終止香港租約：入邊個門口、點樣結束、追得返乜

本文按以下條例的現行文本撰寫：《業主與租客(綜合)條例》（第7章）、《土地審裁處條例》（第17章）、《物業轉易及財產條例》（第219章）、《區域法院條例》（第336章）、《小額錢債審裁處條例》（第338章）、《時效條例》（第347章）、《地產代理條例》（第511章）。各章的生效日期見文末〈資料來源〉。

簡介

租約完咗，或者未完但一方想走，實際上只有兩條問題：我幾時可以離開（或者幾時要走），同埋筆錢點算。

第二條問題最貴。唔係貴在打輸，而係貴在入錯門口——揀咗一個法律上唔可以受理你嗰單嘅機構，等幾個月先發現，時效仲喺度行緊。

香港處理租務爭議嘅機構有四個：小額錢債審裁處、土地審裁處、區域法院、原訟法庭。四個唔係「邊個方便就揀邊個」。第338章第5(2)條寫得好白：

即係話，一單跌落小額錢債審裁處管轄範圍嘅申索，其他法庭係唔可以受理嘅。呢個唔係方便問題，係另一道門鎖咗。

本文按讀者實際用得着嘅次序排：先答入邊個門口，再答入咗去之後係點（律師、訟費、上訴），然後先講租約點樣結束、欠租點處理、按金點追、分間單位（條例的用語是「分間單位」，坊間叫劏房）嘅另一套規則，最後係業主唔可以做嘅事。

第一件事：邊個機構受理你嗰單

小額錢債審裁處：$75,000 或以下，而且係專屬

第338章第5(1)條：「審裁處具有聆訊及裁定附表內指明的申索的司法管轄權。」附表第1段的開首是：

一單追討按金嘅申索，就係一單基於合約嘅金錢申索。 香港住宅按金一般係兩個月租金——月租 $18,000 就係 $36,000，遠低於 $75,000。所以絕大部分按金爭議，第一個門口係小額錢債審裁處，而唔係土地審裁處。

留意第1段冇喺 $75,000 度收筆。佢有一段但書，剔走成類申索：

第三欄（「送去邊」）是本站的推算，不是附表的內容。 上面引錄的但書只講審裁處並無司法管轄權，剔走之後由邊個機構受理，要靠其他條例各自的管轄權條文（例如第25章、第453章、第511章）決定；附表本身一個機構都冇點名。第一及第二欄則是條文本身。

但書之後仲有一段，方向相反。 附表第1A段：

即係——(d) 節把勞資審裁處管轄範圍內的訴訟剔走，但一宗經勞資審裁處按第25章第10(2)條移交過來的申索，小額錢債審裁處照有管轄權。剔走同移交是兩件事。

呢七行入面，有兩行同租務讀者直接有關——第 (f) 行同第 (e) 行。先講 (f)。條文原文係：「(f)(在沒有法律程序就某項爭議而在審裁處展開的情況下)要求作出關於該項爭議的訟費及附帶訟費的命令的任何訴訟或法律程序。」意思係——你同業主嗌交，自己搵咗律師寫信，最後和解咗冇入稟，你唔可以事後單獨入稟去追嗰筆律師費。 土地審裁處嗰邊有一條非常相近嘅限制，第17章第8(12)條：「除在任何其他條例所規定的情況外，凡沒有法律程序就某項爭議而在審裁處展開，審裁處並不具有就該項爭議的訟費及附帶訟費作出命令的司法管轄權。」兩個機構同一個立場：冇展開法律程序，就冇訟費命令。

但兩條唔係一模一樣。 第8(12)條開首有一句保留——「除在任何其他條例所規定的情況外」——即係另一條例可以把呢項權力還返俾土地審裁處；第338章附表第1段但書(f)節冇呢句。兩條的措辭差別就喺呢度。

跟住係第 (e) 行——地產代理。 一宗租務爭議好多時扯到持牌代理身上（佣金點計、收足唔收足、代理有冇按約做嘢），所以呢一節值得讀清楚。條文原文：

兩個條件要同時成立：訴訟要已交由地產代理監管局行使司法管轄權，而監管局未有根據或依據第511章第49條拒絕行使。

咁第49條本身講乜？佢界定咗邊類爭議先至去得到監管局。第511章第49(1)條：

三點：爭議必須是持牌地產代理與其客戶之間、關於該代理的佣金或其他費用的爭議；必須關乎款額或其計算／支付方式；而且必須經該代理及其每名客戶同意，才可轉介監管局。監管局另有一道閘——第49(2)條：

本站嘅讀法：所以第 (e) 行剔走嘅，唔係「涉及地產代理嘅租務爭議」，而係一宗已經按第49條轉介、而監管局又未拒絕受理嘅佣金或費用爭議。冇轉介、對方唔同意轉介、或者監管局已拒絕受理——一宗 $75,000 或以下嘅佣金申索仍然係小額錢債審裁處嘅事。把 (e) 讀闊咗，就會把一單本來入得的申索推走。

順帶一提：代理向你追佣之前，先有一道門檻。 第511章第45(1)條：

即係——冇按訂明格式訂立地產代理協議，或者訂立及簽立時該代理並非持牌，代理就冇追討佣金的訴訟權利。（編輯附註：本條自1999年11月1日起開始實施，只為使本條適用於全部或主要用作供人居住的香港物業，並為使本條就該等物業而適用——所以呢條規則本身是部分生效，只覆蓋作居住用途的物業。）呢點喺租務場景常見，而佢係第49(1)(c)款把爭議送去監管局的其中一項前提。

按金申索本身唔跌落但書任何一節，所以上面「$75,000 或以下入小額錢債審裁處」對按金爭議成立。但呢句唔可以搬去講其他申索：放債人追數、僱傭申索、誹謗，即使金額細過 $75,000，都唔係小額錢債審裁處嘅範圍。

$75,000 呢個數會唔會變？ 會，而且唔使修訂條例本身。第338章第6條：「立法會可藉決議修訂附表。」——附表（連同 $75,000）可以由立法會決議修訂。本文引述嘅係「資料來源」所列版本嘅數額。

區域法院：超過 $75,000

第336章第32(1)條：

呢個 $3,000,000 唔係「你打算追幾多」，而係條文界定嘅計法。 第32(2)條寫明點計：

即係要先扣走你自己承認嘅抵銷、債項同共分疏忽，先至係「原告人申索的款額」。一個租客追 $3,050,000 損失、但自認欠租 $100,000，計出嚟係 $2,950,000，仍然喺區域法院範圍內。

第32(1)條同第338章第5(2)條點樣並存？ 兩條表面上撞：一條話 $3,000,000 以下區域法院有管轄權，另一條話小額錢債審裁處管轄範圍內嘅申索不得在其他法庭進行訴訟。接駁位喺第336章第40條：

即係——第336章第4部（「民事司法管轄權及程序」，第32及40條都喺呢一部）嘅金錢管轄權，明文讓路俾第338章。 所以超過 $75,000 先入區域法院唔係習慣，係第40條同第5(2)條夾出嚟嘅結果。

