终止香港租约：入边个门口、点样结束、追得返乜

本文按以下条例的现行文本撰写：《业主与租客(综合)条例》（第7章）、《土地审裁处条例》（第17章）、《物业转易及财产条例》（第219章）、《区域法院条例》（第336章）、《小额钱债审裁处条例》（第338章）、《时效条例》（第347章）、《地产代理条例》（第511章）。各章的生效日期见文末〈资料来源〉。

简介

租约完咗，或者未完但一方想走，实际上只有两条问题：我几时可以离开（或者几时要走），同埋笔钱点算。

第二条问题最贵。唔系贵在打输，而系贵在入错门口——拣咗一个法律上唔可以受理你𠮶单嘅机构，等几个月先发现，时效仲喺度行紧。

香港处理租务争议嘅机构有四个：小额钱债审裁处、土地审裁处、区域法院、原讼法庭。四个唔系「边个方便就拣边个」。第338章第5(2)条写得好白：

即系话，一单跌落小额钱债审裁处管辖范围嘅申索，其他法庭系唔可以受理嘅。呢个唔系方便问题，系另一道门锁咗。

本文按读者实际用得着嘅次序排：先答入边个门口，再答入咗去之后系点（律师、讼费、上诉），然后先讲租约点样结束、欠租点处理、按金点追、分间单位（条例的用语是「分间单位」，坊间叫㓥房）嘅另一套规则，最后系业主唔可以做嘅事。

第一件事：边个机构受理你𠮶单

小额钱债审裁处：$75,000 或以下，而且系专属

第338章第5(1)条：「审裁处具有聆讯及裁定附表内指明的申索的司法管辖权。」附表第1段的开首是：

一单追讨按金嘅申索，就系一单基于合约嘅金钱申索。 香港住宅按金一般系两个月租金——月租 $18,000 就系 $36,000，远低于 $75,000。所以绝大部分按金争议，第一个门口系小额钱债审裁处，而唔系土地审裁处。

留意第1段冇喺 $75,000 度收笔。佢有一段但书，剔走成类申索：

第三栏（「送去边」）是本站的推算，不是附表的内容。 上面引录的但书只讲审裁处并无司法管辖权，剔走之后由边个机构受理，要靠其他条例各自的管辖权条文（例如第25章、第453章、第511章）决定；附表本身一个机构都冇点名。第一及第二栏则是条文本身。

但书之后仲有一段，方向相反。 附表第1A段：

即系——(d) 节把劳资审裁处管辖范围内的诉讼剔走，但一宗经劳资审裁处按第25章第10(2)条移交过来的申索，小额钱债审裁处照有管辖权。剔走同移交是两件事。

咩人最需要知：呢七行入面，有两行同租务读者直接有关——第 (f) 行同第 (e) 行。先讲 (f)。条文原文系：「(f)(在没有法律程序就某项争议而在审裁处展开的情况下)要求作出关于该项争议的讼费及附带讼费的命令的任何诉讼或法律程序。」意思系——你同业主嗌交，自己揾咗律师写信，最后和解咗冇入禀，你唔可以事后单独入禀去追𠮶笔律师费。 土地审裁处𠮶边有一条非常相近嘅限制，第17章第8(12)条：「除在任何其他条例所规定的情况外，凡没有法律程序就某项争议而在审裁处展开，审裁处并不具有就该项争议的讼费及附带讼费作出命令的司法管辖权。」两个机构同一个立场：冇展开法律程序，就冇讼费命令。

但两条唔系一模一样。 第8(12)条开首有一句保留——「除在任何其他条例所规定的情况外」——即系另一条例可以把呢项权力还返俾土地审裁处；第338章附表第1段但书(f)节冇呢句。两条的措辞差别就喺呢度，本文唔就任何具体条例是否构成该项例外作陈述。

跟住系第 (e) 行——地产代理。 一宗租务争议好多时扯到持牌代理身上（佣金点计、收足唔收足、代理有冇按约做嘢），所以呢一节值得读清楚。条文原文：

两个条件要同时成立：诉讼要已交由地产代理监管局行使司法管辖权，而监管局未有根据或依据第511章第49条拒绝行使。

咁第49条本身讲乜？佢界定咗边类争议先至去得到监管局。第511章第49(1)条：

三点：争议必须是持牌地产代理与其客户之间、关于该代理的佣金或其他费用的争议；必须关乎款额或其计算／支付方式；而且必须经该代理及其每名客户同意，才可转介监管局。监管局另有一道闸——第49(2)条：

本站嘅读法：所以第 (e) 行剔走嘅，唔系「涉及地产代理嘅租务争议」，而系一宗已经按第49条转介、而监管局又未拒绝受理嘅佣金或费用争议。冇转介、对方唔同意转介、或者监管局已拒绝受理——一宗 $75,000 或以下嘅佣金申索仍然系小额钱债审裁处嘅事。把 (e) 读阔咗，就会把一单本来入得的申索推走。

顺带一提：代理向你追佣之前，先有一道门槛。 第511章第45(1)条：

即系——冇按订明格式订立地产代理协议，或者订立及签立时该代理并非持牌，代理就冇追讨佣金的诉讼权利。（编辑附注：本条自1999年11月1日起开始实施，只为使本条适用于全部或主要用作供人居住的香港物业，并为使本条就该等物业而适用——所以呢条规则本身是部分生效，只覆盖作居住用途的物业。）呢点喺租务场景常见，而佢系第49(1)(c)款把争议送去监管局的其中一项前提。

按金申索本身唔跌落但书任何一节，所以上面「$75,000 或以下入小额钱债审裁处」对按金争议成立。但呢句唔可以搬去讲其他申索：放债人追数、雇佣申索、诽谤，即使金额细过 $75,000，都唔系小额钱债审裁处嘅范围。

$75,000 呢个数会唔会变？ 会，而且唔使修订条例本身。第338章第6条：「立法会可藉决议修订附表。」——附表（连同 $75,000）可以由立法会决议修订。本文引述嘅系本站所据文本生效当日嘅数额。

区域法院：超过 $75,000

第336章第32(1)条：

呢个 $3,000,000 唔系「你打算追几多」，而系条文界定嘅计法。 第32(2)条写明点计：

即系要先扣走你自己承认嘅抵销、债项同共分疏忽，先至系「原告人申索的款额」。一个租客追 $3,050,000 损失、但自认欠租 $100,000，计出嚟系 $2,950,000，仍然喺区域法院范围内。

第32(1)条同第338章第5(2)条点样并存？ 两条表面上撞：一条话 $3,000,000 以下区域法院有管辖权，另一条话小额钱债审裁处管辖范围内嘅申索不得在其他法庭进行诉讼。接驳位喺第336章第40条：

即系——第336章第4部（「民事司法管辖权及程序」，第32及40条都喺呢一部）嘅金钱管辖权，明文让路俾第338章。 所以超过 $75,000 先入区域法院唔系习惯，系第40条同第5(2)条夹出嚟嘅结果。

