香港住宅租约：主要条款

简介

在香港，住宅租约（residential tenancy agreement / lease）是业主与租客之间最直接的法律关系文件。一份妥善起草的租约，在正常租期内及出现争议时，都是双方各自权利的最主要依据。香港租务法律的主要来源为普通法的租务原则、《物业转易及财产条例》、及《业主与租客（综合）条例》（Landlord and Tenant (Consolidation) Ordinance，下称「LTCO」）。

对于绝大部分一般住宅单位而言，香港的租约以合约自由为原则——业主及租客可协商订立条款，法例仅就较少数事项作强制规定。但㓥房（subdivided units, SDU）例外——自 2022 年起，LTCO 第 IVA 部就㓥房设立了具体的法定租务规管；2026 年 3 月 1 日生效的《基本住宅单位条例》（Basic Housing Units Ordinance，「BHUO」）更就㓥房的物理标准及登记制度作全新规管。

本文以一般性方式介绍：租约的主要条款、业主及租客的一般权利与义务、㓥房的特殊规管，以及签租约前值得注意的技术性细节。

租约的主要条款

一、当事人资料

租约首先列明业主及租客的法律身分。对租客而言，若业主并非单位的登记业主（例如业主将单位交由中介或另一人出租），应索取业权代理人的书面授权。若单位有多于一位登记业主（例如夫妻联名），一般要求全部业主签名，否则合约的有效性可能受影响。

二、物业描述

包括地址、单位大小（实用面积 / 建筑面积）、配置（有否家私、电器、窗帘、冷气机等）。物业描述不准确可令日后争议复杂——例如业主交楼时发现原本述明的家私不齐备，租客会有合理投诉。物业状况清单（inventory list）附于租约是香港市场的良好做法。

三、租期（Tenancy Term）

香港一般住宅租约的典型租期为一年定期租约（fixed-term tenancy）或两年定期租约（通常包含一年死约及一年生约）。各种结构各有惯例：

• 一年死约： 指双方在该年度内均不能单方面终止合约。若一方违反，有合约责任。
• 一年生约： 指在该年度内，双方其中一方（一般由合约明订，常为双方均可）可经书面通知终止，通知期通常为 1 至 2 个月。
• 一年的选择续约权： 即租客可选择在 1 年后以相同或调整后的条款续租。

租期结构可影响合约的印花税税率（详见 stamp-duty-tenancy-hong-kong），亦影响租客实际的居住稳定性。签租约前务必弄清哪一段属于死约、哪一段属于生约、通知期多长。

四、租金

• 每月租金（monthly rent）——以港币计，通常每月第一日支付。
• 租金调整机制（如有）： 合约可规定多年合约下每年租金加幅（例如每年加 3%）。
• 免租期（rent-free period，俗称「赠送月」）：部分合约在初期提供 1 至 2 个月免租，作为搬入准备期。免租期亦影响印花税计算。
• 租金支付方式： 支票、银行自动转帐、电子支付等。

五、按金（Rental Deposit）

香港市场惯例为两个月租金作按金。这是惯例而非法律规定——较长租期或商用单位可能要求三个月按金。按金的处理：

• 业主在租期内保管按金，作为租客履行合约的保证。
• 租客若未按时交租、物业被损坏、公共设施费用拖欠等，业主可扣除相应款项。
• 合约结束时，业主须退还剩余按金——扣除合理费用后。退还时限、核算方法应在合约注明。

按金并非「押金」用作最后两个月租金——租客不能迳自以按金顶替最后两个月租金，除非业主同意。此误解在香港租务纠纷中颇常见。

六、管理费及杂费

• 管理费（management fee）：大部分私人屋苑及住宅大厦每月向业主征收管理费。业主与租客可协议由哪一方负担。市场惯例多为业主负担管理费（因属于物业拥有成本），但部分租约订明由租客负担。
• 差饷及地租（rates and government rent）：一般由业主负担，但部分合约转嫁给租客。
• 公用事业费（电、煤、水、网络）：一般由租客直接向公用事业公司支付。

七、维修及保养责任

• 业主通常负责单位结构性维修，以及固定装置（例如水管、电线、窗户、热水炉、冷气主机）的重大维修。
• 租客通常负责日常维护（例如更换灯泡、疏通排水口、修理轻微破损）及保持单位整洁。
• 租约条款优先： 若合约就维修责任另有分配，合约条款胜于惯例。

八、禁止事项及限制

合约通常列明租客不得：

• 将单位分租（sub-let）或转让租权（assign）予第三者——除非业主书面同意。
• 改装、改建单位——轻微改动通常容许，结构性改动须业主同意。
• 用作非住宅用途（如商业、经营家居业务）——违反此条款业主可即时终止合约。
• 饲养宠物（视合约条款）——有些合约允许，有些禁止，有些需业主同意。
• 违反大厦公契（Deed of Mutual Covenant）的其他规定。

