租客「潛水」之後，單位入面嗰啲嘢點算：香港業主的合法途徑與風險

本文按以下十二條條例的現行文本撰寫：《業主與租客(綜合)條例》（第7章）、《土地審裁處條例》（第17章）、《土地審裁處規則》（第17A章）、《盜竊罪條例》（第210章）、《公安條例》（第245章）、《無人收領貨品處置條例》（第294章）、《刑事訴訟程序條例》（第221章）、《物業轉易及財產條例》（第219章）、《房屋條例》（第283章）、《香港科技園公司條例》（第565章）、《港口管制(貨物裝卸區)條例》（第81章）、《區域法院條例》（第336章）。各章的綜合文本日期見文末〈資料來源〉。

一句講晒

香港嘅章別成文法例之中，冇任何一條授權私人業主自行處理租客遺留喺單位嘅財物。 ⚠ 呢句講嘅係成文法：下文〈三宗區域法院判決〉一節所載的三份判詞，走的是另一條路——向區域法院申請一項容許處置的宣告，而那條路是普通法加法院規則。 喺成文法之內，途徑是土地審裁處按《土地審裁處條例》（第17章）第8(8)(c)條作出的一項命令——而第8(8)款開首那句，把該款所列的五項命令全部繫於一宗收回管有或強迫離開的申請之上。處置財物的命令，可以喺收樓嗰單申請入面一併提出。 第8(8)款賦予審裁處的司法管轄權，是「對任何收回管有或強迫離開的申請」而行使的，而且「不論是否批准該等申請」；展開法律程序用的表格22上，就有這一個剔號。至於收回管有之後仍有財物留在單位，司法機構描述的是可以再入一次紙，而嗰單申請係有官方表格嘅——司法機構《申請執行收回樓宇管有的命令》第(5)段用的字是「may」（可以），不是「must」。 司法機構為土地審裁處公佈咗一份〈單方傳票〉樣本，其中一個可揀的申請項目，就是申請處置租客或分租客遺留在有關處所的財物的命令，並以財物清單作為證物『甲』；另有一份配套的〈誓章／誓詞（棄置令）〉樣本。兩份都載於司法機構土地審裁處表格一覽〈非法定表格參考樣本〉一欄：https://www.judiciary.hk/zh/court_services_facilities/landsf.html 。所以〈坐在哪一款〉並不是一個未解的問題：處置財物的命令就是第8(8)(c)條，而該段所在的司法管轄權，審裁處在收樓那宗申請本身之內就有。仍待釐清的，是收回管有之後才提出的那一單申請——就第8(8)款而言，它是否仍然在同一宗收回管有的申請之內，抑或另有依據（見下文〈條例入面得一道門〉及〈行足法定程序之後〉兩節）。

所以上面那個〈冇〉，是一個成文法上的〈冇〉。 一條普通法上的路確實存在：三份香港區域法院判詞（見下文〈三宗區域法院判決〉一節）處理過非自願受寄人的責任，以及向法院申請一項容許處置的宣告。呢一條係普通法而唔係條例上的路。

收返個單位，同可以掂單位入面啲嘢，係兩件事。 如果處置財物的命令唔係喺收樓嗰單申請入面一併攞到，事後再攞就係另一單申請，同一個收費再收一次。 司法機構自己公佈的收費表寫明：申請批准發出收樓令狀是 182 元另加每份証物 4 元 5 角；收回管有之後再申請處置財物的命令，同樣是 182 元另加每份証物 4 元 5 角。同一個數，收兩次，因為那是兩件不同的事。

而〈自己扣起佢啲嘢抵租〉——即係好多人第一時間諗到嗰招——本身係一項罪行。 第7章第78(2)條訂明，除執達主任或根據該部行事的人員外，任何人就欠租而扣押財物或企圖扣押財物，循簡易程序定罪後可處第1級罰款或監禁3個月；而罰則之外的其他法律責任照樣要承擔。

兩條路都有價錢，而價錢差十倍。 執達主任按金：收樓令狀 1,230 元；把財物拍賣所需的「扣押判定債務人財產令狀」12,304 元；兩者合併 13,134 元——三個數字在香港區、九龍區、新界區完全相同。12,304 ÷ 1,230 ＝ 10.0。同一份文件同一頁又寫明，審裁處不保證申請人能討回欠租、判額，甚至已付的執達主任費用。

本文所引用的判例是三份區域法院判詞（見〈三宗區域法院判決〉一節）。

你而家嘅處境，唔係「趕人」，係「保管」

你打去問嘅時候會問〈佢幾時走〉，但真正卡住你嘅唔係個人，係啲箱。

網上討論之中，業主講嘅大多係那個人——佢唔交租、佢唔肯走、我搵佢唔到；把租客的財物本身指為障礙的好少，而且通常好似一句補充：

咁佢究竟識講啲乜？ 佢識講個地方。同一批引文入面，有人一句過寫出成條路線：

但「執達吏」不是條例的寫法。 第7章第87條、第101條寫的是執達主任；司法機構自己的文件寫的也是執達主任。同一個人，讀者一個叫法，條例另一個叫法。 這與本文下面會遇到的 遺留／遺下、無人收領／無人認領 是同一類分裂。

而真正那件事，中文資料好少講。 香港主要的公共法律資訊服務在英文版警告業主可能被租客指控 "conversion or even stealing"（conversion 是侵佔他人動產的民事侵權）；中文版同一句寫的是「被租客指控把該些財物據為己有甚至是盜竊」——「據為己有」不是那項民事侵權的名稱。 所以一個只讀中文的業主，被提醒了刑事風險，卻從來沒有被告知那項民事申索存在。

租客失聯後，單位內那批物品在法律上仍然屬於別人；業主一旦處理它，身分就由〈業主〉變成〈持有他人財物的人〉。

三宗區域法院判決：佢哋答到嘅嘢，同冇處理嘅嘢

以下三份區域法院判詞，講嘅係佢哋實際裁定咗乜，以及佢哋冇處理嘅係邊幾條。

⚠ 三份判詞都係英文。以下係本站對該三份英文判詞嘅撮述，不是中文引文，也不是譯文；原句連段號列於本文英文版同一節。 三份判詞如下：

• Chan Cho Fai（陳祖輝）v Lam Kit Heung（林潔香）——CIVIL ACTION NO 3766 OF 2016，主審 His Honour Judge Andrew Li，聆訊日期 2017 年 9 月 1 日，裁決日期 2017 年 9 月 6 日。
• Exxon Limited（埃克森有限公司）& anor v Zeng Cheng Engineering Company Limited（慎昌工程有限公司）——DCCJ 3140/2023、[2024] HKDC 869，主審 Her Honour Judge G. Chow，聆訊及裁決日期同為 2024 年 5 月 30 日。
• Fine Gold Developments Limited v Persons Whose Properties Are Left Uncollected at Factory C…——DCMP 4996/2024、[2025] HKDC 2213，主審 Deputy District Judge Gekko Lan，聆訊日期 2025 年 7 月 11 日，判決所載日期 2026 年 1 月 12 日。

一、非自願受寄人的責任——呢條答到咗

《陳祖輝》案的案情（本站撮述）：原告人是一間西貢村屋的政府土地牌照持有人，在一宗收樓程序中由執達主任執行管有令狀時，發現被告人以侵佔者身分住在屋內。被告人被逐出，執達主任為她留下的家庭用品開了清單。原告人其後反覆聯絡被告人及其律師要求取走，全無回音，於是入稟申請宣告該批財物已被放棄、他有權自行處置（判詞第2至9段）。

法庭在第13段引述 Palmer on Bailment 的起點：普通法上並沒有一項一般性的權利，容許受寄人處置寄存人拒絕領回或無法領回的貨品。 換言之，「佢唔嚟拎，我就可以掉」在普通法上並不是一個現成的答案。

*跟住第14段引述本地案例 Desir Anthony C v Knight Frank (Services) Ltd（HCSA 36/2013）修正了這項嚴苛的責任：一名非自願受寄人如果真誠地作出一項抽象而言構成侵佔動產的行為，只有在該行為同時欠缺合理謹慎時才須負責；他如果盡責地作出以把貨品交還物主為目的的行為，該等行為會被視為合理的行為。但同一段同時說明：何謂合理，取決於一切情況，包括貨品的性質*——而舉證責任在非自願受寄人身上。

第15至16段是這條路的警告燈。 Desir 案本身的結果是管理公司敗訴：住客一直與管理公司保持聯絡並持續要求交還單車，管理公司仍然把單車移走並處置，被裁定須就侵佔動產負責。《陳祖輝》案的法官正正是以「本案的租客一直不理會，而 Desir 案的住客一直在追」來區分兩者（第16段）。〈聯絡唔到〉同〈聯絡到但唔理佢〉，在這條路上不是同一件事。

*第17段引述英國上訴法院 Jones v Gospel & White：未經同意把動產放置或留在他人土地上即屬侵入，而土地擁有人有權在採取合理謹慎的情況下移走該項冒犯性的動產。* 第18段把兩宗案合起來：關鍵是非自願受寄人要證明自己是真誠行事，並已行使合理謹慎——即已採取合理步驟。

