租客破产：业主可以做乜、唔可以做乜

本文按以下条例的现行文本撰写：《释义及通则条例》（第1章）、《高等法院条例》（第4章）、《破产条例》（第6章）及其附属法例《破产规则》（第6章，附属法例A）、《破产（表格）规则》（附属法例B）、《破产（费用及百分率）令》（附属法例C）、《债权证明规则》（附属法例E）、《业主与租客(综合)条例》（第7章，包括第IV部第116及119V条）、《物业转易及财产条例》（第219章）、《区域法院条例》（第336章）、《时效条例》（第347章）。各章的生效日期见文末〈资料来源〉。

条例叫决定你份租约点算嘅人做受托人——坊间常用嘅叫法（「破产管理人」、「官方接管人」）并唔系条例用语。

条例自己点叫？ 睇下文第一段引文就见到：《破产条例》嘅中文本叫呢个机构做破产管理署，叫佢个首长做破产管理署署长，叫破产案入面管理财产嗰个人做受托人，而由破产令一作出即出任该职嗰位叫暂行受托人。

三十秒版本

• 层楼同啲钱，行紧两条唔同嘅路。 层楼由「卸弃」机制管，欠租由「证明债权同偿付次序」机制管，两条路速度唔同。
• 由破产令嗰日起，破产人的财产即归属破产管理署署长，你就份租契要对住嘅人系佢。 但归属唔等于租约转咗名：条文冇一条订明破产人就此不再系租客，亦冇一条订明份租约转授畀受托人成为新嘅订约方。
• 第12(1)条唔系一道墙，系一道闸。 终审法院讲到明佢唔系全面禁止，而系一项许可要求——债权人未经法院许可，就唔可以行嗰一步——但「收楼／没收租赁权」算唔算落喺呢一款入面，条文冇明文处理。
• 你真正想要嘅结果，系受托人「卸弃」份租契；而你最容易寄出嗰封 28 日通知，只系开始一个 28 日的决定期，唔系即刻令佢卸弃唔到。 受托人喺期内卸弃，卸弃照样有效；法院仲可以容许延展嗰段期间。要佢喺 28 日（或经延展的期间）内「拒绝发出或忽略发出」通知，佢先会无权卸弃；而如属合约，同一段沉默嘅后果系条文订明「须当作他已采纳」。
• 欠租之中一般无抵押嗰个余额——即系经第35条规定嘅抵销之后、并受第38(5)及38(5A)条嗰套扣押规则规限嘅款额——按第38(8)条排 pari passu，即系喺开支同所有优先债项之后嗰一堆。
• 破产令之后嗰几个月租金点计，系一个普通法问题。 三份成文法（《破产条例》、《破产规则》、《债权证明规则》）都冇直接处理呢一点。

破产令一出，份租契就归属咗破产管理署署长——而长期受托人可能仲未有名

破产令作出嗰一刻，破产人的财产即归属破产管理署署长；但边个做长期受托人，条例并冇订明 12 个星期之内一定有答案——第17A(1)条嗰 12 个星期，管嘅系暂行受托人要决定「系咪召集债权人大会」，该条的标题本身就系「为委任首任受托人而召集会议」；而条例明文规定要通知已知债权人嘅，只系「决定唔召集大会」嗰一种结果，而且要冇债权人根据第17B条提出要求。

第一件事：财产归属。 第6章第58(1)条：

同一件事，终审法院喺 2025 年 12 月 30 日用自己嘅字讲过一次。 喺 Dadra Inc v Chan Choi Har Ivy（FACV No. 4 of 2025，[2025] HKCFA 25）第 30 段，法院说明：破产令一经作出，破产人的财产即归属破产管理署署长，其后任何针对破产人的诉讼权利，均受《破产条例》——包括第12(1)条——限制及规管。 第二件事：由边个接手。 第12(1)条开头嗰句就系答案：

换言之：由破产令当日起，「暂行受托人」就系破产管理署署长本人，唔使等任何人委任。

第三件事：「暂行」两个字唔代表要等候另一项委任。 第58(1B)条：

逐个字睇清楚呢个例外清单：第59条——即系下文第五节嗰条「卸弃租契」条文——唔喺入面。 即系话，就份租契而言，你由第一日起要写信嗰个对象，就系破产管理署署长。

第四件事：有可能唔系破产管理署亲自处理。 第12(1A)条容许破产管理署署长喺债务人自行呈请的案件中，委任其他人取代他出任暂行受托人，条件系「破产人财产的价值相当可能不超过$200,000」，而该人具备附表3所订明的资格。

呢度有一点要讲清楚，因为好易掉转。 第12(1C)条订明：「财经事务及库务局局长可藉在宪报刊登的公告修订 附表3 。」但附表3净系载有「资格」，一个银码都冇。 附表3全文如下：

所以第12(1C)条那项宪报权力可以移动嘅，系「边啲人有资格接手」，唔系嗰个 $200,000。 嗰个 $200,000 写死喺第12(1A)条本身，要修订条例先郁得到，唔系一项可藉宪报公告改变的数字。

第五件事，而呢个系全篇文唯一一个对业主有利嘅时钟——但佢有一个条文自己写明嘅例外，而嗰个例外足以令佢完全唔行。 第17A条，逐步拆开：

• 第17A(1)条：「凡已作出破产令，但没有作出对破产人的产业作简易方式管理的命令，则暂行受托人在职责上须于自作出破产令之日起计的12个星期的期间内，在切实可行范围内尽快决定是否为根据 第17条 委任一名受托人一事而召集该破产人的债权人的大会。」
• 第17A(3)条——连佢开头嗰句一齐引，因为嗰句就系例外所在：「(3) 除 第17B条 另有规定外，如暂行受托人决定不召集大会，则他须在第(1)款所提述的12个星期的期间终结之前，将其决定通知法院和通知为暂行受托人所知悉的或在该破产人的资产负债说明书中所识别的每名债权人。」
• 第17A(4)条：「在根据第(3)款给予法院通知的当日，暂行受托人即为受托人。」
• 第17A(2)条：「(2) 凡已作出刑事破产令，而该刑事破产令受 第17B(3)条 订立的条文所规限，则本条不适用。」
• 而如果法院已作出简易方式管理的命令，第17A(1)条开头嗰句令以上全部唔适用。

而「除 第17B条 另有规定外」呢一句，就系个钟停低嗰一刻

第17A(3)条唔系一项无条件的通知责任。 佢开头写明「除 第17B条 另有规定外」，而第17B条系债权人要求召开大会的条文。第17B(2)条：

跟住嗰一款，就系例外本身。 第17B(3)条：

逐个字读：一旦有占债权价值四分之一的债权人提出要求，暂行受托人「既不得」为第17A条作出决定，「亦不得」送达第17A(3)条嘅通知。 即系话：喺呢种情况下，冇人要喺 12 个星期之内作出决定，亦冇人要通知你。 条文唔系话个钟延长咗，系话个钟唔行。

换言之，准确嘅讲法系：条文只喺一种情况下规定你会收到通知——你系已知债权人（欠你租，你就系）、冇债权人提出第17B条嘅要求，而暂行受托人决定「唔召集大会」。 睇清楚两款嘅结构：第17A(1)条嘅责任系「作出决定」，唔系「通知」；第17A(3)条嗰项通知责任，只挂喺「决定不召集大会」嗰一边。 所以「12 个星期之内，两边结果你都会收到通知」呢个讲法，系条文本身讲唔到嘅——如果决定系召集大会，第17A条并冇规定要喺同一段 12 个星期之内通知每一名已知债权人（大会本身另有召开及通知嘅规则。）。而一旦有占债权价值四分之一的债权人提出要求，第17A(3)条嗰项通知责任就完全唔适用，而条例亦冇为第17B(2)条嗰个大会订下任何时限。

我可唔可以即刻收楼？——条文写咗乜、终审法院用边个方法问、同埋仍待厘清嘅一步

呢一节系全篇最重要嘅一节：香港法律喺呢度有一道闸，呢道闸写得比英国嗰道阔，终审法院已经讲咗点决定「乜嘢落喺闸入面」——但条文冇明文处理「收楼」呢一步。

条文本身

第6章第12(1)条已引录于上文。留意佢的结构：两个「不得」，一个「除非」——「不得就该债项而从破产人的财产或破产人本人得到任何补救」，「亦不得」「进行或开始任何诉讼或其他法律程序」，而「除非该债权人获得法院许可并遵守法院所施加的条款」排喺两句之前。

条文表面上唯一嘅豁免，系畀有抵押债权人嘅。 第12(2)条：

一个被欠租嘅业主，唔系有抵押债权人。

「除非」句管住两句「不得」，有三条独立理由

• 中文本的语序。 上面引文见到，「除非…否则」放喺两句「不得」之前，语法上唔可能只管后面嗰句。
• 两个文本同等真确。 第1章第10B(1)条：「条例的中文本和英文本同等真确，解释条例须以此为依据。」第10B(2)条：「条例的两种真确本所载条文，均推定为具有同等意义。」
• 条文的结构本身。 第12(1)款系一段冇分项的条文——冇任何 (a)、(b) 分项，所以根本冇一个分项可以令「除非」句只附着于其上。（相比之下，第20(2)款——即下文嗰条个人自愿安排的临时命令——就系有分项嘅。）

同一问题喺英国嘅答案系相反的，而且系由英国法例自己的文件结构决定：英国《1986年无力偿债法》第285(3)条把禁止分成 (a)、(b) 两个分项，而「除非获法院许可…」嗰句写喺 (b) 分项之内，唔喺开首，亦唔喺两项之后嘅收尾句。即系话：香港嗰道闸阔过英国嗰道。（【英格兰及威尔斯】）

终审法院已经讲咗「点决定」

Dadra Inc v Chan Choi Har Ivy，FACV No. 4 of 2025，[2025] HKCFA 25，2025 年 12 月 30 日判决。（该判决只有英文本；以下全部以本站的转述方式写出，唔会为判词造中文引文。）

先讲该案实际裁定咗乜，因为其余几点都要对住呢个结论嚟读。 上诉人嘅论点系：喺第49B号命令的执行程序之中，每一个阶段——先系讯问判定债务人，之后再系监禁申请——都要分别另行取得第12条的许可。终审法院否决咗呢个论点，并驳回上诉。 第 43 段：第12条系一项与第49B号命令目的不同的独立程序，其字面并无规定须就该执行程序的个别部分而取得该条的许可。第 47 段：根据第12条就第49B号命令下的执行程序批出的许可，可以一次过涵盖该程序的所有阶段，并非必须逐步逐步分开申请许可；法院并谓，若第12条的正确解释要求就一项判决执行的每一个个别阶段分别向破产法庭申请许可，那将会是令人诧异的。第 49 段：第12条并不预期同一程序的不同阶段各自需要许可。第 74 段：法院一致驳回上诉。万励德勋爵（Lord Neuberger of Abbotsbury）在第 70 至 71 段补充：原本聆案官大可以在命令中明文把许可限于讯问阶段——而一旦把这个命题讲出口，就正好看到上诉为何必须驳回。

