未补地价居屋、公屋私自出租：法例点写、上诉法庭点判、住喺入面嗰个人企喺边

一开始要知嘅六件事

一、两套法，唔可以捞埋。 公屋系房委会根据《房屋条例》（第283章）第16(1)条出租畀你嘅；居屋系房委会根据第17A条卖畀业主嘅。一个系租赁关系，一个系附带限制嘅买卖。下面每一条规则、每一个后果、每一条救济路，两边都唔同。你要先知自己企喺边一边。

二、由2026年3月31日起，住喺一个由他人非法出租嘅公屋单位入面嗰个人，本身就系犯紧法。 第28A(1)(b)条订明的罪行是「占用或同意占用由他人出租的租住单位」，第28A(4)条的罚则是「可处罚款$500,000及监禁1年」。生效日期唔使靠公告推算——第29A(3)条喺条文本身写住：「在紧接2026年3月31日之前施行的本条，适用于在该日之前所犯的罪行」。而喺呢日之前，呢啲罪行并不存在：申诉专员2025年1月、法案委员会2025年6月，两份独立文件都记载当时房委会只能终止租约、不能检控租户。⚠ 呢句窄过〈完全冇刑事后果〉：佢只系讲第283章本身。

三、但〈分租公屋＝犯法〉呢句系错嘅，而错喺三个地方。 第一，要收钱先入到罪：第28A(5)(a)条把「出租」界定为「为着有值代价而将该单位出租或分租予该人」，而第28A(1)(b)条讲的是「由他人出租的租住单位」，所以呢个要件同样管住占用人嗰一条腿；房委会自己嘅网页亦把冇租金收入嘅分租或转租列喺违反租约嗰边，唔系刑事嗰边。第二，根据租契本身准许嘅分租，唔喺罪行范围之内：第28A(5)(c)条明文排除「根据获授权租契将该单位出租或分租」，而第28A(6)条把「获授权租契」界定为「包括凭借和按照该等租契而批出分租契」，第16(2)(a)条就系容许房委会订明呢类条款嘅权力来源。第三，第28A(1)(c)条（做生意嗰条腿）有第28A(2)条嘅例外，其中一项系租户或其家人「正居于该单位」。

四、居屋嗰边，上诉法庭喺2010年判过同一个问题。 《梁伟志 诉 梁丽贞》（民事上诉案件2009年第29号，上诉法庭，2010年1月21日，原土地审裁处申请编号LDPD 2008年第2692号）：业主未补地价、未取得房委会书面准许就把居屋出租。法庭裁定「租约属无效」，业主「无权根据租约收取或追讨租金或其他金钱济助」——同一段判词亦裁定租客必须交出空置管有权，而且「亦无权以任何形式继续租用或占用该居屋单位」。下面第七节逐段讲。

五、《房屋条例》由头到尾，冇一条容许任何人追讨已经交咗嘅租金。 2025年立法会法案委员会曾经要求加入一条追讨分租租金嘅权力，当局的答复讲咗迁出通知书、刑民事程序并行同罚则看齐，冇给予所要求嘅权力，最后亦冇立法。

六、要分清楚嘅概念。 「无效」、〈不可执行〉同「违反契诺」系三件唔同嘅事，带来三种唔同嘅后果。不法性（illegality）系一套适用于个别事实嘅法律原则，唔系贴喺某一类合约上面嘅判决。

好多人问：点解〈我租咗，我就系租客〉呢句喺呢度唔work？

呢篇文入面有三个身分，法例对佢哋讲三种唔同嘅嘢；而好多争拗，系由把三个身分当成一个开始嘅。

三个身分系：租户（tenant，同房委会有租契嗰个）、分租客（sub-tenant，同租户有协议嗰个）、占用人（occupier，实际住喺入面嗰个人）。

呢个分别唔系文字游戏，因为《房屋条例》自己就系咁分嘅。条例只喺少数条文用「占用人」（occupier）一词，主要见于第25条，即系房委会搜集资料嘅权力条文。至于第19(2)条把人当作侵入者嗰一条，点名嘅系「租户」：「根据第(1)款终止租契后，仍然占用土地的租户即为该土地的侵入者。」下面第五节会见到，呢个分别一路影响到边个可以上诉、边个受保护、边个唔受。

同样要分开嘅，仲有三个结果：

• 无效（void）——一份协议喺法律上当作从来冇存在过。
• 不可执行（unenforceable）——协议存在，但法院唔会强制执行其中一方（或双方）嘅权利。
• 违反契诺（breach of covenant）——你违反咗合约条款，对方有合约上嘅救济（例如收楼），但份合约本身唔会因此无效。

呢三样嘢喺呢个题目入面同时出现，而且落喺唔同嘅人身上。 下面第六、七节会见到，居屋业主违反嘅系转让契据入面嘅契诺（附表第1段），而条例把其中一部分交易变成无效（第17B条）——两件事范围唔一样，而上诉法庭2010年判嘅，就系喺呢个空隙上面。

公屋：由2026年3月31日起，住喺入面嗰个人自己犯法——但三条腿嘅条件唔一样

呢一节嘅重点唔系〈分租犯唔犯法〉，系〈边一种分租、由边一个人做、收唔收钱〉。第28A条有三条腿，三条腿嘅条件同免责辩护都唔一样。

三条腿，逐条读

第28A(1)条全文（2026年3月31日生效，由《2025年房屋(修订)条例》第8条增补）：

一句讲晒：(a)系出租嗰个，(b)系住嗰个，(c)系喺入面做生意嗰个。 由2026年3月31日起，呢三个都系主犯，唔系从犯。

第(1)(a)同(1)(b)腿嘅条件：要收钱

第28A(5)条界定咩叫「出租」：

而第28A(6)条把「有值代价」界定为「指金钱或任何有金钱价值的事物」。

换言之：有值代价呢个要件，系经第(5)款界定「出租」而入嚟嘅。所以佢管住第(1)(a)款；亦透过第(1)(b)款嗰句「由他人出租的租住单位」，管住第(1)(b)款——即住嗰个人。⚠ 但佢唔管第(1)(c)款：喺租住单位内经营贸易或业务，收唔收钱都系罪行。所以〈冇畀过钱就一定唔犯第28A条〉呢句系错嘅。 房委会自己嘅网页亦系咁划线：喺「严重滥用公屋」（刑事）以外，佢另外列出一批「违反租约」嘅行为，其中一项就系冇租金收入嘅分租或转租。

第(1)(a)同(1)(b)腿嘅另一条界线：根据租契本身准许嘅分租，唔喺罪行之内

呢一点要三条条文一齐读，而三条分散喺条例三个唔同位置：

• 第16(1)(b)条容许房委会「订定出租或占用屋邨内任何土地的条款、契诺及条件」；
• 第16(2)条讲明呢啲条款「可包括就下述事宜作出规定的条款、契诺及条件 ——(a)由承租人或分租契承租人将该土地的全部或任何部分分租，或由该人将占用该土地的全部或任何部分的许可证批给任何人」；
• 第28A(5)(c)条排除「根据获授权租契」而作嘅出租或分租，而第28A(6)条把「获授权租契」界定为「(a)指根据第16(1)条批出的租契；及(b)包括凭借和按照该等租契而批出分租契或占用土地的许可证」。

即是说：条例本身预留咗一种〈租契准许嘅分租〉，而按照租契所作嘅分租契，本身就系一份「获授权租契」，因此喺第28A条之外。 所以〈分租公屋一定犯法〉呢句，喺条文自己嘅字面上就系错嘅——正确嘅讲法系〈喺租契以外分租〉。

第(1)(c)腿：做生意嗰条腿有佢自己嘅两项例外

第28A(2)条：

第28A(2)条有两项独立嘅例外，中间嘅字系「或」。两项都只系第(1)(c)款嘅例外。 (a)项系租契本身允许喺单位内经营该贸易或业务——呢一项同有冇人住喺度完全冇关系；(b)项先至系租户或其家庭成员正居于该单位。所以第(1)(c)款唔可以简化成〈针对已经唔再系一头家嘅单位〉：条文写咗两条出路。 房委会网页把呢一条写成〈唔住喺单位入面，但攞嚟做生意〉，对得上嘅只系第(2)(b)款嗰一半。

