香港物业转让：按揭及业权调查

除非合约明订有相反用意，买方只有权要求卖方出示政府租契，以及延及售卖合约日期前不少于15年、并由一份关乎该土地全部产业权和权益的转让契、以转让方式作出的按揭文件或法定押记文件开始的业权证明（该份首份文件可以早于15年；政府租契在该15年内批出的，则由批出日期起计），另加第13(1)(b)及(c)条所列文件——即《物业转易及财产条例》（第219章）第13(1)条一般不要求「一直追到政府租契」。合约如收纳附表2 A部，业权质询须尽快以书面交付卖方律师，在任何情况下均不得迟于完成交易日期前14天；土地注册处注册的是文书，不是业权，注册亦不保证业权。法定产业权的按揭只可藉明订为法定押记的契据作出；按附表4第11段的法定预设条文，银行的售卖等权力要在要求缴付按揭金的通知送达后一个月仍未获缴付、利息拖欠一个月，或缴付按揭金及利息以外的按揭条文遭违反时，才可以行使——但第51(4)条容许按揭契据更改或扩大这些权力及条文，所以要看你签的按揭契。

本文按以下条例的现行文本撰写：《物业转易及财产条例》（第219章）、《土地注册条例》（第128章）、《建筑物条例》（第123章）、《城市规划条例》（第131章）、《新界土地契约(续期)条例》（第150章）、《律师执业规则》（第159章，附属法例H）、《建筑物管理条例》（第344章）、《地租(评估及征收)条例》（第515章）、《土地(为重新发展而强制售卖)条例》（第545章）、《一手住宅物业销售条例》（第621章）、《印花税条例》（第117章）及《政府租契续期条例》（第648章）。各章的生效版本日期见文末〈资料来源〉。

简介

买楼的业权调查，坊间常见的讲法是「律师会由政府批地开始，一手一手追到今日」。条例并非这样写。 第219章第13(1)条给买方的权利是有界限的：业权证明一般由一份在售卖合约日期前不少于15年的合资格首份文件开始，而不是由政府批地开始。

这一条界限决定了整宗交易的形状：卖方要交什么、买方可以质询什么、质询迟了会怎样、按揭银行看什么、成交后追不追得到。

费用、税率及时间表：印花税见 stamp-duty-property-hong-kong，整体流程见 buying-property-hong-kong-solicitor。以下讲条例本身写了什么。

一、业权要证明到几远：第219章第13条

15年，不是「一直追到政府租契」

第219章第13(1)条全文：

「除非明订有相反用意，否则土地的买方只有权要求卖方出示与该出售土地有关的政府租契，作为该土地业权的证明，以及—— (a)出示在以下期间该土地业权的证明——(i)如该土地的政府租契在售卖合约日期前15年内批出，则由该政府租契批出日期起，至该土地售卖合约日期止的整段期间；或(ii)如属其他情况，则延及该土地售卖合约日期前不少于15年的期间，而首份业权证明文件必须为转让契、以转让方式作出的按揭文件或法定押记文件，每份该等文件须为关乎该土地的全部产业权和权益者；(b)出示(a)段所述的转让契、按揭文件或押记文件内提述的任何用以设定或处置某项权益、权力或义务的文件，而该项权益、权力或义务并无显示已经终止或期满，而该土地任何部分的处置是受其规限者；及(c)如所出示的任何文件是在该土地售卖合约的日期前15年内根据授权书签立者，则须出示有关授权书。」

留意「只有权要求」四个字。这一款不是列出卖方应做的最低限度，而是列出买方可以要求的上限。条文给买方的是：政府租契，加上(a)、(b)、(c)三项。

(a)项再分两种情况。第一种是新批地——

「(i)如该土地的政府租契在售卖合约日期前15年内批出，则由该政府租契批出日期起，至该土地售卖合约日期止的整段期间；或」

第二种是绝大部分香港住宅所属的情况——

「(ii)如属其他情况，则延及该土地售卖合约日期前不少于15年的期间，而首份业权证明文件必须为转让契、以转让方式作出的按揭文件或法定押记文件，每份该等文件须为关乎该土地的全部产业权和权益者；」

这一节就是所谓「业权的起点」（root of title）。 条文说的是：延及合约日期前不少于15年的期间，而且首份业权证明文件必须是转让契、以转让方式作出的按揭文件，或法定押记文件——每份都必须关乎该土地的全部产业权和权益。

换句话说，一份1978年的转让契如果是最接近但早于该15年界线的一份，它就是起点；起点之前的每一手，卖方没有义务证明，买方没有权利要求。「追到政府租契」不是第13条写的东西——政府租契本身要出示，但政府租契与起点之间的历手转让不在第13(1)条的范围之内。

(b)及(c)两项是起点文件的附带要求：

「(b)出示(a)段所述的转让契、按揭文件或押记文件内提述的任何用以设定或处置某项权益、权力或义务的文件，而该项权益、权力或义务并无显示已经终止或期满，而该土地任何部分的处置是受其规限者；及」

「(c)如所出示的任何文件是在该土地售卖合约的日期前15年内根据授权书签立者，则须出示有关授权书。」

「除非明订有相反用意」——这八个字把整条让开

第13(1)条的开首是「除非明订有相反用意」。这代表第13条是可以用合约条款改动的。 一份买卖合约可以要求卖方证明更长的期间，也可以把期间缩短。买方读合约时，第13条是预设值，不是底线。

第13(5)条另有一项时间界限：

「本条只影响在本条生效日期*后所订立的土地售卖合约各方的权利及责任。」

副本、叙文与推定：第13(2)至(4A)条

卖方不一定要出示正本。第13(2)条：

「凡本条规定出示任何文件，则出示下列副本即已足够——(a)在1984年11月1日前经2名律师楼书记核签证实为真正副本者；或(b)经公职人员或律师核证为真正副本者。」

至于起点之前的事，条例用推定处理，而不是用查证处理。第13(3)条：

「在符合第(1)款的规定下，如出示作为土地业权证明的文件载有与任何文件有关的叙文，而所述文件的日期或其订立日期，是较卖方必须证明业权的日期为早，则除非相反证明成立，否则该土地的买方须假定——(a)该叙文正确；(b)该叙文已列举所述文件的一切关键性内容；及(c)所述文件已妥为签立及在法律上有效。」

第13(4)条把推定推得更远：

「任何与土地有关的业权文件、按揭文件、声明书或授权书，如载有与任何事实或事项或任何一方有关的叙文、陈述及说明，而该文件的日期或订立日期是在该土地的售卖合约的日期前不少于15年者，则除非相反证明成立，否则就有关该合约各方的业权证明问题而言，该叙文、陈述及说明须作为其真实性的充分证据。」

第13(4A)条处理授权书：

「如卖方出示或曾出示任何文件作为任何土地业权的证明，而该文件看来是根据授权书签立，且该文件是在该土地售卖合约日期前不少于15年签立者，则就任何有关该土地的业权的问题而言——(a)在该合约的各方之间；及(b)在相对于任何其他人而言能惠及该合约的买方的情况下，须决定性地推定该授权书——(i)是有效地签立；(ii)在该文件签立时仍然有效；及(iii)有效地授权签立该文件。」

公司签立的契据另有一条平行条文，第23A(2)条：

「如一卖方出示或曾出示任何契据作为任何土地业权的证明，而该契据看来是在该土地售卖合约日期前不少于15年由一集体法团签立的，则就任何关于该土地的业权的问题而言——(a)在该合约的各方之间；及(b)在相对于任何其他人而言能惠及该合约的买方的情况下，须决定性地推定该契据是有效地签立。」

第23A(1)条处理的是另一层——集体法团签立的契据的核签推定，而这一项是可以推翻的：

「任何契据看来是——(a)在《2003年法律修订及改革(杂项规定)条例》(2003年第14号)第9条生效日期*前已由集体法团或有人代表集体法团签立；及(b)由一名或多于一名签署人核签，而该名签署人或该等签署人中的每一人均本可是根据该法团组织章程细则或其他文书获授权的人，则就任何土地业权的证明而言，须推定为已由看来是签署人或众签署人(视属何情况而定)的人获该法团组织章程细则或其他文书授予权限而妥为签立，而不论权限的出处或借以将该权限看来已授予的方法在契据上是否明显，直至相反证明成立为止。」

而整条第23A条有一项适用范围限制，写在第23A(3)条：

「本条只适用于依据在《2003年法律修订及改革(杂项规定)条例》(2003年第14号)第9条生效日期*当日或之后所订立任何土地的售卖合约而出示作为该等土地业权的证明的契据。」

即是说，第23A(2)条的决定性推定只在合约于2003年第14号第9条生效日期当日或之后订立时才适用；这与第13(5)条为第13条划出的界限是同一种东西。

以上各款合起来，就是15年制度得以运作的原因：15年之外的事实不是靠查，而是靠条例推定；而其中第13(4A)及23A(2)条的推定是决定性的（conclusively presumed），连相反证明都不接受。

正本交什么：第13A条

第13A(1)条：

「除非明订有相反用意，否则土地的买方要求卖方为给予该土地的业权而向买方交付文件正本的权利，只限于以下文件的正本——(a)(如有单与该土地有关的政府租契)该租契；及(b)买方根据第13(1)(a)及(c)条而要求卖方出示作为该土地业权的证明的任何单与该土地有关的文件。」

即是说，卖方要交的正本只有两类：单与该土地有关的政府租契，以及单与该土地有关而属第13(1)(a)及(c)条所指的文件。一份同时关乎整幢大厦的契据（例如公契、或一份分割前的母契）不在此列。第13A(3)条把后果讲明：

「如卖方在给予上述土地的业权时，无须向买方交付某份文件，则买方对该份文件没有所有权权利或拥有权。」

但第13A(4)条把这一点限死在买卖双方之间：

「以下事实——(a)卖方无须在给予上述土地的业权时，向买方交付某份文件；及(b)买方对该份文件没有所有权权利或拥有权，并不影响任何其他人在该土地中的权利或权益。」

买方对该份文件没有拥有权，并不等于别人在该土地上的权利或权益受影响。

第13A(2)条保留了普通法：

「凡根据任何普通法的规则，卖方可藉向买方交付政府租契或文件以外的方式，履行其给予上述土地的业权的义务，则第(1)款并不影响该普通法规则。」

二、「妥善的业权」在条例中的位置

条例里的字眼是「妥善的业权」

第219章第36条容许把附表2的条款用提述方法收纳进合约：

「附表2所述的契诺及条件或其中的任何契诺及条件，均可用提述方法收纳在任何文书内。」

附表2不是一份表，而是三部。 A部的标题是「(在已完成建筑物内的住宅单位、商业单位、工业单位或其他单位的售卖协议内)」，B部是「(在未完成建筑物的住宅单位、商业单位、工业单位或其他单位的衡平法按揭内)」，C部是「(在法定押记内)」——A部针对已完成建筑物内单位的售卖协议，B部针对未完成建筑物内单位的衡平法按揭，C部针对法定押记（下文第六节的按揭契，用的正是C部）。本节讲的是A部。

附表2 A部（在已完成建筑物内的住宅单位、商业单位、工业单位或其他单位的售卖协议内）第9条的标题正是「妥善的业权」。这一条把「给予业权」和「证明业权」分别指向第13A条和第13条，并分配两边的费用，内容是：

「卖方须按照《物业转易及财产条例》(第219章)第13A条就该财产给予业权。卖方须按照该条例第13条自付费用以证明其享有的该财产的业权，亦须自付费用以制造及向买方提供为证明其业权而必需的业权契据或文件、遗嘱及公共纪录事项的文本。买方须负责以查阅及审查方式核实该业权所需的费用(包括查册费)。如买方要求提供卖方管有的任何文件的文本，而该等文件是有关卖方所保留的其他处所，则买方亦须支付该等文本的费用。」

这一条做的事很具体：把给予业权指向第13A条，把证明业权指向第13条，并分配费用——证明的费用由卖方负担，查阅及审查（包括查册费）的费用由买方负担。

它没有订立一个叫「合理怀疑」的标准，亦没有使用「良好业权」一词；以下采用条例自己的用语。

第38(1)条为按条例办事的律师提供保障：

「本条例给予任何人的权力，以及根据本条例隐含或以提述方法收纳在任何文书的契诺及条件，在法律上须当作适合列入适当的文书内，而任何律师如真诚地行事，并已作合理的努力，则无须因没有摒除该等权力、契诺或条件，或没有加入其他条文以取代该等权力、契诺或条件而承担法律责任︰但本款并非默示将其他权力、契诺或条件列入文书内乃属不适当。」