要窄住嚟读：以上系关于第49B号命令那一套程序的裁决，唔系一条「攞咗一次许可就乜都做得」的通则。但佢系终审法院就本文所讲嗰条路讲过最有实用价值的一句：一份第12条的许可令，按其本身的条款理解，并唔会被推定为只到第一步为止。

该案另有四点对本文有用：

• 第12条唔系全面禁止，系「要先攞许可」。 法院喺第 32 段引述自己喺 V Capital Ltd v Margaret Chiu (邱美琪)（FACV No. 5 of 2024，[2024] HKCFA 31，2024年12月18日判决）的说法——被引述嗰段系该案本身的第 28 段（霍兆刚常任法官）：第12条并非全面禁止一切针对破产人的法律程序；而系凡破产人欠某债权人一项破产案中可证债项，该债权人未经法院许可，即不得就该债项而向破产人的财产或人身寻求任何补救，亦不得针对他展开诉讼或其他法律程序。
• *判断范围嗰个测试系 V Capital 嘅，而 Dadra 一方面应用佢、一方面限制佢可以切得几细。 第 37 段转述 V Capital：该案中，终审法院裁定第49B号命令下的判决执行程序（包括因蓄意不披露而发出的监禁令）落入第12条该等字句的涵盖范围之内，因此须先取得许可。以上系 Dadra 对 V Capital 的转述，而该项转述阔过 V Capital 实际裁定嘅范围；下一节会把差别讲明。 所以个测试系：问你提出嘅嘢系咪「从破产人的财产或破产人本人得到任何补救」，或者系咪「任何诉讼或其他法律程序」。 而 Dadra 加咗一重限制：呢个问题系向债权人申请许可嗰项程序去问，而喺该案第49B号命令的事实之下，并唔系向该程序入面每一个个别步骤去问。* 换言之，佢同「逐步测试」正好相反。
• 佢讲咗呢道闸系为咩而设。 第 35 段：许可的要求，系为咗有秩序地管理破产人的资产以便按同等比例分配予债权人、防止个别债权人在不受法院监督及控制的情况下追讨而取得对其他债权人的不公平优势，以及保护破产人本人不受个别债权人以不当压力骚扰。
• 佢示范咗「攞许可」实际上系点嘅。 第 8 及 41 段：债权人是以根据第12条发出的传票提出申请，该传票经破产管理署署长同意背书；法院作出的命令附有条件——未经法院许可不得针对破产人强制执行任何判决或命令，以及不得就讼费向破产管理署署长、暂行受托人或受托人个人提出申请。

Dadra 一案讲嘅系根据《高等法院规则》第49B号命令将判定债务人监禁。佢冇讲过没收租赁权、重收、扣押财物、租契、业主或租客。至于「业主收楼」呢一步系咪要先攞第12(1)条的许可，上述判决冇直接处理。

V Capital——佢裁定咗乜，同两项要更正嘅讲法

*本文所述的 V Capital，判词自身首页载明：FACV No. 5 of 2024，[2024] HKCFA 31，终审法院，由 CACV No. 497 of 2021 上诉而来，V Capital Limited（原告人／判定债权人，上诉人）与 Margaret Chiu*（被告人／判定债务人，答辩人），法官为张举能首席法官、李义常任法官、霍兆刚常任法官、林文瀚常任法官及贺辅明勋爵非常任法官；2024年11月20日聆讯，2024年12月18日颁下判决。判词由霍兆刚常任法官撰写，其余四位法官同意。

（该判决只有英文本。以下全部为本站撮述，不是中文引录；原文措辞见英文版同一节。）

佢裁定咗乜——本站撮述。 上诉许可所批准的法律问题是：一名判定债务人已被裁定破产之后，在未依《破产条例》第12条取得进行程序的许可的情况下，聆案官是否仍有司法管辖权，因该债务人蓄意不作《高等法院规则》第49B号命令第1A(2)条规则所要求的全面披露，而依同一命令第1B(1)(c)条规则将他监禁（见该判决第 3 及 15 段）。终审法院对这条问题的回答是否定的，驳回债权人的上诉，上诉法庭撤销监禁令的决定因而维持。第 54 段：要申请该项第1B(1)(c)条规则下的监禁令，须先依第12条取得进行程序的许可。

理由，亦即同本文有关嗰部分——本站撮述。 第49B号命令要按其文意及目的，当作一整套执行程序去读；程序之中某一步，不会因为可以形容为惩罚性、或者形容为单纯的资料搜集，就走得甩第12条。第 40 段：第49B号命令下的整套程序，性质上应恰当地定性为判决债项的执行及强制执行。第 43 段，驳回债权人那项认为第1B(1)(c)条规则另有目的的论点：该规则三个分项虽然是三个各自独立的监禁理由，但三者都应恰当地视为与判决债项的执行及强制执行有关。第 41 段据此裁定：第1B(1)(c)条规则下的监禁令，既属第12条所指就该债项而向破产人的人身寻求的补救，亦落入该条所指其他法律程序的涵义之内。第 47 段补充：第12条的保护范围并不限于维护按同等比例分配——保护破产人不受个别债权人骚扰，是破产制度另一项独立而有别的目的。

更正（一）——实际裁定的范围窄过二手转述。 Dadra 第 37 段把 V Capital 描述为裁定第49B号命令下的判决执行程序落入第12条。但 V Capital 的法律问题同它的答案，都只限于第1B(1)(c)条规则下的监禁令。该案第 51 段明文表示：依第12条进行第49B号命令第1A条规则下的讯问程序是否须先取得许可，并非该上诉的法律问题，亦不在该案事实上出现，因此法院不予裁定；同段并指出，债权人所援引的英格兰《民事诉讼规则》第71部的判例，所涉制度与第49B号命令不同，就第1A条规则下的讯问而言不必然可以跟从。*所以 V Capital 并不是一项通则权威，可以用嚟话第49B号命令下每一步都要许可。佢裁定嘅系监禁嗰一步，而且明文讲咗讯问嗰一步唔喺佢面前。*

更正（二）——平行引注。 [2024] 1 HKLRD 340 并不是这一份判决，而是同一宗诉讼之中被上诉的那一份上诉法庭判决（CACV No. 497 of 2021）。终审法院的判决是 [2024] HKCFA 31。

而佢冇裁定嘅，系本文的大部分。 V Capital 讲嘅系将判定债务人监禁。佢冇讲过没收租赁权、重收、扣押财物、租契、业主或租客；冇讲过租金按金属信托定属一项债；冇讲过第35条的相互性或抵销；亦冇讲过破产令之后到期的租金。

支持「呢道闸管住收楼」嘅结构性论据——标明系本站的解读

《破产条例》明文保留咗有抵押债权人的权力（第12(2)条），亦明文保留咗业主的扣押权（第40条，见下文第九节）——但冇提过「重收」或者「没收租赁权」。同一部条例反而写足「卸弃」同「扣押」。

本站的解读是：条例识得明文保留两样嘢，却对第三样一字不提，呢个沉默本身有意思。 但呢个系解读，唔系条文。

相反嘅论据，同样要摆出嚟

第6章第43(5)条：

业主的重收权，好可以争辩系第43(5)条所指「破产人外的任何人(不论是作为该破产人的有抵押债权人与否)在财产方面的权利」。 呢个论据同上一个论据方向相反，两个都成立得住，而本文两个都摆出嚟，一个都唔会替你拣。

仲有一个六个月的居住权

无论「要唔要许可」个答案系乜，第6章入面有一条条文直接讲紧「几快先有人攞得返层楼」，而佢开头嗰句系凌驾成部条例嘅。 第43F条：

三点要讲，而第三点就系佢点解唔系答案。

第一，第(1)款唔系「可以」，系「有权」。 条文写明破产人「有权」在破产令作出后的 6 个月期间继续居住，而且系「尽管有本条例的规定」；法院可再延展一段不超过 6 个月的期间。

第二，第(2)款嗰个假设系向住债权人嗰边。 破产人申请延展时，法院「须假设该破产人的债权人的利益比所有其他考虑因素更为重要」，除非个案情况特殊。即系话：呢个假设一开始就对破产人不利，要有特殊情况先推翻得到。 所以第二个六个月唔系第二项权利，而系一项由偏向债权人嗰个起点出发的酌情权。

第三，而呢一点就系点解佢喺度解决唔到问题：佢嘅触发条件系该处所「组成其产业的一部分」。 喺本文讲嘅情况入面，层楼系业主嘅；落喺产业入面嘅系嗰份租赁。一个租返嚟嘅单位算唔算「组成其产业的一部分的处所」，以及呢一条约唔约束业主（而唔止约束受托人），条文本身冇明文处理。 印出佢嘅条文，唔等于呢一条适用喺你身上。

而香港法例入面直接处理「租客破产触发没收租赁权」嘅条文，系攞走保护

香港法例入面直接处理「承租人破产时没收租赁权」嘅条文，系第219章第58(9)条。

第219章第58(9)条：

即系话：如果你份租约写明「租客破产即可没收租赁权」，第58条就该项条件而言唔适用——包括第58(1)条嗰套通知程序，同第58(2)条嗰条宽免申请，剩返第58(4)条嗰条分租人归属命令。呢条直接触及呢个题目嘅条文，做嘅系攞走保护，唔系畀保护。

而紧接嗰两款讲咗呢一点去到几远，其中第一款把个范围收窄咗好多。 第58(10)条：

即系话：因欠租而没收租赁权，本来就从来冇进入过第58条嗰套通知同宽免机制——嗰边由第4章第21F条同第336章第69及69B条另外一套宽免途径管（见下文第十四节）。所以第58(9)条真正咬住嘅，系租约写明「一破产即可没收」嗰种条件，而嗰个触发点同「欠租」唔系同一回事；一个靠欠租嚟没收租赁权嘅业主，本来就唔喺第58条之内，亦谈不上被攞走。

而第58(11)条：

即系话，喺第58条确实适用嘅情况下，租约唔可以约定排除佢——而呢一点同一条「破产即可没收租赁权」的条款之间存在张力。

第58条本身嘅通知、宽免、讼费同各项收尾条文，见本站另一篇文 ending-tenancy-hong-kong，本文不再重复。

两个日子：破产令管你做得到乜，呈请书管你 keep 得住乜

限制你「做得到啲乜」嘅条文，由破产令当日起计；限制你「keep 得住啲乜」嘅条文，由呈请书提出当日起计——而后者较早，亦冇人会寄封信通知你。

第30条嘅原文：

第42(3)条嘅原文，因为佢画咗第二个日子嗰段窗：

呢个就系本文「钱嗰半边」嘅枢纽：你几时知道有呈请，决定咗你 keep 唔 keep 得住已经收咗嘅钱。 而冇任何条文规定要通知你。

一个陷阱。 第34(2)条：

一份早就签咗嘅租约，喺你知悉呈请之后先到期嗰啲租金，究竟算唔算「在他知悉该项破产的日期后所订约承担」？ 条文本身冇明文处理。所以一个「知咗之后照畀佢住落去」嘅业主，可能会被指嗰段租金唔可以证明。

