香港物業轉讓：按揭及業權調查

除非合約明訂有相反用意，買方只有權要求賣方出示政府租契，以及延及售賣合約日期前不少於15年、並由一份關乎該土地全部產業權和權益的轉讓契、以轉讓方式作出的按揭文件或法定押記文件開始的業權證明（該份首份文件可以早於15年；政府租契在該15年內批出的，則由批出日期起計），另加第13(1)(b)及(c)條所列文件——即《物業轉易及財產條例》（第219章）第13(1)條一般不要求「一直追到政府租契」。合約如收納附表2 A部，業權質詢須盡快以書面交付賣方律師，在任何情況下均不得遲於完成交易日期前14天；土地註冊處註冊的是文書，不是業權，註冊亦不保證業權。法定產業權的按揭只可藉明訂為法定押記的契據作出；按附表4第11段的法定預設條文，銀行的售賣等權力要在要求繳付按揭金的通知送達後一個月仍未獲繳付、利息拖欠一個月，或繳付按揭金及利息以外的按揭條文遭違反時，才可以行使——但第51(4)條容許按揭契據更改或擴大這些權力及條文，所以要看你簽的按揭契。

本文按以下條例的現行文本撰寫：《物業轉易及財產條例》（第219章）、《土地註冊條例》（第128章）、《建築物條例》（第123章）、《城市規劃條例》（第131章）、《新界土地契約(續期)條例》（第150章）、《律師執業規則》（第159章，附屬法例H）、《建築物管理條例》（第344章）、《地租(評估及徵收)條例》（第515章）、《土地(為重新發展而強制售賣)條例》（第545章）、《一手住宅物業銷售條例》（第621章）、《印花稅條例》（第117章）及《政府租契續期條例》（第648章）。各章的生效版本日期見文末〈資料來源〉。

簡介

買樓的業權調查，坊間常見的講法是「律師會由政府批地開始，一手一手追到今日」。條例並非這樣寫。 第219章第13(1)條給買方的權利是有界限的：業權證明一般由一份在售賣合約日期前不少於15年的合資格首份文件開始，而不是由政府批地開始。

這一條界限決定了整宗交易的形狀：賣方要交甚麼、買方可以質詢甚麼、質詢遲了會怎樣、按揭銀行看甚麼、成交後追不追得到。

費用、稅率及時間表：印花稅見 stamp-duty-property-hong-kong，整體流程見 buying-property-hong-kong-solicitor。以下講條例本身寫了甚麼。

一、業權要證明到幾遠：第219章第13條

15年，不是「一直追到政府租契」

第219章第13(1)條全文：

「除非明訂有相反用意，否則土地的買方只有權要求賣方出示與該出售土地有關的政府租契，作為該土地業權的證明，以及—— (a)出示在以下期間該土地業權的證明——(i)如該土地的政府租契在售賣合約日期前15年內批出，則由該政府租契批出日期起，至該土地售賣合約日期止的整段期間；或(ii)如屬其他情況，則延及該土地售賣合約日期前不少於15年的期間，而首份業權證明文件必須為轉讓契、以轉讓方式作出的按揭文件或法定押記文件，每份該等文件須為關乎該土地的全部產業權和權益者；(b)出示(a)段所述的轉讓契、按揭文件或押記文件內提述的任何用以設定或處置某項權益、權力或義務的文件，而該項權益、權力或義務並無顯示已經終止或期滿，而該土地任何部分的處置是受其規限者；及(c)如所出示的任何文件是在該土地售賣合約的日期前15年內根據授權書簽立者，則須出示有關授權書。」

留意「只有權要求」四個字。這一款不是列出賣方應做的最低限度，而是列出買方可以要求的上限。條文給買方的是：政府租契，加上(a)、(b)、(c)三項。

(a)項再分兩種情況。第一種是新批地——

「(i)如該土地的政府租契在售賣合約日期前15年內批出，則由該政府租契批出日期起，至該土地售賣合約日期止的整段期間；或」

第二種是絕大部分香港住宅所屬的情況——

「(ii)如屬其他情況，則延及該土地售賣合約日期前不少於15年的期間，而首份業權證明文件必須為轉讓契、以轉讓方式作出的按揭文件或法定押記文件，每份該等文件須為關乎該土地的全部產業權和權益者；」

這一節就是所謂「業權的起點」（root of title）。 條文說的是：延及合約日期前不少於15年的期間，而且首份業權證明文件必須是轉讓契、以轉讓方式作出的按揭文件，或法定押記文件——每份都必須關乎該土地的全部產業權和權益。

換句話說，一份1978年的轉讓契如果是最接近但早於該15年界線的一份，它就是起點；起點之前的每一手，賣方沒有義務證明，買方沒有權利要求。「追到政府租契」不是第13條寫的東西——政府租契本身要出示，但政府租契與起點之間的歷手轉讓不在第13(1)條的範圍之內。

(b)及(c)兩項是起點文件的附帶要求：

「(b)出示(a)段所述的轉讓契、按揭文件或押記文件內提述的任何用以設定或處置某項權益、權力或義務的文件，而該項權益、權力或義務並無顯示已經終止或期滿，而該土地任何部分的處置是受其規限者；及」

「(c)如所出示的任何文件是在該土地售賣合約的日期前15年內根據授權書簽立者，則須出示有關授權書。」

「除非明訂有相反用意」——這八個字把整條讓開

第13(1)條的開首是「除非明訂有相反用意」。這代表第13條是可以用合約條款改動的。 一份買賣合約可以要求賣方證明更長的期間，也可以把期間縮短。買方讀合約時，第13條是預設值，不是底線。

第13(5)條另有一項時間界限：

「本條只影響在本條生效日期*後所訂立的土地售賣合約各方的權利及責任。」

副本、敘文與推定：第13(2)至(4A)條

賣方不一定要出示正本。第13(2)條：

「凡本條規定出示任何文件，則出示下列副本即已足夠——(a)在1984年11月1日前經2名律師樓書記核簽證實為真正副本者；或(b)經公職人員或律師核證為真正副本者。」

至於起點之前的事，條例用推定處理，而不是用查證處理。第13(3)條：

「在符合第(1)款的規定下，如出示作為土地業權證明的文件載有與任何文件有關的敘文，而所述文件的日期或其訂立日期，是較賣方必須證明業權的日期為早，則除非相反證明成立，否則該土地的買方須假定——(a)該敘文正確；(b)該敘文已列舉所述文件的一切關鍵性內容；及(c)所述文件已妥為簽立及在法律上有效。」

第13(4)條把推定推得更遠：

「任何與土地有關的業權文件、按揭文件、聲明書或授權書，如載有與任何事實或事項或任何一方有關的敘文、陳述及說明，而該文件的日期或訂立日期是在該土地的售賣合約的日期前不少於15年者，則除非相反證明成立，否則就有關該合約各方的業權證明問題而言，該敘文、陳述及說明須作為其真實性的充分證據。」

第13(4A)條處理授權書：

「如賣方出示或曾出示任何文件作為任何土地業權的證明，而該文件看來是根據授權書簽立，且該文件是在該土地售賣合約日期前不少於15年簽立者，則就任何有關該土地的業權的問題而言——(a)在該合約的各方之間；及(b)在相對於任何其他人而言能惠及該合約的買方的情況下，須決定性地推定該授權書——(i)是有效地簽立；(ii)在該文件簽立時仍然有效；及(iii)有效地授權簽立該文件。」

公司簽立的契據另有一條平行條文，第23A(2)條：

「如一賣方出示或曾出示任何契據作為任何土地業權的證明，而該契據看來是在該土地售賣合約日期前不少於15年由一集體法團簽立的，則就任何關於該土地的業權的問題而言——(a)在該合約的各方之間；及(b)在相對於任何其他人而言能惠及該合約的買方的情況下，須決定性地推定該契據是有效地簽立。」

第23A(1)條處理的是另一層——集體法團簽立的契據的核簽推定，而這一項是可以推翻的：

「任何契據看來是——(a)在《2003年法律修訂及改革(雜項規定)條例》(2003年第14號)第9條生效日期*前已由集體法團或有人代表集體法團簽立；及(b)由一名或多於一名簽署人核簽，而該名簽署人或該等簽署人中的每一人均本可是根據該法團組織章程細則或其他文書獲授權的人，則就任何土地業權的證明而言，須推定為已由看來是簽署人或眾簽署人(視屬何情況而定)的人獲該法團組織章程細則或其他文書授予權限而妥為簽立，而不論權限的出處或藉以將該權限看來已授予的方法在契據上是否明顯，直至相反證明成立為止。」

而整條第23A條有一項適用範圍限制，寫在第23A(3)條：

「本條只適用於依據在《2003年法律修訂及改革(雜項規定)條例》(2003年第14號)第9條生效日期*當日或之後所訂立任何土地的售賣合約而出示作為該等土地業權的證明的契據。」

即是說，第23A(2)條的決定性推定只在合約於2003年第14號第9條生效日期當日或之後訂立時才適用；這與第13(5)條為第13條劃出的界限是同一種東西。

以上各款合起來，就是15年制度得以運作的原因：15年之外的事實不是靠查，而是靠條例推定；而其中第13(4A)及23A(2)條的推定是決定性的（conclusively presumed），連相反證明都不接受。

正本交甚麼：第13A條

第13A(1)條：

「除非明訂有相反用意，否則土地的買方要求賣方為給予該土地的業權而向買方交付文件正本的權利，只限於以下文件的正本——(a)(如有單與該土地有關的政府租契)該租契；及(b)買方根據第13(1)(a)及(c)條而要求賣方出示作為該土地業權的證明的任何單與該土地有關的文件。」

即是說，賣方要交的正本只有兩類：單與該土地有關的政府租契，以及單與該土地有關而屬第13(1)(a)及(c)條所指的文件。一份同時關乎整幢大廈的契據（例如公契、或一份分割前的母契）不在此列。第13A(3)條把後果講明：

「如賣方在給予上述土地的業權時，無須向買方交付某份文件，則買方對該份文件沒有所有權權利或擁有權。」

但第13A(4)條把這一點限死在買賣雙方之間：

「以下事實——(a)賣方無須在給予上述土地的業權時，向買方交付某份文件；及(b)買方對該份文件沒有所有權權利或擁有權，並不影響任何其他人在該土地中的權利或權益。」

買方對該份文件沒有擁有權，並不等於別人在該土地上的權利或權益受影響。

第13A(2)條保留了普通法：

「凡根據任何普通法的規則，賣方可藉向買方交付政府租契或文件以外的方式，履行其給予上述土地的業權的義務，則第(1)款並不影響該普通法規則。」

二、「妥善的業權」在條例中的位置

條例裏的字眼是「妥善的業權」

第219章第36條容許把附表2的條款用提述方法收納進合約：

「附表2所述的契諾及條件或其中的任何契諾及條件，均可用提述方法收納在任何文書內。」

附表2不是一份表，而是三部。 A部的標題是「(在已完成建築物內的住宅單位、商業單位、工業單位或其他單位的售賣協議內)」，B部是「(在未完成建築物的住宅單位、商業單位、工業單位或其他單位的衡平法按揭內)」，C部是「(在法定押記內)」——A部針對已完成建築物內單位的售賣協議，B部針對未完成建築物內單位的衡平法按揭，C部針對法定押記（下文第六節的按揭契，用的正是C部）。本節講的是A部。

附表2 A部（在已完成建築物內的住宅單位、商業單位、工業單位或其他單位的售賣協議內）第9條的標題正是「妥善的業權」。這一條把「給予業權」和「證明業權」分別指向第13A條和第13條，並分配兩邊的費用，內容是：

「賣方須按照《物業轉易及財產條例》(第219章)第13A條就該財產給予業權。賣方須按照該條例第13條自付費用以證明其享有的該財產的業權，亦須自付費用以製造及向買方提供為證明其業權而必需的業權契據或文件、遺囑及公共紀錄事項的文本。買方須負責以查閱及審查方式核實該業權所需的費用(包括查冊費)。如買方要求提供賣方管有的任何文件的文本，而該等文件是有關賣方所保留的其他處所，則買方亦須支付該等文本的費用。」

這一條做的事很具體：把給予業權指向第13A條，把證明業權指向第13條，並分配費用——證明的費用由賣方負擔，查閱及審查（包括查冊費）的費用由買方負擔。

它沒有訂立一個叫「合理懷疑」的標準，亦沒有使用「良好業權」一詞；以下採用條例自己的用語。

第38(1)條為按條例辦事的律師提供保障：

「本條例給予任何人的權力，以及根據本條例隱含或以提述方法收納在任何文書的契諾及條件，在法律上須當作適合列入適當的文書內，而任何律師如真誠地行事，並已作合理的努力，則無須因沒有摒除該等權力、契諾或條件，或沒有加入其他條文以取代該等權力、契諾或條件而承擔法律責任︰但本款並非默示將其他權力、契諾或條件列入文書內乃屬不適當。」