同一保障并不止于律师。 紧接的第38(2)条把它伸延开去：

「以受信人身分行事的人，不论是否由律师代表，亦须享有第(1)款给予律师的保障。」

即是说，以受信人身分处理物业的人（例如遗产代理人、受托人），不论有没有律师代表，同样享有第38(1)条的保障。

第7条：业权质询有一条14天的死线

同一份附表2 A部，第7(1)条：

「就业权提出的任何要求或反对，须在切实可行的范围内，尽快于业权契据交付后，以书面交付卖方律师，但在任何情况下均不得迟于完成交易日期前的14天交付。」

迟于完成交易日期前14天才提出的业权质询，不受这一条保护。 而第7(2)条给卖方的是一条出路，不是一项义务：

「如买方就业权或任何载于业权契据上的事项或其他事项提出及坚持任何反对或要求，而该等反对或要求是卖方不能够或(因困难、延迟或开支或任何其他合理的理由)不愿意消除或遵从的，或如卖方的业权欠妥，则即使先前有任何磋商或诉讼，卖方仍可废止有关售卖，而在此情况下买方有权获退回按金，但无权获付费用或补偿，且如按金于7天内退回，亦无利息。」

读清楚这一款：买方坚持一项卖方不愿意处理的质询，卖方可以废止售卖，而买方只取回按金——无费用、无补偿，7天内退回的话连利息都没有。 质询提得太进取，可能换来的不是修补业权，而是交易被取消。

第8、10、11及12条：文件、不履行与转易

第8条处理业权文件的去向：

「为给予财产业权而需要的业权文件，均须交付买方。卖方所管有的一切其他业权文件，须由卖方保留。卖方在售卖交易完成时如接获要求，须就该等文件的妥善保存及其文本的出示及交付，向买方作出契诺，而该契诺须由买方拟备。」

第10条是买方不履行的后果（按金绝对没收、卖方可转售并追讨差价）：

「如买方不遵守该协议的任何条款及条件，则按金可予绝对没收，以作为给予卖方的算定损害赔偿(而并非作为罚款)，而卖方可(无须向买方提供转让契)撤销该协议，并可保留该协议标的之财产或其任何部分，或将该财产整体或分段转售，而转售可以公开拍卖或私人合约方式进行，或部分以公开拍卖方式而部分以私人合约方式进行，并须按卖方认为适当的有关业权或其他事宜的条件及规定进行。因转售而引致的差价，以及所有因转售或任何企图转售而引致的开支，均须由买方补偿及支付，以作为算定损害赔偿，而转售变现所得的任何价格上的增加，增加之数属于卖方。本条并不使卖方不能或当作使卖方不能采取其他步骤或补救方法以强制执行卖方根据该协议或在其他方面享有的权利。卖方在行使其根据该协议享有的撤销权利时，如该协议已在土地注册处注册，则有权将撤销售卖该财产的文书在土地注册处注册。本条并不阻止卖方在追讨算定损害赔偿以外，追讨因买方不履行而引致卖方所付出或损失的利息，作为损害赔偿。」

第11条是卖方不履行：

「如卖方不按照协议的条款完成售卖交易，则买方提起法律程序以获得协议的强制履行或就违反协议一事追讨损害赔偿之前，无须提供转让契予卖方签立。」

两条并不对称。 第10条把按金订为算定损害赔偿并容许转售追差价；第11条只是免除买方在入禀前提供转让契的手续。

第12条是成交时的转易：

「在完成售卖交易时，卖方及所有其他必要的各方(如有的话)，须签立妥当的、以买方(或其代名人或转购人)为受惠一方的转易书，转易书须按照协议签立，但除此之外并不受任何产权负担的规限。」

第6条处理错误与遗漏，而要先读第6(1)款——因为下文第6(4)款所指的「第(1)款」就是它：

「本文内的错误、遗漏及错误陈述，或在引致订立合约的磋商过程中所提供的任何图则或所作的任何陈述中的错误、遗漏或错误陈述，不得使售卖废止或使买方有权获解除其就有关购买而承担的责任。」

这是总则：有错，交易一般仍要照做。 第6(2)款是关键性错误的补偿：

「任何显示为关键性的错误、遗漏或错误陈述，得使买方有权获得适当的补偿，但买方在任何情况下均无权就本文第3或5(3)条的事项而获得补偿。」

第6(3)款则把非关键性的错误排除在补偿之外：

「任何非关键性的错误、遗漏或错误陈述(包括只供识别之用而提供的任何图则中的错误)，均不得使任何一方有权获得补偿。」

而第6(4)款是第6(1)款的例外：

「凡无法就任何显示为关键性的错误、遗漏或错误陈述而评估须作出的补偿，则第(1)款并不适用；任何一方亦不能够凭借第(1)款而强迫另一方，在售卖的财产(在数量上、质量上、使用期或其他方面)与同意售卖的财产有实质差异，而另一方因该差异会受到损害的情况下，接受或转易售卖的财产。」

最后，第6(5)款把另一条条例拉进来：「《失实陈述条例》(第284章)适用于本协议。」

以上各条只在合约以提述方法收纳了附表2的情况下才适用（第36条）。一份没有收纳附表2的合约，这些条款一条都不会自动出现。

买方无法解决的产权负担：第12及12A条

第12(1)条给双方一条到法院问问题的路：

「土地的卖方或买方可就土地售卖或土地交换的任何合约所引起的任何问题，或与该等合约有关的任何问题(但并非是会影响该合约的存在或效力的问题，亦非是关乎政府或公共机构支付补偿的问题)，藉呈请书或原讼传票向法院提出申请，而法院可就该呈请书或原讼传票以及对讼费问题，作出法院觉得公正的命令。」

第12A(1)条处理找不到产权负担人的情况：

「凡土地受产权负担规限(不论可否即时变现或是否即时应付款)，而产权负担人在本司法管辖权以外地方，或无法寻获或不知谁是产权负担人，或无法肯定谁是产权负担人，则在当其时有权赎回该产权负担的一方的申请下，法院如认为适当，可指示或容许将一笔足以赎回该产权负担及其任何欠付的利息的款项缴存法院。」

三、土地注册处：契据登记制做什么、不做什么

注册的是文书，不是业权

第128章第2(1)条：

「土地注册处是为契据、转易契及其他书面形式的文书和判决进行注册的公共办事处；所有契据、转易契及其他书面形式的文书和判决，如会影响契据、转易契及其他书面形式的文书和判决，以及会影响在香港的任何一幅地、物业单位或处所的，均可在该办事处以订明的方式记入和注册。」

第2(2)条把「判决」的范围讲明：

「为施行本条例，判决(judgments)包括原讼法庭、区域法院和土地审裁处的判决及命令。」

第3条：优先次序，以及不注册的后果

第3(1)条：

「除本条例另有规定外，所有作出、签立或取得并依据本条例注册的契据、转易契及其他书面形式的文书和判决，须按照其各自注册日期的先后而订出彼此之间的优先次序，而该等注册日期须按照根据本条例订立的规例断定。」

第3(2)条连但书：

「凡上述的所有契据、转易契及其他书面形式的文书和判决没有作出注册，对于就同一幅地、物业单位或处所付出有值代价的任何其后真诚买方或承按人，在所有用意和目的上均绝对无效：但本款所载的任何规定，并不引伸而适用于任何租期不超过3年且缴付全额租金的真正租契，亦不引伸而适用于任何规管租赁(《业主与租客(综合)条例》(第7章)第120AA(1)条所界定者)。」

这一款的界限要看清楚。 未注册的文书不是「对所有第三者无效」，而是对「就同一幅地、物业单位或处所付出有值代价的任何其后真诚买方或承按人」无效——条文指向的是一个有名有姓的类别，这是一条优先次序规则。但书再剔走两类：租期不超过3年且缴付全额租金的真正租契，以及第7章第120AA(1)条所界定的规管租赁。

第4条把「知情」排除在外：

「关于任何较先的未注册契据、转易契或其他书面形式的文书或判决的任何通知，不论其为实际或推定的通知，均不影响已妥为注册的任何上述该等文书的优先次序。」

即是说：后来的买方即使知道有一份未注册的按揭，仍然可以凭注册取得优先权。 在契据登记制下，「知不知情」不是答案，「有没有注册」才是。

第5条是一个月的窗口：

「所有在下述各有关时间内妥为注册的契据、转易契及其他书面形式的文书和判决，即：在签立后一个月内分别注册的所有契据、转易契及其他书面形式的文书，以及在登录或记录后一个月内注册的所有判决，须各别地以同样方式享有优先权，并且分别地只依照各有关日期生效，其方式犹如本条例并未通过一样。」

第5A条为押记令及待决案件另立规则：

「尽管第3条或第5条已有规定，已妥为注册的押记令或待决案件，由注册日期的翌日起具有优先权。」

待决案件（钉契）：第16、17及19条

第128章第1A条把「待决案件」界定为「任何与土地或与土地的任何权益或押记有关的诉讼或程序，而该等诉讼或程序是在法院或审裁处待决者」，以及「一项破产呈请」。

第16条：

「所有待决案件，均只许在土地注册处注册，不得在高等法院登记处或其他办事处注册；凡没有在上述办事处注册的待决案件，对拟受此影响的产业的任何买方或承按人均无约束力。」

第17条给了一条时间线：

「判决、命令或待决案件的注册，由注册日期起计满5年即停止有效，但该判决、命令或待决案件可不时再注册，而一经再注册，即由再注册日期起有效5年。」

一份查册上见到的判决或待决案件注册，如果超过5年而没有再注册，其注册已停止有效。 而第19条让法庭撤销注册：

「在法庭或法官席前寻求约束任何财产的诉讼中，凡该法庭或法官信纳该诉讼是并非真正进行检控，或并非是为了所表明的其他充分理由的可在裁定待决案件时，或在该案件待决期间，作出命令，将该待决案件在土地注册处的注册撤销而无须得注册该案件的一方同意，并可指示被代为作出注册的一方支付所有因注册或撤销该注册而引致的费用及开支，包括申请撤销的费用，或可就该等费用或其中的任何部分费用，作出该法庭或法官认为是公正的其他命令。」

注册不是业权保证

第23(1)条订明处长的注册责任：

「除第(2)款另有规定外，土地注册处处长如果(但仅如果)信纳下述(a)、(b)及(c)段，须以凭借或根据本条例订明的方式为任何契据、转易契或其他书面形式的文书或判决注册—— (a)该契据、转易契或其他书面形式的文书或判决，可根据本条例予以注册，或根据任何其他条例的规定必须根据本条例予以注册；(b)本条例和根据本条例订立的任何规例的条文，以及与任何文书根据本条例而予注册所有关的任何其他条例的条文，均已符合；及(c)订明费用已予缴付。」

开首的「除第(2)款另有规定外」指向一项不得注册的责任。 第23(2)条：

「除第(3)款另有规定外，在《土地测量条例》(第473章)第30条生效日期*之后签立并达成土地分割的契据、转易契或其他书面形式的文书，如没有附随下述的土地界线图，土地注册处处长不得为该契据、转易契或文书注册——(a)显示及勾划分割后的各幅土地的土地界线图；及(b)除第(4)款另有规定外，经由认可土地测量师按照《土地测量条例》(第473章)签署和核证的土地界线图。」

即是说，一份达成土地分割的文书，如果没有附上一份由认可土地测量师按《土地测量条例》（第473章）签署及核证的土地界线图，处长不得为它注册。第23(3)条为藉遗嘱或判决而达成的分割另作安排：

「凡土地分割是藉遗嘱或判决而达成，且该遗嘱的遗嘱认证书或判决(视属何情况而定)已交付土地注册处注册，则该遗嘱认证书或判决不必附随第(2)款所提述的土地界线图，但借以移转分割后任何一幅土地的业权的契据、转易契或其他书面形式的文书，在交付土地注册处注册时，须附随该份土地界线图。」

第23(4)条则免去政府拟备的界线图的签署及核证要求：

「如土地界线图是附随第(2)或(3)款所适用的任何契据、转易契或其他书面形式的文书，以及是由政府所拟备的，则该土地界线图不必由认可土地测量师签署和核证。」

（认可土地测量师的资格及土地界线图的规格由第473章规管。）

第23A条讲明处长不用负责的范围：

「土地注册处处长或受雇于土地注册处的任何其他人如故意或疏忽不遵守第23条，须对因此造成的任何损失或损害负上法律责任，但无须对以下各项负上损害赔偿的法律责任—— (a)真诚地为任何契据、转易契或其他书面形式的文书或判决注册，即使其内有任何错误、遗漏或不妥之处；(b)真诚地为任何契据、转易契或其他书面形式的文书或判决注册，而该等契据、转易契或书面形式的文书或判决是不会影响在香港的任何一幅地、物业单位或处所的；或(c)任何已注册或交付注册的注册摘要或契据、转易契或其他书面形式的文书或判决所受到的任何损害或损失或毁灭，或任何由其保管的文件所受到的任何损害或损失或毁灭，除非该损害、损失或毁灭是由于其作为造成，且该作为——(i)并非凭借或根据本条例授权而作出的；及(ii)是疏忽作出或意图造成该损害、损失或毁灭而作出的。」

