终止香港租约：入边个门口、点样结束、追得返乜

一单 $75,000 或以下、属审裁处管辖范围嘅按金或损害赔偿申索，除条例另有订定外，系小额钱债审裁处专属管辖，其他法庭唔可以受理；超过 $75,000 至 $3,000,000 一般去区域法院，而收回管有（连同租金、中间收益、损害赔偿等命令）通常经土地审裁处。一份普通住宅定期租约，租期届满即完、条例冇要求任何一方发通知；周期性租赁嘅通知期睇租约，租约冇写就按普通法，生约条款同按金扣除亦睇租约点写，冇生约条款，租客冇法定权利提早走——分间单位规管租赁另有一套法定规则。追按金系基于简单合约嘅申索，时效 6 年（以契据形式签立嘅盖印文据为 12 年，唔系指缴咗印花税），由诉讼因由产生嗰日起计；拣错机构可能危及时效，唔好假设个钟会因此停低——审裁处虽可按第338章第7条移交案件，都要尽快查清。

本文按以下条例的现行文本撰写：《业主与租客(综合)条例》（第7章）、《土地审裁处条例》（第17章）、《物业转易及财产条例》（第219章）、《区域法院条例》（第336章）、《小额钱债审裁处条例》（第338章）、《时效条例》（第347章）、《地产代理条例》（第511章）。各章的生效日期见文末〈资料来源〉。

简介

租约完咗，或者未完但一方想走，实际上只有两条问题：我几时可以离开（或者几时要走），同埋笔钱点算。

第二条问题最贵。唔系贵在打输，而系贵在入错门口——拣咗一个法律上唔可以受理你嗰单嘅机构，等几个月先发现，时效仲喺度行紧。

香港处理租务争议嘅机构有四个：小额钱债审裁处、土地审裁处、区域法院、原讼法庭。四个唔系「边个方便就拣边个」。第338章第5(2)条写得好白：

「除非本条例另有订定，否则凡属审裁处的司法管辖权范围内的申索，不得在香港的任何其他法庭进行诉讼。」

即系话，一单跌落小额钱债审裁处管辖范围嘅申索，其他法庭系唔可以受理嘅。呢个唔系方便问题，系另一道门锁咗。

本文按读者实际用得着嘅次序排：先答入边个门口，再答入咗去之后系点（律师、讼费、上诉），然后先讲租约点样结束、欠租点处理、按金点追、分间单位（条例的用语是「分间单位」，坊间叫㓥房）嘅另一套规则，最后系业主唔可以做嘅事。

第一件事：边个机构受理你嗰单

小额钱债审裁处：$75,000 或以下，而且系专属

第338章第5(1)条：「审裁处具有聆讯及裁定附表内指明的申索的司法管辖权。」附表第1段的开首是：

「任何就合约、准合约或侵权行为而提出的金钱申索，而申索款额不超过$75,000者，不论该款额是否为帐项的结余，均无例外︰」

一单追讨按金嘅申索，就系一单基于合约嘅金钱申索。 香港住宅按金一般系两个月租金——月租 $18,000 就系 $36,000，远低于 $75,000。所以绝大部分按金争议，第一个门口系小额钱债审裁处，而唔系土地审裁处。

留意第1段冇喺 $75,000 度收笔。佢有一段但书，剔走成类申索：

「但审裁处并无聆讯及裁定以下诉讼或法律程序的司法管辖权——」

第三栏（「送去边」）是本站的推算，不是附表的内容。 上面引录的但书只讲审裁处并无司法管辖权，剔走之后由边个机构受理，要靠其他条例各自的管辖权条文（例如第25章、第453章、第511章）决定；附表本身一个机构都冇点名。第一及第二栏则是条文本身。

但书之后仲有一段，方向相反。 附表第1A段：

「尽管有第1段但书(d)节的规定，审裁处仍有聆讯及裁定根据《劳资审裁处条例》(第25章)第10(2)条移交审裁处的申索的司法管辖权。」

即系——(d) 节把劳资审裁处管辖范围内的诉讼剔走，但一宗经劳资审裁处按第25章第10(2)条移交过来的申索，小额钱债审裁处照有管辖权。剔走同移交是两件事。

呢七行入面，有两行同租务读者直接有关——第 (f) 行同第 (e) 行。先讲 (f)。条文原文系：「(f)(在没有法律程序就某项争议而在审裁处展开的情况下)要求作出关于该项争议的讼费及附带讼费的命令的任何诉讼或法律程序。」意思系——你同业主嗌交，自己揾咗律师写信，最后和解咗冇入禀，你唔可以事后单独入禀去追嗰笔律师费。 土地审裁处嗰边有一条非常相近嘅限制，第17章第8(12)条：「除在任何其他条例所规定的情况外，凡没有法律程序就某项争议而在审裁处展开，审裁处并不具有就该项争议的讼费及附带讼费作出命令的司法管辖权。」两个机构同一个立场：冇展开法律程序，就冇讼费命令。

但两条唔系一模一样。 第8(12)条开首有一句保留——「除在任何其他条例所规定的情况外」——即系另一条例可以把呢项权力还返俾土地审裁处；第338章附表第1段但书(f)节冇呢句。两条的措辞差别就喺呢度。

跟住系第 (e) 行——地产代理。 一宗租务争议好多时扯到持牌代理身上（佣金点计、收足唔收足、代理有冇按约做嘢），所以呢一节值得读清楚。条文原文：

「(e)任何交由根据《地产代理条例》(第511章)第4条设立的地产代理监管局行使司法管辖权的诉讼，而地产代理监管局并没有根据或依据该条例第49条拒绝就该诉讼行使司法管辖权；」

两个条件要同时成立：诉讼要已交由地产代理监管局行使司法管辖权，而监管局未有根据或依据第511章第49条拒绝行使。

咁第49条本身讲乜？佢界定咗边类争议先至去得到监管局。第511章第49(1)条：

「凡——(a)在一名持牌地产代理与其一名或多于一名客户之间在该代理的佣金或其他费用方面有争议；(b)该争议关乎该佣金或其他费用的数额，或关乎该佣金或其他费用的计算或须予支付的方式；及(c)就该佣金或其他费用而言，第45条的规定已获遵守，则在该代理及其客户或(如适当的话)其每名客户的同意下，可将该争议转介监管局裁定。」

三点：争议必须是持牌地产代理与其客户之间、关于该代理的佣金或其他费用的争议；必须关乎款额或其计算／支付方式；而且必须经该代理及其每名客户同意，才可转介监管局。监管局另有一道闸——第49(2)条：

「不论是在为本条所指的裁定而进行的审裁程序展开之前或之后，监管局在以下情况下，可随时自行或应根据本条将争议转介监管局的任何一方的申请，拒绝行使司法管辖权——(a)所争议的佣金或其他费用的款额，超过为施行本款而订明的款额；或(b)监管局在其他方面认为由于任何理由，该项争议不应由监管局裁定。」

本站嘅读法：所以第 (e) 行剔走嘅，唔系「涉及地产代理嘅租务争议」，而系一宗已经按第49条转介、而监管局又未拒绝受理嘅佣金或费用争议。冇转介、对方唔同意转介、或者监管局已拒绝受理——一宗 $75,000 或以下嘅佣金申索仍然系小额钱债审裁处嘅事。把 (e) 读阔咗，就会把一单本来入得的申索推走。

顺带一提：代理向你追佣之前，先有一道门槛。 第511章第45(1)条：

「凡任何人(在本条中提述为该代理)建议或承诺(不论是否为佣金或其他费用)为客户进行地产代理工作(不论是否就某一物业进行该等工作)，则仅在以下情况下，即——(a)在该代理与该客户之间已订立和(如属文件)已妥善地签立一份包含该建议或承诺的条款，并以订明格式作出和载有为施行本条而订明关乎该建议或承诺的详情(如有的话)的代理协议(在本条例中提述为地产代理协议)；及(b)该代理在如此订立和签立该地产代理协议时是持牌地产代理，该代理方具有提起诉讼的权利或其他诉因，而基于该权利或诉因，在就该建议或承诺而进行的法律程序中，可追讨或获得损害赔偿或任何其他济助或补救。」

即系——冇按订明格式订立地产代理协议，或者订立及签立时该代理并非持牌，代理就冇追讨佣金的诉讼权利。（编辑附注：本条自1999年11月1日起开始实施，只为使本条适用于全部或主要用作供人居住的香港物业，并为使本条就该等物业而适用——所以呢条规则本身是部分生效，只覆盖作居住用途的物业。）呢点喺租务场景常见，而佢系第49(1)(c)款把争议送去监管局的其中一项前提。

按金申索本身唔跌落但书任何一节，所以上面「$75,000 或以下入小额钱债审裁处」对按金争议成立。但呢句唔可以搬去讲其他申索：放债人追数、雇佣申索、诽谤，即使金额细过 $75,000，都唔系小额钱债审裁处嘅范围。

$75,000 呢个数会唔会变？ 会，而且唔使修订条例本身。第338章第6条：「立法会可藉决议修订附表。」——附表（连同 $75,000）可以由立法会决议修订。本文引述嘅系「资料来源」所列版本嘅数额。

区域法院：超过 $75,000

第336章第32(1)条：

「凡在任何基于合约、准合约或侵权行为而提出的诉讼中，原告人申索的款额不超逾$3,000,000，区域法院具有聆讯和裁定该诉讼的司法管辖权。」

呢个 $3,000,000 唔系「你打算追几多」，而系条文界定嘅计法。 第32(2)条写明点计：

「在本条及第34条中，原告人申索的款额指在顾及以下事项后原告人所申索的款额——(a)被告人向原告人申索或可向原告人追讨而原告在其申索陈述书中所承认的任何抵销、债项或索求；(b)根据《雇员补偿条例》(第282章)支付给原告人而原告人在其申索陈述书中所承认的任何补偿(即该条例第3条界定的补偿)；及(c)原告人在其申索陈述书中所承认的任何共分疏忽。」

即系要先扣走你自己承认嘅抵销、债项同共分疏忽，先至系「原告人申索的款额」。一个租客追 $3,050,000 损失、但自认欠租 $100,000，计出嚟系 $2,950,000，仍然喺区域法院范围内。

第32(1)条同第338章第5(2)条点样并存？ 两条表面上撞：一条话 $3,000,000 以下区域法院有管辖权，另一条话小额钱债审裁处管辖范围内嘅申索不得在其他法庭进行诉讼。接驳位喺第336章第40条：