結果：法庭在第19至20段接納原告人一發現財物就盡責地透過對方律師要求取回，而被告人自 2015 年 2 月 11 日之後再無跟進，因此原告人已達到所要求的謹慎標準；法庭在第23至24段作出宣告，裁定該批財物已被放棄，原告人有權自行處置。第26段另裁定：在侵入土地的案件中，移走冒犯性物品的費用是可向侵入者追討的損害賠償，因此原告人可向被告人追討移走費用。

二、視作放棄／棄置條款——只答到一半

《Exxon》案（本站撮述）：兩名原告人是青衣油庫的業權人／租戶，被告人是承辦商，按採購合約進場維修，因而獲得一項默示牌照在場地擺放貨櫃、設備、機器等。合約在 2019 年 8 月完成、款項付清，牌照隨之終止；被告人把物件留在原地不取。原告人 2020 年起反覆聯絡不果，2023 年 3 月 8 日及 15 日兩度發律師信通知：若不取回，將出售或以其他方式處置。被告人一直沒有回應，亦沒有應訊（第2至7段）。

第17段是這一節最有用的一句：法庭引述 Palmer on Bailment 第13-039段——受寄人同意管有的期間，可以按寄託本身已議定或可確定的期限來衡量；該期限一經屆滿，原來的受寄人可被列為非自願的管有人，並負上適合於這種人的責任。所以〈牌照／租約期滿之後，物主變成非自願受寄人〉這一步，是有判詞說過的。 法庭並在第18段裁定：原告人反覆而盡責地要求對方取回，加上入稟本案，已屬真誠行事及已行使合理的謹慎標準。

但法庭做了兩件相反方向的事，而第二件正正是本文這一節的重點。 第19段：法庭批准一項宣告，裁定原告人有權拆卸及自行處置該批物件。第20至23段：法庭拒絕批准另一項宣告，即拒絕宣告被告人已經放棄該批物件。 理由有兩重——

其一，第21段訂出「放棄」的門檻：要確立放棄，必須有清楚證據同時證明放棄的意圖及某種放棄管有的實際行為；單憑合理地相信已經發生放棄，並不足夠。 第22段：本案的狀書由頭到尾沒有提出過任何放棄的意圖或任何放棄管有的行為，「放棄」二字只在濟助部分出現過一次。其二，第23段：既然已經批出容許處置的宣告，再宣告財物已被放棄並無必要，法庭因此不行使酌情權作出該項宣告。

《Fine Gold》案把同一件事推到最貼近本節的問題。 該案的原告人是一個工廈單位的業主，租客是一間迷你倉營運商，2023 年 4 月起欠租並結業，單位內有約 130 個儲物櫃，留下了租客及其眾多客戶的物品。原告人重收管有後，在 2024 年 5 月 9 日於兩份報章刊登一份〈Notice re Disposal of Abandoned Property〉，其中一句寫明：如不聯絡取回，該等財物「將被視作已放棄」，其後可能被丟棄、出售或以其他方式處置，而業主不會就此負任何賠償責任（第14段）。呢一句，形狀上就係本文下文〈門一〉嗰條租約條款：一項由一方單方面宣布的「視作放棄」。

而法庭並沒有因為那一句而宣告財物已被放棄。 第24段記載：原告人的律師起初請法庭從對方一直不領取這件事推論出放棄的意圖，其後接受——如果法庭批出容許處置的宣告，那項放棄的宣告就沒有必要；法庭同意，並不作出該項宣告。法庭批出的，是第23段那一項：財物自 2023 年 10 月起一直無人領取，法庭信納只適宜宣告原告人有權自行處置該批財物。第21至22段所應用的，仍然是《陳祖輝》那套：原告人須證明自己真誠行事並已行使合理謹慎（即已採取合理步驟），而法庭按證據信納它做到了。第25段：處置費用作為可向侵入者追討的損害賠償，由被告人承擔。

⚠ 所以呢條問題只答咗一半。

答到嘅一半：放棄是一項需要證明的事實結論——要有意圖，也要有放棄管有的實際行為；一方自己發出的「逾期未取即視作放棄」通知，本身並不使財物成為已被放棄的財物（《Exxon》第21至22段；《Fine Gold》第14、24段）。兩宗案裏，真正令物主可以動手的，都不是那句「視作放棄」，而是一項法庭宣告。

未有答案嘅一半：三宗判詞沒有一宗處理過一條寫在租約裏面的視作放棄條款——它是否有效訂入、是否罰則性或不合情理、對租客以外的人（例如財物的真正擁有人）有沒有效力。《Exxon》案確實有一條合約條款起了作用，但那是一條要求承辦商自費清走廢料並保持場地整潔的條款，而它所支撐的只是處置費用的可追討性（第24至25段），不是擁有權的轉移。所以那條條款做唔做到嘢，仍然未有定論（見下文〈門一〉一節）。

三、司法管轄權同酌情權——問題係關於土地審裁處，而三宗案都唔喺土地審裁處

要先講最重要嗰句：三宗案全部係區域法院，冇一宗係土地審裁處。 所以土地審裁處按第17章第8(8)(c)條作出處置令的司法管轄權及酌情權如何行使，三份判詞冇處理。

但三份判詞答到另一條、而且係讀者實際會撞到的問題：一個物主可以循區域法院取得一項容許他處置的宣告。 三宗案的程序形狀是：

• 《陳祖輝》與《Exxon》：以令狀展開，被告人不應訊，原告人按《區域法院規則》（第336H章）第19號命令第7條規則申請缺席判決；
• 《Fine Gold》：以原訟傳票針對「凡在該處所留下未取財物的人」展開，被告人不應訊，法庭按第28號命令第4及6條規則作簡易處置。

而酌情權那一面，三宗案都說得很清楚。 《陳祖輝》第11段列出的原則是：第19號命令第7條規則下的權力是酌情而非強制的；在該類申請中法庭不能接收證據，只能按狀書判決；作出宣告不是缺席判決的常規做法，但那是一項常規而非法律規則，會讓路予法庭對原告人作出最充分公道的首要責任。《Exxon》第9段補上一句限制：所批出的宣告不應寬於原告人有權得到的、以及為對他作出公道所必需的範圍——而該案法庭正正就是據此削去了那一項「已被放棄」的宣告。《Fine Gold》第8段則記明：即使無人應訊，舉證責任仍然在原告人身上。

⚠ 三項限制，一項都不能省。 一，三宗案的被告人都沒有應訊、沒有律師代表——三份判詞都沒有經過對抗式的爭辯。二，三宗都是區域法院的判決，不是上訴級別的判決，也不是土地審裁處的判決。三，三宗案的原告人都是先取得管有、再處理財物：《陳祖輝》經執達主任執行管有令狀，《Fine Gold》經管有令狀及執達主任重收管有，《Exxon》則是牌照期滿。呢三宗案唔代表任何一位讀者可以取得同樣的命令。

條例入面得一道門，而佢係一項命令

第17章第8(8)(c)條的確容許土地審裁處作出處置財物的命令——而按該款開首那句，那項權力是繫於一宗收回管有或強迫離開的申請之上的。

先讀整條第8(8)款，因為關鍵在開首那句，不在(c)段：

換言之： 開首那句「對任何收回管有或強迫離開的申請」連同「及對根據該條例第IV部而提出的新租賃申請」，就是閘門；(a) 至 (e) 五項命令全部在閘門之內。第8(8)款本身，沒有寫一條只就財物入紙的路。（但〈條例冇訂明一份表格〉同〈冇一條路〉係兩件事——下文會讀第17A章第3條，以及司法機構為這單後續申請公佈的兩份樣本表格。）

司法機構自己的講法一樣。 司法機構土地審裁處網頁（英文本）在〈Possession cases〉一項之下說明：在該等申請之中，審裁處除作出管有令之外，亦有權就租金、中間收益、處置租客遺留在處所的任何財物，以及違反租賃或分租租賃條件的損害賠償作出命令。〈以上為本站按該頁英文本所作的撮述。〉即是說，處置財物的命令，是審裁處可以在收樓那宗申請本身之內作出的；按這個描述，它並不是只可以事後才申請的東西。

同樣值得留意的是，第8(8)款所列的是封閉的五項：(a) 至 (e) 之中，沒有一項是所謂「出售令」——這一點在下文〈等7個工作天就可以賣〉一節會再處理，因為那是本文最需要更正的一句流傳說法。

但「封閉」兩個字只就這一款而言。 ⚠ 第8(1)至(5)款並不是一律講政府須支付的補償：這對第(4)及第(5)款並不成立。 第8(4)款講的是上訴——「審裁處具有司法管轄權，可就根據附表內指明的任何條例而呈交審裁處裁定的上訴作出裁定。」而第8(5)款是一句涵蓋面極闊的兜底條文——「審裁處具有根據任何條例(包括附表內指明的任何條例)而歸於審裁處的其他司法管轄權。」而第8(8)款之後還有四款，全部引錄如下：

