租客破產：業主可以做乜、唔可以做乜

本文按以下條例的現行文本撰寫：《釋義及通則條例》（第1章）、《高等法院條例》（第4章）、《破產條例》（第6章）及其附屬法例《破產規則》（第6章，附屬法例A）、《破產（表格）規則》（附屬法例B）、《破產（費用及百分率）令》（附屬法例C）、《債權證明規則》（附屬法例E）、《業主與租客(綜合)條例》（第7章，包括第IV部第116及119V條）、《物業轉易及財產條例》（第219章）、《區域法院條例》（第336章）、《時效條例》（第347章）。各章的生效日期見文末〈資料來源〉。

條例叫決定你份租約點算嘅人做受託人——坊間常用嘅叫法（「破產管理人」、「官方接管人」）並唔係條例用語。

條例自己點叫？ 睇下文第一段引文就見到：《破產條例》嘅中文本叫呢個機構做破產管理署，叫佢個首長做破產管理署署長，叫破產案入面管理財產嗰個人做受託人，而由破產令一作出即出任該職嗰位叫暫行受託人。

三十秒版本

• 層樓同啲錢，行緊兩條唔同嘅路。 層樓由「卸棄」機制管，欠租由「證明債權同償付次序」機制管，兩條路速度唔同。
• 由破產令嗰日起，破產人的財產即歸屬破產管理署署長，你就份租契要對住嘅人係佢。 但歸屬唔等於租約轉咗名：條文冇一條訂明破產人就此不再係租客，亦冇一條訂明份租約轉授畀受託人成為新嘅訂約方。
• 第12(1)條唔係一道牆，係一道閘。 終審法院講到明佢唔係全面禁止，而係一項許可要求——債權人未經法院許可，就唔可以行嗰一步——但「收樓／沒收租賃權」算唔算落喺呢一款入面，條文冇明文處理。
• 你真正想要嘅結果，係受託人「卸棄」份租契；而你最容易寄出嗰封 28 日通知，只係開始一個 28 日的決定期，唔係即刻令佢卸棄唔到。 受託人喺期內卸棄，卸棄照樣有效；法院仲可以容許延展嗰段期間。要佢喺 28 日（或經延展的期間）內「拒絕發出或忽略發出」通知，佢先會無權卸棄；而如屬合約，同一段沉默嘅後果係條文訂明「須當作他已採納」。
• 欠租之中一般無抵押嗰個餘額——即係經第35條規定嘅抵銷之後、並受第38(5)及38(5A)條嗰套扣押規則規限嘅款額——按第38(8)條排 pari passu，即係喺開支同所有優先債項之後嗰一堆。
• 破產令之後嗰幾個月租金點計，係一個普通法問題。 三份成文法（《破產條例》、《破產規則》、《債權證明規則》）都冇直接處理呢一點。

破產令一出，份租契就歸屬咗破產管理署署長——而長期受託人可能仲未有名

破產令作出嗰一刻，破產人的財產即歸屬破產管理署署長；但邊個做長期受託人，條例並冇訂明 12 個星期之內一定有答案——第17A(1)條嗰 12 個星期，管嘅係暫行受託人要決定「係咪召集債權人大會」，該條的標題本身就係「為委任首任受託人而召集會議」；而條例明文規定要通知已知債權人嘅，只係「決定唔召集大會」嗰一種結果，而且要冇債權人根據第17B條提出要求。

第一件事：財產歸屬。 第6章第58(1)條：

同一件事，終審法院喺 2025 年 12 月 30 日用自己嘅字講過一次。 喺 Dadra Inc v Chan Choi Har Ivy（FACV No. 4 of 2025，[2025] HKCFA 25）第 30 段，法院說明：破產令一經作出，破產人的財產即歸屬破產管理署署長，其後任何針對破產人的訴訟權利，均受《破產條例》——包括第12(1)條——限制及規管。 第二件事：由邊個接手。 第12(1)條開頭嗰句就係答案：

換言之：由破產令當日起，「暫行受託人」就係破產管理署署長本人，唔使等任何人委任。

第三件事：「暫行」兩個字唔代表要等候另一項委任。 第58(1B)條：

逐個字睇清楚呢個例外清單：第59條——即係下文第五節嗰條「卸棄租契」條文——唔喺入面。 即係話，就份租契而言，你由第一日起要寫信嗰個對象，就係破產管理署署長。

第四件事：有可能唔係破產管理署親自處理。 第12(1A)條容許破產管理署署長喺債務人自行呈請的案件中，委任其他人取代他出任暫行受託人，條件係「破產人財產的價值相當可能不超過$200,000」，而該人具備附表3所訂明的資格。

呢度有一點要講清楚，因為好易掉轉。 第12(1C)條訂明：「財經事務及庫務局局長可藉在憲報刊登的公告修訂 附表3 。」但附表3淨係載有「資格」，一個銀碼都冇。 附表3全文如下：

所以第12(1C)條那項憲報權力可以移動嘅，係「邊啲人有資格接手」，唔係嗰個 $200,000。 嗰個 $200,000 寫死喺第12(1A)條本身，要修訂條例先郁得到，唔係一項可藉憲報公告改變的數字。

第五件事，而呢個係全篇文唯一一個對業主有利嘅時鐘——但佢有一個條文自己寫明嘅例外，而嗰個例外足以令佢完全唔行。 第17A條，逐步拆開：

• 第17A(1)條：「凡已作出破產令，但沒有作出對破產人的產業作簡易方式管理的命令，則暫行受託人在職責上須於自作出破產令之日起計的12個星期的期間內，在切實可行範圍內盡快決定是否為根據 第17條 委任一名受託人一事而召集該破產人的債權人的大會。」
• 第17A(3)條——連佢開頭嗰句一齊引，因為嗰句就係例外所在：「(3) 除 第17B條 另有規定外，如暫行受託人決定不召集大會，則他須在第(1)款所提述的12個星期的期間終結之前，將其決定通知法院和通知為暫行受託人所知悉的或在該破產人的資產負債說明書中所識別的每名債權人。」
• 第17A(4)條：「在根據第(3)款給予法院通知的當日，暫行受託人即為受託人。」
• 第17A(2)條：「(2) 凡已作出刑事破產令，而該刑事破產令受 第17B(3)條 訂立的條文所規限，則本條不適用。」
• 而如果法院已作出簡易方式管理的命令，第17A(1)條開頭嗰句令以上全部唔適用。

而「除 第17B條 另有規定外」呢一句，就係個鐘停低嗰一刻

第17A(3)條唔係一項無條件的通知責任。 佢開頭寫明「除 第17B條 另有規定外」，而第17B條係債權人要求召開大會的條文。第17B(2)條：

跟住嗰一款，就係例外本身。 第17B(3)條：

逐個字讀：一旦有佔債權價值四分之一的債權人提出要求，暫行受託人「既不得」為第17A條作出決定，「亦不得」送達第17A(3)條嘅通知。 即係話：喺呢種情況下，冇人要喺 12 個星期之內作出決定，亦冇人要通知你。 條文唔係話個鐘延長咗，係話個鐘唔行。

換言之，準確嘅講法係：條文只喺一種情況下規定你會收到通知——你係已知債權人（欠你租，你就係）、冇債權人提出第17B條嘅要求，而暫行受託人決定「唔召集大會」。 睇清楚兩款嘅結構：第17A(1)條嘅責任係「作出決定」，唔係「通知」；第17A(3)條嗰項通知責任，只掛喺「決定不召集大會」嗰一邊。 所以「12 個星期之內，兩邊結果你都會收到通知」呢個講法，係條文本身講唔到嘅——如果決定係召集大會，第17A條並冇規定要喺同一段 12 個星期之內通知每一名已知債權人（大會本身另有召開及通知嘅規則。）。而一旦有佔債權價值四分之一的債權人提出要求，第17A(3)條嗰項通知責任就完全唔適用，而條例亦冇為第17B(2)條嗰個大會訂下任何時限。

我可唔可以即刻收樓？——條文寫咗乜、終審法院用邊個方法問、同埋仍待釐清嘅一步

呢一節係全篇最重要嘅一節：香港法律喺呢度有一道閘，呢道閘寫得比英國嗰道闊，終審法院已經講咗點決定「乜嘢落喺閘入面」——但條文冇明文處理「收樓」呢一步。

條文本身

第6章第12(1)條已引錄於上文。留意佢的結構：兩個「不得」，一個「除非」——「不得就該債項而從破產人的財產或破產人本人得到任何補救」，「亦不得」「進行或開始任何訴訟或其他法律程序」，而「除非該債權人獲得法院許可並遵守法院所施加的條款」排喺兩句之前。

條文表面上唯一嘅豁免，係畀有抵押債權人嘅。 第12(2)條：

一個被欠租嘅業主，唔係有抵押債權人。

「除非」句管住兩句「不得」，有三條獨立理由

• 中文本的語序。 上面引文見到，「除非…否則」放喺兩句「不得」之前，語法上唔可能只管後面嗰句。
• 兩個文本同等真確。 第1章第10B(1)條：「條例的中文本和英文本同等真確，解釋條例須以此為依據。」第10B(2)條：「條例的兩種真確本所載條文，均推定為具有同等意義。」
• 條文的結構本身。 第12(1)款係一段冇分項的條文——冇任何 (a)、(b) 分項，所以根本冇一個分項可以令「除非」句只附着於其上。（相比之下，第20(2)款——即下文嗰條個人自願安排的臨時命令——就係有分項嘅。）

同一問題喺英國嘅答案係相反的，而且係由英國法例自己的文件結構決定：英國《1986年無力償債法》第285(3)條把禁止分成 (a)、(b) 兩個分項，而「除非獲法院許可…」嗰句寫喺 (b) 分項之內，唔喺開首，亦唔喺兩項之後嘅收尾句。即係話：香港嗰道閘闊過英國嗰道。（【英格蘭及威爾斯】）

終審法院已經講咗「點決定」

Dadra Inc v Chan Choi Har Ivy，FACV No. 4 of 2025，[2025] HKCFA 25，2025 年 12 月 30 日判決。（該判決只有英文本；以下全部以本站的轉述方式寫出，唔會為判詞造中文引文。）

先講該案實際裁定咗乜，因為其餘幾點都要對住呢個結論嚟讀。 上訴人嘅論點係：喺第49B號命令的執行程序之中，每一個階段——先係訊問判定債務人，之後再係監禁申請——都要分別另行取得第12條的許可。終審法院否決咗呢個論點，並駁回上訴。 第 43 段：第12條係一項與第49B號命令目的不同的獨立程序，其字面並無規定須就該執行程序的個別部分而取得該條的許可。第 47 段：根據第12條就第49B號命令下的執行程序批出的許可，可以一次過涵蓋該程序的所有階段，並非必須逐步逐步分開申請許可；法院並謂，若第12條的正確解釋要求就一項判決執行的每一個個別階段分別向破產法庭申請許可，那將會是令人詫異的。第 49 段：第12條並不預期同一程序的不同階段各自需要許可。第 74 段：法院一致駁回上訴。萬勵德勳爵（Lord Neuberger of Abbotsbury）在第 70 至 71 段補充：原本聆案官大可以在命令中明文把許可限於訊問階段——而一旦把這個命題講出口，就正好看到上訴為何必須駁回。