超过 $3,000,000 亦唔一定要去原讼法庭。第336章第34(1)条：

同第338章第9(1)条一样系「放弃超额」，而且第34(3)条讲明后果：「区域法院在根据本条受限制的诉讼中所作的判决，即完全了结有关的诉讼因由中的一切索求。」放弃咗就系放弃。

收楼系另一条线，唔跟钱数。第336章第35条：

留意「以最低者为准」。 条文列咗三个数——每年租金、按第116章确定的应课差饷租值、年值——然后取最低𠮶个同 $320,000 比。唔系单看应课差饷租值一项。这个 $320,000 的限额同第32(1)条的 $3,000,000 分开行。

同 $75,000 一样，呢两个数都系可变嘅。第336章第73A条：「在第32、33、35、36、37、49、52、53A(5)、68B及69B条中述及的款额，可藉立法会决议修订。」

入错门唔一定要重新入禀。 第336章第42条：「区域法院可主动或应任何一方的申请，在任何阶段命令将在其席前进行并属原讼法庭或土地审裁处司法管辖权范围以内(视属何情况而定)的诉讼或法律程序的全部或部分，移交原讼法庭或土地审裁处。」土地审裁处𠮶边有对应嘅第17章第8A(1)条：「在审裁处席前提起的任何法律程序，如属原讼法庭或区域法院的司法管辖权范围内而又有以下情况，审裁处可将其移交原讼法庭或区域法院——(a)该法律程序非属审裁处的司法管辖权范围内；或(b)审裁处认为为公正起见，应将其移交原讼法庭或区域法院。」第8A(2)条：「法律程序可在任何阶段根据第(1)款移交。」

土地审裁处：列举式权力，唔系「租务法庭」

土地审裁处常被形容为「租务法庭」。条文唔系咁写。第17章第8条逐款列出佢有乜权，最贴身嘅系第8(6)条：

金钱命令喺第8(8)条，而呢款有前提：

呢段开首𠮶句系全篇最关键嘅一句。 第8(8)条嘅金钱命令，系挂喺一宗收回管有／强迫离开嘅申请，或者第IV部新租赁申请之上嘅。冇呢类申请，就冇第8(8)条。

咁一个净系追按金、冇收楼成分嘅租客，点样入到土地审裁处？两条路：

• 第338章第5(3)条——「凡属审裁处的司法管辖权范围内的申索，如包括申索讼费以外的其他济助、纠正或补救，可在其他法庭提出。」把按金申索连埋一项收回管有或强迫离开嘅申请一齐提出，就唔再受第5(2)条专属条款所限。
• 移交。第17章第8(8A)条：「审裁处具有司法管辖权，可就根据《小额钱债审裁处条例》(第338章)第7或10条而移交审裁处的任何申索、反申索或债务抵销兼反申索，作出裁定。」

土地审裁处另外两款对租客有用：

• 第8(8AA)条——「审裁处具有司法管辖权，可应申请而裁定任何租赁是否属《业主与租客(综合)条例》(第7章)第IVA部所指的规管租赁。」你单位系咪受第IVA部规管有争议，可以喺呢度裁定。第7章第120AAE条亦订明：「享有处所的权益的人，可向审裁处申请，要求裁定该处所的租赁是否属本部所指的规管租赁。」
• 第8(9)条——「在行使其司法管辖权时，审裁处在授予衡平法或普通法的补救及济助方面所具有的司法管辖权，与原讼法庭所具有者相同。」呢款系土地审裁处可以批出衡平法济助（例如没收租赁权的宽免）嘅来源之一。

第8条唔系土地审裁处租务权力嘅全部。第8(5)条系一条开口条文：

第7章就系其中一条「其他条例」（第8(5)条讲嘅系条例，唔系条文；归于审裁处司法管辖权嘅，系第7章，而第127A条就系该章入面做呢件事嘅条文）。第127A条坐喺第V部：

第V部唔等于「非住宅租赁」，呢点好易讲错。 第121(1)条的起点是每一租赁：「除本条另有规定外，本部须适用于每一租赁(在本部中，凡出现租赁一词，除文意另有所指外，均包括分租租赁在内)，不论租赁是以口头或书面达成，亦不论租赁有何条文(包括其意是特别地将该租赁豁除使其不属本部适用范围的条文在内)。」然后第121(2)及(3)款逐项剔走。第121(2)(c)款剔走嘅系「属第IV部适用的租赁」——即系用第IV部划界，唔系用「住宅／非住宅」划界。而第116(2)(a)条又把「第I、II或IVA部适用的租赁」剔出第IV部之外。两条夹埋嘅结果是：一份分间单位规管租赁（第IVA部）系住宅租赁，但因为唔属第IV部，所以冇被第121(2)(c)款剔出第V部。 第V部同第IVA部点样重叠，本文不作结论（见文末〈本文不作陈述的事项〉第7项），但「第V部＝非住宅」呢个讲法本身唔准确。

所以要分开睇，而且要按部而唔系按用途分：

• 一份第V部适用的租赁（最常见系写字楼、铺位，但按上文，第V部的范围由第121(2)及(3)款界定）——土地审裁处循第8(5)条加第7章第127A(a)条受理，范围系「因本部而引起的争议或歧见，包括与处所的应缴租金或管有权有关的争议」。呢条路唔需要第8(8)条，亦唔需要收回管有成分：第127A(a)条本身就系一条独立的管辖权来源。
• 一份第IV部适用的普通住宅租赁——第IV部原有的争议条文大部分已被废除，剩返嘅主要就系第17章第8(6)及(8)款，即系要有收回管有或强迫离开嘅成分。

下文「纯按金申索去唔到土地审裁处」𠮶个答案，讲嘅系第IV部住宅租赁。 一份第V部租赁的按金／租金争议，循第127A(a)条系另一回事，本文不把两者混为一谈。

最后要读第8(10)条，因为佢限制咗上面两款：

第7章第IV及V部大部分安排租住权保障嘅条文，喺2004年被废除。 所以第8(6)及(8)款嘅权力仍在，但佢哋所服务𠮶套「续租申请」制度已经唔存在——今日一个普通住宅租客租约到期，冇法定续租权（分间单位规管租赁除外，见下文）。

一张表：你𠮶单去边

呢张表有三个限制，要一齐记：

• 第129(1)条唔止「应课差饷租值 $100,000 或以下」一个门槛。 条文仲要求租赁系「任意租赁或租期不超过7年的租赁」、处所「并无承诺租赁金须予支付」、租期或权益已终结或已正式终止、业主已要求交回管有，而占用人仍拒绝或忽略迁出——上面一行只系入门条件之一，唔系完整清单，完整清单见下文〈区域法院：小额处所收回程序〉一节。
• 首三行系第IV部住宅租赁的路线。 一份第V部租赁的租务争议（包括应缴租金及管有权），另有第17章第8(5)条加第7章第127A(a)条一条独立的路，唔受第8(8)条那个收回管有前提所限——见上文。
• 第三行唔系死路。 超过 $3,000,000 的申索，原告人可按第336章第34(1)条放弃超额，留喺区域法院；代价是第34(3)条——该判决「即完全了结有关的诉讼因由中的一切索求」。同一道理，超过 $75,000 的申索可按第338章第9(1)条放弃超额留喺小额钱债审裁处。