本站嘅讀法，同佢嘅界線。 第8(8)款那張清單的確是封閉的，開首那句的確是閘門；但第8條不止第8(8)款。 第8(9)款把原訟法庭在衡平法及普通法上的補救及濟助整批帶進審裁處，第8(5)款把「歸於審裁處的其他司法管轄權」也帶進來，第8(8AA)款本身就是一項「應申請而」行使、不繫於收樓申請的司法管轄權。所以可以講嘅係：條例沒有為財物寫一項獨立的申請程序，而第8(8)款那張清單之內沒有出售令。至於審裁處在第8(8)款以外係咪就一定無能為力，要把第8(9)款配合判例先答得到。

在紙面上，這件事有多大？一個剔號。 展開法律程序用的是第17A章表格22，而處置財物在表格上是六個選項之一：

表格22的條文註是「(2002年第32號第40條；2006年第281號法律公告；2021年第36號第12條)」——條註所記的 2002 年第 32 號第 40 條，正是把第8(8)(c)條加入條例的同一條。權力同它的剔號，是一齊起草出來的。

但〈表格上係一個剔號〉，證明唔到〈佢只可以係一項附加〉。第17A章第3條就是為此而寫的：

即是說：沒有一份訂明格式的表格，並不等於沒有一條路。 規則明文容許以不拘格式的書面申請提出濟助；而司法機構為土地審裁處公佈的〈單方傳票〉樣本，正正就是這樣的一份書面申請——它的可揀項目之中，就有申請處置租客或分租客遺留在有關處所的財物的命令。所以準確嘅講法係：條例沒有為財物訂明一份獨立的表格，但不可以由此推論該項命令〈只能夠〉隨一宗收樓申請一併取得。

還有一個時限，讀者通常不知道它存在：第17A章第68(2)條——

那 7 天是申請人的責任，不是租客的寬限期。 下文〈究竟要拖幾耐〉一節會解釋，為什麼審裁處公佈的輪候日數，量度不到這一步。

最後一件事，而它足以令一個人搜尋不到法律。 條例用的字是遺留（第8(8)(c)條：「處置租客或分租租客遺留在有關處所的任何財物的命令」）；表格22用的字是遺下；土地審裁處的程序說明用的也是遺下；執達主任的指示表格用的又是遺留；土地審裁處的〈單方傳票〉樣本也用遺留；而同一個表格一覽把配套那份誓章叫做〈棄置令〉。同一件事，幾份官方文件，用咗唔同嘅中文詞。 同一個陷阱還有一次：那條標題最像答案的條例叫《無人收領貨品處置條例》，而較常用的講法係「無人認領」。

本站嘅讀法：一個讀者打一個詞，搵唔到，就以為冇法例。本文一律用條例的字「遺留」，同時告訴你表格寫「遺下」。

扣起佢啲嘢抵租，得唔得？

自己扣起租客啲嘢抵租，唔單止冇效，本身就係一項循簡易程序定罪嘅罪行——而條文連「企圖扣押」都罰。

這一條路在法律上有名字，叫因欠租而扣押財物（distress for rent），寫在第7章第III部。讀這一部之前必須先讀第75條的釋義，因為它是閘門：

兩個後果，讀者一定要記住。 第一，第III部只知道一種手令——就欠租而發出的財物扣押令；條例入面沒有一種「一般性」的手令，容許任何人去處理租客的財物。 第二，這條路的法院是區域法院，不是土地審裁處。 上一節那道門在土地審裁處；這一節這條路在另一個法院。兩條碰得到租客財物的路，坐在兩間不同的法院。（第7章第VI部另有一條收回管有的路，同樣在區域法院；但它一樣不碰財物——下文〈第VI部〉一節會處理。）

再看誰有權：

扣押是法院的司法管轄權，不是業主的權利。 條文沒有金額門檻，也沒有上限——真正卡住的不是銀碼，是下一條。

一條條文，三件事，而讀第(1)款而不讀第(2)款會全部漏掉。

• 自行扣押不是無效那麼簡單，本身是一項罪行；
• 條文罰的是「扣押財物或企圖扣押財物」，而後半截四個字是重點所在——不需要你成功扣起任何東西；
• 刑責是「另須承擔因他的法律程序而引致的任何其他法律責任」——「另須」兩個字是關鍵：它疊加在民事侵權、第7章第119V條的侵擾罪、第245章第23條的強行進入之上，不是取代。

罰則要連機制一齊講。 第78(2)條寫的是「第1級罰款」，而級數本身不是一個數字：第221章第113B(1)條訂明，凡條例以級數方式訂定罰款，適用款額是附表8所示的款額；而第113B(3)條的原句是「行政長官會同行政會議可藉規例修訂附表8所列出的款額，以反映他認為自該附表實施之日以來或自該附表所載款額對上一次修改之日以來，通貨膨脹對該附表所列出的款額的價值的影響。」——權力在行政長官會同行政會議手上，準則是條文自己寫的「他認為」的通脹影響，而條文沒有訂明任何修訂時間表。附表8列明第1級為 2,000 元。所以那個數字不在第7章入面，而且它可以由行政程序調整——本文每次寫出一個由級數推導的數字，都連同這個機制一齊寫。

那合法的一條路長成點樣？由頭到尾，每一步都屬於別人。

• 法院發出手令（第77條，區域法院）；
• 執達主任依據手令，檢取在手令所述房屋或處所之內或之上所發現、而屬「被申索租金的人(以下稱為債務人)表面管有的動產」，而條文接住寫的是「或如執達主任認為其中部分足以抵償租金款額及扣押財物的費用，則為該部分。」（第87條）——動產、表面管有，加上「執達主任認為」這幾個字：這一句寫的不是一個客觀上限，而是執達主任的判斷。究竟它是一個上限還是一項選擇權，本文引錄條文而不作結論；
• 有七類東西他不可以檢取（第88條）——當中 (e) 是「債務人所需穿著的衣物」；
• 開列清單並作出估價，連同附表5表格3格式的通知書交給債務人或其代表（第89條）；
• 在第89條通知書所述的日期出售，地點與時間由司法常務官指示（第99(1)條）；
• 收益悉數交給法院，先付扣押費用，再清償債務，如有餘款則須退回予債務人（第99(2)條）。

第88條原文值得逐字讀，因為它比任何勸告都清楚：

一句對比：一個業主把失聯租客的衣物裝袋搬走，處理的是一個手持法院手令的執達主任都不可以碰的財物。第88條約束的是執達主任，它不是一張〈業主可以拿甚麼〉的清單——第78條已經說明業主在這一部之下甚麼都不可以拿。

連合法的一方都有時鐘：第86條訂明扣押財物須在上午9時後至下午7時前作出，除非獲得法院或法官的特別許可。

而對這位讀者，這條路可能一早已經關上——關法有兩種

第一種是時間。

這 12 個月是數到「提出申請之時」，不是數到租金到期日。 一個等下去的業主，是一個月一個月地失去這條路。（這一條擋的是手令，不是追租的訴訟本身；追租的時效在另一條例。）

第二種是佔有，而這一點市面上的說法普遍講錯，本文必須更正。

市面上（包括不止一份業界資料）常見的說法是：業主一旦因欠租終止了租約，就失去扣押財物的權利。 對照條文，這個說法並不正確。第102條說的正好相反：租期結束或租契終止之後，欠租仍然可以因此而扣押財物，「猶如租期並未結束或租契並未終止一樣」。

真正的限制在但書，而但書講的是佔有，不是終止——「但扣押財物須於欠租的租客繼續管有該處所時進行」。

換言之：終止租約不會關上這條路；租客走人才會。 而本文這位讀者，正正就是租客已經走了的那一位。一句講晒：呢位業主，係第III部最唔為佢而設嗰位業主。（某一位租客是否仍然「繼續管有」該處所，是個別案件的事實問題。）

條例入面最貼近你處境嗰一條，同佢真正嘅閘門

第7章第101條的標題本身已經寫住這位讀者的處境：棄置處所內並無留下財物以供扣押的情況。

四項條件同時成立才入到這道門：(i) 應課差餉租值在申請時不超過 100,000 元；(ii) 欠租2 個月；(iii) 棄置至「無人耕作或無人佔用」；(iv) 條文的原句是「以致並無足夠財物可供扣押以抵銷欠租」——足夠與否，唔係睇屋入面有冇嘢，係以欠租做標尺量出嚟嘅。之後第101(2)款訂明，如無人提出相反理由而法院獲得證據，可命令執達主任把處所交予申請人管有，而有關的出租事項即告無效。

兩項限制必須連同那個數字一齊講。 第101(3)款：「立法會可藉決議修訂第(1)款所述的數額。」——那 100,000 元是立法會可以藉決議改動的，並非固定不變。 而它是應課差餉租值，經第75條指向《差餉條例》（第116章）的估價冊或第75A條的證明書，不是租金，也不是單位的市值。