要窄住嚟讀：以上係關於第49B號命令那一套程序的裁決，唔係一條「攞咗一次許可就乜都做得」的通則。但佢係終審法院就本文所講嗰條路講過最有實用價值的一句：一份第12條的許可令，按其本身的條款理解，並唔會被推定為只到第一步為止。

該案另有四點對本文有用：

• 第12條唔係全面禁止，係「要先攞許可」。 法院喺第 32 段引述自己喺 V Capital Ltd v Margaret Chiu (邱美琪)（FACV No. 5 of 2024，[2024] HKCFA 31，2024年12月18日判決）的說法——被引述嗰段係該案本身的第 28 段（霍兆剛常任法官）：第12條並非全面禁止一切針對破產人的法律程序；而係凡破產人欠某債權人一項破產案中可證債項，該債權人未經法院許可，即不得就該債項而向破產人的財產或人身尋求任何補救，亦不得針對他展開訴訟或其他法律程序。
• *判斷範圍嗰個測試係 V Capital 嘅，而 Dadra 一方面應用佢、一方面限制佢可以切得幾細。 第 37 段轉述 V Capital：該案中，終審法院裁定第49B號命令下的判決執行程序（包括因蓄意不披露而發出的監禁令）落入第12條該等字句的涵蓋範圍之內，因此須先取得許可。以上係 Dadra 對 V Capital 的轉述，而該項轉述闊過 V Capital 實際裁定嘅範圍；下一節會把差別講明。 所以個測試係：問你提出嘅嘢係咪「從破產人的財產或破產人本人得到任何補救」，或者係咪「任何訴訟或其他法律程序」。 而 Dadra 加咗一重限制：呢個問題係向債權人申請許可嗰項程序去問，而喺該案第49B號命令的事實之下，並唔係向該程序入面每一個個別步驟去問。* 換言之，佢同「逐步測試」正好相反。
• 佢講咗呢道閘係為咩而設。 第 35 段：許可的要求，係為咗有秩序地管理破產人的資產以便按同等比例分配予債權人、防止個別債權人在不受法院監督及控制的情況下追討而取得對其他債權人的不公平優勢，以及保護破產人本人不受個別債權人以不當壓力騷擾。
• 佢示範咗「攞許可」實際上係點嘅。 第 8 及 41 段：債權人是以根據第12條發出的傳票提出申請，該傳票經破產管理署署長同意背書；法院作出的命令附有條件——未經法院許可不得針對破產人強制執行任何判決或命令，以及不得就訟費向破產管理署署長、暫行受託人或受託人個人提出申請。

Dadra 一案講嘅係根據《高等法院規則》第49B號命令將判定債務人監禁。佢冇講過沒收租賃權、重收、扣押財物、租契、業主或租客。至於「業主收樓」呢一步係咪要先攞第12(1)條的許可，上述判決冇直接處理。

V Capital——佢裁定咗乜，同兩項要更正嘅講法

*本文所述的 V Capital，判詞自身首頁載明：FACV No. 5 of 2024，[2024] HKCFA 31，終審法院，由 CACV No. 497 of 2021 上訴而來，V Capital Limited（原告人／判定債權人，上訴人）與 Margaret Chiu*（被告人／判定債務人，答辯人），法官為張舉能首席法官、李義常任法官、霍兆剛常任法官、林文瀚常任法官及賀輔明勳爵非常任法官；2024年11月20日聆訊，2024年12月18日頒下判決。判詞由霍兆剛常任法官撰寫，其餘四位法官同意。

（該判決只有英文本。以下全部為本站撮述，不是中文引錄；原文措辭見英文版同一節。）

佢裁定咗乜——本站撮述。 上訴許可所批准的法律問題是：一名判定債務人已被裁定破產之後，在未依《破產條例》第12條取得進行程序的許可的情況下，聆案官是否仍有司法管轄權，因該債務人蓄意不作《高等法院規則》第49B號命令第1A(2)條規則所要求的全面披露，而依同一命令第1B(1)(c)條規則將他監禁（見該判決第 3 及 15 段）。終審法院對這條問題的回答是否定的，駁回債權人的上訴，上訴法庭撤銷監禁令的決定因而維持。第 54 段：要申請該項第1B(1)(c)條規則下的監禁令，須先依第12條取得進行程序的許可。

理由，亦即同本文有關嗰部分——本站撮述。 第49B號命令要按其文意及目的，當作一整套執行程序去讀；程序之中某一步，不會因為可以形容為懲罰性、或者形容為單純的資料搜集，就走得甩第12條。第 40 段：第49B號命令下的整套程序，性質上應恰當地定性為判決債項的執行及強制執行。第 43 段，駁回債權人那項認為第1B(1)(c)條規則另有目的的論點：該規則三個分項雖然是三個各自獨立的監禁理由，但三者都應恰當地視為與判決債項的執行及強制執行有關。第 41 段據此裁定：第1B(1)(c)條規則下的監禁令，既屬第12條所指就該債項而向破產人的人身尋求的補救，亦落入該條所指其他法律程序的涵義之內。第 47 段補充：第12條的保護範圍並不限於維護按同等比例分配——保護破產人不受個別債權人騷擾，是破產制度另一項獨立而有別的目的。

更正（一）——實際裁定的範圍窄過二手轉述。 Dadra 第 37 段把 V Capital 描述為裁定第49B號命令下的判決執行程序落入第12條。但 V Capital 的法律問題同它的答案，都只限於第1B(1)(c)條規則下的監禁令。該案第 51 段明文表示：依第12條進行第49B號命令第1A條規則下的訊問程序是否須先取得許可，並非該上訴的法律問題，亦不在該案事實上出現，因此法院不予裁定；同段並指出，債權人所援引的英格蘭《民事訴訟規則》第71部的判例，所涉制度與第49B號命令不同，就第1A條規則下的訊問而言不必然可以跟從。*所以 V Capital 並不是一項通則權威，可以用嚟話第49B號命令下每一步都要許可。佢裁定嘅係監禁嗰一步，而且明文講咗訊問嗰一步唔喺佢面前。*

更正（二）——平行引註。 [2024] 1 HKLRD 340 並不是這一份判決，而是同一宗訴訟之中被上訴的那一份上訴法庭判決（CACV No. 497 of 2021）。終審法院的判決是 [2024] HKCFA 31。

而佢冇裁定嘅，係本文的大部分。 V Capital 講嘅係將判定債務人監禁。佢冇講過沒收租賃權、重收、扣押財物、租契、業主或租客；冇講過租金按金屬信託定屬一項債；冇講過第35條的相互性或抵銷；亦冇講過破產令之後到期的租金。

支持「呢道閘管住收樓」嘅結構性論據——標明係本站的解讀

《破產條例》明文保留咗有抵押債權人的權力（第12(2)條），亦明文保留咗業主的扣押權（第40條，見下文第九節）——但冇提過「重收」或者「沒收租賃權」。同一部條例反而寫足「卸棄」同「扣押」。

本站的解讀是：條例識得明文保留兩樣嘢，卻對第三樣一字不提，呢個沉默本身有意思。 但呢個係解讀，唔係條文。

相反嘅論據，同樣要擺出嚟

第6章第43(5)條：

業主的重收權，好可以爭辯係第43(5)條所指「破產人外的任何人(不論是作為該破產人的有抵押債權人與否)在財產方面的權利」。 呢個論據同上一個論據方向相反，兩個都成立得住，而本文兩個都擺出嚟，一個都唔會替你揀。

仲有一個六個月的居住權

無論「要唔要許可」個答案係乜，第6章入面有一條條文直接講緊「幾快先有人攞得返層樓」，而佢開頭嗰句係凌駕成部條例嘅。 第43F條：

三點要講，而第三點就係佢點解唔係答案。

第一，第(1)款唔係「可以」，係「有權」。 條文寫明破產人「有權」在破產令作出後的 6 個月期間繼續居住，而且係「儘管有本條例的規定」；法院可再延展一段不超過 6 個月的期間。

第二，第(2)款嗰個假設係向住債權人嗰邊。 破產人申請延展時，法院「須假設該破產人的債權人的利益比所有其他考慮因素更為重要」，除非個案情況特殊。即係話：呢個假設一開始就對破產人不利，要有特殊情況先推翻得到。 所以第二個六個月唔係第二項權利，而係一項由偏向債權人嗰個起點出發的酌情權。

第三，而呢一點就係點解佢喺度解決唔到問題：佢嘅觸發條件係該處所「組成其產業的一部分」。 喺本文講嘅情況入面，層樓係業主嘅；落喺產業入面嘅係嗰份租賃。一個租返嚟嘅單位算唔算「組成其產業的一部分的處所」，以及呢一條約唔約束業主（而唔止約束受託人），條文本身冇明文處理。 印出佢嘅條文，唔等於呢一條適用喺你身上。

而香港法例入面直接處理「租客破產觸發沒收租賃權」嘅條文，係攞走保護

香港法例入面直接處理「承租人破產時沒收租賃權」嘅條文，係第219章第58(9)條。

第219章第58(9)條：

即係話：如果你份租約寫明「租客破產即可沒收租賃權」，第58條就該項條件而言唔適用——包括第58(1)條嗰套通知程序，同第58(2)條嗰條寬免申請，剩返第58(4)條嗰條分租人歸屬命令。呢條直接觸及呢個題目嘅條文，做嘅係攞走保護，唔係畀保護。

而緊接嗰兩款講咗呢一點去到幾遠，其中第一款把個範圍收窄咗好多。 第58(10)條：

即係話：因欠租而沒收租賃權，本來就從來冇進入過第58條嗰套通知同寬免機制——嗰邊由第4章第21F條同第336章第69及69B條另外一套寬免途徑管（見下文第十四節）。所以第58(9)條真正咬住嘅，係租約寫明「一破產即可沒收」嗰種條件，而嗰個觸發點同「欠租」唔係同一回事；一個靠欠租嚟沒收租賃權嘅業主，本來就唔喺第58條之內，亦談不上被攞走。

而第58(11)條：

即係話，喺第58條確實適用嘅情況下，租約唔可以約定排除佢——而呢一點同一條「破產即可沒收租賃權」的條款之間存在張力。

第58條本身嘅通知、寬免、訟費同各項收尾條文，見本站另一篇文 ending-tenancy-hong-kong，本文不再重複。

兩個日子：破產令管你做得到乜，呈請書管你 keep 得住乜

限制你「做得到啲乜」嘅條文，由破產令當日起計；限制你「keep 得住啲乜」嘅條文，由呈請書提出當日起計——而後者較早，亦冇人會寄封信通知你。

第30條嘅原文：

第42(3)條嘅原文，因為佢畫咗第二個日子嗰段窗：

呢個就係本文「錢嗰半邊」嘅樞紐：你幾時知道有呈請，決定咗你 keep 唔 keep 得住已經收咗嘅錢。 而冇任何條文規定要通知你。

一個陷阱。 第34(2)條：

一份早就簽咗嘅租約，喺你知悉呈請之後先到期嗰啲租金，究竟算唔算「在他知悉該項破產的日期後所訂約承擔」？ 條文本身冇明文處理。所以一個「知咗之後照畀佢住落去」嘅業主，可能會被指嗰段租金唔可以證明。

