租客「潜水」之后，单位入面嗰啲嘢点算：香港业主的合法途径与风险

本文按以下十二条条例的现行文本撰写：《业主与租客(综合)条例》（第7章）、《土地审裁处条例》（第17章）、《土地审裁处规则》（第17A章）、《盗窃罪条例》（第210章）、《公安条例》（第245章）、《无人收领货品处置条例》（第294章）、《刑事诉讼程序条例》（第221章）、《物业转易及财产条例》（第219章）、《房屋条例》（第283章）、《香港科技园公司条例》（第565章）、《港口管制(货物装卸区)条例》（第81章）、《区域法院条例》（第336章）。各章的综合文本日期见文末〈资料来源〉。

一句讲晒

香港嘅章别成文法例之中，冇任何一条授权私人业主自行处理租客遗留喺单位嘅财物。 ⚠ 呢句讲嘅系成文法：下文〈三宗区域法院判决〉一节所载的三份判词，走的是另一条路——向区域法院申请一项容许处置的宣告，而那条路是普通法加法院规则。 喺成文法之内，途径是土地审裁处按《土地审裁处条例》（第17章）第8(8)(c)条作出的一项命令——而第8(8)款开首那句，把该款所列的五项命令全部系于一宗收回管有或强迫离开的申请之上。处置财物的命令，可以喺收楼嗰单申请入面一并提出。 第8(8)款赋予审裁处的司法管辖权，是「对任何收回管有或强迫离开的申请」而行使的，而且「不论是否批准该等申请」；展开法律程序用的表格22上，就有这一个剔号。至于收回管有之后仍有财物留在单位，司法机构描述的是可以再入一次纸，而嗰单申请系有官方表格嘅——司法机构《申请执行收回楼宇管有的命令》第(5)段用的字是「may」（可以），不是「must」。 司法机构为土地审裁处公布咗一份〈单方传票〉样本，其中一个可拣的申请项目，就是申请处置租客或分租客遗留在有关处所的财物的命令，并以财物清单作为证物『甲』；另有一份配套的〈誓章／誓词（弃置令）〉样本。两份都载于司法机构土地审裁处表格一览〈非法定表格参考样本〉一栏：https://www.judiciary.hk/zh/court_services_facilities/landsf.html 。所以〈坐在哪一款〉并不是一个未解的问题：处置财物的命令就是第8(8)(c)条，而该段所在的司法管辖权，审裁处在收楼那宗申请本身之内就有。仍待厘清的，是收回管有之后才提出的那一单申请——就第8(8)款而言，它是否仍然在同一宗收回管有的申请之内，抑或另有依据（见下文〈条例入面得一道门〉及〈行足法定程序之后〉两节）。

所以上面那个〈冇〉，是一个成文法上的〈冇〉。 一条普通法上的路确实存在：三份香港区域法院判词（见下文〈三宗区域法院判决〉一节）处理过非自愿受寄人的责任，以及向法院申请一项容许处置的宣告。呢一条系普通法而唔系条例上的路。

收返个单位，同可以掂单位入面啲嘢，系两件事。 如果处置财物的命令唔系喺收楼嗰单申请入面一并攞到，事后再攞就系另一单申请，同一个收费再收一次。 司法机构自己公布的收费表写明：申请批准发出收楼令状是 182 元另加每份证物 4 元 5 角；收回管有之后再申请处置财物的命令，同样是 182 元另加每份证物 4 元 5 角。同一个数，收两次，因为那是两件不同的事。

而〈自己扣起佢啲嘢抵租〉——即系好多人第一时间谂到嗰招——本身系一项罪行。 第7章第78(2)条订明，除执达主任或根据该部行事的人员外，任何人就欠租而扣押财物或企图扣押财物，循简易程序定罪后可处第1级罚款或监禁3个月；而罚则之外的其他法律责任照样要承担。

两条路都有价钱，而价钱差十倍。 执达主任按金：收楼令状 1,230 元；把财物拍卖所需的「扣押判定债务人财产令状」12,304 元；两者合并 13,134 元——三个数字在香港区、九龙区、新界区完全相同。12,304 ÷ 1,230 ＝ 10.0。同一份文件同一页又写明，审裁处不保证申请人能讨回欠租、判额，甚至已付的执达主任费用。

本文所引用的判例是三份区域法院判词（见〈三宗区域法院判决〉一节）。

你而家嘅处境，唔系「赶人」，系「保管」

你打去问嘅时候会问〈佢几时走〉，但真正卡住你嘅唔系个人，系啲箱。

网上讨论之中，业主讲嘅大多系那个人——佢唔交租、佢唔肯走、我揾佢唔到；把租客的财物本身指为障碍的好少，而且通常好似一句补充：

咁佢究竟识讲啲乜？ 佢识讲个地方。同一批引文入面，有人一句过写出成条路线：

但「执达吏」不是条例的写法。 第7章第87条、第101条写的是执达主任；司法机构自己的文件写的也是执达主任。同一个人，读者一个叫法，条例另一个叫法。 这与本文下面会遇到的 遗留／遗下、无人收领／无人认领 是同一类分裂。

而真正那件事，中文资料好少讲。 香港主要的公共法律资讯服务在英文版警告业主可能被租客指控 "conversion or even stealing"（conversion 是侵占他人动产的民事侵权）；中文版同一句写的是「被租客指控把该些财物据为己有甚至是盗窃」——「据为己有」不是那项民事侵权的名称。 所以一个只读中文的业主，被提醒了刑事风险，却从来没有被告知那项民事申索存在。

租客失联后，单位内那批物品在法律上仍然属于别人；业主一旦处理它，身分就由〈业主〉变成〈持有他人财物的人〉。

三宗区域法院判决：佢哋答到嘅嘢，同冇处理嘅嘢

以下三份区域法院判词，讲嘅系佢哋实际裁定咗乜，以及佢哋冇处理嘅系边几条。

⚠ 三份判词都系英文。以下系本站对该三份英文判词嘅撮述，不是中文引文，也不是译文；原句连段号列于本文英文版同一节。 三份判词如下：

• Chan Cho Fai（陈祖辉）v Lam Kit Heung（林洁香）——CIVIL ACTION NO 3766 OF 2016，主审 His Honour Judge Andrew Li，聆讯日期 2017 年 9 月 1 日，裁决日期 2017 年 9 月 6 日。
• Exxon Limited（埃克森有限公司）& anor v Zeng Cheng Engineering Company Limited（慎昌工程有限公司）——DCCJ 3140/2023、[2024] HKDC 869，主审 Her Honour Judge G. Chow，聆讯及裁决日期同为 2024 年 5 月 30 日。
• Fine Gold Developments Limited v Persons Whose Properties Are Left Uncollected at Factory C…——DCMP 4996/2024、[2025] HKDC 2213，主审 Deputy District Judge Gekko Lan，聆讯日期 2025 年 7 月 11 日，判决所载日期 2026 年 1 月 12 日。

一、非自愿受寄人的责任——呢条答到咗

《陈祖辉》案的案情（本站撮述）：原告人是一间西贡村屋的政府土地牌照持有人，在一宗收楼程序中由执达主任执行管有令状时，发现被告人以侵占者身分住在屋内。被告人被逐出，执达主任为她留下的家庭用品开了清单。原告人其后反复联络被告人及其律师要求取走，全无回音，于是入禀申请宣告该批财物已被放弃、他有权自行处置（判词第2至9段）。

法庭在第13段引述 Palmer on Bailment 的起点：普通法上并没有一项一般性的权利，容许受寄人处置寄存人拒绝领回或无法领回的货品。 换言之，「佢唔嚟拎，我就可以掉」在普通法上并不是一个现成的答案。

*跟住第14段引述本地案例 Desir Anthony C v Knight Frank (Services) Ltd（HCSA 36/2013）修正了这项严苛的责任：一名非自愿受寄人如果真诚地作出一项抽象而言构成侵占动产的行为，只有在该行为同时欠缺合理谨慎时才须负责；他如果尽责地作出以把货品交还物主为目的的行为，该等行为会被视为合理的行为。但同一段同时说明：何谓合理，取决于一切情况，包括货品的性质*——而举证责任在非自愿受寄人身上。

第15至16段是这条路的警告灯。 Desir 案本身的结果是管理公司败诉：住客一直与管理公司保持联络并持续要求交还单车，管理公司仍然把单车移走并处置，被裁定须就侵占动产负责。《陈祖辉》案的法官正正是以「本案的租客一直不理会，而 Desir 案的住客一直在追」来区分两者（第16段）。〈联络唔到〉同〈联络到但唔理佢〉，在这条路上不是同一件事。

*第17段引述英国上诉法院 Jones v Gospel & White：未经同意把动产放置或留在他人土地上即属侵入，而土地拥有人有权在采取合理谨慎的情况下移走该项冒犯性的动产。* 第18段把两宗案合起来：关键是非自愿受寄人要证明自己是真诚行事，并已行使合理谨慎——即已采取合理步骤。