计条数——一个真实会遇到嘅组合。 月租 HK$18,000，两个月按金 HK$36,000。租客退租，业主扣起全部按金，又话单位要维修 HK$50,000，反过来追租客。

• 租客𠮶边：HK$36,000，系 $75,000 或以下 → 小额钱债审裁处，而且只可以喺𠮶度。
• 业主𠮶边：HK$50,000 反申索，亦系 $75,000 或以下 → 同一个审裁处处理得到。
• 如果业主反申索系 HK$90,000 呢？第338章第10(1)条：「凡在审裁处法律程序中提出的反申索或债务抵销兼反申索是审裁处的司法管辖权范围以外的金钱申索，审裁处须命令将该等反申索或债务抵销兼反申索的法律程序移交仲裁处、劳资审裁处、土地审裁处、区域法院或原讼法庭。」移交的只系反申索呢部分——租客𠮶边嘅主申索唔会走。 第10(2)条续明：如审裁处已命令移交，而申索人就其申索获判胜诉，则除非审裁处另有命令，否则判决的执行须予搁置，直至移交咗嘅反申索法律程序有裁定为止。
• 业主想留喺小额钱债审裁处，可以放弃超额。第338章第10(3)条：「凡只因被告人的反申索或债务抵销兼反申索超逾附表第1及2段所述的款额，以致该反申索或债务抵销兼反申索超越审裁处的司法管辖权范围，该被告人可放弃追讨超额的款项，而在此情况下，审裁处有聆讯及裁定该反申索或债务抵销兼反申索的司法管辖权，但被告人不得在反申索或债务抵销兼反申索中讨回超逾附表第1及2段所述款额的款项。」放弃咗嘅 HK$15,000 就系真系放弃，唔可以第二日另开一单追返。第338章第10(4)条讲埋呢点：「凡审裁处凭借本条有聆讯及裁定反申索或债务抵销兼反申索的司法管辖权，审裁处就该反申索或债务抵销兼反申索而裁断的款项，即为对在该反申索或债务抵销兼反申索中所索求的全部款项的全数清偿，而判决亦须当作已据此登录。」

（以上算式由文中引述嘅条文限额推算，用作说明条文如何运作，并非任何个别读者嘅个案评估。）

入咗去之后：律师、讼费、上诉

呢三样嘢，三个机构嘅答案完全唔同，而且同金额冇关。好多人拣门口只睇金额，跟住喺呢度中伏。

律师

小额钱债审裁处：大律师同律师冇出庭发言权。 第338章第19(2)条：

即系——唔系「唔使请」，系「请咗都唔可以出庭」（除非佢本人就系申索人或被告人，或者系第35A条侮辱行为的法律程序）。你可以揾律师事前帮你写陈词、整证据。

但「唔可以请律师出庭」唔等于「一定要你自己企出嚟」。 第19(1)条先正面列出边个有出庭发言权：

三点对租务读者最实用：(b) 业主如果系一间有限公司，出庭嘅可以系佢嘅高级人员或雇员；(c) 合伙就由一名成员出庭；(d) 最重要——经审裁处许可，你可以书面授权一个唔系大律师或律师嘅人做代表出庭。所以「一定要亲自出庭」系唔准确的：第19(2)条挡住嘅系大律师及律师，第19(1)(d)款则开咗一道要许可的门。

第338章第16(1)条配套：「审裁处的法律程序聆讯，须不拘形式进行。」

土地审裁处：条例本身假定有法律代表。 第17章第12(8)条就「法律代表」下定义，指代表一方进行诉讼的大律师或律师；第12(3)及(4)款讲到审裁处可命令法律代表支付虚耗讼费。第17章第10(5)(a)条同时订明：

本站嘅读法：两个机构都写住「不拘形式」，但一个系冇律师嘅不拘形式，另一个系有律师嘅不拘形式。呢个分别，比金额分别更影响你要准备几多嘢。

讼费：赢咗都未必攞得返律师费

小额钱债审裁处。 第338章第24(1)条：

读清楚佢裁断嘅系乜：出席聆讯而招致的合理开支、所损失的薪金或工资，同埋证人的同类款项。条文冇提律师费——同第19(2)条一致，因为根本冇律师出庭。

第24(1)条开首𠮶句「在符合第(2)款的规定下」指向边度？第24(2)条：「审裁处根据本条就讼费作出裁断时，亦须就有责任缴付讼费的每一方所须付的款额作出指示。」即系一项作出指示的义务，唔系另一道金额上限。

土地审裁处。 第17章第12(1)条：

呢个系全面酌情权，即系一般民事诉讼𠮶套。输咗嘅一方可以被判支付对方嘅律师费，而律师费通常远高于争议金额本身——一单 HK$36,000 嘅按金争议，喺一个可以判讼费嘅论坛度，风险唔止 HK$36,000。

一个例外要记住：第7章第119R条（第IV部的法律程序）：

上诉：两边都好窄

小额钱债审裁处。 第338章第28(1)条：

只限法律问题或超越管辖权两个理由。事实搞错咗、证人唔可信——唔系上诉理由。而且第28(3)条：「原讼法庭拒绝批予上诉许可的决定，是最终的决定。」

时限只有 7 天，而且系全文最容易蚀底嘅一个数。 第338章第28(2)条：

逐点睇：起计点系书面裁断或命令送达你𠮶日；如果你喺同一个 7 天内向审裁处要理由，个钟就由理由送达你𠮶日重新计 7 天；第(iii)节容许高等法院司法常务官「根据好的因由」延长，但延长要申请，唔会自动有。

再上一层仲有一级，而且同样系 7 天。 第338章第29A(1)条：

门槛比第一级高好多：唔止要法律问题，仲要系对公众有普遍重要性的法律问题。第29A(2)条订明申请须以订明表格列明有关的法律问题并向高等法院司法常务官递交；第29A(3)条：「上诉法庭拒绝批予上诉许可的决定，是最终的决定。」

上诉唔会自动停止执行。 第338章第31条：

土地审裁处。 第17章第11(2)条：

同样只限法律论点，而且一般要先攞许可——但第11AA(1)条开首已经话明「除第(2)款另有规定外」，而第(2)款正正系一个例外：「在符合第(4)款的规定下，针对司法常务官的判决、命令或决定而向法官提出上诉，属当然权利。」即系话，针对司法常务官（而非审裁处本身）的判决、命令或决定向法官提出上诉，一般毋须先攞许可，属当然权利（受第(4)款规限）；只有针对审裁处本身嘅决定上诉，先要按第11AA(1)条先攞许可。第11AA(1)条：「除第(2)款另有规定外，除非审裁处或上诉法庭已批予上诉许可，否则任何人不得根据第11(2)条提出上诉。」门槛在第11AA(6)条：

