簡樸房條例：登記死線、寬限期、租客業主各自要知啲乜

好多人問

好多租劏房嘅人都遇過呢個處境：業主話「新例嚟緊，可能要裝修，你執定嘢」。你上網睇，有人話業主唔登記就犯法，有人話租客會被逼遷。到底個時間表係點？邊個要做啲乜？

成個制度一張時間表

邊啲單位登記到？官方登記頁講明：單位須位於私人住宅樓宇或綜合用途樓宇嘅住宅部分，並且喺2025年7月4日至10月3日期間有至少一份有效嘅劏房住宅租賃（須提交經差餉物業估價署蓋印嘅租賃通知書（AR2表格）及／或租約副本）。

費用：登記免費，但認證要錢

呢一點好多報道講錯，要分清楚：

• 登記期及寬限期均可延長。 第9(4)條訂明：「局長可藉憲報公告，將寬限期延長。」第9(5)條限定該公告「只可在該項公告所求延長的寬限期的最後6個月開始之前刊登」。第10(2)條就寬限期登記申請期另有相應的延長權力。由於第30條界定倒數期為「寬限期的最後6個月」，寬限期一經延長，2029年9月1日亦會相應順延。
• 寬限期登記：在法定期間內免費。 第10(1)(c)條訂明申請須附「訂明費用」，而附表2第1項訂明：於2026年3月1日至2027年2月28日期間提出的申請為$0；如登記申請期已根據第9(4)條延長而申請於2027年3月1日或之後提出，則為每個樓宇單位$745。（附表2第1項(b)本身的措辭是「如寬限期(登記)申請期根據第9(4)條獲延長，而該項申請是在2027年3月1日或之後提出」——即該筆費用在附表中的觸發條件寫的是第9(4)條，而延長申請期的權力在第10(2)條。本文照錄附表原文。）
• 簡樸房認證：每個分間單位 HK$3,000；認證續期每個單位 HK$2,400。
• 以上費用、下文的豁免處所清單同最低標準，全部寫在附表，而附表可以改。 第91(1)條訂明：「局長可藉憲報公告，修訂任何附表。」費用表是附表2、豁除處所是附表4第2部、居住環境最低標準是附表1；附表1及附表2的引註本身就是「第2及91條」。所以三者都可以藉憲報公告修訂，不是固定不變的。

政府設有「早鳥」減免：喺制度推行首三年（2026年3月1日至2029年2月28日）內申請認證，可按下表獲豁免或減免認證費——愈早完成寬限期登記，免費期愈長。（下表較闊，可左右滑動查看完整表格）

認證有效期為5年，可申請續期。第16(2)條訂明：「除第26條另有規定外，根據第(1)款給予的認證，自其認證日起計的60個月期間內有效，但如該項認證已根據第(3)款續期或已根據第25(1)條取消，則屬例外。」——即60個月，而且第16(4)條就已續期的認證作同樣訂明。續期申請嘅時限出自第21(1)(d)條：申請須「不早於所求續期的簡樸房認證失效當日(屆滿日)之前的6個月提出，亦不遲於該日之前的3個月提出。」（即屆滿前3至6個月呢個窗口）；第21(3)條另設寬免：「如有任何簡樸房(續期)申請在屆滿日之前的3個月內提出，而局長認為有良好理由，第(1)(d)款不應適用於該項申請，則該款不適用於該項申請。」

認證唔係一定企到滿5年。 第25(1)條訂明「局長可藉書面通知(取消認證通知書)，取消某項簡樸房認證，使該項認證在某日(取消認證日)失效」，第(1)款列出的理由包括：(a)「局長信納有關簡樸房不再符合居住環境最低標準」；(d) 獲授權人員為決定是否取消該項認證，要求根據第38(2)條進入及視察有關簡樸房的主樓宇單位，但遭拒絕；(e)「根據第40(1)條就有關簡樸房發出的糾正通知書，未獲遵從」。第25(3)條並容許局長藉同一份取消認證通知書，指示終止仍然存在的住宅租賃。