罚则，同一条唔会自己升值嘅数字

第28A(4)条：「任何人犯第(1)或(3)款所订罪行，一经定罪，可处罚款$500,000及监禁1年。」

呢个数字写法本身有法律后果，值得讲清楚。《刑事诉讼程序条例》（第221章）第113B(1)条订明：「凡某条例以提述某级数的方式订定某罪行的罚款，适用于该罪行的罚款是附表8中该级数所示的款额」，而第113B(3)条容许「行政长官会同行政会议可藉规例修订附表8所列出的款额，以反映他认为自该附表实施之日以来或自该附表所载款额对上一次修改之日以来，通货膨胀对该附表所列出的款额的价值的影响」。附表8现时的款额是：第1级$2,000、第2级$5,000、第3级$10,000、第4级$25,000、第5级$50,000、第6级$100,000。

第28A(4)条写嘅唔系级数，系一个现金数额。 所以行政长官会同行政会议嗰项通胀调整权去唔到呢50万元度——只有立法机关可以郁佢；但同一项权力去得到第26C条嘅第3级、第27条嘅第4级同第26(1)条嘅第5级。

时效：六年，唔系两年

第29A(1)条有两条腿，要一齐睇先明：

一句讲晒：第28A条被特别搬咗入(b)款——犯罪期限系一般规则嘅三倍，发现期限系两倍。

合理辩解：唔系一项通用免责辩护，系一道闸

第29B条经常被读成〈呢一部嘅免责辩护〉。佢唔系。第29B(1)条系一个条件：

即是说：第29B条只在订定罪行嗰条条文本身写住「合理辩解」四个字嘅时候，先至启动。 之后第29B(2)、(3)款先把该提述变成免责辩护，并把否证嘅责任交畀控方「在排除合理疑点下，证明情况相反」。

全章睇：「合理辩解」一词只见于第V部（罪行及罚则，即第26至29B条），包括第26C条、第28A(3)条及第29B条本身。

所以第28A条入面，只有第(3)款——即收咗钱去协助嘅中介——写住「无合理辩解」。第(1)(a)款同第(1)(b)款都冇。 法案委员会纪录中，当局形容第(3)款针对的正是协助分租图利的地产代理及提供中介服务的人。

同一件事，两条罪，两种写法

呢个对比好关键：

第26C条全文：「任何人无合理辩解而没有遵从根据第22A(4)条作出的要求，即属犯罪，一经定罪，可处第3级罚款及监禁6个月。」 第27条的相关部分，分两段引录（中间略去(b)、(c)两款）：「(a)拒绝提供或因忽略而没有提供第25(1)条所指申报表指明的任何详情」，而该条的结尾是「即属犯罪，一经定罪，可处第4级罚款及监禁3个月。」

一句讲晒：喺门口唔讲姓名，你有一项法定免责辩护；唔填表，你冇。 而第25(1)条嘅对象系「任何土地(不论是否在屋邨内)的拥有人或占用人」——占用人喺第27条范围之内。

一项要讲清楚嘅界线：以上全部系关于法定免责辩护。

如果你手上开住房委会嗰版〈打击滥用公屋〉网页（https://www.housingauthority.gov.hk/en/public-housing/tenancy-matters/combating-housing-abuses/index.html ）：嗰版列咗行为同最高罚则，但完全冇提过免责辩护；而第29B条嘅标题睇落似系成个部嘅通用辩护，实际上系一道由条文用字决定嘅闸。呢一节嘅分别，唔逐字对比条文系睇唔出嘅。

〈你冇份〉系边个讲嘅？——四份官方文件，同两个反例

呢条罪行针对嘅占用人／分租客，喺相关官方文件入面差不多冇被直接提及。

房委会网上自我评估工具（Tenancy Abuse Checker）嘅问题、申诉专员主动调查报告DI/468（2025年1月20日）同立法会法案委员会报告CB(1)917/2025（2025年6月11日），都系以租户同「分租」行为为对象，并冇以分租客或占用人为对象；《房屋条例》本身亦主要喺第25条（搜集资料的权力）先提及「占用人」。

有三点值得留意。

第一，该工具自己嘅解说系提过占用人嘅，但佢从来冇同佢讲嘢。 该工具对第28A条的中文解说写住：「根据2025年房屋(修订)条例，由2026年3月31日起，出租、占用及协助出租或占用的人士均可被起诉，一经定罪，最高可被罚款港币50万元及」——而承载呢句解说嘅嗰条问题，系问租户自己有冇把单位放租。佢喺警告入面有名，喺工具入面冇位。

第二，设计文件点过佢一次名，之后就消失。 房委会2025年1月嘅资助房屋小组委员会文件（SHC 2/2025）建议设立的新罪行，对象包括租户、分租客、持牌人及再获授许可人；但落到法案委员会报告，当局对罪行范围嘅描述涵盖咗第(1)(a)、(1)(c)同(3)款——冇描述第(1)(b)款，即住喺入面嗰个人。

第三，亦系最重要嗰一项——呢点喺条文入面有明文体现。 第19A(1)条规定，租契一经根据第19(1)(a)或(aa)条终止，房委会必须送达书面通知，指明终止日期同理由；而第19A(2)条列明送达方法：

换言之：喺一个非法出租嘅单位，企喺嗰道门后面嘅人系占用人，而条例容许把一张写住租户名字嘅通知书，贴喺佢每日开嗰道门上面。 呢张纸同时亦系第20(1)(a)条15日上诉期限嘅起计点。整条链上面最有可能由占用人第一个见到嘅文件，法律上系写畀另一个人嘅。

两个反例

上面嗰四份，都系执法同政策文件。但「分租客」呢个词喺法例入面唔系唔存在，而且喺两条条例入面系有保护嘅——

• 《土地审裁处条例》（第17章）第8(8)条三次点名分租关系，而三次用嘅字眼各有唔同：审裁处可作出「缴付根据租赁或分租租赁到期应缴的任何其他款项的命令」、「处置租客或分租租客遗留在有关处所的任何财物的命令」，以及「就违反租赁或分租租赁的条件缴付损害赔偿的命令」。
• 《业主与租客(综合)条例》（第7章）第119V条系一条刑事侵扰罪行，第(1)款开宗明义写住「任何人如非法剥夺租客或分租客对处所的占用，即属犯罪」；而第127A条容许审裁处应「业主、租客或分租客」的申请，裁定「业主与租客、租客与分租客，或各者之间」的争议。

而呢两条条例，正正就系房委会嘅租约被明文剔走嗰两条。 点样剔、剔咗几多、门后面剩返啲乜，喺下面第十一节。

房屋署上到门：佢问得你啲乜，你唔答会点

房委会问资料嘅权力唔系2026年先有——问「拥有人或占用人」嗰条由1982年已经系咁写。2026年新加嘅，系喺门口要你出示身分证明嗰一条。

入屋同视察：第22条

留意两件事：「随时」，同埋(b)款覆盖埋居屋——即系一个受让与限制规限嘅已售单位，同样喺视察权力范围之内。

要求证明身分：第22A条（2025年新增）

第22A(1)条界定本条适用于边个：身处根据第16(1)条出租作住宅用途嘅屋邨土地上嘅人，或者身处第22(b)条所述土地上嘅人。之后有两个触发点——第22A(2)条系为执行第21条（驱逐侵入者）嘅职能而有合理理由相信对方系侵入者；第22A(3)条则系：

而权力本身：

呢一条同第28A条系同一次修订加入嘅，而次序本身就系机制。 房委会喺SHC 2/2025第8段自述：第21及22条并无赋权获授权人员向侵入者、租户、获授权占用人、未经授权占用人或怀疑人士索取个人资料，以致难以在视察时核实身分、搜集足够证据提出检控。先有想检控嘅打算，后有要求身分证明嘅权力，两样喺同一条修订条例入面一齐到。 而由2026年3月31日起，一个非法出租单位嘅占用人确实系喺违反本条例，所以第22A(3)条按其本身字面就及得到佢。

书面申报表：第25条

第25(1)条：「为施行本条例，委员会及任何获授权人员可向任何土地(不论是否在屋邨内)的拥有人或占用人送达指明格式的申报表，要求该人在表格所述的期限内，向委员会或该获授权人员提供申报表指明的详情。」第25(2)条再容许要求该人出席「就占用该土地一事接受讯问」。2025年新增嘅第25(3A)及(4)款，把入息及资产申报表嘅对象扩展至「该土地的租户」同「该租户的家庭的另一名成员」。

