香港負資產：銀行何時可以要求還款或收樓？

Last updated: 14 September 2026 / 最後更新：2026年9月14日

物業變成負資產，不會單憑這件事在《物業轉易及財產條例》（第219章）下構成失責或自動容許銀行收樓。 真正要問的是：已簽署的融資及按揭文件有沒有把估值下跌、按揭成數、補交抵押品、交叉失責或其他事件列為失責；若有失責，貸款何時到期；承按人是否已符合行使法定或合約權力的條件。

另有一項重要但不同層次的保障。〈本站撮述：以下是本站對該份立法會答覆的撮述，不是引錄原文。〉政府在2023年立法會答覆中表示，按金管局了解，若住宅按揭借款人仍準時還款，銀行一般不會純粹因抵押品價格下跌而要求提早還款。若客戶確有還款困難，金管局期望銀行採取體諒態度，並在審慎風險管理的前提下盡量尋求雙方可接受的方案。這是一般銀行做法和監管期望，不是對每份按揭契的修改，也不是結果保證；非銀行放債人亦未必受同一框架約束。見 政府就物業估值及銀行「call loan」的答覆 及 金管局《Hong Kong Approach to Consumer Debt Difficulties》 。

第219章沒有把「negative equity」或某個按揭成數列作獨立觸發點。不過， 第219章第51(4)條及附表4 容許按揭契更改或擴大若干法定權力的運作。因此，「我一直準時供款」是重要事實，但未必回答合約上所有問題。

由香港按揭證券有限公司召集的按揭文件標準化項目督導委員會所編備、2003年11月首次公布並於2004年11月首次修訂的三方按揭範本，可說明為何要閱讀文件（本站撮述已公布範本的內容，並非複製其文本）：該舊範本刻意沒有加入一般的「可隨時要求償還」條款，但其失責事件不只包括欠供，也涵蓋若干其他貸款違約和到期債務。這只是 經香港律師會發放的2004年修訂範本 的例子，不證明現時所有銀行或你的文件都有相同文字。

相關條款通常包括：

• repayable on demand、event of default、acceleration；
• 估值、按揭成數、補交抵押品或提供額外保證；
• 違反其他貸款、交叉失責、未披露二按或其他產權負擔；
• 要求還款、補救失責或加息所需的通知及期限；
• 個人還款契諾、售樓後差額及費用條款。

第219章附表4第11段規管附表第2至9段的法定權力，包括取得管有和售樓。按法定預設文字，權力在以下其中一種情況出現前不得行使（本站撮述，並非逐字引錄條文）：

• 要求繳付按揭金的通知送達後一個月，款項仍未支付；
• 應付利息拖欠一個月；或
• 違反按揭內除支付本金和利息契諾以外的其他條文。

第三項本身沒有訂出一個月等候期；實際結果仍取決於按揭契、其他法律要求和所採取的補救。第51(4)條亦表示有關法定條文可由按揭契更改或擴大。因此，「一個月」並非每名借款人不可縮短的寬限期；相反，每份按揭契也不一定容許即時收樓。

《銀行營運守則》 是獲金管局認可的非成文、自願守則；金管局期望認可機構遵守並監察合規。它不取代按揭契或第219章。

本站對第24.13段的撮述如下（撮述不是引錄，條文效力以守則原文為準）：

• 一般而言，貸款或透支條款的重大（significant）改動，以及會提高整體利率的年利率或浮息息差上調，應最少提前60日通知；
• 如果加息是由客戶違反融資條款觸發，普通60日規則不適用，但機構仍應在觸發事件後預先通知；
• 客戶應有機會透過終止融資拒絕改動；如在改動生效前終止，機構應給予合理時間按原有利率清還；
• 在該失責觸發的情況下，加息不應早於預先通知日期後30日生效。這30日下限寫在守則該句之內，並非適用於所有改動的一般規則。

