香港负资产：银行何时可以要求还款或收楼？

Last updated: 14 September 2026 / 最后更新：2026年9月14日

物业变成负资产，不会单凭这件事在《物业转易及财产条例》（第219章）下构成失责或自动容许银行收楼。 真正要问的是：已签署的融资及按揭文件有没有把估值下跌、按揭成数、补交抵押品、交叉失责或其他事件列为失责；若有失责，贷款何时到期；承按人是否已符合行使法定或合约权力的条件。

另有一项重要但不同层次的保障。〈本站撮述：以下是本站对该份立法会答复的撮述，不是引录原文。〉政府在2023年立法会答复中表示，按金管局了解，若住宅按揭借款人仍准时还款，银行一般不会纯粹因抵押品价格下跌而要求提早还款。若客户确有还款困难，金管局期望银行采取体谅态度，并在审慎风险管理的前提下尽量寻求双方可接受的方案。这是一般银行做法和监管期望，不是对每份按揭契的修改，也不是结果保证；非银行放债人亦未必受同一框架约束。见 政府就物业估值及银行「call loan」的答复 及 金管局《Hong Kong Approach to Consumer Debt Difficulties》 。

第219章没有把「negative equity」或某个按揭成数列作独立触发点。不过， 第219章第51(4)条及附表4 容许按揭契更改或扩大若干法定权力的运作。因此，「我一直准时供款」是重要事实，但未必回答合约上所有问题。

由香港按揭证券有限公司召集的按揭文件标准化项目督导委员会所编备、2003年11月首次公布并于2004年11月首次修订的三方按揭范本，可说明为何要阅读文件（本站撮述已公布范本的内容，并非复制其文本）：该旧范本刻意没有加入一般的「可随时要求偿还」条款，但其失责事件不只包括欠供，也涵盖若干其他贷款违约和到期债务。这只是 经香港律师会发放的2004年修订范本 的例子，不证明现时所有银行或你的文件都有相同文字。

相关条款通常包括：

• repayable on demand、event of default、acceleration；
• 估值、按揭成数、补交抵押品或提供额外保证；
• 违反其他贷款、交叉失责、未披露二按或其他产权负担；
• 要求还款、补救失责或加息所需的通知及期限；
• 个人还款契诺、售楼后差额及费用条款。

第219章附表4第11段规管附表第2至9段的法定权力，包括取得管有和售楼。按法定预设文字，权力在以下其中一种情况出现前不得行使（本站撮述，并非逐字引录条文）：

• 要求缴付按揭金的通知送达后一个月，款项仍未支付；
• 应付利息拖欠一个月；或
• 违反按揭内除支付本金和利息契诺以外的其他条文。

第三项本身没有订出一个月等候期；实际结果仍取决于按揭契、其他法律要求和所采取的补救。第51(4)条亦表示有关法定条文可由按揭契更改或扩大。因此，「一个月」并非每名借款人不可缩短的宽限期；相反，每份按揭契也不一定容许即时收楼。

《银行营运守则》 是获金管局认可的非成文、自愿守则；金管局期望认可机构遵守并监察合规。它不取代按揭契或第219章。

本站对第24.13段的撮述如下（撮述不是引录，条文效力以守则原文为准）：

• 一般而言，贷款或透支条款的重大（significant）改动，以及会提高整体利率的年利率或浮息息差上调，应最少提前60日通知；
• 如果加息是由客户违反融资条款触发，普通60日规则不适用，但机构仍应在触发事件后预先通知；
• 客户应有机会透过终止融资拒绝改动；如在改动生效前终止，机构应给予合理时间按原有利率清还；
• 在该失责触发的情况下，加息不应早于预先通知日期后30日生效。这30日下限写在守则该句之内，并非适用于所有改动的一般规则。