再上去就冇路：第11AB条——「就上诉法庭对应否批予向它提出上诉的上诉许可的决定，任何人不得提出上诉。」

覆核则有一个月窗口。第17章第11A(1)条：「审裁处可在其作出任何决定的日期起计1个月内，决定覆核该项决定，并可按其认为足够的理由，将该项决定作废，或推翻、更改或维持该项决定。」

咩人最需要知：以为「唔啱就上诉」嘅人。两个机构嘅答案大致一样——法律论点先至有得上，事实冇得上，而且针对审裁处决定嘅上诉一般要许可、许可被拒即终局（针对司法常务官决定嘅上诉则属当然权利，属例外）。准备功夫要喺第一次聆讯做晒。

利息

利息条文系逐个机构分开的，唔可以借用。 你入边个门口，就睇边条。

小额钱债审裁处——第338章第33条。 呢条先系一单按金申索真正用得着嘅利息条文，因为按金申索通常就系入呢个门口。第33(1)条：

即系——利息可以由诉因发生𠮶日起计，唔系由裁断日起计。租客追按金，利息可以由业主应退未退𠮶日开始跑。第33(2)条再把门开阔：

(a) 节值得记住：你入禀时冇写明追利息，审裁处一样可以判。 裁断之后的利息在第33(3)条：「经裁断的款项的总数或该笔总数当其时未清付的部分，须按第(4)款指明的利率计算利息，由裁断作出的日期起计至款项付清时止。」利率本身在第33(4)条：「为施行第(1)及(3)款而指明的利率，须是不时根据《区域法院条例》(第336章)第50条适用于判定债项的利率。」——第336章第50条不在本文所读的条文之内，故本文不列出任何利率数值。

区域法院——第336章第49条。 第49(1)条：

同一个结构：由诉讼因由产生的日期起计。另有一款同上文嘅金额门槛直接相关——第49(7)条：「为施行第32、33、36或37条，在厘定一笔款额是否超逾或低于上述各条所指明的款额时，区域法院不得将根据本条可能会命令判给的任何利息计算在内，亦不得考虑根据本条就利息作出的任何命令。」即系计 $3,000,000 个门槛时，利息唔计入去。

土地审裁处——第17章第12B(1)条。 呢条只管土地审裁处，唔管上面两个机构：

三条的共同点系利息可以追溯到诉因；分别在于利率点定，以及边个机构有权判。分间单位分租客的赔偿系例外：第7章第120AAZK(10)条明文排除咗第336章第49条及第17章第12B条，见下文。

时效：本文开头讲嘅「个钟」，数字喺呢度

文首话入错门口最贵嘅地方，系等几个月先发现，而时效一直喺度行紧。时效期本身唔喺上面任何一章，而系喺《时效条例》（第347章）。第4(1)条：

一单追按金嘅申索，系基于简单合约嘅申索，落喺第4(1)(a)款——6 年，由诉讼因由产生𠮶日起计。 如果份租约系盖印文据，就行第4(3)条：「基于盖印文据的诉讼，不得于诉讼因由产生的日期起计满12年后提出：但本款并不影响本条例其他条文已订明较短时效期的诉讼。」

点解要同「入边个门口」一齐读：你入咗一个唔可以受理你𠮶单嘅机构，第338章第5(2)条唔会帮你停个钟。呢个就系文首𠮶句「时效仲喺度行紧」嘅具体内容。

（本文不就任何个别申索的诉讼因由何时产生作陈述，亦不就第347章的延后、确认或部分还款等条文的适用作陈述——见文末〈本文不作陈述的事项〉第12项。）

租约点样结束

一、租期届满

定期租约到期即完，一份普通住宅租赁（第IV部）或第V部租赁，条例冇要求任何一方发通知。要留意嘅系之后：租客继续住、业主继续收租，就可能形成一个新嘅周期性租赁，跟住点结束就要睇通知。

但分间单位规管租赁唔系咁。 一份第IVA部首期租赁到期，唔系「完咗就完」：第120AAS(1)条要求业主喺要约期内作出次租期要约，而第120AAW(2)条喺业主唔做时当佢做咗，亦当租客接受咗。所以租期届满即完、冇人要出声呢个讲法，对第IVA部首期租赁系错的——详见下文〈续期：唔出要约，法律当你出咗〉。

二、通知——条例点写，唔系坊间点讲

第7章第115条为第IV部（住宅租赁）界定「迁出通知书」：

呢个定义冇订明任何期限。 佢把通知期推返落租赁本身的明示或隐含条款。

本文所读嘅章节——第7章第IV、IVA、V、VI部，以及第17、219、336、338、347章——并无为终止一份普通住宅周期性租赁订明法定通知期。 第7章第V部原本载有相关条文，第122、124及127条已由《2004年业主与租客(综合)(修订)条例》（2004年第16号）废除。市面上讲嘅「月租一个月通知、年租六个月通知」、「通知须覆盖一个完整租金周期」，系普通法规则，唔系上述任何一章嘅条文。实务上唯一可靠嘅做法，系睇返你份租约点写。

送达方法就有条文。第7章第119Y(1)条：

第119Y(2)条再订明，看来由送达人签署并述明已送达的证明书，是该项送达的事实的表面证据。所以「挂号信」唔系法律要求，系举证方便——条文接受面交、邮递、留给成年占用人、张贴于显眼处四种。

三、生约条款

「生约／死约」系市场叫法，第7章中英文文本都冇呢两个词。生约条款嘅效力，完全睇合约点写：通知形式、通知期、几时起可以行使。条例喺呢度冇加额外要求，亦冇替你补一个。

咁冇生约条款，租客想提早走呢？ 呢个系最常见嘅情况，答案要分两边：

• 分间单位规管租赁（第IVA部）有一条法定出口。 第120AAZH(1)至(3)条给租客一条唔靠合约嘅终止权——30 日书面通知，但终止日期不得早于租期第一年的最后一日；另有第120AAZ(3)(b)款（业主唔交书面租赁协议）同附表7第6(2)条（业主唔维修）两条路。详见下文〈分间单位（㓥房）规管租赁〉。
• 一份普通住宅租赁（第IV部）或第V部租赁，本文所读嘅第7、17、219、336、338、347章之中，冇任何一条给租客提早终止嘅法定权利。 冇生约条款，就只剩返上面〈四、双方协议〉𠮶条路——同业主倾，白纸黑字写低。

未倾掂就搬走会点？ 提早迁出之后仍然要唔要交租、业主追唔追得到差额、按金点处理、业主有冇责任重新出租以减低损失——呢啲全部系合约条款同普通法嘅问题，唔喺本文所读嘅任何一章之内，本文不作陈述（见文末〈本文不作陈述的事项〉第13项）。唯一可以肯定讲嘅系：「搬咗走＝租约自动终止」呢个讲法，喺上述任何一章都揾唔到依据。