而第34(2)条开头嗰句「除 第42(5)条 另有规定外」唔系装饰，佢指向一条真实嘅出路。第42(5)条：

即系话：如果业主要根据第42条交返啲租金出嚟，而破产人因此欠返业主嗰笔钱，该项债项会被当作喺破产开始之前已经招致——咁就跌出咗第34(2)条嗰道禁制之外——除非佢喺招致该债项之前已知悉该项破产，或者嗰笔钱并非合理地切实可行追讨得返。 要留意个触发条件好窄：第42(5)条处理嘅，系因一项根据第42条属无效的付款而招致嘅债项，唔系一份仍然存续的租约下到期的租金。 佢答唔到上面嗰个陷阱；佢系条例自己就邻近嗰个问题所提供的唯一一条出路。

连官方统计都冇分开呢两个日子。 破产管理署自己嘅呈请人类别统计，基础系「该年内作出破产令或接获呈请」的破产案——即系一个命令同呈请混合的集合。（下文第十一节用呢组数字时，会连呢句基础一齐讲。）

卸弃系其中一条收回管有路线——第59(4)条通知只开始一个28日决定期

一个想收返层楼嘅业主，其中一个想见到嘅结果，系受托人「卸弃」（disclaim）份租契；而第59(4)条嗰封 28 日通知，并唔系一寄出就令佢卸弃唔到——佢系开始一个 28 日的决定期。 受托人喺期内卸弃，卸弃照样行得通（仍受第59(3)条及附属法例A第130条规限），而法院亦可以容许延展嗰段期间。只有当受托人喺 28 日（或经延展的期间）内「拒绝发出或忽略发出」通知，佢先会无权卸弃，份租契就此留喺产业入面。

而「卸弃」亦唔系收返层楼嘅唯一路径。 租期届满、交回、没收租赁权（而没收租赁权喺第12(1)条之下要唔要先攞法院许可，就系上文第三节嗰条未有答案嘅问题）——都系条例或普通法之下可能出现嘅结果。本节只讲卸弃呢一条，唔系话其他路径唔存在。

两张通知，两个钟，方向相反

第59(4)条：逐个字读，因为坊间嘅讲法系错的

逐个字读，呢一款有三个部分，而坊间嘅讲法通常只讲其中一个。

第一，个条件唔系「收到申请」。 条文写嘅系受托人「在接获该申请后28天内或在法院容许延展的期间内，拒绝发出或忽略发出通知」。留意嗰句入面两组字：法院可以延展嘅期间，同埋「拒绝发出或忽略发出」。 所以：法院可以延展嗰段期间；而受托人喺期内发出通知或者卸弃咗，呢一款根本唔启动。 一封第59(4)条嘅申请书开始一个决定期，佢唔会即刻关上道门。

第二，如属财产，期满而受托人一直拒绝或忽略发出通知，后果系：受托人无权卸弃——即系份租契留喺破产产业入面。

第三，如属合约，同一段沉默嘅后果系另一样嘢，而呢一样先系业主通常想要嗰样。 条文订明：受托人若在接获申请后并无在上述期间或经延展的期间内卸弃该份合约，则须当作他已采纳该份合约。一份租契系咪同时属于呢一款所指嘅「合约」，条例冇界定，要按个案判断。

如果有人话你听「寄咗封信、佢 28 日唔覆，就等于佢认咗笔租、要自己畀」，呢句唔系条文写嘅嘢。

受托人几时可以卸弃——三条时限，唔系一条

第59(1)条：

三条，唔系一条：（一）首次委任受托人后 12 个月；（二）或法院容许延展的期间；（三）如果受托人喺首次委任后 1 个月内都唔知有呢份财产，个钟由佢察觉嗰日重新计 12 个月。

再加第四条，喺第59(7)条：

即系话：一个以为「过咗 12 个月就冇事」嘅业主，可能会发现个钟由头再计。

而呢度有一个条文未有明确答案嘅问题

第59(1)条的起点系「首次委任受托人」后 12 个月。但条例并冇把破产管理署署长呢一步写成由某人作出嘅「委任」——第12(1)条写嘅系佢「即藉该命令而成为」暂行受托人；而第58(1B)条又把暂行受托人视为受托人（第59条不在例外之列）。三条条文摆埋一齐，冇任何一条讲明喺呢种情况下个 12 个月由边日起计。

卸弃租契要唔要法院许可？——香港嘅预设答案系「要」

第59(3)条：

「一般规则所订明的情况」就系第6章附属法例A第130条，而佢一条就吞咗绝大部分细价租约：

一句讲晒：月租三万蚊以下、又冇分租冇按揭嘅住宅租约，受托人根本唔使入禀法院都卸弃得。

而呢个 $360,000 唔系一个永久嘅数字。 佢企喺呢个水平，系凭 1998 年第 77 号法律公告（见该款自己的修订注脚）；而第6章附属法例A系由终审法院首席法官在立法会批准下根据第6章第113条订立的规则，所以呢个数字亦循同一条路移动。你今日睇到嘅金额，可以喺冇新条例的情况下改变。

三件事要同「你有权要求提交法院」一齐记住

• 第130(2)条：「除本条另有规定外，未经法院许可而作出的租契卸弃，均属无效。」
• 第130(3)条：「凡受托人卸弃任何租契，他须随即将卸弃书送交法院以便在有关法律程序中存档；如该租契已在土地注册处注册，则他亦须将该卸弃书的提要在土地注册处注册。该卸弃书须载有被卸弃权益的详情，和一项关于已获发给卸弃通知的人的陈述。在受托人将该卸弃书如此送交存档或如此送交存档和注册(视属何情况而定)前，该卸弃书不具任何效用。」——即系话：口头称「已经卸弃」并唔系条文所述的生效事件；条文要求送交存档，已注册租契另要登记提要。
• 第130(4)条：「凡出租人、分租承租人或有权获得按揭或押记权利的人依据受托人就他拟卸弃租契事宜发出的通知，要求受托人向法院申请许可，准许卸弃租契，则除非法院信纳为在各方之间秉行公正而有需要提出该项申请，否则出租人、分租承租人或有权获得按揭或押记权利的人所招致的讼费，不得获准从破产人产业中拨付。」——即系话：你拉呢条掣，预设系你自己畀讼费。

两款好少人读到嘅收尾条文：

• 第130(5)条：「凡根据本条而在未得法院许可下作出卸弃者，不得仅因某名声称在已出租的财产中有权益的人未获发给本条规定发出的通知书而无效或在其他方面受影响。」
• 第130(6)条：「凡任何人声称在破产人财产的任何负有繁苛契诺的部分拥有权益，该人须应受托人的请求，提供有关他声称拥有的权益的陈述。」

冇表格

第6章附属法例B（表格规则）之中，依据第59条及第130条嘅表格系第123至130号。每一份唔系受托人的拟卸弃通知或卸弃书，就系第130号表格——即业主根据第130条发出的「要求提交法院」通知。 当中并冇第59(4)条申请所用嘅表格。

一句讲晒：第59(4)条嗰封信，冇指定表格，要自己写。

佢真系卸弃咗，你有咩

第59(8)条：

即系话：层楼返到你手上，你嘅损失变成一项「可证债项」——而系无抵押嗰种，排喺下文第六节个队尾。

而卸弃唔会扫走第三者。 第59(2)条：

加上第32(8)条：

一句讲晒：租客个担保人唔会因为租客破产、或者因为受托人卸弃，而自动甩身。 呢一点香港由自己嘅条例答得到，唔使借用外国案例。

分租客想接手？——有条路，但有价钱

第59(6)条容许法院喺卸弃之后把财产归属有权获得该财产的人；但如果遭卸弃的财产属批租土地性质，条文附有一个但书：法院不得作出惠及藉破产人提出申索的人（不论是分承租人或有权获得按揭的人）的归属令，除非该命令的条款规定该人——

呢条尾巴有三件事，而最后一件直接关连到上文两款讲嘅担保人。 第一，归属令可以收窄到佢实际覆盖嘅财产。第二，拒绝接受该等条款嘅分承租人或按揭权利人，会被排除于该财产的所有权益及所有抵押之外——拒绝系终局，唔系一个讲价位。第三，而呢一句就系一般讲法停低之前嗰一句：如果冇任何藉破产人提出申索的人肯按该等条款接受命令，法院有权把破产人就该财产的产业权及权益，归属任何有法律责任履行该租契所载承租人契诺的人——不论以个人或代表人身分，亦不论单独或与破产人共同承担。一个租约担保人，正正就系呢种人。 即系话：担保人唔止唔会因为卸弃而甩身（见上文第59(2)条同第32(8)条），喺一宗第59(6)条的申请入面，佢仲可能会发现份租契归咗落自己身上，而且系不受破产人所设定的产权负担约束嗰种。法院喺具体个案会唔会行使呢项权力，要视乎个案情况。

一款业主好易睇错嘅条文

第59(5)条讲嘅系「合约」，唔系租契。 佢容许法院应一方申请，按公正的条款撤销「与破产人所订合约」并处理损害赔偿。一个扫紧第59条揾出路嘅业主，好容易停喺呢一款度——但佢唔系处理租契嗰款。

追得返几多？——条文答得好清楚，答案系「排最尾」

未卸弃之前，业主嘅债权证明系「按日摊分到破产令当日嘅欠租」加「打咗 5 厘折扣、仍未到期嘅未来租金」。一旦受托人卸弃咗份租契，第59(8)条就换咗一条路：业主证明嘅系「因卸弃的运作而受损害」的款额——一个要估值嘅数，唔系一条「剩余租期租金减 5 厘」嘅算式。 无论走边条路，佢喺偿付次序上都排 pari passu，即系喺开支同所有优先债项之后嗰一堆。

一、乜嘢证明得到。

第34(3)条：

换言之：破产令之前签好嘅租约，即使租金系破产令之后先到期，都系「因其在破产令的日期前所招致的任何义务」——所以未来租金证明得到。

一之二、仲有一个唔喺《破产条例》入面嘅前置条件。

第7章第119L(1)条规定，业主与租客订立或重订属第7章第IV部适用的租赁，业主须向差饷物业估价署署长提交指明格式的通知书——事情发生后 1 个月内提交无须缴费，其后提交则须缴交财政司司长藉宪报公告厘定的费用（第119L(1A)条，属本文所讲嗰种「可以由权力改变」嘅数）。跟住：

第IV部适用于任何住宅租赁，即使租赁本身有条文声称把该部排除亦然，但受第116(2)条所列的除外情况规限——同下文引录第119V条嗰度所讲嘅同一条范围条文。至于呢项条件对「喺破产案入面证明债权」，会唔会好似对「采取法律行动追租」咁咬得住，条文冇明文处理：第119L(2)条写嘅系「采取法律行动」。

二、破产令当日嗰个月，斩开两截。

《债权证明规则》（第6章，附属法例E）第19条：

一句讲晒：破产令喺 15 号作出，嗰个月你证明得到嘅系 1 号至 15 号嗰截。

三、未来租金要打折，而且折扣由「宣布派钱」嗰日起计。

同一套规则第21条：

两件事好易睇漏： 折扣唔系由破产令当日起计，而系由宣布摊还债款（即宣布派钱）嗰刻起计；而呢个 5 厘系写死喺条文入面嘅——同一套规则第20条同第6章第71(3)条嘅利率系跟《高等法院条例》第49条浮动的，只有第21条唔系。