而第34(2)條開頭嗰句「除 第42(5)條 另有規定外」唔係裝飾，佢指向一條真實嘅出路。第42(5)條：

即係話：如果業主要根據第42條交返啲租金出嚟，而破產人因此欠返業主嗰筆錢，該項債項會被當作喺破產開始之前已經招致——咁就跌出咗第34(2)條嗰道禁制之外——除非佢喺招致該債項之前已知悉該項破產，或者嗰筆錢並非合理地切實可行追討得返。 要留意個觸發條件好窄：第42(5)條處理嘅，係因一項根據第42條屬無效的付款而招致嘅債項，唔係一份仍然存續的租約下到期的租金。 佢答唔到上面嗰個陷阱；佢係條例自己就鄰近嗰個問題所提供的唯一一條出路。

連官方統計都冇分開呢兩個日子。 破產管理署自己嘅呈請人類別統計，基礎係「該年內作出破產令或接獲呈請」的破產案——即係一個命令同呈請混合的集合。（下文第十一節用呢組數字時，會連呢句基礎一齊講。）

卸棄係其中一條收回管有路線——第59(4)條通知只開始一個28日決定期

一個想收返層樓嘅業主，其中一個想見到嘅結果，係受託人「卸棄」（disclaim）份租契；而第59(4)條嗰封 28 日通知，並唔係一寄出就令佢卸棄唔到——佢係開始一個 28 日的決定期。 受託人喺期內卸棄，卸棄照樣行得通（仍受第59(3)條及附屬法例A第130條規限），而法院亦可以容許延展嗰段期間。只有當受託人喺 28 日（或經延展的期間）內「拒絕發出或忽略發出」通知，佢先會無權卸棄，份租契就此留喺產業入面。

而「卸棄」亦唔係收返層樓嘅唯一路徑。 租期屆滿、交回、沒收租賃權（而沒收租賃權喺第12(1)條之下要唔要先攞法院許可，就係上文第三節嗰條未有答案嘅問題）——都係條例或普通法之下可能出現嘅結果。本節只講卸棄呢一條，唔係話其他路徑唔存在。

兩張通知，兩個鐘，方向相反

第59(4)條：逐個字讀，因為坊間嘅講法係錯的

逐個字讀，呢一款有三個部分，而坊間嘅講法通常只講其中一個。

第一，個條件唔係「收到申請」。 條文寫嘅係受託人「在接獲該申請後28天內或在法院容許延展的期間內，拒絕發出或忽略發出通知」。留意嗰句入面兩組字：法院可以延展嘅期間，同埋「拒絕發出或忽略發出」。 所以：法院可以延展嗰段期間；而受託人喺期內發出通知或者卸棄咗，呢一款根本唔啟動。 一封第59(4)條嘅申請書開始一個決定期，佢唔會即刻關上道門。

第二，如屬財產，期滿而受託人一直拒絕或忽略發出通知，後果係：受託人無權卸棄——即係份租契留喺破產產業入面。

第三，如屬合約，同一段沉默嘅後果係另一樣嘢，而呢一樣先係業主通常想要嗰樣。 條文訂明：受託人若在接獲申請後並無在上述期間或經延展的期間內卸棄該份合約，則須當作他已採納該份合約。一份租契係咪同時屬於呢一款所指嘅「合約」，條例冇界定，要按個案判斷。

如果有人話你聽「寄咗封信、佢 28 日唔覆，就等於佢認咗筆租、要自己畀」，呢句唔係條文寫嘅嘢。

受託人幾時可以卸棄——三條時限，唔係一條

第59(1)條：

三條，唔係一條：（一）首次委任受託人後 12 個月；（二）或法院容許延展的期間；（三）如果受託人喺首次委任後 1 個月內都唔知有呢份財產，個鐘由佢察覺嗰日重新計 12 個月。

再加第四條，喺第59(7)條：

即係話：一個以為「過咗 12 個月就冇事」嘅業主，可能會發現個鐘由頭再計。

而呢度有一個條文未有明確答案嘅問題

第59(1)條的起點係「首次委任受託人」後 12 個月。但條例並冇把破產管理署署長呢一步寫成由某人作出嘅「委任」——第12(1)條寫嘅係佢「即藉該命令而成為」暫行受託人；而第58(1B)條又把暫行受託人視為受託人（第59條不在例外之列）。三條條文擺埋一齊，冇任何一條講明喺呢種情況下個 12 個月由邊日起計。

卸棄租契要唔要法院許可？——香港嘅預設答案係「要」

第59(3)條：

「一般規則所訂明的情況」就係第6章附屬法例A第130條，而佢一條就吞咗絕大部分細價租約：

一句講晒：月租三萬蚊以下、又冇分租冇按揭嘅住宅租約，受託人根本唔使入稟法院都卸棄得。

而呢個 $360,000 唔係一個永久嘅數字。 佢企喺呢個水平，係憑 1998 年第 77 號法律公告（見該款自己的修訂註腳）；而第6章附屬法例A係由終審法院首席法官在立法會批准下根據第6章第113條訂立的規則，所以呢個數字亦循同一條路移動。你今日睇到嘅金額，可以喺冇新條例的情況下改變。

三件事要同「你有權要求提交法院」一齊記住

• 第130(2)條：「除本條另有規定外，未經法院許可而作出的租契卸棄，均屬無效。」
• 第130(3)條：「凡受託人卸棄任何租契，他須隨即將卸棄書送交法院以便在有關法律程序中存檔；如該租契已在土地註冊處註冊，則他亦須將該卸棄書的提要在土地註冊處註冊。該卸棄書須載有被卸棄權益的詳情，和一項關於已獲發給卸棄通知的人的陳述。在受託人將該卸棄書如此送交存檔或如此送交存檔和註冊(視屬何情況而定)前，該卸棄書不具任何效用。」——即係話：口頭稱「已經卸棄」並唔係條文所述的生效事件；條文要求送交存檔，已註冊租契另要登記提要。
• 第130(4)條：「凡出租人、分租承租人或有權獲得按揭或押記權利的人依據受託人就他擬卸棄租契事宜發出的通知，要求受託人向法院申請許可，准許卸棄租契，則除非法院信納為在各方之間秉行公正而有需要提出該項申請，否則出租人、分租承租人或有權獲得按揭或押記權利的人所招致的訟費，不得獲准從破產人產業中撥付。」——即係話：你拉呢條掣，預設係你自己畀訟費。

兩款好少人讀到嘅收尾條文：

• 第130(5)條：「凡根據本條而在未得法院許可下作出卸棄者，不得僅因某名聲稱在已出租的財產中有權益的人未獲發給本條規定發出的通知書而無效或在其他方面受影響。」
• 第130(6)條：「凡任何人聲稱在破產人財產的任何負有繁苛契諾的部分擁有權益，該人須應受託人的請求，提供有關他聲稱擁有的權益的陳述。」

冇表格

第6章附屬法例B（表格規則）之中，依據第59條及第130條嘅表格係第123至130號。每一份唔係受託人的擬卸棄通知或卸棄書，就係第130號表格——即業主根據第130條發出的「要求提交法院」通知。 當中並冇第59(4)條申請所用嘅表格。

一句講晒：第59(4)條嗰封信，冇指定表格，要自己寫。

佢真係卸棄咗，你有咩

第59(8)條：

即係話：層樓返到你手上，你嘅損失變成一項「可證債項」——而係無抵押嗰種，排喺下文第六節個隊尾。

而卸棄唔會掃走第三者。 第59(2)條：

加上第32(8)條：

一句講晒：租客個擔保人唔會因為租客破產、或者因為受託人卸棄，而自動甩身。 呢一點香港由自己嘅條例答得到，唔使借用外國案例。

分租客想接手？——有條路，但有價錢

第59(6)條容許法院喺卸棄之後把財產歸屬有權獲得該財產的人；但如果遭卸棄的財產屬批租土地性質，條文附有一個但書：法院不得作出惠及藉破產人提出申索的人（不論是分承租人或有權獲得按揭的人）的歸屬令，除非該命令的條款規定該人——

呢條尾巴有三件事，而最後一件直接關連到上文兩款講嘅擔保人。 第一，歸屬令可以收窄到佢實際覆蓋嘅財產。第二，拒絕接受該等條款嘅分承租人或按揭權利人，會被排除於該財產的所有權益及所有抵押之外——拒絕係終局，唔係一個講價位。第三，而呢一句就係一般講法停低之前嗰一句：如果冇任何藉破產人提出申索的人肯按該等條款接受命令，法院有權把破產人就該財產的產業權及權益，歸屬任何有法律責任履行該租契所載承租人契諾的人——不論以個人或代表人身分，亦不論單獨或與破產人共同承擔。一個租約擔保人，正正就係呢種人。 即係話：擔保人唔止唔會因為卸棄而甩身（見上文第59(2)條同第32(8)條），喺一宗第59(6)條的申請入面，佢仲可能會發現份租契歸咗落自己身上，而且係不受破產人所設定的產權負擔約束嗰種。法院喺具體個案會唔會行使呢項權力，要視乎個案情況。

一款業主好易睇錯嘅條文

第59(5)條講嘅係「合約」，唔係租契。 佢容許法院應一方申請，按公正的條款撤銷「與破產人所訂合約」並處理損害賠償。一個掃緊第59條搵出路嘅業主，好容易停喺呢一款度——但佢唔係處理租契嗰款。

追得返幾多？——條文答得好清楚，答案係「排最尾」

未卸棄之前，業主嘅債權證明係「按日攤分到破產令當日嘅欠租」加「打咗 5 厘折扣、仍未到期嘅未來租金」。一旦受託人卸棄咗份租契，第59(8)條就換咗一條路：業主證明嘅係「因卸棄的運作而受損害」的款額——一個要估值嘅數，唔係一條「剩餘租期租金減 5 厘」嘅算式。 無論走邊條路，佢喺償付次序上都排 pari passu，即係喺開支同所有優先債項之後嗰一堆。

一、乜嘢證明得到。

第34(3)條：

換言之：破產令之前簽好嘅租約，即使租金係破產令之後先到期，都係「因其在破產令的日期前所招致的任何義務」——所以未來租金證明得到。

一之二、仲有一個唔喺《破產條例》入面嘅前置條件。

第7章第119L(1)條規定，業主與租客訂立或重訂屬第7章第IV部適用的租賃，業主須向差餉物業估價署署長提交指明格式的通知書——事情發生後 1 個月內提交無須繳費，其後提交則須繳交財政司司長藉憲報公告釐定的費用（第119L(1A)條，屬本文所講嗰種「可以由權力改變」嘅數）。跟住：

第IV部適用於任何住宅租賃，即使租賃本身有條文聲稱把該部排除亦然，但受第116(2)條所列的除外情況規限——同下文引錄第119V條嗰度所講嘅同一條範圍條文。至於呢項條件對「喺破產案入面證明債權」，會唔會好似對「採取法律行動追租」咁咬得住，條文冇明文處理：第119L(2)條寫嘅係「採取法律行動」。

二、破產令當日嗰個月，斬開兩截。

《債權證明規則》（第6章，附屬法例E）第19條：

一句講晒：破產令喺 15 號作出，嗰個月你證明得到嘅係 1 號至 15 號嗰截。

三、未來租金要打折，而且折扣由「宣布派錢」嗰日起計。

同一套規則第21條：

兩件事好易睇漏： 折扣唔係由破產令當日起計，而係由宣布攤還債款（即宣布派錢）嗰刻起計；而呢個 5 厘係寫死喺條文入面嘅——同一套規則第20條同第6章第71(3)條嘅利率係跟《高等法院條例》第49條浮動的，只有第21條唔係。