唔答会点：两条罪，两种写法（重要）

呢度就系上面第二节嗰个表落地嘅地方。喺门口唔报上姓名，系第26C条，第3级罚款及监禁6个月，而条文写住「无合理辩解」，所以第29B条嘅法定免责辩护适用。唔填申报表，系第27(a)条，第4级罚款及监禁3个月，而条文冇「合理辩解」四个字，所以第29B条唔适用。 罚款高一级，监禁短一半，法定辩护冇咗。

另外，第26(1)条把「明知而作出虚假陈述」列为罪行，包括「在提供第25(1)条所指申报表指明的详情时」同「在接受第25(2)条所指的讯问时」，罚则系第5级罚款及监禁6个月。第26(1A)条再订明，因虚假陈述而被少收租金者，除第(1)款罚则外「尚可被另处相等于所少收的租金款额的三倍的罚款」——留意呢一条系定罪后的罚款，唔系赔偿，亦唔系向租户追讨分租所得。

收楼嗰条链：由第19条行到第21条，同埋条例冇写过嗰两张纸

呢条链由头到尾都系写畀「租户」嘅——但落到嚟嘅系间屋，唔系一个名。 以下系整条链，包括每一步唔成立嘅时候会点。

第一步——终止租契，可以唔使通知。 第19(1)条开头写住「即使租契条款另有规定」，即系凌驾租契本身；而(aa)款：「委员会如认为并无租契授权占用土地或其部分的人占用土地或其部分，则可无须通知而将租契终止」。⚠ 呢一款嘅触发点系条文自己嗰句——并无获租契授权嘅人占用该土地。非法出租只系其中一种会令呢个状态出现嘅事实，唔系呢一款嘅描述本身：单位吉咗、成户人搬咗去第二度，同样落入呢一款（下面第七步会再讲一次）。 佢喺1976年已经加入，比第28A条早半个世纪。

第二步——但仍然会有一张纸，而且系必须有嘅。 第19A(1)条：租契一经根据第19(1)(a)或(aa)条终止，委员会「须于租契终止后，在切实可行范围内尽快将有关此事的书面通知送达租户，指明租契终止的日期及理由」。所以〈无须通知而终止〉唔等于〈冇文件〉——系〈唔使事先通知就可以终止，但终止之后必须通知〉。送达方法见上面第三节，包括张贴喺门上。

第三步——租户变成侵入者。 第19(2)条：「根据第(1)款终止租契后，仍然占用土地的租户即为该土地的侵入者。」条文点名嘅只有租户。 佢冇把分租客或者占用人当作任何嘢。

第四步——上诉权系租户嘅，而但书都唔到占用人手上。 第20(1)条容许租户喺送达终止租契通知书之日起「不迟于15天内」向上诉委员会提出上诉；但书则准许「一名根据有关租契获授权占用有关土地或其部分的人代租户提出上诉」——而一个根据非法出租而占用单位嘅人，按定义就唔系「根据有关租契获授权占用」。权利同代理权两边都封咗。

第五步——上诉唔系行礼如仪，呢一点好多人讲漏。 第20(2)条要求上诉「须以书面提出，并须述明上诉理由」。而第20(3)条列明审裁小组可以做啲乜：

即是说：喺(aa)款嗰条路上面，审裁小组可以「中止」或者「取消」该项终止；喺迁出通知嗰条路上面，佢仲可以「修订」。 只印第20(4)条嘅「审裁小组的决定为最终决定」而唔印第(3)款，会令读者以为上诉系一场过场——条文写嘅唔系咁。（第20(2A)款另外规定，如上诉人知悉或可合理期望知悉某项经委员会秘书证明嘅政策，审裁小组须顾及该政策。）

第六步——驱逐嗰条条文，系写「身分」而唔系写「关系」。 第21(1)条：「除第(2)款另有规定外，屋邨内任何侵入者在获授权人员命令离开屋邨时，须离开屋邨。」佢写嘅系「屋邨内任何侵入者」——比第19(2)条嗰个「租户」阔。

第七步——第21(2)条嘅遮，只遮住其中一条路。

留意佢系住嘅系第19(1)(b)条嘅迁出通知。 而房委会实际用嚟处理非法出租嘅终止条文系第19(1)(aa)条。⚠ 但要留意条文写嘅触发点唔系「非法出租」：第19(1)(aa)条讲嘅系房委会认为「并无获该租契授权占用该土地的人占用该土地」。单位吉咗、整户人搬咗去第二度，同样落入呢个描述；非法出租只系其中一种会导致呢个状态嘅事实。按条文本身嘅字面，一个租契系根据(aa)款终止、并且已经根据第20条提出上诉嘅人，唔喺第21(2)条范围之内——即使第20(1)条明明畀咗佢上诉权，第20(3)(a)款亦明明容许审裁小组取消该项终止。

第八步——驱逐本身，唔使法院命令。 第21(3)条：「任何被命令离开屋邨的侵入者如没有在合理时间内遵从该项命令，可被任何获授权人员逐离屋邨，而该获授权人员可使用合理需要的武力将该侵入者驱逐，并可为此目的要求警务人员或任何其他获授权人员协助。」第21条并无要求取得法院命令或由执达吏执行。

第九步——法院被排除，但排除得几阔，系有界线嘅。 第19(3)条：「如任何人的租契已根据第(1)款终止，则法院没有司法管辖权聆讯由该人或代该人提出的与该项终止有关的宽免申请。」呢句嘅范围，按其本身字面，系〈租契已根据第(1)款终止的人〉提出的、「与该项终止有关」的宽免申请。佢唔系一条一般性的排除条文。

而原讼法庭嘅监督管辖权，系另一个问题，要分开讲。 《高等法院条例》（第4章）第21K(1)条把要求批予履行义务令、禁止令或移审令嘅申请，订为一项称为「申请司法覆核」嘅程序；第21K(3)条则订明「除非已按照法院规则取得原讼法庭的许可，否则不得提出申请司法覆核」。第19(3)条写嘅系「租契已根据第(1)款终止」嘅人、「与该项终止有关」嘅宽免申请——佢按其字面冇点名司法覆核，亦冇讲到一个未曾根据第(1)款有效终止嘅情况。

条例冇写、但实际会出现嘅两张纸

《房屋条例》只知道一件事：获授权人员根据第21(1)条发出嘅一个「离开」命令。但实际运作入面出现嘅系两份具名文件，而两份都唔喺条例入面。 申诉专员DI/468报告嘅个案叙述记载咗一次完整流程同佢嘅时距：上诉委员会于7月26日确认迁出通知书；房屋署于8月4日发出〈致占用人通知书〉（Notice to Occupier），要求于8月11日前交还单位；住户未有交还，房屋署于8月12日发出〈迁离通知书〉（Eviction Notice）；该通知书于9月2日届满后，房屋署以驱逐行动收回单位。同一份报告另一处记载，该份〈致占用人通知书〉要求于七日内交还单位。

要留意：呢啲系一份监察报告入面嘅个案叙述，唔系一份公布嘅程序；一宗个案入面嘅日数唔构成规则；而该等叙述中嘅「占用人」，指嘅系身处单位嘅人，喺所描述嘅个案中就系租户本人。

至于单位入面留低嘅财物：《房屋条例》第24条同《土地审裁处条例》第8(8)(c)条各有规定。详见本站处理遗留物品嘅专文。

居屋：真正嘅限制喺附表第1段，第17B条只系其中一截

契上面唔准你做嘅事，比条例判为无效嘅事阔。而阔出嚟嗰两样，一样系「转易」，一样就系「放弃管有」——即系出租。呢个空隙，就系成件事嘅核心。

一、限制系点入到你张契度嘅：第17AA条

房委会根据第17A条卖出屋邨土地。之后第17AA(1)条容许房屋署署长「藉宪报公告，规定买卖协议及转让契据受附表所述的条款、契诺及条件规限，而如此规定的条款、契诺及条件须属该等协议及契据的一部分」。所以限制唔系喺条例入面直接管你，而系经宪报公告钉咗入你张买卖协议同转让契据度，成为合约条款。