同一保障並不止於律師。 緊接的第38(2)條把它伸延開去：

「以受信人身分行事的人，不論是否由律師代表，亦須享有第(1)款給予律師的保障。」

即是說，以受信人身分處理物業的人（例如遺產代理人、受託人），不論有沒有律師代表，同樣享有第38(1)條的保障。

第7條：業權質詢有一條14天的死線

同一份附表2 A部，第7(1)條：

「就業權提出的任何要求或反對，須在切實可行的範圍內，盡快於業權契據交付後，以書面交付賣方律師，但在任何情況下均不得遲於完成交易日期前的14天交付。」

遲於完成交易日期前14天才提出的業權質詢，不受這一條保護。 而第7(2)條給賣方的是一條出路，不是一項義務：

「如買方就業權或任何載於業權契據上的事項或其他事項提出及堅持任何反對或要求，而該等反對或要求是賣方不能夠或(因困難、延遲或開支或任何其他合理的理由)不願意消除或遵從的，或如賣方的業權欠妥，則即使先前有任何磋商或訴訟，賣方仍可廢止有關售賣，而在此情況下買方有權獲退回按金，但無權獲付費用或補償，且如按金於7天內退回，亦無利息。」

讀清楚這一款：買方堅持一項賣方不願意處理的質詢，賣方可以廢止售賣，而買方只取回按金——無費用、無補償，7天內退回的話連利息都沒有。 質詢提得太進取，可能換來的不是修補業權，而是交易被取消。

第8、10、11及12條：文件、不履行與轉易

第8條處理業權文件的去向：

「為給予財產業權而需要的業權文件，均須交付買方。賣方所管有的一切其他業權文件，須由賣方保留。賣方在售賣交易完成時如接獲要求，須就該等文件的妥善保存及其文本的出示及交付，向買方作出契諾，而該契諾須由買方擬備。」

第10條是買方不履行的後果（按金絕對沒收、賣方可轉售並追討差價）：

「如買方不遵守該協議的任何條款及條件，則按金可予絕對沒收，以作為給予賣方的算定損害賠償(而並非作為罰款)，而賣方可(無須向買方提供轉讓契)撤銷該協議，並可保留該協議標的之財產或其任何部分，或將該財產整體或分段轉售，而轉售可以公開拍賣或私人合約方式進行，或部分以公開拍賣方式而部分以私人合約方式進行，並須按賣方認為適當的有關業權或其他事宜的條件及規定進行。因轉售而引致的差價，以及所有因轉售或任何企圖轉售而引致的開支，均須由買方補償及支付，以作為算定損害賠償，而轉售變現所得的任何價格上的增加，增加之數屬於賣方。本條並不使賣方不能或當作使賣方不能採取其他步驟或補救方法以強制執行賣方根據該協議或在其他方面享有的權利。賣方在行使其根據該協議享有的撤銷權利時，如該協議已在土地註冊處註冊，則有權將撤銷售賣該財產的文書在土地註冊處註冊。本條並不阻止賣方在追討算定損害賠償以外，追討因買方不履行而引致賣方所付出或損失的利息，作為損害賠償。」

第11條是賣方不履行：

「如賣方不按照協議的條款完成售賣交易，則買方提起法律程序以獲得協議的強制履行或就違反協議一事追討損害賠償之前，無須提供轉讓契予賣方簽立。」

兩條並不對稱。 第10條把按金訂為算定損害賠償並容許轉售追差價；第11條只是免除買方在入稟前提供轉讓契的手續。

第12條是成交時的轉易：

「在完成售賣交易時，賣方及所有其他必要的各方(如有的話)，須簽立妥當的、以買方(或其代名人或轉購人)為受惠一方的轉易書，轉易書須按照協議簽立，但除此之外並不受任何產權負擔的規限。」

第6條處理錯誤與遺漏，而要先讀第6(1)款——因為下文第6(4)款所指的「第(1)款」就是它：

「本文內的錯誤、遺漏及錯誤陳述，或在引致訂立合約的磋商過程中所提供的任何圖則或所作的任何陳述中的錯誤、遺漏或錯誤陳述，不得使售賣廢止或使買方有權獲解除其就有關購買而承擔的責任。」

這是總則：有錯，交易一般仍要照做。 第6(2)款是關鍵性錯誤的補償：

「任何顯示為關鍵性的錯誤、遺漏或錯誤陳述，得使買方有權獲得適當的補償，但買方在任何情況下均無權就本文第3或5(3)條的事項而獲得補償。」

第6(3)款則把非關鍵性的錯誤排除在補償之外：

「任何非關鍵性的錯誤、遺漏或錯誤陳述(包括只供識別之用而提供的任何圖則中的錯誤)，均不得使任何一方有權獲得補償。」

而第6(4)款是第6(1)款的例外：

「凡無法就任何顯示為關鍵性的錯誤、遺漏或錯誤陳述而評估須作出的補償，則第(1)款並不適用；任何一方亦不能夠憑藉第(1)款而強迫另一方，在售賣的財產(在數量上、質量上、使用期或其他方面)與同意售賣的財產有實質差異，而另一方因該差異會受到損害的情況下，接受或轉易售賣的財產。」

最後，第6(5)款把另一條條例拉進來：「《失實陳述條例》(第284章)適用於本協議。」

以上各條只在合約以提述方法收納了附表2的情況下才適用（第36條）。一份沒有收納附表2的合約，這些條款一條都不會自動出現。

買方無法解決的產權負擔：第12及12A條

第12(1)條給雙方一條到法院問問題的路：

「土地的賣方或買方可就土地售賣或土地交換的任何合約所引起的任何問題，或與該等合約有關的任何問題(但並非是會影響該合約的存在或效力的問題，亦非是關乎政府或公共機構支付補償的問題)，藉呈請書或原訟傳票向法院提出申請，而法院可就該呈請書或原訟傳票以及對訟費問題，作出法院覺得公正的命令。」

第12A(1)條處理找不到產權負擔人的情況：

「凡土地受產權負擔規限(不論可否即時變現或是否即時應付款)，而產權負擔人在本司法管轄權以外地方，或無法尋獲或不知誰是產權負擔人，或無法肯定誰是產權負擔人，則在當其時有權贖回該產權負擔的一方的申請下，法院如認為適當，可指示或容許將一筆足以贖回該產權負擔及其任何欠付的利息的款項繳存法院。」

三、土地註冊處：契據登記制做甚麼、不做甚麼

註冊的是文書，不是業權

第128章第2(1)條：

「土地註冊處是為契據、轉易契及其他書面形式的文書和判決進行註冊的公共辦事處；所有契據、轉易契及其他書面形式的文書和判決，如會影響契據、轉易契及其他書面形式的文書和判決，以及會影響在香港的任何一幅地、物業單位或處所的，均可在該辦事處以訂明的方式記入和註冊。」

第2(2)條把「判決」的範圍講明：

「為施行本條例，判決(judgments)包括原訟法庭、區域法院和土地審裁處的判決及命令。」

第3條：優先次序，以及不註冊的後果

第3(1)條：

「除本條例另有規定外，所有作出、簽立或取得並依據本條例註冊的契據、轉易契及其他書面形式的文書和判決，須按照其各自註冊日期的先後而訂出彼此之間的優先次序，而該等註冊日期須按照根據本條例訂立的規例斷定。」

第3(2)條連但書：

「凡上述的所有契據、轉易契及其他書面形式的文書和判決沒有作出註冊，對於就同一幅地、物業單位或處所付出有值代價的任何其後真誠買方或承按人，在所有用意和目的上均絕對無效：但本款所載的任何規定，並不引伸而適用於任何租期不超過3年且繳付全額租金的真正租契，亦不引伸而適用於任何規管租賃(《業主與租客(綜合)條例》(第7章)第120AA(1)條所界定者)。」

這一款的界限要看清楚。 未註冊的文書不是「對所有第三者無效」，而是對「就同一幅地、物業單位或處所付出有值代價的任何其後真誠買方或承按人」無效——條文指向的是一個有名有姓的類別，這是一條優先次序規則。但書再剔走兩類：租期不超過3年且繳付全額租金的真正租契，以及第7章第120AA(1)條所界定的規管租賃。

第4條把「知情」排除在外：

「關於任何較先的未註冊契據、轉易契或其他書面形式的文書或判決的任何通知，不論其為實際或推定的通知，均不影響已妥為註冊的任何上述該等文書的優先次序。」

即是說：後來的買方即使知道有一份未註冊的按揭，仍然可以憑註冊取得優先權。 在契據登記制下，「知不知情」不是答案，「有沒有註冊」才是。

第5條是一個月的窗口：

「所有在下述各有關時間內妥為註冊的契據、轉易契及其他書面形式的文書和判決，即：在簽立後一個月內分別註冊的所有契據、轉易契及其他書面形式的文書，以及在登錄或記錄後一個月內註冊的所有判決，須各別地以同樣方式享有優先權，並且分別地只依照各有關日期生效，其方式猶如本條例並未通過一樣。」

第5A條為押記令及待決案件另立規則：

「儘管第3條或第5條已有規定，已妥為註冊的押記令或待決案件，由註冊日期的翌日起具有優先權。」

待決案件（釘契）：第16、17及19條

第128章第1A條把「待決案件」界定為「任何與土地或與土地的任何權益或押記有關的訴訟或程序，而該等訴訟或程序是在法院或審裁處待決者」，以及「一項破產呈請」。

第16條：

「所有待決案件，均只許在土地註冊處註冊，不得在高等法院登記處或其他辦事處註冊；凡沒有在上述辦事處註冊的待決案件，對擬受此影響的產業的任何買方或承按人均無約束力。」

第17條給了一條時間線：

「判決、命令或待決案件的註冊，由註冊日期起計滿5年即停止有效，但該判決、命令或待決案件可不時再註冊，而一經再註冊，即由再註冊日期起有效5年。」

一份查冊上見到的判決或待決案件註冊，如果超過5年而沒有再註冊，其註冊已停止有效。 而第19條讓法庭撤銷註冊：

「在法庭或法官席前尋求約束任何財產的訴訟中，凡該法庭或法官信納該訴訟是並非真正進行檢控，或並非是為了所表明的其他充分理由的可在裁定待決案件時，或在該案件待決期間，作出命令，將該待決案件在土地註冊處的註冊撤銷而無須得註冊該案件的一方同意，並可指示被代為作出註冊的一方支付所有因註冊或撤銷該註冊而引致的費用及開支，包括申請撤銷的費用，或可就該等費用或其中的任何部分費用，作出該法庭或法官認為是公正的其他命令。」

註冊不是業權保證

第23(1)條訂明處長的註冊責任：

「除第(2)款另有規定外，土地註冊處處長如果(但僅如果)信納下述(a)、(b)及(c)段，須以憑藉或根據本條例訂明的方式為任何契據、轉易契或其他書面形式的文書或判決註冊—— (a)該契據、轉易契或其他書面形式的文書或判決，可根據本條例予以註冊，或根據任何其他條例的規定必須根據本條例予以註冊；(b)本條例和根據本條例訂立的任何規例的條文，以及與任何文書根據本條例而予註冊所有關的任何其他條例的條文，均已符合；及(c)訂明費用已予繳付。」

開首的「除第(2)款另有規定外」指向一項不得註冊的責任。 第23(2)條：

「除第(3)款另有規定外，在《土地測量條例》(第473章)第30條生效日期*之後簽立並達成土地分割的契據、轉易契或其他書面形式的文書，如沒有附隨下述的土地界線圖，土地註冊處處長不得為該契據、轉易契或文書註冊——(a)顯示及勾劃分割後的各幅土地的土地界線圖；及(b)除第(4)款另有規定外，經由認可土地測量師按照《土地測量條例》(第473章)簽署和核證的土地界線圖。」

即是說，一份達成土地分割的文書，如果沒有附上一份由認可土地測量師按《土地測量條例》（第473章）簽署及核證的土地界線圖，處長不得為它註冊。第23(3)條為藉遺囑或判決而達成的分割另作安排：

「凡土地分割是藉遺囑或判決而達成，且該遺囑的遺囑認證書或判決(視屬何情況而定)已交付土地註冊處註冊，則該遺囑認證書或判決不必附隨第(2)款所提述的土地界線圖，但藉以移轉分割後任何一幅土地的業權的契據、轉易契或其他書面形式的文書，在交付土地註冊處註冊時，須附隨該份土地界線圖。」

第23(4)條則免去政府擬備的界線圖的簽署及核證要求：

「如土地界線圖是附隨第(2)或(3)款所適用的任何契據、轉易契或其他書面形式的文書，以及是由政府所擬備的，則該土地界線圖不必由認可土地測量師簽署和核證。」

（認可土地測量師的資格及土地界線圖的規格由第473章規管。）

第23A條講明處長不用負責的範圍：

「土地註冊處處長或受僱於土地註冊處的任何其他人如故意或疏忽不遵守第23條，須對因此造成的任何損失或損害負上法律責任，但無須對以下各項負上損害賠償的法律責任—— (a)真誠地為任何契據、轉易契或其他書面形式的文書或判決註冊，即使其內有任何錯誤、遺漏或不妥之處；(b)真誠地為任何契據、轉易契或其他書面形式的文書或判決註冊，而該等契據、轉易契或書面形式的文書或判決是不會影響在香港的任何一幅地、物業單位或處所的；或(c)任何已註冊或交付註冊的註冊摘要或契據、轉易契或其他書面形式的文書或判決所受到的任何損害或損失或毀滅，或任何由其保管的文件所受到的任何損害或損失或毀滅，除非該損害、損失或毀滅是由於其作為造成，且該作為——(i)並非憑藉或根據本條例授權而作出的；及(ii)是疏忽作出或意圖造成該損害、損失或毀滅而作出的。」