而呢條算式有一件事會令佢唔再適用：卸棄。 第21條處理嘅係「在破產令的日期當日仍未到期償付的債項」；佢冇訂明剩餘租期嘅每一期租金喺卸棄之後仍然係一筆租金債。第59(2)條訂明卸棄「自卸棄日期起」終結破產人及其財產喺遭卸棄財產中的權利、權益與法律責任；而第59(8)條另行訂明：任何人如受根據本條作出的卸棄的運作所損害，須被當作為破產人的債權人，但僅以該等損害的款額為限，該人並可據此而在有關破產案中將該款額作為債權予以證明。 即係話，卸棄之後業主證明嘅係「損害的款額」——而第34(4)條本身已經規定，無明確價值的可證債項須由受託人估計價值，或轉呈法院估值。

所以「剩餘租期租金減 5 厘」唔係一條放諸卸棄前後皆準的算式。 卸棄之前、租約仍然有效嘅未來租金，走第34(3)條加第21條；卸棄之後，走第59(8)條加第34(4)條，而個數要估。至於第59(8)條嗰個款額應該點計——要唔要扣返重新出租嘅價值、要唔要就提早收到而折現——要按個案估值，冇一個通用嘅計算方法或折現率。

四、你報幾多，唔等於受託人收幾多。

第34(4)條訂明：任何可證債權或債務，如因或有事件或其他理由而無明確價值，「則受託人須對該債權或債務的價值作出估計」，但受託人亦可選擇轉呈法院估值。一份受託人隨時可以卸棄嘅租契，正正就係呢種「無明確價值」嘅債。

而你唔係冇得反對：第34(5)條訂明，任何人如因受託人作出的估計而感到受屈，可向法院上訴。第34(7)條係配套嘅另一半：凡受託人根據第34(4)條把估值問題轉呈法院，法院可指示有關價值由法院本身在無陪審團參與的情況下評估，並可為此作出一切所需的指示。

五、而呢一款決定咗會唔會有人理你。

第34(7A)條：

逐個字讀最後嗰句。 如果嗰宗案根本冇合理希望向你嗰一類債權人派錢，呢條「必須決定」嘅責任就唔適用。

下文第十一節有一個經常被引嚟接落呢一款嘅官方數字，但佢接唔到。 總目116 記錄：2025 年破產管理署新收嘅 9,852 宗無力償債個案——破產同清盤合計，唔係單計個人破產——之中，9,713 宗因資產不超過 $50,000 而被列為「無酬個案」。

兩處對唔上，一處喺集合，一處喺定義。 第一，嗰個集合唔係「破產案」，表本身冇拆開破產同清盤，所以由佢推唔出「大部分破產案」點樣。第二，「無酬個案」係一項行政分類（資產不超過 $50,000），唔係第34(7A)條嘅法律測試——第34(7A)條問嘅係「有冇合理的希望將攤還債款支付予債權證明所關乎的類別的債權人」。資產不超過 $50,000 唔等於冇合理希望派錢；反過來，資產超過 $50,000 亦唔等於一定有。

所以唔可以由此推論「喺大部分破產案入面冇人要處理你嗰份債權證明」。 條文本身講到嘅只有一句：當個案確實冇合理希望向你嗰一類債權人派錢時，第34(7A)條嗰項「必須決定」的責任就唔適用——而嗰種情況實際上有幾常見，官方數字冇顯示。

六、償付次序，由最上面數落嚟。

第37(1)條的開首一句比後面九項更要緊：

即係話：香港係先扣起「保存、取得、變現資產」嘅開支，然後至輪到 (a) 至 (i) 呢張清單。 而清單九項——破產管理署的費用、呈請的經評定訟費、特別經理人的酬金、填寫資產負債狀況說明書的費用、速記員收費、非破產管理署受託人的墊付支出及其聘用他人的費用、其酬金，以及債權人委員會的實際現金付款開支——冇一項係租金。

再落一層，第38(1)條嗰張優先債項清單（破產欠薪保障基金的付款、僱員的工資及薪金、代通知金、遣散費、長期服務金、累算的假日薪酬、僱員補償、僱員補償援助基金的付款、職業退休計劃及強積金供款、政府的法定債項）——亦冇一項係租金。

所以租金落喺第38(8)條：

七、利息：唔係死咗，係排咗去後面。

第71(1)條：

但下一款先係完整嘅答案。 第71(2)條：

換言之：你份租約嗰條「遲交租罰息」條款，唔係喺破產令當日死咗，而係「破產開始之後嗰段時間嘅利息」變成證明唔到，要等有盈餘先派——而利率按第71(3)條，取《高等法院條例》第49條在破產開始時的利率與合約利率兩者之中較高者。

而一份完全冇寫利息嘅租約，業主都唔係冇得計利息。 有兩條條文，喺租約隻字不提利息嘅情況下，一樣畀到業主就欠租計算截至破產令當日的利息。第71(4)條：

而《債權證明規則》第20條的效果相同，按破產令日期生效的第49(1)(b)條利率計算至破產令日期止。

點解呢一點喺呢度好緊要：因為佢對一份根本冇寫利息嘅租約一樣行得通。如果你份租約冇寫遲交租點計息——第71(4)條同第20條，針對嘅正正就係「利息並沒有獲預留或同意支付」嗰種債項——而一份書面租約下的租金，屬於「憑藉一份文書而須在某時間支付」嘅款項，即係走「自該債項或款項須支付之時起計」嗰一條，唔使等你發書面要求。所以一個冇利息條款嘅業主，證明得到嘅係欠租，加埋截至破產令當日嘅利息。 佢唔需要靠嗰條條款；條例本身已經畀咗。條款影響嘅係第71(3)條下嘅利率；而最終收唔收得返，仍然要睇本節其餘部分同下文第十一節嘅數字。

八、你交嘅係咩表格，同入場費。

第6章附屬法例A第109條：

訂明的表格係《破產（表格）規則》（第6章，附屬法例B）的第 46A 號表格，標題為「表格 46A [規則 第109條 ] 債權證明表——一般通用表格」，而佢係交付或送交受託人——喺大會委任受託人之前，即係以暫行受託人身分行事嘅破產管理署署長（第58(1B)條）。兩份文書表面上有一處不一致，本文照講：第 46A 號表格自身印住「如所證明債權款額超過$250，必須繳交費用$15」，而《破產（費用及百分率）令》訂明嘅係下面嗰 $35.00。訂明該項費用嘅文書係該命令。 第109(2)條亦訂明，即使債權證明表已遞交，受託人如認為有需要，仍可要求以誓章核實。

• 提交債權證明：$35.00——但條文寫嘅係「超過$250的債權證明，包括提交(工人工資的證明除外)」。個 $250 門檻係條文本身嘅一部分，唔可以淨係講 $35。
• 破產管理署的抽成：5%——「就破產管理署署長以任何獲批准的自願安排下的代名人以外的身分，向優先債權人支付的款額或以攤還債款或其他形式分發的款額，收費5%。」佢係喺「分發出去嘅款額」度扣，即係直接減少到你手嗰筆。

兩項都由《破產(費用及百分率)令》（第6章，附屬法例C）訂明，而該命令係由終審法院首席法官在立法會批准下、根據第6章第114條以命令訂立的。 亦即係話：呢兩個數字可以喺冇新條例的情況下改變。

破產令之後嗰幾個月租金點算？——三份成文法冇處理，答案喺普通法

如果受託人喺破產令之後仍然揸住份租契、間屋仲喺產業入面，嗰段時間嘅租金算唔算「破產程序嘅開支」而可以排喺前面？香港嘅成文法冇直接處理過，答案要喺普通法搵。

一、條例本身嘅沉默

除咗第40條嗰道扣押條文之外，《破產條例》冇其他條文講租金。

第37(1)條那張清單由 (a) 到 (i)、第38(1)條那張優先債項清單，逐項核對亦冇一項係租金。

二、所以準確嘅講法係咩

《破產條例》、《破產規則》同《債權證明規則》三份文件，都冇任何條文令破產令之後嘅租金成為破產程序的開支。 至於「受託人保留並使用該處所期間的租金，普通法上是否應作為開支支付」——呢個係普通法問題，而條例對此沉默。

三、法律改革委員會研究過類似建議

香港的法律改革機制研究過同一個問題——而最終冇採納。 香港法律改革委員會 1996 年 10 月發表的《公司拯救及無力償債交易報告書》第 9.20 段記錄：無力償債問題小組委員會曾考慮，而最終否決咗一項這樣的建議；第 9.21 段記錄咗小組委員會的理由——這樣的條文會適用於大部分臨時監管個案，並會令從業員卻步、不願接手該職務——並記錄咗委員會同意該看法。所以否決係小組委員會作出、再由委員會認可，唔係委員會第一手作出的決定。

而當時考慮緊嘅責任，比「佔用租金」闊。 該項建議係：臨時監管人可能須就公司根據有關協議須支付的租金或使用費，以及（在適當情況下）差餉、管理費及服務費，承擔其中可歸屬於某段期間的部分——而該段期間須在臨時監管期開始後超過七日才起計，並且在整段期間內公司持續使用、佔用或管有該財產，而臨時監管亦持續。呢項建議比一般轉述具體得多，而嗰個七日門檻，正正就係實際上會決定個案嘅細節。

兩點要一齊講，否則會讀錯：

• 嗰次研究係為咗公司，唔係為咗個人破產；
• 嗰個制度從來冇立法通過。

四、而就算有一日被接納，佢會落喺邊，同英國唔一樣

第37(1)條的開首一句（見上文第六節，該款已全文引錄）把保存、取得或變現資產的開支放喺整張優先次序清單之上。英國嗰邊寫得闊啲：英國《1986年無力償債法》第328(1A)條喺條文表面訂明破產程序的開支優先於優先債項。（【英格蘭及威爾斯】）分別喺於範圍闊窄，唔係架構唔同：兩邊都把無力償債程序的開支放喺優先債項之前——香港係憑第37(1)條的開首一句，加上第38(4)條——但英國嗰個類別係「破產程序的開支」整體，香港嗰個則窄啲，只係「保存或取得破產人的任何資產或將破產人的任何資產變現」。所以問題唔止係「香港會唔會接納」，仲有「接納咗會落喺邊個類別」。

五、而反對接納嘅標準理由，同佢自身嘅限制

《破產條例》好多條文帶有溯源註腳，指向 1914 年英國破產法，而冇一個指向 1986 年英國無力償債法。呢個係「英國近代無力償債判例喺香港唔通用」嘅一個常見理由。

但呢個理由有限制：溯源註腳係草擬者自己嘅標註，唔等於影響——第43條及第43A至43E條由 1996 年第 76 號增補，內容與英國 1986 年法例第283條非常接近，而佢哋一個溯源註腳都冇。

按金：第35條嘅抵銷係強制、唔使人批准——但「按金係咩性質」，條文冇界定，兩份判詞就話答案喺你嗰條條款入面

第35條唔係向讀者批出一項任意「抵銷」權；如果該條所要求的互惠性等條件成立，條文用嘅字係「須…作出結算」，而且雙方只可申索差額。至於租金按金是否符合該等條件，要視乎租約如何界定按金。

