简朴房条例：登记死线、宽限期、租客业主各自要知啲乜

好多人问

好多租㓥房嘅人都遇过呢个处境：业主话「新例嚟紧，可能要装修，你执定嘢」。你上网睇，有人话业主唔登记就犯法，有人话租客会被逼迁。到底个时间表系点？边个要做啲乜？

成个制度一张时间表

边啲单位登记到？官方登记页讲明：单位须位于私人住宅楼宇或综合用途楼宇嘅住宅部分，并且喺2025年7月4日至10月3日期间有至少一份有效嘅㓥房住宅租赁（须提交经差饷物业估价署盖印嘅租赁通知书（AR2表格）及／或租约副本）。

费用：登记免费，但认证要钱

呢一点好多报道讲错，要分清楚：

• 登记期及宽限期均可延长。 第9(4)条订明：「局长可藉宪报公告，将宽限期延长。」第9(5)条限定该公告「只可在该项公告所求延长的宽限期的最后6个月开始之前刊登」。第10(2)条就宽限期登记申请期另有相应的延长权力。由于第30条界定倒数期为「宽限期的最后6个月」，宽限期一经延长，2029年9月1日亦会相应顺延。
• 宽限期登记：在法定期间内免费。 第10(1)(c)条订明申请须附「订明费用」，而附表2第1项订明：于2026年3月1日至2027年2月28日期间提出的申请为$0；如登记申请期已根据第9(4)条延长而申请于2027年3月1日或之后提出，则为每个楼宇单位$745。（附表2第1项(b)本身的措辞是「如宽限期(登记)申请期根据第9(4)条获延长，而该项申请是在2027年3月1日或之后提出」——即该笔费用在附表中的触发条件写的是第9(4)条，而延长申请期的权力在第10(2)条。本文照录附表原文。）
• 简朴房认证：每个分间单位 HK$3,000；认证续期每个单位 HK$2,400。
• 以上费用、下文的豁免处所清单同最低标准，全部写在附表，而附表可以改。 第91(1)条订明：「局长可藉宪报公告，修订任何附表。」费用表是附表2、豁除处所是附表4第2部、居住环境最低标准是附表1；附表1及附表2的引注本身就是「第2及91条」。所以三者都可以藉宪报公告修订，不是固定不变的。

政府设有「早鸟」减免：喺制度推行首三年（2026年3月1日至2029年2月28日）内申请认证，可按下表获豁免或减免认证费——愈早完成宽限期登记，免费期愈长。（下表较阔，可左右滑动查看完整表格）

认证有效期为5年，可申请续期。第16(2)条订明：「除第26条另有规定外，根据第(1)款给予的认证，自其认证日起计的60个月期间内有效，但如该项认证已根据第(3)款续期或已根据第25(1)条取消，则属例外。」——即60个月，而且第16(4)条就已续期的认证作同样订明。续期申请嘅时限出自第21(1)(d)条：申请须「不早于所求续期的简朴房认证失效当日(届满日)之前的6个月提出，亦不迟于该日之前的3个月提出。」（即届满前3至6个月呢个窗口）；第21(3)条另设宽免：「如有任何简朴房(续期)申请在届满日之前的3个月内提出，而局长认为有良好理由，第(1)(d)款不应适用于该项申请，则该款不适用于该项申请。」

认证唔系一定企到满5年。 第25(1)条订明「局长可藉书面通知(取消认证通知书)，取消某项简朴房认证，使该项认证在某日(取消认证日)失效」，第(1)款列出的理由包括：(a)「局长信纳有关简朴房不再符合居住环境最低标准」；(d) 获授权人员为决定是否取消该项认证，要求根据第38(2)条进入及视察有关简朴房的主楼宇单位，但遭拒绝；(e)「根据第40(1)条就有关简朴房发出的纠正通知书，未获遵从」。第25(3)条并容许局长藉同一份取消认证通知书，指示终止仍然存在的住宅租赁。