四、双方协议

双方书面同意提早结束，随时做得到，唔需要理由。实务上会订明结束日期、按金处理、交收状况、双方再无申索。

五、违约与没收租赁权——15 日，同一条被人漏读嘅例外

呢一节系全文最容易出错嘅地方。

第一步：你份租约有冇没收租赁权嘅条件？如果冇，条例会补一个。

普通住宅租赁受第7章第IV部规管。第116(1)条：「除第(2)款另有规定外，本部适用于任何住宅租赁——(a)即使该租赁有任何条文(包括其意是一般地或特别地将该租赁豁除使其不属本部适用范围的条文)；及(b)包括第I及II部停止对其适用的任何住宅租赁。」（第116(2)(a)条把「第I、II或IVA部适用的租赁」剔除在外。）

第116(2)款除(a)款外仲有多项排除，本文之前未逐一提，因为佢哋改变成篇文用唔用得著： (b)款剔除未有建筑物在其上的土地的租赁；(ba)款剔除农地的租赁；(bb)款剔除业主是雇主、租客是雇员并按雇佣条款管有处所（不再受雇即须迁出）的租赁；(bc)款剔除「从政府、香港房屋委员会、香港房屋协会或香港平民屋宇有限公司取得而持有的租赁，或由此租赁而产生的分租租赁」；(bd)款剔除1981年12月18日后产生、租期固定为5年或更长期间的以书面订立、且并无载有条文订定「(i)业主除没收租赁权以外，亦可用其他方式提前终止该租赁；及(ii)同意租赁金或承诺租赁金，或在该固定租期内增加租金」的租赁；(c)款剔除根据第4条就某处所作出命令时已存在的租赁；(d)款剔除根据第53(7A)(a)(ii)条特准达成的租赁。即系话：未建地、农地、雇员宿舍、向政府／香港房屋委员会／香港房屋协会／香港平民屋宇有限公司租楼嘅租客，符合上述条件嘅长期租约，以及受第4条命令或第53(7A)(a)(ii)条特准影响的处所，第IV部整个部分——包括下文讲嘅没收租赁权同通知——都唔适用于佢哋，要睇返其他法例或者租约条款本身。

第117(3)条有一句开首，唔可以略过，因为佢限定咗适用范围。 第117(3)条的引言是：

𠮶个星号指向第7章的编辑附注：「生效日期：2002年12月27日。」即系第117(3)条只适用于 2002 年 12 月 27 日当日或之后订立的租赁。 一份更早订立而仍然生效的租赁，唔靠呢款补条件。今日签的租约当然全部在范围之内，但读条文时呢句唔可以掉。

引言之后是第117(3)(a)条：

第117(3)(b)条处理另一种写法：

所以：15 日系条例隐含嘅没收租赁权「扳机」，唔系俾租客补交嘅宽限期。 两者好易调转。

第IV部以外的租赁行第V部（实务上最常见系写字楼、铺位，但范围由条文而唔系由用途界定，见上文）。第121(1)条：「除本条另有规定外，本部须适用于每一租赁(在本部中，凡出现租赁一词，除文意另有所指外，均包括分租租赁在内)，不论租赁是以口头或书面达成，亦不论租赁有何条文(包括其意是特别地将该租赁豁除使其不属本部适用范围的条文在内)。」但第121(2)(c)款把「属第IV部适用的租赁」剔走，第121(2)(a)款亦剔走「租期固定为3年或更长期间的租赁，而该租赁的协议内，除违反租赁协议的条文或根据租赁条文在处所被毁或局部被毁，或受到损坏，而容许租赁权的没收或容许租赁的终止外，并不载有其他条文订明可提前终止租赁者」。同第IV部一样，第V部都剔走政府租户：第121(2)(h)款把「从政府取得而持有的租赁」剔出第V部之外。 第126条就系第V部的对应条文：

第二步：业主行使重收权之前，要唔要先发通知？答案取决于佢用边条契诺。

第219章第58(1)条规定咗一套通知程序：

三点值得逐一睇：

• 通知要指明被投诉的违反事项；
• 如果可以补救，要要求承租人补救；
• 条文订明的标准是「一段合理时间」——唔系一个固定日数。任何讲「15 至 30 日」的说法，都不是这一条的内容。条文亦要求业主指明所要求的补偿（第(c)项），呢点经常被略去。

第三步——被人漏读𠮶条。 第58(10)条：

逐个字读清楚呢款讲乜。 佢话本条并不影响「有关在租金不获缴付情况下产生重收权或没收租赁权权利或给予宽免的法律」——「或给予宽免」呢五个字（着重为本站所加，不在条文之内）就系关键。第58条系一条保留条文：喺纯欠租的情况下，重收、没收租赁权同宽免三样嘢，都交返俾第58条以外的法律处理。

呢个分别关乎一件好实在嘅事：一个迟咗 20 日交租嘅租客，系咪就冇宽免可言？ 唔系。第58(10)条攞走嘅系第58条的程序，唔系宽免本身——条文明文把「给予宽免的法律」一并保留下来。而喺租务场景，行使该项一般法律权力嘅机构就系土地审裁处：第17章第8(9)条「在行使其司法管辖权时，审裁处在授予衡平法或普通法的补救及济助方面所具有的司法管辖权，与原讼法庭所具有者相同」——衡平法上针对欠租没收租赁权的宽免，正正就系循呢一款而唔系循第58(2)条入到土地审裁处。 第58(13)条（「法院」包括土地审裁处）处理嘅系第58条本身那条路。

所以两条路要分开记：业主行欠租契诺 → 第58条的通知程序唔适用（第117(5)(a)款、第58(10)条），但宽免循第17章第8(9)条的一般衡平法管辖权仍然存在；业主行烦扰契诺 → 第58条整套适用，包括第58(2)条的宽免申请。把第58(10)条读成欠租租客一律冇宽免，系读漏咗𠮶半句。

一篇只读到第58(1)条就收笔的文章，会叫欠租租客去引用一条唔适用于佢嘅程序；一篇只读到第58(10)条前半句就收笔的文章，会叫佢放弃一项佢仍然有嘅权利。

但系——第7章第117(5)条把呢件事再翻一次。 三个宣布：

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咩人最需要知：欠租的租客。逐层拆开——

• 业主如果行第117(3)(a)或(b)款（欠租那条隐含契诺），第117(5)(a)款把它限制在第58(4)及(10)条之下，而第58(10)条正是把第58条拿走的那一款。呢条路冇第58(1)条的通知程序。
• 但第117(5)(c)款宣布：经常延迟缴交租金，本身就属「不必要的烦扰、不便或骚扰」。而烦扰那条契诺是第117(3)(e)及(f)款。
• 第117(5)(b)款把第(3)(e)及(f)款置于第58(1)至(13)条之下——整套通知程序、宽免程序都在内。