一、條文本身。

兩處用字要留意（引文之內一律不加着重；以下的着重全部在本站的評述之中，不在條文之內）：條文寫嘅係「須…作出結算」，用嘅係「須」，唔係「可以」；而雙方「可申索及獲支付不多於該項結算所得差額」，關鍵喺「不多於」三個字。呢個係一項自動運作嘅機制，唔係一項要人批准嘅優惠。

條文本身寫明嘅唯一取消資格情形，係「在貸款予破產人時，已知悉某項呈請已經提出」——留意個截止日又係呈請書，唔係破產令（見上文第四節）。

但「唯一嘅取消資格情形」唔等於「唯一要滿足嘅條件」，而呢個分別對業主嚟講好緊要。 第35條係喺「相互信貸、相互債項或其他相互交易」存在嘅情況下運作嘅——所以「你手上嗰筆按金係咪一項你欠租客嘅債」，係一條行先嘅問題，而佢就係下文第四節嗰條未有答案嘅問題。所以唔可以假設你嗰筆按金會自動抵銷。

二、點解「不當優惠」唔係第一條要問嘅問題

坊間第一反應通常係「我扣咗按金，會唔會構成不當優惠？」——但條文嘅兩重篩選都指向另一邊。

第一重，行為人係債務人。 第50(3)條訂明，構成不當優惠須有兩項條件，其中 (b) 項係「該債務人作出任何事情或容受作出任何事情，而(在任何其中一種情況下)該等事情具有將該人置於比假若該人不曾作出該等事情便本會出現的狀況較佳的狀況的效力。」業主自己扣按金，唔係「債務人作出」嘅事情。

第二重，係債務人心裏面嘅事。 第50(4)條：「法院不得就給予任何人的不公平的優惠而根據本條作出一項命令，但如給予該項不公平的優惠的債務人希望對該人產生第 (3)(b) 款所述的效力並在決定給予該項優惠時受如此的希望影響，則屬例外。」

第三重，喺再下一條。 第51(1)條列出各項期間——以低於一般價值訂立的交易 5 年、給予有聯繫人士的不當優惠 2 年、其他不當優惠 6 個月，每個期間都以破產呈請提出當日為終點。而第51(2)條係兩邊都切，淨係講「收窄」會講錯。 佢確實收窄：即使落喺上述期間，除非債務人當其時已無力償債，或因該項交易或優惠而變成無力償債，否則該時間唔算「有關時間」（第51(3)條界定何謂無力償債）。但佢同時喺以低於一般價值訂立的交易嗰個期間入面切走一片——該規則唔適用於「少於第 (1)(a) 款所述的期間屆滿之前的2年的時間」嗰種以低於一般價值訂立的交易；而最要緊嘅係，佢就有聯繫人士倒轉咗舉證責任：條文訂明「除非有相反證明，否則就由一名債務人與其有聯繫人士(如只由於他是其僱員則除外)以低於一般價值而訂立的任何交易而言，須推定本款的規定已獲符合」。即係話：一宗與有聯繫人士以低於一般價值訂立的交易，無力償債係推定成立，要由抗辯嗰一方去推翻。 一個正常獨立交易的業主唔係有聯繫人士，呢項推定唔會落喺佢身上——但一份把第51(2)條寫成純粹係受託人的障礙嘅摘要，喺佢最要緊嗰種情況下係講反咗。

三、真正更早、更利㷫嘅，係第42條

第42(1)條把「本條適用的期間」內的財產產權處置定為無效（除非法院同意或事後追認）；而第42(2)條把同一規則伸展到「付款」：

加上第42(3)條畫嘅窗（呈請提出當日至產業歸屬受託人為止），得出一句好實在嘅話：喺呢段窗期內收到嘅租金，可能要為破產人「持有」，除非你符合第42(4)(a)條嘅善意、有值、不知情抗辯——而第42(4)(b)條把同一項保護伸展到由 (a) 段所述財產權益衍生的財產權益。

但呢一條同按金嘅配合度唔高，本文照講：第42條處理嘅係由破產人作出嘅付款；一筆一早已經喺你手上嘅按金，唔係破產人喺呢段窗期內作出嘅付款。佢真正咬住嘅，係呈請之後至歸屬之前你收落袋嗰啲租金。

第42(6)條再補一句：即使該財產本來唔會組成破產人的產業，該項處置一樣無效；但本條不影響任何人就其以信託形式為他人持有的財產所作的處置。

四、而決定以上全部係咪適用嘅嗰條問題——條例冇答，判詞就答咗一半

第43(3)條：

如果一筆租金按金喺法律上係以信託形式持有，佢就唔屬於破產產業，亦唔落入第35條「相互交易」嘅範圍；如果佢只係一項債，第35條就適用。 香港冇任何條文界定租金按金屬邊一種。 但判例嗰邊有指引：下面兩份上訴法庭判詞，一份判出信託、一份判出唔係，而兩份都係睇同一樣嘢——嗰份租約自己嘅按金條款點寫。 本文因此可以指出：兩條路各自由邊條條文管、個分岔點喺邊、以及分岔點實際上係喺你嗰份合約嘅字面上；至於你嗰筆按金行邊條，就要睇你嗰份合約點寫。

第一份香港上訴法庭判詞：佢判嘅係嗰條條款，唔係嗰條條例

本文引述兩份處理按金嘅香港上訴法庭判詞。第一份係——New Castle Investments Ltd v WFC Holding Ltd，[2020] HKCA 755（CAMP 52/2020 及 CACV 399/2020），上訴法庭，Lam 副庭長及 Barma 上訴法庭法官，2020 年 8 月 20 日聆訊並即日裁決，2020 年 9 月 8 日頒下判決理由。

案情係業主嘅案情。 壽臣山道三幢房屋，月租 200 萬元，為期三年；租客付咗 850 萬元按金；租客拖欠 2018 年 7 月租金；業主入稟並取得缺席判決，並向兩位為租約作擔保嘅董事發出法定要求償債書（第1至6段）。租客其後申請撤銷該缺席判決，倚仗嘅正正係嗰條按金條款——而破產案嘅法官同下級法院嘅法官都接納咗：該條款已經把欠租一筆勾銷，所以判決金額入錯，屬不合規則（第25、30段）。

嗰條條款係好普通嗰種。 第5.03條嘅原文載於判詞第28段；該判詞係英文，原文引錄見英文版。 該條款嘅結構係：一旦租金或其他費用欠繳，按金額須當作已被扣減相等於欠款嘅數額，而租客須應業主要求補回被當作扣減咗嘅數額，租客唔補回，業主即可重收物業並終止協議。

⚠ 以下係本站對該份英文判詞嘅撮述，不是譯文，也不是引錄；原句引錄見本文英文版同一節。

• 第36段：上訴法庭裁定下級法院嘅解釋係錯嘅。 第5.03條嘅當作效力，只限於兩件事：令業主可以按該條要求補回按金，以及扣減第5.04條之下業主須退還畀租客嘅按金數額。佢並無令租客支付欠租嘅法律責任自動消滅。
• 第56段：呢類當作條款根本唔係抵銷。 抵銷嘅前提，係雙方喺同一時點各自負有現存嘅責任；但喺第5.03條當作扣減嗰一刻，業主並無任何即時退還按金嘅責任——退還責任要到第5.04條之下、即租約終結、交吉、以及所有申索結清之後先至出現。所以把第5.03條形容為抵銷，係一項誤解。
• 第42、44至45段：呢個推理係建基於該份租約入面按金係乜。 第5.01條容許業主把按金當作自己嘅錢使用，不受任何信託約束；因此喺租期之內，按金喺法律上及實益上都係業主嘅錢，租客對嗰筆錢並無任何申索，租客手上得嘅只係第5.04條之下、租約完結後先至可以行使嘅一項據法權產。
• 第61段：法庭接納咗當作效力係自動運作、業主無權選擇不理——爭議點係嗰個「當作」嘅範圍去到邊；而答案係，被當作扣減嘅係應退還嘅按金數額，唔係租金。第71段補充：照正確解釋，條文並無含糊之處，contra proferentem 原則無用武之地。
• 第72及74段：法官解釋錯咗第5.03條；上訴得直，缺席判決回復。

⚠ 呢份判詞判到啲乜、判唔到啲乜，要分清楚。

• 佢係一宗解釋一份租約嘅案，做法係把第4、5.01、5.03、5.04、6.01(a)及8.01至8.03條一齊讀（第27至29、37至51段）。佢關於按金性質嘅推理，明文倚仗第5.01條「不受任何信託約束」嗰句（第42段）。一份冇嗰句嘅租約，唔係呢份判詞判過嘅租約，所以佢唔係一條關於所有按金嘅通則。
• 佢唔係一宗破產案。 針對擔保人嘅破產呈請只係背景（第6段）。上訴法庭並無就《破產條例》裁定任何嘢，亦無就第35條裁定任何嘢。 所以上面嗰條行先嘅問題——你手上嗰筆按金算唔算一項你欠租客嘅債、足唔足以構成第35條嘅相互性——佢並無解答。
• 佢確立到嘅係咩，而呢一點同好多業主嘅擔心方向相反： 一條「按金當作已扣減欠租」嘅條款，本身唔會付咗嗰筆租，唔會令租客欠租嘅責任消滅，亦唔係抵銷。 按呢個解釋，欠租仍然存在，業主其他補救辦法仍然保留，而嗰條按金條款只係減少咗租約完結時要退返嘅數額。
• 第二份香港判例載於緊接下面一節。 Typhoon 8（CACV 2980/2001）。佢就係真正掂到「信託定債」嗰條問題嗰一單，而佢喺一份寫法唔同嘅租約上，行嘅方向同 New Castle 相反。

第二份上訴法庭判詞：佢真係掂到「信託定債」——但一樣係睇條款

第二份係——Typhoon 8 Research Limited v Seapower Resources International Limited (Provisional Liquidators Appointed) and Wandy Holdings Limited，CACV 2980/2001，上訴法庭（Rogers 副庭長、Le Pichon 上訴法庭法官及 Suffiad 原訟法庭法官），由 DCCJ 5911/2001 上訴而來，2002 年 7 月 9 日聆訊，2002 年 7 月 30 日頒下判決。

⚠ 以下係本站對該份英文判詞嘅撮述，不是譯文，也不是引錄；原句引錄見本文英文版同一節。

要一路記住：呢單案嘅方向同「租客破產」啱啱相反。 租客按一份兩年租約付咗六個月按金 366,000 元；按業主公司嘅指示，按金同全部租金都畀咗佢嘅最終控股公司 Seapower，而 Seapower 收到就即刻拿去沖銷集團內部欠款。其後承按銀行以更高權原收回物業，租約結束，而喺上訴待決期間被委任臨時清盤人嘅 Seapower 拒絕退還按金。即係話，喺呢單案入面無力償債嗰一方，係手持按金嗰一方，唔係付按金嗰一方。