業主要知：唔登記會點？

罪行條文係《簡樸房條例》（第658章）第8條，而佢有三點同坊間講法唔同。

第一，第8條仲未實施。 第1(2)條訂明本條例自2026年3月1日起實施，但「除第(3)款另有規定外」；第1(3)條訂明：「第2部自2027年3月1日起實施」——第8條就係第2部唯一一條。條例文本本身亦標明第8條「尚未實施」。而且第1(4)條明文賦予押後的權力：「房屋局局長可藉憲報公告，將第(3)款所指明的日期延後。」即係話，2027年3月1日呢個日期，局長有法定權力押後。

第二，罪行要「2個或多於2個」分間單位，唔係一個。 第8(1)條：「如在某樓宇單位內，有2個或多於2個分間單位根據獨立的住宅租賃租出，而當時 ——(a) 該樓宇單位沒有有效的寬限期登記；及 (b) 該等分間單位當中的任何一間（非認證分間單位）沒有有效的簡樸房認證，則每名第(2)款指明的人，均屬犯罪。」單獨出租一個分間單位，唔落入第8(1)條。

第三，負刑責嘅唔止直接出租嘅人。 第8(2)條列明三類人：出租該非認證分間單位嘅人、將整個主樓宇單位以上級租賃出租嘅人，以及「雖不是(a)或(b)段所述的人，但是不時有權因着(a)或(b)段所描述的單位出租而收取租金的人」。

罰則（第8(3)條）：

• 第8(3)(a)條：「一經循簡易程序定罪——可處第6級罰款及監禁2年，如屬持續的罪行，則可就該罪行持續期間的每一日，另處罰款$20,000；或」
• 第8(3)(b)條：「一經循公訴程序定罪——可處罰款$300,000及監禁3年，如屬持續的罪行，則可就該罪行持續期間的每一日，另處罰款$20,000。」

第6級罰款嘅款額寫在《刑事訴訟程序條例》（第221章）附表8：第6級為 $100,000。

免責辯護（第8(4)條）：被控人如確立自己「不知道亦沒有理由懷疑」該單位是在構成罪行的情況下租出、或即使作出合理努力亦不能避免、或該租賃原本並非用作居住用途，而他（i）不知道亦沒有理由懷疑該單位用作居住用途，或（ii）即使作出合理努力亦不能避免該單位被用作居住用途，即屬免責辯護。第8(6)條訂明，只要「有足夠證據，就該事宜帶出爭論點」而控方沒有提出相反證明至排除合理疑點，即視為已確立。

另一條獨立罪行：倒數期內出租。 第35(1)條另訂明，任何人「將登記樓宇單位內的某分間單位」根據住宅租賃出租，而租期「是在倒數期內開始的」，且租期開始時該單位並無有效簡樸房認證，即屬犯罪。留意(a)項的「登記樓宇單位」要件——第35條不適用於未登記的樓宇單位。第35(2)條的罰則與第8(3)條相同；第35(3)條設有其本身的免責辯護，第35(4)條則是與第8(6)條對應的舉證條文。

另外，第41(1)條訂明，如果房屋局局長信納某分間單位是在構成第8(1)或35(1)條所訂罪行的情況下租出，可以藉終止通知書指示終止有關住宅租賃。租客在這裏一般有30日：第41(4)條訂明「除非局長信納，有關分間單位、其主樓宇單位或其主建築物的公用部分內，有對生命或財產構成迫切危險或風險的情況，否則終止日，不得在緊接終止通知書的日期之後起計的30日期間內。」——但局長如信納有迫切危險或風險，這30日並不適用。第41(5)條訂明：「如某項租賃根據第(1)款被指示終止，則該項租賃中的租客可按照第7部，以追討民事債項的方式，向有關分間單位的營運人追討該項租賃被終止一事上的賠償。」