超過 $3,000,000 亦唔一定要去原訟法庭。第336章第34(1)條：

同第338章第9(1)條一樣係「放棄超額」，而且第34(3)條講明後果：「區域法院在根據本條受限制的訴訟中所作的判決，即完全了結有關的訴訟因由中的一切索求。」放棄咗就係放棄。

收樓係另一條線，唔跟錢數。第336章第35條：

留意「以最低者為準」。 條文列咗三個數——每年租金、按第116章確定的應課差餉租值、年值——然後取最低嗰個同 $320,000 比。唔係單看應課差餉租值一項。這個 $320,000 的限額同第32(1)條的 $3,000,000 分開行。

同 $75,000 一樣，呢兩個數都係可變嘅。第336章第73A條：「在第32、33、35、36、37、49、52、53A(5)、68B及69B條中述及的款額，可藉立法會決議修訂。」

入錯門唔一定要重新入稟。 第336章第42條：「區域法院可主動或應任何一方的申請，在任何階段命令將在其席前進行並屬原訟法庭或土地審裁處司法管轄權範圍以內(視屬何情況而定)的訴訟或法律程序的全部或部分，移交原訟法庭或土地審裁處。」土地審裁處嗰邊有對應嘅第17章第8A(1)條：「在審裁處席前提起的任何法律程序，如屬原訟法庭或區域法院的司法管轄權範圍內而又有以下情況，審裁處可將其移交原訟法庭或區域法院——(a)該法律程序非屬審裁處的司法管轄權範圍內；或(b)審裁處認為為公正起見，應將其移交原訟法庭或區域法院。」第8A(2)條：「法律程序可在任何階段根據第(1)款移交。」

土地審裁處：列舉式權力，唔係「租務法庭」

土地審裁處常被形容為「租務法庭」。條文唔係咁寫。第17章第8條逐款列出佢有乜權，最貼身嘅係第8(6)條：

金錢命令喺第8(8)條，而呢款有前提：

呢段開首嗰句係全篇最關鍵嘅一句。 第8(8)條嘅金錢命令，係掛喺一宗收回管有／強迫離開嘅申請，或者第IV部新租賃申請之上嘅。冇呢類申請，就冇第8(8)條。

咁一個淨係追按金、冇收樓成分嘅租客，點樣入到土地審裁處？兩條路：

• 第338章第5(3)條——「凡屬審裁處的司法管轄權範圍內的申索，如包括申索訟費以外的其他濟助、糾正或補救，可在其他法庭提出。」把按金申索連埋一項收回管有或強迫離開嘅申請一齊提出，就唔再受第5(2)條專屬條款所限。
• 移交。第17章第8(8A)條：「審裁處具有司法管轄權，可就根據《小額錢債審裁處條例》(第338章)第7或10條而移交審裁處的任何申索、反申索或債務抵銷兼反申索，作出裁定。」

土地審裁處另外兩款對租客有用：

• 第8(8AA)條——「審裁處具有司法管轄權，可應申請而裁定任何租賃是否屬《業主與租客(綜合)條例》(第7章)第IVA部所指的規管租賃。」你單位係咪受第IVA部規管有爭議，可以喺呢度裁定。第7章第120AAE條亦訂明：「享有處所的權益的人，可向審裁處申請，要求裁定該處所的租賃是否屬本部所指的規管租賃。」
• 第8(9)條——「在行使其司法管轄權時，審裁處在授予衡平法或普通法的補救及濟助方面所具有的司法管轄權，與原訟法庭所具有者相同。」呢款係土地審裁處可以批出衡平法濟助（例如沒收租賃權的寬免）嘅來源之一。

第8條唔係土地審裁處租務權力嘅全部。第8(5)條係一條開口條文：

第7章就係其中一條「其他條例」（第8(5)條講嘅係條例，唔係條文；歸於審裁處司法管轄權嘅，係第7章，而第127A條就係該章入面做呢件事嘅條文）。第127A條坐喺第V部：

第V部唔等於「非住宅租賃」，呢點好易講錯。 第121(1)條的起點是每一租賃：「除本條另有規定外，本部須適用於每一租賃(在本部中，凡出現租賃一詞，除文意另有所指外，均包括分租租賃在內)，不論租賃是以口頭或書面達成，亦不論租賃有何條文(包括其意是特別地將該租賃豁除使其不屬本部適用範圍的條文在內)。」然後第121(2)及(3)款逐項剔走。第121(2)(c)款剔走嘅係「屬第IV部適用的租賃」——即係用第IV部劃界，唔係用「住宅／非住宅」劃界。而第116(2)(a)條又把「第I、II或IVA部適用的租賃」剔出第IV部之外。兩條夾埋嘅結果是：一份分間單位規管租賃（第IVA部）係住宅租賃，但因為唔屬第IV部，所以冇被第121(2)(c)款剔出第V部。 第V部同第IVA部點樣重疊，但「第V部＝非住宅」呢個講法本身唔準確。

所以要分開睇，而且要按部而唔係按用途分：

• 一份第V部適用的租賃（最常見係寫字樓、鋪位，但按上文，第V部的範圍由第121(2)及(3)款界定）——土地審裁處循第8(5)條加第7章第127A(a)條受理，範圍係「因本部而引起的爭議或歧見，包括與處所的應繳租金或管有權有關的爭議」。呢條路唔需要第8(8)條，亦唔需要收回管有成分：第127A(a)條本身就係一條獨立的管轄權來源。
• 一份第IV部適用的普通住宅租賃——第IV部原有的爭議條文大部分已被廢除，剩返嘅主要就係第17章第8(6)及(8)款，即係要有收回管有或強迫離開嘅成分。

下文「純按金申索去唔到土地審裁處」嗰個答案，講嘅係第IV部住宅租賃。 一份第V部租賃的按金／租金爭議，循第127A(a)條係另一回事。

最後要讀第8(10)條，因為佢限制咗上面兩款：

第7章第IV及V部大部分安排租住權保障嘅條文，喺2004年被廢除。 所以第8(6)及(8)款嘅權力仍在，但佢哋所服務嗰套「續租申請」制度已經唔存在——今日一個普通住宅租客租約到期，冇法定續租權（分間單位規管租賃除外，見下文）。

一張表：你嗰單去邊

呢張表有三個限制，要一齊記：

• 第129(1)條唔止「應課差餉租值 $100,000 或以下」一個門檻。 條文仲要求租賃係「任意租賃或租期不超過7年的租賃」、處所「並無承諾租賃金須予支付」、租期或權益已終結或已正式終止、業主已要求交回管有，而佔用人仍拒絕或忽略遷出——上面一行只係入門條件之一，唔係完整清單，完整清單見下文〈區域法院：小額處所收回程序〉一節。
• 首三行係第IV部住宅租賃的路線。 一份第V部租賃的租務爭議（包括應繳租金及管有權），另有第17章第8(5)條加第7章第127A(a)條一條獨立的路，唔受第8(8)條那個收回管有前提所限——見上文。
• 第三行唔係死路。 超過 $3,000,000 的申索，原告人可按第336章第34(1)條放棄超額，留喺區域法院；代價是第34(3)條——該判決「即完全了結有關的訴訟因由中的一切索求」。同一道理，超過 $75,000 的申索可按第338章第9(1)條放棄超額留喺小額錢債審裁處。