呢一条有两件事，本文每次讲到附表都要一齐讲：

即是说：附表可以由行政长官会同行政会议修订，而修订及得到已经签咗嘅契。 你手上嗰份契嘅内容，唔系一份签咗就冻结咗嘅文件。

而第17AA(4)条再订明：「为免生疑问，现声明无论何时根据第(1)款作出的任何公告及规定，均不是附属法例，且从来不是附属法例。」

二、附表第1段：四个动词，同一个要两边都齐先解除嘅条件

呢一段系居屋业主真正受到嘅限制。佢开头第一句就讲明自己系「除本附表第4段另有规定外」——即系第4段先系例外清单，下面第三点会讲。

四个动词：让与、转易、押记、放弃管有。三次重复：实际做、看来做、订立协议去做。一个例外：向委员会或委员会提名嘅人作出。

跟住落嚟嗰个「除非」，好多人讲漏咗一半：

(a)同(b)之间嘅字系「及」，唔系「或」；而(b)款写嘅系「已先向委员会缴付」。 换言之：够五年，唔会单独解除限制；补咗地价，先至解除。两样都要。 呢一点值得特别讲，因为房委会自己嘅让与限制网页（https://www.housingauthority.gov.hk/en/home-ownership/information-for-home-owners/resale-restriction/index.html ，页面自述修订日期2021年4月1日）讲嘅系补价嗰一半（业主须先向房委会缴付补价，才可在公开市场出租、出售或让与），而坊间好多人记住嘅系年期嗰一半。两半都要，而〈够十年喇〉呢句本身唔系一个法律结论。

三、第4段：唔补地价都做得嘅事，一共三样，冇一样系出租

因为第1段开头已经写住自己受第4段规限，所以第4段就系条例自己列出嘅〈未补地价都可以做〉清单。佢全段系：

第(b)款容许订立买卖土地嘅协议，但「该项协议须有一项条件，即：署长所评估的补价，须于土地转让之前和在由协议订立日期起计的28天内，或在署长另外规定的期限内，向委员会缴付」；第(c)款容许喺首次转让两年之后，把单位卖入受限制嘅第二市场，而买方须系「委员会核证为有资格购买有关土地的人」及「委员会为施行本节而提名购买某一有关土地的人」。

三样：按揭、附补价条件嘅买卖、居二市场买卖。冇出租。

呢一点好重要：条例自己开咗一张未补地价可以做嘅清单，而出租唔喺张清单上面。下面第十节会见到，合法出租计划因此唔可以行第4段，只可以行第1段自己嗰个例外——「(但向委员会或委员会提名的人作出者除外)」。

四、补价唔系一个银码，系一个有时钟、有上诉、会失效嘅程序

附表第5至12段系整套程序，而好少人讲：

• 第5(a)段：申请评估时同时缴付委员会所定和公布嘅行政费。
• 第5(b)段：署长评估完，须发书面通知说明现行市值、补价款额，同一个缴款日期——「(由通知书的日期起计不少于28天)」。
• 第5(c)段：如果喺期限内缴付，行政费从补价中扣返。
• 第5(d)段：购买人「可在根据(b)节发出的通知书的日期起计28天内，按照《土地审裁处规则》(第17章，附属法例A)向土地审裁处提出上诉，反对署长对土地的现行市值所作的评估」。
• 第5(e)段：即使上诉已提出，署长仍可喺裁定前随时更改评估。
• 第6至10段：审裁处嘅估值日期、撤回上诉嘅7天通知、按审裁处数字重新评估、以及补价调低或调高之后嘅退款或补缴（同样系28天，或审裁处另行命令嘅期限）。
• 第11段：「在向土地审裁处提出的上诉待决期间，购买人如欲将土地让与、转易或押记或放弃管有该土地，可于署长根据本附表第5(b)段通知的期限内向委员会缴付经评估的补价后如此行事。」
• 第12段：如果冇喺期限内十足缴付补价，「对补价所作的评估即失效」。

第11段值得留意：佢系全份附表入面唯一一段明文容许购买人「放弃管有」嘅条文——而条件系先缴付经评估嘅补价。 一句讲晒：放弃管有由缴款嗰一刻起变成合法，而厘定嗰一刻嘅评估，迟交钱就会失效。

五、第17B条：条文入面真正被判为无效嘅，系四样交易

第17B(1)条系一道三重闸：(a)土地系根据第17A条出售，或属委员会可提名购买人而在无书面准许下出售；及(b)「获出售该土地的人看来是将该土地按揭或以其他方式押记，或将该土地转让或以其他方式让与」；及(c)该人嘅作为违反买卖协议条款、转让契据契诺，或（如属按揭）违反附表第4(a)段所特准嘅条款。三重闸全部成立，先至有下面嘅后果：

留意：呢张〈无效清单〉上面嘅四样嘢——按揭、其他押记、转让、其他让与——同第(1)(b)款嗰道闸所列嘅四样，系同一组，次序都一样。 换言之，所谓「清单」其实系第(b)款嘅重复，唔系一张独立开列嘅名单。而第17B条并冇提及「放弃管有」。

喺《房屋条例》其他地方，「放弃管有」见于第22(b)条、第26A(1)(b)条、第26B(3)(ii)条、附表第1段同附表第11段——而每一处都系同「让与」并列，作为一件分开嘅事。

六、第27A条系跟住第17B条行嘅，唔系一条独立罪行

两件事要一齐睇。第一，(b)款系前提：一项交易要「根据第17B条是无效的」，先至有第27A条嘅罪行。冇无效，就冇呢条罪。第二，(a)款嘅第三个分支——「订立一项关乎土地的协议」——按其字面唔限于业主。

坊间（包括律师行文章同社区法网）都有〈业主同租客两边都犯法〉嘅讲法。呢个讲法唔系无稽——第27A(a)条嘅第三个分支确实唔限于业主——但佢系有条件嘅，而讲嗰两个来源都冇讲出个条件系乜。 条件就系同一个问题：份租约究竟系咪根据第17B条无效。 呢个问题喺条文字面上唔系显而易见；但落到法院手上，2010年有一个答案。

七、房委会自己嘅三个立场，各有日期

• 卖居屋嗰版网页（页面自述修订日期2026年6月25日）逐字重复第17B条嘅清单，讲明按揭、押记、转让或其他让与属无效，并构成第27A条罪行——由头到尾冇提过出租。
• 让与限制嗰版网页（页面自述修订日期2021年4月1日）第一句就把资助出售单位嘅买卖、出租同按揭一并列为受让与限制规限（该页只有英文本，本站按其英文原文转述），并说明业主须先缴付补价，才可在公开市场出租、出售或让与。
• 房委会2026年6月嘅资助房屋小组委员会文件（SHC 18/2026）第31段自述法律理据：资助出售单位业主不得将未补价单位让与、转易、押记或放弃管有，向房委会或房委会提名的人作出者除外；因此让业主出租予房委会提名的有需要家庭并不违法。同一段亦说明，业主如被撤销出租许可，可能因非法让与罪行被检控——而「非法让与」只可能系第27A条，第27A条又只喺第17B条无效嘅前提下成立。

三版都系现行嘅，而三版之中修订日期最近嗰版（2026年6月25日）就系漏咗出租嗰版。 呢个唔系一版旧页被新页取代，系房委会同时维持紧两种讲法，而佢自己嘅内部理据文件夹喺中间。但无论一个行政立场维持得几一致，佢都唔系法院对条文嘅解释。 法院嗰边，就系下一节。

如果你同时开住房委会两版网页：你会见到两张唔同嘅四动词清单——一张系第17B条嘅（按揭、押记、转让、让与），一张系附表第1段嘅（让与、转易、押记、放弃管有）——而冇任何一版会话你知呢两张清单唔一样，亦冇一版话你知边张先系钉咗入你张契度嗰张。

2010年，上诉法庭判过呢一单——而判词两边都要睇

上诉法庭裁定份租约无效、业主一蚊租都追唔到；而同一段判词，亦裁定租客必须即刻交出空置管有权，并且无权以任何形式继续占用。

件事系咁嘅

《梁伟志 诉 梁丽贞》，民事上诉案件2009年第29号，上诉法庭（副庭长邓国桢、法官张泽祐、法官杨振权），聆讯日期2009年12月16日，判案书日期2010年1月21日，原土地审裁处申请编号LDPD 2008年第2692号。判案书由法官杨振权颁发。双方都冇律师代表：申请人亲自应讯，答辩人由丈夫代表。

案情：将军澳广明苑一个居屋单位。业主喺2007年10月把单位出租两年，月租6,500元，2008年1月15日起减至5,000元。业主未有取得房委会嘅书面准许。 业主指租客欠租，2008年10月入禀土地审裁处追收欠租同空置管有权。土地审裁处成员卢伟光下令租客交还空置管有权，并支付欠租／中间收益共50,350元、由2009年1月15日起每月5,000元中间收益，另加讼费800元。租客上诉，理由系业主喺未补地价、未取得书面准许嘅情况下，唔应该可以收租。