结果：法庭在第19至20段接纳原告人一发现财物就尽责地透过对方律师要求取回，而被告人自 2015 年 2 月 11 日之后再无跟进，因此原告人已达到所要求的谨慎标准；法庭在第23至24段作出宣告，裁定该批财物已被放弃，原告人有权自行处置。第26段另裁定：在侵入土地的案件中，移走冒犯性物品的费用是可向侵入者追讨的损害赔偿，因此原告人可向被告人追讨移走费用。

二、视作放弃／弃置条款——只答到一半

《Exxon》案（本站撮述）：两名原告人是青衣油库的业权人／租户，被告人是承办商，按采购合约进场维修，因而获得一项默示牌照在场地摆放货柜、设备、机器等。合约在 2019 年 8 月完成、款项付清，牌照随之终止；被告人把物件留在原地不取。原告人 2020 年起反复联络不果，2023 年 3 月 8 日及 15 日两度发律师信通知：若不取回，将出售或以其他方式处置。被告人一直没有回应，亦没有应讯（第2至7段）。

第17段是这一节最有用的一句：法庭引述 Palmer on Bailment 第13-039段——受寄人同意管有的期间，可以按寄托本身已议定或可确定的期限来衡量；该期限一经届满，原来的受寄人可被列为非自愿的管有人，并负上适合于这种人的责任。所以〈牌照／租约期满之后，物主变成非自愿受寄人〉这一步，是有判词说过的。 法庭并在第18段裁定：原告人反复而尽责地要求对方取回，加上入禀本案，已属真诚行事及已行使合理的谨慎标准。

但法庭做了两件相反方向的事，而第二件正正是本文这一节的重点。 第19段：法庭批准一项宣告，裁定原告人有权拆卸及自行处置该批物件。第20至23段：法庭拒绝批准另一项宣告，即拒绝宣告被告人已经放弃该批物件。 理由有两重——

其一，第21段订出「放弃」的门槛：要确立放弃，必须有清楚证据同时证明放弃的意图及某种放弃管有的实际行为；单凭合理地相信已经发生放弃，并不足够。 第22段：本案的状书由头到尾没有提出过任何放弃的意图或任何放弃管有的行为，「放弃」二字只在济助部分出现过一次。其二，第23段：既然已经批出容许处置的宣告，再宣告财物已被放弃并无必要，法庭因此不行使酌情权作出该项宣告。

《Fine Gold》案把同一件事推到最贴近本节的问题。 该案的原告人是一个工厦单位的业主，租客是一间迷你仓营运商，2023 年 4 月起欠租并结业，单位内有约 130 个储物柜，留下了租客及其众多客户的物品。原告人重收管有后，在 2024 年 5 月 9 日于两份报章刊登一份〈Notice re Disposal of Abandoned Property〉，其中一句写明：如不联络取回，该等财物「将被视作已放弃」，其后可能被丢弃、出售或以其他方式处置，而业主不会就此负任何赔偿责任（第14段）。呢一句，形状上就系本文下文〈门一〉嗰条租约条款：一项由一方单方面宣布的「视作放弃」。

而法庭并没有因为那一句而宣告财物已被放弃。 第24段记载：原告人的律师起初请法庭从对方一直不领取这件事推论出放弃的意图，其后接受——如果法庭批出容许处置的宣告，那项放弃的宣告就没有必要；法庭同意，并不作出该项宣告。法庭批出的，是第23段那一项：财物自 2023 年 10 月起一直无人领取，法庭信纳只适宜宣告原告人有权自行处置该批财物。第21至22段所应用的，仍然是《陈祖辉》那套：原告人须证明自己真诚行事并已行使合理谨慎（即已采取合理步骤），而法庭按证据信纳它做到了。第25段：处置费用作为可向侵入者追讨的损害赔偿，由被告人承担。

⚠ 所以呢条问题只答咗一半。

答到嘅一半：放弃是一项需要证明的事实结论——要有意图，也要有放弃管有的实际行为；一方自己发出的「逾期未取即视作放弃」通知，本身并不使财物成为已被放弃的财物（《Exxon》第21至22段；《Fine Gold》第14、24段）。两宗案里，真正令物主可以动手的，都不是那句「视作放弃」，而是一项法庭宣告。

未有答案嘅一半：三宗判词没有一宗处理过一条写在租约里面的视作放弃条款——它是否有效订入、是否罚则性或不合情理、对租客以外的人（例如财物的真正拥有人）有没有效力。《Exxon》案确实有一条合约条款起了作用，但那是一条要求承办商自费清走废料并保持场地整洁的条款，而它所支撑的只是处置费用的可追讨性（第24至25段），不是拥有权的转移。所以那条条款做唔做到嘢，仍然未有定论（见下文〈门一〉一节）。

三、司法管辖权同酌情权——问题系关于土地审裁处，而三宗案都唔喺土地审裁处

要先讲最重要嗰句：三宗案全部系区域法院，冇一宗系土地审裁处。 所以土地审裁处按第17章第8(8)(c)条作出处置令的司法管辖权及酌情权如何行使，三份判词冇处理。

但三份判词答到另一条、而且系读者实际会撞到的问题：一个物主可以循区域法院取得一项容许他处置的宣告。 三宗案的程序形状是：

• 《陈祖辉》与《Exxon》：以令状展开，被告人不应讯，原告人按《区域法院规则》（第336H章）第19号命令第7条规则申请缺席判决；
• 《Fine Gold》：以原讼传票针对「凡在该处所留下未取财物的人」展开，被告人不应讯，法庭按第28号命令第4及6条规则作简易处置。

而酌情权那一面，三宗案都说得很清楚。 《陈祖辉》第11段列出的原则是：第19号命令第7条规则下的权力是酌情而非强制的；在该类申请中法庭不能接收证据，只能按状书判决；作出宣告不是缺席判决的常规做法，但那是一项常规而非法律规则，会让路予法庭对原告人作出最充分公道的首要责任。《Exxon》第9段补上一句限制：所批出的宣告不应宽于原告人有权得到的、以及为对他作出公道所必需的范围——而该案法庭正正就是据此削去了那一项「已被放弃」的宣告。《Fine Gold》第8段则记明：即使无人应讯，举证责任仍然在原告人身上。

⚠ 三项限制，一项都不能省。 一，三宗案的被告人都没有应讯、没有律师代表——三份判词都没有经过对抗式的争辩。二，三宗都是区域法院的判决，不是上诉级别的判决，也不是土地审裁处的判决。三，三宗案的原告人都是先取得管有、再处理财物：《陈祖辉》经执达主任执行管有令状，《Fine Gold》经管有令状及执达主任重收管有，《Exxon》则是牌照期满。呢三宗案唔代表任何一位读者可以取得同样的命令。

条例入面得一道门，而佢系一项命令

第17章第8(8)(c)条的确容许土地审裁处作出处置财物的命令——而按该款开首那句，那项权力是系于一宗收回管有或强迫离开的申请之上的。

先读整条第8(8)款，因为关键在开首那句，不在(c)段：

换言之： 开首那句「对任何收回管有或强迫离开的申请」连同「及对根据该条例第IV部而提出的新租赁申请」，就是闸门；(a) 至 (e) 五项命令全部在闸门之内。第8(8)款本身，没有写一条只就财物入纸的路。（但〈条例冇订明一份表格〉同〈冇一条路〉系两件事——下文会读第17A章第3条，以及司法机构为这单后续申请公布的两份样本表格。）

司法机构自己的讲法一样。 司法机构土地审裁处网页（英文本）在〈Possession cases〉一项之下说明：在该等申请之中，审裁处除作出管有令之外，亦有权就租金、中间收益、处置租客遗留在处所的任何财物，以及违反租赁或分租租赁条件的损害赔偿作出命令。〈以上为本站按该页英文本所作的撮述。〉即是说，处置财物的命令，是审裁处可以在收楼那宗申请本身之内作出的；按这个描述，它并不是只可以事后才申请的东西。

同样值得留意的是，第8(8)款所列的是封闭的五项：(a) 至 (e) 之中，没有一项是所谓「出售令」——这一点在下文〈等7个工作天就可以卖〉一节会再处理，因为那是本文最需要更正的一句流传说法。

但「封闭」两个字只就这一款而言。 ⚠ 第8(1)至(5)款并不是一律讲政府须支付的补偿：这对第(4)及第(5)款并不成立。 第8(4)款讲的是上诉——「审裁处具有司法管辖权，可就根据附表内指明的任何条例而呈交审裁处裁定的上诉作出裁定。」而第8(5)款是一句涵盖面极阔的兜底条文——「审裁处具有根据任何条例(包括附表内指明的任何条例)而归于审裁处的其他司法管辖权。」而第8(8)款之后还有四款，全部引录如下：