• 第 8 段：問題點問。 問題係 Seapower 有冇責任把按金退還畀原告，如有，依據係乜；而實際效果係——如果冇呢項責任，該筆按金就會壯大 Seapower 嘅資產，可供分配畀佢嘅債權人。
• 第 13 段：先掃走「按金永遠唔可能係信託款」呢個講法。 被援引嘅一宗香港原訟法庭判決入面根本冇人爭議過信託問題，法院亦冇考慮過，因此幫助不大；該判決絕對不是「按租約付出嘅按金永不可能產生信託」嘅權威。
• 第 15 段：英國嗰宗常被引用嘅案亦唔係。 法院裁定 Chelsea Cloisters 不是「租金按金從一開始就不可能附有信託」嘅權威，並講明呢條問題很大程度上仍然懸而未決、並無權威可循（原文措辭見英文版同一節；此處為本站撮述，不是中文引錄）。
• 第 16 段：然後佢就用嗰份租約嘅字去判。 第9.01條要求按金用作「保證」租客履行租約，並須由業主喺租期之內一直「持有」，只可就指明事項扣減。
• 第 19 至 20 段：呢啲特徵構成一項 Quistclose 信託。 法院引錄咗 Twinsectra 案中 Millett 勳爵嘅分析（包括一句講明：受此種信託約束嘅款項，喺該人破產時不會歸屬其破產受託人），並裁定：本案雖然唔係貸款，但按金係為特定目的而付、業主立約「持有」、只可就指明目的扣減、其餘須退還——呢啲全部都係 Quistclose 信託嘅標記。
• 第 22 段：對無力償債嘅後果。 既然存在該項信託，該筆按金須退還畀原告，並不構成 Seapower 可供分配畀債權人嘅資產嘅一部分。
• 第 36 段：判令。 上訴得直，並宣告 Seapower 以歸復信託形式為原告持有該筆按金。

⚠ 佢關咗乜、關唔到乜，以及有一點必須直接講出嚟。

• 佢關咗「香港冇判例」嗰道界線。 一筆租金按金係可以以信託形式持有嘅；一旦如此，佢就唔屬於持有人可供債權人分配嘅資產——呢個係第 20、22 段嘅裁定同第 36 段嘅宣告。
• 佢關唔到嘅，係「你嗰筆按金屬邊一種」。 第 15 段自己講明，呢條問題一般而言仍然懸而未決；法院係就嗰份租約嘅第9.01條作答。把 Typhoon 8 同上文 New Castle 擺埋一齊，兩份上訴法庭判詞並無衝突：佢哋讀嘅係兩條唔同嘅條款。 第9.01條寫住按金須喺租期內被「持有」、只可就指明目的扣減，於是有信託；New Castle 嘅第5.01條容許業主把按金當作自己嘅錢使用、不受任何信託約束，於是冇信託。決定呢件事嘅，係你手上嗰條按金條款。
• 判詞嘅推理同判令用咗兩個唔同嘅名。 推理講嘅係 Quistclose 信託（第 17 至 22 段）；第 36 段嘅宣告寫嘅係歸復信託。本文照判詞原文報告兩者，不作調和。
• 佢係一宗公司清盤案，唔係個人破產案，而且無力償債嗰方係收按金嗰方。 喺本文嘅處境，破產嘅係租客，按金喺業主手上。上訴法庭並無就《破產條例》裁定任何嘢，亦無就第35條裁定任何嘢。 第 19 段引錄嗰句「不會歸屬其破產受託人」，係 Millett 勳爵描述英國法下一位 Quistclose 借款人、再由上訴法庭引錄嘅——唔係香港法院就第35條相互性所作嘅裁定。
• 所以上文嗰條行先嘅問題，而家收窄咗，但落到讀者自己身上仍然未有答案： 你手上嗰筆按金，究竟係一項你欠租客嘅債（於是第35條要求作出結算抵銷），定係一筆從來都唔屬於你嘅信託款項。兩份上訴法庭判詞都話答案喺條款入面。兩份都冇講第35條跟住點行，本文亦一樣唔會話你聽你嗰筆按金會自動抵銷。

五、香港條例入面唯一一條明文扣按金權，同佢好窄嘅門

第7章第120AAZC(5)條：

但呢條淨係適用於第7章第IVA部之下「分間單位的規管租賃」（坊間叫劏房）。對其他租賃而言，佢最多只係一個類比，唔係一條可以直接引用嘅條文。 分間單位嗰套規則見 basic-housing-units-subdivided-flats-hong-kong 同 ending-tenancy-hong-kong。

扣押財物：香港仲有，英國冇咗——但唔係你自己動手

香港仍然有「因欠租而扣押財物」呢個補救，租客破產都殺唔死佢——但你唔可以自己上去搬嘢，而佢喺破產案入面被兩重限制夾住。

一、佢存在，而且唔分價值、唔分金額。

第7章第77條：

「在任何情況下」——香港嘅扣押制度冇分商業同住宅。（呢一點同英國嘅分別，見下文第十三節。）

二、自己動手係刑事罪行。

第7章第78條：

注意條文寫嘅係罰款「級數」，唔係一個銀碼——級數對應的金額由另一條法例訂明，可以在冇修改本條的情況下改變。而「企圖」兩個字亦喺條文入面。

三、破產明文保留咗佢——連同兩重限制。

第6章第40條：

四、「判決令的日期」——條文用嘅字，同一個未解決的問題

條文寫嘅係「判決令的日期」（英文本：the date of the order of adjudication）。呢個詞同「破產令的日期」唔係同一個詞。

事實如下：

• 「判決令」呢個詞喺《破產條例》只見於三條條文——第40條、第44(3)條及第112(5)條；條例其餘地方用嘅都係「破產令」。
• 第2條的釋義部分，兩個文本都冇界定呢個詞。
• 整部條例冇任何條文訂明凡提述判決令即須視為提述破產令。
• 但佢唔係一個死咗嘅詞。 第112(5)條明文指示：「…此外， 第40條 亦適用，猶如該條凡提述判決令之處，即以提述本條所指的遺產管理令取代一樣。」即係話：當立法者想第40條嘅時鐘由另一種命令起計，佢會明文寫出嚟。

本站嘅解讀（唔係條文，係解讀，推理如下）： 現行條例之下，法院作出嘅係破產令（第9(2)條），而條例自己把該命令稱為債務人「據之而被判定破產的破產令」（第20I(1)(a)條）。現行條例之下再冇另一種命令可以叫做「判決令」，所以第40條嗰個詞，喺今日開始嘅破產案入面，指向嘅只可能係破產令嗰日。

而殘餘嘅不確定： 條例本身冇視為條文，所以呢個係解讀，唔係條文明文。

五、兩個鐘，唔係同一件事

• 第7章第79條：「79. 發出手令的時限 於提出申請之時超過12個月的過期欠租，法院不得就之而發出手令。」——呢個係「你申請嗰陣，啲欠租有幾舊」。
• 第6章第40條的 6 個月——呢個係「扣押返嚟嘅嘢可以用嚟抵幾多」。

兩條係兩件事，唔可以混為一談。

六、「一沒收租賃權就冇得扣押」——條文唔係咁寫

呢一點好重要，因為坊間嘅講法同條文相反。 第7章第102條：

逐句拆： 上半句話明「租期結束後」或「租契終止後」一樣可以扣押，而且「猶如租期並未結束或租契並未終止一樣」；下半句嗰個但書，講嘅唔係「租約仲喺度」，而係「欠租的租客繼續管有該處所」。

換言之：終止唔會殺死呢個補救；失去租客的管有先會。 兩者實務上經常同時發生（一個藉重收收樓嘅業主，通常喺同一個動作入面就終結咗租客嘅管有），但佢哋唔係同一件事——例如藉法律程序沒收租賃權而租客仍然住喺度，就唔係重收。

而香港有律師行發表過相反嘅講法。 有一家香港律師行發表過文章，認為扣押須以仍然存續的租賃為前提，因此業主一旦因欠租而沒收租賃權，即失去展開扣押程序的權利。

兩者份量唔對等。 第102條係成文條文；嗰項業界講法冇附任何可以識別得到嘅法院權威，而一項二手斷言唔會取代成文條文。

七、真正可以排前啲嘅一條路——藏喺一條「追回條文」入面

先講追回。 第38(5)條：

多數人讀到呢度就停。下一款先係重點。 第38(5A)條：

換言之：被拎走嗰筆錢唔係消失咗，而係變成產業欠你嘅一項債，而呢項債排喺第38(1)條啲優先債項之後、但喺其他所有已證明債項之前。

一句講晒：一個喺破產令前三個月內扣押過嘅業主，最後會停喺一個冇其他無抵押債權人可以企嘅中間層；一個從來冇扣押過嘅業主，永遠去唔到嗰層。（本站解讀，推理已列出。）

八、第二條路，同佢嘅警告。

第38(5B)條容許：凡有資產因某些債權人提供訟費彌償而獲討回，或藉債權人付款或提供彌償而得到保護或保存，法院可應破產管理署署長、受託人或任何該等債權人的申請，作出法院認為公正的命令，「以使該等債權人較其他人佔優，作為他們作出上述行動時所冒風險的代價」。

呢個係法院的酌情權，唔係一項權利。 法院會要求啲乜先肯作出呢種命令，係判例法的問題。唔好當佢係「出錢就買到優先次序」。

九、執達主任攞得走乜、攞唔走乜

第7章第87條：

第7章第88條：

而呢度有一條連鎖問題： 第87條要求檢取嘅係被申索租金的人「表面管有」的動產；但破產令一出，破產人嘅財產已經歸屬破產管理署署長。咁一批已經歸屬受託人嘅貨品，算唔算第88(f)款所指嘅「依法監管的物品」？ 條文冇明文處理。

但對住一個住宅單位嚟講，呢條鏈短好多，而令佢變短嘅係第6章自己。 第43(2)條：

呢啲嘢由頭到尾都冇入過破產產業。 必需的衣物、寢具、家具、家居設備及供應品，憑第43(2)(b)款本身就已經喺產業之外；受僱工作、業務或職業所必需的工具及設備，則憑 (a) 款。所以就一個普通住宅單位入面嗰啲嘢而言，「已歸屬的貨品算唔算依法監管」呢條問題根本唔會出現——佢哋根本冇歸屬過。 真正未解決嗰個範圍，只限於單位入面確實歸屬咗嘅財物：即係唔屬於必需衣物、寢具、家具、家居設備、供應品或工作設備嗰啲。淨係對住呢一批，第88(f)款嗰條鏈先仲係未決；而如果答案係「算」，第40條嗰項明文保留嘅扣押權，喺破產令之後就會喺呢個範圍內變得空洞。

一條鄰近條文，同佢點解決定唔到呢件事。 第6章第46條規定：執達主任如已因執行判決而扣押債務人的貨品，其後獲送達破產令的通知，須應請求將該等貨品交付受託人，而執行判決的費用為所交付財產上的第一押記。佢係本文所講嗰一章之內最接近嘅類比，方向亦係指向受託人——但佢答唔到呢條問題，因為因欠租而扣押財物並唔係執行判決，而第46條明文講嘅係「在執行判決時扣押」嘅貨品。

十、一條容易被忽略、但同你有關嘅優先權

第7章第103條：

業主實際上點用佢。 呢個唔係一項要你自己啟動嘅補救。佢係喺另一個債權人——唔係你——派法院人員憑令狀入嚟搬走租客啲嘢嗰陣先運作。 喺嗰一刻，業主就最後 6 個月欠租的申索必須先獲償付，啲嘢先可以搬得走；而且唔使你自己曾經扣押過任何財物。即係話：一個自己冇扣押過任何財物嘅業主，喺另一個債權人的執行程序入面，都可以有一項有上限嘅優先權，上限係 6 個月租金。但唔可以由此推論「乜都唔做就會收到錢」。 第103條冇講過項申索點樣提出；而下文第104條嗰個付款機制，付嘅對象係「取得手令的人」——即係一個已經攞咗財物扣押手令嘅業主。喺啲嘢搬走之前向執行令狀嗰位人員講明你有呢項申索，係一個實際做法，唔係條文寫明嘅一步；而呢一點業主要好快搵人問，因為啲嘢係搬得走嘅。