條例並不適用於附表4第2部指明的處所。 第6條訂明：「本條例不適用於附表4第2部所指明的處所。」該部涵蓋的處所包括床位寓所（第447章）、房委會及房協出租的單位、未繳補價的資助出售單位、過渡性房屋、簡約公屋、非牟利機構出租的樓宇單位（第6項原文：「由旨在提供社會服務並以非牟利性質營辦的非牟利機構出租的樓宇單位」——是「非牟利機構」這個法定類別，不是泛稱的非政府機構）、市建局收購的單位、酒店及旅館、安老或殘疾人士院舍、幼兒中心、戒毒或治療中心、學校及大專院校宿舍，以及員工宿舍——第14項要求同時符合兩個條件：處所用作由僱主向其僱員及其家人提供睡眠住宿，並且該處所的擁有人須為該僱主；如宿舍並非由僱主本人擁有，則不符合此項。清單並以第15項的概括條文收結：「任何其他類似第8、9、10、11、12、13或14項所指明的處所的處所」——所以第8至14項以外、性質類似的處所同樣不受規管。住在該等處所的人，不受本制度規管，亦不享有本文所述的相關保障。

租客要知：保障仲在，但有一個關鍵例外

簡樸房制度係疊加喺現有租管制度（《業主與租客（綜合）條例》（第7章）第IVA部）之上，唔係取代。

• 受規管租賃嘅租客有「2+2」共4年租住權保障（第7章第120AAO(1)條：分間單位租賃的規管周期，「須由該分間單位的連續2項規管租賃所組成，而每項規管租賃的租期為2年」）。

但「業主唔可以終止」呢句話要收窄。 第120AAZI(1)條的確訂明，分間單位規管租賃的業主「不得在租期屆滿前終止該租賃，即使該租賃中有任何規定看來是容許如此終止該租賃亦然」。但第120AAZI(2)條緊接訂明例外：業主可按第120AAZ(7)條或附表7第2部第4(3)條藉給予通知終止，亦可「按照附表7第4部(該部已根據第120AAZF條隱含地納入有關租賃內)，強制執行重收權或沒收租賃權」。附表7第4部第12(1)(a)條訂明，租客如「違反本附表第7條及沒有在到期日後的15日內，繳付租金(但如租客根據第120AAZ(3)(a)條或本附表第4(1)條正將租金扣起，暫不繳付，則屬例外)」，業主可重收處所；第12(2)條訂明「當業主根據第(1)款重收處所時，處所的租賃即時終止」。即係話：欠租超過15日可以令租賃被終止——但第12(1)(a)條自己括住咗兩個例外。 如果租客係根據第120AAZ(3)(a)條（業主冇按書面要求送達租賃協議，租客可「將租金扣起，暫不繳付，直至業主按照該款送達租賃協議為止」）或者附表7第2部第4(1)條（業主冇交回加蓋印花的租賃協議對應本）而正當地扣起租金，第12(1)(a)條就唔適用，業主唔可以憑欠租重收該筆租金。

但扣起租金唔係一面永久嘅盾牌——佢附帶一條15日嘅補繳期。 第120AAZ(5)條訂明，業主最終送達租賃協議之後，「則租客須在獲送達該租賃協議後的15日內，作出第(6)款指明的事情。」而第(6)款指明嘅事情，除咗簽署交回協議，仲包括「(如適用的話)免息向業主繳回根據第(3)(a)款被扣起而暫不繳付的租金。」第120AAZ(7)條接住訂明：「如租客沒有遵從第(5)款的規定，則業主可藉給予租客不少於15日的事先書面通知，終止有關租賃。」附表7第2部第4(2)及(3)條係一模一樣嘅機制：「如業主最終交回加蓋印花的租賃協議對應本予租客，租客須於收到該對應本後的15日內，免息向業主繳回根據第(1)款被扣起而暫不繳付的租金。」以及「如租客沒有遵從第(2)款的規定，則業主可藉給予租客不少於15日的事先書面通知，終止有關租賃。」而第120AAZI(2)(a)條正正保留咗呢兩條藉通知終止嘅途徑。即係話：扣租可以擋住當時嘅欠租重收，但業主一交返文件，租客有15日要簽妥、交回同補繳，過咗期業主可以藉不少於15日嘅書面通知終止租賃。