判词记载嘅一项事实： 判词第12段记载业主自己承认「梁先生承认有违反《房屋条例》出租该居屋单位」，并因此被检控及定罪，被罚6,000元。呢个系一宗案件入面嘅一个罚款数字，唔系一个判刑幅度。

法庭点行呢五步

第一步，法庭引录第17B条全文，并指出第27A条把违反第17B条嘅非法让与刑事化。

第二步，第15段讲目的：

而同一句跟住落嚟就系：否则根据第17B条，「租约属无效」，而根据第27A条，「参与租约的人士更属违法」。

第三步——第16段，而呢一段就系上面第六节嗰个文本问题嘅答案。 法庭指出法例并冇为「让与」（alienations）一词下定义，然后从业主与租客法嘅原理入手：管制转让或分租嘅契诺，被视为防止「让与」嘅契诺（引用《Woodfall — Landlord and Tenant》第1卷第11.116段）；而同一部著作亦把英国《Housing Act》第93条——租客未得业主书面同意不得将住宅分租或放弃住宅管有权——视为防止「让与」嘅隐含契诺（第11.115段）。

呢一点好重要，值得慢慢讲：法庭唔系喺第17B条入面揾到「放弃管有」四个字。佢系去解释「让与」呢个第17B条确实有嘅字。 所以上面第六节嘅文本观察（「放弃管有」系一件同「让与」并列嘅分开嘅事）同呢个结果，可以同时成立——因为法庭行嘅唔系嗰条路。

第四步，第17段落结论：

第五步——第18至25段，法庭先讲出一般规则，再讲点解本案唔喺一般规则之内。 第18段：

法庭引用《Parker v Jones》[1910] 2 KB 32第38页（未得批准而分租，违反嘅系契诺，只会令原批租人有权重收土地，唔会令份合约非法），并指出呢项原则亦获香港法院采纳（《Har Sio-ying v Chung Yau-Cheung》[1987] HKLR 411）。

但本案唔止系违反契诺。 第21段指出业主不但违反附表列出嘅条款、契诺及条件，更属违法行为。第22段：

法庭引用《Shaw v Groom》[1970] 2 QB 504（业主犯法，但仍可追讨欠租）同《Best v Glenville》[1960] 3 All ER 478。跟住第23段：「但本案较上述情况严重得多」——出租行为「本身已违反购买居屋的条款、契诺和条例，亦属违法而被视为无效」，而「任何人都不应透过违法的合约，包括租约而获利」。

而判词嘅两半，第二半先系读者嗰半

法庭喺第26段讲租客一方：佢哋「明知梁先生无权出租仍向他租用该居屋单位，不值得同情」，「但本庭要考虑更重要的公众利益因素」。

跟住就系第28段，全段照录：

而第29段就系咁做：「本庭裁定梁女士的上诉得直」，撤销土地审裁处命令嘅第2、3、4及5段——即欠租、中间收益、持续中间收益同讼费——但命令第1段，即交出空置管有权，维持有效，而且要立刻交。第30段：原审及上诉都不作讼费命令。

一句讲晒：无效呢件事，喺呢宗案件入面帮咗租客悭返钱，冇帮佢保住间屋。

呢宗案件讲到咁尽，同埋佢讲唔到嘅四件事

• 佢系一宗2010年、关于一个居屋单位嘅上诉法庭判决。 佢冇讲过公屋，亦冇讲过第28A条——第28A条当时根本未存在。公屋嗰边冇任何一条条文把出租变成无效（见上面第二节同第五节）。两边唔可以捞埋。
• 佢判嘅系嗰一组事实。 第22段本身就系话，会唔会令业主追唔到租，「看情况而定」。
• 佢唔系香港不法性原则现时立场嘅权威。 呢一点见下面第八节。
• 佢冇讲按金。 判词第8段记载租客当初支付咗13,000元，即一个月租金加一个月按金；判词由头到尾冇处理过按金点算。

要留意判词嘅另一半。 坊间讲起呢宗案，多数只讲上诉法庭裁定居屋单位嘅出租合约无效、业主无权向租客追讨欠租；但第28段嘅另一半——租客仍然必须交吉、无权以任何形式继续占用——先系住喺入面嗰个人最需要知嘅。

钱：《房屋条例》冇一条路——而两地嘅成文法都冇把钱退返畀交钱嗰个人

《房屋条例》由头到尾，冇一条容许任何人追讨已经交咗嘅租金；而英国有一条，佢把钱判畀业主。

香港：一条都冇

《房屋条例》（2026年3月31日综合本）并无任何条文提供不当得利、归还或追回已交租金嘅途径。条例中关于「追讨」嘅条文，只涉及第24(4)条（房委会取去财物后嘅移走及贮存开支），以及第25B条同附例中关于追讨定额罚款嘅条文。

要留意：以上只关乎《房屋条例》，并不涵盖普通法；而且其他法例另有规定：有两条刑事法庭嘅补偿权力，正正系由呢类定罪触发，而两条都唔喺《房屋条例》入面。

《刑事诉讼程序条例》（第221章）第73条：

命令咗嘅款额系一笔债，唔系酌情付款：

裁判官嗰个版本系《裁判官条例》（第227章）第98条，佢有一个上限，而第221章嗰条冇：

呢两条条文嘅要点。 刑事法庭喺定罪时有补偿权力，可以喺刑罚之外行使；根据第221章，命令嘅款额当作经判定债项，并按经判定债项嘅方式强制执行；裁判官嗰个版本上限$100,000，而第221章嗰条冇上限。但唔可以假定一个喺无效租约下交过租嘅人可以据此追回租金：交咗嘅租金算唔算呢两条条文入面嘅「财产损失或损坏」，系一个释义问题。

关于嗰个$100,000。 呢个数字系写喺第227章第98条本身。佢唔系附表8嘅罚款级数，所以第221章第113B(3)条嗰项行政长官会同行政会议嘅规例订立权力——即系上文郁得到第1至第6级款额嗰项权力——去唔到呢个数。只有立法机关可以郁佢，同第28A(4)条嗰50万元一样。

仲有第三条，下文会再讲。 第7章第119V(4)(a)条容许裁定侵扰罪成立嘅法院，命令犯人向租客或分租客支付赔偿金，赔偿因构成该罪行嘅行为而蒙受嘅损害、损失或不便。佢嘅触发点系第119V条嘅定罪，唔系第28A条嘅定罪；而第IV部究竟去唔去到读紧呢篇文嘅人，系第116条决定嘅问题。但佢确实系一条流向住喺入面嗰个人嘅法定金钱途径。所以准确嘅讲法系：《房屋条例》冇一条容许追讨已交嘅租金。

立法会问过，当局冇畀

立法会嘅纪录亦值得留意。2025年审议《2025年房屋(修订)条例草案》嘅法案委员会，有委员问过会唔会喺条例草案入面加入条文，赋权当局向租户追讨因严重滥用公屋租约而获得嘅金钱利益（例如分租单位所得租金），以加强阻吓力。 当局嘅答复讲咗三件事：确认滥用即可发出迁出通知书；刑事调查完成后如有足够证据会同时提出检控，而民事同刑事程序会按情况并行、不设先后次序；以及把罚则同第27A条看齐，订为罚款50万元及监禁一年。佢冇给予所要求嘅追讨权，而唯一提及嘅追讨，系另一件事——如果搜证时发现租户按富户政策须缴付额外租金，当局会向租户追回租金差额。

最后亦冇立法。

立法过程冇处理〈有效／无效〉呢个问题

第28A条嘅立法文件（法案委员会报告、立法会参考资料摘要、房屋事务委员会文件，以及房委会SHC 2/2025）都冇讨论分租协议系咪无效或不可强制执行、按金点处理，亦冇提及第19(3)条。

上诉法庭答咗一半

上面第七节嘅判决，答咗业主嗰半：租约无效，业主无权收取或追讨租金或其他金钱济助。佢冇答租客已经交咗嘅租攞唔攞得返，亦冇答按金。 判词记载咗当初有一个月租金加一个月按金共13,000元，之后就冇再提。

英国：佢有一条，而佢把钱送去业主嗰边

英格兰及威尔斯《2013年防止社会房屋诈骗法令》（Prevention of Social Housing Fraud Act 2013）第4(3)条设立一种〈不法得利令〉（unlawful profit order）：法院命令犯人向业主支付一笔代表其因犯罪行为所得利润嘅款项。第4(6)条列出计法，第一步系厘定犯人因该行为所收取嘅总额（即分租客所交嘅租），第二步减去犯人喺犯罪期间向业主缴付嘅租金及服务费。