(a)段是關鍵：真誠註冊一份「其內有任何錯誤、遺漏或不妥之處」的文書，處長無須負損害賠償責任。 這就是為甚麼查冊摘要不能代替讀文件——註冊制度確認的是「這份文書已按規定登記」，不是「這份文書所述的權利成立」。

第26A(1)條讓核證副本在法庭上免卻進一步證明：

「任何文件——(a)如看來是屬於或來自——(i)任何屬於或存檔於或存放於土地註冊處的註冊摘要或契據、轉易契或其他書面形式的文書或判決的副本、印本或摘錄，或看來是其中任何部分或其上批註的副本、印本或摘錄，或看來是該註冊摘要或契據、轉易契或書面形式的文書或判決的任何微縮軟片、影像或其他紀錄的副本、印本或摘錄；或(ii)任何屬於或存檔於或存放於土地註冊處的登記冊、簿冊、索引、收據、摘要或其他文件的副本、印本或摘錄，或看來是其中任何部分的副本、印本或摘錄，或看來是該登記冊、簿冊、索引、收據、摘要或文件的任何微縮軟片、影像或其他紀錄的副本、印本或摘錄；及(b)如看來是一份載有證明書的副本、印本或摘錄，且該證明書具備土地註冊處處長或土地註冊處處長為此而授權的人的簽名或印刷簽名，核證該文件乃是一份真實副本、印本或摘錄者，則在不抵觸《印花稅條例》(第117章)下，須於刑事或民事法律程序中在法庭席前出示時，無須再作證明即可接納為證據，而直至相反證明成立，法庭須推定——(A)該文件的簽名或印刷簽名及核證，是由土地註冊處處長或其為此而授權的人作出的；及(B)該文件是一份真實及正確的副本、印本或摘錄。」

查冊會查到甚麼：其他條例把文件送進土地註冊處

土地註冊處的紀錄不只有轉讓契與按揭契。本文所述的各章之中，以下條文各自把文件送進去：

上表列出的是條文所指明的登記事項，並非土地註冊處紀錄的完整清單——《土地註冊規例》（第128章，附屬法例A）及其他條例另有規定。

四、政府租契

轉讓契與法定押記中隱含的業權契諾

第35(1)(b)條把附表1第II部的契諾隱含進轉讓契：

「(b)在買方付出有值代價的轉讓中，須隱含附表1第II部所述由明訂以實益擁有人身分轉讓的人作出的契諾；」

附表1第II部第1及第2項：

「政府租契是妥善、有效及仍然存續的。」

「在以下各項與所轉讓的土地有關的範圍內——(a)根據政府租契須繳付並藉政府租契保留的額外費用或其他款項(如有的話)以及地稅，至轉讓契的日期為止，已獲繳付；及(b)載於政府租契及任何公契內的契諾、條款及條件，至轉讓契的日期為止，已獲遵守及履行。」

第3項：

「賣方現享有妥善的權利及業權，可將土地在並無產權負擔的情況下(轉讓契內另有指明者除外)轉讓，但須符合明訂的作出轉讓契的方式。」

第4項：

「轉讓契明訂的承讓人(買方)，以及任何藉着該承讓人而得業權的人，可在不受任何合法干擾或擾亂下，安寧地取得土地的管有權，並在政府租契(及政府租契的任何續期)所餘年期內，持有及享有土地。」

第5項是進一步保證：

「買方或任何藉其得業權的人合理要求的一切合法作為、轉易及事情，須在買方或任何藉着買方得業權的人要求並繳付費用的情況下，不時及在所有時候予以簽立及作出(但須符合明訂的作出轉讓契的方式)，以進一步或更完善地將土地及其每一部分轉易予買方及藉着買方得業權的人。」

這幾項契諾就是「業權沒有問題」在條例中的具體形態：政府租契仍然有效、地稅已繳、政府租契及公契的契諾已獲遵守、賣方有權轉讓、買方可安寧享用，以及賣方須應買方要求作出進一步的合法轉易行為。附表1第II部的開首另有一項重要限制——賣方的責任只延及因賣方本人、賣方以非有值購買方式取得業權的前手，及若干指定人士所引致的違反事項。

法定押記那一邊是第35(1)(e)條連附表1第V部：

「(e)在法定押記中，須隱含附表1第V部所述由明訂以實益擁有人身分作押記的人作出的契諾。」

附表1第V部與第II部一樣，一共有五項契諾，不是一項。第1及第2項：

「政府租契是妥善、有效及仍然存續的。」

「在以下各項與按揭土地有關的範圍內——(a)根據政府租契須繳付並藉政府租契而保留的額外費用或其他款項(如有的話)以及地稅，至法定押記的日期為止，已獲繳付；及(b)載於政府租契及任何公契內的契諾、條款及條件，至法定押記的日期為止，已獲遵守及履行，並會在法定押記存續期間繼續獲得繳付、遵守及履行。」

第3項：

「借款人現有妥善的權利及業權，可在土地並無產權負擔的情況下(法定押記內另有指明者除外)作出土地的押記，但須符合明訂的作出法定押記的方式。」

第4項：

「在貸款人根據法定押記的條款有權如此辦理時，貸款人可在不受借款人、任何按借款人指示作出押記的人或透過或藉着借款人或以信託形式為借款人合法地提出申索的任何人(如法定押記明訂是受某產業權或權益的規限而作出，則就該產業權或權益而申索者除外)的任何合法干擾或擾亂下，安寧地取得該土地的管有權，並在政府租契(及政府租契的任何續期)所餘年期之內，持有及享有土地。」

第5項：

「借款人、任何按借款人指示作出土地押記的人、任何藉着該等人士而得業權的人，以及享有或可合法地申索土地或其任何部分的任何產業權或權益(如有關的法定押記明訂是受某產業權或權益的規限而作出，則該產業權或權益除外)的任何其他人，在貸款人或任何藉着該貸款人而得業權的人提出要求時，須不時及在所有時候，簽立及作出貸款人或任何藉其得業權的人合理要求的一切合法的作為、轉易及事情，以進一步或更完善地將土地及其每一部分轉易予貸款人及藉着貸款人得業權的人(但須符合明訂的作出該法定押記的方式)；如在按照該法定押記出售土地之前簽立或作出，由借款人繳付費用；如在出售之後簽立或作出，則由提出要求的人繳付費用。」

而第35(2)條說明這些契諾並非不可改動：

「根據本條隱含的契諾，可在轉讓契或法定押記中予以摒除、改變或擴大。」

地租

政府租契的地租由第515章處理——該章的中文文本由頭到尾用的是「地租」，本節在自己行文時亦跟從該章的用語。第6(1)條：

「除第4條另有規定外，適用租契的承租人，有法律責任按照本條例向估價署長以地租方式繳交每年租金，款額相等於租出土地的應課差餉租值的3%。」

3%是條例本身的數字，計算基礎是租出土地的應課差餉租值。第6(3)條指明各類租契由何時起須繳交：

「如屬——(a)藉《新界土地契約(續期)條例》(第150章)第6條續期的適用租契，則自1997年6月28日起，須繳交地租；(b)原先獲豁免繳交地租的法律責任的適用租契或根據該適用租契而持有的權益，則自該豁免終止適用的日期起，須繳交地租；(ba)藉《政府租契續期條例》(第648章)第12條續期的適用租契，則自該租契如此續期的日期起，須繳交地租；或(c)適用租契而根據該租契有明訂的責任繳交租出土地的不時的應課差餉租值3%的每年租金，則自該租契內指明的日期起，須繳交地租。」

第6(5)條說明政府可向誰追收：

「政府可向以下人士要求繳交地租——(a)適用租契的承租人；或(b)有法律責任就任何包含在根據該適用租契而持有的土地內的物業單位而繳交差餉的人。被要求繳交地租的人，須在徵收通知書指明的時間內繳交所要求繳交的款項。徵收通知書可包括要求繳交任何欠款及附加費。」

（個別物業是否獲豁免見第515章第4條；應課差餉租值的釐定見《差餉條例》（第116章）。）

2047年與續期：第150章與第648章

2047年這個日期是條例寫出來的，不是政策講出來的。 第150章第6條：

「本條例所適用契約的年期現予續期，由契約若非因本條例便會屆滿的日期起，續期至2047年6月30日完結時止，無須補繳地價。」

適用範圍在第2條，而第2條有三項除外：

「本條例適用於在本條生效日期*時存在而若非因本條例便會在1997年6月30日前屆滿的每份新界契約，但以下契約除外——(a)短期租約；(b)特殊用途契約；或(c)承租人根據第5條以備忘錄形式註冊的契約。」

其中「短期租約」及「特殊用途契約」在第3(1)條有定義；前者是「批給年期示明不超過7年的契約」，而在計算該年期時，「不得包括憑藉任何權利的行使而已獲得或可能獲得的該契約的續期或續訂在內」。

「特殊用途契約」的定義較曲折，分兩條路：(a)符合第3(2)款描述的契約，但不包括短期租約、附表第II部指明的地段的契約，以及批給香港房屋委員會、香港鐵路有限公司、九廣鐵路公司或香港房屋協會的契約；或(b)附表第I部指明的地段中任何地段的契約。而第3(2)款的描述是：

「第(1)款特殊用途契約定義中所提述的租約描述，即以下描述 ——(a)契約載有一項有關各方所示明或擬使其在整段契約年期內有效的禁止條款，禁止將作為契約標的之土地或其任何權益轉讓；及(b)契約所載條款，並無一條是令承租人在任何事件或任何或有事件發生時或在任何條件獲得遵守時，可將作為契約標的之土地及其每項權益轉讓，不論契約的明訂條文是否准許將作為契約標的之土地或其任何權益押記、按揭或分租，或在取得出租人或政府主管當局的同意後將其轉讓。」

換言之，(a)路的核心是一份整段年期都不准轉讓、而且沒有任何解除該禁制的機制的契約。 有關地段列於附表第I及II部。

但實務上，一份契約是不是特殊用途契約，並不是靠讀這個定義得出來的。 第4(1)條要求田土註冊處處長把它註明在註冊紀錄冊上：

「凡契約是特殊用途契約，田土註冊處處長須於指定日期前，在田土註冊處註冊紀錄冊上作具此意思的註明。」

而第4(2)條把這項註明訂為決定性：

「為施行本條例，契約——(a)如在指定日期前已由田土註冊處處長在田土註冊處註冊紀錄冊上註明為特殊用途契約，則須確切地當作為特殊用途契約；(b)如在指定日期前並未由田土註冊處處長在田土註冊處註冊紀錄冊上註明為特殊用途契約，則須確切地當作為非特殊用途契約。」

即是說：指定日期前有註明，該契約確切地當作為特殊用途契約；指定日期前沒有註明，該契約確切地當作為非特殊用途契約。 上文第3(1)及3(2)條的定義是處長作出註明時所用的準則，而讀者要查的是註冊紀錄冊上有沒有那項註明。第(c)項所指的是承租人自己選擇摒除，見第5(1)條：

「承租人可藉於指定日期前在田土註冊處註冊紀錄冊上將一份以田土註冊處處長所指明的格式而作出的備忘錄註冊，將他根據任何契約而享有的權益(與該契約有關的土地的不分割份數除外)摒除於本條例適用範圍之外。」

「指定日期」由第3(1)條界定：

「*指定日期(appointed day)指指定開始實施第6條的日期；」

續期後的負擔按第7(1)條處理——產權負擔、按揭、公眾權利、相互契諾、地役權、租約及重收權全部延續，只有繳付租金的契諾由地租取代：

「在任何契約根據第6條獲得續期的期間內，該契約及藉或根據在土地註冊處註冊的文書而設定的任何該契約內的權益，除非據該文書顯示有相反意向，否則須受以下各項規限—— (a)在緊接續期期間前適用的相同產權負擔及權益，包括——(i)任何法律上的按揭或押記或衡平法按揭或押記；(ii)任何公眾權利；(iii)任何相互契諾、權利、地役權、租約或任何種類或性質的其他負擔；(b)在緊接續期期間前適用的相同契諾、原權益保留條款、新權益保留條款、約定條件、但書及聲明(包括重收權)，但繳付租金的新權益保留條款及契諾除外；(c)關於以下各項的新權益保留條款——(i)除第(ii)節另有規定外，指根據《地租(評估及徵收)條例》(第515章)所須繳交的地租；(ii)在根據《地租(評估及徵收)條例》(第515章)獲得繳交地租的法律責任的豁免的情況下，則指在緊接續期期間前所須繳交的每年租金；及(d)承租人——(i)(如屬繳交(c)(i)段指明的地租的情況)按照《地租(評估及徵收)條例》(第515章)承諾繳交該地租的契諾；(ii)(如屬繳交(c)(ii)段指明的每年租金的情況)承諾按照在緊接續期期間前適用的相同方式及日期繳交該每年租金的契諾。」