然後是那道閘門。 第(1)款的原句是「以致並無足夠財物可供扣押以抵銷欠租」——條文量度的不是屋入面有冇嘢，而是嗰啲嘢夠唔夠抵銷欠租。 換言之：一屋二手傢俬，如果可供扣押的價值抵不上欠租，是在這道閘之內，不是之外；反過來，如果留低的財物足以抵銷欠租，這一條才不適用。〈有嘢留低〉本身唔係答案，〈嗰啲嘢夠唔夠抵租〉先係。（某一批財物的價值是否足以抵銷某一筆欠租，是個別案件的事實問題。）

但即使入到這道門，它給的仍然不是你想要的東西。 第101(1)及(2)款交還的是處所——法院可命令執達主任把處所交予申請人管有，並使有關的出租事項無效；它由頭到尾沒有給業主任何處理財物的權力。 這一點同下面第VI部的結論一樣，而兩者加起來就是本文的主論：條例寫過收樓，冇寫過清屋。

而第7章仲有成個部係為〈租客唔見咗〉而寫的——第VI部，坐喺區域法院

第7章第VI部〈收回小型物業單位〉（第128至136條）是條例入面另一條收回管有的路，而它不在土地審裁處，在區域法院。 下面處理這一部。

第129(1)條給擁有人一條原訴傳票的路，而條件是逐項寫明的：處所「其應課差餉租值在擁有人根據本條提出申請時不超過$100,000」；「而亦無就其訂下或須繳付承諾租賃金」；「且租賃為不定期或租期不超過7年，則當及一俟租期或租客的權益已終結，或已由法定遷出通知書或其他方法正式終止時」；而租客或當時實際佔用該處所的人「即使業主已作出收回處所的要求，仍拒絕或忽略遷出，及拒絕或忽略交回對處所或其部分的管有」——在此之上，「則區域法院應該處所的擁有人或其代理人提出的申請，可發出原訴傳票」，命令被指稱佔用該處所的人到區域法院提出其不應遷出的因由。

而第130條那道但書，寫的正正是這位讀者的事實：

「不能找到被告人」——條例本身為一個聯絡唔到嘅對家寫咗一條送達的路。 接住第131(1)條：被送達的人如不到庭或提不出因由，區域法院可向原訟法庭或區域法院的執達主任發出手令，命令他進入處所（必要時可使用武力），把管有交回擁有人或其代理人；憑手令進入不得在上午9時至下午7時以外的時間進行。第135條是保障條文：

第136條則訂明執達主任因執行手令而引致的費用可向原訴人追討。（第131(2)及(3)條另就分間單位規管租賃訂明60日暫緩執行的條件。）

而那$100,000同樣是一個會郁的數字——第132A條：「立法會可藉決議修訂第129及132條所述的數額。」同第101(3)條一樣，呢個數字可以藉決議改動。

本站嘅讀法。 第VI部證明兩件事，而兩件事都同這位讀者有關：

• 收回管有並唔係只得一個法院。 第VI部把小型物業單位的收回管有明文放在區域法院——所以〈收回管有的申請必須去土地審裁處〉這句話，第7章自己就否定了。

• 但佢一樣唔掂啲嘢。 第128至136條由頭到尾冇一個字講租客遺留的財物——同第101條一模一樣，它交還的是處所。條例寫過三條收回管有的路（第17章第8(6)條、第7章第101條、第7章第VI部），三條之中冇一條順帶授權你處理屋入面嗰啲嘢。

而呢個反而令本文條主線更硬：唔係〈香港只得一條收樓的路〉，而係唔論你行邊一條收樓的路，掂財物嗰一步都要另外再攞一項命令。

換鎖同掉嘢，係兩件事、兩條罪

讀者心目中，換鎖同掉走啲嘢係一句說話；法律上係兩件事，各有各嘅條文、各有各嘅刑罰。

網上討論之中，常見嘅一句係咁嘅：

留意個「再」字。 進入同處理財物，喺讀者口中係一句說話、一個動作、一個決定。把這句話斬開兩截，就是本節唯一的工作。

第一截：入屋

《公安條例》（第245章）第23條，兩款一齊讀，因為只讀其中一款會向相反方向誤導：

第(1)款寫明「不論他是否有權進入該處所」——業權在這條罪行入面明文不相干。 而第(2)款那項豁免，是圍繞「管有」而不是圍繞「擁有」起草的：它保護的是進入自己的處所，而該處所須由其本人所管有，或由其受僱人或代理人看管。

換言之：一個已經把單位租出去的業主，已經把管有交咗畀租客，而租客唔係佢嘅受僱人或代理人。 業主第一時間想搬出來的那項豁免，正正是不涵蓋他那一種情況的那項豁免。

罰則是第2級罰款加監禁2年，循簡易程序。第2級同樣是級數不是數字：第221章第113B(1)條把它定為附表8所示款額，而該款額同樣可以按上文引錄的第113B(3)條、以規例改動，準則同樣是條文所寫「他認為」的通脹影響；附表8列明第2級為 5,000 元。

第二截：掂啲嘢

《盜竊罪條例》（第210章）有五條條文要按次序讀，而擴張範圍的條文、界定元素的條文同抗辯條文分別寫在不同的條——這正是重點。

第2(1)條是基本定義：不誠實地挪佔屬於另一人的財產，意圖永久剝奪，即屬盜竊。跟住：

這是第4(1)條，而它就是把時間軸推後的那一條。 業主是不知情地得到那批財物的——它們只是在他的單位入面。令事情變成「挪佔」的，是他之後做的事：以擁有人身分保有或處理它。

這是第6(1)條，第二條擴張條文：財產屬於任何管有或控制它的人，不限於擁有人。即是說，不需要證明那批傢俬是租客買的。

而第三個元素——「意圖永久地剝奪」——有它自己一條。 第7條：

第7條兩截，兩截都要讀，而它兩邊都切。 第(1)款是一項限制：借入或借出要相當於「意圖永久地剝奪」，條文寫的是「如該財產是借入或借出的，而借入或借出的期間及情況相等於將該財產徹底取走或處置，如果是並僅如果是如此」——「如果是並僅如果是如此」這一句，是條文自己劃的界。 一個把租客的傢俬搬去倉、日後準備交還的業主，未必落入這一款。

第(2)款方向相反，而它係一組累積條件：「凡任何人管有或控制(不論是否合法地管有或控制)屬於另一人的財產，而為他自己的目的及未得該另一人授權，在未必能履行將該財產歸還的條件下放棄該財產，即相當於不顧該另一人的權利而將財產視為自己的財產處置」。逐項數，第(2)款要六件事同時成立：(i) 管有或控制屬於另一人的財產；(ii) 放棄該財產；(iii) 在一項關於歸還的條件之下；(iv) 而該項條件他未必能履行；(v) 為他自己的目的；(vi) 未得該另一人授權。而即使六項全部成立，第(2)款答的仍然只是〈意圖永久地剝奪〉這一個元素——盜竊罪還要挪佔、財產屬於另一人、不誠實，以及意圖永久地剝奪全部成立（第2(1)、第3、第4、第6條）。

⚠ 要講清楚一句。 〈把財物交畀搬運公司、放進一個他不控制的貯存倉、或者交畀第三者代管〉，並不就等於條文所描述的那件事——咁講會把六項條件壓成了一項。一間收費倉或者一間搬運公司，在業主持續控制之下、有清單、有可強制執行的歸還責任地保管財物，並不必然滿足〈放棄〉、〈未必能履行歸還條件〉或〈為他自己的目的〉任何一項。本文列出六項條件，不就任何個別讀者的安排作判斷，亦不會說任何一種安排〈正正就是〉一項可判監禁10年的罪行。

所以第7條不是一張免死金牌。 它把〈永久剝奪〉這個元素講清楚，而講清楚之後，第(2)款把〈放咗喺第三方度〉呢種做法明文寫入挪佔的射程之內。本文列出兩款，不就任何個別讀者的處境作判斷。

刑罰在第9條：

十年監禁，冇罰款，所以冇級數——這一條不受上面那個附表8機制影響。

（順帶一提：第210章第5條標題雖然是「財產」，但第5(2)款講的是土地——「除下列情況外，任何人不能偷竊土地」——並不適用於動產。）

第三截，讀者通常唔知佢存在：侵擾罪

《業主與租客(綜合)條例》（第7章）第119V條：

第119V(2)款把範圍推得更闊。這一款以下逐字引錄，因為條文自己那兩處限定用語，正是這一款的形狀所在：

（其後的罰則與第(1)款相同：首次定罪罰款$500,000及監禁12個月，再次定罪罰款$1,000,000及監禁3年。）

兩件事要留意。 第一，兩處限定：作為要打擾的是「該處所的租客或分租客或其住戶成員」，服務要是「為佔用該處所作住宅而合理所需」的——不是任何安寧，也不是任何服務。 第二，(b)(ii) 的兩個結果是「不就該處所而行使任何權利或追索任何補救」——後半截是一項獨立的結果。 第119V(3)款則是一項須由被告自己證明的抗辯：