因此，失責觸發的加息有另一套保障，而不是「完全沒有通知」。不過，客戶選擇終止並不免除本金；可清還的「合理時間」亦不等於銀行放棄追討。

承按人通常須取得法院管有令，不能把一個月法定條件當作完整收樓時間表。第88號命令是按揭訴訟的簡化程序之一，要求以誓章核實欠款、抵押文件和所依據的失責等資料。 《高等法院規則》第88號命令 第4條所載首次聆訊前四整日、押後聆訊前兩整日的送達期限，只適用於被告人沒有就原訴傳票作出送達認收的情況，而且只是程序最低要求，不是借款人可留在單位的總期限。

在 The Hongkong and Shanghai Banking Corporation Ltd v Cham Wai Sing and Another, HCMP 1302/2025, [2026] HKCFI 2937，法院處理銀行、兩名註冊業主及其婚姻住所的管有爭議。判詞第76段記錄銀行依賴 Fubon Bank (Hong Kong) Limited v Ng Wai Kong 一案所提出的原則。第78段接受銀行有權取得管有，並把交付空置管有的時間視為酌情問題。第73至80段的整體結果是：

• 判詞第76段記錄的原則是，按揭項下的款項一旦到期，承按人有權作為權利取得管有令；判詞並記錄，法院無司法管轄權拒絕頒下管有令，唯一例外是作短暫押後，讓按揭人有機會全數清還按揭，而如果並無合理還款前景，即不應如此處理。該段的原文是：

〈本站譯述：上引為英文原文。本站的中文譯述已見於上一段；譯述不是原文，效力以英文原文為準。〉這一點對讀者而言是收窄而非放寬：法院可處理的是交付管有的時間，而不是應否頒令；

• 頒下管有令與何時交付空置管有是兩個問題，後者最終屬法院酌情決定；
• 法院在該案給予三個月，而不是銀行要求的28日。
• 但業主一方是敗訴的。 第80段按銀行擬本頒令（只把28日改為三個月）；第81段接納銀行陳詞，按按揭條款判令兩名答辯人以律師與自己客戶（solicitor and own client）的標準支付訟費，第82段以暫准命令形式作出。多得三個月搬遷時間，不等於抗辯成功。

三個月是該案按其事實作出的時間安排，不是香港住宅按揭的固定寬限期，亦不是勝訴。該按揭亦是為公司借款人的融資提供抵押，並非典型自住業主個人住宅貸款。見 Cham 判詞，HCMP 1302/2025，[2026] HKCFI 2937，第73至80段。

本站的讀法（第32、35、37、73A條並讀）：管有訴訟的法院不只由物業的應課差餉租值決定。《區域法院條例》第32、35及37條分別提供合約／侵權、土地管有及衡平法管轄權的法源，而第73A條容許立法會以決議修訂相關金額限額。就現行限額， 司法機構的區域法院資料 第35條訂明土地管有須取年租、應課差餉租值和年值三者中的最低者，門檻為不超過HK$320,000；合約及侵權申索的一般上限為HK$3,000,000，涉及土地的衡平法申索則有HK$7,000,000上限。實際法院取決於申索的性質和所求濟助。

小額錢債審裁處不處理土地管有。 《小額錢債審裁處條例》第5、6條及附表 訂明審裁處的申索範圍、現行HK$75,000上限，以及立法會以決議修訂附表的權力。只有符合該法定範圍的獨立金錢申索，才可能在該處提出；該處不准律師代表，並有法定排除項目。另見 司法機構小額錢債審裁處資料 。

金管局公布，截至2026年6月底，認可機構已知的負資產住宅按揭估計有4,356宗，涉及196億港元，當中無抵押部分約9億港元；負資產按揭的三個月以上拖欠比率為1.25%。這些估計涵蓋約99%的按揭貸款。金管局明言，若計入第二按揭便會成為負資產的共同融資個案並不包括在這些數字之內，而由於認可機構不備存第二按揭未償還餘額紀錄，該類個案的負資產程度不詳。見 2026年第二季負資產住宅按揭統計 。

本站的讀法：1.25%是按未償還貸款金額計算的比率，不是借款人、住戶或貸款宗數中有1.25%拖欠。 最多只可說：已知負資產第一按揭的未償還金額中，1.25%歸入逾期超過三個月的貸款。不可由此推算98.75%的借款人沒有拖欠。