量度标准系分租客自己嗰笔钱，而全数判畀业主。 一句讲晒：两地嘅成文法都冇把钱退返畀交钱嗰个人——香港系一条都冇，英国系有一条而佢把钱送去业主嗰边。⚠ 呢句只讲成文法；普通法上有冇途径，见下文。

香港嘅不法性原则而家企喺边？终审法院2026年4月15日答咗

英国最高法院2016年嘅《Patel v Mirza》[2016] UKSC 42把问题重新框过：法院要问嘅系〈所申索的济助应否获批〉，而唔系〈份合约是否因不法而无效〉；同案亦裁定，一名符合不当得利申索一般要件嘅申索人，唔应该仅仅因为佢要追讨嘅钱系为不法目的而付出，就被拒诸门外。（原文喺下面英文部分引录。）

香港行咗同一步。 终审法院喺2026年4月15日颁下 Mai, Jieping trading as Fai Tat RMB Exchange v Wong Chi Hung，终院民事上诉2025年第5号，[2026] HKCFA 14。

三件事，要分开讲：

• 合约嗰边。 Ribeiro 常任法官喺第78段裁定：除个别条例另有规定外，香港普通法就不法性作为合约申索抗辩所采取嘅进路，同《Patel v Mirza》多数意见嘅进路一致。
• 不当得利嗰边系另一条问题，而佢分开答。 第87段：《Patel v Mirza》就不法性作为不当得利申索抗辩嘅进路，应在香港采纳。第110段：合约申索同不当得利申索系两种不同嘅申索，理据同目的都唔同。第129段一句讲晒个分别——一种系执行嗰宗违法交易，另一种系把佢解开。
• 而佢冇订立任何硬性规则。 Cheung 首席法官喺第8段讲明：就受不法性影响嘅借贷或外汇协议所生嘅不当得利申索，并不存在硬性规则，亦不需要有——一切取决于个别案件嘅事实同所涉嘅不法性。

第134段系法院对上诉许可问题嘅答案，而佢自己嘅范围写得好清楚：讲嘅系一份受香港法律管辖嘅合约因外地（或内地）法律下嘅不法性而不可执行、而被告因总代价失效而不当得利嘅情形。

呢单案唔系关于居屋，亦唔系关于《房屋条例》。 佢系一宗人民币兑换协议：该协议在内地法律下属违法，申索人喺香港以不当得利追讨已付出嘅一百万人民币。佢同本题有关嘅只有两点，而两点都系关于框架，唔系关于结果：

• 香港而家行嘅系《Patel》嗰套〈一系列因素〉进路。 所以上面第七节嗰宗2010年判决第22段讲「看情况而定」，同今日个框架方向一致；但嗰句仍然只系一间香港法院喺一组事实上嘅讲法，唔系一条规则。
• 〈业主追唔追到租〉同〈交咗租嘅人攞唔攞得返〉系两条问题，唔可以由其中一条答另一条。 呢个分开正正就系终院第110段同第129段所讲嘅。上面第七节嗰宗判决答咗前者。后者——一名分租客能唔能以不当得利追返已交嘅租或按金——终院呢单案冇答，因为佢答嘅系外地不法性下嘅问题。

⚠ 所以已交嘅租或按金能唔能够追返，冇一个划一答案。 终院第8段自己讲咗：一切取决于个别案件嘅事实同所涉不法性。

留意旧资料。 2019年或之前嘅网上文章可能指香港仍受《Tinsley》原则管辖；呢个讲法已经被2026年4月15日嗰宗判决取代。

举报：程序同数字

政府2026年5月20日喺立法会嘅答复，把整条漏斗连分母讲晒：举报奖励计划由2025年1月15日推出，截至2026年3月底，房屋署共收到5,400宗具名举报；经初步筛选后，约900宗具备基本资料、值得进一步跟进；截至同一日，该约900宗之中约600宗已完成调查；评审小组已完成两轮评审，确认共25宗成立。每宗成立个案嘅举报人获3,000元奖金及一张嘉许状，房委会亦已就该25宗个案涉及嘅公屋住户全部发出迁出通知书。该25宗嘅调查期为三至八个月。

两个分母都啱，而佢哋相差九倍：

• 25 ÷ 5,400 = 0.46%（相对于所有具名举报）
• 25 ÷ 约600 = 4.2%（相对于已完成调查嘅个案）

两个数答紧两条唔同嘅问题。

同一份答复亦讲咗政府自己认为最常见嘅一种误会：唔能够跟进嘅个案，原因包括缺乏必要资料（例如不知道涉事租户身分或所住屋邨／楼宇）、初步查证后发现属于误会（例如把已获批准加入的家庭成员误当作未经授权的分租），或属于一般投诉（例如噪音或环境卫生问题）。

更阔嘅基数系另一组数字，而佢唔可以同上面接埋一条漏斗。 申诉专员DI/468报告嘅表6记载，房屋署接获嘅滥用公屋投诉或举报，经调查后成立嘅比率喺2017/18至2024/25（截至11月）八个年度之间介乎2%至7%。呢个系另一个类别、另一种年度基准——同一份报告嘅表19系按历年计算嘅〈滥用个案总数〉（Total no. of abuse cases），2024年就有12,407宗，而表6嘅2024/25年度举报数字系6,796宗。滥用个案唔系举报个案嘅子集，两者之间冇一条漏斗。

合法出租嗰条路：现行计划行咗七年半、现时有效嘅协议系217份——另有一个2026年嘅新计划

未补地价嘅资助出售单位，系有一条合法出租途径嘅。佢嘅法律基础系〈租畀房委会提名嘅人〉；而佢实际运作嘅machinery，系一套证明书加上一项出租许可——房委会自己嘅文件讲明嗰项许可可以被撤销或者取消。

佢喺法例入面有名有姓。 《业主与租客(综合)条例》（第7章）附表6第2(e)段把一类租赁排除喺第IVA部之外：「属在香港房屋协会的未补价资助出售房屋—出租计划下的处所的租赁」。即系话，立法机关认得呢个计划，喺条例入面点咗佢个名——而做嘅事系把佢下面嘅租赁排除喺租管保障之外。

点解佢合法？房委会2026年6月嘅SHC 18/2026第31段自述法律理据：业主不得将未补价单位让与、转易、押记或放弃管有，向房委会或房委会提名的人作出者除外；因此，容许业主把未补价单位出租予由房委会提名嘅有需要家庭，并不违反有关法例或土地契约条款。

呢一点连住上面第六节第三点就完整咗：计划唔可以行附表第4段，因为第4段净系开咗按揭、附条件买卖同居二市场买卖三度门，冇出租嗰度。 佢只可以行第1段自己嗰个例外，即系「向委员会或委员会提名的人作出」。呢个就系房委会单位嗰边嘅法律结构。

⚠ 但673份入面有40份系房协单位，而嗰40份唔系行呢个结构。 房协嘅资助出售单位唔系房委会根据第17A条卖出嘅，佢哋嘅出租限制写喺政府土地契约同相关文件度，唔系《房屋条例》附表第1段。房协单位嘅出租限制，要睇相关土地契约文件。

同一段亦有另一半：业主如果出租许可被撤销或取消，可能因非法让与罪行被检控——而「非法让与」只可能系第27A条，第27A条又只喺第17B条无效嘅前提下成立。

用嘅人有几多？连分母一齐讲。 同一份文件第6段：截至2026年3月31日，计划推出以来共成功签订约673份租约（其中房委会单位633份、房协单位40份），而现时有效嘅租约约217份。第33段提供房委会自己嘅分母：2026年第一季，收入不超过白表限额而居于私人楼宇嘅非业主住户约350,000户；房委会及房协未补价而业权满十年嘅资助出售单位约360,000个；而2025年施政报告订出嘅新出租计划配额3,000个，〈约占上述任一数字的1%〉（该文件只有英文本，本站按其英文原文转述）。

⚠ 呢度要分开两个计划，唔可以捞埋。 673同217，系现行计划嘅数字；3,000个配额，属于以白表申请人为对象、要缴付出租许可费嘅新计划。房委会2026年6月18日同7月15日嘅官方公布只讲计划预计／将于2026年9月推出或接受申请；预计日期唔等于已经开放。 一个计划嘅使用量唔可以攞去除另一个计划嘅配额。 以上状况截至2026年9月5日。