而定罪之後仲有一款：

本站嘅讀法：真正嘅阻嚇力唔係嗰筆罰款。第(4)(b)款容許法院命令被定罪的人「向政府繳納款項以供沒收，其數額不超過於犯罪當日，該處所在空置的情況下與該處所在前租客或前分租客管有的情況下兩者的市值差額。」——即係把自力救濟所爭取到的整份經濟利益抽走，而個計法係定喺「犯罪當日」嗰一日。 自己動手清屋，圖的就是那個差額；條文針對的也正是那個差額。

分間單位規管租賃有平行條文，第120AAZO條，罰則完全相同。但那一條有一點條文內部的張力：該罪行只循公訴程序審訊，而第120AAZO(7)款卻把「法院」界定為「原訟法庭、區域法院或裁判官」。

一個對比：數字大嗰項，唔係暴力嗰項

500,000 ÷ 5,000 ＝ 100。但兩個數字並不是兩項關於嚴重性的立法判斷：一個隨附表8浮動，一個寫死在母條例入面，唔可以當作同一把尺去比。佢哋可以比嘅，係業主實際面對嘅嘢。 條文寫明款額大嗰項，係第7章第119V條，而它的邊註是「侵擾」：第(1)款針對「非法剝奪租客或分租客對處所的佔用」，第(2)款針對「作出任何刻意打擾該處所的租客或分租客或其住戶成員的安寧或舒適生活的作為」或「經常截停或不提供為佔用該處所作住宅而合理所需的服務」，再次被定罪可處監禁3年。佢唔係一項文件上嘅罪行，而數額細嗰項，先係第245章第23條嗰項強行進入罪。

最後一句，而它是為了不誇大： 本文沒有說換鎖本身就是一項罪行。第245章第23條需要「以暴力方式進入」這項元素。

〈我搵過佢喇〉——喺香港同英國，同一件事做緊兩件唔同嘅工作

喺英國，一個已經處於寄託關係入面嘅受寄人，有紀錄咁搵過寄託人而搵唔到，就可以踏上一項法定出售權嘅門檻；喺香港，成文法一層嘅對應條文，係一項對盜竊控罪嘅抗辯（第210章第3(1)(c)條）。 而呢位業主兩邊都唔係嗰個受寄人——下面會逐道閘讀出嚟。

呢個係一個成文法對成文法的對照。 同一件事喺香港普通法之下的後果，上文〈三宗區域法院判決〉一節已講咗非自願受寄人的責任（真誠行事加合理謹慎，舉證責任在受寄人身上）。

香港那一邊，是《盜竊罪條例》第3(1)條——它是抗辯，不是授權：

三件事同時在這一條入面。 第一，(c) 段是「相信採取合理的步驟亦不能找到擁有該財產的人」——一項關於信念的抗辯。第二，括號內的例外（以受託人或遺產代理人身分獲得財產）不是業主的身分，所以這項抗辯原則上對他是開放的。第三，第(2)款訂明願意付錢並不能令挪佔變成誠實——〈我打算賠返畀佢〉不是答案。

英國那一邊，同一組字做的是相反的工作——但要先讀第12(1)條，因為整條的閘門在那裏，唔可以由第12(3)(b)條起步而跳過佢。《1977年侵害貨品(侵權)法令》（Torts (Interference with Goods) Act 1977）第12(1)條：

〈本站按該法令的英文本作以下說明：本條適用於受寄人管有或控制的貨品，而(a)寄託人違反接收貨品（或按寄託條款就交付作出指示）的義務；或(b)受寄人本可藉向寄託人發出通知而施加該項義務，但無法尋獲或聯絡寄託人；或(c)受寄人本可合理預期在向寄託人發出通知後解除保管貨品的責任，但無法尋獲或聯絡寄託人。〉

三個入口全部由一段〈寄託人／受寄人〉關係開始，而其中兩個還要求寄託人本身負有接收貨品的義務。 之後才是第12(3)條，而它的結尾不可以切走：

最後那一句是關鍵——"he shall be entitled, as against the bailor, to sell the goods"。 條文給的權利是對抗寄託人的權利，不是對世的所有權移轉；這一點同第12(4)款（寄託人本身並非擁有人時，出售不能對抗真正擁有人）是同一件事的兩面。

而該法令附表1第I部第4(1)段，把整套機制擴展至另一類受寄人——但它自己也是一道閘，不是一道門：

第5段再訂明，上述各段適用不論該項寄託是否有償、是否在業務運作中、抑或是無償的：

呢兩段做嘅事，唔係刪走香港第294章關死業主嗰兩道閘（「以作修理或其他處理」同「在業務運作中」）。第4(1)段冇刪走閘，佢係換咗另一道閘：條文的條件是 "If a bailee is in possession of goods which he has held as custodian, and his obligation as custodian has come to an end,"，即係〈他一直以保管人身分持有該批貨品，而他作為保管人的責任已經終結〉。就第4(1)段那道閘而言，一個業主不會單純因為租客走了，就成為一個「一直以保管人身分持有」該批財物的人——他沒有接受過一項保管的委託，也沒有一項作為保管人的責任可以終結。這一句只是在讀英國該段條文的入閘條件，不是就香港法律之下業主有沒有保管責任作出陳述。 下文〈行足法定程序之後〉一節就指出，行執達主任那條路的業主，是書面聲明會簽收並妥為保管在處所發現的財物的；而普通法上一個非自願受寄人負有甚麼責任，上文〈三宗區域法院判決〉一節已按三份判詞列出。第5段（無償／有償／是否在業務運作中皆適用）拆走的是報酬那一道閘，拆不走保管人身分那一道。所以英國那套機制的入口，同香港第294章一樣需要一段先存在的寄託關係；分別在於閘的形狀，不在於有冇閘。——下一節會處理第294章。

本站嘅讀法，而且必須連限制一齊講。 英國那項權力不是無條件的：同一條的第12(4)款訂明，如寄託人本身並非貨品的擁有人，出售不會令買方取得對抗真正擁有人的所有權；第12(5)款要求受寄人交代帳目，而且是按條文所指 "the best method of sale reasonably available in the circumstances"（在當時情況下合理可得的最佳出售方法）為基礎計算；第12(8)款訂明整條在寄託條款的規限下生效；而附表1第II部第6(3)段訂明，如有款項未清，通知期不得少於三個月。英國畀嘅係一項附帶帳目責任嘅有條件權力，另加第13條——一個已經有權出售的受寄人，可以再向法院申請命令買一重保障。

結構上的分別，一句講晒——唔係〈倒轉〉，係〈形狀不同〉：英國就已經存在的寄託關係寫咗一項附帶帳目責任的自力救濟出售權，再加一重可選的法院保障（第13條）；香港就同一類關係只寫咗第294章那條修理業的路，而就業主與租客則只寫咗一項法院命令。——而在扣押財物那條路上，香港更是〈法院手令，並且明文把自力救濟定為罪行〉（見上一節第78條）。唔可以話〈英國那兩段刪走了香港的閘〉：兩邊都有閘，而兩邊的閘，這位業主一道都過不到——香港的閘要求「在業務運作中」「以作修理或其他處理」接受貨品，英國的閘要求他一直「以保管人身分」持有而該項責任已經終結。

所以，你搵租客嗰啲紀錄，法律上係咩？ 因為香港那一條是關於信念的抗辯，一個業主做過甚麼去找他的租客、以及他有沒有把它記錄下來，本身就是一項與刑事責任相關的元素。它不是「好做法」，它是條文入面那項抗辯所指向的事實。

再多一句立法史，因為它可以查證。 該法令第2(1)條寫明 "Detinue is abolished."（扣留物件之訴予以廢除）。香港冇跟。 香港的《高等法院規則》（第4A章）與《區域法院規則》（第336H章）第19號命令第4條規則，標題仍然係 "Default of defence: claim in detinue"。係現行程序，唔係舊書入面嘅化石。

要留意：以上是兩本成文法典之間的對照。

點解香港冇一套「遺留財物」程序？

唔係冇寫過。呢套程序，立法會至少寫過四次——每次都寫畀一個公營機構，冇一次寫畀業主。

四次的內容驚人地一致，每次都由同樣四件組件砌成：取去財物的權力 · 一份訂明格式的告示連一段申索期 · 一項交代帳目的責任 · 一項法定豁免。

第一次，《房屋條例》（第283章）第24條——而第24(1)(a)款寫的正正是本文讀者的處境：

房屋委員會可以管有該財產；須在處所或附近張貼告示要求申索，而就這一段的財產而言，申索期是——

——其他段別則是 2 天；委員會可拒絕交還除非信納申索人是擁有人；可向申索人追討移走及貯存的開支；無人申索則財產成為委員會的財產而不受任何人的權利所影響，可以出售或以其他方式處置；而第24(6)款的原句是「如根據第(2)款張貼告示之日後6個月內」——時鐘由張貼告示那一日起計，不是由出售那一日起計；如有人在該期限內證明自己在財產成為委員會財產時是擁有人，委員會須把扣除移走、貯存及出售費用後的餘款付給他。（第565章第29(8)條的期限確實是由出售起計，兩者不可以拉平。）