第7(2)條把這些權利義務貫穿整段續期期間：

「任何人根據第(1)款(a)、(b)、(c)及(d)段所述的產權負擔、權益、契諾、原權益保留條款、新權益保留條款、約定條件、但書或聲明而享有的權利及承擔的義務，須於有關契約根據第6條獲得續期期間內繼續存在，猶如該續期期間已在有關文書內述明一樣，但如據設定該產權負擔、權益、契諾、原權益保留條款、新權益保留條款、約定條件、但書或聲明的文書顯示有相反意向，則屬例外。」

而第7(3)條改寫了收回土地的補償公式。 凡契約賦權出租人在付補償後收回土地，而補償的計算方法用到一個分子為一的分數及尚未屆滿的年期，則：

「凡任何根據第6條獲得續期的契約的條文——(a)賦權出租人在付給承租人補償金後收回作為契約標的之土地；及(b)訂明計算補償金的方法，而該方法包括提述——(i)某一款額的分數，而其分子為一者；及(ii)在收回的日期當日年期尚未屆滿的部分，則所採用的計算方法，須猶如該分數的分母比該契約所指明的分母加大50，以及猶如該契約原已示明批給的年期包括該契約藉第6條獲得續期的期間在內一樣。」

分母加大50，而年期當作原已包括續期的一段。 這是一項會直接改變補償金額的條文。

第10條保留了續期前的違約責任：

「本條例對任何因在指定日期前作出的違反契諾而產生的權利，並不構成放棄。」

至於2047年之後，以及2047年以外的租契，適用的是第648章。 第3條界定適用範圍：

「本條例適用於符合以下說明的租契——(a)在2024年7月5日當日或之後屆滿；(b)不載有再續任何年期的權利，或一項再續任何年期的權利已就該租契行使；及(c)並非短期租約。」

但第3條不是唯一的門檻。 第648章的續期只落在「適用租契」身上，而第2條的「適用租契」定義本身把特殊用途租契排除在外：適用租契是指在續期公告刊登日期並非特殊用途租契、或視為並非特殊用途租契的租契。怎樣斷定，由第6條處理——機制是土地註冊處紀錄上的識別摘記（SPL identification note）及取消摘記（SPL cancellation note）。第6(1)條：

「在第(2)款的規限下，如某租契的屆滿日期，是在某續期公告指明的特定屆滿時間範圍內 ——(a)如在該續期公告刊登當日(刊登日期)之前 ——(i)不曾有識別摘記就該租契作出；或(ii)每一份就該租契作出的識別摘記，已被取消摘記取消，則就本條例而言，該租契在刊登日期不屬特殊用途租契；及(b)如在刊登日期當日或之後，就該租契作出的識別摘記被取消摘記取消，或(如有多於一份就該租契作出的識別摘記)該等識別摘記之中的最後一份識別摘記被取消摘記取消，則就本條例而言，該租契視為在刊登日期不屬特殊用途租契。」

第6(1)條的兩項開首條件不能略過：它只在「某租契的屆滿日期，是在某續期公告指明的特定屆滿時間範圍內」的情況下運作，而且整款「在第(2)款的規限下」。第6(2)條：

「如某租契的屆滿日期，是在某續期公告指明的特定屆滿時間範圍內 ——(a)如該租契的某項修改，導致該租契屬特殊用途租契，而有一份識別摘記憑藉該項修改，在刊登日期當日或之後，就該租契作出；及(b)如在緊接該租契的屆滿日期之前，該識別摘記沒有被取消摘記取消，則就本條例而言，該租契視為在刊登日期屬特殊用途租契。」

第6(2)條所針對的，是在刊登日期當日或之後才因租契的修改而作出、並且在緊接屆滿日期之前仍未被取消的識別摘記。

而編製不予續期列表時所用的，並不是第6條的全部。 第8(1)條：

「在續期公告刊登時，署長亦須於憲報刊登不予續期列表，並在其內指明哪些符合以下說明的適用租契的年期不得按照第12條續期 ——(a)該公告所涵蓋的；及(b)憑藉第6(1)(a)條，在該公告的刊登日期不屬特殊用途租契。」

留意(b)段的字眼是「憑藉第6(1)(a)條」——只有(a)段，沒有(b)段。 一份憑藉第6(1)(b)條（識別摘記在刊登日期當日或之後才被取消摘記取消）而視為並非特殊用途租契的租契，不落在第8(1)(b)條的範圍之內；下文第9(1)(a)(ii)條用的是完全相同的字眼。

所以一份特殊用途租契由頭到尾都在第12條之外，與有沒有被列入不予續期列表、有沒有交選不續期備忘錄無關。個別租契是否有識別摘記，要查該租契在土地註冊處的紀錄。

機制是：署長刊憲公布續期公告，指明一段特定屆滿時間範圍（第7(1)條）；同時刊登不予續期列表（第8(1)條）。刊登的死線由第7(2)條定出，而該款本身在第7(6)條的規限下：

「在第(6)款的規限下，續期公告的刊登日期，不得遲於以下日期(指明日期) ——(a)除(b)段另有規定外——特定屆滿時間範圍開始當日之前的6年期間的前一日；或(b)如特定屆滿時間範圍開始當日，是在2024年7月5日至2030年12月31日(首尾兩日包括在內)期間內——2024年7月5日。」

「6年」只是(a)段的一般規則。 如果特定屆滿時間範圍是在2024年7月5日至2030年12月31日之間開始——即最早受這條例影響的一批租契——(b)段訂明的死線是2024年7月5日，不是六年。下文第9(2)(b)條的選不續期備忘錄期限，用的正是同一個時間窗。

而這個死線本身是可以押後的：

「如局長信納就刊登某續期公告而言，存在極其特殊的情況，局長可藉公告(批准公告)，批准就刊登該續期公告押後指明日期。」

押後須按第7(7)條刊登批准公告，而第7(8)條規定該公告須述明已押後的指明日期及押後的原因。換言之，第7(2)條給出的是一個可由局長移動的日期，不是一個固定的日曆事實。凡在公告涵蓋範圍內而不在列表上的適用租契——

「在第(2)款及第4部的規限下，於某續期公告所涵蓋的適用租契屆滿時，除非就該公告刊登的不予續期列表指明該租契，否則該租契的年期，自該租契的屆滿日期翌日起續期50年，無須補繳地價。」

「50年，無須補繳地價」——條文自己說明了年期，也說明了不用補價。

第12(1)條開首的「在第(2)款及第4部的規限下」，其中「第(2)款」指向第12(2)款，該款處理一種遲來的情況：

「在第4部的規限下，如就某續期公告而言，某租契在其屆滿日期後，才符合適用租契的定義，以及屬該公告所涵蓋的適用租契，除非就該公告刊登的不予續期列表指明該租契，否則該租契的年期，視為自該租契的屆滿日期翌日起續期50年，無須補繳地價。」

即是說，即使某租契是在屆滿之後才落入公告的涵蓋範圍，續期同樣是50年、同樣無須補價，並且追溯至屆滿日期翌日。 而第12(3)條講明性質：

「第(1)或(2)款所指的適用租契的續期，並不就該租契的標的土地而設立新訂的租契。」

承租人亦可選擇不續期。第9(1)條先界定這條路對哪些租契開放：

「本條適用於符合以下說明的適用租契 ——(a)該租契 ——(i)是某續期公告所涵蓋的；及(ii)憑藉第6(1)(a)條，在該公告的刊登日期，不屬特殊用途租契；及(b)就該公告刊登的不予續期列表，沒有指明該租契。」

第9(2)條的選不續期備忘錄有嚴格期限：

「適用租契的承租人如希望第12條不適用於該租契，須向土地註冊處交付一份選不續期備忘錄，以根據《第128章》或《第585章》(視何者屬適當而定)註冊該備忘錄，該備忘錄須採用署長指明的格式，並須由第(4)款指明的所有人簽署，以及——(a)在(b)段的規限下——在有關續期公告刊登當日後的一年內交付；或(b)如該租契的屆滿日期，是在2024年7月5日至2030年12月31日(首尾兩日包括在內)期間內——在2024年12月31日當日或之前交付。」

期限不是一項程序上的客氣話。 第9(3)條寫明後果：

「如承租人沒有按照第(2)款向土地註冊處交付一份選不續期備忘錄，則土地註冊處不得註冊該選不續期備忘錄。」

而第(2)款所提述的「第(4)款指明的所有人」，由第9(4)條列出：

「為施行第(2)款而指明的人是 ——(a)凡某人以本身的姓名或名稱，註冊為有關適用租契的標的土地的擁有人或契約持有人，或註冊為該人在該租契下的權益的持有人——該人；(b)凡某人根據就有關土地註冊的、存續的售賣協議、按揭或押記，而享有該土地的權益——該人；及(c)如(a)或(b)段提述的人多於一名——所有該等人士。」

第9(5)條說明效果：

「就某續期公告所涵蓋的某適用租契而註冊的選不續期備忘錄，在其註冊當日生效，據此——(a)就該租契的續期而言，該公告不具效力；及(b)第12條不適用於該租契。」

續期期間的負擔見第13(1)條，而第13(2)條加入了四項在原租契可能沒有的契諾及條件——署長的進入權、符合第131章的發展及使用、符合第123章的建築物，以及違反時的重收權：

「為施行第(1)款而指明的契諾及條件如下——(a)以下契諾：在有關適用租契的整段續期期間內，承租人須在所有合理時間，准許署長或其獲授權代表在給予或不給予通知的情況下，為了確定無人違反或不遵守該租契的任何契諾及條件，而進入——(i)該租契的標的土地；(ii)該土地的任何部分；或(iii)在該土地上的建築物或該建築物的任何部分；(b)承租人的以下契諾——(i)不得於有關適用租契的標的土地(或其任何部分)上，或在該土地外屬該租契指明的任何範圍內，建造沒有在各方面符合指定法例的建築物；及(ii)不得作出沒有在各方面符合指定法例的該土地(或其任何部分)的發展或使用，或在該土地外屬該租契指明的任何範圍的發展或使用，而指定法例即《城市規劃條例》(第131章)及其附屬法例，以及修訂該條例及其附屬法例的任何法例；(c)承租人的以下契諾：建於或將會建於有關適用租契的標的土地上的建築物，須在各方面符合《建築物條例》(第123章)及其附屬法例，以及修訂該條例及其附屬法例的任何法例；及(d)以下條件：凡承租人沒有履行、遵守或符合有關適用租契的任何契諾及條件，或承租人忽略履行、遵守或符合任何該等契諾及條件——(i)特區政府有權重收以下項目和取回其管有權：屬該租契的標的土地、該土地的任何部分、建於或將會建於該土地或其任何部分上的所有或任何建築物、豎設物及工程設施，或該等建築物、豎設物或工程設施的任何部分；及(ii)承租人根據該租契享有的權利，須絕對停止和終止(如重收有關土地的某部分，則該等權利須就該部分絕對停止和終止)，但此事不損害特區政府就該租契的該等契諾及條件遭違反、不獲遵守或不獲履行而具有的權利、補救及申索。」

兩點要講清楚。 第一，續期公告、不予續期列表及相關公告不是附屬法例（第21條）；某一份具體租契是否已被涵蓋、有否被列入列表，要看憲報。第二，第648章第4部就涉及外國有關連實體的土地另設批准規定。

第219章第42(3)條處理續期後契諾的存續：

「如政府租契於期滿後獲得續期或就相同土地由新的政府租契代替，則除非有明訂的相反用意，否則與該土地有關的任何契諾須繼續有效。」

而第14A(1)條處理政府對租契條款的變更：

「政府以書面對政府租契的契諾、條款或條件作出的任何變更，其效力猶如藉契據作出者一樣。」

五、公契

第344章第VIA部凌駕公契本身

公契是一份合約，但它不是一份可以任意書寫的合約。第344章第34C(1)條界定第VIA部的適用範圍：

「除另有明文規定者外，本部只適用於已具備有效公契的建築物，不論該公契乃在關鍵日期之前或之後生效者。」

這一款兩次用到「關鍵日期」。該詞不是由第2條界定，而是由第34D(1)條界定：

「關鍵日期(material date)指《1993年多層建築物(業主法團)(修訂)條例》(Multi-storey Buildings (Owners Incorporation) (Amendment) Ordinance 1993)(1993年第27號)第29條的生效日期*。」

下文第34E(1)、34F(1)、34C(1)三處的「關鍵日期」，都是這個日期。

第34C(2)條：

「如本部與公契或任何其他協議的條款有不一致之處，即以本部為準。」

第34E(1)條的一般規則，是把附表7隱含進每一份公契——但該條開首就寫明「除第(4)款另有規定外」，下文會交代那項例外：

「除第(4)款另有規定外，附表7的條文——(a)須隱含地納入在關鍵日期或該日之後訂立的每一公契內；及(b)自關鍵日期起，須隱含地納入在該日期之前訂立的每一公契內。」