因此，失责触发的加息有另一套保障，而不是「完全没有通知」。不过，客户选择终止并不免除本金；可清还的「合理时间」亦不等于银行放弃追讨。

承按人通常须取得法院管有令，不能把一个月法定条件当作完整收楼时间表。第88号命令是按揭诉讼的简化程序之一，要求以誓章核实欠款、抵押文件和所依据的失责等资料。 《高等法院规则》第88号命令 第4条所载首次聆讯前四整日、押后聆讯前两整日的送达期限，只适用于被告人没有就原诉传票作出送达认收的情况，而且只是程序最低要求，不是借款人可留在单位的总期限。

在 The Hongkong and Shanghai Banking Corporation Ltd v Cham Wai Sing and Another, HCMP 1302/2025, [2026] HKCFI 2937，法院处理银行、两名注册业主及其婚姻住所的管有争议。判词第76段记录银行依赖 Fubon Bank (Hong Kong) Limited v Ng Wai Kong 一案所提出的原则。第78段接受银行有权取得管有，并把交付空置管有的时间视为酌情问题。第73至80段的整体结果是：

• 判词第76段记录的原则是，按揭项下的款项一旦到期，承按人有权作为权利取得管有令；判词并记录，法院无司法管辖权拒绝颁下管有令，唯一例外是作短暂押后，让按揭人有机会全数清还按揭，而如果并无合理还款前景，即不应如此处理。该段的原文是：

〈本站译述：上引为英文原文。本站的中文译述已见于上一段；译述不是原文，效力以英文原文为准。〉这一点对读者而言是收窄而非放宽：法院可处理的是交付管有的时间，而不是应否颁令；

• 颁下管有令与何时交付空置管有是两个问题，后者最终属法院酌情决定；
• 法院在该案给予三个月，而不是银行要求的28日。
• 但业主一方是败诉的。 第80段按银行拟本颁令（只把28日改为三个月）；第81段接纳银行陈词，按按揭条款判令两名答辩人以律师与自己客户（solicitor and own client）的标准支付讼费，第82段以暂准命令形式作出。多得三个月搬迁时间，不等于抗辩成功。

三个月是该案按其事实作出的时间安排，不是香港住宅按揭的固定宽限期，亦不是胜诉。该按揭亦是为公司借款人的融资提供抵押，并非典型自住业主个人住宅贷款。见 Cham 判词，HCMP 1302/2025，[2026] HKCFI 2937，第73至80段。

本站的读法（第32、35、37、73A条并读）：管有诉讼的法院不只由物业的应课差饷租值决定。《区域法院条例》第32、35及37条分别提供合约／侵权、土地管有及衡平法管辖权的法源，而第73A条容许立法会以决议修订相关金额限额。就现行限额， 司法机构的区域法院资料 第35条订明土地管有须取年租、应课差饷租值和年值三者中的最低者，门槛为不超过HK$320,000；合约及侵权申索的一般上限为HK$3,000,000，涉及土地的衡平法申索则有HK$7,000,000上限。实际法院取决于申索的性质和所求济助。

小额钱债审裁处不处理土地管有。 《小额钱债审裁处条例》第5、6条及附表 订明审裁处的申索范围、现行HK$75,000上限，以及立法会以决议修订附表的权力。只有符合该法定范围的独立金钱申索，才可能在该处提出；该处不准律师代表，并有法定排除项目。另见 司法机构小额钱债审裁处资料 。

金管局公布，截至2026年6月底，认可机构已知的负资产住宅按揭估计有4,356宗，涉及196亿港元，当中无抵押部分约9亿港元；负资产按揭的三个月以上拖欠比率为1.25%。这些估计涵盖约99%的按揭贷款。金管局明言，若计入第二按揭便会成为负资产的共同融资个案并不包括在这些数字之内，而由于认可机构不备存第二按揭未偿还余额纪录，该类个案的负资产程度不详。见 2026年第二季负资产住宅按揭统计 。

本站的读法：1.25%是按未偿还贷款金额计算的比率，不是借款人、住户或贷款宗数中有1.25%拖欠。 最多只可说：已知负资产第一按揭的未偿还金额中，1.25%归入逾期超过三个月的贷款。不可由此推算98.75%的借款人没有拖欠。