本站的讀法（兩份公布並讀）：從2026年3月底至6月底，負資產貸款總額的跌幅較其中逾期超過三個月的金額快，所以這個按金額計的拖欠比率上升。統計沒有追蹤哪些帳戶離開負資產組別，也不能證明「留下的借款人更差」。全體住宅按揭在2026年6月的拖欠比率為0.11%，同樣是按金額計算；兩個比率可顯示組別層面的差異，但不能預測任何個人會否失責或被收樓。見 2026年6月住宅按揭調查 。

取得管有、出售抵押品和追討債務是不同步驟。

行使售樓權的承按人所負的責任，香港法院有第一手的表述。 在 Easy One Finance Ltd & Ors v Luk Wing Kee Andrew & Ors，HCA 421/2020，[2020] HKCFI 878，原訟法庭（高等法院暫委法官 Burns SC，內庭聆訊、公開；2020年5月8日作出決定，2020年6月3日發出決定理由）處理的是三名持牌放債人（不是銀行）與按揭人之間的爭議：貸款額 HK$75,000,000，抵押品是一幢連花園的洋房；按揭人拒絕遷出，理由是承按人以低於市值的價格出售。法官在判詞第13段列出七項既定原則，其中第(3)及(7)項正是回答讀者問題的兩項：

判詞第14段記錄，代表按揭人的大律師並無爭議或質疑這些原則：

〈本站譯述：以上三段引文為英文原文，本站的中文譯述如下——承按人的責任僅限於真誠行事的責任，以及採取合理謹慎以取得該物業在他決定出售當時的真實市值的責任；而在評估承按人有否違反其行使售樓權所負的責任時，舉證責任落在按揭人身上。譯述不是原文，效力以英文原文為準。〉

本站的讀法（第13段第(3)及(7)項並讀）：法律要問的不是銀行有沒有賣到它本可賣到的最好價錢，而是它有沒有真誠行事、有沒有採取合理謹慎以取得真實市值；而必須舉證證明它沒有做到的人，是剛剛失去物業的按揭人。

結果，以及它的限制。 按揭人一方敗訴。法院命令他們遷出：

並命令被告人支付原告人該傳票的訟費，但拒絕了原告人所要求的彌償基準（第35段），改以訴訟各方（standard party and party）基準評定：

限制同樣重要。這是令狀訴訟中一宗雙方到庭的中途傳票，不是第88號命令的收樓聆訊，也不是審訊；法院並明言，它並無就物業當時的市值作出任何裁斷：

原告人是持牌放債人而不是銀行，貸款額為 HK$75,000,000，抵押品是一幢洋房。〈本站撮述：以上為該案按其自身事實所作的處理，不是任何其他個案的結果。〉

同一判詞還有一點對讀者同樣重要。 第32段指出，按揭人拒絕遷出，實際上是要阻止承按人行使按揭下的售樓權，而行使該權力通常不需要法院命令：

〈本站撮述：取得管有通常要經法院，出售通常不需要；兩者不是同一個步驟。〉

Tse Kwong Lam v Wong Chit Sen 是樞密院就香港案件審理的上訴，涉及承按人把物業售予與其有利益關係的公司。樞密院其後在 Garet O Finlayson v Caterpillar Financial Services Corporation，[2025] UKPC 24 一案中，於第9段記述上訴法院對該責任的陳述，並在第34至35段自行說明關聯交易下由承按人證明已履行責任，而沒有該種密切關係時，證明違責的責任通常在按揭人（本站撮述）。Finlayson 是樞密院審理的巴哈馬上訴，對香港法院只具說服力而無約束力。*香港法院自己就責任標準和舉證責任的表述，是上文 Easy One Finance 判詞第13段第(3)及(7)項。*

第219章並無明文訂立承按人售樓責任的條款；第52條的作用不同，是保障買方業權，並讓因未經授權、不當或不合規行使售樓權而蒙受損失的人向行使權力者索償。是否違反責任及損失多少要按證據判斷；第54條則規管售樓款項的運用及餘款處理。詳見 第219章 。

出售物業本身通常不會自動取消借款人的個人還款契諾。若淨售樓款不足以清還欠款、利息和可追討費用，貸款人可能按文件追討差額；若有餘款，則須按法定次序處理。實際數額須有完整結算帳、售樓費用、利息和其他抵押權資料，不能只用估值減貸款餘額。