(a)段是关键：真诚注册一份「其内有任何错误、遗漏或不妥之处」的文书，处长无须负损害赔偿责任。 这就是为什么查册摘要不能代替读文件——注册制度确认的是「这份文书已按规定登记」，不是「这份文书所述的权利成立」。

第26A(1)条让核证副本在法庭上免却进一步证明：

「任何文件——(a)如看来是属于或来自——(i)任何属于或存档于或存放于土地注册处的注册摘要或契据、转易契或其他书面形式的文书或判决的副本、印本或摘录，或看来是其中任何部分或其上批注的副本、印本或摘录，或看来是该注册摘要或契据、转易契或书面形式的文书或判决的任何微缩软片、影像或其他纪录的副本、印本或摘录；或(ii)任何属于或存档于或存放于土地注册处的登记册、簿册、索引、收据、摘要或其他文件的副本、印本或摘录，或看来是其中任何部分的副本、印本或摘录，或看来是该登记册、簿册、索引、收据、摘要或文件的任何微缩软片、影像或其他纪录的副本、印本或摘录；及(b)如看来是一份载有证明书的副本、印本或摘录，且该证明书具备土地注册处处长或土地注册处处长为此而授权的人的签名或印刷签名，核证该文件乃是一份真实副本、印本或摘录者，则在不抵触《印花税条例》(第117章)下，须于刑事或民事法律程序中在法庭席前出示时，无须再作证明即可接纳为证据，而直至相反证明成立，法庭须推定——(A)该文件的签名或印刷签名及核证，是由土地注册处处长或其为此而授权的人作出的；及(B)该文件是一份真实及正确的副本、印本或摘录。」

查册会查到什么：其他条例把文件送进土地注册处

土地注册处的纪录不只有转让契与按揭契。本文所述的各章之中，以下条文各自把文件送进去：

上表列出的是条文所指明的登记事项，并非土地注册处纪录的完整清单——《土地注册规例》（第128章，附属法例A）及其他条例另有规定。

四、政府租契

转让契与法定押记中隐含的业权契诺

第35(1)(b)条把附表1第II部的契诺隐含进转让契：

「(b)在买方付出有值代价的转让中，须隐含附表1第II部所述由明订以实益拥有人身分转让的人作出的契诺；」

附表1第II部第1及第2项：

「政府租契是妥善、有效及仍然存续的。」

「在以下各项与所转让的土地有关的范围内——(a)根据政府租契须缴付并藉政府租契保留的额外费用或其他款项(如有的话)以及地税，至转让契的日期为止，已获缴付；及(b)载于政府租契及任何公契内的契诺、条款及条件，至转让契的日期为止，已获遵守及履行。」

第3项：

「卖方现享有妥善的权利及业权，可将土地在并无产权负担的情况下(转让契内另有指明者除外)转让，但须符合明订的作出转让契的方式。」

第4项：

「转让契明订的承让人(买方)，以及任何借着该承让人而得业权的人，可在不受任何合法干扰或扰乱下，安宁地取得土地的管有权，并在政府租契(及政府租契的任何续期)所余年期内，持有及享有土地。」

第5项是进一步保证：

「买方或任何藉其得业权的人合理要求的一切合法作为、转易及事情，须在买方或任何借着买方得业权的人要求并缴付费用的情况下，不时及在所有时候予以签立及作出(但须符合明订的作出转让契的方式)，以进一步或更完善地将土地及其每一部分转易予买方及借着买方得业权的人。」

这几项契诺就是「业权没有问题」在条例中的具体形态：政府租契仍然有效、地税已缴、政府租契及公契的契诺已获遵守、卖方有权转让、买方可安宁享用，以及卖方须应买方要求作出进一步的合法转易行为。附表1第II部的开首另有一项重要限制——卖方的责任只延及因卖方本人、卖方以非有值购买方式取得业权的前手，及若干指定人士所引致的违反事项。

法定押记那一边是第35(1)(e)条连附表1第V部：

「(e)在法定押记中，须隐含附表1第V部所述由明订以实益拥有人身分作押记的人作出的契诺。」

附表1第V部与第II部一样，一共有五项契诺，不是一项。第1及第2项：

「政府租契是妥善、有效及仍然存续的。」

「在以下各项与按揭土地有关的范围内——(a)根据政府租契须缴付并藉政府租契而保留的额外费用或其他款项(如有的话)以及地税，至法定押记的日期为止，已获缴付；及(b)载于政府租契及任何公契内的契诺、条款及条件，至法定押记的日期为止，已获遵守及履行，并会在法定押记存续期间继续获得缴付、遵守及履行。」

第3项：

「借款人现有妥善的权利及业权，可在土地并无产权负担的情况下(法定押记内另有指明者除外)作出土地的押记，但须符合明订的作出法定押记的方式。」

第4项：

「在贷款人根据法定押记的条款有权如此办理时，贷款人可在不受借款人、任何按借款人指示作出押记的人或透过或借着借款人或以信托形式为借款人合法地提出申索的任何人(如法定押记明订是受某产业权或权益的规限而作出，则就该产业权或权益而申索者除外)的任何合法干扰或扰乱下，安宁地取得该土地的管有权，并在政府租契(及政府租契的任何续期)所余年期之内，持有及享有土地。」

第5项：

「借款人、任何按借款人指示作出土地押记的人、任何借着该等人士而得业权的人，以及享有或可合法地申索土地或其任何部分的任何产业权或权益(如有关的法定押记明订是受某产业权或权益的规限而作出，则该产业权或权益除外)的任何其他人，在贷款人或任何借着该贷款人而得业权的人提出要求时，须不时及在所有时候，签立及作出贷款人或任何藉其得业权的人合理要求的一切合法的作为、转易及事情，以进一步或更完善地将土地及其每一部分转易予贷款人及借着贷款人得业权的人(但须符合明订的作出该法定押记的方式)；如在按照该法定押记出售土地之前签立或作出，由借款人缴付费用；如在出售之后签立或作出，则由提出要求的人缴付费用。」

而第35(2)条说明这些契诺并非不可改动：

「根据本条隐含的契诺，可在转让契或法定押记中予以摒除、改变或扩大。」

地租

政府租契的地租由第515章处理——该章的中文文本由头到尾用的是「地租」，本节在自己行文时亦跟从该章的用语。第6(1)条：

「除第4条另有规定外，适用租契的承租人，有法律责任按照本条例向估价署长以地租方式缴交每年租金，款额相等于租出土地的应课差饷租值的3%。」

3%是条例本身的数字，计算基础是租出土地的应课差饷租值。第6(3)条指明各类租契由何时起须缴交：

「如属——(a)藉《新界土地契约(续期)条例》(第150章)第6条续期的适用租契，则自1997年6月28日起，须缴交地租；(b)原先获豁免缴交地租的法律责任的适用租契或根据该适用租契而持有的权益，则自该豁免终止适用的日期起，须缴交地租；(ba)藉《政府租契续期条例》(第648章)第12条续期的适用租契，则自该租契如此续期的日期起，须缴交地租；或(c)适用租契而根据该租契有明订的责任缴交租出土地的不时的应课差饷租值3%的每年租金，则自该租契内指明的日期起，须缴交地租。」

第6(5)条说明政府可向谁追收：

「政府可向以下人士要求缴交地租——(a)适用租契的承租人；或(b)有法律责任就任何包含在根据该适用租契而持有的土地内的物业单位而缴交差饷的人。被要求缴交地租的人，须在征收通知书指明的时间内缴交所要求缴交的款项。征收通知书可包括要求缴交任何欠款及附加费。」

（个别物业是否获豁免见第515章第4条；应课差饷租值的厘定见《差饷条例》（第116章）。）

2047年与续期：第150章与第648章

2047年这个日期是条例写出来的，不是政策讲出来的。 第150章第6条：

「本条例所适用契约的年期现予续期，由契约若非因本条例便会届满的日期起，续期至2047年6月30日完结时止，无须补缴地价。」

适用范围在第2条，而第2条有三项除外：

「本条例适用于在本条生效日期*时存在而若非因本条例便会在1997年6月30日前届满的每份新界契约，但以下契约除外——(a)短期租约；(b)特殊用途契约；或(c)承租人根据第5条以备忘录形式注册的契约。」

其中「短期租约」及「特殊用途契约」在第3(1)条有定义；前者是「批给年期示明不超过7年的契约」，而在计算该年期时，「不得包括凭借任何权利的行使而已获得或可能获得的该契约的续期或续订在内」。

「特殊用途契约」的定义较曲折，分两条路：(a)符合第3(2)款描述的契约，但不包括短期租约、附表第II部指明的地段的契约，以及批给香港房屋委员会、香港铁路有限公司、九广铁路公司或香港房屋协会的契约；或(b)附表第I部指明的地段中任何地段的契约。而第3(2)款的描述是：

「第(1)款特殊用途契约定义中所提述的租约描述，即以下描述 ——(a)契约载有一项有关各方所示明或拟使其在整段契约年期内有效的禁止条款，禁止将作为契约标的之土地或其任何权益转让；及(b)契约所载条款，并无一条是令承租人在任何事件或任何或有事件发生时或在任何条件获得遵守时，可将作为契约标的之土地及其每项权益转让，不论契约的明订条文是否准许将作为契约标的之土地或其任何权益押记、按揭或分租，或在取得出租人或政府主管当局的同意后将其转让。」

换言之，(a)路的核心是一份整段年期都不准转让、而且没有任何解除该禁制的机制的契约。 有关地段列于附表第I及II部。

但实务上，一份契约是不是特殊用途契约，并不是靠读这个定义得出来的。 第4(1)条要求田土注册处处长把它注明在注册纪录册上：

「凡契约是特殊用途契约，田土注册处处长须于指定日期前，在田土注册处注册纪录册上作具此意思的注明。」

而第4(2)条把这项注明订为决定性：

「为施行本条例，契约——(a)如在指定日期前已由田土注册处处长在田土注册处注册纪录册上注明为特殊用途契约，则须确切地当作为特殊用途契约；(b)如在指定日期前并未由田土注册处处长在田土注册处注册纪录册上注明为特殊用途契约，则须确切地当作为非特殊用途契约。」

即是说：指定日期前有注明，该契约确切地当作为特殊用途契约；指定日期前没有注明，该契约确切地当作为非特殊用途契约。 上文第3(1)及3(2)条的定义是处长作出注明时所用的准则，而读者要查的是注册纪录册上有没有那项注明。第(c)项所指的是承租人自己选择摒除，见第5(1)条：

「承租人可藉于指定日期前在田土注册处注册纪录册上将一份以田土注册处处长所指明的格式而作出的备忘录注册，将他根据任何契约而享有的权益(与该契约有关的土地的不分割份数除外)摒除于本条例适用范围之外。」

「指定日期」由第3(1)条界定：

「*指定日期(appointed day)指指定开始实施第6条的日期；」

续期后的负担按第7(1)条处理——产权负担、按揭、公众权利、相互契诺、地役权、租约及重收权全部延续，只有缴付租金的契诺由地租取代：

「在任何契约根据第6条获得续期的期间内，该契约及藉或根据在土地注册处注册的文书而设定的任何该契约内的权益，除非据该文书显示有相反意向，否则须受以下各项规限—— (a)在紧接续期期间前适用的相同产权负担及权益，包括——(i)任何法律上的按揭或押记或衡平法按揭或押记；(ii)任何公众权利；(iii)任何相互契诺、权利、地役权、租约或任何种类或性质的其他负担；(b)在紧接续期期间前适用的相同契诺、原权益保留条款、新权益保留条款、约定条件、但书及声明(包括重收权)，但缴付租金的新权益保留条款及契诺除外；(c)关于以下各项的新权益保留条款——(i)除第(ii)节另有规定外，指根据《地租(评估及征收)条例》(第515章)所须缴交的地租；(ii)在根据《地租(评估及征收)条例》(第515章)获得缴交地租的法律责任的豁免的情况下，则指在紧接续期期间前所须缴交的每年租金；及(d)承租人——(i)(如属缴交(c)(i)段指明的地租的情况)按照《地租(评估及征收)条例》(第515章)承诺缴交该地租的契诺；(ii)(如属缴交(c)(ii)段指明的每年租金的情况)承诺按照在紧接续期期间前适用的相同方式及日期缴交该每年租金的契诺。」

第7(2)条把这些权利义务贯穿整段续期期间：

「任何人根据第(1)款(a)、(b)、(c)及(d)段所述的产权负担、权益、契诺、原权益保留条款、新权益保留条款、约定条件、但书或声明而享有的权利及承担的义务，须于有关契约根据第6条获得续期期间内继续存在，犹如该续期期间已在有关文书内述明一样，但如据设定该产权负担、权益、契诺、原权益保留条款、新权益保留条款、约定条件、但书或声明的文书显示有相反意向，则属例外。」