計條數——一個真實會遇到嘅組合。 月租 HK$18,000，兩個月按金 HK$36,000。租客退租，業主扣起全部按金，又話單位要維修 HK$50,000，反過來追租客。

• 租客嗰邊：HK$36,000，係 $75,000 或以下 → 小額錢債審裁處，而且只可以喺嗰度。
• 業主嗰邊：HK$50,000 反申索，亦係 $75,000 或以下 → 同一個審裁處處理得到。
• 如果業主反申索係 HK$90,000 呢？第338章第10(1)條：「凡在審裁處法律程序中提出的反申索或債務抵銷兼反申索是審裁處的司法管轄權範圍以外的金錢申索，審裁處須命令將該等反申索或債務抵銷兼反申索的法律程序移交仲裁處、勞資審裁處、土地審裁處、區域法院或原訟法庭。」移交的只係反申索呢部分——租客嗰邊嘅主申索唔會走。 第10(2)條續明：如審裁處已命令移交，而申索人就其申索獲判勝訴，則除非審裁處另有命令，否則判決的執行須予擱置，直至移交咗嘅反申索法律程序有裁定為止。
• 業主想留喺小額錢債審裁處，可以放棄超額。第338章第10(3)條：「凡只因被告人的反申索或債務抵銷兼反申索超逾附表第1及2段所述的款額，以致該反申索或債務抵銷兼反申索超越審裁處的司法管轄權範圍，該被告人可放棄追討超額的款項，而在此情況下，審裁處有聆訊及裁定該反申索或債務抵銷兼反申索的司法管轄權，但被告人不得在反申索或債務抵銷兼反申索中討回超逾附表第1及2段所述款額的款項。」放棄咗嘅 HK$15,000 就係真係放棄，唔可以第二日另開一單追返。第338章第10(4)條講埋呢點：「凡審裁處憑藉本條有聆訊及裁定反申索或債務抵銷兼反申索的司法管轄權，審裁處就該反申索或債務抵銷兼反申索而裁斷的款項，即為對在該反申索或債務抵銷兼反申索中所索求的全部款項的全數清償，而判決亦須當作已據此登錄。」

（以上算式由文中引述嘅條文限額推算，用作說明條文如何運作，並非任何個別讀者嘅個案評估。）

入咗去之後：律師、訟費、上訴

呢三樣嘢，三個機構嘅答案完全唔同，而且同金額冇關。好多人揀門口只睇金額，跟住喺呢度中伏。

律師

小額錢債審裁處：大律師同律師冇出庭發言權。 第338章第19(2)條：

即係——唔係「唔使請」，係「請咗都唔可以出庭」（除非佢本人就係申索人或被告人，或者係第35A條侮辱行為的法律程序）。你可以搵律師事前幫你寫陳詞、整證據。

但「唔可以請律師出庭」唔等於「一定要你自己企出嚟」。 第19(1)條先正面列出邊個有出庭發言權：

三點對租務讀者最實用：(b) 業主如果係一間有限公司，出庭嘅可以係佢嘅高級人員或僱員；(c) 合夥就由一名成員出庭；(d) 最重要——經審裁處許可，你可以書面授權一個唔係大律師或律師嘅人做代表出庭。所以「一定要親自出庭」係唔準確的：第19(2)條擋住嘅係大律師及律師，第19(1)(d)款則開咗一道要許可的門。

第338章第16(1)條配套：「審裁處的法律程序聆訊，須不拘形式進行。」

土地審裁處：條例本身假定有法律代表。 第17章第12(8)條就「法律代表」下定義，指代表一方進行訴訟的大律師或律師；第12(3)及(4)款講到審裁處可命令法律代表支付虛耗訟費。第17章第10(5)(a)條同時訂明：

本站嘅讀法：兩個機構都寫住「不拘形式」，但一個係冇律師嘅不拘形式，另一個係有律師嘅不拘形式。呢個分別，比金額分別更影響你要準備幾多嘢。

訟費：贏咗都未必攞得返律師費

小額錢債審裁處。 第338章第24(1)條：

讀清楚佢裁斷嘅係乜：出席聆訊而招致的合理開支、所損失的薪金或工資，同埋證人的同類款項。條文冇提律師費——同第19(2)條一致，因為根本冇律師出庭。

第24(1)條開首嗰句「在符合第(2)款的規定下」指向邊度？第24(2)條：「審裁處根據本條就訟費作出裁斷時，亦須就有責任繳付訟費的每一方所須付的款額作出指示。」即係一項作出指示的義務，唔係另一道金額上限。

土地審裁處。 第17章第12(1)條：

呢個係全面酌情權，即係一般民事訴訟嗰套。輸咗嘅一方可以被判支付對方嘅律師費，而律師費通常遠高於爭議金額本身——一單 HK$36,000 嘅按金爭議，喺一個可以判訟費嘅論壇度，風險唔止 HK$36,000。

一個例外要記住：第7章第119R條（第IV部的法律程序）：

上訴：兩邊都好窄

小額錢債審裁處。 第338章第28(1)條：

只限法律問題或超越管轄權兩個理由。事實搞錯咗、證人唔可信——唔係上訴理由。而且第28(3)條：「原訟法庭拒絕批予上訴許可的決定，是最終的決定。」

時限只有 7 天，而且係全文最容易蝕底嘅一個數。 第338章第28(2)條：

逐點睇：起計點係書面裁斷或命令送達你嗰日；如果你喺同一個 7 天內向審裁處要理由，個鐘就由理由送達你嗰日重新計 7 天；第(iii)節容許高等法院司法常務官「根據好的因由」延長，但延長要申請，唔會自動有。

再上一層仲有一級，而且同樣係 7 天。 第338章第29A(1)條：

門檻比第一級高好多：唔止要法律問題，仲要係對公眾有普遍重要性的法律問題。第29A(2)條訂明申請須以訂明表格列明有關的法律問題並向高等法院司法常務官遞交；第29A(3)條：「上訴法庭拒絕批予上訴許可的決定，是最終的決定。」

上訴唔會自動停止執行。 第338章第31條：

土地審裁處。 第17章第11(2)條：

同樣只限法律論點，而且一般要先攞許可——但第11AA(1)條開首已經話明「除第(2)款另有規定外」，而第(2)款正正係一個例外：「在符合第(4)款的規定下，針對司法常務官的判決、命令或決定而向法官提出上訴，屬當然權利。」即係話，針對司法常務官（而非審裁處本身）的判決、命令或決定向法官提出上訴，一般毋須先攞許可，屬當然權利（受第(4)款規限）；只有針對審裁處本身嘅決定上訴，先要按第11AA(1)條先攞許可。第11AA(1)條：「除第(2)款另有規定外，除非審裁處或上訴法庭已批予上訴許可，否則任何人不得根據第11(2)條提出上訴。」門檻在第11AA(6)條：