而第104條就係佢喺原訟法庭或區域法院令狀之下運作嘅機制。 執達主任如持有財物扣押手令而發現有關財物已遭人根據該等令狀檢取，則不得檢取，而須將手令交回法院，並把副本遞交執行債權人及債務人。跟住：

「而不必多付」係起作用嗰四個字，佢把呢條路一樣封死喺同一個 6 個月上限。 亦要留意：嗰筆錢係由司法常務官收到嘅首筆款額中支付——而正正係呢一點，令呢條路值得知道。

十一、而第III部本身，根本冇處理過「租客破產」

第7章提及破產嘅係第106條——即業主自己破產嗰種情況。即係話：業主與租客條例第III部同破產之間嘅關係，完全由第6章嗰邊管。

而第III部本身好舊。 該部大部分條文源自 1883 年第 1 號條例——第77條嘅溯源註腳就係「(將 1883年第1號第1條 編入)」，其後冇修訂記錄。

三個鐘，同一個未定嘅第四個

「等」唔係免費：三條唔同條例喺度計緊三個唔同嘅鐘，而最短嗰個話事；至於第四個鐘——繼續收租會唔會令你失去沒收租賃權嘅權利——要按個案判斷。

第一個：6 年。 第347章第18條：

留意條文一句之內同時封死咗訴訟同扣押——一般講時效嘅文章唔會提後面嗰半句。

第二個：12 個月（第7章第79條，見上文第九節）——你申請手令嗰陣，啲欠租唔可以超過 12 個月。

第三個：6 個月租金（第6章第40條，見上文第九節）——扣押所得可以用嚟抵幾多。呢個唔係一個死線。

三個鐘，三條條例，量度緊三件唔同嘅事，而最短嗰個話事。

而等，本身唔會有補償。 破產開始之後嗰段時間嘅利息證明唔到（第71(1)條），只可以喺有盈餘時先派（第71(2)條）。

第四個鐘：放棄沒收租賃權的風險。 一個一路等、一路繼續向租客要租或者收租嘅業主，會唔會因此而放棄咗（waive）沒收租賃權嘅權利？呢個係判例法的問題，要睇你實際點樣要求或收取租金。

而呢一點直接影響你嗰個決定。 「而家行動」同「等受託人」呢個取捨，「等」嗰一邊嘅代價，可能包括呢一項。

你會等幾耐、攞到幾多——官方數字

2025 年有 1,287 宗案宣布派過攤還債款，總額 $115.6m——而呢組數字可以對住兩個唔同嘅基數去讀，佢哋講兩個唔同嘅故事。

<table> <caption>破產管理署營運指標。來源：《2026至27年度政府財政預算案》總目116（破產管理署）管制人員報告，指標一節，https://www.budget.gov.hk/2026/eng/pdf/head116.pdf 。集合：破產管理署處理的無力償債個案，破產與清盤合計，按曆年計。</caption> <tr><th>指標</th><th>2024（實際）</th><th>2025（實際）</th><th>2026（預算）</th></tr> <tr><td>新收個案</td><td>8 996</td><td>9 852</td><td>9 850</td></tr> <tr><td>宣布派發攤還債款的個案</td><td>1 282</td><td>1 287</td><td>1 060</td></tr> <tr><td>宣布派發的攤還債款總額（百萬元）</td><td>133.5</td><td>115.6</td><td>80.8</td></tr> <tr><td>無報酬個案（資產不超過 $50,000）</td><td>8 844</td><td>9 713</td><td>9 710</td></tr> </table>

兩個基數，唔可以夾埋整成一個比率

• 1,287 除以 9,852 宗新收個案 ＝ 13.1%。 曆年 2025，總目116自己嗰張表。
• 1,287 除以 59,924 宗仍在處理的個案 ＝ 2.1%。 但呢個基數係財政年度 2025-26 至 2026 年 2 月為止，而且係一個混合體——來源本身界定佢包括由破產管理署內部處理的個案，以及由受託人／清盤人處理而需要破產管理署監察的外判個案；同一張表亦同時載有破產呈請同清盤呈請。（來源見文末〈資料來源〉；佢列於總目148之下，唔係總目116。）

三條軸都唔可比：期間唔同（曆年 vs 財政年度至 2 月）、群組唔同、覆蓋範圍唔同。 而群組嗰條軸最要命：一年之內宣布派錢嘅個案，大部分屬於更早年份嘅案，所以 13.1% 係一個偏高嘅框法，2.1% 係一個偏低嘅框法。本文兩個都列出，唔會揀一個。

唯一一條同表同列可以講嘅趨勢：宣布派發攤還債款的個案 1,282 → 1,287 → 1,060（預算）——先平穩，然後預算下跌 17.6%。

計條數

用同一張表、同一列、同一段期間嘅兩個已公布整數相除：

跌幅：2024→2025 為 13.7%，2025→2026（預算）再跌 15.1%。

四項限制，同數字放喺同一段：

• 呢個係「一宗有派錢嘅案，平均宣布派幾多」，唔係產業喺扣除署方收費之前有幾多資產，亦唔係「你會收返幾多巴仙」。 官方數字並無包括香港無抵押債權人的整體派息率數列，所以無法得出整體派息「比率」。
• 集合係破產管理署處理的全部無力償債個案——破產同清盤合計，按曆年計。 表本身冇拆開破產同清盤，所以「單計破產」嘅平均數推唔出。
• 呢個平均數係以已公布的總額除以個案數得出，上文兩個百分比亦一樣。
• 收費可以喺冇新條例的情況下改變（見下）。

喺你之前，仲有邊個要收錢

• 破產管理署的 5%——喺分發出去嘅款額度扣。如果把上面嗰個平均數當作分發出去嘅款額（即該命令用嚟計算嘅基礎），大約 $4,491。
• 但同一張收費表另有一條下限：「儘管以上各段對各類費用有所訂明，但在有款項可供動用的情況下，如破產管理署署長以受託人身分管理破產人的財產，則根據本表收取的各類費用總額不得少於$11,250。」
• 一句講晒：對住上面嗰個「平均宣布派幾多」，嗰條下限大約係嗰個百分比嘅 2.5 倍，亦即嗰個數嘅大約 12.5%。佢係相對於「已宣布派發的攤還債款」嘅比例，唔係相對於產業資產——產業資產有幾多，官方表格冇列出。

兩項都由《破產(費用及百分率)令》訂明，而該命令由終審法院首席法官在立法會批准下、根據第6章第114條以命令訂立。

幾時先會開始派錢

2026 年總目116 嘅註腳把門檻拆開三個：債務人自行呈請的破產案 $25,000；債權人呈請的破產案 $70,000；清盤案 $200,000。而審計署署長第74號報告書（2020 年 4 月）第 6 章則只給出一個 $70,000 的破產案數字。

新嘅來源話事；而個拆分好緊要——2025 年呈請人類別之中，債務人自行呈請佔 90.24%，所以大多數情況下適用嘅係 $25,000 嗰條線。本文任何地方都唔會單獨列出 $70,000。

業主提出呈請嘅比例

破產管理署自己嘅呈請人類別統計，「業主」一項連續八年（2017 至 2024）都係「–」或最多 0.10%，2025 年為 0.63%。

兩項限制： 第一，整個系列的精度並唔一致：2023 及 2024 兩年的數字比早年粗——全部都係 0.10 的整數倍——所以 2023 年嗰個「–」可能係四捨五入的結果，未必係真正的零。第二，每個數字都係一月初的一個時點快照，資料截至某一日收集，唔係一個完整年度的統計。所以唔應該當佢係一條走勢。

唯一一組同表同列、加起來等於 100.00% 嘅比較（2025 年）：債務人自行呈請 90.24%、銀行或財務機構 4.31%、其他 4.68%、業主 0.63%、法律援助署署長 0.12%、貿易債權人 0.02%。

基數：破產管理署自己訂明，該組統計的基礎係該年內作出破產令或接獲呈請的破產案，資料截至 2026 年 1 月 14 日向破產人或有關方面收集。呢個係一個混合集合，所以唔可以由佢推算出「大約幾多宗」嘅數目。

兩個關於「幾耐」嘅官方數字，同佢哋各自嘅範圍

• 34% 至 40%：審計署署長第74號報告書（2020 年 4 月）記錄，2016 至 2018 年，18 個月處理目標的達標率介乎 34% 至 40%。範圍要一齊講：呢個係簡易方式處理、冇按月供款但有資產可供分發嗰一類個案，唔係破產管理署的整體表現指標；而該系列涵蓋的最後一年係 2018 年。
• 1,996 宗 / 78.4%：截至 2019 年 12 月 31 日，有 1,996 宗個案仍有未處理的土地財產，其中 1,565 宗（78.4%）的破產令喺 2006 年之前作出。同一份報告的表 5 顯示呢個唔係一條長尾，而係一個群組：單計 2001 至 2005 年就佔 1,462 宗，即 73.2%；2016 至 2019 年只佔 10 宗，即 0.5%；最早一宗破產令喺 1985 年作出。範圍要一齊講：呢個係「歸屬破產管理署署長作為受託人的土地財產，喺一個特定日子的數目」——唔係租賃，亦唔係「你嗰宗案要行幾耐」。

兩個數，可以並排，唔可以相除

2025 年 9,852 宗新收個案之中，9,713 宗持有的資產不超過 $50,000——98.6%，政府自己印 99%。 而同年宣布派發攤還債款的個案有 1,287 宗。

呢兩個數字屬於唔同群組（前者係當年新收，後者係當年派錢、但多數屬更早年份嘅案），所以佢哋可以並排放，但唔可以相除。

點解啲條文讀落好似 1932 年寫——因為佢就係

業主真正生活喺其下嘅兩條條文——第40條同第59條——正正就係 1996 年嗰次現代化冇掂過嘅部分；而香港法律改革委員會喺呢個範疇唯一一項關於業主的建議，本身就係一項關於個人自願安排的建議，亦係喺嗰邊立法。

一、第40條由頭到尾冇修訂過。

第40條冇任何修訂溯源註腳，而佢至今仍然用緊「判決令」呢個詞——相比之下，第38(5)條由 1996 年第 76 號第73條修訂過，佢用嘅係「破產令的日期」。

二、第59條一生只被修訂過兩次。

第59條全條一生只有兩個修訂記錄——1984 年第 47 號第10條，同 2005 年第 18 號第16條——而 1996 年第 76 號唔喺其中。 即係話：12 個月時限、租契要法院許可嗰條規則、28 日通知，同第59(8)條，全部都喺嗰次現代化之外。