而第7(3)条改写了收回土地的补偿公式。 凡契约赋权出租人在付补偿后收回土地，而补偿的计算方法用到一个分子为一的分数及尚未届满的年期，则：

「凡任何根据第6条获得续期的契约的条文——(a)赋权出租人在付给承租人补偿金后收回作为契约标的之土地；及(b)订明计算补偿金的方法，而该方法包括提述——(i)某一款额的分数，而其分子为一者；及(ii)在收回的日期当日年期尚未届满的部分，则所采用的计算方法，须犹如该分数的分母比该契约所指明的分母加大50，以及犹如该契约原已示明批给的年期包括该契约藉第6条获得续期的期间在内一样。」

分母加大50，而年期当作原已包括续期的一段。 这是一项会直接改变补偿金额的条文。

第10条保留了续期前的违约责任：

「本条例对任何因在指定日期前作出的违反契诺而产生的权利，并不构成放弃。」

至于2047年之后，以及2047年以外的租契，适用的是第648章。 第3条界定适用范围：

「本条例适用于符合以下说明的租契——(a)在2024年7月5日当日或之后届满；(b)不载有再续任何年期的权利，或一项再续任何年期的权利已就该租契行使；及(c)并非短期租约。」

但第3条不是唯一的门槛。 第648章的续期只落在「适用租契」身上，而第2条的「适用租契」定义本身把特殊用途租契排除在外：适用租契是指在续期公告刊登日期并非特殊用途租契、或视为并非特殊用途租契的租契。怎样断定，由第6条处理——机制是土地注册处纪录上的识别摘记（SPL identification note）及取消摘记（SPL cancellation note）。第6(1)条：

「在第(2)款的规限下，如某租契的届满日期，是在某续期公告指明的特定届满时间范围内 ——(a)如在该续期公告刊登当日(刊登日期)之前 ——(i)不曾有识别摘记就该租契作出；或(ii)每一份就该租契作出的识别摘记，已被取消摘记取消，则就本条例而言，该租契在刊登日期不属特殊用途租契；及(b)如在刊登日期当日或之后，就该租契作出的识别摘记被取消摘记取消，或(如有多于一份就该租契作出的识别摘记)该等识别摘记之中的最后一份识别摘记被取消摘记取消，则就本条例而言，该租契视为在刊登日期不属特殊用途租契。」

第6(1)条的两项开首条件不能略过：它只在「某租契的届满日期，是在某续期公告指明的特定届满时间范围内」的情况下运作，而且整款「在第(2)款的规限下」。第6(2)条：

「如某租契的届满日期，是在某续期公告指明的特定届满时间范围内 ——(a)如该租契的某项修改，导致该租契属特殊用途租契，而有一份识别摘记凭借该项修改，在刊登日期当日或之后，就该租契作出；及(b)如在紧接该租契的届满日期之前，该识别摘记没有被取消摘记取消，则就本条例而言，该租契视为在刊登日期属特殊用途租契。」

第6(2)条所针对的，是在刊登日期当日或之后才因租契的修改而作出、并且在紧接届满日期之前仍未被取消的识别摘记。

而编制不予续期列表时所用的，并不是第6条的全部。 第8(1)条：

「在续期公告刊登时，署长亦须于宪报刊登不予续期列表，并在其内指明哪些符合以下说明的适用租契的年期不得按照第12条续期 ——(a)该公告所涵盖的；及(b)凭借第6(1)(a)条，在该公告的刊登日期不属特殊用途租契。」

留意(b)段的字眼是「凭借第6(1)(a)条」——只有(a)段，没有(b)段。 一份凭借第6(1)(b)条（识别摘记在刊登日期当日或之后才被取消摘记取消）而视为并非特殊用途租契的租契，不落在第8(1)(b)条的范围之内；下文第9(1)(a)(ii)条用的是完全相同的字眼。

所以一份特殊用途租契由头到尾都在第12条之外，与有没有被列入不予续期列表、有没有交选不续期备忘录无关。个别租契是否有识别摘记，要查该租契在土地注册处的纪录。

机制是：署长刊宪公布续期公告，指明一段特定届满时间范围（第7(1)条）；同时刊登不予续期列表（第8(1)条）。刊登的死线由第7(2)条定出，而该款本身在第7(6)条的规限下：

「在第(6)款的规限下，续期公告的刊登日期，不得迟于以下日期(指明日期) ——(a)除(b)段另有规定外——特定届满时间范围开始当日之前的6年期间的前一日；或(b)如特定届满时间范围开始当日，是在2024年7月5日至2030年12月31日(首尾两日包括在内)期间内——2024年7月5日。」

「6年」只是(a)段的一般规则。 如果特定届满时间范围是在2024年7月5日至2030年12月31日之间开始——即最早受这条例影响的一批租契——(b)段订明的死线是2024年7月5日，不是六年。下文第9(2)(b)条的选不续期备忘录期限，用的正是同一个时间窗。

而这个死线本身是可以押后的：

「如局长信纳就刊登某续期公告而言，存在极其特殊的情况，局长可藉公告(批准公告)，批准就刊登该续期公告押后指明日期。」

押后须按第7(7)条刊登批准公告，而第7(8)条规定该公告须述明已押后的指明日期及押后的原因。换言之，第7(2)条给出的是一个可由局长移动的日期，不是一个固定的日历事实。凡在公告涵盖范围内而不在列表上的适用租契——

「在第(2)款及第4部的规限下，于某续期公告所涵盖的适用租契届满时，除非就该公告刊登的不予续期列表指明该租契，否则该租契的年期，自该租契的届满日期翌日起续期50年，无须补缴地价。」

「50年，无须补缴地价」——条文自己说明了年期，也说明了不用补价。

第12(1)条开首的「在第(2)款及第4部的规限下」，其中「第(2)款」指向第12(2)款，该款处理一种迟来的情况：

「在第4部的规限下，如就某续期公告而言，某租契在其届满日期后，才符合适用租契的定义，以及属该公告所涵盖的适用租契，除非就该公告刊登的不予续期列表指明该租契，否则该租契的年期，视为自该租契的届满日期翌日起续期50年，无须补缴地价。」

即是说，即使某租契是在届满之后才落入公告的涵盖范围，续期同样是50年、同样无须补价，并且追溯至届满日期翌日。 而第12(3)条讲明性质：

「第(1)或(2)款所指的适用租契的续期，并不就该租契的标的土地而设立新订的租契。」

承租人亦可选择不续期。第9(1)条先界定这条路对哪些租契开放：

「本条适用于符合以下说明的适用租契 ——(a)该租契 ——(i)是某续期公告所涵盖的；及(ii)凭借第6(1)(a)条，在该公告的刊登日期，不属特殊用途租契；及(b)就该公告刊登的不予续期列表，没有指明该租契。」

第9(2)条的选不续期备忘录有严格期限：

「适用租契的承租人如希望第12条不适用于该租契，须向土地注册处交付一份选不续期备忘录，以根据《第128章》或《第585章》(视何者属适当而定)注册该备忘录，该备忘录须采用署长指明的格式，并须由第(4)款指明的所有人签署，以及——(a)在(b)段的规限下——在有关续期公告刊登当日后的一年内交付；或(b)如该租契的届满日期，是在2024年7月5日至2030年12月31日(首尾两日包括在内)期间内——在2024年12月31日当日或之前交付。」

期限不是一项程序上的客气话。 第9(3)条写明后果：

「如承租人没有按照第(2)款向土地注册处交付一份选不续期备忘录，则土地注册处不得注册该选不续期备忘录。」

而第(2)款所提述的「第(4)款指明的所有人」，由第9(4)条列出：

「为施行第(2)款而指明的人是 ——(a)凡某人以本身的姓名或名称，注册为有关适用租契的标的土地的拥有人或契约持有人，或注册为该人在该租契下的权益的持有人——该人；(b)凡某人根据就有关土地注册的、存续的售卖协议、按揭或押记，而享有该土地的权益——该人；及(c)如(a)或(b)段提述的人多于一名——所有该等人士。」

第9(5)条说明效果：

「就某续期公告所涵盖的某适用租契而注册的选不续期备忘录，在其注册当日生效，据此——(a)就该租契的续期而言，该公告不具效力；及(b)第12条不适用于该租契。」

续期期间的负担见第13(1)条，而第13(2)条加入了四项在原租契可能没有的契诺及条件——署长的进入权、符合第131章的发展及使用、符合第123章的建筑物，以及违反时的重收权：

「为施行第(1)款而指明的契诺及条件如下——(a)以下契诺：在有关适用租契的整段续期期间内，承租人须在所有合理时间，准许署长或其获授权代表在给予或不给予通知的情况下，为了确定无人违反或不遵守该租契的任何契诺及条件，而进入——(i)该租契的标的土地；(ii)该土地的任何部分；或(iii)在该土地上的建筑物或该建筑物的任何部分；(b)承租人的以下契诺——(i)不得于有关适用租契的标的土地(或其任何部分)上，或在该土地外属该租契指明的任何范围内，建造没有在各方面符合指定法例的建筑物；及(ii)不得作出没有在各方面符合指定法例的该土地(或其任何部分)的发展或使用，或在该土地外属该租契指明的任何范围的发展或使用，而指定法例即《城市规划条例》(第131章)及其附属法例，以及修订该条例及其附属法例的任何法例；(c)承租人的以下契诺：建于或将会建于有关适用租契的标的土地上的建筑物，须在各方面符合《建筑物条例》(第123章)及其附属法例，以及修订该条例及其附属法例的任何法例；及(d)以下条件：凡承租人没有履行、遵守或符合有关适用租契的任何契诺及条件，或承租人忽略履行、遵守或符合任何该等契诺及条件——(i)特区政府有权重收以下项目和取回其管有权：属该租契的标的土地、该土地的任何部分、建于或将会建于该土地或其任何部分上的所有或任何建筑物、竖设物及工程设施，或该等建筑物、竖设物或工程设施的任何部分；及(ii)承租人根据该租契享有的权利，须绝对停止和终止(如重收有关土地的某部分，则该等权利须就该部分绝对停止和终止)，但此事不损害特区政府就该租契的该等契诺及条件遭违反、不获遵守或不获履行而具有的权利、补救及申索。」

两点要讲清楚。 第一，续期公告、不予续期列表及相关公告不是附属法例（第21条）；某一份具体租契是否已被涵盖、有否被列入列表，要看宪报。第二，第648章第4部就涉及外国有关连实体的土地另设批准规定。

第219章第42(3)条处理续期后契诺的存续：

「如政府租契于期满后获得续期或就相同土地由新的政府租契代替，则除非有明订的相反用意，否则与该土地有关的任何契诺须继续有效。」

而第14A(1)条处理政府对租契条款的变更：

「政府以书面对政府租契的契诺、条款或条件作出的任何变更，其效力犹如藉契据作出者一样。」

五、公契

第344章第VIA部凌驾公契本身

公契是一份合约，但它不是一份可以任意书写的合约。第344章第34C(1)条界定第VIA部的适用范围：

「除另有明文规定者外，本部只适用于已具备有效公契的建筑物，不论该公契乃在关键日期之前或之后生效者。」

这一款两次用到「关键日期」。该词不是由第2条界定，而是由第34D(1)条界定：

「关键日期(material date)指《1993年多层建筑物(业主法团)(修订)条例》(Multi-storey Buildings (Owners Incorporation) (Amendment) Ordinance 1993)(1993年第27号)第29条的生效日期*。」

下文第34E(1)、34F(1)、34C(1)三处的「关键日期」，都是这个日期。

第34C(2)条：

「如本部与公契或任何其他协议的条款有不一致之处，即以本部为准。」

第34E(1)条的一般规则，是把附表7隐含进每一份公契——但该条开首就写明「除第(4)款另有规定外」，下文会交代那项例外：

「除第(4)款另有规定外，附表7的条文——(a)须隐含地纳入在关键日期或该日之后订立的每一公契内；及(b)自关键日期起，须隐含地纳入在该日期之前订立的每一公契内。」

而真正有力的是第34E(2)条：

「凭借本条纳入公契内的条文——(a)对建筑物的业主及经理人均具约束力；及(b)与公契的任何其他条文不一致时，即以凭借本条纳入公契的条文为准。」

所以读公契时，公契本身的文字不是最后一句话。

不过「每一份」是有例外的，而例外就写在第34E(1)条开首的「除第(4)款另有规定外」里面。第34E(4)条给主管当局一项排除权：

「(a)除第(5)款另有规定外，在建筑物经理人或任何其他对该建筑物的管理有利害关系的人申请下；或(b)如属获豁免屋邨，则在当其时为组成屋邨的各有关建筑物或建筑物群的公契的执行而管理该屋邨的人(单一经理人(the single manager))申请下，主管当局可不时在宪报刊登公告，排除附表7第7段对该建筑物或对组成该获豁免屋邨的建筑物或建筑物群(视属何情况而定)的适用，为期不超过3年，并受主管当局认为适合的条件(如有的话)规限。」