而呢条算式有一件事会令佢唔再适用：卸弃。 第21条处理嘅系「在破产令的日期当日仍未到期偿付的债项」；佢冇订明剩余租期嘅每一期租金喺卸弃之后仍然系一笔租金债。第59(2)条订明卸弃「自卸弃日期起」终结破产人及其财产喺遭卸弃财产中的权利、权益与法律责任；而第59(8)条另行订明：任何人如受根据本条作出的卸弃的运作所损害，须被当作为破产人的债权人，但仅以该等损害的款额为限，该人并可据此而在有关破产案中将该款额作为债权予以证明。 即系话，卸弃之后业主证明嘅系「损害的款额」——而第34(4)条本身已经规定，无明确价值的可证债项须由受托人估计价值，或转呈法院估值。

所以「剩余租期租金减 5 厘」唔系一条放诸卸弃前后皆准的算式。 卸弃之前、租约仍然有效嘅未来租金，走第34(3)条加第21条；卸弃之后，走第59(8)条加第34(4)条，而个数要估。至于第59(8)条嗰个款额应该点计——要唔要扣返重新出租嘅价值、要唔要就提早收到而折现——要按个案估值，冇一个通用嘅计算方法或折现率。

四、你报几多，唔等于受托人收几多。

第34(4)条订明：任何可证债权或债务，如因或有事件或其他理由而无明确价值，「则受托人须对该债权或债务的价值作出估计」，但受托人亦可选择转呈法院估值。一份受托人随时可以卸弃嘅租契，正正就系呢种「无明确价值」嘅债。

而你唔系冇得反对：第34(5)条订明，任何人如因受托人作出的估计而感到受屈，可向法院上诉。第34(7)条系配套嘅另一半：凡受托人根据第34(4)条把估值问题转呈法院，法院可指示有关价值由法院本身在无陪审团参与的情况下评估，并可为此作出一切所需的指示。

五、而呢一款决定咗会唔会有人理你。

第34(7A)条：

逐个字读最后嗰句。 如果嗰宗案根本冇合理希望向你嗰一类债权人派钱，呢条「必须决定」嘅责任就唔适用。

下文第十一节有一个经常被引嚟接落呢一款嘅官方数字，但佢接唔到。 总目116 记录：2025 年破产管理署新收嘅 9,852 宗无力偿债个案——破产同清盘合计，唔系单计个人破产——之中，9,713 宗因资产不超过 $50,000 而被列为「无酬个案」。

两处对唔上，一处喺集合，一处喺定义。 第一，嗰个集合唔系「破产案」，表本身冇拆开破产同清盘，所以由佢推唔出「大部分破产案」点样。第二，「无酬个案」系一项行政分类（资产不超过 $50,000），唔系第34(7A)条嘅法律测试——第34(7A)条问嘅系「有冇合理的希望将摊还债款支付予债权证明所关乎的类别的债权人」。资产不超过 $50,000 唔等于冇合理希望派钱；反过来，资产超过 $50,000 亦唔等于一定有。

所以唔可以由此推论「喺大部分破产案入面冇人要处理你嗰份债权证明」。 条文本身讲到嘅只有一句：当个案确实冇合理希望向你嗰一类债权人派钱时，第34(7A)条嗰项「必须决定」的责任就唔适用——而嗰种情况实际上有几常见，官方数字冇显示。

六、偿付次序，由最上面数落嚟。

第37(1)条的开首一句比后面九项更要紧：

即系话：香港系先扣起「保存、取得、变现资产」嘅开支，然后至轮到 (a) 至 (i) 呢张清单。 而清单九项——破产管理署的费用、呈请的经评定讼费、特别经理人的酬金、填写资产负债状况说明书的费用、速记员收费、非破产管理署受托人的垫付支出及其聘用他人的费用、其酬金，以及债权人委员会的实际现金付款开支——冇一项系租金。

再落一层，第38(1)条嗰张优先债项清单（破产欠薪保障基金的付款、雇员的工资及薪金、代通知金、遣散费、长期服务金、累算的假日薪酬、雇员补偿、雇员补偿援助基金的付款、职业退休计划及强积金供款、政府的法定债项）——亦冇一项系租金。

所以租金落喺第38(8)条：

七、利息：唔系死咗，系排咗去后面。

第71(1)条：

但下一款先系完整嘅答案。 第71(2)条：

换言之：你份租约嗰条「迟交租罚息」条款，唔系喺破产令当日死咗，而系「破产开始之后嗰段时间嘅利息」变成证明唔到，要等有盈余先派——而利率按第71(3)条，取《高等法院条例》第49条在破产开始时的利率与合约利率两者之中较高者。

而一份完全冇写利息嘅租约，业主都唔系冇得计利息。 有两条条文，喺租约只字不提利息嘅情况下，一样畀到业主就欠租计算截至破产令当日的利息。第71(4)条：

而《债权证明规则》第20条的效果相同，按破产令日期生效的第49(1)(b)条利率计算至破产令日期止。

点解呢一点喺呢度好紧要：因为佢对一份根本冇写利息嘅租约一样行得通。如果你份租约冇写迟交租点计息——第71(4)条同第20条，针对嘅正正就系「利息并没有获预留或同意支付」嗰种债项——而一份书面租约下的租金，属于「凭借一份文书而须在某时间支付」嘅款项，即系走「自该债项或款项须支付之时起计」嗰一条，唔使等你发书面要求。所以一个冇利息条款嘅业主，证明得到嘅系欠租，加埋截至破产令当日嘅利息。 佢唔需要靠嗰条条款；条例本身已经畀咗。条款影响嘅系第71(3)条下嘅利率；而最终收唔收得返，仍然要睇本节其余部分同下文第十一节嘅数字。

八、你交嘅系咩表格，同入场费。

第6章附属法例A第109条：

订明的表格系《破产（表格）规则》（第6章，附属法例B）的第 46A 号表格，标题为「表格 46A [规则 第109条 ] 债权证明表——一般通用表格」，而佢系交付或送交受托人——喺大会委任受托人之前，即系以暂行受托人身分行事嘅破产管理署署长（第58(1B)条）。两份文书表面上有一处不一致，本文照讲：第 46A 号表格自身印住「如所证明债权款额超过$250，必须缴交费用$15」，而《破产（费用及百分率）令》订明嘅系下面嗰 $35.00。订明该项费用嘅文书系该命令。 第109(2)条亦订明，即使债权证明表已递交，受托人如认为有需要，仍可要求以誓章核实。

• 提交债权证明：$35.00——但条文写嘅系「超过$250的债权证明，包括提交(工人工资的证明除外)」。个 $250 门槛系条文本身嘅一部分，唔可以净系讲 $35。
• 破产管理署的抽成：5%——「就破产管理署署长以任何获批准的自愿安排下的代名人以外的身分，向优先债权人支付的款额或以摊还债款或其他形式分发的款额，收费5%。」佢系喺「分发出去嘅款额」度扣，即系直接减少到你手嗰笔。

两项都由《破产(费用及百分率)令》（第6章，附属法例C）订明，而该命令系由终审法院首席法官在立法会批准下、根据第6章第114条以命令订立的。 亦即系话：呢两个数字可以喺冇新条例的情况下改变。

破产令之后嗰几个月租金点算？——三份成文法冇处理，答案喺普通法

如果受托人喺破产令之后仍然揸住份租契、间屋仲喺产业入面，嗰段时间嘅租金算唔算「破产程序嘅开支」而可以排喺前面？香港嘅成文法冇直接处理过，答案要喺普通法揾。

一、条例本身嘅沉默

除咗第40条嗰道扣押条文之外，《破产条例》冇其他条文讲租金。

第37(1)条那张清单由 (a) 到 (i)、第38(1)条那张优先债项清单，逐项核对亦冇一项系租金。

二、所以准确嘅讲法系咩

《破产条例》、《破产规则》同《债权证明规则》三份文件，都冇任何条文令破产令之后嘅租金成为破产程序的开支。 至于「受托人保留并使用该处所期间的租金，普通法上是否应作为开支支付」——呢个系普通法问题，而条例对此沉默。

三、法律改革委员会研究过类似建议

香港的法律改革机制研究过同一个问题——而最终冇采纳。 香港法律改革委员会 1996 年 10 月发表的《公司拯救及无力偿债交易报告书》第 9.20 段记录：无力偿债问题小组委员会曾考虑，而最终否决咗一项这样的建议；第 9.21 段记录咗小组委员会的理由——这样的条文会适用于大部分临时监管个案，并会令从业员却步、不愿接手该职务——并记录咗委员会同意该看法。所以否决系小组委员会作出、再由委员会认可，唔系委员会第一手作出的决定。

而当时考虑紧嘅责任，比「占用租金」阔。 该项建议系：临时监管人可能须就公司根据有关协议须支付的租金或使用费，以及（在适当情况下）差饷、管理费及服务费，承担其中可归属于某段期间的部分——而该段期间须在临时监管期开始后超过七日才起计，并且在整段期间内公司持续使用、占用或管有该财产，而临时监管亦持续。呢项建议比一般转述具体得多，而嗰个七日门槛，正正就系实际上会决定个案嘅细节。

两点要一齐讲，否则会读错：

• 嗰次研究系为咗公司，唔系为咗个人破产；
• 嗰个制度从来冇立法通过。

四、而就算有一日被接纳，佢会落喺边，同英国唔一样

第37(1)条的开首一句（见上文第六节，该款已全文引录）把保存、取得或变现资产的开支放喺整张优先次序清单之上。英国嗰边写得阔啲：英国《1986年无力偿债法》第328(1A)条喺条文表面订明破产程序的开支优先于优先债项。（【英格兰及威尔斯】）分别喺于范围阔窄，唔系架构唔同：两边都把无力偿债程序的开支放喺优先债项之前——香港系凭第37(1)条的开首一句，加上第38(4)条——但英国嗰个类别系「破产程序的开支」整体，香港嗰个则窄啲，只系「保存或取得破产人的任何资产或将破产人的任何资产变现」。所以问题唔止系「香港会唔会接纳」，仲有「接纳咗会落喺边个类别」。

五、而反对接纳嘅标准理由，同佢自身嘅限制

《破产条例》好多条文带有溯源注脚，指向 1914 年英国破产法，而冇一个指向 1986 年英国无力偿债法。呢个系「英国近代无力偿债判例喺香港唔通用」嘅一个常见理由。

但呢个理由有限制：溯源注脚系草拟者自己嘅标注，唔等于影响——第43条及第43A至43E条由 1996 年第 76 号增补，内容与英国 1986 年法例第283条非常接近，而佢哋一个溯源注脚都冇。

按金：第35条嘅抵销系强制、唔使人批准——但「按金系咩性质」，条文冇界定，两份判词就话答案喺你嗰条条款入面

第35条唔系向读者批出一项任意「抵销」权；如果该条所要求的互惠性等条件成立，条文用嘅字系「须…作出结算」，而且双方只可申索差额。至于租金按金是否符合该等条件，要视乎租约如何界定按金。