以现行计划嘅数字计：

• 673 ÷ 360,000 ≈ 0.19%（历来签订）
• 217 ÷ 360,000 ≈ 0.060%（现时有效）

再往前推七年： 2019年11月6日立法会嘅答复记载，房协出租计划推出后收到13名业主申请（发出6张证明书）及53名租客申请（发出19张证明书），尚未有租约签订；当时未补价而持有单位十年或以上嘅房委会业主约340,000名。

两个池嘅定义唔一样（2019年系340,000名房委会业主，2026年系360,000个房委会及房协单位），所以两者唔系一条可比嘅趋势线；可比嘅系使用数字本身：由零，到七年半之后现行有效约217份。

普通租务法帮唔帮到手？——第7章三道门，同埋门后面究竟系咩

三条意思相同嘅豁除条文，写法唔一样。而写法唔一样嗰个分别，落到嚟就系一条刑事侵扰罪行。

三道门，逐道睇

《业主与租客(综合)条例》（第7章）有三处把房委会嘅租赁剔走，而三处嘅写法唔同：

一个由公屋租户批出嘅分租租赁，唔系从房委会取得而持有——佢系从租户取得而持有嘅。 所以按字面，第IV部系明文封咗，第IVA部同第V部冇明文封。

呢个系一个关于条文用字嘅观察，唔等于第IVA部或者第V部一定保障到你。 下面会见到两边各有自己嘅闸。

第IV部门后面剩返啲乜

第IV部嘅保障租住权机制，2004年已经被《2004年业主与租客(综合)(修订)条例》大幅废除：第117至119K条同第119M至119Q条均已由2004年第16号条例第3条废除。

但第119V条唔喺被废除嗰批入面。 佢系一条刑事侵扰罪行：

第(2)款另设一条关于打扰安宁或截停服务嘅罪行，罚则相同；第(3)款畀被控人一项「有合理理由」嘅免责辩护；第(4)(a)款容许定罪法院命令犯人「向有关租客或分租客支付法院认为适当的款项，作为对该租客或分租客因构成该罪行的行为而蒙受的损害、损失或不便的赔偿金」；第(5)款订明「处所 (premises)包括处所的部分」——即系及得到一间分租房。

所以嗰个写法上嘅分别，系有内容嘅：第116(2)(bc)条明文封住嘅嗰个部，正正就系载有呢条侵扰罪行嘅部；而呢条罪行，就系整条《业主与租客(综合)条例》入面明文写住保障分租客嘅其中一条。

要讲准确，唔可以讲到太尽。 第7章有唔少条文提及分租客，所以一句〈全条例只有一条写畀分租客〉系错嘅讲法。准确嘅讲法系：提及分租客最多嘅第I及II部，两个部都已经喺1998年12月31日午夜12时期满失效；第IVA部嗰条侵扰罪行只点名租客；而现行有效、明文点名分租客嘅侵扰罪行（第119V条），就坐喺被明文封住嗰个部入面。

第IVA部：佢有自己一道闸，而嗰道闸系「分间单位」

第120AAZO(1)条：「如任何人非法剥夺分间单位规管租赁的租客对该分间单位的占用，该人即属犯罪。」佢净系写租客，冇写分租客。 而第IVA部本身嘅适用范围条文第120AAB(1)条要求该租赁「(c)其标的处所属分间单位」——即系话，除非个公屋单位被㓥过，否则第IVA部根本去唔到。 （分间单位嗰套制度系另一个题目，本站另有专文。）

第V部：豁除条文本身系一项可以改嘅行政命令

呢一点好少人讲，但好重要：把房委会租赁剔出第V部嘅，唔系《业主与租客(综合)条例》本身，系第7A章——一项附属法例。 而佢嘅授权条文系第7章第123(2)条：

所以整个公屋一边喺第7章嘅位置，系建基于一项行政长官会同行政会议「有绝对酌情决定权」作出嘅命令之上。

而第V部自己嘅适用范围条文，系全条例最阔嘅一条：

而第121(2)(h)款自己嘅公营豁除，只写「从政府取得而持有的租赁」——系政府，唔系房委会。

第V部而家剩返啲乜？ 佢自己嘅终止通知机制（第122、124、127条）同样喺2004年被废除。剩返嘅有：第126条（如无明订交租契诺，隐含交租契诺及「在该日期的15天内未交租即可没收租赁权的条件」）、第127A条——审裁处应「业主、租客或分租客」嘅申请，可「受理及裁定业主与租客、租客与分租客，或各者之间因本部而引起的争议或歧见，包括与处所的应缴租金或管有权有关的争议」——以及第127B条：

所以就算行到呢一步，佢都封住咗顶：分租客嘅租住权保障，唔会大过主租客嘅。而喺公屋，主租客嗰份租契可以根据第19(1)(aa)条无须通知就终止。

要留意

以上全部系关于四条条文嘅字面，唔等于第IVA部或第V部一定保障到某人。 「取得而持有」（held from）呢个用语喺第116(2)(bc)条、附表6第2(d)段或者第7A章第2条入面、喺呢个处境下点解释，未有定论。

边个审？——土地审裁处，而上诉要先攞许可

上面第七节嗰宗案件由土地审裁处打起，而唔系由法院打起，唔系巧合——系《土地审裁处条例》（第17章）自己咁写。

第8(6)条：「审裁处具有司法管辖权，可根据《业主与租客(综合)条例》(第7章)或在其他情况下，作出收回任何处所的管有的命令或强迫租客离开该处所的命令。」

「或在其他情况下」呢五个字，就系点解一个租赁唔受第7章任何一部保障嘅业主，都仍然可以去土地审裁处收楼。

第8(8)条列出审裁处可以一并作出嘅命令：缴付租金及中间收益（包括中期付款）；「缴付根据租赁或分租租赁到期应缴的任何其他款项的命令」；「处置租客或分租租客遗留在有关处所的任何财物的命令」；「就违反租赁或分租租赁的条件缴付损害赔偿的命令」；以及第120AAZK条所指嘅赔偿。

第8(9)条：「在行使其司法管辖权时，审裁处在授予衡平法或普通法的补救及济助方面所具有的司法管辖权，与原讼法庭所具有者相同。」

上诉嗰边有两道闸。 第11(2)条：任何一方「均可以审裁处的判决、命令或决定在法律论点上有错误为理由」向上诉法庭提出上诉——即系净系法律论点，唔系事实。 而第11AA(1)条：「除非审裁处或上诉法庭已批予上诉许可，否则任何人不得根据第11(2)条提出上诉」；第11AA(6)条再订明，除非信纳「有关上诉有合理机会得直」或者「有其他有利于秉行公正的理由，因而该上诉应进行聆讯」，否则不得批予许可。

上面第七节嗰宗案，就系行呢条路上去嘅——而上诉人同答辩人两边都冇律师代表。

法援：唔止一道闸，系两道；而好多人净系听过第一道

大家讲嘅系银码嗰一道；另一道系第10(3)条，即案情理据嗰一道。 ⚠ 一条条文存在，唔等于佢经常系决定性嗰一条。

第一道闸——财务资源。 《法律援助条例》（第91章）第5(1)条：「除本条例另有规定外，财务资源不超过$452,320的人，均可按照本条例规定获得本条所适用的法律援助，以进行附表2第1部所述的民事法律程序，但该附表第2部所述的法律程序则不包括在内。」呢个数字最近一次系由2026年第29号法律公告修订——即系话，佢可以由法律公告再作修订。（部分网上资料仍然写住旧数字$449,620；现行数字系$452,320。）

第二道闸——第10(3)条。

（后面仲有(d)至(g)四项，包括申请后连续六个月不在香港、不遵从署长根据第9(b)或(c)条作出嘅规定等等。）

换言之：过咗银码嗰关，你仲要显示自己有合理理由；而署长仲有七项酌情拒绝嘅理由，其中一项系「鉴于法律程序简易，通常无须聘用律师处理」。 社区法网同法律援助署嘅页面都印咗银码嗰道闸，两者都冇印呢一道。

同一个测试仲有第三份工。第5AA条：署长「在顾及第10(3)条列明的事宜后」，如信纳某人喺一项以《香港人权法案条例》或《公民权利和政治权利国际公约》为争论点嘅法律程序中会获发法援证书，可以免除第5(1)条嘅财务资源上限。