本站嘅读法，同佢嘅界线。 第8(8)款那张清单的确是封闭的，开首那句的确是闸门；但第8条不止第8(8)款。 第8(9)款把原讼法庭在衡平法及普通法上的补救及济助整批带进审裁处，第8(5)款把「归于审裁处的其他司法管辖权」也带进来，第8(8AA)款本身就是一项「应申请而」行使、不系于收楼申请的司法管辖权。所以可以讲嘅系：条例没有为财物写一项独立的申请程序，而第8(8)款那张清单之内没有出售令。至于审裁处在第8(8)款以外系咪就一定无能为力，要把第8(9)款配合判例先答得到。

在纸面上，这件事有多大？一个剔号。 展开法律程序用的是第17A章表格22，而处置财物在表格上是六个选项之一：

表格22的条文注是「(2002年第32号第40条；2006年第281号法律公告；2021年第36号第12条)」——条注所记的 2002 年第 32 号第 40 条，正是把第8(8)(c)条加入条例的同一条。权力同它的剔号，是一齐起草出来的。

但〈表格上系一个剔号〉，证明唔到〈佢只可以系一项附加〉。第17A章第3条就是为此而写的：

即是说：没有一份订明格式的表格，并不等于没有一条路。 规则明文容许以不拘格式的书面申请提出济助；而司法机构为土地审裁处公布的〈单方传票〉样本，正正就是这样的一份书面申请——它的可拣项目之中，就有申请处置租客或分租客遗留在有关处所的财物的命令。所以准确嘅讲法系：条例没有为财物订明一份独立的表格，但不可以由此推论该项命令〈只能够〉随一宗收楼申请一并取得。

还有一个时限，读者通常不知道它存在：第17A章第68(2)条——

那 7 天是申请人的责任，不是租客的宽限期。 下文〈究竟要拖几耐〉一节会解释，为什么审裁处公布的轮候日数，量度不到这一步。

最后一件事，而它足以令一个人搜寻不到法律。 条例用的字是遗留（第8(8)(c)条：「处置租客或分租租客遗留在有关处所的任何财物的命令」）；表格22用的字是遗下；土地审裁处的程序说明用的也是遗下；执达主任的指示表格用的又是遗留；土地审裁处的〈单方传票〉样本也用遗留；而同一个表格一览把配套那份誓章叫做〈弃置令〉。同一件事，几份官方文件，用咗唔同嘅中文词。 同一个陷阱还有一次：那条标题最像答案的条例叫《无人收领货品处置条例》，而较常用的讲法系「无人认领」。

本站嘅读法：一个读者打一个词，揾唔到，就以为冇法例。本文一律用条例的字「遗留」，同时告诉你表格写「遗下」。

扣起佢啲嘢抵租，得唔得？

自己扣起租客啲嘢抵租，唔单止冇效，本身就系一项循简易程序定罪嘅罪行——而条文连「企图扣押」都罚。

这一条路在法律上有名字，叫因欠租而扣押财物（distress for rent），写在第7章第III部。读这一部之前必须先读第75条的释义，因为它是闸门：

两个后果，读者一定要记住。 第一，第III部只知道一种手令——就欠租而发出的财物扣押令；条例入面没有一种「一般性」的手令，容许任何人去处理租客的财物。 第二，这条路的法院是区域法院，不是土地审裁处。 上一节那道门在土地审裁处；这一节这条路在另一个法院。两条碰得到租客财物的路，坐在两间不同的法院。（第7章第VI部另有一条收回管有的路，同样在区域法院；但它一样不碰财物——下文〈第VI部〉一节会处理。）

再看谁有权：

扣押是法院的司法管辖权，不是业主的权利。 条文没有金额门槛，也没有上限——真正卡住的不是银码，是下一条。

一条条文，三件事，而读第(1)款而不读第(2)款会全部漏掉。

• 自行扣押不是无效那么简单，本身是一项罪行；
• 条文罚的是「扣押财物或企图扣押财物」，而后半截四个字是重点所在——不需要你成功扣起任何东西；
• 刑责是「另须承担因他的法律程序而引致的任何其他法律责任」——「另须」两个字是关键：它叠加在民事侵权、第7章第119V条的侵扰罪、第245章第23条的强行进入之上，不是取代。

罚则要连机制一齐讲。 第78(2)条写的是「第1级罚款」，而级数本身不是一个数字：第221章第113B(1)条订明，凡条例以级数方式订定罚款，适用款额是附表8所示的款额；而第113B(3)条的原句是「行政长官会同行政会议可藉规例修订附表8所列出的款额，以反映他认为自该附表实施之日以来或自该附表所载款额对上一次修改之日以来，通货膨胀对该附表所列出的款额的价值的影响。」——权力在行政长官会同行政会议手上，准则是条文自己写的「他认为」的通胀影响，而条文没有订明任何修订时间表。附表8列明第1级为 2,000 元。所以那个数字不在第7章入面，而且它可以由行政程序调整——本文每次写出一个由级数推导的数字，都连同这个机制一齐写。

那合法的一条路长成点样？由头到尾，每一步都属于别人。

• 法院发出手令（第77条，区域法院）；
• 执达主任依据手令，检取在手令所述房屋或处所之内或之上所发现、而属「被申索租金的人(以下称为债务人)表面管有的动产」，而条文接住写的是「或如执达主任认为其中部分足以抵偿租金款额及扣押财物的费用，则为该部分。」（第87条）——动产、表面管有，加上「执达主任认为」这几个字：这一句写的不是一个客观上限，而是执达主任的判断。究竟它是一个上限还是一项选择权，本文引录条文而不作结论；
• 有七类东西他不可以检取（第88条）——当中 (e) 是「债务人所需穿著的衣物」；
• 开列清单并作出估价，连同附表5表格3格式的通知书交给债务人或其代表（第89条）；
• 在第89条通知书所述的日期出售，地点与时间由司法常务官指示（第99(1)条）；
• 收益悉数交给法院，先付扣押费用，再清偿债务，如有余款则须退回予债务人（第99(2)条）。

第88条原文值得逐字读，因为它比任何劝告都清楚：

一句对比：一个业主把失联租客的衣物装袋搬走，处理的是一个手持法院手令的执达主任都不可以碰的财物。第88条约束的是执达主任，它不是一张〈业主可以拿什么〉的清单——第78条已经说明业主在这一部之下什么都不可以拿。

连合法的一方都有时钟：第86条订明扣押财物须在上午9时后至下午7时前作出，除非获得法院或法官的特别许可。

而对这位读者，这条路可能一早已经关上——关法有两种

第一种是时间。

这 12 个月是数到「提出申请之时」，不是数到租金到期日。 一个等下去的业主，是一个月一个月地失去这条路。（这一条挡的是手令，不是追租的诉讼本身；追租的时效在另一条例。）

第二种是占有，而这一点市面上的说法普遍讲错，本文必须更正。

市面上（包括不止一份业界资料）常见的说法是：业主一旦因欠租终止了租约，就失去扣押财物的权利。 对照条文，这个说法并不正确。第102条说的正好相反：租期结束或租契终止之后，欠租仍然可以因此而扣押财物，「犹如租期并未结束或租契并未终止一样」。

真正的限制在但书，而但书讲的是占有，不是终止——「但扣押财物须于欠租的租客继续管有该处所时进行」。

换言之：终止租约不会关上这条路；租客走人才会。 而本文这位读者，正正就是租客已经走了的那一位。一句讲晒：呢位业主，系第III部最唔为佢而设嗰位业主。（某一位租客是否仍然「继续管有」该处所，是个别案件的事实问题。）

条例入面最贴近你处境嗰一条，同佢真正嘅闸门

第7章第101条的标题本身已经写住这位读者的处境：弃置处所内并无留下财物以供扣押的情况。

四项条件同时成立才入到这道门：(i) 应课差饷租值在申请时不超过 100,000 元；(ii) 欠租2 个月；(iii) 弃置至「无人耕作或无人占用」；(iv) 条文的原句是「以致并无足够财物可供扣押以抵销欠租」——足够与否，唔系睇屋入面有冇嘢，系以欠租做标尺量出嚟嘅。之后第101(2)款订明，如无人提出相反理由而法院获得证据，可命令执达主任把处所交予申请人管有，而有关的出租事项即告无效。

两项限制必须连同那个数字一齐讲。 第101(3)款：「立法会可藉决议修订第(1)款所述的数额。」——那 100,000 元是立法会可以藉决议改动的，并非固定不变。 而它是应课差饷租值，经第75条指向《差饷条例》（第116章）的估价册或第75A条的证明书，不是租金，也不是单位的市值。