再上去就冇路：第11AB條——「就上訴法庭對應否批予向它提出上訴的上訴許可的決定，任何人不得提出上訴。」

覆核則有一個月窗口。第17章第11A(1)條：「審裁處可在其作出任何決定的日期起計1個月內，決定覆核該項決定，並可按其認為足夠的理由，將該項決定作廢，或推翻、更改或維持該項決定。」

以為「唔啱就上訴」？ 兩個機構嘅答案大致一樣——法律論點先至有得上，事實冇得上，而且針對審裁處決定嘅上訴一般要許可、許可被拒即終局（針對司法常務官決定嘅上訴則屬當然權利，屬例外）。準備功夫要喺第一次聆訊做晒。

利息

利息條文係逐個機構分開的，唔可以借用。 你入邊個門口，就睇邊條。

小額錢債審裁處——第338章第33條。 呢條先係一單按金申索真正用得着嘅利息條文，因為按金申索通常就係入呢個門口。第33(1)條：

即係——利息可以由訴因發生嗰日起計，唔係由裁斷日起計。租客追按金，利息可以由業主應退未退嗰日開始跑。第33(2)條再把門開闊：

(a) 節值得記住：你入稟時冇寫明追利息，審裁處一樣可以判。 裁斷之後的利息在第33(3)條：「經裁斷的款項的總數或該筆總數當其時未清付的部分，須按第(4)款指明的利率計算利息，由裁斷作出的日期起計至款項付清時止。」利率本身在第33(4)條：「為施行第(1)及(3)款而指明的利率，須是不時根據《區域法院條例》(第336章)第50條適用於判定債項的利率。」

區域法院——第336章第49條。 第49(1)條：

同一個結構：由訴訟因由產生的日期起計。另有一款同上文嘅金額門檻直接相關——第49(7)條：「為施行第32、33、36或37條，在釐定一筆款額是否超逾或低於上述各條所指明的款額時，區域法院不得將根據本條可能會命令判給的任何利息計算在內，亦不得考慮根據本條就利息作出的任何命令。」即係計 $3,000,000 個門檻時，利息唔計入去。

土地審裁處——第17章第12B(1)條。 呢條只管土地審裁處，唔管上面兩個機構：

三條的共同點係利息可以追溯到訴因；分別在於利率點定，以及邊個機構有權判。分間單位分租客的賠償係例外：第7章第120AAZK(10)條明文排除咗第336章第49條及第17章第12B條，見下文。

時效：本文開頭講嘅「個鐘」，數字喺呢度

文首話入錯門口最貴嘅地方，係等幾個月先發現，而時效一直喺度行緊。時效期本身唔喺上面任何一章，而係喺《時效條例》（第347章）。第4(1)條：

一單追按金嘅申索，係基於簡單合約嘅申索，落喺第4(1)(a)款——6 年，由訴訟因由產生嗰日起計。 如果份租約係蓋印文據，就行第4(3)條：「基於蓋印文據的訴訟，不得於訴訟因由產生的日期起計滿12年後提出：但本款並不影響本條例其他條文已訂明較短時效期的訴訟。」

點解要同「入邊個門口」一齊讀：你入咗一個唔可以受理你嗰單嘅機構，第338章第5(2)條唔會幫你停個鐘。呢個就係文首嗰句「時效仲喺度行緊」嘅具體內容。

租約點樣結束

一、租期屆滿

定期租約到期即完，一份普通住宅租賃（第IV部）或第V部租賃，條例冇要求任何一方發通知。要留意嘅係之後：租客繼續住、業主繼續收租，就可能形成一個新嘅週期性租賃，跟住點結束就要睇通知。

但分間單位規管租賃唔係咁。 一份第IVA部首期租賃到期，唔係「完咗就完」：第120AAS(1)條要求業主喺要約期內作出次租期要約，而第120AAW(2)條喺業主唔做時當佢做咗，亦當租客接受咗。所以租期屆滿即完、冇人要出聲呢個講法，對第IVA部首期租賃係錯的——詳見下文〈續期：唔出要約，法律當你出咗〉。

二、通知——條例點寫，唔係坊間點講

第7章第115條為第IV部（住宅租賃）界定「遷出通知書」：

呢個定義冇訂明任何期限。 佢把通知期推返落租賃本身的明示或隱含條款。

第7章第IV、IVA、V、VI部，以及第17、219、336、338、347章，都並無為終止一份普通住宅週期性租賃訂明法定通知期。 第7章第V部原本載有相關條文，第122、124及127條已由《2004年業主與租客(綜合)(修訂)條例》（2004年第16號）廢除。市面上講嘅「月租一個月通知、年租六個月通知」、「通知須覆蓋一個完整租金周期」，係普通法規則，唔係上述任何一章嘅條文。實務上唯一可靠嘅做法，係睇返你份租約點寫。

送達方法就有條文。第7章第119Y(1)條：

第119Y(2)條再訂明，看來由送達人簽署並述明已送達的證明書，是該項送達的事實的表面證據。所以「掛號信」唔係法律要求，係舉證方便——條文接受面交、郵遞、留給成年佔用人、張貼於顯眼處四種。

三、生約條款

「生約／死約」係市場叫法，第7章中英文文本都冇呢兩個詞。生約條款嘅效力，完全睇合約點寫：通知形式、通知期、幾時起可以行使。條例喺呢度冇加額外要求，亦冇替你補一個。

咁冇生約條款，租客想提早走呢？ 呢個係最常見嘅情況，答案要分兩邊：

• 分間單位規管租賃（第IVA部）有一條法定出口。 第120AAZH(1)至(3)條給租客一條唔靠合約嘅終止權——30 日書面通知，但終止日期不得早於租期第一年的最後一日；另有第120AAZ(3)(b)款（業主唔交書面租賃協議）同附表7第6(2)條（業主唔維修）兩條路。詳見下文〈分間單位（劏房）規管租賃〉。
• 一份普通住宅租賃（第IV部）或第V部租賃，第7、17、219、336、338、347章之中，冇任何一條給租客提早終止嘅法定權利。 冇生約條款，就只剩返上面〈四、雙方協議〉嗰條路——同業主傾，白紙黑字寫低。

未傾掂就搬走會點？ 提早遷出之後仍然要唔要交租、業主追唔追得到差額、按金點處理、業主有冇責任重新出租以減低損失——呢啲全部係合約條款同普通法嘅問題。唯一可以肯定講嘅係：「搬咗走＝租約自動終止」呢個講法，喺上述任何一章都搵唔到依據。