而第四件組件——法定豁免——不在第24條之內，它在同一條例的另一條：第31條，邊註是「不得向委員會或政府提出申索」：

第二次，《香港科技園公司條例》（第565章）第29條，三十年後起草，寫得更完備：告示除張貼外還要以普通郵遞送達租客；如未能確定擁有權，公司須繼續管有一段合理期間。而第565章同樣有第四件組件，寫在業主最需要、最明顯冇得有的那一款：

第三次，《港口管制(貨物裝卸區)條例》（第81章）第5條：張貼通知檢取、移至貯存地方、擁有人可在14 天內書面申索、否則出售並在 3 個月後撥歸政府一般收入。第5(7)款同樣豁免處長。而第5(8)款走得更遠——它把〈其他人自己動手〉直接定為罪行：

（第4級同樣是級數：附表8列明為 25,000 元，並可由行政長官會同行政會議藉規例修訂。）第四次在《郵政局規例》（第98A章），與郵包有關。

而呢個對照，就係整篇文章嘅答案

本站嘅讀法，而這是本節存在的理由。 上表頭三項，理論上係可以寫入一份租約嘅——CLIC 建議業主咁做（下一節會處理）。但第四項寫唔入。 合約只約束簽約嗰兩個人；它綁不到租客的債權人、租客的家人、或者那批財物的共有人。 一份租約可以令租客唔告你，但佢令唔到第三者唔告你。呢個就係〈立法會寫過四次都唔畀業主〉呢件事嘅結構性原因，亦係下一節那條建議條款做不到它被要求做的事的原因。

順帶處理一條標題最似答案嘅條例

《無人收領貨品處置條例》（第294章）——條例名本身就係業主會去搜嗰四個字。它幫不到他，而且幫不到四次。

第2(1)條入面有三道累積的閘：貨品須由受託保管人接受、須在業務運作中接受、而且須以作修理或其他處理。業主冇接受過租客張梳化；佢唔係做接受梳化嘅生意；佢亦冇為咗修理而接受過任何嘢。三道閘，一道都過唔到。 第四道在第5(1)條，把「在業務運作中」進一步收窄成一個〈街舖櫃檯〉式的測試。

而它入面嗰套機制，正正就係業主想要嗰套：在處所顯眼位置展示中英文告示、發出貨品已可作交還的通知、12 個月、再發出擬出售通知、不少於 14 天、公開拍賣（除非通知內述明最低價）。一個鐘錶維修師傅用得着，佢用唔着。

但呢個「冇」有界限：

第294章冇講過業主，佢係完全冇提過業主。條例嘅沉默唔等於一項禁止。

最後一件，因為它太準確而不能省略。 香港就〈搵唔到物主〉呢個處境立過法，一次：第294章第6條——適用於 1970 年 1 月 1 日之前接受的貨品，答案是在中文或英文報章刊登廣告，再加18 個月。

行足法定程序之後，啲嘢就唔關你事？——啱啱相反

成個程序行完，你會攞返個單位、簽咗一份保管承諾，同埋一屋仲係人哋嘅嘢。

先講一件事：如果處置財物的命令唔係喺收樓申請入面一併攞到，事後再攞就係另一單申請。 司法機構《申請執行收回樓宇管有的命令》（2026 年 7 月修訂版）第(5)段寫明：

〈收回管有之後，申請人可以再申請一項處置財物的法庭命令，收費 182 元另加每份証物 4 元 5 角；或者再申請一項扣押判定債務人財產令狀，指示執達主任拍賣租客遺下的財物以抵償欠租。〉

同一份文件亦列明，申請批准發出收樓令狀的入稟費同樣是 182 元另加每份証物 4 元 5 角。 換言之：同一個收費，收兩次，因為那是兩件不同的事。收返個單位，唔會連埋單位入面嗰啲嘢。

而呢度有一處張力，值得擺出嚟。 上文〈條例入面得一道門〉一節指出，第8(8)款開首那句把該款五項命令全部繫於一宗收回管有或強迫離開的申請之上。但司法機構這一段寫的是〈收回管有之後〉再申請——即是說，在後續那一單申請的時候，管有已經收回了，那一宗收回管有的申請已經完結。兩句話擺埋一齊，講的是兩條路，唔係一個必須行兩次的程序。 喺收樓申請入面一併提出的處置命令，條文表面就是第8(8)(c)條。仍待釐清的，是後續那一單申請坐喺邊一款之上——收回管有之後才提出，就第8(8)款而言是否仍然在同一宗收回管有的申請之內，抑或另有依據。而唔係未解的，有兩樣：有冇呢單申請，同埋佢係咪必須——司法機構那一段用的字是「may」。下面一節會擺出司法機構為它公佈的兩份表格。 可能是第8(8)款仍然覆蓋同一宗法律程序的後續階段；也可能是第8(9)款（審裁處在授予衡平法或普通法補救及濟助方面與原訟法庭相同的司法管轄權）或第8(5)款在做這件事。要在其中選擇需要判詞。 上文那條收費的數（同一筆 182 元另加每份証物 4 元 5 角，為後續那一單申請再收一次），是建基於司法機構這份已公佈的收費文件本身。

而嗰單後續申請，司法機構係有表格嘅

〈條例冇為財物寫一條獨立的申請程序〉，作為一句成文法上的話是對的；但成文法之外仲有另一層——土地審裁處的表格一覽上，就有為這單後續申請而設的兩份樣本表格。 兩份都列在司法機構網站土地審裁處表格頁的「（非法定表格的）參考樣本」一欄之內：

• 〈單方傳票〉（中文本標示 Rev Feb-2014；英文本 Ex-parte Application，標示 Rev Apr-2008）。表格上有一列可揀的申請項目，其中一項就是申請處置租客或分租客遺留在有關處所的任何財物的命令，並把財物清單作為證物『甲』附上。傳票頂部是一個土地審裁處的 LD 案件編號欄——即是說，它是在原有那宗程序之內提出的一份單方申請，不是另開一宗案。
• 〈誓章／誓詞（棄置令）〉（中文本標示 Rev Oct-2019；英文本 Affirmation / Affidavit - Disposal Order，標示 Rev May-2018），是配合上述申請的證據表格。〈本站按該表格作以下說明：宣誓人聲明他已經自行或經執達主任收回有關處所的管有，並且無法與答辯人聯絡；他或執達主任已把答辯人遺留的所有財物連同估計價值列於證物『甲』的清單之內；他同意該估計價值是合理的評估；他填上答辯人尚欠的租金或中間收益金額；他同意答辯人可在審裁處作出處置財物的命令之後的若干天內向他取回財物——該處是一格空白，日數由命令去填，表格上並無印上任何固定數字；如答辯人在該期限內沒有取回，他同意二者擇一：沒收該等財物並按證物『甲』所列的價值抵銷部分欠租或中間收益，或者棄置及／或銷毀該等財物。〉

三件事因此係已知的：

• 這單後續申請是存在的，而且有它自己的程序載體——一份在原有 LD 案件編號之內提出的單方傳票，配一份誓章／誓詞。
• 它的證據要求是一份清單、一個估價，同埋一個欠租數目，不是一句「租客走咗」。
• 那個〈等幾多日〉，官方表格自己留白。 這正好解釋了為甚麼條例入面找不到任何「7 個工作天」——期限是逐案在命令入面訂的，不是印死在表格上的。

而仍然未解的，有兩點： 收回管有之後才提出的申請，就第8(8)款而言是否仍然在同一宗收回管有的申請之內，表格本身沒有寫；而審裁處在個別案件之中會怎樣行使酌情權，同樣要判詞才答得到。

而這一節不是一張許可證。 表格上那兩個選項——沒收抵租，或者棄置銷毀——是申請人向審裁處提出、由審裁處決定批不批的東西，不是業主自己可以行使的權力。在審裁處作出命令之前，上面幾節所講的每一項刑責同民事責任，一項都沒有少。

<table> <caption>土地審裁處執行費用及按金。資料來源：司法機構《申請執行收回樓宇管有的命令》（Rev Jul 2026），<code>https://www.judiciary.hk/doc/en/other_information/access/enforcement.pdf</code>。</caption> <tr><th>執行方式</th><th>入稟／蓋印費</th><th>付予執達主任的按金（香港區／九龍區／新界區）</th></tr> <tr><td>收樓令狀（Writ of Possession）</td><td>令狀入稟費 55 元，另每份蓋印副本 33 元</td><td><strong>1,230 元</strong>（三區相同）</td></tr> <tr><td>扣押判定債務人財產令狀（Writ of Fieri Facias）</td><td>同上</td><td><strong>12,304 元</strong>（三區相同）</td></tr> <tr><td>收樓及扣押判定債務人財產綜合令狀</td><td>同上</td><td><strong>13,134 元</strong>（三區相同）</td></tr> </table>