「《小额钱债审裁处条例》(第338章)、《业主与租客(综合)条例》(第7章)或《劳资审裁处条例》(第25章)或将专有司法管辖权赋予区域法院以外的法庭或审裁处的任何其他条例的条文，不受本部影响。」

即系——第336章第4部（「民事司法管辖权及程序」，第32及40条都喺呢一部）嘅金钱管辖权，明文让路俾第338章。 所以超过 $75,000 先入区域法院唔系习惯，系第40条同第5(2)条夹出嚟嘅结果。

超过 $3,000,000 亦唔一定要去原讼法庭。第336章第34(1)条：

「凡在诉讼中申索款额超逾区域法院司法管辖权的金额限制，而若非如此区域法院对该诉讼本具有司法管辖权，则如该诉讼中的原告人放弃其申索中超出的款额，区域法院即具有聆讯和裁定该诉讼的司法管辖权。」

同第338章第9(1)条一样系「放弃超额」，而且第34(3)条讲明后果：「区域法院在根据本条受限制的诉讼中所作的判决，即完全了结有关的诉讼因由中的一切索求。」放弃咗就系放弃。

收楼系另一条线，唔跟钱数。第336章第35条：

「凡土地的每年租金或按照《差饷条例》(第116章)确定的应课差饷租值，或其年值(以最低者为准)不超逾$320,000，区域法院具有聆讯和裁定收回该土地的诉讼的司法管辖权。」

留意「以最低者为准」。 条文列咗三个数——每年租金、按第116章确定的应课差饷租值、年值——然后取最低嗰个同 $320,000 比。唔系单看应课差饷租值一项。这个 $320,000 的限额同第32(1)条的 $3,000,000 分开行。

同 $75,000 一样，呢两个数都系可变嘅。第336章第73A条：「在第32、33、35、36、37、49、52、53A(5)、68B及69B条中述及的款额，可藉立法会决议修订。」

入错门唔一定要重新入禀。 第336章第42条：「区域法院可主动或应任何一方的申请，在任何阶段命令将在其席前进行并属原讼法庭或土地审裁处司法管辖权范围以内(视属何情况而定)的诉讼或法律程序的全部或部分，移交原讼法庭或土地审裁处。」土地审裁处嗰边有对应嘅第17章第8A(1)条：「在审裁处席前提起的任何法律程序，如属原讼法庭或区域法院的司法管辖权范围内而又有以下情况，审裁处可将其移交原讼法庭或区域法院——(a)该法律程序非属审裁处的司法管辖权范围内；或(b)审裁处认为为公正起见，应将其移交原讼法庭或区域法院。」第8A(2)条：「法律程序可在任何阶段根据第(1)款移交。」

土地审裁处：列举式权力，唔系「租务法庭」

土地审裁处常被形容为「租务法庭」。条文唔系咁写。第17章第8条逐款列出佢有乜权，最贴身嘅系第8(6)条：

「审裁处具有司法管辖权，可根据《业主与租客(综合)条例》(第7章)或在其他情况下，作出收回任何处所的管有的命令或强迫租客离开该处所的命令。」

金钱命令喺第8(8)条，而呢款有前提：

「对任何收回管有或强迫离开的申请，不论该申请是否根据《业主与租客(综合)条例》(第7章)而提出，及对根据该条例第IV部而提出的新租赁申请，审裁处不论是否批准该等申请，均具有司法管辖权，可作出以下一项或多于一项命令——(a)缴付租金及中间收益(包括租金及中间收益的中期付款)的命令；(b)缴付根据租赁或分租租赁到期应缴的任何其他款项的命令；(c)处置租客或分租租客遗留在有关处所的任何财物的命令；(d)就违反租赁或分租租赁的条件缴付损害赔偿的命令；及(e)缴付该条例第120AAZK条所指的赔偿的命令。」

呢段开首嗰句系全篇最关键嘅一句。 第8(8)条嘅金钱命令，系挂喺一宗收回管有／强迫离开嘅申请，或者第IV部新租赁申请之上嘅。冇呢类申请，就冇第8(8)条。

咁一个净系追按金、冇收楼成分嘅租客，点样入到土地审裁处？两条路：

• 第338章第5(3)条——「凡属审裁处的司法管辖权范围内的申索，如包括申索讼费以外的其他济助、纠正或补救，可在其他法庭提出。」把按金申索连埋一项收回管有或强迫离开嘅申请一齐提出，就唔再受第5(2)条专属条款所限。
• 移交。第17章第8(8A)条：「审裁处具有司法管辖权，可就根据《小额钱债审裁处条例》(第338章)第7或10条而移交审裁处的任何申索、反申索或债务抵销兼反申索，作出裁定。」

土地审裁处另外两款对租客有用：

• 第8(8AA)条——「审裁处具有司法管辖权，可应申请而裁定任何租赁是否属《业主与租客(综合)条例》(第7章)第IVA部所指的规管租赁。」你单位系咪受第IVA部规管有争议，可以喺呢度裁定。第7章第120AAE条亦订明：「享有处所的权益的人，可向审裁处申请，要求裁定该处所的租赁是否属本部所指的规管租赁。」
• 第8(9)条——「在行使其司法管辖权时，审裁处在授予衡平法或普通法的补救及济助方面所具有的司法管辖权，与原讼法庭所具有者相同。」呢款系土地审裁处可以批出衡平法济助（例如没收租赁权的宽免）嘅来源之一。

第8条唔系土地审裁处租务权力嘅全部。第8(5)条系一条开口条文：

「审裁处具有根据任何条例(包括附表内指明的任何条例)而归于审裁处的其他司法管辖权。」

第7章就系其中一条「其他条例」（第8(5)条讲嘅系条例，唔系条文；归于审裁处司法管辖权嘅，系第7章，而第127A条就系该章入面做呢件事嘅条文）。第127A条坐喺第V部：

「审裁处应业主、租客或分租客的申请，可——(a)受理及裁定业主与租客、租客与分租客，或各者之间因本部而引起的争议或歧见，包括与处所的应缴租金或管有权有关的争议；(b)(c)对关于本部适用的处所的租金支付或中间收益支付而提出的申请，连同任何其他申请，一并受理及作出裁定，并在符合第127B条的规定下，就有关的申请作出审裁处认为适当的命令。」

第V部唔等于「非住宅租赁」，呢点好易讲错。 第121(1)条的起点是每一租赁：「除本条另有规定外，本部须适用于每一租赁(在本部中，凡出现租赁一词，除文意另有所指外，均包括分租租赁在内)，不论租赁是以口头或书面达成，亦不论租赁有何条文(包括其意是特别地将该租赁豁除使其不属本部适用范围的条文在内)。」然后第121(2)及(3)款逐项剔走。第121(2)(c)款剔走嘅系「属第IV部适用的租赁」——即系用第IV部划界，唔系用「住宅／非住宅」划界。而第116(2)(a)条又把「第I、II或IVA部适用的租赁」剔出第IV部之外。两条夹埋嘅结果是：一份分间单位规管租赁（第IVA部）系住宅租赁，但因为唔属第IV部，所以冇被第121(2)(c)款剔出第V部。 第V部同第IVA部点样重叠，但「第V部＝非住宅」呢个讲法本身唔准确。

所以要分开睇，而且要按部而唔系按用途分：

• 一份第V部适用的租赁（最常见系写字楼、铺位，但按上文，第V部的范围由第121(2)及(3)款界定）——土地审裁处循第8(5)条加第7章第127A(a)条受理，范围系「因本部而引起的争议或歧见，包括与处所的应缴租金或管有权有关的争议」。呢条路唔需要第8(8)条，亦唔需要收回管有成分：第127A(a)条本身就系一条独立的管辖权来源。
• 一份第IV部适用的普通住宅租赁——第IV部原有的争议条文大部分已被废除，剩返嘅主要就系第17章第8(6)及(8)款，即系要有收回管有或强迫离开嘅成分。

下文「纯按金申索去唔到土地审裁处」嗰个答案，讲嘅系第IV部住宅租赁。 一份第V部租赁的按金／租金争议，循第127A(a)条系另一回事。

最后要读第8(10)条，因为佢限制咗上面两款：

「第(6)及(8)款就《业主与租客(综合)条例》(第7章)第IV或V部所适用的租赁而赋予的司法管辖权，须受《2004年业主与租客(综合)(修订)条例》(2004年第16号)对该两部的若干条文作出的废除所规限。」

第7章第IV及V部大部分安排租住权保障嘅条文，喺2004年被废除。 所以第8(6)及(8)款嘅权力仍在，但佢哋所服务嗰套「续租申请」制度已经唔存在——今日一个普通住宅租客租约到期，冇法定续租权（分间单位规管租赁除外，见下文）。

一张表：你嗰单去边

呢张表有三个限制，要一齐记：

• 第129(1)条唔止「应课差饷租值 $100,000 或以下」一个门槛。 条文仲要求租赁系「任意租赁或租期不超过7年的租赁」、处所「并无承诺租赁金须予支付」、租期或权益已终结或已正式终止、业主已要求交回管有，而占用人仍拒绝或忽略迁出——上面一行只系入门条件之一，唔系完整清单，完整清单见下文〈区域法院：小额处所收回程序〉一节。
• 首三行系第IV部住宅租赁的路线。 一份第V部租赁的租务争议（包括应缴租金及管有权），另有第17章第8(5)条加第7章第127A(a)条一条独立的路，唔受第8(8)条那个收回管有前提所限——见上文。
• 第三行唔系死路。 超过 $3,000,000 的申索，原告人可按第336章第34(1)条放弃超额，留喺区域法院；代价是第34(3)条——该判决「即完全了结有关的诉讼因由中的一切索求」。同一道理，超过 $75,000 的申索可按第338章第9(1)条放弃超额留喺小额钱债审裁处。

计条数——一个真实会遇到嘅组合。 月租 HK$18,000，两个月按金 HK$36,000。租客退租，业主扣起全部按金，又话单位要维修 HK$50,000，反过来追租客。