然后是那道闸门。 第(1)款的原句是「以致并无足够财物可供扣押以抵销欠租」——条文量度的不是屋入面有冇嘢，而是嗰啲嘢够唔够抵销欠租。 换言之：一屋二手家私，如果可供扣押的价值抵不上欠租，是在这道闸之内，不是之外；反过来，如果留低的财物足以抵销欠租，这一条才不适用。〈有嘢留低〉本身唔系答案，〈嗰啲嘢够唔够抵租〉先系。（某一批财物的价值是否足以抵销某一笔欠租，是个别案件的事实问题。）

但即使入到这道门，它给的仍然不是你想要的东西。 第101(1)及(2)款交还的是处所——法院可命令执达主任把处所交予申请人管有，并使有关的出租事项无效；它由头到尾没有给业主任何处理财物的权力。 这一点同下面第VI部的结论一样，而两者加起来就是本文的主论：条例写过收楼，冇写过清屋。

而第7章仲有成个部系为〈租客唔见咗〉而写的——第VI部，坐喺区域法院

第7章第VI部〈收回小型物业单位〉（第128至136条）是条例入面另一条收回管有的路，而它不在土地审裁处，在区域法院。 下面处理这一部。

第129(1)条给拥有人一条原诉传票的路，而条件是逐项写明的：处所「其应课差饷租值在拥有人根据本条提出申请时不超过$100,000」；「而亦无就其订下或须缴付承诺租赁金」；「且租赁为不定期或租期不超过7年，则当及一俟租期或租客的权益已终结，或已由法定迁出通知书或其他方法正式终止时」；而租客或当时实际占用该处所的人「即使业主已作出收回处所的要求，仍拒绝或忽略迁出，及拒绝或忽略交回对处所或其部分的管有」——在此之上，「则区域法院应该处所的拥有人或其代理人提出的申请，可发出原诉传票」，命令被指称占用该处所的人到区域法院提出其不应迁出的因由。

而第130条那道但书，写的正正是这位读者的事实：

「不能找到被告人」——条例本身为一个联络唔到嘅对家写咗一条送达的路。 接住第131(1)条：被送达的人如不到庭或提不出因由，区域法院可向原讼法庭或区域法院的执达主任发出手令，命令他进入处所（必要时可使用武力），把管有交回拥有人或其代理人；凭手令进入不得在上午9时至下午7时以外的时间进行。第135条是保障条文：

第136条则订明执达主任因执行手令而引致的费用可向原诉人追讨。（第131(2)及(3)条另就分间单位规管租赁订明60日暂缓执行的条件。）

而那$100,000同样是一个会郁的数字——第132A条：「立法会可藉决议修订第129及132条所述的数额。」同第101(3)条一样，呢个数字可以藉决议改动。

本站嘅读法。 第VI部证明两件事，而两件事都同这位读者有关：

• 收回管有并唔系只得一个法院。 第VI部把小型物业单位的收回管有明文放在区域法院——所以〈收回管有的申请必须去土地审裁处〉这句话，第7章自己就否定了。

• 但佢一样唔掂啲嘢。 第128至136条由头到尾冇一个字讲租客遗留的财物——同第101条一模一样，它交还的是处所。条例写过三条收回管有的路（第17章第8(6)条、第7章第101条、第7章第VI部），三条之中冇一条顺带授权你处理屋入面嗰啲嘢。

而呢个反而令本文条主线更硬：唔系〈香港只得一条收楼的路〉，而系唔论你行边一条收楼的路，掂财物嗰一步都要另外再攞一项命令。

换锁同掉嘢，系两件事、两条罪

读者心目中，换锁同掉走啲嘢系一句说话；法律上系两件事，各有各嘅条文、各有各嘅刑罚。

网上讨论之中，常见嘅一句系咁嘅：

留意个「再」字。 进入同处理财物，喺读者口中系一句说话、一个动作、一个决定。把这句话斩开两截，就是本节唯一的工作。

第一截：入屋

《公安条例》（第245章）第23条，两款一齐读，因为只读其中一款会向相反方向误导：

第(1)款写明「不论他是否有权进入该处所」——业权在这条罪行入面明文不相干。 而第(2)款那项豁免，是围绕「管有」而不是围绕「拥有」起草的：它保护的是进入自己的处所，而该处所须由其本人所管有，或由其受雇人或代理人看管。

换言之：一个已经把单位租出去的业主，已经把管有交咗畀租客，而租客唔系佢嘅受雇人或代理人。 业主第一时间想搬出来的那项豁免，正正是不涵盖他那一种情况的那项豁免。

罚则是第2级罚款加监禁2年，循简易程序。第2级同样是级数不是数字：第221章第113B(1)条把它定为附表8所示款额，而该款额同样可以按上文引录的第113B(3)条、以规例改动，准则同样是条文所写「他认为」的通胀影响；附表8列明第2级为 5,000 元。

第二截：掂啲嘢

《盗窃罪条例》（第210章）有五条条文要按次序读，而扩张范围的条文、界定元素的条文同抗辩条文分别写在不同的条——这正是重点。

第2(1)条是基本定义：不诚实地挪占属于另一人的财产，意图永久剥夺，即属盗窃。跟住：

这是第4(1)条，而它就是把时间轴推后的那一条。 业主是不知情地得到那批财物的——它们只是在他的单位入面。令事情变成「挪占」的，是他之后做的事：以拥有人身分保有或处理它。

这是第6(1)条，第二条扩张条文：财产属于任何管有或控制它的人，不限于拥有人。即是说，不需要证明那批家私是租客买的。

而第三个元素——「意图永久地剥夺」——有它自己一条。 第7条：

第7条两截，两截都要读，而它两边都切。 第(1)款是一项限制：借入或借出要相当于「意图永久地剥夺」，条文写的是「如该财产是借入或借出的，而借入或借出的期间及情况相等于将该财产彻底取走或处置，如果是并仅如果是如此」——「如果是并仅如果是如此」这一句，是条文自己划的界。 一个把租客的家私搬去仓、日后准备交还的业主，未必落入这一款。

第(2)款方向相反，而它系一组累积条件：「凡任何人管有或控制(不论是否合法地管有或控制)属于另一人的财产，而为他自己的目的及未得该另一人授权，在未必能履行将该财产归还的条件下放弃该财产，即相当于不顾该另一人的权利而将财产视为自己的财产处置」。逐项数，第(2)款要六件事同时成立：(i) 管有或控制属于另一人的财产；(ii) 放弃该财产；(iii) 在一项关于归还的条件之下；(iv) 而该项条件他未必能履行；(v) 为他自己的目的；(vi) 未得该另一人授权。而即使六项全部成立，第(2)款答的仍然只是〈意图永久地剥夺〉这一个元素——盗窃罪还要挪占、财产属于另一人、不诚实，以及意图永久地剥夺全部成立（第2(1)、第3、第4、第6条）。

⚠ 要讲清楚一句。 〈把财物交畀搬运公司、放进一个他不控制的贮存仓、或者交畀第三者代管〉，并不就等于条文所描述的那件事——咁讲会把六项条件压成了一项。一间收费仓或者一间搬运公司，在业主持续控制之下、有清单、有可强制执行的归还责任地保管财物，并不必然满足〈放弃〉、〈未必能履行归还条件〉或〈为他自己的目的〉任何一项。本文列出六项条件，不就任何个别读者的安排作判断，亦不会说任何一种安排〈正正就是〉一项可判监禁10年的罪行。

所以第7条不是一张免死金牌。 它把〈永久剥夺〉这个元素讲清楚，而讲清楚之后，第(2)款把〈放咗喺第三方度〉呢种做法明文写入挪占的射程之内。本文列出两款，不就任何个别读者的处境作判断。

刑罚在第9条：

十年监禁，冇罚款，所以冇级数——这一条不受上面那个附表8机制影响。

（顺带一提：第210章第5条标题虽然是「财产」，但第5(2)款讲的是土地——「除下列情况外，任何人不能偷窃土地」——并不适用于动产。）

第三截，读者通常唔知佢存在：侵扰罪

《业主与租客(综合)条例》（第7章）第119V条：

第119V(2)款把范围推得更阔。这一款以下逐字引录，因为条文自己那两处限定用语，正是这一款的形状所在：

（其后的罚则与第(1)款相同：首次定罪罚款$500,000及监禁12个月，再次定罪罚款$1,000,000及监禁3年。）

两件事要留意。 第一，两处限定：作为要打扰的是「该处所的租客或分租客或其住户成员」，服务要是「为占用该处所作住宅而合理所需」的——不是任何安宁，也不是任何服务。 第二，(b)(ii) 的两个结果是「不就该处所而行使任何权利或追索任何补救」——后半截是一项独立的结果。 第119V(3)款则是一项须由被告自己证明的抗辩：