計條數（全部由上面已引述的數字推算）：

• 12,304 ÷ 1,230 ＝ 10.0。 要把啲嘢變成錢嘅按金，係要攞返個單位嘅按金嘅十倍。
• 13,134 − 1,230 ＝ 11,904 元。 呢個係喺收樓之上加多一張扣押令狀嘅邊際成本。
• 182 × 2 ＋ 55 ＋ 33 ＋ 1,230 ＝ 1,682 元。 呢個係本文用司法機構已公佈的各項收費砌出來的一個示例小計，唔係司法機構公佈過嘅一個總數，亦唔係一條下限——下面四項假設，每一項都可以令實數高過它。
• 假設一：一份証物都唔計。 收費文件寫的是「182元及每份証物4元5角」——182 元本身並不包含任何一份証物，第一份都唔包括在內。而上面那份〈誓章／誓詞（棄置令）〉樣本本身就要求附上一份財物清單作為證物『甲』，所以實際上這一格通常不會是零。
• 假設二：蓋印副本只計一份。 同一份收費文件在那個「＃」號註釋入面說明，令狀的蓋印副本按每份 33 元收取，另加每份文件 55 元的入稟費，而執行所需的蓋印副本數目視乎個別案件而定。本文取一份，是一個假設，不是一個已公佈的數字。
• 假設三：由〈申請批准發出收樓令狀〉起算。 這個小計沒有計入之前取得收回管有命令本身那一宗申請的入稟、送達及排期費用。
• 假設四：只計法庭收費同收樓按金，不包括下面會提到的 40 元相片費、搬運工人、交通、貯存，以及任何扣押判定債務人財產令狀的按金（12,304 元）。

而同一份文件、同一頁，審裁處自己寫低咗一句：

〈審裁處註明：不保證申請人能夠悉數或部分討回欠租、判額，甚至已經或將要支付的執達主任費用。〉

本站嘅讀法：要把「十倍」呢個比例，同審裁處自己嗰句「不保證」擺埋一齊睇。 呢個就係本文開首嗰條問題嘅真正算式——你可能付咗十倍嘅按金去追一批你唔知價值嘅財物，而發表呢兩個數字嘅同一份文件，同時話你聽兩樣都可能追唔返。

而個程序嘅結局，係你簽紙認低咗嗰啲嘢

執達主任的指示表格 B.F.59（版本 BF59 Ver07 Aug25）第 (c) 項，申請人自己剔的那一格：

〈本站按該表格的英文本作以下說明：申請人剔選第 (c) 項，即是聲明會簽收並妥為保管在處所發現的財物和實產（如有的話）。〉呢一項唔係執行之後先出現嘅後果，係執行之前要先剔嘅一格。業主唔係「攤上」一項保管責任——佢係書面申請咗佢。

司法機構《法院服務指南——執達主任科》（2025 年 8 月，第十二版）在描述執行收樓令狀第 3 步時寫：

〈本站按該指南的英文本作以下說明：執達主任會點算財物並以清單記錄，並拍照作為物品狀況的證據，每宗案件相片收費 40 元；申請人須自行安排搬運工人及交通工具把財物搬走；看管被告人的財物、並在被告人要求取回時交還，是申請人的責任；然後申請人才會取得該空置地方的管有權。〉

條件是「upon request」——被告人開口要求；條文冇附帶任何期限。 這一點下一節會再用到。

同一份指南亦說明，如果同時執行兩張令狀：

〈本站說明：同時執行兩張令狀時，會有一名護衞員隨行，而該處的財物須看守最少 8 天才可拍賣。〉這是整條業主路線上唯一一段已公佈的持有期，而它屬於執達主任，不屬於業主。

律師收費：一間行的公開報價，同一個未解的差異

以下只屬個別律師行的公開報價。 一間香港律師行在其網站公開列出：市場基準每個法律程序約 15,000 元；該行自己的收費，市區個案約 8,000 至 10,000 元／每步驟（已包括一般墊支費用）；墊支費用每宗約 4,000 至 5,000 元；申請缺席判決連同申請收樓令狀兩個程序一併進行，整體約 16,000 至 20,000 元。範圍：一間行喺自己嘅市場推廣網頁上、就「簡單及無爭議案件」所列嘅報價，網頁頁腳標示 © 2025；而佢報嘅係收樓，唔係處置財物嗰項命令——該報價並不包括處置財物那項申請。

同時，有一項差異本文列出而不調和。 同一間行的網頁列出執達主任交通費按金為香港島及九龍區 400 元、新界區 800 元；而司法機構自己的表（上表）列明收樓令狀的執達主任按金為 1,230 元，並明文寫出三個區的數字相同。兩者可能根本不是同一項收費——該行把交通費與護衞員費用分開列出，司法機構則公佈一項綜合的、付予執達主任的按金。本文採用司法機構的數字，並不就兩者之間的差異作結論。

（本文全篇的中英對應固定為：收樓令狀＝Writ of Possession；扣押判定債務人財產令狀＝Writ of Fieri Facias。兩者均取自司法機構自己的雙語表格。）

等7個工作天就可以賣？——條例冇咁寫

有一段描述流傳得好廣：貴重物品向土地審裁處申請一項「sale order」，無價值物品申請一項「disposal order」，兩者都要等 7 個工作天。呢個分別同呢個期限，《土地審裁處條例》同《土地審裁處規則》都冇咁寫。

該描述來自一間持牌測量師行的網頁。本站用自己的話覆述它的命題：

〈貴重物品向土地審裁處申請一項 "sale order"，申請之後須等 7 個工作天，才可出售清單所列物品以抵銷部分租金損失；無價值物品（例如舊傢俬或衣物）不可直接丟棄，須申請一項 "disposal order"，同樣須等 7 個工作天；在法庭發出該項命令之前處置租客財物，可能面對租客的民事申索。〉

《土地審裁處條例》同《土地審裁處規則》都冇「出售令」或「7 個工作天」呢類字眼；第8(8)(c)條寫嘅係「處置…遺留在有關處所的任何財物的命令」。 有人會反問——〈但審裁處明明會作出出售命令喎〉。佢的確會： 條例同規則入面嘅 "order for sale"，係《土地(為重建而強制售賣)條例》（第545章）的強制售賣司法管轄權——即係就一幅地段申請為重建而強制售賣，以及在作出該項命令時，租賃因而終止的租客可獲的補償。係一件完全唔同嘅事，而呢個名字撞名，正正就係讀者同寫手都會跌落去嗰個陷阱。

至於嗰 7 個工作天——法例冇訂明呢個期限。 而真實存在嘅期限有三個，冇一個係 7 個工作天，亦冇一個係業主嘅：

而條文同官方文件實際上畀業主嘅係咩？——執達主任指南嗰句 "upon request"（被告人開口要求就要交還），同 CLIC 建議的 "reasonable notice in writing"（合理的書面通知）。兩句都冇數字。

要留意：一部條例反映唔到一個審裁處實際上點做。 一個審裁處的排期慣例、它的標準指示、它習慣給予的期間，正正就係成文法唔會記錄嘅嘢。 所以準確嘅講法係：這句說法不在條例入面，而以下三種可能都存在——

• 該項實務真實存在，只係冇寫入條例；
• 該項描述其實講緊的是第7章第III部那條扣押財物並拍賣的路線，只是叫錯了名——形狀的確相似（執達主任開清單並估價、然後出售），但期限對不上（是 5 個工作天，不是 7 個），而且那條路的法院是區域法院，不是土地審裁處；
• 該項描述根本是錯的。

而呢一節仲有一件事可以講。 司法機構為土地審裁處公佈的〈誓章／誓詞（棄置令）〉樣本表格，在申請人同意答辯人可以取回財物的那一項，把日數留成一格空白，由審裁處在命令入面填上。所以〈條例入面搵唔到 7 個工作天〉同官方表格上嗰格空白，方向係一致嘅：呢個期限本身就唔係一個印死的數字，而係逐案在命令入面訂的。 條例、規則同官方表格，都冇印過一個劃一的 7 個工作天。

本站嘅讀法：一個相信有 7 個工作天呢條規矩嘅業主，會喺第八日行動。

兩道以為開住嘅門：租約條款，同報警

門一：租約寫明逾期未取，當佢放棄

香港主要的公共法律資訊服務，就呢位讀者嘅同一條問題，持有三個互相矛盾的立場，中英文都一樣。

立場一（同一條答問的第一段）：

（[原文如此]——中文本該句的「請」字為原文所有，本文照錄不改。英文本作 "Generally the landlord has no right to dispose of the former tenant's personal belongings. The belongings are still owned by the former tenant."）

立場三（同一條答問的第四段）：

立場二（下一條答問）：

三個立場擺埋一齊就會見到問題。 立場一話啲嘢仍然屬於前租客；立場三話一條租約條款可以令租客失去擁有權並賦予業主絕對權利。但兩句唔係一句直接否定另一句。 立場一講嘅係一般情況下嘅默認位置；立場三講嘅係一條明示合約條款所聲稱嘅效果，而一個默認規則同一項合約上的變更，原則上可以並存。真正未解嘅係嗰條條款本身：佢有冇有效訂入合約、係咪罰則性或不合情理、對租客以外嘅人（例如財物嘅真正擁有人或租客嘅債權人）有冇效力、以及佢究竟授權到幾遠。本文列出呢啲未解嘅問題，唔會話兩句話喺邏輯上不能並存。 而立場二夾喺中間，係一個趕時間嘅讀者最容易照做嗰句。