• 租客嗰边：HK$36,000，系 $75,000 或以下 → 小额钱债审裁处，而且只可以喺嗰度。
• 业主嗰边：HK$50,000 反申索，亦系 $75,000 或以下 → 同一个审裁处处理得到。
• 如果业主反申索系 HK$90,000 呢？第338章第10(1)条：「凡在审裁处法律程序中提出的反申索或债务抵销兼反申索是审裁处的司法管辖权范围以外的金钱申索，审裁处须命令将该等反申索或债务抵销兼反申索的法律程序移交仲裁处、劳资审裁处、土地审裁处、区域法院或原讼法庭。」移交的只系反申索呢部分——租客嗰边嘅主申索唔会走。 第10(2)条续明：如审裁处已命令移交，而申索人就其申索获判胜诉，则除非审裁处另有命令，否则判决的执行须予搁置，直至移交咗嘅反申索法律程序有裁定为止。
• 业主想留喺小额钱债审裁处，可以放弃超额。第338章第10(3)条：「凡只因被告人的反申索或债务抵销兼反申索超逾附表第1及2段所述的款额，以致该反申索或债务抵销兼反申索超越审裁处的司法管辖权范围，该被告人可放弃追讨超额的款项，而在此情况下，审裁处有聆讯及裁定该反申索或债务抵销兼反申索的司法管辖权，但被告人不得在反申索或债务抵销兼反申索中讨回超逾附表第1及2段所述款额的款项。」放弃咗嘅 HK$15,000 就系真系放弃，唔可以第二日另开一单追返。第338章第10(4)条讲埋呢点：「凡审裁处凭借本条有聆讯及裁定反申索或债务抵销兼反申索的司法管辖权，审裁处就该反申索或债务抵销兼反申索而裁断的款项，即为对在该反申索或债务抵销兼反申索中所索求的全部款项的全数清偿，而判决亦须当作已据此登录。」

（以上算式由文中引述嘅条文限额推算，用作说明条文如何运作，并非任何个别读者嘅个案评估。）

入咗去之后：律师、讼费、上诉

呢三样嘢，三个机构嘅答案完全唔同，而且同金额冇关。好多人拣门口只睇金额，跟住喺呢度中伏。

律师

小额钱债审裁处：大律师同律师冇出庭发言权。 第338章第19(2)条：

「除根据第35A条就侮辱行为而进行的法律程序外，任何大律师或律师，包括身为公职人员的大律师或律师，不论其是否有资格在香港的法庭执业，均没有在审裁处出庭发言的权利，但如其以本身为申索人或被告人的身分行事，则不在此限。」

即系——唔系「唔使请」，系「请咗都唔可以出庭」（除非佢本人就系申索人或被告人，或者系第35A条侮辱行为的法律程序）。你可以揾律师事前帮你写陈词、整证据。

但「唔可以请律师出庭」唔等于「一定要你自己企出嚟」。 第19(1)条先正面列出边个有出庭发言权：

「以下的人在审裁处有出庭发言权——(a)任何一方；(b)如一方是法团，则该法团的一名高级人员或雇员；(c)如一方是组成任何合伙的各人，则该合伙的一名成员；(d)在审裁处的许可下，获一方以书面授权作为其代表出庭的任何人，但大律师或律师除外；(e)如一方是律政司司长，则代表律政司司长出庭而本身并不属大律师或律师的一名公职人员。」

三点对租务读者最实用：(b) 业主如果系一间有限公司，出庭嘅可以系佢嘅高级人员或雇员；(c) 合伙就由一名成员出庭；(d) 最重要——经审裁处许可，你可以书面授权一个唔系大律师或律师嘅人做代表出庭。所以「一定要亲自出庭」系唔准确的：第19(2)条挡住嘅系大律师及律师，第19(1)(d)款则开咗一道要许可的门。

第338章第16(1)条配套：「审裁处的法律程序聆讯，须不拘形式进行。」

土地审裁处：条例本身假定有法律代表。 第17章第12(8)条就「法律代表」下定义，指代表一方进行诉讼的大律师或律师；第12(3)及(4)款讲到审裁处可命令法律代表支付虚耗讼费。第17章第10(5)(a)条同时订明：

「审裁处的法律程序须在符合秉行公正的原则下，尽量不拘形式进行，而为此目的，庭长可就法律程序的进行方式及形式作出指示。」

本站嘅读法：两个机构都写住「不拘形式」，但一个系冇律师嘅不拘形式，另一个系有律师嘅不拘形式。呢个分别，比金额分别更影响你要准备几多嘢。

讼费：赢咗都未必攞得返律师费

小额钱债审裁处。 第338章第24(1)条：

「在符合第(2)款的规定下，审裁处可裁断任何一方获偿讼费及开支，而该等讼费及开支可包括——(a)该一方为出席聆讯而须招致的合理开支及所损失的薪金或工资；及(b)已付给证人的合理款项，以补偿证人为出席聆讯而须招致的开支及所损失的薪金或工资。」

读清楚佢裁断嘅系乜：出席聆讯而招致的合理开支、所损失的薪金或工资，同埋证人的同类款项。条文冇提律师费——同第19(2)条一致，因为根本冇律师出庭。

第24(1)条开首嗰句「在符合第(2)款的规定下」指向边度？第24(2)条：「审裁处根据本条就讼费作出裁断时，亦须就有责任缴付讼费的每一方所须付的款额作出指示。」即系一项作出指示的义务，唔系另一道金额上限。

土地审裁处。 第17章第12(1)条：

「在审裁处进行的所有法律程序的讼费及附带讼费均由审裁处酌情决定，审裁处并有一切权力决定谁人须支付该等讼费以及须支付的范围。」

呢个系全面酌情权，即系一般民事诉讼嗰套。输咗嘅一方可以被判支付对方嘅律师费，而律师费通常远高于争议金额本身——一单 HK$36,000 嘅按金争议，喺一个可以判讼费嘅论坛度，风险唔止 HK$36,000。

一个例外要记住：第7章第119R条（第IV部的法律程序）：

「在根据本部进行的法律程序中，审裁处不得就讼费针对一方作出命令，惟该一方如以琐屑无聊或无理取闹的方式进行诉讼，则属例外。」

上诉：两边都好窄

小额钱债审裁处。 第338章第28(1)条：

「如任何一方对审裁处的决定感到受屈，而理由——(a)只涉及法律问题；或(b)是因为该申索超越审裁处的司法管辖权范围，则可向原讼法庭申请上诉许可，而原讼法庭如认为适当，可予批准。」

只限法律问题或超越管辖权两个理由。事实搞错咗、证人唔可信——唔系上诉理由。而且第28(3)条：「原讼法庭拒绝批予上诉许可的决定，是最终的决定。」

时限只有 7 天，而且系全文最容易蚀底嘅一个数。 第338章第28(2)条：

「根据本条申请上诉许可，须——(a)以订明的表格提出，列明上诉理由及支持该等理由的依据；及(b)在以下期限内向高等法院司法常务官递交——(i)书面的裁断或命令送达该感到受屈的一方的日期后7天内；或(ii)如该感到受屈的一方在上述期限内向审裁处要求解释作出裁断或命令的理由，则该等理由送达该一方的日期后7天内；或(iii)高等法院司法常务官根据好的因由而延长的期限内。」

逐点睇：起计点系书面裁断或命令送达你嗰日；如果你喺同一个 7 天内向审裁处要理由，个钟就由理由送达你嗰日重新计 7 天；第(iii)节容许高等法院司法常务官「根据好的因由」延长，但延长要申请，唔会自动有。

再上一层仲有一级，而且同样系 7 天。 第338章第29A(1)条：

「原讼法庭聆讯经根据第28条给予许可的上诉及作出决定后，对该决定感到受屈的任何一方，可于决定作出的日期后7天内向上诉法庭申请上诉许可；上诉法庭如认为所拟提出的上诉涉及对公众有普遍重要性的法律问题，可批予许可。」

门槛比第一级高好多：唔止要法律问题，仲要系对公众有普遍重要性的法律问题。第29A(2)条订明申请须以订明表格列明有关的法律问题并向高等法院司法常务官递交；第29A(3)条：「上诉法庭拒绝批予上诉许可的决定，是最终的决定。」

上诉唔会自动停止执行。 第338章第31条：

「除非审裁处、原讼法庭或上诉法庭(视属何情况而定)另有命令，否则根据第28或29A条提交上诉许可申请书，并不具有搁置执行任何裁断或命令的效用；而任何搁置执行可受审裁处、原讼法庭或上诉法庭在讼费、缴存款项于审裁处、提供保证或其他方面认为适当的条件规限。」

土地审裁处。 第17章第11(2)条：

「除第11AA条及任何条例中关于就审裁处的决定而提出上诉的条文另有规定外，在审裁处席前进行的法律程序的任何一方，均可以审裁处的判决、命令或决定在法律论点上有错误为理由，而针对该项判决、命令或决定向上诉法庭提出上诉。」

同样只限法律论点，而且一般要先攞许可——但第11AA(1)条开首已经话明「除第(2)款另有规定外」，而第(2)款正正系一个例外：「在符合第(4)款的规定下，针对司法常务官的判决、命令或决定而向法官提出上诉，属当然权利。」即系话，针对司法常务官（而非审裁处本身）的判决、命令或决定向法官提出上诉，一般毋须先攞许可，属当然权利（受第(4)款规限）；只有针对审裁处本身嘅决定上诉，先要按第11AA(1)条先攞许可。第11AA(1)条：「除第(2)款另有规定外，除非审裁处或上诉法庭已批予上诉许可，否则任何人不得根据第11(2)条提出上诉。」门槛在第11AA(6)条：

「除非聆讯有关许可申请的审裁处、上诉法庭或司法常务官信纳——(a)有关上诉有合理机会得直；或(b)有其他有利于秉行公正的理由，因而该上诉应进行聆讯，否则不得批予上诉许可。」

再上去就冇路：第11AB条——「就上诉法庭对应否批予向它提出上诉的上诉许可的决定，任何人不得提出上诉。」

覆核则有一个月窗口。第17章第11A(1)条：「审裁处可在其作出任何决定的日期起计1个月内，决定覆核该项决定，并可按其认为足够的理由，将该项决定作废，或推翻、更改或维持该项决定。」

以为「唔啱就上诉」？ 两个机构嘅答案大致一样——法律论点先至有得上，事实冇得上，而且针对审裁处决定嘅上诉一般要许可、许可被拒即终局（针对司法常务官决定嘅上诉则属当然权利，属例外）。准备功夫要喺第一次聆讯做晒。