而定罪之后仲有一款：

本站嘅读法：真正嘅阻吓力唔系嗰笔罚款。第(4)(b)款容许法院命令被定罪的人「向政府缴纳款项以供没收，其数额不超过于犯罪当日，该处所在空置的情况下与该处所在前租客或前分租客管有的情况下两者的市值差额。」——即系把自力救济所争取到的整份经济利益抽走，而个计法系定喺「犯罪当日」嗰一日。 自己动手清屋，图的就是那个差额；条文针对的也正是那个差额。

分间单位规管租赁有平行条文，第120AAZO条，罚则完全相同。但那一条有一点条文内部的张力：该罪行只循公诉程序审讯，而第120AAZO(7)款却把「法院」界定为「原讼法庭、区域法院或裁判官」。

一个对比：数字大嗰项，唔系暴力嗰项

500,000 ÷ 5,000 ＝ 100。但两个数字并不是两项关于严重性的立法判断：一个随附表8浮动，一个写死在母条例入面，唔可以当作同一把尺去比。佢哋可以比嘅，系业主实际面对嘅嘢。 条文写明款额大嗰项，系第7章第119V条，而它的边注是「侵扰」：第(1)款针对「非法剥夺租客或分租客对处所的占用」，第(2)款针对「作出任何刻意打扰该处所的租客或分租客或其住户成员的安宁或舒适生活的作为」或「经常截停或不提供为占用该处所作住宅而合理所需的服务」，再次被定罪可处监禁3年。佢唔系一项文件上嘅罪行，而数额细嗰项，先系第245章第23条嗰项强行进入罪。

最后一句，而它是为了不夸大： 本文没有说换锁本身就是一项罪行。第245章第23条需要「以暴力方式进入」这项元素。

〈我揾过佢喇〉——喺香港同英国，同一件事做紧两件唔同嘅工作

喺英国，一个已经处于寄托关系入面嘅受寄人，有纪录咁揾过寄托人而揾唔到，就可以踏上一项法定出售权嘅门槛；喺香港，成文法一层嘅对应条文，系一项对盗窃控罪嘅抗辩（第210章第3(1)(c)条）。 而呢位业主两边都唔系嗰个受寄人——下面会逐道闸读出嚟。

呢个系一个成文法对成文法的对照。 同一件事喺香港普通法之下的后果，上文〈三宗区域法院判决〉一节已讲咗非自愿受寄人的责任（真诚行事加合理谨慎，举证责任在受寄人身上）。

香港那一边，是《盗窃罪条例》第3(1)条——它是抗辩，不是授权：

三件事同时在这一条入面。 第一，(c) 段是「相信采取合理的步骤亦不能找到拥有该财产的人」——一项关于信念的抗辩。第二，括号内的例外（以受托人或遗产代理人身分获得财产）不是业主的身分，所以这项抗辩原则上对他是开放的。第三，第(2)款订明愿意付钱并不能令挪占变成诚实——〈我打算赔返畀佢〉不是答案。

英国那一边，同一组字做的是相反的工作——但要先读第12(1)条，因为整条的闸门在那里，唔可以由第12(3)(b)条起步而跳过佢。《1977年侵害货品(侵权)法令》（Torts (Interference with Goods) Act 1977）第12(1)条：

〈本站按该法令的英文本作以下说明：本条适用于受寄人管有或控制的货品，而(a)寄托人违反接收货品（或按寄托条款就交付作出指示）的义务；或(b)受寄人本可藉向寄托人发出通知而施加该项义务，但无法寻获或联络寄托人；或(c)受寄人本可合理预期在向寄托人发出通知后解除保管货品的责任，但无法寻获或联络寄托人。〉

三个入口全部由一段〈寄托人／受寄人〉关系开始，而其中两个还要求寄托人本身负有接收货品的义务。 之后才是第12(3)条，而它的结尾不可以切走：

最后那一句是关键——"he shall be entitled, as against the bailor, to sell the goods"。 条文给的权利是对抗寄托人的权利，不是对世的所有权移转；这一点同第12(4)款（寄托人本身并非拥有人时，出售不能对抗真正拥有人）是同一件事的两面。

而该法令附表1第I部第4(1)段，把整套机制扩展至另一类受寄人——但它自己也是一道闸，不是一道门：

第5段再订明，上述各段适用不论该项寄托是否有偿、是否在业务运作中、抑或是无偿的：

呢两段做嘅事，唔系删走香港第294章关死业主嗰两道闸（「以作修理或其他处理」同「在业务运作中」）。第4(1)段冇删走闸，佢系换咗另一道闸：条文的条件是 "If a bailee is in possession of goods which he has held as custodian, and his obligation as custodian has come to an end,"，即系〈他一直以保管人身分持有该批货品，而他作为保管人的责任已经终结〉。就第4(1)段那道闸而言，一个业主不会单纯因为租客走了，就成为一个「一直以保管人身分持有」该批财物的人——他没有接受过一项保管的委托，也没有一项作为保管人的责任可以终结。这一句只是在读英国该段条文的入闸条件，不是就香港法律之下业主有没有保管责任作出陈述。 下文〈行足法定程序之后〉一节就指出，行执达主任那条路的业主，是书面声明会签收并妥为保管在处所发现的财物的；而普通法上一个非自愿受寄人负有什么责任，上文〈三宗区域法院判决〉一节已按三份判词列出。第5段（无偿／有偿／是否在业务运作中皆适用）拆走的是报酬那一道闸，拆不走保管人身分那一道。所以英国那套机制的入口，同香港第294章一样需要一段先存在的寄托关系；分别在于闸的形状，不在于有冇闸。——下一节会处理第294章。

本站嘅读法，而且必须连限制一齐讲。 英国那项权力不是无条件的：同一条的第12(4)款订明，如寄托人本身并非货品的拥有人，出售不会令买方取得对抗真正拥有人的所有权；第12(5)款要求受寄人交代帐目，而且是按条文所指 "the best method of sale reasonably available in the circumstances"（在当时情况下合理可得的最佳出售方法）为基础计算；第12(8)款订明整条在寄托条款的规限下生效；而附表1第II部第6(3)段订明，如有款项未清，通知期不得少于三个月。英国畀嘅系一项附带帐目责任嘅有条件权力，另加第13条——一个已经有权出售的受寄人，可以再向法院申请命令买一重保障。

结构上的分别，一句讲晒——唔系〈倒转〉，系〈形状不同〉：英国就已经存在的寄托关系写咗一项附带帐目责任的自力救济出售权，再加一重可选的法院保障（第13条）；香港就同一类关系只写咗第294章那条修理业的路，而就业主与租客则只写咗一项法院命令。——而在扣押财物那条路上，香港更是〈法院手令，并且明文把自力救济定为罪行〉（见上一节第78条）。唔可以话〈英国那两段删走了香港的闸〉：两边都有闸，而两边的闸，这位业主一道都过不到——香港的闸要求「在业务运作中」「以作修理或其他处理」接受货品，英国的闸要求他一直「以保管人身分」持有而该项责任已经终结。

所以，你揾租客嗰啲纪录，法律上系咩？ 因为香港那一条是关于信念的抗辩，一个业主做过什么去找他的租客、以及他有没有把它记录下来，本身就是一项与刑事责任相关的元素。它不是「好做法」，它是条文入面那项抗辩所指向的事实。

再多一句立法史，因为它可以查证。 该法令第2(1)条写明 "Detinue is abolished."（扣留物件之诉予以废除）。香港冇跟。 香港的《高等法院规则》（第4A章）与《区域法院规则》（第336H章）第19号命令第4条规则，标题仍然系 "Default of defence: claim in detinue"。系现行程序，唔系旧书入面嘅化石。

要留意：以上是两本成文法典之间的对照。

点解香港冇一套「遗留财物」程序？

唔系冇写过。呢套程序，立法会至少写过四次——每次都写畀一个公营机构，冇一次写畀业主。

四次的内容惊人地一致，每次都由同样四件组件砌成：取去财物的权力 · 一份订明格式的告示连一段申索期 · 一项交代帐目的责任 · 一项法定豁免。

第一次，《房屋条例》（第283章）第24条——而第24(1)(a)款写的正正是本文读者的处境：

房屋委员会可以管有该财产；须在处所或附近张贴告示要求申索，而就这一段的财产而言，申索期是——

——其他段别则是 2 天；委员会可拒绝交还除非信纳申索人是拥有人；可向申索人追讨移走及贮存的开支；无人申索则财产成为委员会的财产而不受任何人的权利所影响，可以出售或以其他方式处置；而第24(6)款的原句是「如根据第(2)款张贴告示之日后6个月内」——时钟由张贴告示那一日起计，不是由出售那一日起计；如有人在该期限内证明自己在财产成为委员会财产时是拥有人，委员会须把扣除移走、贮存及出售费用后的余款付给他。（第565章第29(8)条的期限确实是由出售起计，两者不可以拉平。）