一、条文本身。

两处用字要留意（引文之内一律不加着重；以下的着重全部在本站的评述之中，不在条文之内）：条文写嘅系「须…作出结算」，用嘅系「须」，唔系「可以」；而双方「可申索及获支付不多于该项结算所得差额」，关键喺「不多于」三个字。呢个系一项自动运作嘅机制，唔系一项要人批准嘅优惠。

条文本身写明嘅唯一取消资格情形，系「在贷款予破产人时，已知悉某项呈请已经提出」——留意个截止日又系呈请书，唔系破产令（见上文第四节）。

但「唯一嘅取消资格情形」唔等于「唯一要满足嘅条件」，而呢个分别对业主嚟讲好紧要。 第35条系喺「相互信贷、相互债项或其他相互交易」存在嘅情况下运作嘅——所以「你手上嗰笔按金系咪一项你欠租客嘅债」，系一条行先嘅问题，而佢就系下文第四节嗰条未有答案嘅问题。所以唔可以假设你嗰笔按金会自动抵销。

二、点解「不当优惠」唔系第一条要问嘅问题

坊间第一反应通常系「我扣咗按金，会唔会构成不当优惠？」——但条文嘅两重筛选都指向另一边。

第一重，行为人系债务人。 第50(3)条订明，构成不当优惠须有两项条件，其中 (b) 项系「该债务人作出任何事情或容受作出任何事情，而(在任何其中一种情况下)该等事情具有将该人置于比假若该人不曾作出该等事情便本会出现的状况较佳的状况的效力。」业主自己扣按金，唔系「债务人作出」嘅事情。

第二重，系债务人心里面嘅事。 第50(4)条：「法院不得就给予任何人的不公平的优惠而根据本条作出一项命令，但如给予该项不公平的优惠的债务人希望对该人产生第 (3)(b) 款所述的效力并在决定给予该项优惠时受如此的希望影响，则属例外。」

第三重，喺再下一条。 第51(1)条列出各项期间——以低于一般价值订立的交易 5 年、给予有联系人士的不当优惠 2 年、其他不当优惠 6 个月，每个期间都以破产呈请提出当日为终点。而第51(2)条系两边都切，净系讲「收窄」会讲错。 佢确实收窄：即使落喺上述期间，除非债务人当其时已无力偿债，或因该项交易或优惠而变成无力偿债，否则该时间唔算「有关时间」（第51(3)条界定何谓无力偿债）。但佢同时喺以低于一般价值订立的交易嗰个期间入面切走一片——该规则唔适用于「少于第 (1)(a) 款所述的期间届满之前的2年的时间」嗰种以低于一般价值订立的交易；而最要紧嘅系，佢就有联系人士倒转咗举证责任：条文订明「除非有相反证明，否则就由一名债务人与其有联系人士(如只由于他是其雇员则除外)以低于一般价值而订立的任何交易而言，须推定本款的规定已获符合」。即系话：一宗与有联系人士以低于一般价值订立的交易，无力偿债系推定成立，要由抗辩嗰一方去推翻。 一个正常独立交易的业主唔系有联系人士，呢项推定唔会落喺佢身上——但一份把第51(2)条写成纯粹系受托人的障碍嘅摘要，喺佢最要紧嗰种情况下系讲反咗。

三、真正更早、更利㷫嘅，系第42条

第42(1)条把「本条适用的期间」内的财产产权处置定为无效（除非法院同意或事后追认）；而第42(2)条把同一规则伸展到「付款」：

加上第42(3)条画嘅窗（呈请提出当日至产业归属受托人为止），得出一句好实在嘅话：喺呢段窗期内收到嘅租金，可能要为破产人「持有」，除非你符合第42(4)(a)条嘅善意、有值、不知情抗辩——而第42(4)(b)条把同一项保护伸展到由 (a) 段所述财产权益衍生的财产权益。

但呢一条同按金嘅配合度唔高，本文照讲：第42条处理嘅系由破产人作出嘅付款；一笔一早已经喺你手上嘅按金，唔系破产人喺呢段窗期内作出嘅付款。佢真正咬住嘅，系呈请之后至归属之前你收落袋嗰啲租金。

第42(6)条再补一句：即使该财产本来唔会组成破产人的产业，该项处置一样无效；但本条不影响任何人就其以信托形式为他人持有的财产所作的处置。

四、而决定以上全部系咪适用嘅嗰条问题——条例冇答，判词就答咗一半

第43(3)条：

如果一笔租金按金喺法律上系以信托形式持有，佢就唔属于破产产业，亦唔落入第35条「相互交易」嘅范围；如果佢只系一项债，第35条就适用。 香港冇任何条文界定租金按金属边一种。 但判例嗰边有指引：下面两份上诉法庭判词，一份判出信托、一份判出唔系，而两份都系睇同一样嘢——嗰份租约自己嘅按金条款点写。 本文因此可以指出：两条路各自由边条条文管、个分岔点喺边、以及分岔点实际上系喺你嗰份合约嘅字面上；至于你嗰笔按金行边条，就要睇你嗰份合约点写。

第一份香港上诉法庭判词：佢判嘅系嗰条条款，唔系嗰条条例

本文引述两份处理按金嘅香港上诉法庭判词。第一份系——New Castle Investments Ltd v WFC Holding Ltd，[2020] HKCA 755（CAMP 52/2020 及 CACV 399/2020），上诉法庭，Lam 副庭长及 Barma 上诉法庭法官，2020 年 8 月 20 日聆讯并即日裁决，2020 年 9 月 8 日颁下判决理由。

案情系业主嘅案情。 寿臣山道三幢房屋，月租 200 万元，为期三年；租客付咗 850 万元按金；租客拖欠 2018 年 7 月租金；业主入禀并取得缺席判决，并向两位为租约作担保嘅董事发出法定要求偿债书（第1至6段）。租客其后申请撤销该缺席判决，倚仗嘅正正系嗰条按金条款——而破产案嘅法官同下级法院嘅法官都接纳咗：该条款已经把欠租一笔勾销，所以判决金额入错，属不合规则（第25、30段）。

嗰条条款系好普通嗰种。 第5.03条嘅原文载于判词第28段；该判词系英文，原文引录见英文版。 该条款嘅结构系：一旦租金或其他费用欠缴，按金额须当作已被扣减相等于欠款嘅数额，而租客须应业主要求补回被当作扣减咗嘅数额，租客唔补回，业主即可重收物业并终止协议。

⚠ 以下系本站对该份英文判词嘅撮述，不是译文，也不是引录；原句引录见本文英文版同一节。

• 第36段：上诉法庭裁定下级法院嘅解释系错嘅。 第5.03条嘅当作效力，只限于两件事：令业主可以按该条要求补回按金，以及扣减第5.04条之下业主须退还畀租客嘅按金数额。佢并无令租客支付欠租嘅法律责任自动消灭。
• 第56段：呢类当作条款根本唔系抵销。 抵销嘅前提，系双方喺同一时点各自负有现存嘅责任；但喺第5.03条当作扣减嗰一刻，业主并无任何即时退还按金嘅责任——退还责任要到第5.04条之下、即租约终结、交吉、以及所有申索结清之后先至出现。所以把第5.03条形容为抵销，系一项误解。
• 第42、44至45段：呢个推理系建基于该份租约入面按金系乜。 第5.01条容许业主把按金当作自己嘅钱使用，不受任何信托约束；因此喺租期之内，按金喺法律上及实益上都系业主嘅钱，租客对嗰笔钱并无任何申索，租客手上得嘅只系第5.04条之下、租约完结后先至可以行使嘅一项据法权产。
• 第61段：法庭接纳咗当作效力系自动运作、业主无权选择不理——争议点系嗰个「当作」嘅范围去到边；而答案系，被当作扣减嘅系应退还嘅按金数额，唔系租金。第71段补充：照正确解释，条文并无含糊之处，contra proferentem 原则无用武之地。
• 第72及74段：法官解释错咗第5.03条；上诉得直，缺席判决回复。

⚠ 呢份判词判到啲乜、判唔到啲乜，要分清楚。

• 佢系一宗解释一份租约嘅案，做法系把第4、5.01、5.03、5.04、6.01(a)及8.01至8.03条一齐读（第27至29、37至51段）。佢关于按金性质嘅推理，明文倚仗第5.01条「不受任何信托约束」嗰句（第42段）。一份冇嗰句嘅租约，唔系呢份判词判过嘅租约，所以佢唔系一条关于所有按金嘅通则。
• 佢唔系一宗破产案。 针对担保人嘅破产呈请只系背景（第6段）。上诉法庭并无就《破产条例》裁定任何嘢，亦无就第35条裁定任何嘢。 所以上面嗰条行先嘅问题——你手上嗰笔按金算唔算一项你欠租客嘅债、足唔足以构成第35条嘅相互性——佢并无解答。
• 佢确立到嘅系咩，而呢一点同好多业主嘅担心方向相反： 一条「按金当作已扣减欠租」嘅条款，本身唔会付咗嗰笔租，唔会令租客欠租嘅责任消灭，亦唔系抵销。 按呢个解释，欠租仍然存在，业主其他补救办法仍然保留，而嗰条按金条款只系减少咗租约完结时要退返嘅数额。
• 第二份香港判例载于紧接下面一节。 Typhoon 8（CACV 2980/2001）。佢就系真正掂到「信托定债」嗰条问题嗰一单，而佢喺一份写法唔同嘅租约上，行嘅方向同 New Castle 相反。

第二份上诉法庭判词：佢真系掂到「信托定债」——但一样系睇条款

第二份系——Typhoon 8 Research Limited v Seapower Resources International Limited (Provisional Liquidators Appointed) and Wandy Holdings Limited，CACV 2980/2001，上诉法庭（Rogers 副庭长、Le Pichon 上诉法庭法官及 Suffiad 原讼法庭法官），由 DCCJ 5911/2001 上诉而来，2002 年 7 月 9 日聆讯，2002 年 7 月 30 日颁下判决。

⚠ 以下系本站对该份英文判词嘅撮述，不是译文，也不是引录；原句引录见本文英文版同一节。

要一路记住：呢单案嘅方向同「租客破产」啱啱相反。 租客按一份两年租约付咗六个月按金 366,000 元；按业主公司嘅指示，按金同全部租金都畀咗佢嘅最终控股公司 Seapower，而 Seapower 收到就即刻拿去冲销集团内部欠款。其后承按银行以更高权原收回物业，租约结束，而喺上诉待决期间被委任临时清盘人嘅 Seapower 拒绝退还按金。即系话，喺呢单案入面无力偿债嗰一方，系手持按金嗰一方，唔系付按金嗰一方。