利息

利息条文系逐个机构分开的，唔可以借用。 你入边个门口，就睇边条。

小额钱债审裁处——第338章第33条。 呢条先系一单按金申索真正用得着嘅利息条文，因为按金申索通常就系入呢个门口。第33(1)条：

「审裁处可就申索的全部或部分款项，按第(4)款指明的利率，以自诉因发生时起至作出裁断的日期止的整段或部分期间计算利息，并将其包括在经裁断的款额内。」

即系——利息可以由诉因发生嗰日起计，唔系由裁断日起计。租客追按金，利息可以由业主应退未退嗰日开始跑。第33(2)条再把门开阔：

「第(1)款所授的权力——(a)无论是否有表明申索利息，皆可行使；(b)如审裁处觉得没有申索利息或没有裁断利息，是因疏漏所致，可在裁断作出的日期后随时行使；及(c)凡判定被告人败诉的裁断是在被告人缺席时作出的，亦可以行使。」

(a) 节值得记住：你入禀时冇写明追利息，审裁处一样可以判。 裁断之后的利息在第33(3)条：「经裁断的款项的总数或该笔总数当其时未清付的部分，须按第(4)款指明的利率计算利息，由裁断作出的日期起计至款项付清时止。」利率本身在第33(4)条：「为施行第(1)及(3)款而指明的利率，须是不时根据《区域法院条例》(第336章)第50条适用于判定债项的利率。」

区域法院——第336章第49条。 第49(1)条：

「区域法院可在债项或损害赔偿或为该项债项或损害赔偿而作出的判决作出前已缴付的款项之上，加上按区域法院在该判决中认为适合的利率计算的单利，计息期由诉讼因由产生的日期起至以下日期为止——(a)(就在判决作出前已缴付的款项而言)缴付该笔款项的日期；及(b)(就该判决判令支付的款项而言)判决日期。」

同一个结构：由诉讼因由产生的日期起计。另有一款同上文嘅金额门槛直接相关——第49(7)条：「为施行第32、33、36或37条，在厘定一笔款额是否超逾或低于上述各条所指明的款额时，区域法院不得将根据本条可能会命令判给的任何利息计算在内，亦不得考虑根据本条就利息作出的任何命令。」即系计 $3,000,000 个门槛时，利息唔计入去。

土地审裁处——第17章第12B(1)条。 呢条只管土地审裁处，唔管上面两个机构：

「在审裁处席前进行的追讨债项或损害赔偿的法律程序(不论在何时提起)中，在判令获得的任何款项中，可加入按审裁处认为合适或根据第10(3)条订立的规则订定的利率计算的单利，该笔单利须就——(a)判令获得的全部或部分债项或损害赔偿计算；或(b)在判决作出前已缴付的全部或部分债项或损害赔偿计算。」

三条的共同点系利息可以追溯到诉因；分别在于利率点定，以及边个机构有权判。分间单位分租客的赔偿系例外：第7章第120AAZK(10)条明文排除咗第336章第49条及第17章第12B条，见下文。

时效：本文开头讲嘅「个钟」，数字喺呢度

文首话入错门口最贵嘅地方，系等几个月先发现，而时效一直喺度行紧。时效期本身唔喺上面任何一章，而系喺《时效条例》（第347章）。第4(1)条：

「以下诉讼，于诉讼因由产生的日期起计满6年后，不得提出——(a)基于简单合约或侵权行为的诉讼；(b)强制执行担保的诉讼；(c)强制执行某项裁决的诉讼(如有关的愿受仲裁协议并非藉经盖印的文书作出者)；(d)追讨凭借任何条例或英国成文法则而可予追讨的款项的诉讼，但有关款项如属罚金或没收款项或属作为罚金或没收款项的款项则除外：但——(i) (ii)本款的规定，并不视作提述任何第6条适用的诉讼。」

一单追按金嘅申索，系基于简单合约嘅申索，落喺第4(1)(a)款——6 年，由诉讼因由产生嗰日起计。 如果份租约系盖印文据，就行第4(3)条：「基于盖印文据的诉讼，不得于诉讼因由产生的日期起计满12年后提出：但本款并不影响本条例其他条文已订明较短时效期的诉讼。」

点解要同「入边个门口」一齐读：你入咗一个唔可以受理你嗰单嘅机构，第338章第5(2)条唔会帮你停个钟。呢个就系文首嗰句「时效仲喺度行紧」嘅具体内容。

租约点样结束

一、租期届满

定期租约到期即完，一份普通住宅租赁（第IV部）或第V部租赁，条例冇要求任何一方发通知。要留意嘅系之后：租客继续住、业主继续收租，就可能形成一个新嘅周期性租赁，跟住点结束就要睇通知。

但分间单位规管租赁唔系咁。 一份第IVA部首期租赁到期，唔系「完咗就完」：第120AAS(1)条要求业主喺要约期内作出次租期要约，而第120AAW(2)条喺业主唔做时当佢做咗，亦当租客接受咗。所以租期届满即完、冇人要出声呢个讲法，对第IVA部首期租赁系错的——详见下文〈续期：唔出要约，法律当你出咗〉。

二、通知——条例点写，唔系坊间点讲

第7章第115条为第IV部（住宅租赁）界定「迁出通知书」：

「按照租赁的明示或隐含条款发出的终止租赁通知书」

呢个定义冇订明任何期限。 佢把通知期推返落租赁本身的明示或隐含条款。

第7章第IV、IVA、V、VI部，以及第17、219、336、338、347章，都并无为终止一份普通住宅周期性租赁订明法定通知期。 第7章第V部原本载有相关条文，第122、124及127条已由《2004年业主与租客(综合)(修订)条例》（2004年第16号）废除。市面上讲嘅「月租一个月通知、年租六个月通知」、「通知须覆盖一个完整租金周期」，系普通法规则，唔系上述任何一章嘅条文。实务上唯一可靠嘅做法，系睇返你份租约点写。

送达方法就有条文。第7章第119Y(1)条：

「根据本部需送达的通知书、申请书、证明书或其他文件，或就属本部适用的定期租赁而发出的迁出通知书，可用以下方法送达——(a)面交送达；(b)用邮递寄至收件人最后为人所知的业务地址或住址；(c)如需向租客送达，将通知书、申请书、证明书或其他文件留给在租客所居住、并与此等文件有关的处所内的一名成年占用人；或(d)将此等文件的副本张贴于有关的处所的显眼处。」

第119Y(2)条再订明，看来由送达人签署并述明已送达的证明书，是该项送达的事实的表面证据。所以「挂号信」唔系法律要求，系举证方便——条文接受面交、邮递、留给成年占用人、张贴于显眼处四种。

三、生约条款

「生约／死约」系市场叫法，第7章中英文文本都冇呢两个词。生约条款嘅效力，完全睇合约点写：通知形式、通知期、几时起可以行使。条例喺呢度冇加额外要求，亦冇替你补一个。

咁冇生约条款，租客想提早走呢？ 呢个系最常见嘅情况，答案要分两边：

• 分间单位规管租赁（第IVA部）有一条法定出口。 第120AAZH(1)至(3)条给租客一条唔靠合约嘅终止权——30 日书面通知，但终止日期不得早于租期第一年的最后一日；另有第120AAZ(3)(b)款（业主唔交书面租赁协议）同附表7第6(2)条（业主唔维修）两条路。详见下文〈分间单位（㓥房）规管租赁〉。
• 一份普通住宅租赁（第IV部）或第V部租赁，第7、17、219、336、338、347章之中，冇任何一条给租客提早终止嘅法定权利。 冇生约条款，就只剩返上面〈四、双方协议〉嗰条路——同业主倾，白纸黑字写低。

未倾掂就搬走会点？ 提早迁出之后仍然要唔要交租、业主追唔追得到差额、按金点处理、业主有冇责任重新出租以减低损失——呢啲全部系合约条款同普通法嘅问题。唯一可以肯定讲嘅系：「搬咗走＝租约自动终止」呢个讲法，喺上述任何一章都揾唔到依据。

四、双方协议

双方书面同意提早结束，随时做得到，唔需要理由。实务上会订明结束日期、按金处理、交收状况、双方再无申索。

五、违约与没收租赁权——15 日，同一条被人漏读嘅例外

呢一节系全文最容易出错嘅地方。

第一步：你份租约有冇没收租赁权嘅条件？如果冇，条例会补一个。

普通住宅租赁受第7章第IV部规管。第116(1)条：「除第(2)款另有规定外，本部适用于任何住宅租赁——(a)即使该租赁有任何条文(包括其意是一般地或特别地将该租赁豁除使其不属本部适用范围的条文)；及(b)包括第I及II部停止对其适用的任何住宅租赁。」（第116(2)(a)条把「第I、II或IVA部适用的租赁」剔除在外。）

第116(2)款除(a)款外仲有多项排除，会决定你嘅租约是否适用第IV部： (b)款剔除未有建筑物在其上的土地的租赁；(ba)款剔除农地的租赁；(bb)款剔除业主是雇主、租客是雇员并按雇佣条款管有处所（不再受雇即须迁出）的租赁；(bc)款剔除「从政府、香港房屋委员会、香港房屋协会或香港平民屋宇有限公司取得而持有的租赁，或由此租赁而产生的分租租赁」；(bd)款剔除1981年12月18日后产生、租期固定为5年或更长期间的以书面订立、且并无载有条文订定「(i)业主除没收租赁权以外，亦可用其他方式提前终止该租赁；及(ii)同意租赁金或承诺租赁金，或在该固定租期内增加租金」的租赁；(c)款剔除根据第4条就某处所作出命令时已存在的租赁；(d)款剔除根据第53(7A)(a)(ii)条特准达成的租赁。即系话：未建地、农地、雇员宿舍、向政府／香港房屋委员会／香港房屋协会／香港平民屋宇有限公司租楼嘅租客，符合上述条件嘅长期租约，以及受第4条命令或第53(7A)(a)(ii)条特准影响的处所，第IV部整个部分——包括下文讲嘅没收租赁权同通知——都唔适用于佢哋，要睇返其他法例或者租约条款本身。

第117(3)条有一句开首，唔可以略过，因为佢限定咗适用范围。 第117(3)条的引言是：

「如任何租赁是在本款生效日期*当日或之后订立的，而——」

嗰个星号指向第7章的编辑附注：「生效日期：2002年12月27日。」即系第117(3)条只适用于 2002 年 12 月 27 日当日或之后订立的租赁。 一份更早订立而仍然生效的租赁，唔靠呢款补条件。今日签的租约当然全部在范围之内，但读条文时呢句唔可以掉。