第三件事——边个法庭喺个表入面。 附表2第1部第1项系「在以下法院进行的民事法律程序」，跟住开列四个法院：「终审法院」、「上诉法庭」、「原讼法庭」、「区域法院」。而第4项系土地审裁处喺成份附表入面唯一嘅位置：「根据《业主与租客(综合)条例》(第7章)第II部由土地审裁处审理的法律程序。」

而第7章第74B(1)条写住：「除第(3)、(4)及(5)款另有规定外，本部须在1998年12月31日午夜12时期满失效。」 第74B(2)条容许立法会「藉决议修订第(1)款，以决议所指明的日期代替第(1)款所指明的日期」（第48(1)、(2)条就第I部有同样安排）。

一句讲晒，而呢句系本节最实用嗰句：喺土地审裁处打第一审，附表2指住嘅系一个1998年已经期满失效嘅部；但上到上诉法庭，就系第1(b)项，按字面系喺个表入面嘅。 上面第七节嗰宗案件正正就系呢个形状：土地审裁处输，上诉法庭赢。

界线：以上确立嘅系附表2写咗啲乜，同埋佢点名嗰个部已经期满失效。佢冇确立〈一个资助房屋占用人任何官司都攞唔到法援〉。

点解条文会系咁：2025年嗰次修订，系房委会自己写嘅

呢一节解释机制，唔系讲故事。三个日期、一个抄过嚟嘅罚则、一个因为时效唔够用而被拉长三倍嘅期限。

三个日期，摆埋一齐睇

• 2025年1月13日——房委会资助房屋小组委员会文件 SHC 2/2025 发出日期。呢份文件已经载有成套设计：第6段以第27A条（非法让与）作蓝本，建议针对租户、分租客、持牌人、再获授许可人及其他犯下或协助严重滥用租约嘅人订立新罪行，理由系严重滥用租约同资助出售单位嘅非法让与〈性质相同〉，两者都系为个人利益滥用公营房屋资源；第7段建议罚则订为罚款50万元及监禁1年，同第27A条看齐，并指明呢个系最高刑罚，法院保留就个别案件订定适当刑罚嘅酌情权；第8段则交代要求出示身分证明嘅权力系点解需要。
• 2025年1月20日——申诉专员主动调查报告 DI/468 完成日期。
• 2025年1月22日——同一份报告公布日期。

设计文件比报告完成早七日，比报告公布早九日。

佢唔证明两者无关——申诉专员嘅调查喺完成日期之前已经进行咗好耐，而该项调查嘅开始日期并未公布。但佢意味住〈申诉专员报告促成咗条例草案〉呢个讲法喺已公布纪录入面揾唔到支持。 而且：嗰份18页嘅法案委员会报告，由头到尾冇提过申诉专员，亦冇提过审计署。

所以可以讲嘅系：房委会提出咗、申诉专员喺同一个半月内就同一个问题发表报告、而立法纪录两者都冇引用。 唔可以讲嘅系：报告造就咗条例。

罚则系抄嚟嘅，唔系计出嚟嘅

50万元同一年，唔系按公屋滥用嘅损害计出嚟嘅数字，系按一条早就存在嘅居屋罪行对齐出嚟嘅。 SHC 2/2025 自己就系咁写，法案委员会报告亦重复咗呢个理由：当局自己把居屋嗰边当成公屋嗰边嘅蓝本。

时效点解由两年变六年

因为旧嗰个时效实际上喺阻住检控，而审计署量过。 审计署第61号报告书第4.58段记载：2011年及2012年分别有28宗（2%）及12宗（2%）档案送抵检控组时，时效已经届满；另有61宗（5%）及57宗（10%）送抵时距离时效届满不足两个月。申诉专员亦把过去七年房委会就滥用公屋个案嘅检控率量度为介乎1.7%至4.2%，并认为阻吓力不足。

2025年嘅修订就系喺呢个背景之下，把第26(1)(aa)及(c)及(2)、27(c)、27A同28A(1)及(3)条搬出一般嘅〈两年／六个月〉规则，放入〈六年／一年〉规则，同时废除旧嘅第29A(2)款。 对读者嘅实际意义好直接：2026年3月起产生嘅风险，由行为当日起计最长跟足六年。

之前系点？两把独立嘅声音讲同一件事

• 申诉专员 DI/468 第6.12段（2025年1月）：就与住用情况有关的严重滥用个案，例如分租及转租，房委会只获赋权终止租约，而不能检控租户。
• 立法会法案委员会报告第4段（2025年6月）：在现行条例下，即使公屋租户严重滥用租约，房委会亦只有权终止租约而无权检控租户，因此阻吓力极微。

两者都系第28A条生效之前嘅陈述，而两者一致：喺2026年3月31日之前，非法出租公屋单位对租户并冇刑事后果，对住喺入面嗰个人更加冇。

执法嘅规模

• 政府2026年5月20日嘅立法会答复：现届政府上任至2026年3月底，房委会因滥用租约及违反租约或房屋政策成功收回超过10,000个公屋单位。对比房委会2023年文件所述嘅超过800,000户公屋住户，即系约三年九个月内收回约1.25%嘅存量。
• 申诉专员 DI/468 表19（历年2018至2024）：七年间滥用个案总数50,976宗，检控1,401宗，即2.75%；定罪1,094宗。大家成日引嘅〈1.7%至4.2%〉，唔系一个围绕平均值嘅波幅，而系第一年（2018年，1.7%）同最后一年（2024年，4.2%）之间嘅跨度。
• 2024年系一个断点，而佢两边都跳： 滥用个案由2023年嘅7,084宗升至12,407宗（+75%），检控由164宗升至518宗（+216%）。而2024年系罪行生效之前嗰一年。

两条要跟住嘅界线。 第一，表19嘅检控率系整个「滥用公屋」类别嘅检控率，而该份报告嘅讨论主要系关于虚假申报——佢唔系分租嘅检控率。 第二，第28A条至今冇任何已公布嘅执法纪录。 呢句唔等于〈至今冇人被检控〉——条文2026年3月31日先生效，而最近公布嘅一组执法数字（2026年5月20日）所讲嘅系迁出通知书，唔系新条文下嘅检控。

英国点做：同一条普通法原则，两种立法选择

英国同香港，喺〈单纯违反租约条款〉呢一点上面讲嘅嘢一模一样。分别喺于，香港嗰边唔系单纯违反租约条款。

同一个起点。 英国社区及地方政府部与特许房屋学会2009年11月发出、供社会房屋业主使用嘅良好作业指引第5.12段讲明：一份违反「不得转让或分租」租约条款而设立嘅分租租赁，并不妨碍它成为租户与分租客之间有法律约束力嘅协议；不过，佢可能令租户因违反协议而被收回单位，亦可能令分租客喺该等法律程序过程中被逐出物业。（英文原文喺下面英文部分引录。）

呢句就系《梁伟志》第18段引《Parker v Jones》嗰句。 而香港上诉法庭跟住讲嘅系：本案唔止系违反契诺——出租行为本身违反咗购买居屋嘅条款、契诺同条例，亦属违法。所以两地嘅对比唔系〈英国话A、香港冇讲〉，而系〈两地对一条纯粹嘅契诺讲同一句话，而香港嗰条唔系一条纯粹嘅契诺〉。

同一个部门，两种姿态，相隔四年。 2009年嗰份指引喺〈支援非法分租的受害者〉呢个标题下，指示视察人员留意分租客可能唔知道自己嘅占用不获授权，因而需要就日后住屋选择同权利提供支援及住屋意见；同一节亦提醒，未经授权嘅分租客面对被租户非法迫迁嘅实际风险，而第4.25段要求业主就住屋需要评估、无家可归者意见及转介独立法律意见作出安排。四年之后，同一个部门就《2013年防止社会房屋诈骗法令》所作嘅影响评估第50及72段就话：驱逐该等占用人〈不应构成很大障碍〉，因为以市值租金租住社会房屋嘅分租客应可轻易另觅私人市场租盘。

最后一项，而佢令上面第六节嗰个文本观察企得稳。 《2013年防止社会房屋诈骗法令》第5(3)(a)条嘅民事版本，把「分租」同「放弃管有」并列——同香港《房屋条例》附表第1段一模一样嘅一对。即系话，把呢两件事当成两件事，喺母法司法管辖区都系起草者嘅习惯，唔系香港独有嘅一个文字巧合。

一项要讲嘅界线：2009年嗰份指引第5.4段话当时未经同意嘅分租〈并非违法，因为未经事先同意而分租不是刑事罪行〉——呢句已经被2013年嗰条法令取代咗。 该指引喺呢度只关乎合约效力嗰一点。