而真正有力的是第34E(2)條：

「憑藉本條納入公契內的條文——(a)對建築物的業主及經理人均具約束力；及(b)與公契的任何其他條文不一致時，即以憑藉本條納入公契的條文為準。」

所以讀公契時，公契本身的文字不是最後一句話。

不過「每一份」是有例外的，而例外就寫在第34E(1)條開首的「除第(4)款另有規定外」裏面。第34E(4)條給主管當局一項排除權：

「(a)除第(5)款另有規定外，在建築物經理人或任何其他對該建築物的管理有利害關係的人申請下；或(b)如屬獲豁免屋邨，則在當其時為組成屋邨的各有關建築物或建築物群的公契的執行而管理該屋邨的人(單一經理人(the single manager))申請下，主管當局可不時在憲報刊登公告，排除附表7第7段對該建築物或對組成該獲豁免屋邨的建築物或建築物群(視屬何情況而定)的適用，為期不超過3年，並受主管當局認為適合的條件(如有的話)規限。」

要看清楚這項權力的範圍：它排除的只是附表7的第7段，不是整份附表7，而且最長只有3年，並須在憲報刊登。 第34E(5)條另加一道門檻——如主管當局收到總共擁有該建築物份數不少於50%的業主的反對通知，就不得根據第(4)(a)款作出排除。所以第34E(1)條的「每一份」是一般規則，讀某一幢建築物的公契時，還要看憲報上有沒有一份仍然生效的第34E(4)條公告。

附表8的條文則按第34F(1)條「凡與公契一致者」才納入：

「附表8的條文，凡與公契一致者——(a)須隱含地納入在關鍵日期或該日之後訂立的每一公契內；及(b)自關鍵日期起，須隱含地納入在該日期之前訂立的每一公契內。」

份數、管理費與維修責任

第39條訂明份數如何釐定：

「業主的份數須照以下方式釐定——(a)照土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)所規定的方式；或(b)如無文書，或文書無此規定，則照業主在建築物所佔的不可分割份數與建築物分割成的總份數的比例。」

第34G(1)條處理發展商未售出份數的管理開支：

「如就某座建築物已訂立或予以訂立公契之時，該建築物有任何份數未曾售出，則只要該份數仍未售出，該份數當其時的業主，即負有支付與該份數有關的管理開支的法律責任，猶如他在購入該份數時，該份數已受該公契所規限一樣。」

第34H(1)條補上公契可能漏掉的維修責任：

「凡擁有建築物任何部分的人，或對建築物任何部分具有獨有管有權的人，或對該部分具有獨有的使用、佔用或享用權的人(視屬何情況而定)，雖則該建築物的公契並無對該人施加維持該部分修葺妥善及狀況良好的責任，該人亦須維持該部分修葺妥善及狀況良好。」

第34H(2)條把它變成對全體業主的責任：

「第(1)款的責任，須當作為根據公契對建築物的所有業主負上的責任。」

第34I(1)及(2)條處理公用部分：

「任何人不可——(a)將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員會(如有的話)藉決議批准者；(b)使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，以致——(i)不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用；或(ii)對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。」

「任何人違反第(1)款，即當作違反建築物公契對他施加的責任。」

欠繳的後果：第19及25條

第19(1)條：

「如公契規定，業主如沒有繳付公契所訂應付的任何款項，某人即可將該業主的土地權益出售，或於土地註冊處針對該業主的權益註冊一項押記，則儘管公契的條文有所規定，法團而非該人亦可循同樣方式，受同樣條件的限制，行使上述出售土地權益或註冊押記的權力，猶如法團乃公契所提述的人一樣。」

這一條與買家直接相關：公契如果賦予某人就欠繳款項出售業主權益或註冊押記的權力，法團可以取而代之行使。查冊上一項法團註冊的押記，來源就在這裏。

而第19(2)條把觸發這項權力的「欠繳」定義擴闊了：

「第(1)款所提述的“沒有繳付公契所訂應付的任何款項”，須解作包括及業主沒有繳付管理委員會有關其行使第40(1)(a)(ii)或(b)條所賦的權力而承付的費用。」

即是說，欠繳的不限於公契本身列明的款項，還包括管理委員會行使第40(1)(a)(ii)或(b)條權力時所承付的費用。那兩項權力是甚麼，要讀第40(1)條。 該款容許管理委員會委員及獲授權的人在給予合理通知後於合理時間進入單位，而(a)(ii)及(b)兩項的目的是：

「(ii)單位內的任何其他財物而其狀況已對或可對公用部分或其他業主造成不利影響者；」

「(b)消除已對或可對公用部分或其他業主造成不利影響的危險情況或煩擾。」

所以第19(2)條所擴闊的，是法團為處理單位內影響公用部分或其他業主的財物、或消除危險情況或煩擾而承付的費用。

第25條讓已登記承按人代付並向業主追討：

「如業主並無在第22條規定應付的款額到期後一個月內支付，而由並無付款業主的單位的已登記承按人代業主支付該款額，則已登記承按人可向業主追討代付款額，猶如該代付款額已成為根據該單位的已登記按揭業主到期應付的本金的一部分一樣。」

公契爭議去哪裏

第45(1)條：

「審裁處具有聆訊及裁決附表10所指明的任何法律程序的司法管轄權。」

但入稟的資格另有一款。 第45(2)條：

「除本條適用的人外，任何人不得開始進行第(1)款所提述的任何法律程序。」

「本條適用的人」由第45(4)條列出：

「本條適用於下述各人——(a)業主；(aa)主管當局；(b)第3(1)(a)或(b)條所提述的人；(c)管理委員會；(d)法團；(e)經理人；(f)第VIA部所指的業主委員會；(g)已登記承按人；(h)管理人；(i)在審裁處許可下，租客代表；或(j)在審裁處許可下，於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)所指明的任何其他人。」

即是說，不是任何人都可以就公契事宜開始有關的法律程序——業主、主管當局、第3(1)(a)或(b)條所提述的人、管理委員會、法團、經理人、業主委員會、已登記承按人、管理人，以及在審裁處許可下的租客代表及文書指明的其他人，才在名單之內。

但第45(3)條為這項管轄權劃了界：

「除本條例條文另有規定外，本條或附表10所述一切，均不得解釋為將民事司法管轄權以外的任何司法管轄權或任何發出下述命令的司法管轄權歸於審裁處，該命令一旦發出，其效力會使任何業主或佔用人所享有的任何合約性權利或所有權權利，或另於土地註冊處註冊的文書包括公契(如有的話)的條款及條文所提述的任何合約上的權利或所有權權利，完全或部分作廢，或被否定或實質上改變。」

（土地審裁處的管轄範圍細目列於附表10。）

公契條款為何能約束後來的買家，答案在第219章第41(9)條：

「載有契諾的文書如已根據《土地註冊條例》(第128章)的規定，在土地註冊處就該契諾所影響的土地予以註冊，則契諾承諾人的業權繼承人以及藉着或透過契諾承諾人或其業權繼承人而得業權的人，不論是否知悉該契諾的存在，仍須受該契諾約束。」

條文的用語是「不論是否知悉該契諾的存在」。這是註冊帶來的效果，與買家有沒有讀過公契無關。

但第41(9)條不是獨立運作的。 整條第41條先由第41(1)及(2)條設定適用範圍：第41(1)條說明本條適用於明訂的契諾及法律所隱含的契諾，而第41(2)條列出三項條件——

「本條適用於符合以下情況的任何契諾，不論其在效用上是積極性或限制性的 ——(a)關乎契諾承諾人的土地；(b)契諾的負擔明訂為或用意為隨契諾承諾人的土地轉移；及(c)明訂為及用意為使契諾受益人及其業權繼承人的土地得益，或使藉着或透過契諾受益人或其業權繼承人而取得該土地業權的人的土地得益。」

換言之，註冊本身不會令任何條款都隨土地轉移；該條款要先通過第41(2)(a)、(b)、(c)三關，第41(9)條才處理「知悉與否」這個問題。第41(5)條另訂明，不得只憑藉第41條向承租人（及藉着承租人得業權的人、以及只因本身是佔用人的人）強制執行積極性契諾，而第41(6)條界定何謂積極性契諾。第41(8)條則為責任劃出終點：

「在任何人停止擁有受某契諾影響的土地的產業權或權益後，該契諾即不再約束該人，但就該人在停止擁有該產業權或權益前違反該契諾的事項而言，該人仍受該契諾約束。」

即是說，賣出物業後，新發生的違反不再是前業主的事，但賣出前自己造成的違反仍然跟着他。

六、按揭契

只可以法定押記方式作出

第219章第44(1)條：

「在本條生效日期*後，任何法定產業權的按揭，包括該法定產業權的第二次或其後按揭，在法律上只可藉明訂為法定押記的契據作出。」

第44(2)條是這一節裏實質作用最大的一款：

「除本條例另有規定外，根據以法定押記方式作出的按揭，按揭人及承按人所享有的保障、權力及補救方法(包括而不限於與止贖權及衡平法贖回權有關的保障、權力及補救方法，但不包括承按人在按揭人不履行責任之前行使財產管有權的權力)，猶如該按揭是在本條生效日期*前以轉讓法定產業權方式作出者一樣。」

留意括號裏被剔除的那一項：承按人在按揭人不履行責任之前行使財產管有權的權力。 這一點要與下文附表4第2段（進入及管有按揭土地的權力）一併讀——法定押記下，管有權不能在按揭人違約之前行使。

按揭契那一邊的附表條款，是附表2C部（「(在法定押記內)」），不是A部。 它同樣按第36條以提述方法收納，第一項是借款人的繳付及彌償契諾：

「(a)借款人在法定押記有效期內，須繳付政府租契內保留的額外費用和其他款項(如有的話)以及地稅，並須履行及遵守政府租契內載有的契諾、條款及條件，亦須繳付就該財產或其任何部分不時評估、收取、施加或須繳付的物業稅(如有的話)、差餉、收費、支出及徵費，並在所有時候均須就上述各項向貸款人作出彌償；如上述額外費用或其他款項(如有的話)、地稅、物業稅、差餉、收費、支出及徵費或其任何部分不獲繳付，或上述契諾、條款及條件或其任何一項遭違反或不獲履行或不獲遵守，因而招致或蒙受訴訟、訟案、開支及申索，則借款人在所有時候均須就上述各項向貸款人作出彌償。」

第44(5)條容許二按：

「除按揭人及承按人之間另有協議外，凡按揭土地是以法定押記的方式按揭，按揭人可就按揭土地而以法定押記的方式簽立第二次或其後的押記。」

第44(6)條處理契據的保管：

「除非明訂有相反用意，否則獲法定產業權首次按揭的承按人，有權管有與按揭土地有關的業權契據。」

這一款正是「銀行保管契據」的來源，而它同樣以「除非明訂有相反用意」開首。第47(1)條保留查閱權：

「按揭人及並無管有與按揭土地有關的業權契據的承按人，在享有按揭土地權益的期間內，均有權在任何合理的時間，查閱任何承按人所管有的契據，以及複製該等契據的副本。」

加貸的優先權（tacking）由第45條處理，而第45(1)條不是一條容許的條文，是一條例外的條文——真正的一般規則在第45(3)條。先看第45(1)條，其中(c)段直接關乎明訂為「不時欠該先前承按人的全部款項」的保證的按揭：

「凡有下述情況，先前按揭的承按人可加貸或再貸出款項，而相對其後的按揭而言，該筆款項所具有的優先權，與根據該先前按揭而原先貸出的款項的優先權相同——(a)其後的承按人同意此事；或(b)加貸或再貸出的款項，連同其他尚欠的貸款或再貸出款項，款額不超逾以該先前按揭為保證的指明最高款額；或(c)該先前按揭是以一間認可機構(即《銀行業條例》(第155章)所界定的認可機構)為受惠一方，並且明訂為不時欠該先前承按人的全部款項的保證，而不論先前的承按人在加貸或再貸出款項時是否知悉該其後的按揭，(b)及(c)段均屬有效。」

第45(2)條把這項優先權伸延至利息及費用：

「先前的承按人根據第(1)款有權享有的優先權，除適用於以該先前按揭為保證的款額外，亦適用於該款額的利息，以及以該按揭為保證的所有費用、收費及開支。」

而第45(3)條才是一般規則：

「除第(1)款另有規定外，按揭優先清償的權利，如與土地有關者，現予廢止︰」

該款連着一項但書：

「但本條的條文，並不影響在本條生效日期*前取得的任何優先權。」

即是說，與土地有關的加貸優先權已被廢止，只有第45(1)條(a)、(b)、(c)三種情況仍然成立；本條生效日期前已取得的優先權則不受影響。讀第45(1)條而不讀第45(3)條，會令人以為普通法上的加貸權仍然完整存在。

銀行的權力從哪裏來：第51條連附表4

第51(1)條：

「除非明訂有相反用意，否則任何藉契據作出的法定押記或衡平法按揭，須隱含附表4所述的可由承按人、接管人(由其本人或藉着其代理人行事)以及有權在按揭金償還時發出收據的人行使的權力。」