四、雙方協議

雙方書面同意提早結束，隨時做得到，唔需要理由。實務上會訂明結束日期、按金處理、交收狀況、雙方再無申索。

五、違約與沒收租賃權——15 日，同一條被人漏讀嘅例外

呢一節係全文最容易出錯嘅地方。

第一步：你份租約有冇沒收租賃權嘅條件？如果冇，條例會補一個。

普通住宅租賃受第7章第IV部規管。第116(1)條：「除第(2)款另有規定外，本部適用於任何住宅租賃——(a)即使該租賃有任何條文(包括其意是一般地或特別地將該租賃豁除使其不屬本部適用範圍的條文)；及(b)包括第I及II部停止對其適用的任何住宅租賃。」（第116(2)(a)條把「第I、II或IVA部適用的租賃」剔除在外。）

第116(2)款除(a)款外仲有多項排除，會決定你嘅租約是否適用第IV部： (b)款剔除未有建築物在其上的土地的租賃；(ba)款剔除農地的租賃；(bb)款剔除業主是僱主、租客是僱員並按僱傭條款管有處所（不再受僱即須遷出）的租賃；(bc)款剔除「從政府、香港房屋委員會、香港房屋協會或香港平民屋宇有限公司取得而持有的租賃，或由此租賃而產生的分租租賃」；(bd)款剔除1981年12月18日後產生、租期固定為5年或更長期間的以書面訂立、且並無載有條文訂定「(i)業主除沒收租賃權以外，亦可用其他方式提前終止該租賃；及(ii)同意租賃金或承諾租賃金，或在該固定租期內增加租金」的租賃；(c)款剔除根據第4條就某處所作出命令時已存在的租賃；(d)款剔除根據第53(7A)(a)(ii)條特准達成的租賃。即係話：未建地、農地、僱員宿舍、向政府／香港房屋委員會／香港房屋協會／香港平民屋宇有限公司租樓嘅租客，符合上述條件嘅長期租約，以及受第4條命令或第53(7A)(a)(ii)條特准影響的處所，第IV部整個部分——包括下文講嘅沒收租賃權同通知——都唔適用於佢哋，要睇返其他法例或者租約條款本身。

第117(3)條有一句開首，唔可以略過，因為佢限定咗適用範圍。 第117(3)條的引言是：

嗰個星號指向第7章的編輯附註：「生效日期：2002年12月27日。」即係第117(3)條只適用於 2002 年 12 月 27 日當日或之後訂立的租賃。 一份更早訂立而仍然生效的租賃，唔靠呢款補條件。今日簽的租約當然全部在範圍之內，但讀條文時呢句唔可以掉。

引言之後是第117(3)(a)條：

第117(3)(b)條處理另一種寫法：

所以：15 日係條例隱含嘅沒收租賃權「扳機」，唔係俾租客補交嘅寬限期。 兩者好易調轉。

第IV部以外的租賃行第V部（實務上最常見係寫字樓、鋪位，但範圍由條文而唔係由用途界定，見上文）。第121(1)條：「除本條另有規定外，本部須適用於每一租賃(在本部中，凡出現租賃一詞，除文意另有所指外，均包括分租租賃在內)，不論租賃是以口頭或書面達成，亦不論租賃有何條文(包括其意是特別地將該租賃豁除使其不屬本部適用範圍的條文在內)。」但第121(2)(c)款把「屬第IV部適用的租賃」剔走，第121(2)(a)款亦剔走「租期固定為3年或更長期間的租賃，而該租賃的協議內，除違反租賃協議的條文或根據租賃條文在處所被毀或局部被毀，或受到損壞，而容許租賃權的沒收或容許租賃的終止外，並不載有其他條文訂明可提前終止租賃者」。同第IV部一樣，第V部都剔走政府租戶：第121(2)(h)款把「從政府取得而持有的租賃」剔出第V部之外。 第126條就係第V部的對應條文：

第二步：業主行使重收權之前，要唔要先發通知？答案取決於佢用邊條契諾。

第219章第58(1)條規定咗一套通知程序：

三點值得逐一睇：

• 通知要指明被投訴的違反事項；
• 如果可以補救，要要求承租人補救；
• 條文訂明的標準是「一段合理時間」——唔係一個固定日數。任何講「15 至 30 日」的說法，都不是這一條的內容。條文亦要求業主指明所要求的補償（第(c)項），呢點經常被略去。

第三步——被人漏讀嗰條。 第58(10)條：

逐個字讀清楚呢款講乜。 佢話本條並不影響「有關在租金不獲繳付情況下產生重收權或沒收租賃權權利或給予寬免的法律」——「或給予寬免」呢五個字就係關鍵。第58條係一條保留條文：喺純欠租的情況下，重收、沒收租賃權同寬免三樣嘢，都交返俾第58條以外的法律處理。

呢個分別關乎一件好實在嘅事：一個遲咗 20 日交租嘅租客，係咪就冇寬免可言？ 唔係。第58(10)條攞走嘅係第58條的程序，唔係寬免本身——條文明文把「給予寬免的法律」一併保留下來。而喺租務場景，行使該項一般法律權力嘅機構就係土地審裁處：第17章第8(9)條「在行使其司法管轄權時，審裁處在授予衡平法或普通法的補救及濟助方面所具有的司法管轄權，與原訟法庭所具有者相同」——衡平法上針對欠租沒收租賃權的寬免，正正就係循呢一款而唔係循第58(2)條入到土地審裁處。 第58(13)條（「法院」包括土地審裁處）處理嘅係第58條本身那條路。

所以兩條路要分開記：業主行欠租契諾 → 第58條的通知程序唔適用（第117(5)(a)款、第58(10)條），但寬免循第17章第8(9)條的一般衡平法管轄權仍然存在；業主行煩擾契諾 → 第58條整套適用，包括第58(2)條的寬免申請。把第58(10)條讀成欠租租客一律冇寬免，係讀漏咗嗰半句。

一篇只讀到第58(1)條就收筆的文章，會叫欠租租客去引用一條唔適用於佢嘅程序；一篇只讀到第58(10)條前半句就收筆的文章，會叫佢放棄一項佢仍然有嘅權利。

但係——第7章第117(5)條把呢件事再翻一次。 三個宣布：

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>

欠租的租客，逐層拆開——

• 業主如果行第117(3)(a)或(b)款（欠租那條隱含契諾），第117(5)(a)款把它限制在第58(4)及(10)條之下，而第58(10)條正是把第58條拿走的那一款。呢條路冇第58(1)條的通知程序。
• 但第117(5)(c)款宣布：經常延遲繳交租金，本身就屬「不必要的煩擾、不便或騷擾」。而煩擾那條契諾是第117(3)(e)及(f)款。
• 第117(5)(b)款把第(3)(e)及(f)款置於第58(1)至(13)條之下——整套通知程序、寬免程序都在內。