引言之后是第117(3)(a)条：

「该租赁不包含在到期日即缴交租金的契诺，则该租赁须隐含有——(i)在到期日即缴交租金的契诺；及(ii)假若有租金没有在到期日的15天内缴交以致该隐含契诺遭违反即可没收租赁权的条件；」

第117(3)(b)条处理另一种写法：

「该租赁——(i)包含在到期日即缴交租金的契诺；但(ii)不包含假若有租金没有缴交以致该契诺遭违反即可没收租赁权的条件，则该租赁须隐含有假若有租金没有在到期日的15天内缴交以致该契诺遭违反即可没收租赁权的条件；」

所以：15 日系条例隐含嘅没收租赁权「扳机」，唔系俾租客补交嘅宽限期。 两者好易调转。

第IV部以外的租赁行第V部（实务上最常见系写字楼、铺位，但范围由条文而唔系由用途界定，见上文）。第121(1)条：「除本条另有规定外，本部须适用于每一租赁(在本部中，凡出现租赁一词，除文意另有所指外，均包括分租租赁在内)，不论租赁是以口头或书面达成，亦不论租赁有何条文(包括其意是特别地将该租赁豁除使其不属本部适用范围的条文在内)。」但第121(2)(c)款把「属第IV部适用的租赁」剔走，第121(2)(a)款亦剔走「租期固定为3年或更长期间的租赁，而该租赁的协议内，除违反租赁协议的条文或根据租赁条文在处所被毁或局部被毁，或受到损坏，而容许租赁权的没收或容许租赁的终止外，并不载有其他条文订明可提前终止租赁者」。同第IV部一样，第V部都剔走政府租户：第121(2)(h)款把「从政府取得而持有的租赁」剔出第V部之外。 第126条就系第V部的对应条文：

「任何租赁，如无任何缴交租金的明订契诺，亦无任何没收租赁权的明订条件，则仍隐含到期之日即缴交租金的契诺及在该日期的15天内未交租即可没收租赁权的条件。」

第二步：业主行使重收权之前，要唔要先发通知？答案取决于佢用边条契诺。

第219章第58(1)条规定咗一套通知程序：

「因租契内的任何契诺或条件被违反而根据租契所载的但书或规定产生的重收权或没收租赁权的权利，不得藉诉讼或其他方式予以强制执行，除非及直至批租人向承租人送达以下的通知——(a)指明某被投诉的违反事项；及(b)如该违反事项可予补救，则要求承租人就该违反事项作出补救；及(c)指明批租人就该违反事项而要求的补偿(如有的话)，并且承租人在其后一段合理时间内，并没有对可予补救的违反事项作出补救，亦没有就违反事项作出令批租人满意的合理金钱补偿。」

三点值得逐一睇：

• 通知要指明被投诉的违反事项；
• 如果可以补救，要要求承租人补救；
• 条文订明的标准是「一段合理时间」——唔系一个固定日数。任何讲「15 至 30 日」的说法，都不是这一条的内容。条文亦要求业主指明所要求的补偿（第(c)项），呢点经常被略去。

第三步——被人漏读嗰条。 第58(10)条：

「除第(4)款所述情况外，本条并不影响有关在租金不获缴付情况下产生重收权或没收租赁权权利或给予宽免的法律。」

逐个字读清楚呢款讲乜。 佢话本条并不影响「有关在租金不获缴付情况下产生重收权或没收租赁权权利或给予宽免的法律」——「或给予宽免」呢五个字就系关键。第58条系一条保留条文：喺纯欠租的情况下，重收、没收租赁权同宽免三样嘢，都交返俾第58条以外的法律处理。

呢个分别关乎一件好实在嘅事：一个迟咗 20 日交租嘅租客，系咪就冇宽免可言？ 唔系。第58(10)条攞走嘅系第58条的程序，唔系宽免本身——条文明文把「给予宽免的法律」一并保留下来。而喺租务场景，行使该项一般法律权力嘅机构就系土地审裁处：第17章第8(9)条「在行使其司法管辖权时，审裁处在授予衡平法或普通法的补救及济助方面所具有的司法管辖权，与原讼法庭所具有者相同」——衡平法上针对欠租没收租赁权的宽免，正正就系循呢一款而唔系循第58(2)条入到土地审裁处。 第58(13)条（「法院」包括土地审裁处）处理嘅系第58条本身那条路。

所以两条路要分开记：业主行欠租契诺 → 第58条的通知程序唔适用（第117(5)(a)款、第58(10)条），但宽免循第17章第8(9)条的一般衡平法管辖权仍然存在；业主行烦扰契诺 → 第58条整套适用，包括第58(2)条的宽免申请。把第58(10)条读成欠租租客一律冇宽免，系读漏咗嗰半句。

一篇只读到第58(1)条就收笔的文章，会叫欠租租客去引用一条唔适用于佢嘅程序；一篇只读到第58(10)条前半句就收笔的文章，会叫佢放弃一项佢仍然有嘅权利。

但系——第7章第117(5)条把呢件事再翻一次。 三个宣布：

「第(3)(a)及(b)款在《物业转易及财产条例》(第219章)第58(4)及(10)条的规限下具有效力(尽管有该条第(14)款的规定亦然)；」

「第(3)(c)、(d)、(e)、(f)、(g)及(h)款在《物业转易及财产条例》(第219章)第58(1)至(13)条的规限下具有效力(尽管有该条第(14)款的规定亦然)；」

「就第(3)(e)及(f)款而言，经常延迟缴交租金属不必要的烦扰、不便或骚扰。」

欠租的租客，逐层拆开——

• 业主如果行第117(3)(a)或(b)款（欠租那条隐含契诺），第117(5)(a)款把它限制在第58(4)及(10)条之下，而第58(10)条正是把第58条拿走的那一款。呢条路冇第58(1)条的通知程序。
• 但第117(5)(c)款宣布：经常延迟缴交租金，本身就属「不必要的烦扰、不便或骚扰」。而烦扰那条契诺是第117(3)(e)及(f)款。
• 第117(5)(b)款把第(3)(e)及(f)款置于第58(1)至(13)条之下——整套通知程序、宽免程序都在内。

即是说：同一件事（租客成日拖租），业主行欠租条款就绕过第58条，行烦扰条款就要行足第58条。 呢个唔系理论——第58(2)条就系租客申请宽免的地方：

「凡批租人正以诉讼或其他方式强制执行重收权或没收租赁权的权利，承租人可在批租人提出的诉讼(如有的话)中或在其自行提出的诉讼中，向法院申请宽免；法院可准予或拒绝宽免，按法院在考虑根据本条前述各项条文进行的法律程序、各方根据该等条文作出的行为以及一切其他情况后，认为适当者而定；法院如准予宽免，则可按法院在每一个案的情况下认为适当的有关讼费、开支、损害赔偿、补偿、罚则或其他方面(包括发出强制令以约制将来任何相同的违反事项)的条款(如有的话)而准予宽免。」

留意两点。第一，宽免可准可拒，而且法院明文要考虑各方的行为。第二，即使获得宽免，租客可能仍要付钱。 第58(3)条：

「凡任何违反事项产生重收权或没收租赁权的权利，而批租人应承租人的要求而根据本条条文放弃该项权利，或承租人根据本条条文而就该项权利的行使获得宽免，则批租人除有权获得损害赔偿(如有的话)外，亦有权将其就该违反事项延聘律师及测量师或估价师或在其他方面所适当招致的一切合理费用及开支，作为承租人欠批租人的债项而予以追讨。」

业主延聘律师、测量师或估价师的合理费用，可以作为债项向租客追讨。 一个「赢咗宽免」的租客，仍可能收到一张帐单。

几条收尾条文要记住。第58(9)条同第58(10)条并排，是本条第二个被拿走的情况：「除第(4)款外，本条不适用于订定承租人破产时或承租人的权益被扣押时即可行使没收租赁权权利的条件。」——破产或权益被扣押触发的没收租赁权条件，同纯欠租一样，唔行第58条。 第58(11)条：「即使有任何相反的规定，本条仍然有效。」——呢条唔可以用合约排除。第58(13)条：「在本条中，法院(court)包括土地审裁处。」——所以土地审裁处批得出第58条的宽免。第58(14)条：「本条的条文，以不抵触《业主与租客(综合)条例》(第7章)及《区域法院条例》(第336章)者为有效。」

（第58(4)条是分租人的归属命令，也是第58(10)条唯一保留给欠租情况的路径。）

六、收楼：小额处所收回程序

租约已经结束、租客仍然唔走，业主未必要去土地审裁处。第7章第VI部另有一条线。第129(1)条：

「如租客租用的房屋、土地或其他处所，其应课差饷租值在拥有人根据本条提出申请时不超过$100,000，而亦无就其订下或须缴付承诺租赁金，且租赁为不定期或租期不超过7年，则当及一俟租期或租客的权益已终结，或已由法定迁出通知书或其他方法正式终止时，倘租客或(如租客并无实际占用处所或仅占用其部分)当时实际占用该处所或其部分的人，即使业主已作出收回处所的要求，仍拒绝或忽略迁出，及拒绝或忽略交回对处所或其部分的管有，则区域法院应该处所的拥有人或其代理人提出的申请，可发出原诉传票，命令被指称占用该处所的人，于指定的时间及地点，到区域法院提出其不应迁出及不应交回对处所的管有的因由。」

三个门槛要同时符合，唔系两个——第三个就藏喺上面引文入面：

• 应课差饷租值在拥有人提出申请时不超过 $100,000；
• 租赁为不定期或租期不超过 7 年；
• 该处所亦无就其订下或须缴付承诺租赁金（fine）——呢句就喺上面引文入面，夹喺应课差饷租值同「已终结」之间。有承诺租赁金嘅租赁，唔行呢条线。

这个 $100,000 同样可变——第132A条：「立法会可藉决议修订第129及132条所述的数额。」

申请表上仲有一项强制交代，而佢直接影响下文嘅 60 日。 第129(2)条：

「为施行第(1)款，如予以收回的处所，是受限于规管租赁的分间单位，则该处所的拥有人(或拥有人的代理人)须在有关申请中，指明该规管租赁是否产生自另一租赁。」

呢项交代就系第131(2)条那个 60 日暂缓的开关。 业主要喺申请书讲明该规管租赁是否产生自另一租赁；答「是」，第131(2)条就要求手令加入 60 日暂缓（除非第131(3)条适用）。租客见到申请书，第一样要核嘅就系呢一项。