本站的读法（两份公布并读）：从2026年3月底至6月底，负资产贷款总额的跌幅较其中逾期超过三个月的金额快，所以这个按金额计的拖欠比率上升。统计没有追踪哪些帐户离开负资产组别，也不能证明「留下的借款人更差」。全体住宅按揭在2026年6月的拖欠比率为0.11%，同样是按金额计算；两个比率可显示组别层面的差异，但不能预测任何个人会否失责或被收楼。见 2026年6月住宅按揭调查 。

取得管有、出售抵押品和追讨债务是不同步骤。

行使售楼权的承按人所负的责任，香港法院有第一手的表述。 在 Easy One Finance Ltd & Ors v Luk Wing Kee Andrew & Ors，HCA 421/2020，[2020] HKCFI 878，原讼法庭（高等法院暂委法官 Burns SC，内庭聆讯、公开；2020年5月8日作出决定，2020年6月3日发出决定理由）处理的是三名持牌放债人（不是银行）与按揭人之间的争议：贷款额 HK$75,000,000，抵押品是一幢连花园的洋房；按揭人拒绝迁出，理由是承按人以低于市值的价格出售。法官在判词第13段列出七项既定原则，其中第(3)及(7)项正是回答读者问题的两项：

判词第14段记录，代表按揭人的大律师并无争议或质疑这些原则：

〈本站译述：以上三段引文为英文原文，本站的中文译述如下——承按人的责任仅限于真诚行事的责任，以及采取合理谨慎以取得该物业在他决定出售当时的真实市值的责任；而在评估承按人有否违反其行使售楼权所负的责任时，举证责任落在按揭人身上。译述不是原文，效力以英文原文为准。〉

本站的读法（第13段第(3)及(7)项并读）：法律要问的不是银行有没有卖到它本可卖到的最好价钱，而是它有没有真诚行事、有没有采取合理谨慎以取得真实市值；而必须举证证明它没有做到的人，是刚刚失去物业的按揭人。

结果，以及它的限制。 按揭人一方败诉。法院命令他们迁出：

并命令被告人支付原告人该传票的讼费，但拒绝了原告人所要求的弥偿基准（第35段），改以诉讼各方（standard party and party）基准评定：

限制同样重要。这是令状诉讼中一宗双方到庭的中途传票，不是第88号命令的收楼聆讯，也不是审讯；法院并明言，它并无就物业当时的市值作出任何裁断：

原告人是持牌放债人而不是银行，贷款额为 HK$75,000,000，抵押品是一幢洋房。〈本站撮述：以上为该案按其自身事实所作的处理，不是任何其他个案的结果。〉

同一判词还有一点对读者同样重要。 第32段指出，按揭人拒绝迁出，实际上是要阻止承按人行使按揭下的售楼权，而行使该权力通常不需要法院命令：

〈本站撮述：取得管有通常要经法院，出售通常不需要；两者不是同一个步骤。〉

Tse Kwong Lam v Wong Chit Sen 是枢密院就香港案件审理的上诉，涉及承按人把物业售予与其有利益关系的公司。枢密院其后在 Garet O Finlayson v Caterpillar Financial Services Corporation，[2025] UKPC 24 一案中，于第9段记述上诉法院对该责任的陈述，并在第34至35段自行说明关联交易下由承按人证明已履行责任，而没有该种密切关系时，证明违责的责任通常在按揭人（本站撮述）。Finlayson 是枢密院审理的巴哈马上诉，对香港法院只具说服力而无约束力。*香港法院自己就责任标准和举证责任的表述，是上文 Easy One Finance 判词第13段第(3)及(7)项。*

第219章并无明文订立承按人售楼责任的条款；第52条的作用不同，是保障买方业权，并让因未经授权、不当或不合规行使售楼权而蒙受损失的人向行使权力者索偿。是否违反责任及损失多少要按证据判断；第54条则规管售楼款项的运用及余款处理。详见 第219章 。

出售物业本身通常不会自动取消借款人的个人还款契诺。若净售楼款不足以清还欠款、利息和可追讨费用，贷款人可能按文件追讨差额；若有余款，则须按法定次序处理。实际数额须有完整结算帐、售楼费用、利息和其他抵押权资料，不能只用估值减贷款余额。