即是說：同一件事（租客成日拖租），業主行欠租條款就繞過第58條，行煩擾條款就要行足第58條。 呢個唔係理論——第58(2)條就係租客申請寬免的地方：

留意兩點。第一，寬免可准可拒，而且法院明文要考慮各方的行為。第二，即使獲得寬免，租客可能仍要付錢。 第58(3)條：

業主延聘律師、測量師或估價師的合理費用，可以作為債項向租客追討。 一個「贏咗寬免」的租客，仍可能收到一張帳單。

幾條收尾條文要記住。第58(9)條同第58(10)條並排，是本條第二個被拿走的情況：「除第(4)款外，本條不適用於訂定承租人破產時或承租人的權益被扣押時即可行使沒收租賃權權利的條件。」——破產或權益被扣押觸發的沒收租賃權條件，同純欠租一樣，唔行第58條。 第58(11)條：「即使有任何相反的規定，本條仍然有效。」——呢條唔可以用合約排除。第58(13)條：「在本條中，法院(court)包括土地審裁處。」——所以土地審裁處批得出第58條的寬免。第58(14)條：「本條的條文，以不抵觸《業主與租客(綜合)條例》(第7章)及《區域法院條例》(第336章)者為有效。」

（第58(4)條是分租人的歸屬命令，也是第58(10)條唯一保留給欠租情況的路徑。）

六、收樓：小額處所收回程序

租約已經結束、租客仍然唔走，業主未必要去土地審裁處。第7章第VI部另有一條線。第129(1)條：

三個門檻要同時符合，唔係兩個——第三個就藏喺上面引文入面：

• 應課差餉租值在擁有人提出申請時不超過 $100,000；
• 租賃為不定期或租期不超過 7 年；
• 該處所亦無就其訂下或須繳付承諾租賃金（fine）——呢句就喺上面引文入面，夾喺應課差餉租值同「已終結」之間。有承諾租賃金嘅租賃，唔行呢條線。

這個 $100,000 同樣可變——第132A條：「立法會可藉決議修訂第129及132條所述的數額。」

申請表上仲有一項強制交代，而佢直接影響下文嘅 60 日。 第129(2)條：

呢項交代就係第131(2)條那個 60 日暫緩的開關。 業主要喺申請書講明該規管租賃是否產生自另一租賃；答「是」，第131(2)條就要求手令加入 60 日暫緩（除非第131(3)條適用）。租客見到申請書，第一樣要核嘅就係呢一項。

原訴傳票點送達？ 第130條：

但書值得停一停。 找不到被告人、又不知其居所或進不去的情況下，把原訴傳票貼在處所顯眼地方，就當作已妥為送達。即係——一個唔喺屋企、或者已經搬走而冇留低地址的租客，可以喺完全唔知情的情況下被視為已收到傳票，然後因為冇到庭而落入下一條。呢個係本節對租客最重要的一句。

被傳召的人唔到庭或者講唔出因由，就到第131(1)條：

執達主任唔可以夜晚上門。 條文寫明「不得在上午9時至下午7時以外的時間進入」。而第131(1)(b)款保留咗租客的訴訟權利：業主在獲發手令時如果本來就無合法權利收回管有，手令唔會保護佢。

第133條把呢點推得更遠：

即係——業主無合法權利而攞到手令，即使未曾進入，取得手令本身已被當作侵犯；而租客只要按條文提供 2 名經區域法院批准的擔保人，手令就要暫緩執行到訴訟有判決為止。

第133條講嘅擔保係「按以下條文的規定」提供，嗰條就係第134條：

即係暫緩執行唔係免費的：擔保的費用由提出的一方承擔，擔保本身可以被追討，而但書則容許受理該訴訟的法院給予合乎公平原則的濟助。

分間單位有額外一層保障，見下文。

按金

普通租賃：條例冇管

在第7、17、219、336、338、347章之中，只有第7章第120AAZC條為租金按金訂明法定規則，而該條只適用於分間單位的規管租賃。 一份普通住宅租賃的按金金額、扣除範圍、退還時限，全部由合約決定；「合理時間內退還」係普通法概念，唔係上述任何一章的條文。

實務上要做嘅係證據，唔係法律：

• 入伙同交吉都影相，影同一角度、同一位置；
• 對住物品清單逐項核；
• 業主提出扣除時，要求逐項列明同單據或報價；
• 水電煤、管理費最後一期單同繳費紀錄留底。

（以上係本站的實務建議，不是條文的要求。）

唔好當按金係最後一期租金。 除非業主書面同意，否則欠租就係欠租——而欠租正正就係上面第117(3)條那個 15 日沒收租賃權條件的觸發點。

規管租賃：條例管到足

第7章第120AAZC(1)條界定適用情況：「如分間單位規管租賃的租客，須為該租賃向業主繳付租金按金，則本條適用。」

上限。 第120AAZC(2)條：

而且寫過頭都冇用。第120AAZC(3)條：

「2個月租金」點計？條文自己界定咗，唔係你自己諗。 第120AAZC(6)條：

留意兩點：計的是租賃開始時應繳付的每月租金，唔係後來加租後的租金；而且係該租賃開始時——次期租賃加咗租，按金上限就按次期租賃開始時的租金計。

退還時限——分兩種情況，而其中一種根本冇「7 日」。 第120AAZC(4)條：

逐限拆開睇：

• 第(a)(i)節——首租期而有次租期接續：退還時間是「該租期屆滿時」。呢一節冇 7 日，亦冇要求交回空置管有——因為租客根本冇搬走，佢只係續咗期。所以「規管租賃的按金一律 7 日內退」係唔準確的。
• 第(a)(ii)節——次租期，或沒有次租期接續的首租期：先要交回空置管有（在租期屆滿時或租賃提前終止時），然後由交回之日起計 7 日。
• 第(b)節：清繳所有欠款後的 7 日。
• 最後一句：上述時間以較後者為準。

即係——真正會遇到「7 日」的，是搬走那一次；續期那一次是租期屆滿時。

扣除範圍。 第120AAZC(5)條：

分間單位（劏房）規管租賃：另一套規則

坊間叫劏房，條例的用語是分間單位；受規管的租賃叫規管租賃。

邊啲租賃受規管

第7章第120AAB(1)條：

第120AAB(2)條：「本部不適用於附表6指明的租賃。」而附表6本身可變——第120AAC(1)條：「局長可藉憲報公告，修訂附表6。」

有爭議可以去土地審裁處裁定（第17章第8(8AA)條、第7章第120AAE條）。

租客提前終止：30 日通知，但第一年走唔到

第120AAZH(1)條：

第120AAZH(2)條：

跟住呢款先係關鍵——第120AAZH(3)條：

兩個條件要一齊讀：通知至少 30 日，而且終止日期唔可以早過租期第一年的最後一日。即係首 12 個月係走唔到的，第 11 個月發通知都要等到第一年最後一日之後先生效。

終止時要做嘅嘢在第120AAZH(4)條：「租客須在終止日期當日或之前——(a)向業主交回有關分間單位在空置情況下的管有；及(b)清繳根據有關租賃應向業主繳付而仍未付的所有款項。」