原诉传票点送达？ 第130条：

「根据第129条发出的原诉传票，可面交送达被告人，或留下给当时在被告人的居所内并表面上是居于该处的人︰但如不能找到被告人，而又不知被告人居所，或未能进入其居所以送达原诉传票，则将原诉传票贴在处所的显眼地方，须当作已将传票妥为送达被告人。」

但书值得停一停。 找不到被告人、又不知其居所或进不去的情况下，把原诉传票贴在处所显眼地方，就当作已妥为送达。即系——一个唔喺屋企、或者已经搬走而冇留低地址的租客，可以喺完全唔知情的情况下被视为已收到传票，然后因为冇到庭而落入下一条。呢个系本节对租客最重要的一句。

被传召的人唔到庭或者讲唔出因由，就到第131(1)条：

「根据第130条被送达原诉传票的人，如未有于原诉传票所述的时间及地点到区域法院，或没有提出其不应迁出及不应交回对处所的管有的因由，则区域法院可向原讼法庭或区域法院的任何执达主任发出手令，命令他进入处所(必要时可使用武力)，并将对处所的管有交回给拥有人或其代理人︰但——(a)凭手令进入处所者，不得在上午9时至下午7时以外的时间进入；(b)任何提出申请而可获发手令的人，如在获发手令时并无合法权利收回对处所的管有，则本条的规定不得当作在租客或占用人因此次及就此次进入及收回对处所的管有而可能提起的任何诉讼中向获发手令的人给予保障。」

执达主任唔可以夜晚上门。 条文写明「不得在上午9时至下午7时以外的时间进入」。而第131(1)(b)款保留咗租客的诉讼权利：业主在获发手令时如果本来就无合法权利收回管有，手令唔会保护佢。

第133条把呢点推得更远：

「如有人自行申请或由他人代为申请而获授予手令，而在获授予手令时该人对处所的管有并无合法权利，则虽然未有凭借手令进入处所，但取得手令须被当作该人侵犯处所的租客或占用人；如租客或占用人按以下条文的规定，由经区域法院批准的2名担保人以区域法院觉得合理的数额(区域法院顾及处所的价值及可能引起的讼费)，担保有效及不延误地起诉自行申请或由他人代为申请而获授予手令的人，并担保在诉讼中被告人获判胜诉时，或原告人中止或不提起诉讼或诉讼被驳回时，支付诉讼中的法律程序的所有费用，则有关手令须暂缓执行，直至诉讼有判决为止；如在诉讼的审讯中，原告人获判胜诉，则该项判决须取代先前发出的手令，而原告人亦有权在是项诉讼中获得合理的损害赔偿。」

即系——业主无合法权利而攞到手令，即使未曾进入，取得手令本身已被当作侵犯；而租客只要按条文提供 2 名经区域法院批准的担保人，手令就要暂缓执行到诉讼有判决为止。

第133条讲嘅担保系「按以下条文的规定」提供，嗰条就系第134条：

「上述的担保须向申诉人或其代理人提供，费用由原诉人或其代理人支付，担保契据并须经区域法院批准及核签，如提供担保的一方不履行担保的条件，又或在为进行审讯而提供该担保的诉讼的审讯中，主审法官如不核证担保的条件已予履行，则获给予担保的一方可提起诉讼，予以追讨︰但受理前述诉讼的法院，可作出命令，给予提供担保各方合乎公平原则的济助，而该命令即具有撤销该担保的性质及效力。」

即系暂缓执行唔系免费的：担保的费用由提出的一方承担，担保本身可以被追讨，而但书则容许受理该诉讼的法院给予合乎公平原则的济助。

分间单位有额外一层保障，见下文。

按金

普通租赁：条例冇管

在第7、17、219、336、338、347章之中，只有第7章第120AAZC条为租金按金订明法定规则，而该条只适用于分间单位的规管租赁。 一份普通住宅租赁的按金金额、扣除范围、退还时限，全部由合约决定；「合理时间内退还」系普通法概念，唔系上述任何一章的条文。

实务上要做嘅系证据，唔系法律：

• 入伙同交吉都影相，影同一角度、同一位置；
• 对住物品清单逐项核；
• 业主提出扣除时，要求逐项列明同单据或报价；
• 水电煤、管理费最后一期单同缴费纪录留底。

（以上系本站的实务建议，不是条文的要求。）

唔好当按金系最后一期租金。 除非业主书面同意，否则欠租就系欠租——而欠租正正就系上面第117(3)条那个 15 日没收租赁权条件的触发点。

规管租赁：条例管到足

第7章第120AAZC(1)条界定适用情况：「如分间单位规管租赁的租客，须为该租赁向业主缴付租金按金，则本条适用。」

上限。 第120AAZC(2)条：

「即使租赁有任何规定，租客应缴付的租金按金，不得超过在租赁下的2个月租金。」

而且写过头都冇用。第120AAZC(3)条：

「如租赁的规定要求租客缴付超过2个月租金作为租金按金，该规定须视为要求租客只须缴付相等于2个月租金的租金按金。」

「2个月租金」点计？条文自己界定咗，唔系你自己谂。 第120AAZC(6)条：

「在本条中——2个月租金(2 months’rent)就租赁而言，指在该租赁开始时应缴付的每月租金款额的2倍。」

留意两点：计的是租赁开始时应缴付的每月租金，唔系后来加租后的租金；而且系该租赁开始时——次期租赁加咗租，按金上限就按次期租赁开始时的租金计。

退还时限——分两种情况，而其中一种根本冇「7 日」。 第120AAZC(4)条：

「即使租赁有任何规定，租客缴付的租金按金，在租赁的租期内须由业主保管，而除第(5)款另有规定外，租金按金须在不迟于以下时间，免息退回予租客——(a)如——(i)该租期是有次租期接续的首租期——该租期届满时；或(ii)该租期是次租期，或是没有次租期接续的首租期——租客在以下时间向业主交回有关分间单位在空置情况下的管有后的7日届满时——(A)该租期届满时；或(B)该租赁提前终止时；或(b)清缴根据有关租赁应由租客向业主缴付而仍未付的款项后的7日届满时，上述时间以较后者为准。」

逐限拆开睇：

• 第(a)(i)节——首租期而有次租期接续：退还时间是「该租期届满时」。呢一节冇 7 日，亦冇要求交回空置管有——因为租客根本冇搬走，佢只系续咗期。所以「规管租赁的按金一律 7 日内退」系唔准确的。
• 第(a)(ii)节——次租期，或没有次租期接续的首租期：先要交回空置管有（在租期届满时或租赁提前终止时），然后由交回之日起计 7 日。
• 第(b)节：清缴所有欠款后的 7 日。
• 最后一句：上述时间以较后者为准。

即系——真正会遇到「7 日」的，是搬走那一次；续期那一次是租期届满时。

扣除范围。 第120AAZC(5)条：

「业主可从租金按金中扣除任何欠租款额，或从该按金中扣除任何因租客违反租赁而导致业主蒙受的费用、开支、损失或损害赔偿。」

分间单位（㓥房）规管租赁：另一套规则

坊间叫㓥房，条例的用语是分间单位；受规管的租赁叫规管租赁。

边啲租赁受规管

第7章第120AAB(1)条：

「除第(2)款另有规定外，本部适用于符合以下说明的租赁——(a)在关键日期当日或之后开始；(b)属住宅租赁；(c)其标的处所属分间单位；(d)其租客是自然人；及(e)其目的是作为租客本身的住宅，即使有关的租赁包含其意是一般地或特别地将该租赁豁除的规定，使本部不适用于该租赁亦然。」

第120AAB(2)条：「本部不适用于附表6指明的租赁。」而附表6本身可变——第120AAC(1)条：「局长可藉宪报公告，修订附表6。」

有争议可以去土地审裁处裁定（第17章第8(8AA)条、第7章第120AAE条）。

租客提前终止：30 日通知，但第一年走唔到

第120AAZH(1)条：

「分间单位规管租赁的租客，可——(a)在不局限该租客根据该租赁藉通知而终止该租赁的权利的原则下；及(b)藉给予业主事先书面通知(终止通知书)，在租期届满前终止该租赁，而该租赁须在终止通知书内指明的日期终止(终止日期)。」

第120AAZH(2)条：

「终止通知书——(a)可在有关租赁的租期内任何时间给予；但(b)不得在终止日期前的30日内给予。」

跟住呢款先系关键——第120AAZH(3)条：

「然而，终止日期不得早于租期第一年的最后一日。」

两个条件要一齐读：通知至少 30 日，而且终止日期唔可以早过租期第一年的最后一日。即系首 12 个月系走唔到的，第 11 个月发通知都要等到第一年最后一日之后先生效。

终止时要做嘅嘢在第120AAZH(4)条：「租客须在终止日期当日或之前——(a)向业主交回有关分间单位在空置情况下的管有；及(b)清缴根据有关租赁应向业主缴付而仍未付的所有款项。」

另有两条租客终止的路：

• 业主唔交书面租约。 第120AAZ(2)条容许租客书面要求业主在 30 日内送达书面租赁协议；业主唔照做，第120AAZ(3)条：「如业主没有按照第(2)款向租客送达租赁协议，租客可选择——(a)将租金扣起，暂不缴付，直至业主按照该款送达租赁协议为止；或(b)终止有关租赁，方法是在指明限期后的7日内，给予业主不少于30日(通知期)的事先书面通知，而终止该租赁。」
• 业主唔维修。 附表7第5条把维修义务隐含入每份规管租赁，分五款。第5(1)条：「业主须(在适用的情况下)保养和维修以下各项——(a)仅供处所使用的排水渠或污水渠、喉管及电线；及(b)处所的窗户。」第5(2)条：「业主亦须维修其在处所内提供的固定附着物及装置，并须保持它们正常运作。」第5(3)条：「业主在收到租客通知，要求维修第(1)或(2)款提述的项目后，须在切实可行的范围内，尽快进行维修。」第5(4)条给业主一项配套的进入权：「业主可为第(3)款的目的，藉给予租客不少于2日的事先通知，进入处所，以——(a)视察有关的损坏；(b)评估是否需要维修；及(c)(视情况所需而定)进行维修。」