而且欠租唔止第12(1)(a)條一條路。 附表7第4部第12(1)(b)條另訂明，租客如「違反本附表第8、9、10或11條。」業主一樣可以重收處所——即第8條（未經同意作結構上的改動）、第9條（不道德或非法用途）、第10條（煩擾、不便或騷擾）及第11條（轉讓或分租）。當中第10(2)條寫明：「就第(1)款而言，如租客經常在租金到期繳付時不予繳付，則租客可視為對業主造成不必要的不便。」——經常拖欠租金，可以循第10條再經第12(1)(b)條成為重收理由，而呢條路唔受第12(1)(a)條嘅15日期限規限，亦唔受該條括住嘅扣租例外保護。

更重要嘅係，第120AAZI(4)條唔係單純交互提述，佢係一項限制——而且有兩支，唔止一支。 第(4)款嘅開首是「儘管有《物業轉易及財產條例》(第219章)第58(14)條的規定」，然後分開處理兩類重收：(a)訂明「第(2)(b)款及附表7第4部第7及12(1)(a)及(2)條，在該條例第58(4)及(10)條的規限下，具有效力；及」而(b)訂明「第(2)(b)款及附表7第4部第8、9、10、11及12(1)(b)及(2)條，在該條例第58條(第58(14)條除外)的規限下，具有效力。」

呢個分工要睇清楚。第219章第58條是關於沒收租賃權的限制及寬免，但第58(10)條是一項保留條款，唔係一項寬免：「除第(4)款所述情況外，本條並不影響有關在租金不獲繳付情況下產生重收權或沒收租賃權權利或給予寬免的法律。」——除咗第(4)款（以分租人身分申索權益的人可向法院申請歸屬命令）之外，第58條本身並唔處理欠租重收，而是把欠租的寬免留返畀一般法律。所以租客並唔可以憑第58條本身，就欠租向法院申請寬免；能夠循第58(4)條攞到嘢的，只有分租人。反過來，欠租以外的沒收租賃權（即第(4)(b)款所列、經第8至11條及第12(1)(b)條而來的），受整條第58條規限，包括第58(1)條的事先通知要求同第58(2)條的法院寬免管轄權——保障比欠租那一支更強。

欠租寬免真正的出處，是《區域法院條例》（第336章）第69及69B條。 第69條處理出租人藉訴訟強制執行的情況，而該條本身以「在不抵觸第(1A)款的條文下」開首：第69(1A)條訂明，如在租契的租期內，本條的施行已曾令出租人不能針對承租人強制執行有關權利，則在該租期內本條不得再次施行而令該出租人不能針對該承租人行使該權利，除非法庭信納有好的因由應施行本條以使承租人得益——即係話，呢個濟助喺同一租期內原則上只可用一次，除非有好因由。第69(2)條訂明租客在令狀送達認收限期內把全部欠租及訟費繳存法院，訴訟即終止；第69(3)條訂明「如區域法院在審訊時信納出租人有權強制執行重收權或沒收租賃權，則區域法院須命令將該土地的管有在區域法院認為適合的限期(不得少於自命令的日期起計的7天)屆滿時交給出租人」——即管有令的作出，以區域法院在審訊時信納出租人有權強制執行重收權或沒收租賃權為前提。第69B條處理不經訴訟、直接重收的情況——即附表7第4部第12條那一種：第69B(1)條把它限於「而該土地按照《差餉條例》(第116章)的條文所確定的應課差餉租值不超逾$320,000」的土地，第69B(2)條則訂明：「在自出租人重收的日期起計的6個月內，承租人可隨時向區域法院申請濟助，而區域法院可應任何該等申請，向承租人授予原訟法庭本可授予的濟助。」所以欠租被重收之後，租客係有一個6個月的申請期，而申請的對象是區域法院。 （第219章第58(14)條本身亦訂明第58條以不抵觸第7章及第336章者為有效，而第120AAZI(4)條的「儘管」開首正是為咗越過這一點。）