要看清楚这项权力的范围：它排除的只是附表7的第7段，不是整份附表7，而且最长只有3年，并须在宪报刊登。 第34E(5)条另加一道门槛——如主管当局收到总共拥有该建筑物份数不少于50%的业主的反对通知，就不得根据第(4)(a)款作出排除。所以第34E(1)条的「每一份」是一般规则，读某一幢建筑物的公契时，还要看宪报上有没有一份仍然生效的第34E(4)条公告。

附表8的条文则按第34F(1)条「凡与公契一致者」才纳入：

「附表8的条文，凡与公契一致者——(a)须隐含地纳入在关键日期或该日之后订立的每一公契内；及(b)自关键日期起，须隐含地纳入在该日期之前订立的每一公契内。」

份数、管理费与维修责任

第39条订明份数如何厘定：

「业主的份数须照以下方式厘定——(a)照土地注册处注册的文书包括公契(如有的话)所规定的方式；或(b)如无文书，或文书无此规定，则照业主在建筑物所占的不可分割份数与建筑物分割成的总份数的比例。」

第34G(1)条处理发展商未售出份数的管理开支：

「如就某座建筑物已订立或予以订立公契之时，该建筑物有任何份数未曾售出，则只要该份数仍未售出，该份数当其时的业主，即负有支付与该份数有关的管理开支的法律责任，犹如他在购入该份数时，该份数已受该公契所规限一样。」

第34H(1)条补上公契可能漏掉的维修责任：

「凡拥有建筑物任何部分的人，或对建筑物任何部分具有独有管有权的人，或对该部分具有独有的使用、占用或享用权的人(视属何情况而定)，虽则该建筑物的公契并无对该人施加维持该部分修葺妥善及状况良好的责任，该人亦须维持该部分修葺妥善及状况良好。」

第34H(2)条把它变成对全体业主的责任：

「第(1)款的责任，须当作为根据公契对建筑物的所有业主负上的责任。」

第34I(1)及(2)条处理公用部分：

「任何人不可——(a)将建筑物公用部分的任何部分改作自用，除非该项改变乃由业主委员会(如有的话)藉决议批准者；(b)使用或准许他人使用建筑物公用部分的任何部分，以致——(i)不合理地干扰建筑物的任何业主或占用人对该等部分的使用或享用；或(ii)对合法在建筑物内的任何人造成滋扰或危险。」

「任何人违反第(1)款，即当作违反建筑物公契对他施加的责任。」

欠缴的后果：第19及25条

第19(1)条：

「如公契规定，业主如没有缴付公契所订应付的任何款项，某人即可将该业主的土地权益出售，或于土地注册处针对该业主的权益注册一项押记，则尽管公契的条文有所规定，法团而非该人亦可循同样方式，受同样条件的限制，行使上述出售土地权益或注册押记的权力，犹如法团乃公契所提述的人一样。」

这一条与买家直接相关：公契如果赋予某人就欠缴款项出售业主权益或注册押记的权力，法团可以取而代之行使。查册上一项法团注册的押记，来源就在这里。

而第19(2)条把触发这项权力的「欠缴」定义扩阔了：

「第(1)款所提述的“没有缴付公契所订应付的任何款项”，须解作包括及业主没有缴付管理委员会有关其行使第40(1)(a)(ii)或(b)条所赋的权力而承付的费用。」

即是说，欠缴的不限于公契本身列明的款项，还包括管理委员会行使第40(1)(a)(ii)或(b)条权力时所承付的费用。那两项权力是什么，要读第40(1)条。 该款容许管理委员会委员及获授权的人在给予合理通知后于合理时间进入单位，而(a)(ii)及(b)两项的目的是：

「(ii)单位内的任何其他财物而其状况已对或可对公用部分或其他业主造成不利影响者；」

「(b)消除已对或可对公用部分或其他业主造成不利影响的危险情况或烦扰。」

所以第19(2)条所扩阔的，是法团为处理单位内影响公用部分或其他业主的财物、或消除危险情况或烦扰而承付的费用。

第25条让已登记承按人代付并向业主追讨：

「如业主并无在第22条规定应付的款额到期后一个月内支付，而由并无付款业主的单位的已登记承按人代业主支付该款额，则已登记承按人可向业主追讨代付款额，犹如该代付款额已成为根据该单位的已登记按揭业主到期应付的本金的一部分一样。」

公契争议去哪里

第45(1)条：

「审裁处具有聆讯及裁决附表10所指明的任何法律程序的司法管辖权。」

但入禀的资格另有一款。 第45(2)条：

「除本条适用的人外，任何人不得开始进行第(1)款所提述的任何法律程序。」

「本条适用的人」由第45(4)条列出：

「本条适用于下述各人——(a)业主；(aa)主管当局；(b)第3(1)(a)或(b)条所提述的人；(c)管理委员会；(d)法团；(e)经理人；(f)第VIA部所指的业主委员会；(g)已登记承按人；(h)管理人；(i)在审裁处许可下，租客代表；或(j)在审裁处许可下，于土地注册处注册的文书包括公契(如有的话)所指明的任何其他人。」

即是说，不是任何人都可以就公契事宜开始有关的法律程序——业主、主管当局、第3(1)(a)或(b)条所提述的人、管理委员会、法团、经理人、业主委员会、已登记承按人、管理人，以及在审裁处许可下的租客代表及文书指明的其他人，才在名单之内。

但第45(3)条为这项管辖权划了界：

「除本条例条文另有规定外，本条或附表10所述一切，均不得解释为将民事司法管辖权以外的任何司法管辖权或任何发出下述命令的司法管辖权归于审裁处，该命令一旦发出，其效力会使任何业主或占用人所享有的任何合约性权利或所有权权利，或另于土地注册处注册的文书包括公契(如有的话)的条款及条文所提述的任何合约上的权利或所有权权利，完全或部分作废，或被否定或实质上改变。」

（土地审裁处的管辖范围细目列于附表10。）

公契条款为何能约束后来的买家，答案在第219章第41(9)条：

「载有契诺的文书如已根据《土地注册条例》(第128章)的规定，在土地注册处就该契诺所影响的土地予以注册，则契诺承诺人的业权继承人以及借着或透过契诺承诺人或其业权继承人而得业权的人，不论是否知悉该契诺的存在，仍须受该契诺约束。」

条文的用语是「不论是否知悉该契诺的存在」。这是注册带来的效果，与买家有没有读过公契无关。

但第41(9)条不是独立运作的。 整条第41条先由第41(1)及(2)条设定适用范围：第41(1)条说明本条适用于明订的契诺及法律所隐含的契诺，而第41(2)条列出三项条件——

「本条适用于符合以下情况的任何契诺，不论其在效用上是积极性或限制性的 ——(a)关乎契诺承诺人的土地；(b)契诺的负担明订为或用意为随契诺承诺人的土地转移；及(c)明订为及用意为使契诺受益人及其业权继承人的土地得益，或使借着或透过契诺受益人或其业权继承人而取得该土地业权的人的土地得益。」

换言之，注册本身不会令任何条款都随土地转移；该条款要先通过第41(2)(a)、(b)、(c)三关，第41(9)条才处理「知悉与否」这个问题。第41(5)条另订明，不得只凭借第41条向承租人（及借着承租人得业权的人、以及只因本身是占用人的人）强制执行积极性契诺，而第41(6)条界定何谓积极性契诺。第41(8)条则为责任划出终点：

「在任何人停止拥有受某契诺影响的土地的产业权或权益后，该契诺即不再约束该人，但就该人在停止拥有该产业权或权益前违反该契诺的事项而言，该人仍受该契诺约束。」

即是说，卖出物业后，新发生的违反不再是前业主的事，但卖出前自己造成的违反仍然跟着他。

六、按揭契

只可以法定押记方式作出

第219章第44(1)条：

「在本条生效日期*后，任何法定产业权的按揭，包括该法定产业权的第二次或其后按揭，在法律上只可藉明订为法定押记的契据作出。」

第44(2)条是这一节里实质作用最大的一款：

「除本条例另有规定外，根据以法定押记方式作出的按揭，按揭人及承按人所享有的保障、权力及补救方法(包括而不限于与止赎权及衡平法赎回权有关的保障、权力及补救方法，但不包括承按人在按揭人不履行责任之前行使财产管有权的权力)，犹如该按揭是在本条生效日期*前以转让法定产业权方式作出者一样。」

留意括号里被剔除的那一项：承按人在按揭人不履行责任之前行使财产管有权的权力。 这一点要与下文附表4第2段（进入及管有按揭土地的权力）一并读——法定押记下，管有权不能在按揭人违约之前行使。

按揭契那一边的附表条款，是附表2C部（「(在法定押记内)」），不是A部。 它同样按第36条以提述方法收纳，第一项是借款人的缴付及弥偿契诺：

「(a)借款人在法定押记有效期内，须缴付政府租契内保留的额外费用和其他款项(如有的话)以及地税，并须履行及遵守政府租契内载有的契诺、条款及条件，亦须缴付就该财产或其任何部分不时评估、收取、施加或须缴付的物业税(如有的话)、差饷、收费、支出及征费，并在所有时候均须就上述各项向贷款人作出弥偿；如上述额外费用或其他款项(如有的话)、地税、物业税、差饷、收费、支出及征费或其任何部分不获缴付，或上述契诺、条款及条件或其任何一项遭违反或不获履行或不获遵守，因而招致或蒙受诉讼、讼案、开支及申索，则借款人在所有时候均须就上述各项向贷款人作出弥偿。」

第44(5)条容许二按：

「除按揭人及承按人之间另有协议外，凡按揭土地是以法定押记的方式按揭，按揭人可就按揭土地而以法定押记的方式签立第二次或其后的押记。」

第44(6)条处理契据的保管：

「除非明订有相反用意，否则获法定产业权首次按揭的承按人，有权管有与按揭土地有关的业权契据。」

这一款正是「银行保管契据」的来源，而它同样以「除非明订有相反用意」开首。第47(1)条保留查阅权：

「按揭人及并无管有与按揭土地有关的业权契据的承按人，在享有按揭土地权益的期间内，均有权在任何合理的时间，查阅任何承按人所管有的契据，以及复制该等契据的副本。」

加贷的优先权（tacking）由第45条处理，而第45(1)条不是一条容许的条文，是一条例外的条文——真正的一般规则在第45(3)条。先看第45(1)条，其中(c)段直接关乎明订为「不时欠该先前承按人的全部款项」的保证的按揭：

「凡有下述情况，先前按揭的承按人可加贷或再贷出款项，而相对其后的按揭而言，该笔款项所具有的优先权，与根据该先前按揭而原先贷出的款项的优先权相同——(a)其后的承按人同意此事；或(b)加贷或再贷出的款项，连同其他尚欠的贷款或再贷出款项，款额不超逾以该先前按揭为保证的指明最高款额；或(c)该先前按揭是以一间认可机构(即《银行业条例》(第155章)所界定的认可机构)为受惠一方，并且明订为不时欠该先前承按人的全部款项的保证，而不论先前的承按人在加贷或再贷出款项时是否知悉该其后的按揭，(b)及(c)段均属有效。」

第45(2)条把这项优先权伸延至利息及费用：

「先前的承按人根据第(1)款有权享有的优先权，除适用于以该先前按揭为保证的款额外，亦适用于该款额的利息，以及以该按揭为保证的所有费用、收费及开支。」

而第45(3)条才是一般规则：

「除第(1)款另有规定外，按揭优先清偿的权利，如与土地有关者，现予废止︰」

该款连着一项但书：

「但本条的条文，并不影响在本条生效日期*前取得的任何优先权。」

即是说，与土地有关的加贷优先权已被废止，只有第45(1)条(a)、(b)、(c)三种情况仍然成立；本条生效日期前已取得的优先权则不受影响。读第45(1)条而不读第45(3)条，会令人以为普通法上的加贷权仍然完整存在。

银行的权力从哪里来：第51条连附表4

第51(1)条：

「除非明订有相反用意，否则任何藉契据作出的法定押记或衡平法按揭，须隐含附表4所述的可由承按人、接管人(由其本人或借着其代理人行事)以及有权在按揭金偿还时发出收据的人行使的权力。」