第51(2)條：

「根據任何按揭而可行使的任何權力，均須受任何規限按揭土地而又具優先權的產業權、權益及權利所規限。」

第51(3)條是衡平法按揭的一道限制——第51(1)條把附表4的權力伸延至「任何藉契據作出的法定押記或衡平法按揭」，而第51(3)條隨即為後者劃界：

「售賣權力並不使衡平法按揭的承按人或接管人有權只憑藉該按揭而將按揭土地的法定產業權轉讓。」

即是說，衡平法按揭的承按人可以有售賣權，但不能單憑該按揭本身轉讓法定產業權。

第51(4)條容許按揭契據改動：

「藉第(1)款隱含的權力，以及附表4與行使該等權力有關的條文，均可由按揭契據予以更改或擴大，而經如此更改或擴大的該等權力及條文，其效力猶如載於本條例者一樣。」

而整條第51條有一道時間界限，就在(4)之後。 第51(5)條：

「本條不適用於在本條生效日期*前簽立的任何按揭。」

即是說，在第51條生效日期（該條的編輯附註訂明為1984年11月1日）之前簽立的按揭，並不隱含附表4的權力——下文整套附表4的機制對這一類按揭不適用。第13(5)條為第13條劃出的是同一種界限。

附表4第8段是售賣權：

「8.售賣及轉讓按揭土地，但該項售賣或轉讓須受任何規限按揭土地而又具優先權的產業權、權益及權利所規限，但並不受有關按揭以及優先權不及該按揭的任何其他產業權、權益及權利所規限，而售賣及轉讓的方式及受規限的合法條件則按承按人或接管人認為適當者而定；並有權力更改或撤銷任何售賣合約，在任何拍賣中購入有關財產，以及再出售該財產，但無須就所招致的任何損失而對按揭人負責。」

第2段是取得管有權：

「2.取得按揭土地的管有權，並為此目的提起任何法律程序。」

何時可以行使：附表4第11段

第8段不是獨立的。 附表4第11段：

「除非有以下情況，否則不得行使第2至9段所述的權力——(a)要求繳付按揭金的通知已送達按揭人，或已送達數名按揭人的其中一人，而該按揭金或其部分在該通知送達後的一個月仍不獲繳付；或(b)根據按揭須付的利息在到期繳付後一個月期間仍拖欠未付；或(c)按揭的某項明訂的或根據本條例訂定的條文已遭違反，但有關繳付按揭金及利息的契諾除外。」

三個條件，任何一個成立即可，但必須有一個成立。 第(a)項不是「一違約即可賣」——是要求繳付按揭金的通知已送達，而且送達後一個月仍未獲繳付；第(b)項是利息到期後拖欠一個月；第(c)項是繳付按揭金及利息以外的其他條文遭違反。

第50(1)條另有委任接管人的權力，而第50(2)條把接管人定性為按揭人的代理人：

「任何以契據作出的法定押記或衡平法按揭，須隱含一項權力，該權力可由承按人及有權在按揭金償還時發出按揭金收據的人，在按揭金已到期繳付的情況下以書面行使，以就按揭土地及該土地的收益，委任一名或多於一名的接管人，以及撤換已委任的接管人及另委他人代替。」

「任何如此獲委任的接管人，將被當作為按揭人的代理人，而按揭人須為接管人的作為及過失單獨負上責任。」

售賣的效力、款項的次序、買方的保障

第53(1)條：

「凡承按人或接管人根據明訂或法例規定的售賣權力作出售賣，有關的轉讓須具有以下的效用—— (a)將按揭人在該土地的產業權轉讓予買方，但須受相對於有關按揭具優先權的任何其他按揭規限，而售賣是根據該有關按揭而作出的；及(b)該土地的有關按揭及任何其後的按揭均獲解除，而售賣是根據該有關按揭而作出的。」

第53(2)條處理的是另一回事——絕對止贖令是法院頒發的命令：

「凡承按人獲頒一項絕對止贖令，除非該項命令另有規定，否則須具有以下的效用——(a)將按揭人就按揭土地享有的產業權轉讓予承按人，但須受相對於有關按揭具優先權的任何其他按揭規限，而承按人是根據該有關按揭而獲頒止贖令的；及(b)該土地的有關按揭及任何其後的按揭均獲解除，而承按人是根據該有關按揭而獲頒止贖令的。」

第54條訂明得益的運用次序：

「承按人或接管人售賣或以其他方式處理按揭土地或按揭所包括的任何抵押品而收到的款項，須按照下述優先次序運用——(a)清償與按揭土地有關的一切應繳租金、稅項、差餉及其他開支；(b)除非按揭土地的售賣是受某項具優先權的產權負擔規限，否則須用於解除該項具優先權的產權負擔；(c)支付接管人的合法報酬、費用、收費及開支，以及因售賣或其他交易而適當招致的一切合法費用及開支；(d)支付根據按揭應繳付的按揭金、利息及費用，而任何剩餘款項須付給在緊接售賣或其他交易前有權享有按揭土地的業權的人，或獲授權就售賣按揭土地的得益發出收據的人。」

次序值得記住：先清應繳租金、稅項、差餉及其他開支，再解除具優先權的產權負擔，再付接管人報酬及售賣開支，然後才輪到按揭金、利息及費用；剩餘才歸原業主。

第52條保障向承按人買樓的買家：

「凡根據按揭作出售賣，即使並未曾產生任何情況使該項售賣得獲准進行，或並無發出適當的通知，或有不正當行使售賣權力的情況，或該項權力的行使不合乎規定，買方的業權亦不受影響；但任何人因售賣的權力在未獲准許下行使，或因該項權力的行使不正當或不合乎規定，以致蒙受損失，得針對行使該項權力的人追討損害賠償作為補救。」

這一條有兩半，而後半經常被略去。 前半：買方業權不受影響。後半：因售賣權在未獲准許下行使、或行使不正當或不合乎規定而蒙受損失的人，可針對行使該項權力的人追討損害賠償。

贖契與解除

第56(1)條：

「某宗按揭的承按人，或某宗按揭所歸屬而又在法律上有權就按揭金發出收據的人，如在按揭契據上就以該按揭為保證的全部款項簽立收據，或將該收據附於按揭契據上，則該收據在並無任何退回或責任解除的情況下，具有解除按揭的效用，如情況適合，則具有將按揭財產再轉讓的效用，使按揭財產不再就以該按揭為保證的本金及利息承擔責任，以及不再就根據該按揭而提出的申索承擔責任；但如有任何年期或其他權益，相對於承按人或該按揭所歸屬的人所擁有的產業權或權益具有優先權，則該年期或其他權益不受損害。」

第56(2)條：

「按揭人在履行按揭條款後，有權獲發給第(1)款所述的收據，但所需的費用及收費，概由按揭人負責。」

費用由按揭人自己負責，這一點寫在條文裏。第62(1)條要求條例下的土地通知須以書面作出：

「本條例規定或授權送達或發出的任何與土地有關的通知，均須以書面作出。」

但「以書面作出」不是第62條的全部。 本文所講的附表4第11(a)段，靠的是一份「已送達」的通知，而甚麼算是送達，由第62(2)至(6)款決定。第62(2)條處理收件人的稱謂：

「本條例規定或授權送達按揭人或承租人的通知，雖然只以按揭人或承租人該稱謂作為該通知的收件人而沒有寫上按揭人或承租人的姓名或名稱，或一般地只以有利害關係的人作為收件人而沒有寫上任何姓名或名稱，亦已足夠，即使受該通知影響的人並不在場、無行為能力、尚未出生或未能確定，亦是如此。」

第62(3)及(4)條是送達方式：

「本條例規定或授權送達的通知，如留在承按人、按揭人、承租人或須予送達通知的其他人在香港的最後為人所知的居住地方或營業地址，則該通知已獲充分送達；如屬本條例規定或授權送達按揭人或承租人的通知，而該通知已張貼於按揭或租契所包括的土地，或已在該土地上留交按揭人或承租人，則該通知亦已獲充分送達。」

「本條例規定或授權送達的通知，如以郵遞方式送交，則該通知亦已獲充分送達。」

第62(5)條把這些規則伸延至文書規定的通知及終止租契的通知，第62(6)條則把法院及審裁處法律程序中的通知排除在外：

「除非明訂有相反用意，否則本條條文的適用範圍須延及——(a)任何影響土地的文書規定須予送達的通知；及(b)終止任何租契的通知。」

「本條不適用於在任何法院或審裁處的法律程序中送達的通知。[比照 1925 c. 20 s. 196 U.K.]」

按揭文書的註冊回到第128章第3及第5條：未註冊的按揭在當事人之間仍然有效，但對其後付出有值代價的真誠買方或承按人絕對無效（第3(2)條），而第5條的一個月窗口決定它是否依簽立日期生效。

七、同一律師代表買方與銀行

香港市場的常見安排，是買方律師同時處理銀行的按揭文件。這件事的規則出處是《律師執業規則》（第159章，附屬法例H）第5C條，而不是任何未具名的指引。

第5C(1)條：

「除第(2)、(3)、(4)及(5)款另有規定外，一名律師，或2名或多於2名以合夥或組織的形式執業的律師，不得在一宗有值代價的土地售賣或其他土地處置交易中同時代賣方及買方行事。」

注意這一款講的是賣方與買方，不是貸款人與借款人。

同時要留意開首那句「除第(2)、(3)、(4)及(5)款另有規定外」。 那四款不是抽象的例外：第(2)、(3)及(4)款正正是一手發展商賣樓——即本節所講的那種交易；第(5)款則把同一項容許伸延至轉售。第5C(2)條容許一名律師在未完成的發展的單位買賣中同時代賣方及買方行事，前提是該項發展依據官批或政府批地書需要地政總署署長同意。第5C(3)條處理無須署長同意的未完成發展，但「如果是並僅如果是」已按理事會指明的格式把一份法定聲明存放於土地註冊處，而買賣協議載有理事會指明須強制包括的條款。第5C(4)條則容許在已完成的發展中由整個發展的擁有人賣出單位時同時代表雙方，前提是自佔用許可證或合格證明書「視乎該宗買賣需要何者而定，如兩者均需要，則以較早者為準」的日期起未有轉讓契簽立，並且協議同樣載有理事會指明須強制包括的條款。第5C(5)條把同一項容許伸延至轉售及轉購，條件同樣是協議載有該等強制條款。

所以，買一手樓時被告知發展商的律師同時代表自己，並不等於有人違反第5C(1)條——那是第5C(2)、(3)或(4)款的情況。 第5C(3)及(4)款所依賴的條件，是理事會指明的強制條款，以及在第5C(3)款下已存放的法定聲明；第5C(2)款的條件則只是該項發展依據官批或政府批地書需要地政總署署長同意。

而第5C(6)條列出整條規則不適用的情況：

「本條不適用於——(a)有關各方是有聯繫各方的情況；(b)代價不超過$1,000,000或理事會在獲得終審法院首席法官事先批准後不時決定的其他款額的土地售賣或其他處置，而該宗售賣或其他處置中並無任何利益衝突者；(c)土地的按揭；(d)土地的租賃；或(e)買賣合約是在《1989年律師執業(修訂)規則》*(1989年第154號法律公告)的生效日期#前訂立的土地售賣或其他處置。」

(c)段：土地的按揭。 第5C條這條禁止規則本身不伸延到土地的按揭——這就是同一律師可以同時處理買方與承按銀行文件的規則基礎。同時留意 (b) 段的 $1,000,000：這個數額可由律師會理事會「在獲得終審法院首席法官事先批准後」不時決定。

還有第5C(8)款，把整條規則伸延至同一聯合執業事務所：

「本條適用於合計數目是2或多於2且作為同一律師聯合執業事務所的成員而經營業務的律師或律師行，一如本條適用於任何2名或多於2名以合夥或組織的形式執業的律師。」

即是說，兩間屬於同一聯合執業事務所的律師行，不會因為是兩間行而走出第5C條之外。（第5C(7)款現為空白。）

規則本身另有一條總則，第2條：

「任何律師在執業為律師的過程中，不得作出或准許他人代他作出任何危及或損害或相當可能危及或損害以下各項的事情——(a)他的獨立性或正直品格；(b)任何人延聘他所選擇律師的自由；(c)他為當事人的最佳利益而行事的職責；(d)他的個人名譽或律師專業的名譽；(e)適當的工作標準；或(f)他對法院的職責。」

發展商樓盤另有一條與費用有關的條文，第219章第34A條。先要看這一條適用於哪些協議，那是第34A(1)條：

「本條適用於土地中不分割份數連同以下土地發展項目中的某一單位的獨有佔用權或其他權益的任何買賣協議——(a)未完成的土地發展項目；或(b)符合以下說明的已完成的土地發展項目——(i)賣方是整個發展項目的發展商；及(ii)在就該發展項目發出有關的入伙紙或完工證的日期後並沒有簽立任何該單位或權益的轉讓契。」

第34A(2)條把它伸延至轉售及轉購，但只在同一律師獲授權同時代表轉賣方及轉買方時：

「本條亦適用於土地中不分割份數連同第(1)款所提述的未完成的土地發展項目或已完成的土地發展項目中的某一單位的獨有佔用權或其他權益的任何轉售及轉購協議，但此規定只適用於以下情況：任何律師或律師法團或以合夥形式或聯營形式執業的2名或多於2名律師獲《法律執業者條例》(第159章)授權或根據該條例獲授權同時代表該等不分割份數的轉賣方及轉買方行事。」