而第四件组件——法定豁免——不在第24条之内，它在同一条例的另一条：第31条，边注是「不得向委员会或政府提出申索」：

第二次，《香港科技园公司条例》（第565章）第29条，三十年后起草，写得更完备：告示除张贴外还要以普通邮递送达租客；如未能确定拥有权，公司须继续管有一段合理期间。而第565章同样有第四件组件，写在业主最需要、最明显冇得有的那一款：

第三次，《港口管制(货物装卸区)条例》（第81章）第5条：张贴通知检取、移至贮存地方、拥有人可在14 天内书面申索、否则出售并在 3 个月后拨归政府一般收入。第5(7)款同样豁免处长。而第5(8)款走得更远——它把〈其他人自己动手〉直接定为罪行：

（第4级同样是级数：附表8列明为 25,000 元，并可由行政长官会同行政会议藉规例修订。）第四次在《邮政局规例》（第98A章），与邮包有关。

而呢个对照，就系整篇文章嘅答案

本站嘅读法，而这是本节存在的理由。 上表头三项，理论上系可以写入一份租约嘅——CLIC 建议业主咁做（下一节会处理）。但第四项写唔入。 合约只约束签约嗰两个人；它绑不到租客的债权人、租客的家人、或者那批财物的共有人。 一份租约可以令租客唔告你，但佢令唔到第三者唔告你。呢个就系〈立法会写过四次都唔畀业主〉呢件事嘅结构性原因，亦系下一节那条建议条款做不到它被要求做的事的原因。

顺带处理一条标题最似答案嘅条例

《无人收领货品处置条例》（第294章）——条例名本身就系业主会去搜嗰四个字。它帮不到他，而且帮不到四次。

第2(1)条入面有三道累积的闸：货品须由受托保管人接受、须在业务运作中接受、而且须以作修理或其他处理。业主冇接受过租客张梳化；佢唔系做接受梳化嘅生意；佢亦冇为咗修理而接受过任何嘢。三道闸，一道都过唔到。 第四道在第5(1)条，把「在业务运作中」进一步收窄成一个〈街舖柜台〉式的测试。

而它入面嗰套机制，正正就系业主想要嗰套：在处所显眼位置展示中英文告示、发出货品已可作交还的通知、12 个月、再发出拟出售通知、不少于 14 天、公开拍卖（除非通知内述明最低价）。一个钟表维修师傅用得着，佢用唔着。

但呢个「冇」有界限：

第294章冇讲过业主，佢系完全冇提过业主。条例嘅沉默唔等于一项禁止。

最后一件，因为它太准确而不能省略。 香港就〈揾唔到物主〉呢个处境立过法，一次：第294章第6条——适用于 1970 年 1 月 1 日之前接受的货品，答案是在中文或英文报章刊登广告，再加18 个月。

行足法定程序之后，啲嘢就唔关你事？——啱啱相反

成个程序行完，你会攞返个单位、签咗一份保管承诺，同埋一屋仲系人哋嘅嘢。

先讲一件事：如果处置财物的命令唔系喺收楼申请入面一并攞到，事后再攞就系另一单申请。 司法机构《申请执行收回楼宇管有的命令》（2026 年 7 月修订版）第(5)段写明：

〈收回管有之后，申请人可以再申请一项处置财物的法庭命令，收费 182 元另加每份证物 4 元 5 角；或者再申请一项扣押判定债务人财产令状，指示执达主任拍卖租客遗下的财物以抵偿欠租。〉

同一份文件亦列明，申请批准发出收楼令状的入禀费同样是 182 元另加每份证物 4 元 5 角。 换言之：同一个收费，收两次，因为那是两件不同的事。收返个单位，唔会连埋单位入面嗰啲嘢。

而呢度有一处张力，值得摆出嚟。 上文〈条例入面得一道门〉一节指出，第8(8)款开首那句把该款五项命令全部系于一宗收回管有或强迫离开的申请之上。但司法机构这一段写的是〈收回管有之后〉再申请——即是说，在后续那一单申请的时候，管有已经收回了，那一宗收回管有的申请已经完结。两句话摆埋一齐，讲的是两条路，唔系一个必须行两次的程序。 喺收楼申请入面一并提出的处置命令，条文表面就是第8(8)(c)条。仍待厘清的，是后续那一单申请坐喺边一款之上——收回管有之后才提出，就第8(8)款而言是否仍然在同一宗收回管有的申请之内，抑或另有依据。而唔系未解的，有两样：有冇呢单申请，同埋佢系咪必须——司法机构那一段用的字是「may」。下面一节会摆出司法机构为它公布的两份表格。 可能是第8(8)款仍然覆盖同一宗法律程序的后续阶段；也可能是第8(9)款（审裁处在授予衡平法或普通法补救及济助方面与原讼法庭相同的司法管辖权）或第8(5)款在做这件事。要在其中选择需要判词。 上文那条收费的数（同一笔 182 元另加每份证物 4 元 5 角，为后续那一单申请再收一次），是建基于司法机构这份已公布的收费文件本身。

而嗰单后续申请，司法机构系有表格嘅

〈条例冇为财物写一条独立的申请程序〉，作为一句成文法上的话是对的；但成文法之外仲有另一层——土地审裁处的表格一览上，就有为这单后续申请而设的两份样本表格。 两份都列在司法机构网站土地审裁处表格页的「（非法定表格的）参考样本」一栏之内：

• 〈单方传票〉（中文本标示 Rev Feb-2014；英文本 Ex-parte Application，标示 Rev Apr-2008）。表格上有一列可拣的申请项目，其中一项就是申请处置租客或分租客遗留在有关处所的任何财物的命令，并把财物清单作为证物『甲』附上。传票顶部是一个土地审裁处的 LD 案件编号栏——即是说，它是在原有那宗程序之内提出的一份单方申请，不是另开一宗案。
• 〈誓章／誓词（弃置令）〉（中文本标示 Rev Oct-2019；英文本 Affirmation / Affidavit - Disposal Order，标示 Rev May-2018），是配合上述申请的证据表格。〈本站按该表格作以下说明：宣誓人声明他已经自行或经执达主任收回有关处所的管有，并且无法与答辩人联络；他或执达主任已把答辩人遗留的所有财物连同估计价值列于证物『甲』的清单之内；他同意该估计价值是合理的评估；他填上答辩人尚欠的租金或中间收益金额；他同意答辩人可在审裁处作出处置财物的命令之后的若干天内向他取回财物——该处是一格空白，日数由命令去填，表格上并无印上任何固定数字；如答辩人在该期限内没有取回，他同意二者择一：没收该等财物并按证物『甲』所列的价值抵销部分欠租或中间收益，或者弃置及／或销毁该等财物。〉

三件事因此系已知的：

• 这单后续申请是存在的，而且有它自己的程序载体——一份在原有 LD 案件编号之内提出的单方传票，配一份誓章／誓词。
• 它的证据要求是一份清单、一个估价，同埋一个欠租数目，不是一句「租客走咗」。
• 那个〈等几多日〉，官方表格自己留白。 这正好解释了为什么条例入面找不到任何「7 个工作天」——期限是逐案在命令入面订的，不是印死在表格上的。

而仍然未解的，有两点： 收回管有之后才提出的申请，就第8(8)款而言是否仍然在同一宗收回管有的申请之内，表格本身没有写；而审裁处在个别案件之中会怎样行使酌情权，同样要判词才答得到。

而这一节不是一张许可证。 表格上那两个选项——没收抵租，或者弃置销毁——是申请人向审裁处提出、由审裁处决定批不批的东西，不是业主自己可以行使的权力。在审裁处作出命令之前，上面几节所讲的每一项刑责同民事责任，一项都没有少。

<table> <caption>土地审裁处执行费用及按金。资料来源：司法机构《申请执行收回楼宇管有的命令》（Rev Jul 2026），<code>https://www.judiciary.hk/doc/en/other_information/access/enforcement.pdf</code>。</caption> <tr><th>执行方式</th><th>入禀／盖印费</th><th>付予执达主任的按金（香港区／九龙区／新界区）</th></tr> <tr><td>收楼令状（Writ of Possession）</td><td>令状入禀费 55 元，另每份盖印副本 33 元</td><td><strong>1,230 元</strong>（三区相同）</td></tr> <tr><td>扣押判定债务人财产令状（Writ of Fieri Facias）</td><td>同上</td><td><strong>12,304 元</strong>（三区相同）</td></tr> <tr><td>收楼及扣押判定债务人财产综合令状</td><td>同上</td><td><strong>13,134 元</strong>（三区相同）</td></tr> </table>