第51(2)条：

「根据任何按揭而可行使的任何权力，均须受任何规限按揭土地而又具优先权的产业权、权益及权利所规限。」

第51(3)条是衡平法按揭的一道限制——第51(1)条把附表4的权力伸延至「任何藉契据作出的法定押记或衡平法按揭」，而第51(3)条随即为后者划界：

「售卖权力并不使衡平法按揭的承按人或接管人有权只凭借该按揭而将按揭土地的法定产业权转让。」

即是说，衡平法按揭的承按人可以有售卖权，但不能单凭该按揭本身转让法定产业权。

第51(4)条容许按揭契据改动：

「藉第(1)款隐含的权力，以及附表4与行使该等权力有关的条文，均可由按揭契据予以更改或扩大，而经如此更改或扩大的该等权力及条文，其效力犹如载于本条例者一样。」

而整条第51条有一道时间界限，就在(4)之后。 第51(5)条：

「本条不适用于在本条生效日期*前签立的任何按揭。」

即是说，在第51条生效日期（该条的编辑附注订明为1984年11月1日）之前签立的按揭，并不隐含附表4的权力——下文整套附表4的机制对这一类按揭不适用。第13(5)条为第13条划出的是同一种界限。

附表4第8段是售卖权：

「8.售卖及转让按揭土地，但该项售卖或转让须受任何规限按揭土地而又具优先权的产业权、权益及权利所规限，但并不受有关按揭以及优先权不及该按揭的任何其他产业权、权益及权利所规限，而售卖及转让的方式及受规限的合法条件则按承按人或接管人认为适当者而定；并有权力更改或撤销任何售卖合约，在任何拍卖中购入有关财产，以及再出售该财产，但无须就所招致的任何损失而对按揭人负责。」

第2段是取得管有权：

「2.取得按揭土地的管有权，并为此目的提起任何法律程序。」

何时可以行使：附表4第11段

第8段不是独立的。 附表4第11段：

「除非有以下情况，否则不得行使第2至9段所述的权力——(a)要求缴付按揭金的通知已送达按揭人，或已送达数名按揭人的其中一人，而该按揭金或其部分在该通知送达后的一个月仍不获缴付；或(b)根据按揭须付的利息在到期缴付后一个月期间仍拖欠未付；或(c)按揭的某项明订的或根据本条例订定的条文已遭违反，但有关缴付按揭金及利息的契诺除外。」

三个条件，任何一个成立即可，但必须有一个成立。 第(a)项不是「一违约即可卖」——是要求缴付按揭金的通知已送达，而且送达后一个月仍未获缴付；第(b)项是利息到期后拖欠一个月；第(c)项是缴付按揭金及利息以外的其他条文遭违反。

第50(1)条另有委任接管人的权力，而第50(2)条把接管人定性为按揭人的代理人：

「任何以契据作出的法定押记或衡平法按揭，须隐含一项权力，该权力可由承按人及有权在按揭金偿还时发出按揭金收据的人，在按揭金已到期缴付的情况下以书面行使，以就按揭土地及该土地的收益，委任一名或多于一名的接管人，以及撤换已委任的接管人及另委他人代替。」

「任何如此获委任的接管人，将被当作为按揭人的代理人，而按揭人须为接管人的作为及过失单独负上责任。」

售卖的效力、款项的次序、买方的保障

第53(1)条：

「凡承按人或接管人根据明订或法例规定的售卖权力作出售卖，有关的转让须具有以下的效用—— (a)将按揭人在该土地的产业权转让予买方，但须受相对于有关按揭具优先权的任何其他按揭规限，而售卖是根据该有关按揭而作出的；及(b)该土地的有关按揭及任何其后的按揭均获解除，而售卖是根据该有关按揭而作出的。」

第53(2)条处理的是另一回事——绝对止赎令是法院颁发的命令：

「凡承按人获颁一项绝对止赎令，除非该项命令另有规定，否则须具有以下的效用——(a)将按揭人就按揭土地享有的产业权转让予承按人，但须受相对于有关按揭具优先权的任何其他按揭规限，而承按人是根据该有关按揭而获颁止赎令的；及(b)该土地的有关按揭及任何其后的按揭均获解除，而承按人是根据该有关按揭而获颁止赎令的。」

第54条订明得益的运用次序：

「承按人或接管人售卖或以其他方式处理按揭土地或按揭所包括的任何抵押品而收到的款项，须按照下述优先次序运用——(a)清偿与按揭土地有关的一切应缴租金、税项、差饷及其他开支；(b)除非按揭土地的售卖是受某项具优先权的产权负担规限，否则须用于解除该项具优先权的产权负担；(c)支付接管人的合法报酬、费用、收费及开支，以及因售卖或其他交易而适当招致的一切合法费用及开支；(d)支付根据按揭应缴付的按揭金、利息及费用，而任何剩余款项须付给在紧接售卖或其他交易前有权享有按揭土地的业权的人，或获授权就售卖按揭土地的得益发出收据的人。」

次序值得记住：先清应缴租金、税项、差饷及其他开支，再解除具优先权的产权负担，再付接管人报酬及售卖开支，然后才轮到按揭金、利息及费用；剩余才归原业主。

第52条保障向承按人买楼的买家：

「凡根据按揭作出售卖，即使并未曾产生任何情况使该项售卖得获准进行，或并无发出适当的通知，或有不正当行使售卖权力的情况，或该项权力的行使不合乎规定，买方的业权亦不受影响；但任何人因售卖的权力在未获准许下行使，或因该项权力的行使不正当或不合乎规定，以致蒙受损失，得针对行使该项权力的人追讨损害赔偿作为补救。」

这一条有两半，而后半经常被略去。 前半：买方业权不受影响。后半：因售卖权在未获准许下行使、或行使不正当或不合乎规定而蒙受损失的人，可针对行使该项权力的人追讨损害赔偿。

赎契与解除

第56(1)条：

「某宗按揭的承按人，或某宗按揭所归属而又在法律上有权就按揭金发出收据的人，如在按揭契据上就以该按揭为保证的全部款项签立收据，或将该收据附于按揭契据上，则该收据在并无任何退回或责任解除的情况下，具有解除按揭的效用，如情况适合，则具有将按揭财产再转让的效用，使按揭财产不再就以该按揭为保证的本金及利息承担责任，以及不再就根据该按揭而提出的申索承担责任；但如有任何年期或其他权益，相对于承按人或该按揭所归属的人所拥有的产业权或权益具有优先权，则该年期或其他权益不受损害。」

第56(2)条：

「按揭人在履行按揭条款后，有权获发给第(1)款所述的收据，但所需的费用及收费，概由按揭人负责。」

费用由按揭人自己负责，这一点写在条文里。第62(1)条要求条例下的土地通知须以书面作出：

「本条例规定或授权送达或发出的任何与土地有关的通知，均须以书面作出。」

但「以书面作出」不是第62条的全部。 本文所讲的附表4第11(a)段，靠的是一份「已送达」的通知，而什么算是送达，由第62(2)至(6)款决定。第62(2)条处理收件人的称谓：

「本条例规定或授权送达按揭人或承租人的通知，虽然只以按揭人或承租人该称谓作为该通知的收件人而没有写上按揭人或承租人的姓名或名称，或一般地只以有利害关系的人作为收件人而没有写上任何姓名或名称，亦已足够，即使受该通知影响的人并不在场、无行为能力、尚未出生或未能确定，亦是如此。」

第62(3)及(4)条是送达方式：

「本条例规定或授权送达的通知，如留在承按人、按揭人、承租人或须予送达通知的其他人在香港的最后为人所知的居住地方或营业地址，则该通知已获充分送达；如属本条例规定或授权送达按揭人或承租人的通知，而该通知已张贴于按揭或租契所包括的土地，或已在该土地上留交按揭人或承租人，则该通知亦已获充分送达。」

「本条例规定或授权送达的通知，如以邮递方式送交，则该通知亦已获充分送达。」

第62(5)条把这些规则伸延至文书规定的通知及终止租契的通知，第62(6)条则把法院及审裁处法律程序中的通知排除在外：

「除非明订有相反用意，否则本条条文的适用范围须延及——(a)任何影响土地的文书规定须予送达的通知；及(b)终止任何租契的通知。」

「本条不适用于在任何法院或审裁处的法律程序中送达的通知。[比照 1925 c. 20 s. 196 U.K.]」

按揭文书的注册回到第128章第3及第5条：未注册的按揭在当事人之间仍然有效，但对其后付出有值代价的真诚买方或承按人绝对无效（第3(2)条），而第5条的一个月窗口决定它是否依签立日期生效。

七、同一律师代表买方与银行

香港市场的常见安排，是买方律师同时处理银行的按揭文件。这件事的规则出处是《律师执业规则》（第159章，附属法例H）第5C条，而不是任何未具名的指引。

第5C(1)条：

「除第(2)、(3)、(4)及(5)款另有规定外，一名律师，或2名或多于2名以合伙或组织的形式执业的律师，不得在一宗有值代价的土地售卖或其他土地处置交易中同时代卖方及买方行事。」

注意这一款讲的是卖方与买方，不是贷款人与借款人。

同时要留意开首那句「除第(2)、(3)、(4)及(5)款另有规定外」。 那四款不是抽象的例外：第(2)、(3)及(4)款正正是一手发展商卖楼——即本节所讲的那种交易；第(5)款则把同一项容许伸延至转售。第5C(2)条容许一名律师在未完成的发展的单位买卖中同时代卖方及买方行事，前提是该项发展依据官批或政府批地书需要地政总署署长同意。第5C(3)条处理无须署长同意的未完成发展，但「如果是并仅如果是」已按理事会指明的格式把一份法定声明存放于土地注册处，而买卖协议载有理事会指明须强制包括的条款。第5C(4)条则容许在已完成的发展中由整个发展的拥有人卖出单位时同时代表双方，前提是自占用许可证或合格证明书「视乎该宗买卖需要何者而定，如两者均需要，则以较早者为准」的日期起未有转让契签立，并且协议同样载有理事会指明须强制包括的条款。第5C(5)条把同一项容许伸延至转售及转购，条件同样是协议载有该等强制条款。

所以，买一手楼时被告知发展商的律师同时代表自己，并不等于有人违反第5C(1)条——那是第5C(2)、(3)或(4)款的情况。 第5C(3)及(4)款所依赖的条件，是理事会指明的强制条款，以及在第5C(3)款下已存放的法定声明；第5C(2)款的条件则只是该项发展依据官批或政府批地书需要地政总署署长同意。

而第5C(6)条列出整条规则不适用的情况：

「本条不适用于——(a)有关各方是有联系各方的情况；(b)代价不超过$1,000,000或理事会在获得终审法院首席法官事先批准后不时决定的其他款额的土地售卖或其他处置，而该宗售卖或其他处置中并无任何利益冲突者；(c)土地的按揭；(d)土地的租赁；或(e)买卖合约是在《1989年律师执业(修订)规则》*(1989年第154号法律公告)的生效日期#前订立的土地售卖或其他处置。」

(c)段：土地的按揭。 第5C条这条禁止规则本身不伸延到土地的按揭——这就是同一律师可以同时处理买方与承按银行文件的规则基础。同时留意 (b) 段的 $1,000,000：这个数额可由律师会理事会「在获得终审法院首席法官事先批准后」不时决定。

还有第5C(8)款，把整条规则伸延至同一联合执业事务所：

「本条适用于合计数目是2或多于2且作为同一律师联合执业事务所的成员而经营业务的律师或律师行，一如本条适用于任何2名或多于2名以合伙或组织的形式执业的律师。」

即是说，两间属于同一联合执业事务所的律师行，不会因为是两间行而走出第5C条之外。（第5C(7)款现为空白。）

规则本身另有一条总则，第2条：

「任何律师在执业为律师的过程中，不得作出或准许他人代他作出任何危及或损害或相当可能危及或损害以下各项的事情——(a)他的独立性或正直品格；(b)任何人延聘他所选择律师的自由；(c)他为当事人的最佳利益而行事的职责；(d)他的个人名誉或律师专业的名誉；(e)适当的工作标准；或(f)他对法院的职责。」

发展商楼盘另有一条与费用有关的条文，第219章第34A条。先要看这一条适用于哪些协议，那是第34A(1)条：

「本条适用于土地中不分割份数连同以下土地发展项目中的某一单位的独有占用权或其他权益的任何买卖协议——(a)未完成的土地发展项目；或(b)符合以下说明的已完成的土地发展项目——(i)卖方是整个发展项目的发展商；及(ii)在就该发展项目发出有关的入伙纸或完工证的日期后并没有签立任何该单位或权益的转让契。」

第34A(2)条把它伸延至转售及转购，但只在同一律师获授权同时代表转卖方及转买方时：

「本条亦适用于土地中不分割份数连同第(1)款所提述的未完成的土地发展项目或已完成的土地发展项目中的某一单位的独有占用权或其他权益的任何转售及转购协议，但此规定只适用于以下情况：任何律师或律师法团或以合伙形式或联营形式执业的2名或多于2名律师获《法律执业者条例》(第159章)授权或根据该条例获授权同时代表该等不分割份数的转卖方及转买方行事。」