即是说：同一件事（租客成日拖租），业主行欠租条款就绕过第58条，行烦扰条款就要行足第58条。 呢个唔系理论——第58(2)条就系租客申请宽免的地方：

留意两点。第一，宽免可准可拒，而且法院明文要考虑各方的行为。第二，即使获得宽免，租客可能仍要付钱。 第58(3)条：

业主延聘律师、测量师或估价师的合理费用，可以作为债项向租客追讨。 一个「赢咗宽免」的租客，仍可能收到一张帐单。

几条收尾条文要记住。第58(9)条同第58(10)条并排，是本条第二个被拿走的情况：「除第(4)款外，本条不适用于订定承租人破产时或承租人的权益被扣押时即可行使没收租赁权权利的条件。」——破产或权益被扣押触发的没收租赁权条件，同纯欠租一样，唔行第58条。 第58(11)条：「即使有任何相反的规定，本条仍然有效。」——呢条唔可以用合约排除。第58(13)条：「在本条中，法院(court)包括土地审裁处。」——所以土地审裁处批得出第58条的宽免。第58(14)条：「本条的条文，以不抵触《业主与租客(综合)条例》(第7章)及《区域法院条例》(第336章)者为有效。」

（第58(4)条是分租人的归属命令，也是第58(10)条唯一保留给欠租情况的路径。）

六、收楼：小额处所收回程序

租约已经结束、租客仍然唔走，业主未必要去土地审裁处。第7章第VI部另有一条线。第129(1)条：

三个门槛要同时符合，唔系两个——第三个就藏喺上面引文入面：

• 应课差饷租值在拥有人提出申请时不超过 $100,000；
• 租赁为不定期或租期不超过 7 年；
• 该处所亦无就其订下或须缴付承诺租赁金（fine）——呢句就喺上面引文入面，夹喺应课差饷租值同「已终结」之间。有承诺租赁金嘅租赁，唔行呢条线。

这个 $100,000 同样可变——第132A条：「立法会可藉决议修订第129及132条所述的数额。」

申请表上仲有一项强制交代，而佢直接影响下文嘅 60 日。 第129(2)条：

呢项交代就系第131(2)条那个 60 日暂缓的开关。 业主要喺申请书讲明该规管租赁是否产生自另一租赁；答「是」，第131(2)条就要求手令加入 60 日暂缓（除非第131(3)条适用）。租客见到申请书，第一样要核嘅就系呢一项。

原诉传票点送达？ 第130条：

但书值得停一停。 找不到被告人、又不知其居所或进不去的情况下，把原诉传票贴在处所显眼地方，就当作已妥为送达。即系——一个唔喺屋企、或者已经搬走而冇留低地址的租客，可以喺完全唔知情的情况下被视为已收到传票，然后因为冇到庭而落入下一条。呢个系本节对租客最重要的一句。

被传召的人唔到庭或者讲唔出因由，就到第131(1)条：

执达主任唔可以夜晚上门。 条文写明「不得在上午9时至下午7时以外的时间进入」。而第131(1)(b)款保留咗租客的诉讼权利：业主在获发手令时如果本来就无合法权利收回管有，手令唔会保护佢。

第133条把呢点推得更远：

即系——业主无合法权利而攞到手令，即使未曾进入，取得手令本身已被当作侵犯；而租客只要按条文提供 2 名经区域法院批准的担保人，手令就要暂缓执行到诉讼有判决为止。

第133条讲嘅担保系「按以下条文的规定」提供，𠮶条就系第134条：

即系暂缓执行唔系免费的：担保的费用由提出的一方承担，担保本身可以被追讨，而但书则容许受理该诉讼的法院给予合乎公平原则的济助。

分间单位有额外一层保障，见下文。

按金

普通租赁：条例冇管

在本文所读的第7、17、219、336、338、347章之中，只有第7章第120AAZC条为租金按金订明法定规则，而该条只适用于分间单位的规管租赁。 一份普通住宅租赁的按金金额、扣除范围、退还时限，全部由合约决定；「合理时间内退还」系普通法概念，唔系上述任何一章的条文。

实务上要做嘅系证据，唔系法律：

• 入伙同交吉都影相，影同一角度、同一位置；
• 对住物品清单逐项核；
• 业主提出扣除时，要求逐项列明同单据或报价；
• 水电煤、管理费最后一期单同缴费纪录留底。

（以上系本站的实务建议，不是条文的要求。）

唔好当按金系最后一期租金。 除非业主书面同意，否则欠租就系欠租——而欠租正正就系上面第117(3)条那个 15 日没收租赁权条件的触发点。

规管租赁：条例管到足

第7章第120AAZC(1)条界定适用情况：「如分间单位规管租赁的租客，须为该租赁向业主缴付租金按金，则本条适用。」

上限。 第120AAZC(2)条：

而且写过头都冇用。第120AAZC(3)条：

「2个月租金」点计？条文自己界定咗，唔系你自己谂。 第120AAZC(6)条：

留意两点：计的是租赁开始时应缴付的每月租金，唔系后来加租后的租金；而且系该租赁开始时——次期租赁加咗租，按金上限就按次期租赁开始时的租金计。

退还时限——分两种情况，而其中一种根本冇「7 日」。 第120AAZC(4)条：

逐限拆开睇：

• 第(a)(i)节——首租期而有次租期接续：退还时间是「该租期届满时」。呢一节冇 7 日，亦冇要求交回空置管有——因为租客根本冇搬走，佢只系续咗期。所以「规管租赁的按金一律 7 日内退」系唔准确的。
• 第(a)(ii)节——次租期，或没有次租期接续的首租期：先要交回空置管有（在租期届满时或租赁提前终止时），然后由交回之日起计 7 日。
• 第(b)节：清缴所有欠款后的 7 日。
• 最后一句：上述时间以较后者为准。

即系——真正会遇到「7 日」的，是搬走那一次；续期那一次是租期届满时。

扣除范围。 第120AAZC(5)条：

分间单位（㓥房）规管租赁：另一套规则

坊间叫㓥房，条例的用语是分间单位；受规管的租赁叫规管租赁。

边啲租赁受规管

第7章第120AAB(1)条：

第120AAB(2)条：「本部不适用于附表6指明的租赁。」而附表6本身可变——第120AAC(1)条：「局长可藉宪报公告，修订附表6。」

有争议可以去土地审裁处裁定（第17章第8(8AA)条、第7章第120AAE条）。

租客提前终止：30 日通知，但第一年走唔到

第120AAZH(1)条：

第120AAZH(2)条：

跟住呢款先系关键——第120AAZH(3)条：

两个条件要一齐读：通知至少 30 日，而且终止日期唔可以早过租期第一年的最后一日。即系首 12 个月系走唔到的，第 11 个月发通知都要等到第一年最后一日之后先生效。

终止时要做嘅嘢在第120AAZH(4)条：「租客须在终止日期当日或之前——(a)向业主交回有关分间单位在空置情况下的管有；及(b)清缴根据有关租赁应向业主缴付而仍未付的所有款项。」