业主要知：唔登记会点？

罪行条文系《简朴房条例》（第658章）第8条，而佢有三点同坊间讲法唔同。

第一，第8条仲未实施。 第1(2)条订明本条例自2026年3月1日起实施，但「除第(3)款另有规定外」；第1(3)条订明：「第2部自2027年3月1日起实施」——第8条就系第2部唯一一条。条例文本本身亦标明第8条「尚未实施」。而且第1(4)条明文赋予押后的权力：「房屋局局长可藉宪报公告，将第(3)款所指明的日期延后。」即系话，2027年3月1日呢个日期，局长有法定权力押后。

第二，罪行要「2个或多于2个」分间单位，唔系一个。 第8(1)条：「如在某楼宇单位内，有2个或多于2个分间单位根据独立的住宅租赁租出，而当时 ——(a) 该楼宇单位没有有效的宽限期登记；及 (b) 该等分间单位当中的任何一间（非认证分间单位）没有有效的简朴房认证，则每名第(2)款指明的人，均属犯罪。」单独出租一个分间单位，唔落入第8(1)条。

第三，负刑责嘅唔止直接出租嘅人。 第8(2)条列明三类人：出租该非认证分间单位嘅人、将整个主楼宇单位以上级租赁出租嘅人，以及「虽不是(a)或(b)段所述的人，但是不时有权因着(a)或(b)段所描述的单位出租而收取租金的人」。

罚则（第8(3)条）：

• 第8(3)(a)条：「一经循简易程序定罪——可处第6级罚款及监禁2年，如属持续的罪行，则可就该罪行持续期间的每一日，另处罚款$20,000；或」
• 第8(3)(b)条：「一经循公诉程序定罪——可处罚款$300,000及监禁3年，如属持续的罪行，则可就该罪行持续期间的每一日，另处罚款$20,000。」

第6级罚款嘅款额写在《刑事诉讼程序条例》（第221章）附表8：第6级为 $100,000。

免责辩护（第8(4)条）：被控人如确立自己「不知道亦没有理由怀疑」该单位是在构成罪行的情况下租出、或即使作出合理努力亦不能避免、或该租赁原本并非用作居住用途，而他（i）不知道亦没有理由怀疑该单位用作居住用途，或（ii）即使作出合理努力亦不能避免该单位被用作居住用途，即属免责辩护。第8(6)条订明，只要「有足够证据，就该事宜带出争论点」而控方没有提出相反证明至排除合理疑点，即视为已确立。

另一条独立罪行：倒数期内出租。 第35(1)条另订明，任何人「将登记楼宇单位内的某分间单位」根据住宅租赁出租，而租期「是在倒数期内开始的」，且租期开始时该单位并无有效简朴房认证，即属犯罪。留意(a)项的「登记楼宇单位」要件——第35条不适用于未登记的楼宇单位。第35(2)条的罚则与第8(3)条相同；第35(3)条设有其本身的免责辩护，第35(4)条则是与第8(6)条对应的举证条文。

另外，第41(1)条订明，如果房屋局局长信纳某分间单位是在构成第8(1)或35(1)条所订罪行的情况下租出，可以藉终止通知书指示终止有关住宅租赁。租客在这里一般有30日：第41(4)条订明「除非局长信纳，有关分间单位、其主楼宇单位或其主建筑物的公用部分内，有对生命或财产构成迫切危险或风险的情况，否则终止日，不得在紧接终止通知书的日期之后起计的30日期间内。」——但局长如信纳有迫切危险或风险，这30日并不适用。第41(5)条订明：「如某项租赁根据第(1)款被指示终止，则该项租赁中的租客可按照第7部，以追讨民事债项的方式，向有关分间单位的营运人追讨该项租赁被终止一事上的赔偿。」