落在第34A(1)或(2)条之内的协议，才是下文第34A(3)条所说的「本条适用的任何协议」：

「如本条适用的任何协议的任何条文，在假若没有本条的情况下，即会具有规定有关土地中不分割份数的买方或转买方缴付卖方或转卖方在以下事宜或关乎以下事宜方面的费用的效力——(a)拟备和完成该协议，并在该协议上加盖印花和将该协议注册；或(b)拟备使该协议生效的任何文书，并为该文书取得批准和签立该文书；或(c)拟备和签立任何有关的初步协议，则该条文无效。」

而第34A(4)条为这项保护加了一个条件：

「第(3)款只在协议的卖方及买方或转卖方及转买方有不同的法律代表的情况下才有效。」

即是说：买方与卖方有不同法律代表，该项保护才生效。

八、印花税与业权

印花税的税率不是本文的题目（见 stamp-duty-property-hong-kong），但未加盖适当印花对业权文件的影响是。第117章第15(1)条：

「除第(1A)款及第15A条另有规定外，任何可予征收印花税的文书，除非已加盖适当印花，否则不得在任何法律程序中被收取为证据，但在以下法律程序中则属例外—— (a)刑事法律程序；(b)署长为追讨根据本条例须予缴付的印花税或罚款而提出的民事法律程序，此外，亦不得供作任何其他用途。」

条文最后一句是「亦不得供作任何其他用途」。这一句比不获收取为证据更阔。 第15(1A)条提供一条出路：

「即使第(1)款另有规定，未加盖适当印花的文书，在(a)或(b)段所列情况下，可在民事法律程序中在法庭被收取为证据——(a)法庭在律师作出个人承诺表示他会安排以下事项后——(i)将该文书按可予征收的印花税而加盖印花；及(ii)缴付根据第9条而须就该文书缴付的任何罚款，发出该文书可在该等法律程序中在法庭被收取为证据的命令；或(b)该文书经由署长根据第14(1C)条签注。」

第15(1)条开首还提到第15A条，那是另一条例外。 第15A(1)条界定它适用于哪些文书：

「凡某文书仅因为它符合以下两项或其中一项说明，而属未加盖适当印花的文书，本条即适用于该文书——(a)根据第29DH(3)或(5)条须缴付的指明款项(第29DH(1)条所界定者)，未有缴付；(b)可就该文书征收的买家印花税，未有缴付。」

第15A(2)条是效果：

「尽管第15(1)条另有规定，在以下情况下，上述文书仍可在民事法律程序中，在法庭被收取为证据——(a)如该文书属售卖转易契——交出该文书作为证据的人，并非该文书中的承让人；或 (b)如该文书属买卖协议——交出该文书作为证据的人， 并非该文书中的购买人。」

即是说：一份文书如果只是因为第29DH条的指明款项或买家印花税未缴而未加盖适当印花，由并非该文书中的承让人或购买人的人交出，仍可在民事法律程序中被收取为证据。

第15(2)条转向公职人员：

「除第(3)款另有规定外，任何可予征收印花税的文书，除非已加盖适当印花或经由署长根据第14(1C)条签注，否则不得由任何公职人员或法人团体凭以行事、予以存档或登记；任何公职人员或法人团体如不遵从本款的规定，可处第2级罚款，该项罚款得作为欠政府的民事债项而由署长追讨。」

而第15(3)条为土地注册处的登记开了一个口，同时把它的效果限死：

「第(2)款不适用于以下文书的登记事宜——(aaa)如有根据第IIIA部第6A分部第3次分部，暂免就某文书缴付印花税某款项的法律责任——该文书；(a)根据第5(1)、13(2)或18E(1)条加盖印花的、《土地注册条例》(第128章)所指的文书；或(aa)(增补尚未实施——见2004年第26号第41条)(b)根据第13(2)条加盖印花的任何转让文书，但登记事宜对上述文书是否已加盖适当印花的问题并无影响。」

留意最后一句。 一份文书在土地注册处注册了，并不代表它已加盖适当印花。

而第15(4)条是公职人员凭复本或副本行事时的操作规则：

「如公职人员获授权或受法律规定须凭任何文书的复本或副本行事、将其存档或登记，而该文书的正本若由公职人员凭以行事、予以存档或登记，必须加盖适当印花者，则该公职人员可要求出示该文书的正本或出示令其信纳该文书已加盖适当印花的证据；公职人员在未获出示已加盖适当印花的文书正本或上文所述的证据前，不得凭该文书的任何复本或副本行事、将其存档或登记。」

登记处收到一份副本，可以要求出示已加盖适当印花的正本，或出示令其信纳该文书已加盖适当印花的证据；在两者皆未获出示之前，不得凭该副本行事、将其存档或登记。

迟了加盖印花的代价在第9(1)条：

「除第5(5)或13(7)(a)条适用的文书外，任何可予征收印花税的文书，如未于该文书的加盖印花期限之前或之内加盖印花，则不得将该文书加盖印花，但在有关印花税及以下款额中适用的罚款缴付后，署长可将该文书加盖印花—— (a)如该文书于加盖印花期限后不迟逾1个月如此加盖印花，则罚款为印花税款额的2倍；(b)如该文书于加盖印花期限后迟逾1个月但不迟逾2个月如此加盖印花，则罚款为印花税款额的4倍；(c)在其他情形下，罚款为印花税款额的10倍。」

2倍、4倍、10倍，按迟的长短计。第9(2)条保留了减免权：

「署长可减免根据第(1)款须予缴付的全部或部分罚款。」

第4(5)条是追讨的时限：

「为追讨任何文书的印花税而凭借第(3)、(3AA)或(4)款或第45(5A)(c)条提出的任何诉讼，不得于自该文书的加盖印花期限届满时起计超过6年提出。」

九、一手住宅物业

买一手楼，第621章加上一层本文其他章节没有的规则。第52(1)条：

「在某人就指明住宅物业与拥有人订立临时买卖合约时，该人须向拥有人支付售价的5%的临时订金。」

第52(2)条让它凌驾合约条文：

「如第(1)款与临时买卖合约的任何条文有所冲突或有抵触之处，则在该等冲突或抵触的范围内，第(1)款凌驾于该条文。」

5%这个数字可以改，而且不用修订条例，第52(3)条：

「局长可藉于宪报刊登的公告，修订第(1)款，方式是以另一百分率取代该款所指明的百分率。」

第53(1)条先订明适用范围：

「如某人就指明住宅物业与拥有人订立临时买卖合约，则本条适用。」

第53(2)条是时间表：

「如某人于某日期订立临时买卖合约，并于该日期后的5个工作日内，就有关指明住宅物业签立买卖合约，则拥有人必须在该日期后的8个工作日内，签立该买卖合约。」

第53(3)条是不签正约的后果：

「如某人于某日期订立临时买卖合约，但没有于该日期后的5个工作日内，就有关指明住宅物业签立买卖合约，则——(a)该临时合约即告终止；(b)有关的临时订金即予没收；及(c)拥有人不得就该人没有签立买卖合约而针对该人提出进一步申索。」

而第53(4)条是最容易被忽略的一款：

「为施行第(3)(c)款，拥有人根据普通法规则或衡平法原则就有关的人没有签立买卖合约而针对该人提出进一步申索的权利，现予废止。」

没收临时订金之后，拥有人不能再追。 普通法上的进一步申索权，这一款明文废止。

而第53(5)条处理的是相反方向——拥有人自己违约时的后果：

「如第(2)款遭违反，拥有人即属犯罪，可处罚款$1,000,000。」

第53(2)款的责任是拥有人须在订立临时买卖合约当日后的8个工作日内签立买卖合约——与买方的5个工作日一样，同以订立临时买卖合约的日期起计，而非以买方签立买卖合约的日期起计。所以这一节的两边并不对称：买方失责的后果是没收临时订金（第53(3)及(4)款），拥有人失责的后果是刑事罪行及$1,000,000罚款（第53(5)款）。

第54条规定临时买卖合约必须载有附表4的条文：

「除非临时买卖合约载有附表4所列的条文，并——(a)按照该等条文中以斜体字印刷所指明的指示填上额外资料；及(b)按照该等条文中所指明的，以星号(*)标记的指示作出删除，否则拥有人不得就指明住宅物业与任何人订立该临时合约。」

「实用面积」的定义在第8(1)条：

「在本条例中——实用面积(saleable area)就任何住宅物业而言——(a)指该物业的楼面面积；(b)包括以下每一项的楼面面积(但只在它构成该物业的一部分的范围内才包括) ——(i)露台；(ii)工作平台；(iii)阳台；及(c)不包括附表2第1部所指明的每一项目的面积(但只在它构成该物业的一部分的范围内才不包括)。」

成交纪录册的目的在第61条：

「发展项目的成交纪录册的目的是向公众人士提供列于纪录册的关于该项目的交易资料，以使公众人士了解香港的住宅物业市场状况。」

而失实陈述的民事责任在第77(1)及(2)条：

「如某人作出具欺诈性的失实陈述或罔顾实情的失实陈述，而另一人受该失实陈述诱使而购买指明住宅物业，则本条适用。」

「作出失实陈述的人负有法律责任，以损害赔偿的方式，赔偿该另一人因依赖该失实陈述而蒙受的金钱损失。不论作出该失实陈述的人是否亦有招致任何其他法律责任，本款均适用。」

十、规划与僭建

城规：图则做什么、罚则在哪里

第131章第11(1)及(2)条把核准图送进土地注册处供公众免费查阅：

「在图则或图则的部分根据第9条获核准后，规划委员会主席须安排将经其本人核证的有关核准图或局部核准图的复本，存放于土地注册处。」

「土地注册处处长须提供根据第(1)款存放的每一份复本，让公众免费查阅。」

第13条界定核准图的地位：

「所有公职人员及公共机构在行使其所获赋予的任何权力时，须使用核准图及局部核准图的已核准部分，作为指引的标准。」

条文的用语是「作为指引的标准」。对象是公职人员及公共机构。 需要规划许可时，申请按第16(1)条提出——凡草图、局部核准图或核准图「规定就任何目的批给许可，对批给该等许可的申请须向规划委员会提出」。

至于罚则，第131章的违例发展罪行是有地域范围的。 第21(1)及(2)条：

「当某发展审批地区的某图则有效时，除在以下情况外，任何人不得在该发展审批地区进行或继续发展——(a)在该地区进行的该发展，属现有用途；(b)在该地区进行的该发展，根据符合以下两项说明的图则获许可——(i)属根据第3(1)(b)条拟备的(不论是否已根据第9条完全或局部核准该图则)；及(ii)属关乎该地区的最近期图则；或(c)进行发展或继续发展的许可，已根据第16条批给。」

「任何人违反第(1)款，即属犯罪；如属第一次定罪，可处罚款$500,000，如属第二次定罪或其后每次定罪，可处罚款$1,000,000。」

第20(7)及(8)条是同一结构的另一种情况：

「凡第(1)款所提述的图则内的土地被包括在根据第3(1)(a)条拟备的图则内，任何人不得在该土地上进行发展或继续发展，除非——(a)就根据本条拟备的图则而言，该发展属现有用途；(b)在该土地上进行的该发展，根据符合以下两项说明的图则获许可——(i)属根据第3(1)(a)条拟备的(不论是否已根据第9条完全或局部核准该图则)；及(ii)属关乎该土地的最近期图则；或(c)在该土地被包括在根据第3(1)(a)条拟备的图则之前或之后，进行发展或继续发展的许可已根据第16条批给。」

「任何人违反第(7)款，即属犯罪；如属第一次定罪，可处罚款$500,000，如属第二次定罪或其后每次定罪，可处罚款$1,000,000。」

执行权在第23(1)条：

「凡监督认为有或曾有违例发展，监督可在向一名或多于一名的土地拥有人、占用人或负责有关事项的人所送达的通知书内—— (a)指明该等有关事项；及(b)指明某日期，而监督规定该等有关事项如在该日期或之前仍未中止，则在该日期或之前必须中止。」

本文所述的第131章条文之中，违例发展的罪行条文（第20(8)、21(2)及21F(2)条）及第23条的执行权，都是以「违例发展」这个定义为枢纽的。 第2条的定义有两条腿：(a)就发展审批地区的图则所包括的土地、第20(7)条适用的土地或受规管地区而言，指违反本条例的发展；及(b)在第22及23条中，就第23(4)条所提述的土地而言，指根据中期发展审批地区的图则所许可的发展以外的发展，而该等发展于有关图则的公告刊于宪报当日或之后进行。所以第23条并不只伸延至发展审批地区及受规管地区两类土地——第20(7)条适用的土地及中期发展审批地区的土地同样在射程之内。 这不代表市区物业的规划用途无关痛痒——它透过另一条路影响业权：政府租契的契诺。第648章第13(2)(b)条就把不得作出没有在各方面符合「《城市规划条例》(第131章)及其附属法例」的发展或使用，写成续期租契的承租人契诺，而第13(2)(d)条的后果是政府的重收权。