三、成部條例都係一部 1914 年法例。

好多條文帶有指向 1914 年英國破產法的溯源註腳；冇一個指向 1986 年英國無力償債法。（限制同上文第七節一樣：溯源註腳係草擬者的標註，唔等於影響。）

四、1996 年嗰次現代化去咗邊。

去咗個人自願安排嗰邊。 第6章第20(2)條：

逐個字比較：第20(2)(b)款明文寫咗「財物扣押」四個字。第12(1)條——即破產嗰邊嗰條——一個字都冇提。

五、而個原因比睇落去悶，但一定要講啱，因為最順口嗰個推論係錯的。

香港法律改革委員會 1995 年的《破產報告書》，確實有一項關於業主同扣押的建議——第 20.24 項建議：業主應受暫緩令約束，並不應可以行使因欠租而扣押財物的補救。 好容易會讀成「呢項本來係為破產而設的業主條文，最後被搬咗去第二度」。報告書本身唔支持呢個讀法。

第 20.24 項建議由頭到尾都係講自願安排，而原文有三處足以定案。 佢自己嘅交叉引註係第 6.27 段，而第 6.27 段坐喺第 6 章——即個人自願安排嗰一章之內，開首講嘅就係自願安排程序，同埋該程序對針對債務人的法律程序所施加的暫緩。佢所給出的理由，係一宗英國判決（載於 1993 年 6 月 10 日《泰晤士報》）認為英國《1986年無力償債法》第252(2)條（即英國臨時命令那一條）所指的法律程序，並不包括業主因欠租而扣押財物；委員會因此認為業主不應獲得豁免。而第 20.24 項建議夾喺第 20.20 至 20.25 項一整段連續的自願安排建議之中，每一項都係講嗰個程序。委員會另外有一項關於破產擱置的建議，係第 20.19 項（出自第 5.16 段），而嗰項一個字都冇提業主或扣押。

所以準確嘅講法係窄嘅嗰個。 第 20.24 項建議本來就係一項個人自願安排的建議，最後亦以個人自願安排的條文立法——即第20(2)(b)條（該款由 1996 年第 76 號第13條取代）。冇任何證據顯示佢曾經被提議用於破產。 第20(2)(b)條同第12(1)條之間嗰個分別係真實嘅，對業主亦有實際影響；但佢唔係「有人決定唔畀呢樣嘢」留低嘅痕跡——該項建議本身從來就唔係針對破產。

仲有一點要講清楚，因為好易掉轉。 第 20.24 項建議並唔係一項保護業主的建議。佢係限制業主——佢建議業主受暫緩令約束並失去一項補救。佢係委員會整個個人無力償債研究之中唯一一項關於業主的建議，而佢係向住業主嗰邊嚟，唔係為業主而設。

你搵到嘅英國答案，五個地方唔啱用——同一個地方啱用

英港喺呢個題目上分歧咗五次，而五次都向同一個方向：香港對業主嘅補救管得緊啲，對租客嘅住所又保護少啲。但唔好由此推論「英國案例喺香港一律冇用」——因為香港終審法院自己就引過。

有兩個地方，兩邊唔係分歧，而係一樣，兩個都要計埋落去。

第一個係整個比較之中最鋒利嗰一句。 英國 1986 年無力償債法第347(1)條保留咗同一個六個月上限——CRAR 針對未獲解除破產的租客行使時，只可就破產開始前到期的六個月租金行使。兩邊都保留咗個上限。但只有一邊仲有一個補救畀個上限去適用。

第二個就係本文自己嗰個核心機制，而佢並唔係香港獨有。 第6章第59(4)條嗰張 28 日通知——有利害關係的人書面提出要求，受託人喺嗰 28 日（或法院容許延展的期間）內拒絕發出或忽略發出通知，卸棄權就消失——喺英國 1986 年無力償債法第316條有一條一模一樣嘅對應條文：凡在財產中有利害關係的人已向受託人書面提出申請，要求受託人決定他會否卸棄，而自該申請作出當日起計的 28 日期間屆滿而仍未發出卸棄通知，則不得根據第315條發出卸棄通知。而第316(2)條仲行多一步，係香港冇嘅：受託人須當作已採納任何憑藉該條而他無權卸棄的合約。即係話：呢條掣兩邊都有，日數都係 28 日——所以呢點唔係分歧，亦唔喺上面五項之內。

上表五項先係分歧，而佢哋確實全部向同一個方向。 其中第三行要小心讀：香港係任何租契都要許可，英國則只限於已根據第307、308或308A條被申索歸入產業的財產。 就住宅租賃——即本文所講嗰種情況——而言，呢項分歧比一般講法窄，因為第308A條正正就係該種租賃進入英國破產產業嗰條路。

但係——唔好由此推論「英國嘢一律唔啱」

條文寫法唔同，所以英國關於「除非獲許可嗰句附着於邊個分項」嘅判決，唔可以直接搬過嚟。 業主喺網上最容易搵到嗰兩個英國命題——「收樓令唔係第285(3)條所指的補救」同「業主的重收權唔係抵押」——都係解釋一款寫法唔同嘅條文，唔可以直接搬過嚟香港用。

但係喺「呢條條文係為咗咩」呢一層，香港終審法院自己引用過英國判決。 喺 Dadra 第 34 段，法院引用了英國上議院 Smith (a Bankrupt) v Braintree District Council [1990] 2 AC 215 第 229 頁（【英格蘭及威爾斯】），作為解釋第12條目的的指引：該條的目的，是為全體債權人保護破產產業，並防止無抵押債權人在破產程序展開後，藉向債務人施壓而取得凌駕其他債權人的優勢。

所以準確嘅講法係：寫法唔同，所以關於範圍嘅爭論搬唔過嚟；但關於目的，香港終審法院自己已經引用過英國嘅說法。

換鎖、斷水、搵人上去坐——唔可以，同埋點解冇用

呢一節唔會教你點做。佢講兩件事：呢幾種行為分別落喺唔同嘅條文之下——其中有幾種本身就係刑事罪行，但唔係同一條罪；同埋就算你做咗，法律上都仲未完。

呢一節嘅存在，係因為網上討論之中，常見有人提出或認同法律以外嘅收樓途徑。

第一件事：呢度唔止一條條文，而最常被引錯嗰條，就係第7章第78條。

第78條處理嘅係「扣押財物」——即係為咗抵欠租而扣起租客啲貨物。條文已引錄於上文第九節：「除非根據本部的條文，否則不得就欠租而扣押財物」；而非執達主任或非根據該部行事的人員如就欠租而扣押財物或企圖扣押財物，循簡易程序定罪後可處第1級罰款或監禁3個月，另須承擔因他的法律程序而引致的任何其他法律責任。

換鎖、斷水、搵人上去坐，本身唔係「就欠租而扣押財物」，所以第78條唔係呢幾種行為嘅罪名依據。 用第78條嚟支撐換鎖、斷水呢類行為，係把兩件唔同嘅事撈埋。

但唔係第78條，唔代表冇罪——同一條條例另有一條直接針對呢一類行為。 第7章第119V條，標題就叫「侵擾」：

呢一條嘅適用範圍要一齊講，唔可以淨係引罪名。 第119V條喺第7章第IV部之內，而第116(1)條訂明該部適用於任何住宅租賃，即使租約自己寫明將該租賃豁除亦然；第116(2)條再列出唔適用嘅類別，計有：第I、II或IVA部適用的租賃；未有建築物在其上的土地；農地；業主是僱主而租客是按受僱條款管有處所的僱員；從政府、香港房屋委員會、香港房屋協會或香港平民屋宇有限公司取得的租賃及由此產生的分租；1981年12月18日後以書面訂立、租期固定為5年或更長而並無訂明業主可用沒收租賃權以外方式提前終止亦無租賃金或租金增加條文的租賃；以及另外兩類分別繫於第4條命令及第53(7A)(a)(ii)條的租賃。一份普通私人住宅租約通常唔喺呢張排除清單之內，但你嗰份係咪，要睇你嗰份約同你嗰個情況。

而第119V(3)條訂明一項免責辯護，要同罪名一齊讀：「(3)任何人如證明他有合理理由作出有關作為，或有合理理由截停或不提供有關服務，即不屬犯第(2)款所訂罪行。」

結論：用第78條嚟講換鎖同斷水係錯嘅；而換鎖同斷水本身另有條文可能適用，其中第119V條係循公訴程序審訊、罰則遠重於第78條嗰一條。

第二件事：就算你重收咗，法律上仲未完。 第336章第69B條：

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換言之：一個「唔經法院、自己入去重收」嘅業主，喺其後六個月內都仍然可能被申請濟助。

兩個數字都可以喺冇新條例嘅情況下改變：$320,000 這個應課差餉租值上限，可藉立法會決議修訂（第336章第73A條）；而循原訟法庭途徑時，第4章第21F(3)條嗰個「由命令的日期起計不得少於7天」嘅最低期限，發展局局長可藉憲報公告修訂（第21F(3A)條）。

但嗰 7 天係命令嘅下限，唔係租客時間嘅上限；一個當佢係上限嘅業主會估錯。 第4章第21F(4)條：「(4) 在土地的管有依據根據第(3)款作出的命令收回前的任何時間，法庭可將根據該款指明的期限延展。」而第21F(5)條講明喺呢個窗期內繳款嘅後果：

即係話：一繳款，份租約就返生——而且係「無須訂立任何新租契」嗰種；而法庭可以一路延展嗰個期限，直至土地的管有實際上被收回為止。

而去邊個法庭好緊要，因為第21F條喺區域法院一條都唔適用。 第4章第21F條係原訟法庭嗰條路。第336章第69條先係區域法院嗰條對應條文，而且用字幾乎一模一樣——第69(1A)條係同一條「同一租期只用一次」的規則；第69(3)條同樣寫住「由命令的日期起計不得少於7天」；第69(3A)條同樣畀發展局局長憲報公告的權力；而第69(5)及(8)條同樣有延展機制，其中第(8)款規定法庭須暫緩管有令狀，並在承租人於延展期內繳款時將令狀取消。第69條係區域法院嗰條對應條文，喺區域法院受理嗰宗案件嘅時候適用；但佢並唔令區域法院成為收回處所管有嘅通常審理機構。 土地審裁處本身就有收樓嘅司法管轄權，而且唔限於第7章——《土地審裁處條例》（第17章）第8條：

第8(8)款又訂明，審裁處喺同一宗收回管有的申請入面，可以命令繳付租金及中間收益，以及租賃項下到期應繳的其他款項。而第336章第42條容許區域法院主動或應任何一方的申請，在任何階段把在其席前進行而屬土地審裁處司法管轄權範圍以內的法律程序移交土地審裁處。 司法機構的土地審裁處表格索引，把收回管有的申請列為 第22號表格——A部用於並非受第7章第IVA部規管的租賃，B部用於受規管租賃——並附有一份須與該表格一併使用的「給實際管有／佔用處所的人的通知書」。你嗰宗申索應該入邊個門口，要睇你實際提出嘅係咩申索、同埋份租賃本身。

仲有一條區域法院條文，把本節同上一節扣埋一齊。 第336章第69A條：

呢條條文直接把「扣押財物」同「重收」接駁埋一齊——即係話，業主喺扣押方面嘅處境，會影響到佢點樣沒收租賃權。

第三件事，而佢係向業主嗰邊嘅。 第4章第21F(1A)條：

即係話：租客靠「繳存欠租及訟費」保住租約呢條路，同一個租期之內原則上只用得一次，除非法庭信納有好的因由。

至於騷擾、非法剝奪佔用、通知程序同各種收樓途徑本身，係另一篇文嘅題目，見 ending-tenancy-hong-kong；而租客留低嘅物品點處理，見本站另一篇專講呢個題目嘅指南。

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