条例并不适用于附表4第2部指明的处所。 第6条订明：「本条例不适用于附表4第2部所指明的处所。」该部涵盖的处所包括床位寓所（第447章）、房委会及房协出租的单位、未缴补价的资助出售单位、过渡性房屋、简约公屋、非牟利机构出租的楼宇单位（第6项原文：「由旨在提供社会服务并以非牟利性质营办的非牟利机构出租的楼宇单位」——是「非牟利机构」这个法定类别，不是泛称的非政府机构）、市建局收购的单位、酒店及旅馆、安老或残疾人士院舍、幼儿中心、戒毒或治疗中心、学校及大专院校宿舍，以及员工宿舍——第14项要求同时符合两个条件：处所用作由雇主向其雇员及其家人提供睡眠住宿，并且该处所的拥有人须为该雇主；如宿舍并非由雇主本人拥有，则不符合此项。清单并以第15项的概括条文收结：「任何其他类似第8、9、10、11、12、13或14项所指明的处所的处所」——所以第8至14项以外、性质类似的处所同样不受规管。住在该等处所的人，不受本制度规管，亦不享有本文所述的相关保障。

租客要知：保障仲在，但有一个关键例外

简朴房制度系叠加喺现有租管制度（《业主与租客（综合）条例》（第7章）第IVA部）之上，唔系取代。

• 受规管租赁嘅租客有「2+2」共4年租住权保障（第7章第120AAO(1)条：分间单位租赁的规管周期，「须由该分间单位的连续2项规管租赁所组成，而每项规管租赁的租期为2年」）。

但「业主唔可以终止」呢句话要收窄。 第120AAZI(1)条的确订明，分间单位规管租赁的业主「不得在租期届满前终止该租赁，即使该租赁中有任何规定看来是容许如此终止该租赁亦然」。但第120AAZI(2)条紧接订明例外：业主可按第120AAZ(7)条或附表7第2部第4(3)条藉给予通知终止，亦可「按照附表7第4部(该部已根据第120AAZF条隐含地纳入有关租赁内)，强制执行重收权或没收租赁权」。附表7第4部第12(1)(a)条订明，租客如「违反本附表第7条及没有在到期日后的15日内，缴付租金(但如租客根据第120AAZ(3)(a)条或本附表第4(1)条正将租金扣起，暂不缴付，则属例外)」，业主可重收处所；第12(2)条订明「当业主根据第(1)款重收处所时，处所的租赁即时终止」。即系话：欠租超过15日可以令租赁被终止——但第12(1)(a)条自己括住咗两个例外。 如果租客系根据第120AAZ(3)(a)条（业主冇按书面要求送达租赁协议，租客可「将租金扣起，暂不缴付，直至业主按照该款送达租赁协议为止」）或者附表7第2部第4(1)条（业主冇交回加盖印花的租赁协议对应本）而正当地扣起租金，第12(1)(a)条就唔适用，业主唔可以凭欠租重收该笔租金。

但扣起租金唔系一面永久嘅盾牌——佢附带一条15日嘅补缴期。 第120AAZ(5)条订明，业主最终送达租赁协议之后，「则租客须在获送达该租赁协议后的15日内，作出第(6)款指明的事情。」而第(6)款指明嘅事情，除咗签署交回协议，仲包括「(如适用的话)免息向业主缴回根据第(3)(a)款被扣起而暂不缴付的租金。」第120AAZ(7)条接住订明：「如租客没有遵从第(5)款的规定，则业主可藉给予租客不少于15日的事先书面通知，终止有关租赁。」附表7第2部第4(2)及(3)条系一模一样嘅机制：「如业主最终交回加盖印花的租赁协议对应本予租客，租客须于收到该对应本后的15日内，免息向业主缴回根据第(1)款被扣起而暂不缴付的租金。」以及「如租客没有遵从第(2)款的规定，则业主可藉给予租客不少于15日的事先书面通知，终止有关租赁。」而第120AAZI(2)(a)条正正保留咗呢两条藉通知终止嘅途径。即系话：扣租可以挡住当时嘅欠租重收，但业主一交返文件，租客有15日要签妥、交回同补缴，过咗期业主可以藉不少于15日嘅书面通知终止租赁。