時效也不是所有差額一律「12年」。 《時效條例》（第347章） 一般就按揭抵押本金及專項契據申索訂有12年期限，就利息訂有6年期限；簡單合約部分可能適用6年。訴訟因由何時產生、抵押是否仍存在，以及其後書面簽署確認或部分付款有沒有重新起算，均視乎文件和事實。

• 已簽署的貸款協議、按揭契、補充文件、最新結單及通知，界定雙方的實際權利和責任。
• 所指稱的失責事件、加速條款、估值或補抵押品條款，以及通知送達日期，會影響債務何時到期和可採取的補救。
• 在供款正常而爭議只涉及樓價下跌時，銀行所依據的合約條款是核心資料；一般銀行做法不等於不可變更的合約保證。
• 有還款困難時，方案和回覆紀錄可顯示雙方曾討論的安排。金管局框架鼓勵銀行尋求可接受方案，但不要求貸款人接受任何指定安排。
• 還款要求和法院文件所載的聆訊或提交日期可能影響程序權利；獨立香港律師可按實際文件評估期限及可用程序。

《2025年土地業權註冊及土地（雜項修訂）條例》（2025年第40號條例）對本文所述事項的影響。 該條例於2025年10月3日刊憲，而截至2026年9月1日尚未生效。本文所描述的，是截至本文所述日期的現行法律。

我一直準時供款，銀行可否只因負資產而收樓？

〈本站撮述〉政府公布的金管局理解是，銀行一般不會純粹因抵押品價值下跌而要求正常供款的住宅按揭提早還款。但這不是合約保證；是否有估值、補抵押品、交叉失責或其他觸發條款，取決於已簽署的文件。

「call loan」等於已經可以即時收樓嗎？

不一定。要求整筆貸款到期、符合第219章或按揭契的行使條件、提起管有程序和取得法院命令是不同步驟。通知及時間要按實際文件和程序判斷。

法院一定會給三個月搬走嗎？

不會。Cham 案在其事實上給予三個月，並確認交付管有的時間屬法院酌情決定；它沒有建立固定三個月規則，也沒有讓法院在欠款已到期時普遍否定承按人的管有權。

銀主盤賣出後，差額是否一筆勾銷？

通常不會自動一筆勾銷。個人還款契諾、售樓淨額、法定分配次序、可追討費用、抗辯及時效均可能影響結果。詳細結算帳是核對差額的重要證據；獨立香港律師可評估承認或付款可能產生的法律效果。

HKGoodLawyer公開網站 把服務描述為法律文件解說及香港律師轉介。它不是律師事務所，也不提供法律意見或保證結果。文件解說可協助辨認按揭契中的失責、通知和還款條款，但不能決定法院期限、文件效力或個案勝算。個別按揭或法院文件可由獨立香港律師評估；是否聘用及委託範圍由使用者與律師另行決定。

• 香港法例第219章《物業轉易及財產條例》 （合併文本版本：2018年12月13日）
• 香港法例第4A章《高等法院規則》，第88號命令 （合併文本版本：2025年10月1日）
• 香港法例第336章《區域法院條例》 （合併文本版本：2024年8月18日）
• 香港法例第338章《小額錢債審裁處條例》 （合併文本版本：2025年3月28日）
• 香港法例第347章《時效條例》 （合併文本版本：2020年7月9日）
• 香港金融管理局認可的《銀行營運守則》
• 政府就物業估值、提早還款及還款困難的立法會答覆
• The Hongkong and Shanghai Banking Corporation Ltd v Cham Wai Sing and Another，HCMP 1302/2025，[2026] HKCFI 2937，第73至82段
• Easy One Finance Ltd & Ors v Luk Wing Kee Andrew & Ors，HCA 421/2020，[2020] HKCFI 878，第11、13、14、26、32、35、36段
• Garet O Finlayson v Caterpillar Financial Services Corporation，[2025] UKPC 24（巴哈馬上訴），第9、34–35段
• 金管局2026年第二季負資產住宅按揭統計