另有兩條租客終止的路：

• 業主唔交書面租約。 第120AAZ(2)條容許租客書面要求業主在 30 日內送達書面租賃協議；業主唔照做，第120AAZ(3)條：「如業主沒有按照第(2)款向租客送達租賃協議，租客可選擇——(a)將租金扣起，暫不繳付，直至業主按照該款送達租賃協議為止；或(b)終止有關租賃，方法是在指明限期後的7日內，給予業主不少於30日(通知期)的事先書面通知，而終止該租賃。」
• 業主唔維修。 附表7第5條把維修義務隱含入每份規管租賃，分五款。第5(1)條：「業主須(在適用的情況下)保養和維修以下各項——(a)僅供處所使用的排水渠或污水渠、喉管及電線；及(b)處所的窗户。」第5(2)條：「業主亦須維修其在處所內提供的固定附着物及裝置，並須保持它們正常運作。」第5(3)條：「業主在收到租客通知，要求維修第(1)或(2)款提述的項目後，須在切實可行的範圍內，盡快進行維修。」第5(4)條給業主一項配套的進入權：「業主可為第(3)款的目的，藉給予租客不少於2日的事先通知，進入處所，以——(a)視察有關的損壞；(b)評估是否需要維修；及(c)(視情況所需而定)進行維修。」

第5(5)條係最後一款，亦係讀到第5(3)條就收筆會漏咗嗰款： 「然而，如有關項目的損壞，是因以下的人故意或疏忽的作為所引致的，則業主無須根據第(1)或(2)款負責有關項目的保養及維修——(a)租客；(b)處所的佔用人(租客除外)；或(c)獲租客准許留在處所的人。」即係——損壞如果係租客、其他佔用人，或者租客准許留在處所的人（訪客、同住者）故意或疏忽造成，業主就冇第5(1)或(2)款的維修義務；冇義務就冇「沒有履行義務」，第6條那條終止路亦跟住冇。

跟住先係終止權。附表7第6(1)條：「如業主沒有履行本附表第5條所訂的義務，則本條適用。」第6(2)條：「租客可藉給予業主不少於30日的事先書面通知，終止有關租賃。」第6(3)條：「第120AAZH(4)條適用於根據本條作出的終止。」——即係終止日期當日或之前仍然要交回空置管有並清繳欠款。

業主終止：一句話禁止，下一款開返細路

第120AAZI(1)條：

如果讀到呢度收筆，就會得出「業主完全唔可以中途終止」呢個錯結論。 下一款開頭兩個字是「然而」——第120AAZI(2)條：

所以業主有三條路。頭兩條都是「租客沒有遵從某一款」，而嗰一款講乜、要幾時做，先係租客真正要記嘅嘢——單看終止條文係睇唔出的。

第一條：第120AAZ(7)條。 條文是「如租客沒有遵從第(5)款的規定，則業主可藉給予租客不少於15日的事先書面通知，終止有關租賃。」第(5)款要求乜？第120AAZ(5)條：

第120AAZ(6)條講明係邊兩件事：

即係：業主一交書面租賃協議，你有 15 日簽署交回，同埋（如果你之前扣起咗租）免息補返。 冇做，業主就可以用第120AAZ(7)條的 15 日通知終止。扣租那項權利有一個對應的責任，兩者係一套。

第二條：附表7第2部第4(3)條。 條文是「如租客沒有遵從第(2)款的規定，則業主可藉給予租客不少於15日的事先書面通知，終止有關租賃。」對應的第4(2)條：

同一個結構：業主一交回已加蓋印花的對應本，你有 15 日補回扣起的租金。

第三條：附表7第4部的重收權（見下文）。

但同時，租約自己加嘅沒收租賃權條件係無效的。 第120AAZI(3)條：

附表7係點入到你份租約嘅？第120AAZF(1)條：「附表7的條文，須隱含地納入每項規管租賃內。」附表7第4部把租客的義務列明：第7條「租客須在到期日或之前，向業主繳付租金。」、第8條「租客未經業主事先書面同意，不得對處所作出結構上的改動，或准許或容受他人對處所作出上述改動。」、第9條「租客不得將處所用作不道德或非法用途，或准許或容受他人將處所用作上述用途。」、第10(1)條「租客不得在處所作出會對業主或其他人造成不必要的煩擾、不便或騷擾的事情，或准許或容受他人在處所作出上述事情。」、第11(1)條「租客不得將整個處所轉讓或分租予另一人，或以其他方式放棄對整個處所的管有。」、以及第11(2)條「租客未經業主事先書面同意，不得將部分處所分租予另一人。」

重收權在附表7第12(1)條：

第12(2)條：「當業主根據第(1)款重收處所時，處所的租賃即時終止。」

留意第12(1)(a)款那個括號。 租客如果正按第120AAZ(3)(a)條或附表7第4(1)條合法扣起租金（因為業主未交書面租約、未交回已加蓋印花的租賃協議對應本），業主就唔可以用欠租重收。呢個括號係租客扣租這項權利的保護裝置。

呢兩款最容易被業主讀成可以自己換鎖。唔可以，而且理由有兩層，兩層都喺條例本身。

第一層：第12(1)(b)款的重收，要行足第219章第58條。 下文引述的第120AAZI(4)(b)款訂明，第(2)(b)款及附表7第4部第8、9、10、11及12(1)(b)及(2)條，「在該條例第58條(第58(14)條除外)的規限下，具有效力」。第58(1)條的通知程序（指明違反事項、要求補救、指明補償、一段合理時間）就係喺呢度接上。冇發通知、冇畀合理時間，第12(1)(b)款的重收權本身就未行使得。

第二層：非法剝奪佔用是刑事罪行。 第120AAZO(1)條：任何人非法剝奪分間單位規管租賃的租客對該分間單位的佔用，即屬犯罪；第120AAZO(2)條訂明首次定罪可處罰款 $500,000 及監禁 12 個月。普通住宅租賃的對應條文是第119V條。條例寫住某項重收權幾時產生，唔等於授權你換鎖、剪水電、搬走租客傢俬——第12(1)條講的是一項權利幾時產生，唔係它可以用咩方法行使。詳見下文〈業主唔可以做嘅事〉。

附表7第10(2)條同第7章第117(5)(c)條同一個立場：

而第58條同樣分兩邊掛。第120AAZI(4)條：

同普通住宅租賃一樣的結構：欠租那條走第58(4)及(10)條（即實際上不受第58條通知程序規管），其餘的走整條第58條。

續期：唔出要約，法律當你出咗

第120AAR(1)條：

第120AAS(1)條：

「要約期」在第120AA(1)條界定為擬達成的次期租賃開始月份之前第二個公曆月。要約只可以用表格AR1作出（第120AAS(2)條），而且第120AAS(6)條：「在不抵觸第120AAT條的情況下，次租期要約一經作出，在首期租賃屆滿前，一直可供租客接受，而業主不得撤回要約。」