• 第 8 段：问题点问。 问题系 Seapower 有冇责任把按金退还畀原告，如有，依据系乜；而实际效果系——如果冇呢项责任，该笔按金就会壮大 Seapower 嘅资产，可供分配畀佢嘅债权人。
• 第 13 段：先扫走「按金永远唔可能系信托款」呢个讲法。 被援引嘅一宗香港原讼法庭判决入面根本冇人争议过信托问题，法院亦冇考虑过，因此帮助不大；该判决绝对不是「按租约付出嘅按金永不可能产生信托」嘅权威。
• 第 15 段：英国嗰宗常被引用嘅案亦唔系。 法院裁定 Chelsea Cloisters 不是「租金按金从一开始就不可能附有信托」嘅权威，并讲明呢条问题很大程度上仍然悬而未决、并无权威可循（原文措辞见英文版同一节；此处为本站撮述，不是中文引录）。
• 第 16 段：然后佢就用嗰份租约嘅字去判。 第9.01条要求按金用作「保证」租客履行租约，并须由业主喺租期之内一直「持有」，只可就指明事项扣减。
• 第 19 至 20 段：呢啲特征构成一项 Quistclose 信托。 法院引录咗 Twinsectra 案中 Millett 勋爵嘅分析（包括一句讲明：受此种信托约束嘅款项，喺该人破产时不会归属其破产受托人），并裁定：本案虽然唔系贷款，但按金系为特定目的而付、业主立约「持有」、只可就指明目的扣减、其余须退还——呢啲全部都系 Quistclose 信托嘅标记。
• 第 22 段：对无力偿债嘅后果。 既然存在该项信托，该笔按金须退还畀原告，并不构成 Seapower 可供分配畀债权人嘅资产嘅一部分。
• 第 36 段：判令。 上诉得直，并宣告 Seapower 以归复信托形式为原告持有该笔按金。

⚠ 佢关咗乜、关唔到乜，以及有一点必须直接讲出嚟。

• 佢关咗「香港冇判例」嗰道界线。 一笔租金按金系可以以信托形式持有嘅；一旦如此，佢就唔属于持有人可供债权人分配嘅资产——呢个系第 20、22 段嘅裁定同第 36 段嘅宣告。
• 佢关唔到嘅，系「你嗰笔按金属边一种」。 第 15 段自己讲明，呢条问题一般而言仍然悬而未决；法院系就嗰份租约嘅第9.01条作答。把 Typhoon 8 同上文 New Castle 摆埋一齐，两份上诉法庭判词并无冲突：佢哋读嘅系两条唔同嘅条款。 第9.01条写住按金须喺租期内被「持有」、只可就指明目的扣减，于是有信托；New Castle 嘅第5.01条容许业主把按金当作自己嘅钱使用、不受任何信托约束，于是冇信托。决定呢件事嘅，系你手上嗰条按金条款。
• 判词嘅推理同判令用咗两个唔同嘅名。 推理讲嘅系 Quistclose 信托（第 17 至 22 段）；第 36 段嘅宣告写嘅系归复信托。本文照判词原文报告两者，不作调和。
• 佢系一宗公司清盘案，唔系个人破产案，而且无力偿债嗰方系收按金嗰方。 喺本文嘅处境，破产嘅系租客，按金喺业主手上。上诉法庭并无就《破产条例》裁定任何嘢，亦无就第35条裁定任何嘢。 第 19 段引录嗰句「不会归属其破产受托人」，系 Millett 勋爵描述英国法下一位 Quistclose 借款人、再由上诉法庭引录嘅——唔系香港法院就第35条相互性所作嘅裁定。
• 所以上文嗰条行先嘅问题，而家收窄咗，但落到读者自己身上仍然未有答案： 你手上嗰笔按金，究竟系一项你欠租客嘅债（于是第35条要求作出结算抵销），定系一笔从来都唔属于你嘅信托款项。两份上诉法庭判词都话答案喺条款入面。两份都冇讲第35条跟住点行，本文亦一样唔会话你听你嗰笔按金会自动抵销。

五、香港条例入面唯一一条明文扣按金权，同佢好窄嘅门

第7章第120AAZC(5)条：

但呢条净系适用于第7章第IVA部之下「分间单位的规管租赁」（坊间叫㓥房）。对其他租赁而言，佢最多只系一个类比，唔系一条可以直接引用嘅条文。 分间单位嗰套规则见 basic-housing-units-subdivided-flats-hong-kong 同 ending-tenancy-hong-kong。

扣押财物：香港仲有，英国冇咗——但唔系你自己动手

香港仍然有「因欠租而扣押财物」呢个补救，租客破产都杀唔死佢——但你唔可以自己上去搬嘢，而佢喺破产案入面被两重限制夹住。

一、佢存在，而且唔分价值、唔分金额。

第7章第77条：

「在任何情况下」——香港嘅扣押制度冇分商业同住宅。（呢一点同英国嘅分别，见下文第十三节。）

二、自己动手系刑事罪行。

第7章第78条：

注意条文写嘅系罚款「级数」，唔系一个银码——级数对应的金额由另一条法例订明，可以在冇修改本条的情况下改变。而「企图」两个字亦喺条文入面。

三、破产明文保留咗佢——连同两重限制。

第6章第40条：

四、「判决令的日期」——条文用嘅字，同一个未解决的问题

条文写嘅系「判决令的日期」（英文本：the date of the order of adjudication）。呢个词同「破产令的日期」唔系同一个词。

事实如下：

• 「判决令」呢个词喺《破产条例》只见于三条条文——第40条、第44(3)条及第112(5)条；条例其余地方用嘅都系「破产令」。
• 第2条的释义部分，两个文本都冇界定呢个词。
• 整部条例冇任何条文订明凡提述判决令即须视为提述破产令。
• 但佢唔系一个死咗嘅词。 第112(5)条明文指示：「…此外， 第40条 亦适用，犹如该条凡提述判决令之处，即以提述本条所指的遗产管理令取代一样。」即系话：当立法者想第40条嘅时钟由另一种命令起计，佢会明文写出嚟。

本站嘅解读（唔系条文，系解读，推理如下）： 现行条例之下，法院作出嘅系破产令（第9(2)条），而条例自己把该命令称为债务人「据之而被判定破产的破产令」（第20I(1)(a)条）。现行条例之下再冇另一种命令可以叫做「判决令」，所以第40条嗰个词，喺今日开始嘅破产案入面，指向嘅只可能系破产令嗰日。

而残余嘅不确定： 条例本身冇视为条文，所以呢个系解读，唔系条文明文。

五、两个钟，唔系同一件事

• 第7章第79条：「79. 发出手令的时限 于提出申请之时超过12个月的过期欠租，法院不得就之而发出手令。」——呢个系「你申请嗰阵，啲欠租有几旧」。
• 第6章第40条的 6 个月——呢个系「扣押返嚟嘅嘢可以用嚟抵几多」。

两条系两件事，唔可以混为一谈。

六、「一没收租赁权就冇得扣押」——条文唔系咁写

呢一点好重要，因为坊间嘅讲法同条文相反。 第7章第102条：

逐句拆： 上半句话明「租期结束后」或「租契终止后」一样可以扣押，而且「犹如租期并未结束或租契并未终止一样」；下半句嗰个但书，讲嘅唔系「租约仲喺度」，而系「欠租的租客继续管有该处所」。

换言之：终止唔会杀死呢个补救；失去租客的管有先会。 两者实务上经常同时发生（一个藉重收收楼嘅业主，通常喺同一个动作入面就终结咗租客嘅管有），但佢哋唔系同一件事——例如藉法律程序没收租赁权而租客仍然住喺度，就唔系重收。

而香港有律师行发表过相反嘅讲法。 有一家香港律师行发表过文章，认为扣押须以仍然存续的租赁为前提，因此业主一旦因欠租而没收租赁权，即失去展开扣押程序的权利。

两者份量唔对等。 第102条系成文条文；嗰项业界讲法冇附任何可以识别得到嘅法院权威，而一项二手断言唔会取代成文条文。

七、真正可以排前啲嘅一条路——藏喺一条「追回条文」入面

先讲追回。 第38(5)条：

多数人读到呢度就停。下一款先系重点。 第38(5A)条：

换言之：被拎走嗰笔钱唔系消失咗，而系变成产业欠你嘅一项债，而呢项债排喺第38(1)条啲优先债项之后、但喺其他所有已证明债项之前。

一句讲晒：一个喺破产令前三个月内扣押过嘅业主，最后会停喺一个冇其他无抵押债权人可以企嘅中间层；一个从来冇扣押过嘅业主，永远去唔到嗰层。（本站解读，推理已列出。）

八、第二条路，同佢嘅警告。

第38(5B)条容许：凡有资产因某些债权人提供讼费弥偿而获讨回，或藉债权人付款或提供弥偿而得到保护或保存，法院可应破产管理署署长、受托人或任何该等债权人的申请，作出法院认为公正的命令，「以使该等债权人较其他人占优，作为他们作出上述行动时所冒风险的代价」。

呢个系法院的酌情权，唔系一项权利。 法院会要求啲乜先肯作出呢种命令，系判例法的问题。唔好当佢系「出钱就买到优先次序」。

九、执达主任攞得走乜、攞唔走乜

第7章第87条：

第7章第88条：

而呢度有一条连锁问题： 第87条要求检取嘅系被申索租金的人「表面管有」的动产；但破产令一出，破产人嘅财产已经归属破产管理署署长。咁一批已经归属受托人嘅货品，算唔算第88(f)款所指嘅「依法监管的物品」？ 条文冇明文处理。

但对住一个住宅单位嚟讲，呢条链短好多，而令佢变短嘅系第6章自己。 第43(2)条：

呢啲嘢由头到尾都冇入过破产产业。 必需的衣物、寝具、家具、家居设备及供应品，凭第43(2)(b)款本身就已经喺产业之外；受雇工作、业务或职业所必需的工具及设备，则凭 (a) 款。所以就一个普通住宅单位入面嗰啲嘢而言，「已归属的货品算唔算依法监管」呢条问题根本唔会出现——佢哋根本冇归属过。 真正未解决嗰个范围，只限于单位入面确实归属咗嘅财物：即系唔属于必需衣物、寝具、家具、家居设备、供应品或工作设备嗰啲。净系对住呢一批，第88(f)款嗰条链先仲系未决；而如果答案系「算」，第40条嗰项明文保留嘅扣押权，喺破产令之后就会喺呢个范围内变得空洞。

一条邻近条文，同佢点解决定唔到呢件事。 第6章第46条规定：执达主任如已因执行判决而扣押债务人的货品，其后获送达破产令的通知，须应请求将该等货品交付受托人，而执行判决的费用为所交付财产上的第一押记。佢系本文所讲嗰一章之内最接近嘅类比，方向亦系指向受托人——但佢答唔到呢条问题，因为因欠租而扣押财物并唔系执行判决，而第46条明文讲嘅系「在执行判决时扣押」嘅货品。

十、一条容易被忽略、但同你有关嘅优先权

第7章第103条：

业主实际上点用佢。 呢个唔系一项要你自己启动嘅补救。佢系喺另一个债权人——唔系你——派法院人员凭令状入嚟搬走租客啲嘢嗰阵先运作。 喺嗰一刻，业主就最后 6 个月欠租的申索必须先获偿付，啲嘢先可以搬得走；而且唔使你自己曾经扣押过任何财物。即系话：一个自己冇扣押过任何财物嘅业主，喺另一个债权人的执行程序入面，都可以有一项有上限嘅优先权，上限系 6 个月租金。但唔可以由此推论「乜都唔做就会收到钱」。 第103条冇讲过项申索点样提出；而下文第104条嗰个付款机制，付嘅对象系「取得手令的人」——即系一个已经攞咗财物扣押手令嘅业主。喺啲嘢搬走之前向执行令状嗰位人员讲明你有呢项申索，系一个实际做法，唔系条文写明嘅一步；而呢一点业主要好快揾人问，因为啲嘢系搬得走嘅。