九、提早终止条款（Early Termination）

除了「生约」期内的法定通知权外，某些合约设有特殊提早终止条款——例如租客迁离香港（「外派条款」/ diplomat clause）、遭公司调职、因严重疾病须更换住宅等。条款通常要求提前书面通知并保留部分按金。

十、诉讼管辖

租务纠纷在香港一般由土地审裁处（Lands Tribunal）处理。对于㓥房租务纠纷，土地审裁处亦是主要法定机构。部分合约可能规定以仲裁解决争议，但此并非惯例。

㓥房的特殊规管

㓥房（Subdivided Units / SDU）是香港特定的住宅形式，涉及将一个原本的住宅单位分隔为多个细小的独立居住空间。由于㓥房租客属弱势群体，政府就㓥房设立了特殊规管——远较一般住宅租约严格。

第一层规管：LTCO 第 IVA 部（2022 年 1 月 22 日生效）

对于 2022 年 1 月 22 日或之后订立、符合「规管租约」（regulated tenancy）定义的㓥房租约：

• 为期 2 年的规管租约——业主在该 2 年期内不能单方面终止。
• 租客有权获续租 2 年（第二期规管租约）——合共 4 年的保障租期。
• 首个 2 年租期内不得加租。
• 续租时的加幅 受全港私人住宅租金指数限制，并封顶 10%。
• 业主须于租期开始后 60 日内向差饷物业估价署（RVD）提交租赁通知书（Form AR2）。
• 业主不得要求非合约条款所订的额外款项（例如超额按金、非公用事业的杂费）。

违反多项条文，业主会构成刑事罪行。

第二层规管：BHUO（2026 年 3 月 1 日生效）

《基本住宅单位条例》（BHUO）对㓥房的物理标准设立新规管，是 2026 年 3 月 1 日生效的最新法例。BHUO 的基本思路为：㓥房必须达到基本住宅单位（Basic Housing Unit, BHU）标准才可合法出租。

BHU 的最低标准： 面积、楼底高度、消防安全、结构安全、独立厕所、供水、采光及通风、独立水电表。

过渡安排：

• 2026 年 3 月 1 日至 2027 年 2 月 28 日： 现有㓥房 12 个月登记期。业主就 2025 年 7 月 4 日至 10 月 3 日期间有有效租约的㓥房，可向房屋局申请登记。
• 2027 年 3 月 1 日至 2030 年 2 月 28 日： 获登记㓥房的 36 个月宽限期，业主可进行改建以达至 BHU 标准并申请认证。
• 2027 年 3 月 1 日起： 违法出租（即未获登记亦未获 BHU 认证而出租）构成刑事罪行。

租客保障： 若单位在 BHUO 下被认定违法出租，租客可向业主追讨补偿，金额为3 个月租金或剩余租期总租金（两者以较低者为准）。

2026 年为 BHUO 的「登记为先，执法在后」过渡期。但就租客而言，此项新法例在选择租住㓥房时已有实质意义——入住一个属于未登记、未认证、面积不足的单位，意味着在 2027 年 3 月后可能需要迁出。

一般住宅 vs 㓥房

| 事项 | 一般住宅租约 | 㓥房租约 |

|---|---|---|

| 租期 | 双方协议 | 法定 2+2 年（合共 4 年） |

| 加租 | 合约自由 | 首 2 年不得加，续租加幅封顶 10% |

| 提早终止 | 合约条款为准 | 业主不得单方面终止（有限例外） |

| 物理标准 | 基本建筑及消防法规 | BHU 最低标准（自 2026 年起） |

| 登记要求 | 无 | 业主须向 RVD 提交 Form AR2；就 BHUO 向房屋局登记 |

| 主要规管法例 | LTCO 一般条款；普通法 | LTCO Part IVA + BHUO |

签租约前应注意事项

• 核实业主身分： 要求业主出示身分证及单位的最近一份业权查册（Land Registry 查册）。确认业主是登记业主；若联名业主，则须全部签约。
• 检查物业状况： 上手记录状况，最好拍照/录影，附于合约作为物业状况清单。交楼时亦可相同方式核对。
• 了解大厦公契限制： 例如是否禁止饲养宠物、是否限制短期出租（通常禁止 28 日以下短租）、是否禁止经营家居业务。
• 印花税： 见 stamp-duty-tenancy-hong-kong。业主及租客共同承担支付责任；合约应明确订明分担比例（市场惯例为 50/50）。印花税须于签约后 30 日内缴交。
• 合约语言： 中英双语合约在香港普遍，有冲突时以哪个版本为准须于合约注明。单一语言合约亦有效，视乎双方语文能力。
• 就㓥房： 务必要求业主出示 LTCO 下的租赁通知书（Form AR2）及 BHUO 登记/认证文件（若适用）。