另有两条租客终止的路：

• 业主唔交书面租约。 第120AAZ(2)条容许租客书面要求业主在 30 日内送达书面租赁协议；业主唔照做，第120AAZ(3)条：「如业主没有按照第(2)款向租客送达租赁协议，租客可选择——(a)将租金扣起，暂不缴付，直至业主按照该款送达租赁协议为止；或(b)终止有关租赁，方法是在指明限期后的7日内，给予业主不少于30日(通知期)的事先书面通知，而终止该租赁。」
• 业主唔维修。 附表7第5条把维修义务隐含入每份规管租赁，分五款。第5(1)条：「业主须(在适用的情况下)保养和维修以下各项——(a)仅供处所使用的排水渠或污水渠、喉管及电线；及(b)处所的窗户。」第5(2)条：「业主亦须维修其在处所内提供的固定附着物及装置，并须保持它们正常运作。」第5(3)条：「业主在收到租客通知，要求维修第(1)或(2)款提述的项目后，须在切实可行的范围内，尽快进行维修。」第5(4)条给业主一项配套的进入权：「业主可为第(3)款的目的，藉给予租客不少于2日的事先通知，进入处所，以——(a)视察有关的损坏；(b)评估是否需要维修；及(c)(视情况所需而定)进行维修。」

第5(5)条系最后一款，亦系读到第5(3)条就收笔会漏咗𠮶款： 「然而，如有关项目的损坏，是因以下的人故意或疏忽的作为所引致的，则业主无须根据第(1)或(2)款负责有关项目的保养及维修——(a)租客；(b)处所的占用人(租客除外)；或(c)获租客准许留在处所的人。」即系——损坏如果系租客、其他占用人，或者租客准许留在处所的人（访客、同住者）故意或疏忽造成，业主就冇第5(1)或(2)款的维修义务；冇义务就冇「没有履行义务」，第6条那条终止路亦跟住冇。

跟住先系终止权。附表7第6(1)条：「如业主没有履行本附表第5条所订的义务，则本条适用。」第6(2)条：「租客可藉给予业主不少于30日的事先书面通知，终止有关租赁。」第6(3)条：「第120AAZH(4)条适用于根据本条作出的终止。」——即系终止日期当日或之前仍然要交回空置管有并清缴欠款。

业主终止：一句话禁止，下一款开返细路

第120AAZI(1)条：

如果读到呢度收笔，就会得出「业主完全唔可以中途终止」呢个错结论。 下一款开头两个字是「然而」——第120AAZI(2)条：

所以业主有三条路。头两条都是「租客没有遵从某一款」，而𠮶一款讲乜、要几时做，先系租客真正要记嘅嘢——单看终止条文系睇唔出的。

第一条：第120AAZ(7)条。 条文是「如租客没有遵从第(5)款的规定，则业主可藉给予租客不少于15日的事先书面通知，终止有关租赁。」第(5)款要求乜？第120AAZ(5)条：

第120AAZ(6)条讲明系边两件事：

即系：业主一交书面租赁协议，你有 15 日签署交回，同埋（如果你之前扣起咗租）免息补返。 冇做，业主就可以用第120AAZ(7)条的 15 日通知终止。扣租那项权利有一个对应的责任，两者系一套。

第二条：附表7第2部第4(3)条。 条文是「如租客没有遵从第(2)款的规定，则业主可藉给予租客不少于15日的事先书面通知，终止有关租赁。」对应的第4(2)条：

同一个结构：业主一交回已加盖印花的对应本，你有 15 日补回扣起的租金。

第三条：附表7第4部的重收权（见下文）。

但同时，租约自己加嘅没收租赁权条件系无效的。 第120AAZI(3)条：

附表7系点入到你份租约嘅？第120AAZF(1)条：「附表7的条文，须隐含地纳入每项规管租赁内。」附表7第4部把租客的义务列明：第7条「租客须在到期日或之前，向业主缴付租金。」、第8条「租客未经业主事先书面同意，不得对处所作出结构上的改动，或准许或容受他人对处所作出上述改动。」、第9条「租客不得将处所用作不道德或非法用途，或准许或容受他人将处所用作上述用途。」、第10(1)条「租客不得在处所作出会对业主或其他人造成不必要的烦扰、不便或骚扰的事情，或准许或容受他人在处所作出上述事情。」、第11(1)条「租客不得将整个处所转让或分租予另一人，或以其他方式放弃对整个处所的管有。」、以及第11(2)条「租客未经业主事先书面同意，不得将部分处所分租予另一人。」

重收权在附表7第12(1)条：

第12(2)条：「当业主根据第(1)款重收处所时，处所的租赁即时终止。」

留意第12(1)(a)款那个括号。 租客如果正按第120AAZ(3)(a)条或附表7第4(1)条合法扣起租金（因为业主未交书面租约、未交回已加盖印花的租赁协议对应本），业主就唔可以用欠租重收。呢个括号系租客扣租这项权利的保护装置。

呢两款最容易被业主读成可以自己换锁。唔可以，而且理由有两层，两层都喺条例本身。

第一层：第12(1)(b)款的重收，要行足第219章第58条。 下文引述的第120AAZI(4)(b)款订明，第(2)(b)款及附表7第4部第8、9、10、11及12(1)(b)及(2)条，「在该条例第58条(第58(14)条除外)的规限下，具有效力」。第58(1)条的通知程序（指明违反事项、要求补救、指明补偿、一段合理时间）就系喺呢度接上。冇发通知、冇畀合理时间，第12(1)(b)款的重收权本身就未行使得。

第二层：非法剥夺占用是刑事罪行。 第120AAZO(1)条：任何人非法剥夺分间单位规管租赁的租客对该分间单位的占用，即属犯罪；第120AAZO(2)条订明首次定罪可处罚款 $500,000 及监禁 12 个月。普通住宅租赁的对应条文是第119V条。条例写住某项重收权几时产生，唔等于授权你换锁、剪水电、搬走租客家私——第12(1)条讲的是一项权利几时产生，唔系它可以用咩方法行使。详见下文〈业主唔可以做嘅事〉。

附表7第10(2)条同第7章第117(5)(c)条同一个立场：

而第58条同样分两边挂。第120AAZI(4)条：

同普通住宅租赁一样的结构：欠租那条走第58(4)及(10)条（即实际上不受第58条通知程序规管），其余的走整条第58条。

续期：唔出要约，法律当你出咗

第120AAR(1)条：

第120AAS(1)条：

「要约期」在第120AA(1)条界定为拟达成的次期租赁开始月份之前第二个公历月。要约只可以用表格AR1作出（第120AAS(2)条），而且第120AAS(6)条：「在不抵触第120AAT条的情况下，次租期要约一经作出，在首期租赁届满前，一直可供租客接受，而业主不得撤回要约。」

业主唔出要约会点？法律替佢出。 第120AAW(2)条：

但租客保留退出权——第120AAW(6)条：

而如果业主出咗要约、租客冇喺首期租赁届满前通知接受，第120AAV(2)条：「如租客在首期租赁届满前，没有通知业主有关次租期要约已为租客接受，则租客须视为已拒绝接受该次租期要约。」