而且欠租唔止第12(1)(a)条一条路。 附表7第4部第12(1)(b)条另订明，租客如「违反本附表第8、9、10或11条。」业主一样可以重收处所——即第8条（未经同意作结构上的改动）、第9条（不道德或非法用途）、第10条（烦扰、不便或骚扰）及第11条（转让或分租）。当中第10(2)条写明：「就第(1)款而言，如租客经常在租金到期缴付时不予缴付，则租客可视为对业主造成不必要的不便。」——经常拖欠租金，可以循第10条再经第12(1)(b)条成为重收理由，而呢条路唔受第12(1)(a)条嘅15日期限规限，亦唔受该条括住嘅扣租例外保护。

更重要嘅系，第120AAZI(4)条唔系单纯交互提述，佢系一项限制——而且有两支，唔止一支。 第(4)款嘅开首是「尽管有《物业转易及财产条例》(第219章)第58(14)条的规定」，然后分开处理两类重收：(a)订明「第(2)(b)款及附表7第4部第7及12(1)(a)及(2)条，在该条例第58(4)及(10)条的规限下，具有效力；及」而(b)订明「第(2)(b)款及附表7第4部第8、9、10、11及12(1)(b)及(2)条，在该条例第58条(第58(14)条除外)的规限下，具有效力。」

呢个分工要睇清楚。第219章第58条是关于没收租赁权的限制及宽免，但第58(10)条是一项保留条款，唔系一项宽免：「除第(4)款所述情况外，本条并不影响有关在租金不获缴付情况下产生重收权或没收租赁权权利或给予宽免的法律。」——除咗第(4)款（以分租人身分申索权益的人可向法院申请归属命令）之外，第58条本身并唔处理欠租重收，而是把欠租的宽免留返畀一般法律。所以租客并唔可以凭第58条本身，就欠租向法院申请宽免；能够循第58(4)条攞到嘢的，只有分租人。反过来，欠租以外的没收租赁权（即第(4)(b)款所列、经第8至11条及第12(1)(b)条而来的），受整条第58条规限，包括第58(1)条的事先通知要求同第58(2)条的法院宽免管辖权——保障比欠租那一支更强。

欠租宽免真正的出处，是《区域法院条例》（第336章）第69及69B条。 第69条处理出租人藉诉讼强制执行的情况，而该条本身以「在不抵触第(1A)款的条文下」开首：第69(1A)条订明，如在租契的租期内，本条的施行已曾令出租人不能针对承租人强制执行有关权利，则在该租期内本条不得再次施行而令该出租人不能针对该承租人行使该权利，除非法庭信纳有好的因由应施行本条以使承租人得益——即系话，呢个济助喺同一租期内原则上只可用一次，除非有好因由。第69(2)条订明租客在令状送达认收限期内把全部欠租及讼费缴存法院，诉讼即终止；第69(3)条订明「如区域法院在审讯时信纳出租人有权强制执行重收权或没收租赁权，则区域法院须命令将该土地的管有在区域法院认为适合的限期(不得少于自命令的日期起计的7天)届满时交给出租人」——即管有令的作出，以区域法院在审讯时信纳出租人有权强制执行重收权或没收租赁权为前提。第69B条处理不经诉讼、直接重收的情况——即附表7第4部第12条那一种：第69B(1)条把它限于「而该土地按照《差饷条例》(第116章)的条文所确定的应课差饷租值不超逾$320,000」的土地，第69B(2)条则订明：「在自出租人重收的日期起计的6个月内，承租人可随时向区域法院申请济助，而区域法院可应任何该等申请，向承租人授予原讼法庭本可授予的济助。」所以欠租被重收之后，租客系有一个6个月的申请期，而申请的对象是区域法院。 （第219章第58(14)条本身亦订明第58条以不抵触第7章及第336章者为有效，而第120AAZI(4)条的「尽管」开首正是为咗越过这一点。）