落在第34A(1)或(2)條之內的協議，才是下文第34A(3)條所說的「本條適用的任何協議」：

「如本條適用的任何協議的任何條文，在假若沒有本條的情況下，即會具有規定有關土地中不分割份數的買方或轉買方繳付賣方或轉賣方在以下事宜或關乎以下事宜方面的費用的效力——(a)擬備和完成該協議，並在該協議上加蓋印花和將該協議註冊；或(b)擬備使該協議生效的任何文書，並為該文書取得批准和簽立該文書；或(c)擬備和簽立任何有關的初步協議，則該條文無效。」

而第34A(4)條為這項保護加了一個條件：

「第(3)款只在協議的賣方及買方或轉賣方及轉買方有不同的法律代表的情況下才有效。」

即是說：買方與賣方有不同法律代表，該項保護才生效。

八、印花稅與業權

印花稅的稅率不是本文的題目（見 stamp-duty-property-hong-kong），但未加蓋適當印花對業權文件的影響是。第117章第15(1)條：

「除第(1A)款及第15A條另有規定外，任何可予徵收印花稅的文書，除非已加蓋適當印花，否則不得在任何法律程序中被收取為證據，但在以下法律程序中則屬例外—— (a)刑事法律程序；(b)署長為追討根據本條例須予繳付的印花稅或罰款而提出的民事法律程序，此外，亦不得供作任何其他用途。」

條文最後一句是「亦不得供作任何其他用途」。這一句比不獲收取為證據更闊。 第15(1A)條提供一條出路：

「即使第(1)款另有規定，未加蓋適當印花的文書，在(a)或(b)段所列情況下，可在民事法律程序中在法庭被收取為證據——(a)法庭在律師作出個人承諾表示他會安排以下事項後——(i)將該文書按可予徵收的印花稅而加蓋印花；及(ii)繳付根據第9條而須就該文書繳付的任何罰款，發出該文書可在該等法律程序中在法庭被收取為證據的命令；或(b)該文書經由署長根據第14(1C)條簽註。」

第15(1)條開首還提到第15A條，那是另一條例外。 第15A(1)條界定它適用於哪些文書：

「凡某文書僅因為它符合以下兩項或其中一項說明，而屬未加蓋適當印花的文書，本條即適用於該文書——(a)根據第29DH(3)或(5)條須繳付的指明款項(第29DH(1)條所界定者)，未有繳付；(b)可就該文書徵收的買家印花稅，未有繳付。」

第15A(2)條是效果：

「儘管第15(1)條另有規定，在以下情況下，上述文書仍可在民事法律程序中，在法庭被收取為證據——(a)如該文書屬售賣轉易契——交出該文書作為證據的人，並非該文書中的承讓人；或 (b)如該文書屬買賣協議——交出該文書作為證據的人， 並非該文書中的購買人。」

即是說：一份文書如果只是因為第29DH條的指明款項或買家印花稅未繳而未加蓋適當印花，由並非該文書中的承讓人或購買人的人交出，仍可在民事法律程序中被收取為證據。

第15(2)條轉向公職人員：

「除第(3)款另有規定外，任何可予徵收印花稅的文書，除非已加蓋適當印花或經由署長根據第14(1C)條簽註，否則不得由任何公職人員或法人團體憑以行事、予以存檔或登記；任何公職人員或法人團體如不遵從本款的規定，可處第2級罰款，該項罰款得作為欠政府的民事債項而由署長追討。」

而第15(3)條為土地註冊處的登記開了一個口，同時把它的效果限死：

「第(2)款不適用於以下文書的登記事宜——(aaa)如有根據第IIIA部第6A分部第3次分部，暫免就某文書繳付印花稅某款項的法律責任——該文書；(a)根據第5(1)、13(2)或18E(1)條加蓋印花的、《土地註冊條例》(第128章)所指的文書；或(aa)(增補尚未實施——見2004年第26號第41條)(b)根據第13(2)條加蓋印花的任何轉讓文書，但登記事宜對上述文書是否已加蓋適當印花的問題並無影響。」

留意最後一句。 一份文書在土地註冊處註冊了，並不代表它已加蓋適當印花。

而第15(4)條是公職人員憑複本或副本行事時的操作規則：

「如公職人員獲授權或受法律規定須憑任何文書的複本或副本行事、將其存檔或登記，而該文書的正本若由公職人員憑以行事、予以存檔或登記，必須加蓋適當印花者，則該公職人員可要求出示該文書的正本或出示令其信納該文書已加蓋適當印花的證據；公職人員在未獲出示已加蓋適當印花的文書正本或上文所述的證據前，不得憑該文書的任何複本或副本行事、將其存檔或登記。」

登記處收到一份副本，可以要求出示已加蓋適當印花的正本，或出示令其信納該文書已加蓋適當印花的證據；在兩者皆未獲出示之前，不得憑該副本行事、將其存檔或登記。

遲了加蓋印花的代價在第9(1)條：

「除第5(5)或13(7)(a)條適用的文書外，任何可予徵收印花稅的文書，如未於該文書的加蓋印花期限之前或之內加蓋印花，則不得將該文書加蓋印花，但在有關印花稅及以下款額中適用的罰款繳付後，署長可將該文書加蓋印花—— (a)如該文書於加蓋印花期限後不遲逾1個月如此加蓋印花，則罰款為印花稅款額的2倍；(b)如該文書於加蓋印花期限後遲逾1個月但不遲逾2個月如此加蓋印花，則罰款為印花稅款額的4倍；(c)在其他情形下，罰款為印花稅款額的10倍。」

2倍、4倍、10倍，按遲的長短計。第9(2)條保留了減免權：

「署長可減免根據第(1)款須予繳付的全部或部分罰款。」

第4(5)條是追討的時限：

「為追討任何文書的印花稅而憑藉第(3)、(3AA)或(4)款或第45(5A)(c)條提出的任何訴訟，不得於自該文書的加蓋印花期限屆滿時起計超過6年提出。」

九、一手住宅物業

買一手樓，第621章加上一層本文其他章節沒有的規則。第52(1)條：

「在某人就指明住宅物業與擁有人訂立臨時買賣合約時，該人須向擁有人支付售價的5%的臨時訂金。」

第52(2)條讓它凌駕合約條文：

「如第(1)款與臨時買賣合約的任何條文有所衝突或有抵觸之處，則在該等衝突或抵觸的範圍內，第(1)款凌駕於該條文。」

5%這個數字可以改，而且不用修訂條例，第52(3)條：

「局長可藉於憲報刊登的公告，修訂第(1)款，方式是以另一百分率取代該款所指明的百分率。」

第53(1)條先訂明適用範圍：

「如某人就指明住宅物業與擁有人訂立臨時買賣合約，則本條適用。」

第53(2)條是時間表：

「如某人於某日期訂立臨時買賣合約，並於該日期後的5個工作日內，就有關指明住宅物業簽立買賣合約，則擁有人必須在該日期後的8個工作日內，簽立該買賣合約。」

第53(3)條是不簽正約的後果：

「如某人於某日期訂立臨時買賣合約，但沒有於該日期後的5個工作日內，就有關指明住宅物業簽立買賣合約，則——(a)該臨時合約即告終止；(b)有關的臨時訂金即予沒收；及(c)擁有人不得就該人沒有簽立買賣合約而針對該人提出進一步申索。」

而第53(4)條是最容易被忽略的一款：

「為施行第(3)(c)款，擁有人根據普通法規則或衡平法原則就有關的人沒有簽立買賣合約而針對該人提出進一步申索的權利，現予廢止。」

沒收臨時訂金之後，擁有人不能再追。 普通法上的進一步申索權，這一款明文廢止。

而第53(5)條處理的是相反方向——擁有人自己違約時的後果：

「如第(2)款遭違反，擁有人即屬犯罪，可處罰款$1,000,000。」

第53(2)款的責任是擁有人須在訂立臨時買賣合約當日後的8個工作日內簽立買賣合約——與買方的5個工作日一樣，同以訂立臨時買賣合約的日期起計，而非以買方簽立買賣合約的日期起計。所以這一節的兩邊並不對稱：買方失責的後果是沒收臨時訂金（第53(3)及(4)款），擁有人失責的後果是刑事罪行及$1,000,000罰款（第53(5)款）。

第54條規定臨時買賣合約必須載有附表4的條文：

「除非臨時買賣合約載有附表4所列的條文，並——(a)按照該等條文中以斜體字印刷所指明的指示填上額外資料；及(b)按照該等條文中所指明的，以星號(*)標記的指示作出刪除，否則擁有人不得就指明住宅物業與任何人訂立該臨時合約。」

「實用面積」的定義在第8(1)條：

「在本條例中——實用面積(saleable area)就任何住宅物業而言——(a)指該物業的樓面面積；(b)包括以下每一項的樓面面積(但只在它構成該物業的一部分的範圍內才包括) ——(i)露台；(ii)工作平台；(iii)陽台；及(c)不包括附表2第1部所指明的每一項目的面積(但只在它構成該物業的一部分的範圍內才不包括)。」

成交紀錄冊的目的在第61條：

「發展項目的成交紀錄冊的目的是向公眾人士提供列於紀錄冊的關於該項目的交易資料，以使公眾人士了解香港的住宅物業市場狀況。」

而失實陳述的民事責任在第77(1)及(2)條：

「如某人作出具欺詐性的失實陳述或罔顧實情的失實陳述，而另一人受該失實陳述誘使而購買指明住宅物業，則本條適用。」

「作出失實陳述的人負有法律責任，以損害賠償的方式，賠償該另一人因依賴該失實陳述而蒙受的金錢損失。不論作出該失實陳述的人是否亦有招致任何其他法律責任，本款均適用。」

十、規劃與僭建

城規：圖則做甚麼、罰則在哪裏

第131章第11(1)及(2)條把核准圖送進土地註冊處供公眾免費查閱：

「在圖則或圖則的部分根據第9條獲核准後，規劃委員會主席須安排將經其本人核證的有關核准圖或局部核准圖的複本，存放於土地註冊處。」

「土地註冊處處長須提供根據第(1)款存放的每一份複本，讓公眾免費查閱。」

第13條界定核准圖的地位：

「所有公職人員及公共機構在行使其所獲賦予的任何權力時，須使用核准圖及局部核准圖的已核准部分，作為指引的標準。」

條文的用語是「作為指引的標準」。對象是公職人員及公共機構。 需要規劃許可時，申請按第16(1)條提出——凡草圖、局部核准圖或核准圖「規定就任何目的批給許可，對批給該等許可的申請須向規劃委員會提出」。

至於罰則，第131章的違例發展罪行是有地域範圍的。 第21(1)及(2)條：

「當某發展審批地區的某圖則有效時，除在以下情況外，任何人不得在該發展審批地區進行或繼續發展——(a)在該地區進行的該發展，屬現有用途；(b)在該地區進行的該發展，根據符合以下兩項說明的圖則獲許可——(i)屬根據第3(1)(b)條擬備的(不論是否已根據第9條完全或局部核准該圖則)；及(ii)屬關乎該地區的最近期圖則；或(c)進行發展或繼續發展的許可，已根據第16條批給。」

「任何人違反第(1)款，即屬犯罪；如屬第一次定罪，可處罰款$500,000，如屬第二次定罪或其後每次定罪，可處罰款$1,000,000。」

第20(7)及(8)條是同一結構的另一種情況：

「凡第(1)款所提述的圖則內的土地被包括在根據第3(1)(a)條擬備的圖則內，任何人不得在該土地上進行發展或繼續發展，除非——(a)就根據本條擬備的圖則而言，該發展屬現有用途；(b)在該土地上進行的該發展，根據符合以下兩項說明的圖則獲許可——(i)屬根據第3(1)(a)條擬備的(不論是否已根據第9條完全或局部核准該圖則)；及(ii)屬關乎該土地的最近期圖則；或(c)在該土地被包括在根據第3(1)(a)條擬備的圖則之前或之後，進行發展或繼續發展的許可已根據第16條批給。」

「任何人違反第(7)款，即屬犯罪；如屬第一次定罪，可處罰款$500,000，如屬第二次定罪或其後每次定罪，可處罰款$1,000,000。」

執行權在第23(1)條：

「凡監督認為有或曾有違例發展，監督可在向一名或多於一名的土地擁有人、佔用人或負責有關事項的人所送達的通知書內—— (a)指明該等有關事項；及(b)指明某日期，而監督規定該等有關事項如在該日期或之前仍未中止，則在該日期或之前必須中止。」

本文所述的第131章條文之中，違例發展的罪行條文（第20(8)、21(2)及21F(2)條）及第23條的執行權，都是以「違例發展」這個定義為樞紐的。 第2條的定義有兩條腿：(a)就發展審批地區的圖則所包括的土地、第20(7)條適用的土地或受規管地區而言，指違反本條例的發展；及(b)在第22及23條中，就第23(4)條所提述的土地而言，指根據中期發展審批地區的圖則所許可的發展以外的發展，而該等發展於有關圖則的公告刊於憲報當日或之後進行。所以第23條並不只伸延至發展審批地區及受規管地區兩類土地——第20(7)條適用的土地及中期發展審批地區的土地同樣在射程之內。 這不代表市區物業的規劃用途無關痛癢——它透過另一條路影響業權：政府租契的契諾。第648章第13(2)(b)條就把不得作出沒有在各方面符合「《城市規劃條例》(第131章)及其附屬法例」的發展或使用，寫成續期租契的承租人契諾，而第13(2)(d)條的後果是政府的重收權。