第120AAZI(3)條亦訂明：「如有關租賃訂有任何沒收租賃權的條件(附表7第4部所列者除外)，該等條件屬作廢及無效」——附表7第4部以外的沒收租賃權條件一律作廢及無效。

侵擾罪行的出處是第7章第120AAZO條。 第116(2)條訂明「本部不適用於以下租賃 ——(a) 第I、II或IVA部適用的租賃」——分間單位規管租賃屬第IVA部，所以第IV部的侵擾條文（第119V條）並不適用於這類租賃。適用的是第IVA部本身的第120AAZO條：

• 第120AAZO(1)條——「如任何人非法剝奪分間單位規管租賃的租客對該分間單位的佔用，該人即屬犯罪」；第(2)款訂明罰則，並且訂明呢條罪只可循公訴程序檢控——犯第(1)款罪行的人「一經循公訴程序被法院定罪」：首次定罪「可處罰款$500,000及監禁12個月」，第二次或其後「可處罰款$1,000,000及監禁3年」。
• 第120AAZO(3)條——「作出任何刻意打擾租客或其住户成員的安寧或舒適生活的作為」，或「經常截停或不提供為佔用該分間單位作住宅而合理所需的服務」，並且「知道或有合理因由相信，該行為相當可能致使該租客」放棄佔用或不行使權利，即屬犯罪；第(4)款罰則與第(2)款相同，開首同樣是「一經循公訴程序被法院定罪」——即第(3)款的罪行亦只可循公訴程序檢控，並無簡易程序的途徑。留意(b)項的知情要件——單有(a)項的作為並不足夠。
• 第120AAZO(5)條是免責辯護：「任何人如證明其有合理理由作出有關作為，或有合理理由截停或不提供有關服務，則該人不屬犯第(3)款所訂罪行。」
• 第120AAZO(6)條訂明，法院除刑罰外可命令被定罪的人向租客支付賠償，並可命令向政府繳納款項以供沒收。
• 第120AAZO(7)條訂明，「分間單位」包括分間單位的部分，「法院」指原訟法庭、區域法院或裁判官。

終止租賃的法定賠償，出處係第658章第45條。 第45(1)條訂明款額「須相等於下述兩者中的較少者」——(a)「在緊接該項租賃終止一事的生效日期之前，該租客根據該項租賃須繳付的每月租金的3倍」；或(b) 按公式 A = B × C 釐定的剩餘租金，其中 B 是假若租賃沒有被終止便須繳付的每月租金，C 是終止後至原有租期屆滿期間所涵蓋的月份數目。第45(2)條訂明，月份數目非整數時「須下捨至最接近的整數」。第46條訂明，普通法規則「或衡平法原則」下向該分間單位的營運人提出進一步申索的權利不受影響。