时效也不是所有差额一律「12年」。 《时效条例》（第347章） 一般就按揭抵押本金及专项契据申索订有12年期限，就利息订有6年期限；简单合约部分可能适用6年。诉讼因由何时产生、抵押是否仍存在，以及其后书面签署确认或部分付款有没有重新起算，均视乎文件和事实。

• 已签署的贷款协议、按揭契、补充文件、最新结单及通知，界定双方的实际权利和责任。
• 所指称的失责事件、加速条款、估值或补抵押品条款，以及通知送达日期，会影响债务何时到期和可采取的补救。
• 在供款正常而争议只涉及楼价下跌时，银行所依据的合约条款是核心资料；一般银行做法不等于不可变更的合约保证。
• 有还款困难时，方案和回复纪录可显示双方曾讨论的安排。金管局框架鼓励银行寻求可接受方案，但不要求贷款人接受任何指定安排。
• 还款要求和法院文件所载的聆讯或提交日期可能影响程序权利；独立香港律师可按实际文件评估期限及可用程序。

《2025年土地业权注册及土地（杂项修订）条例》（2025年第40号条例）对本文所述事项的影响。 该条例于2025年10月3日刊宪，而截至2026年9月1日尚未生效。本文所描述的，是截至本文所述日期的现行法律。

我一直准时供款，银行可否只因负资产而收楼？

〈本站撮述〉政府公布的金管局理解是，银行一般不会纯粹因抵押品价值下跌而要求正常供款的住宅按揭提早还款。但这不是合约保证；是否有估值、补抵押品、交叉失责或其他触发条款，取决于已签署的文件。

「call loan」等于已经可以即时收楼吗？

不一定。要求整笔贷款到期、符合第219章或按揭契的行使条件、提起管有程序和取得法院命令是不同步骤。通知及时间要按实际文件和程序判断。

法院一定会给三个月搬走吗？

不会。Cham 案在其事实上给予三个月，并确认交付管有的时间属法院酌情决定；它没有建立固定三个月规则，也没有让法院在欠款已到期时普遍否定承按人的管有权。

银主盘卖出后，差额是否一笔勾销？

通常不会自动一笔勾销。个人还款契诺、售楼净额、法定分配次序、可追讨费用、抗辩及时效均可能影响结果。详细结算帐是核对差额的重要证据；独立香港律师可评估承认或付款可能产生的法律效果。

HKGoodLawyer公开网站 把服务描述为法律文件解说及香港律师转介。它不是律师事务所，也不提供法律意见或保证结果。文件解说可协助辨认按揭契中的失责、通知和还款条款，但不能决定法院期限、文件效力或个案胜算。个别按揭或法院文件可由独立香港律师评估；是否聘用及委托范围由使用者与律师另行决定。

• 香港法例第219章《物业转易及财产条例》 （合并文本版本：2018年12月13日）
• 香港法例第4A章《高等法院规则》，第88号命令 （合并文本版本：2025年10月1日）
• 香港法例第336章《区域法院条例》 （合并文本版本：2024年8月18日）
• 香港法例第338章《小额钱债审裁处条例》 （合并文本版本：2025年3月28日）
• 香港法例第347章《时效条例》 （合并文本版本：2020年7月9日）
• 香港金融管理局认可的《银行营运守则》
• 政府就物业估值、提早还款及还款困难的立法会答复
• The Hongkong and Shanghai Banking Corporation Ltd v Cham Wai Sing and Another，HCMP 1302/2025，[2026] HKCFI 2937，第73至82段
• Easy One Finance Ltd & Ors v Luk Wing Kee Andrew & Ors，HCA 421/2020，[2020] HKCFI 878，第11、13、14、26、32、35、36段
• Garet O Finlayson v Caterpillar Financial Services Corporation，[2025] UKPC 24（巴哈马上诉），第9、34–35段
• 金管局2026年第二季负资产住宅按揭统计