加幅封顶。 第120AAZE(2)条：

条例原文的公式是以表格排版的：分子「B–C」在一条横线之上，分母「C」在横线之下，「×100」在括号之外。照原排版是：

```

B – C

A = ───────── × 100

C

```

公式必须连横线一齐读：管制百分比 A ＝（B − C）÷ C × 100。横线系分数线，唔系排版装饰——把它拉成一行写成「A＝B−C×100C」，计出嚟嘅数系错的。

即系管制百分比同 10% 之间取较低者；第120AAZE(4)条再订明，管制百分比如为负数，次期租赁的租金须至少按该百分比下调。

分租：多一层保障

好多分间单位系二房东分租出嚟。如果上级业主收楼，租客会点？

第120AAZJ(2)条：

第120AAZJ(3)条：

第120AAZJ(5)条：

60 日。 第7章第131(2)条在区域法院那条线上作出对应安排，而它靠的就是上文第129(2)条那项强制交代——业主须在申请中指明该规管租赁是否产生自另一租赁：

但要读埋下一款——第131(3)条：

即系：60 日暂缓只在上级业主收楼时出现，你自己𠮶个二房东收楼就冇。

如果租客到期唔走，第120AAZK条订明赔偿点计，同时封住咗好几条路。第120AAZK(2)条：「只有以下的人，可就分租客没有在终止日期交回有关分间单位在空置情况下的管有，以追讨民事债项的方式，向分租客追讨根据第(3)款厘定的赔偿(赔偿)——(a)终止上级租赁的上级业主；或(b)如上级业主以书面方式放弃追讨赔偿的权利——有关规管租赁的业主(下级业主)。」第120AAZK(3)条：

即系每月租金 × 继续占用嘅月数（不足一个月按第(4)款向下舍入至整数）。付款期限在第120AAZK(5)条：「上级业主或下级业主可追讨的赔偿，须由分租客在交回有关分间单位在空置情况下的管有的日期后15日内支付。」

跟住三款系租客嘅保护。第120AAZK(6)条：「上级业主或下级业主，根据普通法规则或衡平法原则，就分租客没有在有关规管租赁终止时交回有关分间单位在空置情况下的管有，及其在继续占用期内就该分间单位侵占土地，而针对以下的人提出进一步申索的权利(如有的话)，现予废止——(a)分租客；或(b)为分租客在该规管租赁下的法律责任提供保证或担保的保证人或担保人。」第120AAZK(7)条：「此外，上级业主或下级业主，就以下情况而针对其他占用人(在继续占用期内与分租客在有关分间单位同住者)提出申索的权利(如有的话)，现予废止——(a)该等占用人没有在有关规管租赁终止时搬离该分间单位；及(b)该等占用人在继续占用期内就该分间单位侵占土地。」第120AAZK(8)条：

第120AAZK(10)条：「此外，尽管有《高等法院条例》第48条、《区域法院条例》第49条及《土地审裁处条例》第12B条的规定，在指明法律程序中，就上级业主或下级业主(视何者适用而定)针对分租客获判胜诉的判令而言，在该判令获得的款项中，不得包括就赔偿的全部或部分而给予的利息。」

咩人最需要知：被上级业主收楼的分间单位租客。条例把你的风险封成一条公式——租金 × 逾期月数，冇利息，冇讼费，冇普通法上的额外申索，同住的家人亦唔会被单独追讨。呢个系第IVA部最实在的一项保障，而佢完全唔会喺租约里面出现。

（第120AAZK(8)款的讼费保护有例外：第(9)款订明，分租客如以琐屑无聊或无理取闹的方式进行诉讼，或就其反申索的讼费而言，该保护不适用。）

业主唔可以做嘅事

侵扰罪

换锁、剪水电、搬走租客家私、日日上门滋扰——呢啲唔系「民事纠纷」，系刑事罪行。

普通住宅租赁（第IV部）行第7章第119V(1)条：

第119V(2)条把范围推得更阔：

抗辩在第119V(3)条：「任何人如证明他有合理理由作出有关作为，或有合理理由截停或不提供有关服务，即不属犯第(2)款所订罪行。」

定罪之后仲有第二层。 第119V(4)条：

第(b)项值得停一停。 没收的款额，是该处所空置时的市值与前租客管有时的市值之差——即系把非法逼迁所得的全部经济利益抽走。呢个数可以远高于罚款本身。

分间单位规管租赁有平行条文：第120AAZO(1)条「如任何人非法剥夺分间单位规管租赁的租客对该分间单位的占用，该人即属犯罪。」第120AAZO(2)条：「犯第(1)款所订罪行的人，一经循公诉程序被法院定罪——(a)如属首次定罪，可处罚款$500,000及监禁12个月；及(b)如属第二次或其后再被定罪，可处罚款$1,000,000及监禁3年。」第120AAZO(6)条同样订明赔偿及没收市值差额的命令。

冇批署，追唔到租

呢一条好少人讲，但对业主同租客都重要。第7章第119L(1)条要求业主就第IV部适用的租赁向署长提交「指明格式的通知书」，由署长批署收到日期并通知双方；第119L(1A)款订明事后 1 个月内提交无须缴费，其后提交则须缴费。跟住系第119L(2)条：

即系：未经批署，业主无权采取法律行动追租。 呢项义务适用于所有第IV部住宅租赁，唔止分间单位。

开首「除第51A(6)条另有规定外」指向边度？ 第7章第51A(6)条：「申请人可在指明格式内指明须属第IV部适用的租赁或分租租赁的条款，而根据本条提交的申请书，即属已充分遵从第119L条的规定。」即系——业主与租客按第51A条共同提交的申请书，本身已充分遵从第119L条，唔使另行按第119L(1)条提交通知书。第51A条本身不在本文所读的条文之内，本文只就第119L(2)条所指向的第(6)款作上述陈述，不就第51A条其余部分作陈述（见文末〈本文不作陈述的事项〉第14项）。

该通知书的表格编号由署长根据第119X(1)条指明（「署长可指明根据本部使用的格式。」）——编号是行政指定，不在条例文本之内，本文不列出编号。

（分间单位另有第120AAZT及120AAZU条的通知书义务，见〈租约印花税〉一文。）

分租客的保障上限

第7章第127B条（第V部）：

即系二房东本身无保障，分租客亦无。

但呢句只讲第V部，唔系一条通则。 条文自己写住「本部所给予分租客的租住权保障」——「本部」两个字就系范围（着重为本站所加）：第127B条只限制第V部给出的保障，佢冇讲、亦冇限制第IV部或第IVA部之下分租客的地位。分间单位规管租赁另有一整套自己的安排：第120AAZJ条的 60 日、第120AAZK条的赔偿上限同讼费及利息保护，都系直接给分租客的，唔受第127B条约束。第120AAZA条则处理分租期限。把第127B条读成「分租客一律无保障」，就会把第IVA部整套保障读走。