另有兩點要一併讀：第20(9)、21(3)及21F(3)條分別為第20(8)、21(2)及21F(2)款所訂的罪行加了限制，訂明各該款的效力受《私營骨灰安置所條例》（第630章）第111條所規限；而第23(13)條同樣訂明，第23(1)及(2)款的效力受該條例第111條所規限。

建築物條例：命令、通知，以及費用跟着物業走

第123章第14(1)條：

「除非另有規定，否則任何人未事先獲得建築事務監督下述的批准及同意，不得展開或進行任何建築工程或街道工程——(a)對按規例向他呈交的文件的書面批准；及(b)對經批准的圖則所顯示的建築工程或街道工程的展開的書面同意。」

第14(2)條講明批准的界限：

「除第28B(4)條另有規定外，批准任何圖則或同意任何建築工程或街道工程的展開，均不得當作—— (a)賦予任何土地業權；(b)免除任何租契或特許的任何條款；或(c)豁免受本條例或任何其他成文法則的任何條文的規限，或准許違反任何該等條文。」

第14(2)款的三項「均不得當作」之中，頭兩項是「賦予任何土地業權」及「免除任何租契或特許的任何條款」。屋宇署批了圖則，不等於租契條款過了關。

第24(1)條是清拆／改動命令：

「凡有任何建築物在違反本條例任何條文的情況下建成，或有任何建築工程或街道工程曾經或正在於違反本條例任何條文的情況下進行，建築事務監督可藉書面命令規定——(a)拆卸該建築物、建築工程或街道工程；或(b) (c)對該建築物、建築工程或街道工程作出所需的改動，使其符合本條例條文，或以其他方式使違反本條例條文的情況得以終止，並就每一個案，指明須展開和完成命令所規定進行的拆卸、改動或工程的期限。」

第24(1A)條把簡化規定下已展開的小型工程排除在第(1)款之外。

另有一款要讀：第24(6)條為整條第(1)款加了限制，訂明第(1)款的效力受《私營骨灰安置所條例》（第630章）第112條所規限，並受《簡樸房條例》（第658章）第72條所規限。

第24(2C)條容許把命令註冊：

「如建築事務監督根據第(2)(a)、(b)或(c)(iii)或(2A)款送達命令，而——(a)該命令已按照第(2)(a)或(c)(iii)款送達任何土地或處所的擁有人，建築事務監督可安排將該命令在土地註冊處針對該土地或處所而註冊；(b)該命令已按照第(2)(b)款送達臨街處所擁有人，建築事務監督可安排將該命令在土地註冊處針對有關街道工程所關乎的臨街處所擁有人的處所而註冊；或(c)該命令已按照第(2A)款送達其他土地或處所的擁有人，建築事務監督可安排將該命令在土地註冊處針對該其他土地或處所而註冊。」

第24(3)條是政府代做：

「如根據第(1)款作出的命令不獲遵從，建築事務監督可拆卸或改動或安排拆卸或改動該建築物、建築工程或街道工程。」

然後是第24(4A)條，這一款是買家最應該知道的一條：

「凡命令已按照第(2C)款在土地註冊處註冊，根據第(3)款就有關命令所關乎的建築物、建築工程或街道工程進行的拆卸或改動的費用，可向下列人士追討——(a)(如命令已按照第(2)(a)或(c)(iii)款送達任何土地或處所的擁有人)在該項拆卸或改動完成之日是該土地或處所的擁有人的人；(b)(如命令已按照第(2)(b)款送達臨街處所擁有人)在該項拆卸或改動完成之日是有關街道工程所關乎的臨街處所擁有人的人；或(c)(如命令已按照第(2A)款送達其他土地或處所的擁有人)在該項拆卸或改動完成之日是該其他土地或處所的擁有人的人。」

命令一經在土地註冊處註冊，政府代做工程的費用，向「在該項拆卸或改動完成之日是該土地或處所的擁有人的人」追討。條文釘住的日子是工程完成之日，不是成交之日。 如果建築事務監督的工程在買賣成交之後才完成，要付錢的是買方；如果工程在成交之前已經完成，要付錢的是當時的擁有人，即賣方。所以這不是一項可以留給賣方處理的手尾——但要先看那項拆卸或改動在哪一日完成。

第24C條另有一種文件——通知：

「凡任何建築物已在違反本條例任何條文的情況下建成或任何建築工程已在或正在違反本條例任何條文的情況下進行，建築事務監督可在不損害他在第24及24B條下的權力下發出書面通知——(a)指出該建築物或建築工程的位置，以及受該建築物或建築工程影響的土地或處所的位置；(b)描述他認為已在違反本條例任何條文的情況下建成的建築物或已在或正在違反本條例任何條文的情況下進行的建築工程，並述明該等條文；(c)述明他根據本條例就該建築物或建築工程而具有的權力；及(d)指明一個日期，述明在以下情況下該通知將會在該日期後按照第(4)款在土地註冊處註冊——(i)該建築物或建築工程沒有在該日期前拆卸；或(ii)該建築物或建築工程沒有在該日期前以致使該建築物或建築工程符合該等條文的方式或以其他使違反該等條文的情況得以終止的方式改動。」

第24C(4)及(5)條：

「如建築物或建築工程沒有在通知指明的日期前拆卸或以第(1)(d)(ii)款所述的方式改動，而——(a)該通知已按照第(2)款送達任何土地或處所的擁有人，建築事務監督須安排將該通知在土地註冊處針對該土地或處所而註冊；或(b)該通知已按照第(3)款送達其他土地或處所的擁有人，建築事務監督須安排將該通知在土地註冊處針對該其他土地或處所而註冊。」

「根據本條發出的通知須當作影響土地或處所的文書，並可在土地註冊處註冊。」

第24C(6)條是清除的方法：

「凡屬根據第(1)款發出的通知的標的之建築物或建築工程已拆卸或以第(1)(d)(ii)款所述的方式改動，建築事務監督可向土地註冊處遞交針對該通知的適當的滿意文書。」

所以查冊見到第24C條通知，要問的不是「有沒有拆」，而是「有沒有遞交滿意文書」。

還有一款要讀：第24C(7)條為整條第(1)款加了兩項限制。 該款訂明，第24C(1)款的效力受《私營骨灰安置所條例》（第630章）第112條所規限，並受《簡樸房條例》（第658章）第72條所規限。

十一、強制售賣

一幢舊樓被整幢收購重建，用的是第545章。第3(1)條：

「除第(5)款另有規定外，凡一名或多於一名人士以承按人以外的身分，擁有某地段的不分割份數中不少於90%的不分割份數，該名或該等(視屬何情況而定)人士可向審裁處提出符合以下說明的申請—— (a)附有附表1第1A部指明的估值報告的；及(b)申請作出一項為重新發展該地段而強制售賣該地段所有不分割份數的命令的。」

90%是條例本身的數字，但第3(5)條是一項改動它的權力：

「在符合第(6)款的規定下，行政長官會同行政會議可藉憲報公告就屬於該公告中指明的地段類別的地段，指明一個較第(1)款所述百分比為低的百分比，而在此情況下，對第(1)款及本條例的其他條文的解釋，須猶如第(1)款所述百分比已就屬於該類別的地段而由如此指明的百分比取代一樣。」

行政長官會同行政會議可藉憲報公告，就指明類別的地段訂出較低的百分比。 但第3(5)條開首的「在符合第(6)款的規定下」是有內容的——條例本身為這項權力設了一個下限：

「根據第(5)款指明的百分比不得少於65%。」

即是說，較低的百分比可以低至65%，但不能再低。 90%是第3(1)條的一般門檻，65%是第3(6)條為公告所定的法定下限，而第3(7)(b)條訂明第(5)款所指的公告是附屬法例。個別地段適用甚麼百分比，要看有關憲報公告。

審裁處不是自動批准。第4(1)條先訂明審裁處必須怎樣裁定申請——而第一步就是少數份數擁有人的估值爭議：

「在符合第(2)款的規定下，審裁處在裁定第3(1)條所指申請時——(a)(i)在有任何屬該項申請標的之地段的少數份數擁有人對任何物業在該項申請中獲評估的價值有所爭議的情況下，首先必須就該爭議進行聆訊和作出裁定；(ii)在有該地段的任何少數份數擁有人無法尋獲的情況下，首先亦須要求該地段的多數份數擁有人使審裁處信納該名少數份數擁有人的物業在該項申請中獲評估的價值——(A)不少於公平及合理的價值；及(B)與在該項申請中所評估的多數份數擁有人的物業的價值比較，不少於公平及合理的價值；(b)其次，必須——(i)作出命令飭令為重新發展屬該項申請標的之地段而售賣該地段的所有不分割份數；或(ii)拒絕作出該項命令；及(c)又其次，在(b)(i)段適用的情況下，必須——(i)在該項售賣令中，委任由多數份數擁有人提名並獲審裁處信納的受託人以履行本條例就該地段而賦予受託人的責任；及(ii)授權有關受託人就其提供的受託人服務收取審裁處認為合適而在該項命令中指明的費用。」

次序值得留意：先聆訊及裁定少數份數擁有人對估值的爭議（少數份數擁有人無法尋獲的，則要求多數份數擁有人使審裁處信納該估值不少於公平及合理的價值），然後才決定作出或拒絕作出售賣令。而第4(1)條本身「在符合第(2)款的規定下」運作，第(2)款是：

「除非審裁處在聆訊屬第3(1)條所指申請的標的之有關地段的少數份數擁有人所提出的反對(如有的話)後，信納——(a)基於——(i)在該地段上的現有發展的齡期或其維修狀況；或(ii)根據第12條訂立的規例所指明的一項或多於一項理由(如有的話)，該地段理應重新發展(而不論多數份數擁有人是否擬或有能力承擔該項重新發展項目)；及(b)多數份數擁有人已採取合理步驟以獲取該地段的所有不分割份數(就任何下落已知的少數份數擁有人而言，包括以公平及合理的條件商議購買該名少數份數擁有人所擁有的不分割份數)，否則審裁處不得作出售賣令。」

售賣令的註冊及效果在第7(1)條：

「屬根據某項售賣令委任的受託人，須安排將——(a)該項命令的文本；及(b)附表3的文本，根據《土地註冊條例》(第128章)就該地段註冊，而在該等文本如此註冊後——(i)即使任何其他的法律另有規定，將該地段的多數份數擁有人及少數份數擁有人在該地段所持有的一切產業權、權利及權益轉讓的權力，立即為以下目的而憑藉本條歸屬受託人——(A)將該地段售予該地段的購買者(如多數份數擁有人或任何少數份數擁有人為該地段的購買者，則為該地段中並非該購買者已經擁有的部分)；(B)解除在本條例下就該地段而施加予受託人的責任；及(C)簽立任何為(A)或(B)節中提述的任何目的而需要的文件；及(ii)附表3指明的條件，立即對該地段的購買者及其所有權繼承人具約束力，並可針對該購買者及其所有權繼承人而強制執行。」

常見問題

下一步

• 買樓整體程序、律師角色及時間，參閱 在香港買樓：律師的角色 。
• 印花稅稅率及計算，參閱 香港物業印花稅（2024年改革後） 。

資料來源

• 《物業轉易及財產條例》（第219章）第12、12A、13、13A、14A、23A、34A、35、36、38、41、42、44、45、47、50、51、52、53、54、56、62、64條，附表1第II及V部，附表2 A及C部，附表4（2018年12月13日生效版本）
• 《土地註冊條例》（第128章）第1A、2、3、4、5、5A、16、17、19、23、23A、26A條（2025年8月24日生效版本）
• 《建築物條例》（第123章）第14、24、24C條（2026年3月1日生效版本）
• 《城市規劃條例》（第131章）第2、11、13、16、20、21、21F、23條（2023年11月2日生效版本）
• 《新界土地契約(續期)條例》（第150章）第2、3、4、5、6、7、10條（2025年8月24日生效版本）
• 《律師執業規則》（第159章，附屬法例H）第2及5C條（2019年6月20日生效版本）
• 《建築物管理條例》（第344章）第19、25、34C、34D、34E、34F、34G、34H、34I、39、40、45條（2025年7月13日生效版本）
• 《地租(評估及徵收)條例》（第515章）第6條（2025年5月22日生效版本）
• 《土地(為重新發展而強制售賣)條例》（第545章）第3、4、7條（2024年12月6日生效版本）
• 《一手住宅物業銷售條例》（第621章）第8、52、53、54、61、77條（2023年9月1日生效版本）
• 《印花稅條例》（第117章）第4、9、15、15A條（2026年2月26日生效版本）
• 《政府租契續期條例》（第648章）第2、3、6、7、8、9、12、13、21條（2025年5月22日生效版本）