而第104条就系佢喺原讼法庭或区域法院令状之下运作嘅机制。 执达主任如持有财物扣押手令而发现有关财物已遭人根据该等令状检取，则不得检取，而须将手令交回法院，并把副本递交执行债权人及债务人。跟住：

「而不必多付」系起作用嗰四个字，佢把呢条路一样封死喺同一个 6 个月上限。 亦要留意：嗰笔钱系由司法常务官收到嘅首笔款额中支付——而正正系呢一点，令呢条路值得知道。

十一、而第III部本身，根本冇处理过「租客破产」

第7章提及破产嘅系第106条——即业主自己破产嗰种情况。即系话：业主与租客条例第III部同破产之间嘅关系，完全由第6章嗰边管。

而第III部本身好旧。 该部大部分条文源自 1883 年第 1 号条例——第77条嘅溯源注脚就系「(将 1883年第1号第1条 编入)」，其后冇修订记录。

三个钟，同一个未定嘅第四个

「等」唔系免费：三条唔同条例喺度计紧三个唔同嘅钟，而最短嗰个话事；至于第四个钟——继续收租会唔会令你失去没收租赁权嘅权利——要按个案判断。

第一个：6 年。 第347章第18条：

留意条文一句之内同时封死咗诉讼同扣押——一般讲时效嘅文章唔会提后面嗰半句。

第二个：12 个月（第7章第79条，见上文第九节）——你申请手令嗰阵，啲欠租唔可以超过 12 个月。

第三个：6 个月租金（第6章第40条，见上文第九节）——扣押所得可以用嚟抵几多。呢个唔系一个死线。

三个钟，三条条例，量度紧三件唔同嘅事，而最短嗰个话事。

而等，本身唔会有补偿。 破产开始之后嗰段时间嘅利息证明唔到（第71(1)条），只可以喺有盈余时先派（第71(2)条）。

第四个钟：放弃没收租赁权的风险。 一个一路等、一路继续向租客要租或者收租嘅业主，会唔会因此而放弃咗（waive）没收租赁权嘅权利？呢个系判例法的问题，要睇你实际点样要求或收取租金。

而呢一点直接影响你嗰个决定。 「而家行动」同「等受托人」呢个取舍，「等」嗰一边嘅代价，可能包括呢一项。

你会等几耐、攞到几多——官方数字

2025 年有 1,287 宗案宣布派过摊还债款，总额 $115.6m——而呢组数字可以对住两个唔同嘅基数去读，佢哋讲两个唔同嘅故事。

<table> <caption>破产管理署营运指标。来源：《2026至27年度政府财政预算案》总目116（破产管理署）管制人员报告，指标一节，https://www.budget.gov.hk/2026/eng/pdf/head116.pdf 。集合：破产管理署处理的无力偿债个案，破产与清盘合计，按历年计。</caption> <tr><th>指标</th><th>2024（实际）</th><th>2025（实际）</th><th>2026（预算）</th></tr> <tr><td>新收个案</td><td>8 996</td><td>9 852</td><td>9 850</td></tr> <tr><td>宣布派发摊还债款的个案</td><td>1 282</td><td>1 287</td><td>1 060</td></tr> <tr><td>宣布派发的摊还债款总额（百万元）</td><td>133.5</td><td>115.6</td><td>80.8</td></tr> <tr><td>无报酬个案（资产不超过 $50,000）</td><td>8 844</td><td>9 713</td><td>9 710</td></tr> </table>

两个基数，唔可以夹埋整成一个比率

• 1,287 除以 9,852 宗新收个案 ＝ 13.1%。 历年 2025，总目116自己嗰张表。
• 1,287 除以 59,924 宗仍在处理的个案 ＝ 2.1%。 但呢个基数系财政年度 2025-26 至 2026 年 2 月为止，而且系一个混合体——来源本身界定佢包括由破产管理署内部处理的个案，以及由受托人／清盘人处理而需要破产管理署监察的外判个案；同一张表亦同时载有破产呈请同清盘呈请。（来源见文末〈资料来源〉；佢列于总目148之下，唔系总目116。）

三条轴都唔可比：期间唔同（历年 vs 财政年度至 2 月）、群组唔同、覆盖范围唔同。 而群组嗰条轴最要命：一年之内宣布派钱嘅个案，大部分属于更早年份嘅案，所以 13.1% 系一个偏高嘅框法，2.1% 系一个偏低嘅框法。本文两个都列出，唔会拣一个。

唯一一条同表同列可以讲嘅趋势：宣布派发摊还债款的个案 1,282 → 1,287 → 1,060（预算）——先平稳，然后预算下跌 17.6%。

计条数

用同一张表、同一列、同一段期间嘅两个已公布整数相除：

跌幅：2024→2025 为 13.7%，2025→2026（预算）再跌 15.1%。

四项限制，同数字放喺同一段：

• 呢个系「一宗有派钱嘅案，平均宣布派几多」，唔系产业喺扣除署方收费之前有几多资产，亦唔系「你会收返几多巴仙」。 官方数字并无包括香港无抵押债权人的整体派息率数列，所以无法得出整体派息「比率」。
• 集合系破产管理署处理的全部无力偿债个案——破产同清盘合计，按历年计。 表本身冇拆开破产同清盘，所以「单计破产」嘅平均数推唔出。
• 呢个平均数系以已公布的总额除以个案数得出，上文两个百分比亦一样。
• 收费可以喺冇新条例的情况下改变（见下）。

喺你之前，仲有边个要收钱

• 破产管理署的 5%——喺分发出去嘅款额度扣。如果把上面嗰个平均数当作分发出去嘅款额（即该命令用嚟计算嘅基础），大约 $4,491。
• 但同一张收费表另有一条下限：「尽管以上各段对各类费用有所订明，但在有款项可供动用的情况下，如破产管理署署长以受托人身分管理破产人的财产，则根据本表收取的各类费用总额不得少于$11,250。」
• 一句讲晒：对住上面嗰个「平均宣布派几多」，嗰条下限大约系嗰个百分比嘅 2.5 倍，亦即嗰个数嘅大约 12.5%。佢系相对于「已宣布派发的摊还债款」嘅比例，唔系相对于产业资产——产业资产有几多，官方表格冇列出。

两项都由《破产(费用及百分率)令》订明，而该命令由终审法院首席法官在立法会批准下、根据第6章第114条以命令订立。

几时先会开始派钱

2026 年总目116 嘅注脚把门槛拆开三个：债务人自行呈请的破产案 $25,000；债权人呈请的破产案 $70,000；清盘案 $200,000。而审计署署长第74号报告书（2020 年 4 月）第 6 章则只给出一个 $70,000 的破产案数字。

新嘅来源话事；而个拆分好紧要——2025 年呈请人类别之中，债务人自行呈请占 90.24%，所以大多数情况下适用嘅系 $25,000 嗰条线。本文任何地方都唔会单独列出 $70,000。

业主提出呈请嘅比例

破产管理署自己嘅呈请人类别统计，「业主」一项连续八年（2017 至 2024）都系「–」或最多 0.10%，2025 年为 0.63%。

两项限制： 第一，整个系列的精度并唔一致：2023 及 2024 两年的数字比早年粗——全部都系 0.10 的整数倍——所以 2023 年嗰个「–」可能系四舍五入的结果，未必系真正的零。第二，每个数字都系一月初的一个时点快照，资料截至某一日收集，唔系一个完整年度的统计。所以唔应该当佢系一条走势。

唯一一组同表同列、加起来等于 100.00% 嘅比较（2025 年）：债务人自行呈请 90.24%、银行或财务机构 4.31%、其他 4.68%、业主 0.63%、法律援助署署长 0.12%、贸易债权人 0.02%。

基数：破产管理署自己订明，该组统计的基础系该年内作出破产令或接获呈请的破产案，资料截至 2026 年 1 月 14 日向破产人或有关方面收集。呢个系一个混合集合，所以唔可以由佢推算出「大约几多宗」嘅数目。

两个关于「几耐」嘅官方数字，同佢哋各自嘅范围

• 34% 至 40%：审计署署长第74号报告书（2020 年 4 月）记录，2016 至 2018 年，18 个月处理目标的达标率介乎 34% 至 40%。范围要一齐讲：呢个系简易方式处理、冇按月供款但有资产可供分发嗰一类个案，唔系破产管理署的整体表现指标；而该系列涵盖的最后一年系 2018 年。
• 1,996 宗 / 78.4%：截至 2019 年 12 月 31 日，有 1,996 宗个案仍有未处理的土地财产，其中 1,565 宗（78.4%）的破产令喺 2006 年之前作出。同一份报告的表 5 显示呢个唔系一条长尾，而系一个群组：单计 2001 至 2005 年就占 1,462 宗，即 73.2%；2016 至 2019 年只占 10 宗，即 0.5%；最早一宗破产令喺 1985 年作出。范围要一齐讲：呢个系「归属破产管理署署长作为受托人的土地财产，喺一个特定日子的数目」——唔系租赁，亦唔系「你嗰宗案要行几耐」。

两个数，可以并排，唔可以相除

2025 年 9,852 宗新收个案之中，9,713 宗持有的资产不超过 $50,000——98.6%，政府自己印 99%。 而同年宣布派发摊还债款的个案有 1,287 宗。

呢两个数字属于唔同群组（前者系当年新收，后者系当年派钱、但多数属更早年份嘅案），所以佢哋可以并排放，但唔可以相除。

点解啲条文读落好似 1932 年写——因为佢就系

业主真正生活喺其下嘅两条条文——第40条同第59条——正正就系 1996 年嗰次现代化冇掂过嘅部分；而香港法律改革委员会喺呢个范畴唯一一项关于业主的建议，本身就系一项关于个人自愿安排的建议，亦系喺嗰边立法。

一、第40条由头到尾冇修订过。

第40条冇任何修订溯源注脚，而佢至今仍然用紧「判决令」呢个词——相比之下，第38(5)条由 1996 年第 76 号第73条修订过，佢用嘅系「破产令的日期」。

二、第59条一生只被修订过两次。

第59条全条一生只有两个修订记录——1984 年第 47 号第10条，同 2005 年第 18 号第16条——而 1996 年第 76 号唔喺其中。 即系话：12 个月时限、租契要法院许可嗰条规则、28 日通知，同第59(8)条，全部都喺嗰次现代化之外。