第5(5)条系最后一款，亦系读到第5(3)条就收笔会漏咗嗰款： 「然而，如有关项目的损坏，是因以下的人故意或疏忽的作为所引致的，则业主无须根据第(1)或(2)款负责有关项目的保养及维修——(a)租客；(b)处所的占用人(租客除外)；或(c)获租客准许留在处所的人。」即系——损坏如果系租客、其他占用人，或者租客准许留在处所的人（访客、同住者）故意或疏忽造成，业主就冇第5(1)或(2)款的维修义务；冇义务就冇「没有履行义务」，第6条那条终止路亦跟住冇。

跟住先系终止权。附表7第6(1)条：「如业主没有履行本附表第5条所订的义务，则本条适用。」第6(2)条：「租客可藉给予业主不少于30日的事先书面通知，终止有关租赁。」第6(3)条：「第120AAZH(4)条适用于根据本条作出的终止。」——即系终止日期当日或之前仍然要交回空置管有并清缴欠款。

业主终止：一句话禁止，下一款开返细路

第120AAZI(1)条：

「分间单位规管租赁的业主，不得在租期届满前终止该租赁，即使该租赁中有任何规定看来是容许如此终止该租赁亦然。」

如果读到呢度收笔，就会得出「业主完全唔可以中途终止」呢个错结论。 下一款开头两个字是「然而」——第120AAZI(2)条：

「然而，业主可——(a)按照以下条文藉给予通知而终止有关租赁——(i)第120AAZ(7)条；或(ii)附表7第2部第4(3)条(该条已根据第120AAZF条隐含地纳入有关租赁内)；或(b)按照附表7第4部(该部已根据第120AAZF条隐含地纳入有关租赁内)，强制执行重收权或没收租赁权。」

所以业主有三条路。头两条都是「租客没有遵从某一款」，而嗰一款讲乜、要几时做，先系租客真正要记嘅嘢——单看终止条文系睇唔出的。

第一条：第120AAZ(7)条。 条文是「如租客没有遵从第(5)款的规定，则业主可藉给予租客不少于15日的事先书面通知，终止有关租赁。」第(5)款要求乜？第120AAZ(5)条：

「如——(a)业主已按照第(2)款向租客送达租赁协议；或(b)租客已根据第(3)(a)款作出选择，而业主最终亦已向租客送达租赁协议，则租客须在获送达该租赁协议后的15日内，作出第(6)款指明的事情。」

第120AAZ(6)条讲明系边两件事：

「有关的事情是——(a)签署并向业主交回有关租赁协议；及(b)(如适用的话)免息向业主缴回根据第(3)(a)款被扣起而暂不缴付的租金。」

即系：业主一交书面租赁协议，你有 15 日签署交回，同埋（如果你之前扣起咗租）免息补返。 冇做，业主就可以用第120AAZ(7)条的 15 日通知终止。扣租那项权利有一个对应的责任，两者系一套。

第二条：附表7第2部第4(3)条。 条文是「如租客没有遵从第(2)款的规定，则业主可藉给予租客不少于15日的事先书面通知，终止有关租赁。」对应的第4(2)条：

「如业主最终交回加盖印花的租赁协议对应本予租客，租客须于收到该对应本后的15日内，免息向业主缴回根据第(1)款被扣起而暂不缴付的租金。」

同一个结构：业主一交回已加盖印花的对应本，你有 15 日补回扣起的租金。

第三条：附表7第4部的重收权（见下文）。

但同时，租约自己加嘅没收租赁权条件系无效的。 第120AAZI(3)条：

「如有关租赁订有任何没收租赁权的条件(附表7第4部所列者除外)，该等条件属作废及无效。」

附表7系点入到你份租约嘅？第120AAZF(1)条：「附表7的条文，须隐含地纳入每项规管租赁内。」附表7第4部把租客的义务列明：第7条「租客须在到期日或之前，向业主缴付租金。」、第8条「租客未经业主事先书面同意，不得对处所作出结构上的改动，或准许或容受他人对处所作出上述改动。」、第9条「租客不得将处所用作不道德或非法用途，或准许或容受他人将处所用作上述用途。」、第10(1)条「租客不得在处所作出会对业主或其他人造成不必要的烦扰、不便或骚扰的事情，或准许或容受他人在处所作出上述事情。」、第11(1)条「租客不得将整个处所转让或分租予另一人，或以其他方式放弃对整个处所的管有。」、以及第11(2)条「租客未经业主事先书面同意，不得将部分处所分租予另一人。」

重收权在附表7第12(1)条：

「租客如有以下情况，业主可重收处所(或藉整体的名义重收处所的任何部分)——(a)违反本附表第7条及没有在到期日后的15日内，缴付租金(但如租客根据第120AAZ(3)(a)条或本附表第4(1)条正将租金扣起，暂不缴付，则属例外)；或(b)违反本附表第8、9、10或11条。」

第12(2)条：「当业主根据第(1)款重收处所时，处所的租赁即时终止。」

留意第12(1)(a)款那个括号。 租客如果正按第120AAZ(3)(a)条或附表7第4(1)条合法扣起租金（因为业主未交书面租约、未交回已加盖印花的租赁协议对应本），业主就唔可以用欠租重收。呢个括号系租客扣租这项权利的保护装置。

呢两款最容易被业主读成可以自己换锁。唔可以，而且理由有两层，两层都喺条例本身。

第一层：第12(1)(b)款的重收，要行足第219章第58条。 下文引述的第120AAZI(4)(b)款订明，第(2)(b)款及附表7第4部第8、9、10、11及12(1)(b)及(2)条，「在该条例第58条(第58(14)条除外)的规限下，具有效力」。第58(1)条的通知程序（指明违反事项、要求补救、指明补偿、一段合理时间）就系喺呢度接上。冇发通知、冇畀合理时间，第12(1)(b)款的重收权本身就未行使得。

第二层：非法剥夺占用是刑事罪行。 第120AAZO(1)条：任何人非法剥夺分间单位规管租赁的租客对该分间单位的占用，即属犯罪；第120AAZO(2)条订明首次定罪可处罚款 $500,000 及监禁 12 个月。普通住宅租赁的对应条文是第119V条。条例写住某项重收权几时产生，唔等于授权你换锁、剪水电、搬走租客家私——第12(1)条讲的是一项权利几时产生，唔系它可以用咩方法行使。详见下文〈业主唔可以做嘅事〉。

附表7第10(2)条同第7章第117(5)(c)条同一个立场：

「就第(1)款而言，如租客经常在租金到期缴付时不予缴付，则租客可视为对业主造成不必要的不便。」

而第58条同样分两边挂。第120AAZI(4)条：

「尽管有《物业转易及财产条例》(第219章)第58(14)条的规定——(a)第(2)(b)款及附表7第4部第7及12(1)(a)及(2)条，在该条例第58(4)及(10)条的规限下，具有效力；及(b)第(2)(b)款及附表7第4部第8、9、10、11及12(1)(b)及(2)条，在该条例第58条(第58(14)条除外)的规限下，具有效力。」

同普通住宅租赁一样的结构：欠租那条走第58(4)及(10)条（即实际上不受第58条通知程序规管），其余的走整条第58条。

续期：唔出要约，法律当你出咗

第120AAR(1)条：

「分间单位首期租赁的租客，有权按照第2次分部，就该分间单位享有获授予有关规管周期中的次期租赁。」

第120AAS(1)条：

「在不局限第120AAZI条的情况下，分间单位首期租赁的业主须在要约期内，就该分间单位的有关规管周期中的次期租赁——(a)向租客作出次租期要约；及(b)将该要约送达租客。」

「要约期」在第120AA(1)条界定为拟达成的次期租赁开始月份之前第二个公历月。要约只可以用表格AR1作出（第120AAS(2)条），而且第120AAS(6)条：「在不抵触第120AAT条的情况下，次租期要约一经作出，在首期租赁届满前，一直可供租客接受，而业主不得撤回要约。」

业主唔出要约会点？法律替佢出。 第120AAW(2)条：

「业主须视为在要约期届满时已向租客作出次租期要约，而租客须视为——(a)已接受该次租期要约；及(b)在首期租赁届满时，获授予次期租赁。」

但租客保留退出权——第120AAW(6)条：

「尽管有第(2)款的规定，如租客在首期租赁届满之时或之前，向业主交回分间单位在空置情况下的管有，则——(a)视为已向租客作出的次租期要约，须视为已被租客所拒绝接受；及(b)租客不得视为获授予次期租赁。」

而如果业主出咗要约、租客冇喺首期租赁届满前通知接受，第120AAV(2)条：「如租客在首期租赁届满前，没有通知业主有关次租期要约已为租客接受，则租客须视为已拒绝接受该次租期要约。」

加幅封顶。 第120AAZE(2)条：

「次期租赁的租金增幅的最高百分比，是以下两者中的较低者——(a)按照以下公式确定的管制百分比——」

条例原文的公式是以表格排版的：分子「B–C」在一条横线之上，分母「C」在横线之下，「×100」在括号之外。照原排版是：

```

B – C

A = ───────── × 100

C

```

「在公式中——A指管制百分比；B指紧接拟达成的次期租赁的开始月份前的第4个公历月的租金指数数字，并以在有关要约期第一日当日的数字为准；C指首期租赁的开始月份的租金指数数字，并以在有关要约期第一日当日的数字为准；(b)10%。」

公式必须连横线一齐读：管制百分比 A ＝（B − C）÷ C × 100。横线系分数线，唔系排版装饰——把它拉成一行写成「A＝B−C×100C」，计出嚟嘅数系错的。

即系管制百分比同 10% 之间取较低者；第120AAZE(4)条再订明，管制百分比如为负数，次期租赁的租金须至少按该百分比下调。

分租：多一层保障

好多分间单位系二房东分租出嚟。如果上级业主收楼，租客会点？

第120AAZJ(2)条：

「在强制执行法院的命令以收回对分间单位的管有前，上级业主须按第(3)款指明的方式，以书面通知有关规管租赁的租客(分租客)。」

第120AAZJ(3)条：

「上级业主须连续3日，在分间单位(或分间单位属其组成部分的处所)的大门或入口，张贴有关通知书。」

第120AAZJ(5)条：

「法院不得在自根据第(3)款张贴有关通知书的最后一日的翌日起计的60日期间届满前，批予发出管有令状的许可，以便强制执行有关命令。」

60 日。 第7章第131(2)条在区域法院那条线上作出对应安排，而它靠的就是上文第129(2)条那项强制交代——业主须在申请中指明该规管租赁是否产生自另一租赁：