第120AAZI(3)条亦订明：「如有关租赁订有任何没收租赁权的条件(附表7第4部所列者除外)，该等条件属作废及无效」——附表7第4部以外的没收租赁权条件一律作废及无效。

侵扰罪行的出处是第7章第120AAZO条。 第116(2)条订明「本部不适用于以下租赁 ——(a) 第I、II或IVA部适用的租赁」——分间单位规管租赁属第IVA部，所以第IV部的侵扰条文（第119V条）并不适用于这类租赁。适用的是第IVA部本身的第120AAZO条：

• 第120AAZO(1)条——「如任何人非法剥夺分间单位规管租赁的租客对该分间单位的占用，该人即属犯罪」；第(2)款订明罚则，并且订明呢条罪只可循公诉程序检控——犯第(1)款罪行的人「一经循公诉程序被法院定罪」：首次定罪「可处罚款$500,000及监禁12个月」，第二次或其后「可处罚款$1,000,000及监禁3年」。
• 第120AAZO(3)条——「作出任何刻意打扰租客或其住户成员的安宁或舒适生活的作为」，或「经常截停或不提供为占用该分间单位作住宅而合理所需的服务」，并且「知道或有合理因由相信，该行为相当可能致使该租客」放弃占用或不行使权利，即属犯罪；第(4)款罚则与第(2)款相同，开首同样是「一经循公诉程序被法院定罪」——即第(3)款的罪行亦只可循公诉程序检控，并无简易程序的途径。留意(b)项的知情要件——单有(a)项的作为并不足够。
• 第120AAZO(5)条是免责辩护：「任何人如证明其有合理理由作出有关作为，或有合理理由截停或不提供有关服务，则该人不属犯第(3)款所订罪行。」
• 第120AAZO(6)条订明，法院除刑罚外可命令被定罪的人向租客支付赔偿，并可命令向政府缴纳款项以供没收。
• 第120AAZO(7)条订明，「分间单位」包括分间单位的部分，「法院」指原讼法庭、区域法院或裁判官。

终止租赁的法定赔偿，出处系第658章第45条。 第45(1)条订明款额「须相等于下述两者中的较少者」——(a)「在紧接该项租赁终止一事的生效日期之前，该租客根据该项租赁须缴付的每月租金的3倍」；或(b) 按公式 A = B × C 厘定的剩余租金，其中 B 是假若租赁没有被终止便须缴付的每月租金，C 是终止后至原有租期届满期间所涵盖的月份数目。第45(2)条订明，月份数目非整数时「须下舍至最接近的整数」。第46条订明，普通法规则「或衡平法原则」下向该分间单位的营运人提出进一步申索的权利不受影响。