另有两点要一并读：第20(9)、21(3)及21F(3)条分别为第20(8)、21(2)及21F(2)款所订的罪行加了限制，订明各该款的效力受《私营骨灰安置所条例》（第630章）第111条所规限；而第23(13)条同样订明，第23(1)及(2)款的效力受该条例第111条所规限。

建筑物条例：命令、通知，以及费用跟着物业走

第123章第14(1)条：

「除非另有规定，否则任何人未事先获得建筑事务监督下述的批准及同意，不得展开或进行任何建筑工程或街道工程——(a)对按规例向他呈交的文件的书面批准；及(b)对经批准的图则所显示的建筑工程或街道工程的展开的书面同意。」

第14(2)条讲明批准的界限：

「除第28B(4)条另有规定外，批准任何图则或同意任何建筑工程或街道工程的展开，均不得当作—— (a)赋予任何土地业权；(b)免除任何租契或特许的任何条款；或(c)豁免受本条例或任何其他成文法则的任何条文的规限，或准许违反任何该等条文。」

第14(2)款的三项「均不得当作」之中，头两项是「赋予任何土地业权」及「免除任何租契或特许的任何条款」。屋宇署批了图则，不等于租契条款过了关。

第24(1)条是清拆／改动命令：

「凡有任何建筑物在违反本条例任何条文的情况下建成，或有任何建筑工程或街道工程曾经或正在于违反本条例任何条文的情况下进行，建筑事务监督可藉书面命令规定——(a)拆卸该建筑物、建筑工程或街道工程；或(b) (c)对该建筑物、建筑工程或街道工程作出所需的改动，使其符合本条例条文，或以其他方式使违反本条例条文的情况得以终止，并就每一个案，指明须展开和完成命令所规定进行的拆卸、改动或工程的期限。」

第24(1A)条把简化规定下已展开的小型工程排除在第(1)款之外。

另有一款要读：第24(6)条为整条第(1)款加了限制，订明第(1)款的效力受《私营骨灰安置所条例》（第630章）第112条所规限，并受《简朴房条例》（第658章）第72条所规限。

第24(2C)条容许把命令注册：

「如建筑事务监督根据第(2)(a)、(b)或(c)(iii)或(2A)款送达命令，而——(a)该命令已按照第(2)(a)或(c)(iii)款送达任何土地或处所的拥有人，建筑事务监督可安排将该命令在土地注册处针对该土地或处所而注册；(b)该命令已按照第(2)(b)款送达临街处所拥有人，建筑事务监督可安排将该命令在土地注册处针对有关街道工程所关乎的临街处所拥有人的处所而注册；或(c)该命令已按照第(2A)款送达其他土地或处所的拥有人，建筑事务监督可安排将该命令在土地注册处针对该其他土地或处所而注册。」

第24(3)条是政府代做：

「如根据第(1)款作出的命令不获遵从，建筑事务监督可拆卸或改动或安排拆卸或改动该建筑物、建筑工程或街道工程。」

然后是第24(4A)条，这一款是买家最应该知道的一条：

「凡命令已按照第(2C)款在土地注册处注册，根据第(3)款就有关命令所关乎的建筑物、建筑工程或街道工程进行的拆卸或改动的费用，可向下列人士追讨——(a)(如命令已按照第(2)(a)或(c)(iii)款送达任何土地或处所的拥有人)在该项拆卸或改动完成之日是该土地或处所的拥有人的人；(b)(如命令已按照第(2)(b)款送达临街处所拥有人)在该项拆卸或改动完成之日是有关街道工程所关乎的临街处所拥有人的人；或(c)(如命令已按照第(2A)款送达其他土地或处所的拥有人)在该项拆卸或改动完成之日是该其他土地或处所的拥有人的人。」

命令一经在土地注册处注册，政府代做工程的费用，向「在该项拆卸或改动完成之日是该土地或处所的拥有人的人」追讨。条文钉住的日子是工程完成之日，不是成交之日。 如果建筑事务监督的工程在买卖成交之后才完成，要付钱的是买方；如果工程在成交之前已经完成，要付钱的是当时的拥有人，即卖方。所以这不是一项可以留给卖方处理的手尾——但要先看那项拆卸或改动在哪一日完成。

第24C条另有一种文件——通知：

「凡任何建筑物已在违反本条例任何条文的情况下建成或任何建筑工程已在或正在违反本条例任何条文的情况下进行，建筑事务监督可在不损害他在第24及24B条下的权力下发出书面通知——(a)指出该建筑物或建筑工程的位置，以及受该建筑物或建筑工程影响的土地或处所的位置；(b)描述他认为已在违反本条例任何条文的情况下建成的建筑物或已在或正在违反本条例任何条文的情况下进行的建筑工程，并述明该等条文；(c)述明他根据本条例就该建筑物或建筑工程而具有的权力；及(d)指明一个日期，述明在以下情况下该通知将会在该日期后按照第(4)款在土地注册处注册——(i)该建筑物或建筑工程没有在该日期前拆卸；或(ii)该建筑物或建筑工程没有在该日期前以致使该建筑物或建筑工程符合该等条文的方式或以其他使违反该等条文的情况得以终止的方式改动。」

第24C(4)及(5)条：

「如建筑物或建筑工程没有在通知指明的日期前拆卸或以第(1)(d)(ii)款所述的方式改动，而——(a)该通知已按照第(2)款送达任何土地或处所的拥有人，建筑事务监督须安排将该通知在土地注册处针对该土地或处所而注册；或(b)该通知已按照第(3)款送达其他土地或处所的拥有人，建筑事务监督须安排将该通知在土地注册处针对该其他土地或处所而注册。」

「根据本条发出的通知须当作影响土地或处所的文书，并可在土地注册处注册。」

第24C(6)条是清除的方法：

「凡属根据第(1)款发出的通知的标的之建筑物或建筑工程已拆卸或以第(1)(d)(ii)款所述的方式改动，建筑事务监督可向土地注册处递交针对该通知的适当的满意文书。」

所以查册见到第24C条通知，要问的不是「有没有拆」，而是「有没有递交满意文书」。

还有一款要读：第24C(7)条为整条第(1)款加了两项限制。 该款订明，第24C(1)款的效力受《私营骨灰安置所条例》（第630章）第112条所规限，并受《简朴房条例》（第658章）第72条所规限。

十一、强制售卖

一幢旧楼被整幢收购重建，用的是第545章。第3(1)条：

「除第(5)款另有规定外，凡一名或多于一名人士以承按人以外的身分，拥有某地段的不分割份数中不少于90%的不分割份数，该名或该等(视属何情况而定)人士可向审裁处提出符合以下说明的申请—— (a)附有附表1第1A部指明的估值报告的；及(b)申请作出一项为重新发展该地段而强制售卖该地段所有不分割份数的命令的。」

90%是条例本身的数字，但第3(5)条是一项改动它的权力：

「在符合第(6)款的规定下，行政长官会同行政会议可藉宪报公告就属于该公告中指明的地段类别的地段，指明一个较第(1)款所述百分比为低的百分比，而在此情况下，对第(1)款及本条例的其他条文的解释，须犹如第(1)款所述百分比已就属于该类别的地段而由如此指明的百分比取代一样。」

行政长官会同行政会议可藉宪报公告，就指明类别的地段订出较低的百分比。 但第3(5)条开首的「在符合第(6)款的规定下」是有内容的——条例本身为这项权力设了一个下限：

「根据第(5)款指明的百分比不得少于65%。」

即是说，较低的百分比可以低至65%，但不能再低。 90%是第3(1)条的一般门槛，65%是第3(6)条为公告所定的法定下限，而第3(7)(b)条订明第(5)款所指的公告是附属法例。个别地段适用什么百分比，要看有关宪报公告。

审裁处不是自动批准。第4(1)条先订明审裁处必须怎样裁定申请——而第一步就是少数份数拥有人的估值争议：

「在符合第(2)款的规定下，审裁处在裁定第3(1)条所指申请时——(a)(i)在有任何属该项申请标的之地段的少数份数拥有人对任何物业在该项申请中获评估的价值有所争议的情况下，首先必须就该争议进行聆讯和作出裁定；(ii)在有该地段的任何少数份数拥有人无法寻获的情况下，首先亦须要求该地段的多数份数拥有人使审裁处信纳该名少数份数拥有人的物业在该项申请中获评估的价值——(A)不少于公平及合理的价值；及(B)与在该项申请中所评估的多数份数拥有人的物业的价值比较，不少于公平及合理的价值；(b)其次，必须——(i)作出命令饬令为重新发展属该项申请标的之地段而售卖该地段的所有不分割份数；或(ii)拒绝作出该项命令；及(c)又其次，在(b)(i)段适用的情况下，必须——(i)在该项售卖令中，委任由多数份数拥有人提名并获审裁处信纳的受托人以履行本条例就该地段而赋予受托人的责任；及(ii)授权有关受托人就其提供的受托人服务收取审裁处认为合适而在该项命令中指明的费用。」

次序值得留意：先聆讯及裁定少数份数拥有人对估值的争议（少数份数拥有人无法寻获的，则要求多数份数拥有人使审裁处信纳该估值不少于公平及合理的价值），然后才决定作出或拒绝作出售卖令。而第4(1)条本身「在符合第(2)款的规定下」运作，第(2)款是：

「除非审裁处在聆讯属第3(1)条所指申请的标的之有关地段的少数份数拥有人所提出的反对(如有的话)后，信纳——(a)基于——(i)在该地段上的现有发展的龄期或其维修状况；或(ii)根据第12条订立的规例所指明的一项或多于一项理由(如有的话)，该地段理应重新发展(而不论多数份数拥有人是否拟或有能力承担该项重新发展项目)；及(b)多数份数拥有人已采取合理步骤以获取该地段的所有不分割份数(就任何下落已知的少数份数拥有人而言，包括以公平及合理的条件商议购买该名少数份数拥有人所拥有的不分割份数)，否则审裁处不得作出售卖令。」

售卖令的注册及效果在第7(1)条：

「属根据某项售卖令委任的受托人，须安排将——(a)该项命令的文本；及(b)附表3的文本，根据《土地注册条例》(第128章)就该地段注册，而在该等文本如此注册后——(i)即使任何其他的法律另有规定，将该地段的多数份数拥有人及少数份数拥有人在该地段所持有的一切产业权、权利及权益转让的权力，立即为以下目的而凭借本条归属受托人——(A)将该地段售予该地段的购买者(如多数份数拥有人或任何少数份数拥有人为该地段的购买者，则为该地段中并非该购买者已经拥有的部分)；(B)解除在本条例下就该地段而施加予受托人的责任；及(C)签立任何为(A)或(B)节中提述的任何目的而需要的文件；及(ii)附表3指明的条件，立即对该地段的购买者及其所有权继承人具约束力，并可针对该购买者及其所有权继承人而强制执行。」

常见问题

下一步

• 买楼整体程序、律师角色及时间，参阅 在香港买楼：律师的角色 。
• 印花税税率及计算，参阅 香港物业印花税（2024年改革后） 。

资料来源

• 《物业转易及财产条例》（第219章）第12、12A、13、13A、14A、23A、34A、35、36、38、41、42、44、45、47、50、51、52、53、54、56、62、64条，附表1第II及V部，附表2 A及C部，附表4（2018年12月13日生效版本）
• 《土地注册条例》（第128章）第1A、2、3、4、5、5A、16、17、19、23、23A、26A条（2025年8月24日生效版本）
• 《建筑物条例》（第123章）第14、24、24C条（2026年3月1日生效版本）
• 《城市规划条例》（第131章）第2、11、13、16、20、21、21F、23条（2023年11月2日生效版本）
• 《新界土地契约(续期)条例》（第150章）第2、3、4、5、6、7、10条（2025年8月24日生效版本）
• 《律师执业规则》（第159章，附属法例H）第2及5C条（2019年6月20日生效版本）
• 《建筑物管理条例》（第344章）第19、25、34C、34D、34E、34F、34G、34H、34I、39、40、45条（2025年7月13日生效版本）
• 《地租(评估及征收)条例》（第515章）第6条（2025年5月22日生效版本）
• 《土地(为重新发展而强制售卖)条例》（第545章）第3、4、7条（2024年12月6日生效版本）
• 《一手住宅物业销售条例》（第621章）第8、52、53、54、61、77条（2023年9月1日生效版本）
• 《印花税条例》（第117章）第4、9、15、15A条（2026年2月26日生效版本）
• 《政府租契续期条例》（第648章）第2、3、6、7、8、9、12、13、21条（2025年5月22日生效版本）