業主唔出要約會點？法律替佢出。 第120AAW(2)條：

但租客保留退出權——第120AAW(6)條：

而如果業主出咗要約、租客冇喺首期租賃屆滿前通知接受，第120AAV(2)條：「如租客在首期租賃屆滿前，沒有通知業主有關次租期要約已為租客接受，則租客須視為已拒絕接受該次租期要約。」

加幅封頂。 第120AAZE(2)條：

條例原文的公式是以表格排版的：分子「B–C」在一條橫線之上，分母「C」在橫線之下，「×100」在括號之外。照原排版是：

```

B – C

A = ───────── × 100

C

```

公式必須連橫線一齊讀：管制百分比 A ＝（B − C）÷ C × 100。橫線係分數線，唔係排版裝飾——把它拉成一行寫成「A＝B−C×100C」，計出嚟嘅數係錯的。

即係管制百分比同 10% 之間取較低者；第120AAZE(4)條再訂明，管制百分比如為負數，次期租賃的租金須至少按該百分比下調。

分租：多一層保障

好多分間單位係二房東分租出嚟。如果上級業主收樓，租客會點？

第120AAZJ(2)條：

第120AAZJ(3)條：

第120AAZJ(5)條：

60 日。 第7章第131(2)條在區域法院那條線上作出對應安排，而它靠的就是上文第129(2)條那項強制交代——業主須在申請中指明該規管租賃是否產生自另一租賃：

但要讀埋下一款——第131(3)條：

即係：60 日暫緩只在上級業主收樓時出現，你自己嗰個二房東收樓就冇。

如果租客到期唔走，第120AAZK條訂明賠償點計，同時封住咗好幾條路。第120AAZK(2)條：「只有以下的人，可就分租客沒有在終止日期交回有關分間單位在空置情況下的管有，以追討民事債項的方式，向分租客追討根據第(3)款釐定的賠償(賠償)——(a)終止上級租賃的上級業主；或(b)如上級業主以書面方式放棄追討賠償的權利——有關規管租賃的業主(下級業主)。」第120AAZK(3)條：

即係每月租金 × 繼續佔用嘅月數（不足一個月按第(4)款向下捨入至整數）。付款期限在第120AAZK(5)條：「上級業主或下級業主可追討的賠償，須由分租客在交回有關分間單位在空置情況下的管有的日期後15日內支付。」

跟住三款係租客嘅保護。第120AAZK(6)條：「上級業主或下級業主，根據普通法規則或衡平法原則，就分租客沒有在有關規管租賃終止時交回有關分間單位在空置情況下的管有，及其在繼續佔用期內就該分間單位侵佔土地，而針對以下的人提出進一步申索的權利(如有的話)，現予廢止——(a)分租客；或(b)為分租客在該規管租賃下的法律責任提供保證或擔保的保證人或擔保人。」第120AAZK(7)條：「此外，上級業主或下級業主，就以下情況而針對其他佔用人(在繼續佔用期內與分租客在有關分間單位同住者)提出申索的權利(如有的話)，現予廢止——(a)該等佔用人沒有在有關規管租賃終止時搬離該分間單位；及(b)該等佔用人在繼續佔用期內就該分間單位侵佔土地。」第120AAZK(8)條：

第120AAZK(10)條：「此外，儘管有《高等法院條例》第48條、《區域法院條例》第49條及《土地審裁處條例》第12B條的規定，在指明法律程序中，就上級業主或下級業主(視何者適用而定)針對分租客獲判勝訴的判令而言，在該判令獲得的款項中，不得包括就賠償的全部或部分而給予的利息。」

對被上級業主收樓的分間單位租客而言，條例把你的風險封成一條公式——租金 × 逾期月數，冇利息，冇訟費，冇普通法上的額外申索，同住的家人亦唔會被單獨追討。呢個係第IVA部最實在的一項保障，而佢完全唔會喺租約裡面出現。

（第120AAZK(8)款的訟費保護有例外：第(9)款訂明，分租客如以瑣屑無聊或無理取鬧的方式進行訴訟，或就其反申索的訟費而言，該保護不適用。）

業主唔可以做嘅事

侵擾罪

換鎖、剪水電、搬走租客傢俬、日日上門滋擾——呢啲唔係「民事糾紛」，係刑事罪行。

普通住宅租賃（第IV部）行第7章第119V(1)條：

第119V(2)條把範圍推得更闊：

抗辯在第119V(3)條：「任何人如證明他有合理理由作出有關作為，或有合理理由截停或不提供有關服務，即不屬犯第(2)款所訂罪行。」

定罪之後仲有第二層。 第119V(4)條：

第(b)項值得停一停。 沒收的款額，是該處所空置時的市值與前租客管有時的市值之差——即係把非法逼遷所得的全部經濟利益抽走。呢個數可以遠高於罰款本身。

分間單位規管租賃有平行條文：第120AAZO(1)條「如任何人非法剝奪分間單位規管租賃的租客對該分間單位的佔用，該人即屬犯罪。」第120AAZO(2)條：「犯第(1)款所訂罪行的人，一經循公訴程序被法院定罪——(a)如屬首次定罪，可處罰款$500,000及監禁12個月；及(b)如屬第二次或其後再被定罪，可處罰款$1,000,000及監禁3年。」第120AAZO(6)條同樣訂明賠償及沒收市值差額的命令。

冇批署，追唔到租

呢一條好少人講，但對業主同租客都重要。第7章第119L(1)條要求業主就第IV部適用的租賃向署長提交「指明格式的通知書」，由署長批署收到日期並通知雙方；第119L(1A)款訂明事後 1 個月內提交無須繳費，其後提交則須繳費。跟住係第119L(2)條：

即係：未經批署，業主無權採取法律行動追租。 呢項義務適用於所有第IV部住宅租賃，唔止分間單位。

開首「除第51A(6)條另有規定外」指向邊度？ 第7章第51A(6)條：「申請人可在指明格式內指明須屬第IV部適用的租賃或分租租賃的條款，而根據本條提交的申請書，即屬已充分遵從第119L條的規定。」即係——業主與租客按第51A條共同提交的申請書，本身已充分遵從第119L條，唔使另行按第119L(1)條提交通知書。第51A條其餘部分

該通知書的表格編號由署長根據第119X(1)條指明（「署長可指明根據本部使用的格式。」）——編號是行政指定，不在條例文本之內。

（分間單位另有第120AAZT及120AAZU條的通知書義務，見〈租約印花稅〉一文。）

分租客的保障上限

第7章第127B條（第V部）：

即係二房東本身無保障，分租客亦無。

但呢句只講第V部，唔係一條通則。 條文自己寫住「本部所給予分租客的租住權保障」——「本部」兩個字就係範圍：第127B條只限制第V部給出的保障，佢冇講、亦冇限制第IV部或第IVA部之下分租客的地位。分間單位規管租賃另有一整套自己的安排：第120AAZJ條的 60 日、第120AAZK條的賠償上限同訟費及利息保護，都係直接給分租客的，唔受第127B條約束。第120AAZA條則處理分租期限。把第127B條讀成「分租客一律無保障」，就會把第IVA部整套保障讀走。