计条数（全部由上面已引述的数字推算）：

• 12,304 ÷ 1,230 ＝ 10.0。 要把啲嘢变成钱嘅按金，系要攞返个单位嘅按金嘅十倍。
• 13,134 − 1,230 ＝ 11,904 元。 呢个系喺收楼之上加多一张扣押令状嘅边际成本。
• 182 × 2 ＋ 55 ＋ 33 ＋ 1,230 ＝ 1,682 元。 呢个系本文用司法机构已公布的各项收费砌出来的一个示例小计，唔系司法机构公布过嘅一个总数，亦唔系一条下限——下面四项假设，每一项都可以令实数高过它。
• 假设一：一份证物都唔计。 收费文件写的是「182元及每份证物4元5角」——182 元本身并不包含任何一份证物，第一份都唔包括在内。而上面那份〈誓章／誓词（弃置令）〉样本本身就要求附上一份财物清单作为证物『甲』，所以实际上这一格通常不会是零。
• 假设二：盖印副本只计一份。 同一份收费文件在那个「＃」号注释入面说明，令状的盖印副本按每份 33 元收取，另加每份文件 55 元的入禀费，而执行所需的盖印副本数目视乎个别案件而定。本文取一份，是一个假设，不是一个已公布的数字。
• 假设三：由〈申请批准发出收楼令状〉起算。 这个小计没有计入之前取得收回管有命令本身那一宗申请的入禀、送达及排期费用。
• 假设四：只计法庭收费同收楼按金，不包括下面会提到的 40 元相片费、搬运工人、交通、贮存，以及任何扣押判定债务人财产令状的按金（12,304 元）。

而同一份文件、同一页，审裁处自己写低咗一句：

〈审裁处注明：不保证申请人能够悉数或部分讨回欠租、判额，甚至已经或将要支付的执达主任费用。〉

本站嘅读法：要把「十倍」呢个比例，同审裁处自己嗰句「不保证」摆埋一齐睇。 呢个就系本文开首嗰条问题嘅真正算式——你可能付咗十倍嘅按金去追一批你唔知价值嘅财物，而发表呢两个数字嘅同一份文件，同时话你听两样都可能追唔返。

而个程序嘅结局，系你签纸认低咗嗰啲嘢

执达主任的指示表格 B.F.59（版本 BF59 Ver07 Aug25）第 (c) 项，申请人自己剔的那一格：

〈本站按该表格的英文本作以下说明：申请人剔选第 (c) 项，即是声明会签收并妥为保管在处所发现的财物和实产（如有的话）。〉呢一项唔系执行之后先出现嘅后果，系执行之前要先剔嘅一格。业主唔系「摊上」一项保管责任——佢系书面申请咗佢。

司法机构《法院服务指南——执达主任科》（2025 年 8 月，第十二版）在描述执行收楼令状第 3 步时写：

〈本站按该指南的英文本作以下说明：执达主任会点算财物并以清单记录，并拍照作为物品状况的证据，每宗案件相片收费 40 元；申请人须自行安排搬运工人及交通工具把财物搬走；看管被告人的财物、并在被告人要求取回时交还，是申请人的责任；然后申请人才会取得该空置地方的管有权。〉

条件是「upon request」——被告人开口要求；条文冇附带任何期限。 这一点下一节会再用到。

同一份指南亦说明，如果同时执行两张令状：

〈本站说明：同时执行两张令状时，会有一名护卫员随行，而该处的财物须看守最少 8 天才可拍卖。〉这是整条业主路线上唯一一段已公布的持有期，而它属于执达主任，不属于业主。

律师收费：一间行的公开报价，同一个未解的差异

以下只属个别律师行的公开报价。 一间香港律师行在其网站公开列出：市场基准每个法律程序约 15,000 元；该行自己的收费，市区个案约 8,000 至 10,000 元／每步骤（已包括一般垫支费用）；垫支费用每宗约 4,000 至 5,000 元；申请缺席判决连同申请收楼令状两个程序一并进行，整体约 16,000 至 20,000 元。范围：一间行喺自己嘅市场推广网页上、就「简单及无争议案件」所列嘅报价，网页页脚标示 © 2025；而佢报嘅系收楼，唔系处置财物嗰项命令——该报价并不包括处置财物那项申请。

同时，有一项差异本文列出而不调和。 同一间行的网页列出执达主任交通费按金为香港岛及九龙区 400 元、新界区 800 元；而司法机构自己的表（上表）列明收楼令状的执达主任按金为 1,230 元，并明文写出三个区的数字相同。两者可能根本不是同一项收费——该行把交通费与护卫员费用分开列出，司法机构则公布一项综合的、付予执达主任的按金。本文采用司法机构的数字，并不就两者之间的差异作结论。

（本文全篇的中英对应固定为：收楼令状＝Writ of Possession；扣押判定债务人财产令状＝Writ of Fieri Facias。两者均取自司法机构自己的双语表格。）

等7个工作天就可以卖？——条例冇咁写

有一段描述流传得好广：贵重物品向土地审裁处申请一项「sale order」，无价值物品申请一项「disposal order」，两者都要等 7 个工作天。呢个分别同呢个期限，《土地审裁处条例》同《土地审裁处规则》都冇咁写。

该描述来自一间持牌测量师行的网页。本站用自己的话覆述它的命题：

〈贵重物品向土地审裁处申请一项 "sale order"，申请之后须等 7 个工作天，才可出售清单所列物品以抵销部分租金损失；无价值物品（例如旧家私或衣物）不可直接丢弃，须申请一项 "disposal order"，同样须等 7 个工作天；在法庭发出该项命令之前处置租客财物，可能面对租客的民事申索。〉

《土地审裁处条例》同《土地审裁处规则》都冇「出售令」或「7 个工作天」呢类字眼；第8(8)(c)条写嘅系「处置…遗留在有关处所的任何财物的命令」。 有人会反问——〈但审裁处明明会作出出售命令㖞〉。佢的确会： 条例同规则入面嘅 "order for sale"，系《土地(为重建而强制售卖)条例》（第545章）的强制售卖司法管辖权——即系就一幅地段申请为重建而强制售卖，以及在作出该项命令时，租赁因而终止的租客可获的补偿。系一件完全唔同嘅事，而呢个名字撞名，正正就系读者同写手都会跌落去嗰个陷阱。

至于嗰 7 个工作天——法例冇订明呢个期限。 而真实存在嘅期限有三个，冇一个系 7 个工作天，亦冇一个系业主嘅：

而条文同官方文件实际上畀业主嘅系咩？——执达主任指南嗰句 "upon request"（被告人开口要求就要交还），同 CLIC 建议的 "reasonable notice in writing"（合理的书面通知）。两句都冇数字。

要留意：一部条例反映唔到一个审裁处实际上点做。 一个审裁处的排期惯例、它的标准指示、它习惯给予的期间，正正就系成文法唔会记录嘅嘢。 所以准确嘅讲法系：这句说法不在条例入面，而以下三种可能都存在——

• 该项实务真实存在，只系冇写入条例；
• 该项描述其实讲紧的是第7章第III部那条扣押财物并拍卖的路线，只是叫错了名——形状的确相似（执达主任开清单并估价、然后出售），但期限对不上（是 5 个工作天，不是 7 个），而且那条路的法院是区域法院，不是土地审裁处；
• 该项描述根本是错的。

而呢一节仲有一件事可以讲。 司法机构为土地审裁处公布的〈誓章／誓词（弃置令）〉样本表格，在申请人同意答辩人可以取回财物的那一项，把日数留成一格空白，由审裁处在命令入面填上。所以〈条例入面揾唔到 7 个工作天〉同官方表格上嗰格空白，方向系一致嘅：呢个期限本身就唔系一个印死的数字，而系逐案在命令入面订的。 条例、规则同官方表格，都冇印过一个划一的 7 个工作天。

本站嘅读法：一个相信有 7 个工作天呢条规矩嘅业主，会喺第八日行动。

两道以为开住嘅门：租约条款，同报警

门一：租约写明逾期未取，当佢放弃

香港主要的公共法律资讯服务，就呢位读者嘅同一条问题，持有三个互相矛盾的立场，中英文都一样。

立场一（同一条答问的第一段）：

（[原文如此]——中文本该句的「请」字为原文所有，本文照录不改。英文本作 "Generally the landlord has no right to dispose of the former tenant's personal belongings. The belongings are still owned by the former tenant."）

立场三（同一条答问的第四段）：

立场二（下一条答问）：

三个立场摆埋一齐就会见到问题。 立场一话啲嘢仍然属于前租客；立场三话一条租约条款可以令租客失去拥有权并赋予业主绝对权利。但两句唔系一句直接否定另一句。 立场一讲嘅系一般情况下嘅默认位置；立场三讲嘅系一条明示合约条款所声称嘅效果，而一个默认规则同一项合约上的变更，原则上可以并存。真正未解嘅系嗰条条款本身：佢有冇有效订入合约、系咪罚则性或不合情理、对租客以外嘅人（例如财物嘅真正拥有人或租客嘅债权人）有冇效力、以及佢究竟授权到几远。本文列出呢啲未解嘅问题，唔会话两句话喺逻辑上不能并存。 而立场二夹喺中间，系一个赶时间嘅读者最容易照做嗰句。