「为施行第(1)款，如——(a)有关处所是受限于规管租赁的分间单位；及(b)该规管租赁是产生自另一租赁的，则区域法院在向原讼法庭或区域法院的执达主任发出手令时，须在该手令内加入一项条件，列明该手令须暂缓执行60日。」

但要读埋下一款——第131(3)条：

「然而，如根据第129(1)条提出申请的人是有关处所规管租赁的业主，则第(2)款并不适用。」

即系：60 日暂缓只在上级业主收楼时出现，你自己嗰个二房东收楼就冇。

如果租客到期唔走，第120AAZK条订明赔偿点计，同时封住咗好几条路。第120AAZK(2)条：「只有以下的人，可就分租客没有在终止日期交回有关分间单位在空置情况下的管有，以追讨民事债项的方式，向分租客追讨根据第(3)款厘定的赔偿(赔偿)——(a)终止上级租赁的上级业主；或(b)如上级业主以书面方式放弃追讨赔偿的权利——有关规管租赁的业主(下级业主)。」第120AAZK(3)条：

「赔偿按照以下公式厘定——A=B×C在公式中——A指赔偿；B指在紧接终止日期前，分租客根据有关规管租赁就有关分间单位而应缴付的每月租金；C指自终止日期的翌日起至分租客交回该分间单位在空置情况下的管有的日期为止的期间(继续占用期)所涵盖的月份数目。」

即系每月租金 × 继续占用嘅月数（不足一个月按第(4)款向下舍入至整数）。付款期限在第120AAZK(5)条：「上级业主或下级业主可追讨的赔偿，须由分租客在交回有关分间单位在空置情况下的管有的日期后15日内支付。」

跟住三款系租客嘅保护。第120AAZK(6)条：「上级业主或下级业主，根据普通法规则或衡平法原则，就分租客没有在有关规管租赁终止时交回有关分间单位在空置情况下的管有，及其在继续占用期内就该分间单位侵占土地，而针对以下的人提出进一步申索的权利(如有的话)，现予废止——(a)分租客；或(b)为分租客在该规管租赁下的法律责任提供保证或担保的保证人或担保人。」第120AAZK(7)条：「此外，上级业主或下级业主，就以下情况而针对其他占用人(在继续占用期内与分租客在有关分间单位同住者)提出申索的权利(如有的话)，现予废止——(a)该等占用人没有在有关规管租赁终止时搬离该分间单位；及(b)该等占用人在继续占用期内就该分间单位侵占土地。」第120AAZK(8)条：

「除第(9)款另有规定外，尽管有《高等法院条例》第52A条、《区域法院条例》第53条及《土地审裁处条例》第12条的规定，在以下法律程序(指明法律程序)中，不得针对分租客而作出有利于上级业主或下级业主(视何者适用而定)的讼费命令——(a)由上级业主展开，以收回对有关分间单位的管有的法律程序；(b)由上级业主或下级业主展开，以向分租客申索赔偿的法律程序。」

第120AAZK(10)条：「此外，尽管有《高等法院条例》第48条、《区域法院条例》第49条及《土地审裁处条例》第12B条的规定，在指明法律程序中，就上级业主或下级业主(视何者适用而定)针对分租客获判胜诉的判令而言，在该判令获得的款项中，不得包括就赔偿的全部或部分而给予的利息。」

对被上级业主收楼的分间单位租客而言，条例把你的风险封成一条公式——租金 × 逾期月数，冇利息，冇讼费，冇普通法上的额外申索，同住的家人亦唔会被单独追讨。呢个系第IVA部最实在的一项保障，而佢完全唔会喺租约里面出现。

（第120AAZK(8)款的讼费保护有例外：第(9)款订明，分租客如以琐屑无聊或无理取闹的方式进行诉讼，或就其反申索的讼费而言，该保护不适用。）

业主唔可以做嘅事

侵扰罪

换锁、剪水电、搬走租客家私、日日上门滋扰——呢啲唔系「民事纠纷」，系刑事罪行。

普通住宅租赁（第IV部）行第7章第119V(1)条：

「任何人如非法剥夺租客或分租客对处所的占用，即属犯罪，一经循公诉程序定罪——(a)如属首次定罪，可处罚款$500,000及监禁12个月；(b)如属再次被定罪，可处罚款$1,000,000及监禁3年。」

第119V(2)条把范围推得更阔：

「除第(3)款另有规定外，任何人——(a)就任何处所——(i)作出任何刻意打扰该处所的租客或分租客或其住户成员的安宁或舒适生活的作为；或(ii)经常截停或不提供为占用该处所作住宅而合理所需的服务；并且(b)知道或有合理因由相信该行为相当可能致使该处所的租客或分租客——(i)放弃占用该处所；或(ii)不就该处所而行使任何权利或追索任何补救，该人即属犯罪，一经循公诉程序定罪——(i)如属首次定罪，可处罚款$500,000及监禁12个月；(ii)如属再次被定罪，可处罚款$1,000,000及监禁3年。」

抗辩在第119V(3)条：「任何人如证明他有合理理由作出有关作为，或有合理理由截停或不提供有关服务，即不属犯第(2)款所订罪行。」

定罪之后仲有第二层。 第119V(4)条：

「任何人如被裁定犯第(1)或(2)款所订罪行，法院除可判处刑罚外，尚可命令该人——(a)向有关租客或分租客支付法院认为适当的款项，作为对该租客或分租客因构成该罪行的行为而蒙受的损害、损失或不便的赔偿金；(b)向政府缴纳款项以供没收，其数额不超过于犯罪当日，该处所在空置的情况下与该处所在前租客或前分租客管有的情况下两者的市值差额。」

第(b)项值得停一停。 没收的款额，是该处所空置时的市值与前租客管有时的市值之差——即系把非法逼迁所得的全部经济利益抽走。呢个数可以远高于罚款本身。

分间单位规管租赁有平行条文：第120AAZO(1)条「如任何人非法剥夺分间单位规管租赁的租客对该分间单位的占用，该人即属犯罪。」第120AAZO(2)条：「犯第(1)款所订罪行的人，一经循公诉程序被法院定罪——(a)如属首次定罪，可处罚款$500,000及监禁12个月；及(b)如属第二次或其后再被定罪，可处罚款$1,000,000及监禁3年。」第120AAZO(6)条同样订明赔偿及没收市值差额的命令。

冇批署，追唔到租

呢一条好少人讲，但对业主同租客都重要。第7章第119L(1)条要求业主就第IV部适用的租赁向署长提交「指明格式的通知书」，由署长批署收到日期并通知双方；第119L(1A)款订明事后 1 个月内提交无须缴费，其后提交则须缴费。跟住系第119L(2)条：

「除第51A(6)条另有规定外，业主无权采取法律行动，以追收第(1)款所述租赁协议下的租金，除非署长根据该款已批署与该协议有关的通知书。」

即系：未经批署，业主无权采取法律行动追租。 呢项义务适用于所有第IV部住宅租赁，唔止分间单位。

开首「除第51A(6)条另有规定外」指向边度？ 第7章第51A(6)条：「申请人可在指明格式内指明须属第IV部适用的租赁或分租租赁的条款，而根据本条提交的申请书，即属已充分遵从第119L条的规定。」即系——业主与租客按第51A条共同提交的申请书，本身已充分遵从第119L条，唔使另行按第119L(1)条提交通知书。第51A条其余部分

该通知书的表格编号由署长根据第119X(1)条指明（「署长可指明根据本部使用的格式。」）——编号是行政指定，不在条例文本之内。

（分间单位另有第120AAZT及120AAZU条的通知书义务，见〈租约印花税〉一文。）

分租客的保障上限

第7章第127B条（第V部）：

「本部所给予分租客的租住权保障，并不比其主租客所享有者为大。」

即系二房东本身无保障，分租客亦无。

但呢句只讲第V部，唔系一条通则。 条文自己写住「本部所给予分租客的租住权保障」——「本部」两个字就系范围：第127B条只限制第V部给出的保障，佢冇讲、亦冇限制第IV部或第IVA部之下分租客的地位。分间单位规管租赁另有一整套自己的安排：第120AAZJ条的 60 日、第120AAZK条的赔偿上限同讼费及利息保护，都系直接给分租客的，唔受第127B条约束。第120AAZA条则处理分租期限。把第127B条读成「分租客一律无保障」，就会把第IVA部整套保障读走。

常见问题

下一步

• 租约条款的整体介绍，参阅 香港住宅租约：边啲条款你可以倾，边啲条例已经帮你写好 （香港住宅租约：主要条款）。
• 租约印花税、加盖印花期限，以及未加盖印花的租约在法律程序中的可接纳性，参阅 香港租约的印花税 。
• 小额钱债审裁处的入禀、聆讯及执行流程，参阅 小额钱债全攻略：由入禀到真正攞返钱 。
• 法院及审裁处收费，参阅 香港法院及审裁处收费：法例订明的数额 。
• 分间单位的最低标准及登记制度（第658章），参阅 简朴房条例：登记死线、宽限期、租客业主各自要知啲乜 。

资料来源

• 《业主与租客(综合)条例》（第7章）第51A、115、116、117、119L、119R、119S、119V、119X、119Y、121、126、127A、127B、129、130、131、132A、133、134条，第IVA部（第120AA、120AAB、120AAC、120AAE、120AAR、120AAS、120AAV、120AAW、120AAZ、120AAZC、120AAZE、120AAZF、120AAZG、120AAZH、120AAZI、120AAZJ、120AAZK、120AAZO条）及附表7（2024年4月19日生效版本）
• 《土地审裁处条例》（第17章）第8、8A、10、11、11AA、11AB、11A、12、12B条（2025年8月24日生效版本）
• 《物业转易及财产条例》（第219章）第58条（2018年12月13日生效版本）
• 《区域法院条例》（第336章）第32、34、35、40、42、49、73A条（2024年8月18日生效版本）
• 《小额钱债审裁处条例》（第338章）第5、6、7、8、9、10、16、19、24、28、29A、31、33条及附表（第1及1A段）（2025年3月28日生效版本）
• 《时效条例》（第347章）第4条（2020年7月9日生效版本）
• 《地产代理条例》（第511章）第45及49条（2025年8月24日生效版本）