但有一個關鍵例外，出處係第658章第31條： 第31(1)條訂明三個條件須同時成立：(a)「某分間單位的、不屬獲豁免次期租賃的住宅租賃(原租賃)的租期，是在刊憲日之後、但在倒數期開始之前開始的」——第2條界定「刊憲日 (gazettal date)指本條例在憲報刊登當日」；(b) 緊接倒數期開始前，該主樓宇單位有有效的寬限期登記而該分間單位無有效簡樸房認證；及 (c)「若非因本款及第(3)款的施行，原租賃或該分間單位的、不屬獲豁免次期租賃的另一項住宅租賃(新租賃)，本會在倒數期開始時仍然存在」——留意(c)項唔止講原租賃：倒數期開始時仍然存在的「新租賃」同樣落入自動終止，第31(3)條亦寫明「原租賃或新租賃(視情況所需而定)在倒數期開始時，即予自動終止，使該項租賃在該時間就所有目的而言失效。」所以，把首期租期在刊憲日之前開始理解為一世安全，並唔準確：同一個單位如果之後另訂一份唔屬獲豁免次期租賃的住宅租賃，該份新租賃一樣會喺倒數期開始時終止。留意(a)項兩邊都有界線：租期要在刊憲日之後、而且在倒數期開始之前開始。兩項重要例外：第31(5)條訂明，如緊接倒數期開始前有簡樸房認證申請待決，則自動終止不適用；第31(6)條訂明，如申請已被拒絕而上訴期限未屆滿或上訴待決，同樣不適用。此外，除第31條的自動終止外，條例另設六條由局長或上訴委員會指示終止租賃的途徑，唔止兩條：第14(2)條（取消寬限期登記時一併指示：「如在取消登記通知書發出時，有關樓宇單位內的分間單位的住宅租賃(受影響租賃)仍然存在，則局長可藉該通知書，指示該項租賃在取消登記日終止，使該項租賃在該日就所有目的而言失效。」）、第24(2)條（拒絕簡樸房認證續期申請時：「如在有關簡樸房(續期)申請遭拒絕時，有關簡樸房的住宅租賃(受影響租賃)仍然存在，則局長除可拒絕該項申請外，亦可指示該項租賃在某日(終止日)終止，使該項租賃在該日就所有目的而言失效。」）、第25(3)條（取消簡樸房認證時：「如在取消認證通知書發出時，有關簡樸房的住宅租賃(受影響租賃)仍然存在，則局長可藉該通知書，指示該項租賃在取消認證日終止，使該項租賃在該日就所有目的而言失效。」）、第32(2)條（局長指示）、第33(2)條（上訴委員會指示），以及上文提過的第41(1)條（局長如信納某分間單位是在構成第8(1)或35(1)條所訂罪行的情況下租出，可指示終止有關住宅租賃）。第14(4)、24(5)、25(5)、32(4)及33(4)條各設30日保障，而每項保障都有自己的例外：第32(4)條訂明「除非有關簡樸房(認證)申請，是基於第18(2)(e)(iii)條所述的理由而遭到拒絕的，否則終止日，不得在緊接拒絕申請通知書的日期之後起計的30日期間內」；第33(4)條訂明「除非上述上訴委員會信納，有關分間單位、其主樓宇單位或其主建築物的公用部分內，有對生命或財產構成迫切危險或風險的情況，否則終止日，不得在緊接有關上訴的決定的日期之後起計的30日期間內。」

下文按第一段租期開始日期的分類，法定出處是第31(1)(a)條連同第31(2)條：「就第(1)款而言，如某規管周期的首期租賃的租期，是在刊憲日或在該日之前開始的，則該規管周期的次期租賃，即屬獲豁免次期租賃。」至於刊憲日是哪一個日曆日：第2條的定義本身只寫「指本條例在憲報刊登當日」，但該定義加有星號，而條例文本在同一條之下附有編輯附註，寫明「刊憲日：2025年10月3日。」所以2025年10月3日這個日期，出自條例文本本身。 第9(1)條把登記資格期間界定為終結於刊憲日的3個月期間，而官方登記頁列出的期間是2025年7月4日至10月3日，與該日期吻合。（第2(5)條訂明「本條例文本中的附註僅供備知，並無立法效力。」——所以該附註屬備知性質而非立法條文。）倒數期（現時為2029年9月1日開始，隨寬限期依第9(4)條延長而順延）開始時，如果單位仲未取得簡樸房認證，租賃會唔會自動終止，要睇你第一段租期幾時開始：

• 第一段租期喺2025年10月3日或之前開始嘅租賃：唔會因倒數期開始而自動終止，租客繼續享有第IVA部完整嘅「2+2」四年租住權保障。
• 第一段租期喺2025年10月3日之後開始嘅租賃：喺倒數期開始時自動終止，即使法定租住權保障期仲未屆滿。有關租客可向營運者循民事途徑追討補償——第31(4)條訂明：「如某項租賃根據第(3)款被終止，則該項租賃中的租客可按照第7部，以追討民事債項的方式，向有關分間單位的營運人追討該項租賃被終止一事上的賠償。」

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