同一个来源，仲有一段自助（self-help）的让步——而佢用自己嘅条件排除咗呢位读者。 该段的条件，是它自己这样写的——「业主确定租客在空置状态下（或者只留下了非贵重物品的状态下）在合理长的时间内弃置并放弃了物业」。而本文这位读者之所以会来，正正就是因为有财物留低；而他无法判断那些财物是否「非贵重」，因为他联络不到租客——那本身就是整个问题。 然后同一段自己收回了那项让步：

咁嗰条视作放弃嘅条款，究竟做唔做到嘢？未有定论。 三份区域法院判词（见上文〈三宗区域法院判决〉一节）答到嘅系另一半：放弃是一项要证明的事实结论，需要放弃的意图加上放弃管有的实际行为，单凭合理相信并不足够（Exxon 第21至22段）；而在 Fine Gold 一案，业主自己刊登的通知写明逾期未取即「视作已放弃」，法庭仍然没有宣告财物已被放弃，只宣告业主有权处置（第14、23、24段）。换句话说，在那两宗案里令物主可以动手的，是一项法庭宣告，不是那句「视作放弃」。 ⚠ 但三份判词冇一份处理过一条写喺租约里面的视作放弃条款是否有效订入、是否罚则性、对租客以外的人有没有效力——所以呢一条问题仍然未有定论。另有一件可以查证嘅事实：

政府自己起草嘅示范租约，冇写过。 房屋局为第7章第IVA部规管租赁拟备、并由差饷物业估价署发布的示范租赁协议样本，畀咗业主一条重收处所的条款（第13条），而关于遗留财物——一只字都冇。

范围，写在同一句入面：一份文件——第IVA部的示范租赁协议样本，不是全香港每一份租约。

本站嘅读法：最有直接理由去保障双方嘅起草者，冇采用嗰条建议。 呢个唔系〈嗰条条款一定无效〉嘅证明；但佢说明唔应该当佢系安全嘅起草方式。 而上一节已经讲咗结构性原因：四件组件之中，头三件可以写入合约，第四件——对抗第三者的豁免——写唔入。

门二：报警

警方会做嘅事，佢哋自己嘅通例写得好清楚。《警察通例》第21-41条：

〈本站按该通例的英文本作以下说明：处理财务纠纷的人员任何时候都不得参与双方之间的和解商谈；调查人员只会调查案件以确定是否有人干犯罪行；如无发现违法事件，应把调查结果通知投诉人，并告知他可循民事法庭索偿。〉

而呢一条系两边都适用嘅。 佢同样系一个返嚟嘅租客会听到嘅嘢——所以〈报咗警，差人乜都冇做〉，唔系〈冇做错嘢〉嘅证据。

至于〈我拎去差馆交咗佢〉呢个谂法——《警察通例》第30-06条是拾获财物的制度：由一位拾获者把拥有人不明的财物交到警署，取得一张 Pol. 68D 财物收据；而——

〈本站说明：拾获者会获告知，财物如在 3 个月后仍无人认领，他可以领取。〉

而业主唔属于呢个制度，原因只有一个事实：佢完全知道啲嘢系边个嘅。

本站嘅读法，而这是本文两节之间最紧的一个扣。 同一个事实——他完全知道那批财物是谁的——把他推出第30-06条之外，同时把他推入第210章第3(1)(c)条那条问题之内，因为那项抗辩要求的正正是「相信采取合理的步骤亦不能找到拥有该财产的人」。一个误解同一项法律原则，喺同一个事实上向相反方向转。

要留意：已公开的《警察通例》冇专门处理呢件事；但《警察程序手册》并不公开，所以唔可以话〈警方没有政策〉。

究竟要拖几耐、使几多钱？

土地审裁处嘅轮候数字系真嘅，而佢量度紧嗰段时间，唔系你会等嗰段。

司法机构年报所载，租务案件由排期至聆讯的平均轮候时间（历年）：2020 年 24 日、2021 年 16 日、2022 年 16 日、2023 年 15 日、2024 年 18 日，而已公布的目标是 50 日——五年之中每一年都少于目标的一半。 同期租务案件占审裁处整体案件量的比例：2024 年 4,201 宗，占 5,281 宗的 79.5%。这是一个以租务为主的审裁处，而它跑得比自己的承诺快一倍。

同时，方向系向上嘅。 租务案件量由 2022 年的 3,161 宗升至 2024 年的 4,201 宗（＋32.9%），而同期处理宗数由 3,120 宗升至 3,488 宗（＋11.8%），即 2024 年的处理宗数比同年的案件量少 713 宗（4,201 − 3,488）。而这个差额不是年底积压。 司法机构该栏的标题是「案件量」（Caseload），并无公布年初或年底待办存量，所以唔可以当作积压。（数列止于 2024 年。）

本站嘅读法，而呢一段就系本节存在嘅理由。 那 50 日的承诺，量度的是由排期至聆讯这一段。你会等嗰啲步骤，全部喺呢一段之外：把申请通知书在提交后 7 天内送达（第17A章第68(2)条）、张贴的要求、反对通知书的期限、缺席判决、批准发出令状、执达主任执行——然后，如果处置财物的命令唔系喺收楼申请入面一并攞到，就系为它而入嗰另一单申请。 一句讲晒：审裁处嘅聆讯轮候唔系你嘅延误；一段〈几个月吉租〉，按呢批数字并唔可以归咎于审裁处。

法律援助：案件类别入咗，法院名单入唔到

法律援助署《普通法律援助计划》的涵盖范围写明：

而同一页所列的讼案类别之中，有一项是「业主与租客纠纷」。

两件事同时成立，而那个张力就是本节的发现： 案件类别列咗业主与租客纠纷；而上面那张法院名单是封闭的，土地审裁处并不在名单之上。

⚠ 而有一句流传嘅讲法系错嘅：〈收回管有的申请必须去土地审裁处（第17章第8(6)条、第17A章第68条）〉——两条条文都冇咁讲。 第17章第8(6)条写的是「审裁处具有司法管辖权，可根据《业主与租客(综合)条例》(第7章)或在其他情况下，作出收回任何处所的管有的命令或强迫租客离开该处所的命令。」——它是一项授予，不是一项排除；第17A章第68条讲的是在审裁处展开法律程序的方式，不是讲哪一间法院有权。而第17章第8A条明文容许审裁处把法律程序移交原讼法庭或区域法院，第7章第VI部更把小型物业单位的收回管有直接交给区域法院。

《区域法院条例》第40条保留条文提到专有司法管辖权：「《小额钱债审裁处条例》(第338章)、《业主与租客(综合)条例》(第7章)或《劳资审裁处条例》(第25章)或将专有司法管辖权赋予区域法院以外的法庭或审裁处的任何其他条例的条文，不受本部影响。」——这是《区域法院条例》在为别人的专有司法管辖权让路，不是在把专有司法管辖权授予土地审裁处。 第7、17、17A及336章之中，并冇条文把收回管有的司法管辖权排他地赋予土地审裁处。

条文的实情是： 土地审裁处具有收回管有的司法管辖权，而区域法院在第7章第VI部之下也有。两件已公布的事实如下：讼案类别载有业主与租客纠纷；而普通计划所列的法院名单并不包括土地审裁处。

而资产审查会喺呢条问题之前先发生。 法律援助署列明：

豁除的是条文所写的「你的自住物业」——即系你住紧嗰间，唔系你租出去嗰间。 那个租出去的单位，正正就是产生整个问题的那项资产，而它并不在该页所列的自住物业豁除之内，因此一般会计入可动用资产，用以量度普通计划的财务资格限额 452,320 元。但唔好当作〈全数计入〉——资产如何计算、如何估值、以及有没有其他扣减，是法律援助署按个别申请人的情况作出的评估。〈同一段接着写明，如申请人年满60岁，在计算可动用资产时可获扣减一笔相等于普通法援计划财务资格限额的数目，即 452,320 元。〉而呢两个数字都系会郁嘅：法律援助署列明个人免税额（由 7,740 元至 39,350 元，按 7 种家庭人数）按甲类消费物价指数每年二月调整一次，并每五年按最近一次住户开支统计调查调整。本文写出数字，同时写出令它移动的那个周期。

至于规模： 2024-25 年度，「土地及租务纠纷」的民事法律援助申请有 302 宗（该年度民事申请总数 8,636 宗），而该类别获批的法律援助证书有 66 张（该年度民事证书总数 3,690 张）。这一对数字唔可以相除。 一年之内收到的申请与一年之内发出的证书是两批不同的个案，法律援助署亦没有公布按讼案类别的批出比率。