同一個來源，仲有一段自助（self-help）的讓步——而佢用自己嘅條件排除咗呢位讀者。 該段的條件，是它自己這樣寫的——「業主確定租客在空置狀態下（或者只留下了非貴重物品的狀態下）在合理長的時間內棄置並放棄了物業」。而本文這位讀者之所以會來，正正就是因為有財物留低；而他無法判斷那些財物是否「非貴重」，因為他聯絡不到租客——那本身就是整個問題。 然後同一段自己收回了那項讓步：

咁嗰條視作放棄嘅條款，究竟做唔做到嘢？未有定論。 三份區域法院判詞（見上文〈三宗區域法院判決〉一節）答到嘅係另一半：放棄是一項要證明的事實結論，需要放棄的意圖加上放棄管有的實際行為，單憑合理相信並不足夠（Exxon 第21至22段）；而在 Fine Gold 一案，業主自己刊登的通知寫明逾期未取即「視作已放棄」，法庭仍然沒有宣告財物已被放棄，只宣告業主有權處置（第14、23、24段）。換句話說，在那兩宗案裏令物主可以動手的，是一項法庭宣告，不是那句「視作放棄」。 ⚠ 但三份判詞冇一份處理過一條寫喺租約裏面的視作放棄條款是否有效訂入、是否罰則性、對租客以外的人有沒有效力——所以呢一條問題仍然未有定論。另有一件可以查證嘅事實：

政府自己起草嘅示範租約，冇寫過。 房屋局為第7章第IVA部規管租賃擬備、並由差餉物業估價署發佈的示範租賃協議樣本，畀咗業主一條重收處所的條款（第13條），而關於遺留財物——一隻字都冇。

範圍，寫在同一句入面：一份文件——第IVA部的示範租賃協議樣本，不是全香港每一份租約。

本站嘅讀法：最有直接理由去保障雙方嘅起草者，冇採用嗰條建議。 呢個唔係〈嗰條條款一定無效〉嘅證明；但佢說明唔應該當佢係安全嘅起草方式。 而上一節已經講咗結構性原因：四件組件之中，頭三件可以寫入合約，第四件——對抗第三者的豁免——寫唔入。

門二：報警

警方會做嘅事，佢哋自己嘅通例寫得好清楚。《警察通例》第21-41條：

〈本站按該通例的英文本作以下說明：處理財務糾紛的人員任何時候都不得參與雙方之間的和解商談；調查人員只會調查案件以確定是否有人干犯罪行；如無發現違法事件，應把調查結果通知投訴人，並告知他可循民事法庭索償。〉

而呢一條係兩邊都適用嘅。 佢同樣係一個返嚟嘅租客會聽到嘅嘢——所以〈報咗警，差人乜都冇做〉，唔係〈冇做錯嘢〉嘅證據。

至於〈我拎去差館交咗佢〉呢個諗法——《警察通例》第30-06條是拾獲財物的制度：由一位拾獲者把擁有人不明的財物交到警署，取得一張 Pol. 68D 財物收據；而——

〈本站說明：拾獲者會獲告知，財物如在 3 個月後仍無人認領，他可以領取。〉

而業主唔屬於呢個制度，原因只有一個事實：佢完全知道啲嘢係邊個嘅。

本站嘅讀法，而這是本文兩節之間最緊的一個扣。 同一個事實——他完全知道那批財物是誰的——把他推出第30-06條之外，同時把他推入第210章第3(1)(c)條那條問題之內，因為那項抗辯要求的正正是「相信採取合理的步驟亦不能找到擁有該財產的人」。一個誤解同一項法律原則，喺同一個事實上向相反方向轉。

要留意：已公開的《警察通例》冇專門處理呢件事；但《警察程序手冊》並不公開，所以唔可以話〈警方沒有政策〉。

究竟要拖幾耐、使幾多錢？

土地審裁處嘅輪候數字係真嘅，而佢量度緊嗰段時間，唔係你會等嗰段。

司法機構年報所載，租務案件由排期至聆訊的平均輪候時間（曆年）：2020 年 24 日、2021 年 16 日、2022 年 16 日、2023 年 15 日、2024 年 18 日，而已公佈的目標是 50 日——五年之中每一年都少於目標的一半。 同期租務案件佔審裁處整體案件量的比例：2024 年 4,201 宗，佔 5,281 宗的 79.5%。這是一個以租務為主的審裁處，而它跑得比自己的承諾快一倍。

同時，方向係向上嘅。 租務案件量由 2022 年的 3,161 宗升至 2024 年的 4,201 宗（＋32.9%），而同期處理宗數由 3,120 宗升至 3,488 宗（＋11.8%），即 2024 年的處理宗數比同年的案件量少 713 宗（4,201 − 3,488）。而這個差額不是年底積壓。 司法機構該欄的標題是「案件量」（Caseload），並無公布年初或年底待辦存量，所以唔可以當作積壓。（數列止於 2024 年。）

本站嘅讀法，而呢一段就係本節存在嘅理由。 那 50 日的承諾，量度的是由排期至聆訊這一段。你會等嗰啲步驟，全部喺呢一段之外：把申請通知書在提交後 7 天內送達（第17A章第68(2)條）、張貼的要求、反對通知書的期限、缺席判決、批准發出令狀、執達主任執行——然後，如果處置財物的命令唔係喺收樓申請入面一併攞到，就係為它而入嗰另一單申請。 一句講晒：審裁處嘅聆訊輪候唔係你嘅延誤；一段〈幾個月吉租〉，按呢批數字並唔可以歸咎於審裁處。

法律援助：案件類別入咗，法院名單入唔到

法律援助署《普通法律援助計劃》的涵蓋範圍寫明：

而同一頁所列的訟案類別之中，有一項是「業主與租客糾紛」。

兩件事同時成立，而那個張力就是本節的發現： 案件類別列咗業主與租客糾紛；而上面那張法院名單是封閉的，土地審裁處並不在名單之上。

⚠ 而有一句流傳嘅講法係錯嘅：〈收回管有的申請必須去土地審裁處（第17章第8(6)條、第17A章第68條）〉——兩條條文都冇咁講。 第17章第8(6)條寫的是「審裁處具有司法管轄權，可根據《業主與租客(綜合)條例》(第7章)或在其他情況下，作出收回任何處所的管有的命令或強迫租客離開該處所的命令。」——它是一項授予，不是一項排除；第17A章第68條講的是在審裁處展開法律程序的方式，不是講哪一間法院有權。而第17章第8A條明文容許審裁處把法律程序移交原訟法庭或區域法院，第7章第VI部更把小型物業單位的收回管有直接交給區域法院。

《區域法院條例》第40條保留條文提到專有司法管轄權：「《小額錢債審裁處條例》(第338章)、《業主與租客(綜合)條例》(第7章)或《勞資審裁處條例》(第25章)或將專有司法管轄權賦予區域法院以外的法庭或審裁處的任何其他條例的條文，不受本部影響。」——這是《區域法院條例》在為別人的專有司法管轄權讓路，不是在把專有司法管轄權授予土地審裁處。 第7、17、17A及336章之中，並冇條文把收回管有的司法管轄權排他地賦予土地審裁處。

條文的實情是： 土地審裁處具有收回管有的司法管轄權，而區域法院在第7章第VI部之下也有。兩件已公佈的事實如下：訟案類別載有業主與租客糾紛；而普通計劃所列的法院名單並不包括土地審裁處。

而資產審查會喺呢條問題之前先發生。 法律援助署列明：

豁除的是條文所寫的「你的自住物業」——即係你住緊嗰間，唔係你租出去嗰間。 那個租出去的單位，正正就是產生整個問題的那項資產，而它並不在該頁所列的自住物業豁除之內，因此一般會計入可動用資產，用以量度普通計劃的財務資格限額 452,320 元。但唔好當作〈全數計入〉——資產如何計算、如何估值、以及有沒有其他扣減，是法律援助署按個別申請人的情況作出的評估。〈同一段接着寫明，如申請人年滿60歲，在計算可動用資產時可獲扣減一筆相等於普通法援計劃財務資格限額的數目，即 452,320 元。〉而呢兩個數字都係會郁嘅：法律援助署列明個人免稅額（由 7,740 元至 39,350 元，按 7 種家庭人數）按甲類消費物價指數每年二月調整一次，並每五年按最近一次住戶開支統計調查調整。本文寫出數字，同時寫出令它移動的那個週期。

至於規模： 2024-25 年度，「土地及租務糾紛」的民事法律援助申請有 302 宗（該年度民事申請總數 8,636 宗），而該類別獲批的法律援助證書有 66 張（該年度民事證書總數 3,690 張）。這一對數字唔可以相除。 一年之內收到的申請與一年之內發出的證書是兩批不同的個案，法律援助署亦沒有公佈按訟案類別的批出比率。