但有一个关键例外，出处系第658章第31条： 第31(1)条订明三个条件须同时成立：(a)「某分间单位的、不属获豁免次期租赁的住宅租赁(原租赁)的租期，是在刊宪日之后、但在倒数期开始之前开始的」——第2条界定「刊宪日 (gazettal date)指本条例在宪报刊登当日」；(b) 紧接倒数期开始前，该主楼宇单位有有效的宽限期登记而该分间单位无有效简朴房认证；及 (c)「若非因本款及第(3)款的施行，原租赁或该分间单位的、不属获豁免次期租赁的另一项住宅租赁(新租赁)，本会在倒数期开始时仍然存在」——留意(c)项唔止讲原租赁：倒数期开始时仍然存在的「新租赁」同样落入自动终止，第31(3)条亦写明「原租赁或新租赁(视情况所需而定)在倒数期开始时，即予自动终止，使该项租赁在该时间就所有目的而言失效。」所以，把首期租期在刊宪日之前开始理解为一世安全，并唔准确：同一个单位如果之后另订一份唔属获豁免次期租赁的住宅租赁，该份新租赁一样会喺倒数期开始时终止。留意(a)项两边都有界线：租期要在刊宪日之后、而且在倒数期开始之前开始。两项重要例外：第31(5)条订明，如紧接倒数期开始前有简朴房认证申请待决，则自动终止不适用；第31(6)条订明，如申请已被拒绝而上诉期限未届满或上诉待决，同样不适用。此外，除第31条的自动终止外，条例另设六条由局长或上诉委员会指示终止租赁的途径，唔止两条：第14(2)条（取消宽限期登记时一并指示：「如在取消登记通知书发出时，有关楼宇单位内的分间单位的住宅租赁(受影响租赁)仍然存在，则局长可藉该通知书，指示该项租赁在取消登记日终止，使该项租赁在该日就所有目的而言失效。」）、第24(2)条（拒绝简朴房认证续期申请时：「如在有关简朴房(续期)申请遭拒绝时，有关简朴房的住宅租赁(受影响租赁)仍然存在，则局长除可拒绝该项申请外，亦可指示该项租赁在某日(终止日)终止，使该项租赁在该日就所有目的而言失效。」）、第25(3)条（取消简朴房认证时：「如在取消认证通知书发出时，有关简朴房的住宅租赁(受影响租赁)仍然存在，则局长可藉该通知书，指示该项租赁在取消认证日终止，使该项租赁在该日就所有目的而言失效。」）、第32(2)条（局长指示）、第33(2)条（上诉委员会指示），以及上文提过的第41(1)条（局长如信纳某分间单位是在构成第8(1)或35(1)条所订罪行的情况下租出，可指示终止有关住宅租赁）。第14(4)、24(5)、25(5)、32(4)及33(4)条各设30日保障，而每项保障都有自己的例外：第32(4)条订明「除非有关简朴房(认证)申请，是基于第18(2)(e)(iii)条所述的理由而遭到拒绝的，否则终止日，不得在紧接拒绝申请通知书的日期之后起计的30日期间内」；第33(4)条订明「除非上述上诉委员会信纳，有关分间单位、其主楼宇单位或其主建筑物的公用部分内，有对生命或财产构成迫切危险或风险的情况，否则终止日，不得在紧接有关上诉的决定的日期之后起计的30日期间内。」

下文按第一段租期开始日期的分类，法定出处是第31(1)(a)条连同第31(2)条：「就第(1)款而言，如某规管周期的首期租赁的租期，是在刊宪日或在该日之前开始的，则该规管周期的次期租赁，即属获豁免次期租赁。」至于刊宪日是哪一个日历日：第2条的定义本身只写「指本条例在宪报刊登当日」，但该定义加有星号，而条例文本在同一条之下附有编辑附注，写明「刊宪日：2025年10月3日。」所以2025年10月3日这个日期，出自条例文本本身。 第9(1)条把登记资格期间界定为终结于刊宪日的3个月期间，而官方登记页列出的期间是2025年7月4日至10月3日，与该日期吻合。（第2(5)条订明「本条例文本中的附注仅供备知，并无立法效力。」——所以该附注属备知性质而非立法条文。）倒数期（现时为2029年9月1日开始，随宽限期依第9(4)条延长而顺延）开始时，如果单位仲未取得简朴房认证，租赁会唔会自动终止，要睇你第一段租期几时开始：

• 第一段租期喺2025年10月3日或之前开始嘅租赁：唔会因倒数期开始而自动终止，租客继续享有第IVA部完整嘅「2+2」四年租住权保障。
• 第一段租期喺2025年10月3日之后开始嘅租赁：喺倒数期开始时自动终止，即使法定租住权保障期仲未届满。有关租客可向营运者循民事途径追讨补偿——第31(4)条订明：「如某项租赁根据第(3)款被终止，则该项租赁中的租客可按照第7部，以追讨民事债项的方式，向有关分间单位的营运人追讨该项租赁被终止一事上的赔偿。」

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