三、成部条例都系一部 1914 年法例。

好多条文带有指向 1914 年英国破产法的溯源注脚；冇一个指向 1986 年英国无力偿债法。（限制同上文第七节一样：溯源注脚系草拟者的标注，唔等于影响。）

四、1996 年嗰次现代化去咗边。

去咗个人自愿安排嗰边。 第6章第20(2)条：

逐个字比较：第20(2)(b)款明文写咗「财物扣押」四个字。第12(1)条——即破产嗰边嗰条——一个字都冇提。

五、而个原因比睇落去闷，但一定要讲啱，因为最顺口嗰个推论系错的。

香港法律改革委员会 1995 年的《破产报告书》，确实有一项关于业主同扣押的建议——第 20.24 项建议：业主应受暂缓令约束，并不应可以行使因欠租而扣押财物的补救。 好容易会读成「呢项本来系为破产而设的业主条文，最后被搬咗去第二度」。报告书本身唔支持呢个读法。

第 20.24 项建议由头到尾都系讲自愿安排，而原文有三处足以定案。 佢自己嘅交叉引注系第 6.27 段，而第 6.27 段坐喺第 6 章——即个人自愿安排嗰一章之内，开首讲嘅就系自愿安排程序，同埋该程序对针对债务人的法律程序所施加的暂缓。佢所给出的理由，系一宗英国判决（载于 1993 年 6 月 10 日《泰晤士报》）认为英国《1986年无力偿债法》第252(2)条（即英国临时命令那一条）所指的法律程序，并不包括业主因欠租而扣押财物；委员会因此认为业主不应获得豁免。而第 20.24 项建议夹喺第 20.20 至 20.25 项一整段连续的自愿安排建议之中，每一项都系讲嗰个程序。委员会另外有一项关于破产搁置的建议，系第 20.19 项（出自第 5.16 段），而嗰项一个字都冇提业主或扣押。

所以准确嘅讲法系窄嘅嗰个。 第 20.24 项建议本来就系一项个人自愿安排的建议，最后亦以个人自愿安排的条文立法——即第20(2)(b)条（该款由 1996 年第 76 号第13条取代）。冇任何证据显示佢曾经被提议用于破产。 第20(2)(b)条同第12(1)条之间嗰个分别系真实嘅，对业主亦有实际影响；但佢唔系「有人决定唔畀呢样嘢」留低嘅痕迹——该项建议本身从来就唔系针对破产。

仲有一点要讲清楚，因为好易掉转。 第 20.24 项建议并唔系一项保护业主的建议。佢系限制业主——佢建议业主受暂缓令约束并失去一项补救。佢系委员会整个个人无力偿债研究之中唯一一项关于业主的建议，而佢系向住业主嗰边嚟，唔系为业主而设。

你揾到嘅英国答案，五个地方唔啱用——同一个地方啱用

英港喺呢个题目上分歧咗五次，而五次都向同一个方向：香港对业主嘅补救管得紧啲，对租客嘅住所又保护少啲。但唔好由此推论「英国案例喺香港一律冇用」——因为香港终审法院自己就引过。

有两个地方，两边唔系分歧，而系一样，两个都要计埋落去。

第一个系整个比较之中最锋利嗰一句。 英国 1986 年无力偿债法第347(1)条保留咗同一个六个月上限——CRAR 针对未获解除破产的租客行使时，只可就破产开始前到期的六个月租金行使。两边都保留咗个上限。但只有一边仲有一个补救畀个上限去适用。

第二个就系本文自己嗰个核心机制，而佢并唔系香港独有。 第6章第59(4)条嗰张 28 日通知——有利害关系的人书面提出要求，受托人喺嗰 28 日（或法院容许延展的期间）内拒绝发出或忽略发出通知，卸弃权就消失——喺英国 1986 年无力偿债法第316条有一条一模一样嘅对应条文：凡在财产中有利害关系的人已向受托人书面提出申请，要求受托人决定他会否卸弃，而自该申请作出当日起计的 28 日期间届满而仍未发出卸弃通知，则不得根据第315条发出卸弃通知。而第316(2)条仲行多一步，系香港冇嘅：受托人须当作已采纳任何凭借该条而他无权卸弃的合约。即系话：呢条掣两边都有，日数都系 28 日——所以呢点唔系分歧，亦唔喺上面五项之内。

上表五项先系分歧，而佢哋确实全部向同一个方向。 其中第三行要小心读：香港系任何租契都要许可，英国则只限于已根据第307、308或308A条被申索归入产业的财产。 就住宅租赁——即本文所讲嗰种情况——而言，呢项分歧比一般讲法窄，因为第308A条正正就系该种租赁进入英国破产产业嗰条路。

但系——唔好由此推论「英国嘢一律唔啱」

条文写法唔同，所以英国关于「除非获许可嗰句附着于边个分项」嘅判决，唔可以直接搬过嚟。 业主喺网上最容易揾到嗰两个英国命题——「收楼令唔系第285(3)条所指的补救」同「业主的重收权唔系抵押」——都系解释一款写法唔同嘅条文，唔可以直接搬过嚟香港用。

但系喺「呢条条文系为咗咩」呢一层，香港终审法院自己引用过英国判决。 喺 Dadra 第 34 段，法院引用了英国上议院 Smith (a Bankrupt) v Braintree District Council [1990] 2 AC 215 第 229 页（【英格兰及威尔斯】），作为解释第12条目的的指引：该条的目的，是为全体债权人保护破产产业，并防止无抵押债权人在破产程序展开后，藉向债务人施压而取得凌驾其他债权人的优势。

所以准确嘅讲法系：写法唔同，所以关于范围嘅争论搬唔过嚟；但关于目的，香港终审法院自己已经引用过英国嘅说法。

换锁、断水、揾人上去坐——唔可以，同埋点解冇用

呢一节唔会教你点做。佢讲两件事：呢几种行为分别落喺唔同嘅条文之下——其中有几种本身就系刑事罪行，但唔系同一条罪；同埋就算你做咗，法律上都仲未完。

呢一节嘅存在，系因为网上讨论之中，常见有人提出或认同法律以外嘅收楼途径。

第一件事：呢度唔止一条条文，而最常被引错嗰条，就系第7章第78条。

第78条处理嘅系「扣押财物」——即系为咗抵欠租而扣起租客啲货物。条文已引录于上文第九节：「除非根据本部的条文，否则不得就欠租而扣押财物」；而非执达主任或非根据该部行事的人员如就欠租而扣押财物或企图扣押财物，循简易程序定罪后可处第1级罚款或监禁3个月，另须承担因他的法律程序而引致的任何其他法律责任。

换锁、断水、揾人上去坐，本身唔系「就欠租而扣押财物」，所以第78条唔系呢几种行为嘅罪名依据。 用第78条嚟支撑换锁、断水呢类行为，系把两件唔同嘅事捞埋。

但唔系第78条，唔代表冇罪——同一条条例另有一条直接针对呢一类行为。 第7章第119V条，标题就叫「侵扰」：

呢一条嘅适用范围要一齐讲，唔可以净系引罪名。 第119V条喺第7章第IV部之内，而第116(1)条订明该部适用于任何住宅租赁，即使租约自己写明将该租赁豁除亦然；第116(2)条再列出唔适用嘅类别，计有：第I、II或IVA部适用的租赁；未有建筑物在其上的土地；农地；业主是雇主而租客是按受雇条款管有处所的雇员；从政府、香港房屋委员会、香港房屋协会或香港平民屋宇有限公司取得的租赁及由此产生的分租；1981年12月18日后以书面订立、租期固定为5年或更长而并无订明业主可用没收租赁权以外方式提前终止亦无租赁金或租金增加条文的租赁；以及另外两类分别系于第4条命令及第53(7A)(a)(ii)条的租赁。一份普通私人住宅租约通常唔喺呢张排除清单之内，但你嗰份系咪，要睇你嗰份约同你嗰个情况。

而第119V(3)条订明一项免责辩护，要同罪名一齐读：「(3)任何人如证明他有合理理由作出有关作为，或有合理理由截停或不提供有关服务，即不属犯第(2)款所订罪行。」

结论：用第78条嚟讲换锁同断水系错嘅；而换锁同断水本身另有条文可能适用，其中第119V条系循公诉程序审讯、罚则远重于第78条嗰一条。

第二件事：就算你重收咗，法律上仲未完。 第336章第69B条：

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换言之：一个「唔经法院、自己入去重收」嘅业主，喺其后六个月内都仍然可能被申请济助。

两个数字都可以喺冇新条例嘅情况下改变：$320,000 这个应课差饷租值上限，可藉立法会决议修订（第336章第73A条）；而循原讼法庭途径时，第4章第21F(3)条嗰个「由命令的日期起计不得少于7天」嘅最低期限，发展局局长可藉宪报公告修订（第21F(3A)条）。

但嗰 7 天系命令嘅下限，唔系租客时间嘅上限；一个当佢系上限嘅业主会估错。 第4章第21F(4)条：「(4) 在土地的管有依据根据第(3)款作出的命令收回前的任何时间，法庭可将根据该款指明的期限延展。」而第21F(5)条讲明喺呢个窗期内缴款嘅后果：

即系话：一缴款，份租约就返生——而且系「无须订立任何新租契」嗰种；而法庭可以一路延展嗰个期限，直至土地的管有实际上被收回为止。

而去边个法庭好紧要，因为第21F条喺区域法院一条都唔适用。 第4章第21F条系原讼法庭嗰条路。第336章第69条先系区域法院嗰条对应条文，而且用字几乎一模一样——第69(1A)条系同一条「同一租期只用一次」的规则；第69(3)条同样写住「由命令的日期起计不得少于7天」；第69(3A)条同样畀发展局局长宪报公告的权力；而第69(5)及(8)条同样有延展机制，其中第(8)款规定法庭须暂缓管有令状，并在承租人于延展期内缴款时将令状取消。第69条系区域法院嗰条对应条文，喺区域法院受理嗰宗案件嘅时候适用；但佢并唔令区域法院成为收回处所管有嘅通常审理机构。 土地审裁处本身就有收楼嘅司法管辖权，而且唔限于第7章——《土地审裁处条例》（第17章）第8条：

第8(8)款又订明，审裁处喺同一宗收回管有的申请入面，可以命令缴付租金及中间收益，以及租赁项下到期应缴的其他款项。而第336章第42条容许区域法院主动或应任何一方的申请，在任何阶段把在其席前进行而属土地审裁处司法管辖权范围以内的法律程序移交土地审裁处。 司法机构的土地审裁处表格索引，把收回管有的申请列为 第22号表格——A部用于并非受第7章第IVA部规管的租赁，B部用于受规管租赁——并附有一份须与该表格一并使用的「给实际管有／占用处所的人的通知书」。你嗰宗申索应该入边个门口，要睇你实际提出嘅系咩申索、同埋份租赁本身。

仲有一条区域法院条文，把本节同上一节扣埋一齐。 第336章第69A条：

呢条条文直接把「扣押财物」同「重收」接驳埋一齐——即系话，业主喺扣押方面嘅处境，会影响到佢点样没收租赁权。

第三件事，而佢系向业主嗰边嘅。 第4章第21F(1A)条：

即系话：租客靠「缴存欠租及讼费」保住租约呢条路，同一个租期之内原则上只用得一次，除非法庭信纳有好的因由。

至于骚扰、非法剥夺占用、通知程序同各种收楼途径本身，系另一篇文嘅题目，见 ending-tenancy-hong-kong；而租客留低嘅物品点处理，见本站另一篇专讲呢个题目嘅指南。

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