香港物業印花稅（2024年改革後）
Stamp Duty on Property in Hong Kong (Post-2024 Changes)
發佈日期 / Published: 2026-04-21
本文按 2026 年 4 月 21 日有效的法律撰寫。 香港的印花稅制度於 2024、2025 及 2026 年連續三年作出重要調整，稅率或稅階或會再有更新。繳交印花稅前，請務必查閱稅務局印花稅署官方網頁的最新稅率及法例狀況。
簡介
香港物業買賣的印花稅由《印花稅條例》規管，由稅務局印花稅署（Stamp Office）徵收。2024 至 2026 年間，香港的物業印花稅制度經歷了可能是近十年來最大規模的改動。本文以一般性方式整理現行制度的主要結構及背後的近期改革軌跡——包括 2024 年 2 月 28 日取消三項需求管理措施、2025 年 2 月 26 日調整從價印花稅稅階、以及 2026 年 2 月 26 日擬議的 6.5% 頂格稅率。
文章對幾項具體稅率及上限以「截至 2026 年 4 月」的方式標注。具體稅階及公式以稅務局公佈為準。
印花稅制度的整體轉變——由五種稅到一種
在 2024 年 2 月 28 日之前，香港的物業印花稅制度複雜、分層，對住宅物業有多達五重不同的稅項：
- 從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty, AVD）——基本稅項，按樓價累進計算；
- 買家印花稅（Buyer's Stamp Duty, BSD）——原為針對非香港永久居民買家及公司買家的 15% 平稅；
- 額外印花稅（Special Stamp Duty, SSD）——針對短期轉售的懲罰性稅，2024 年前為 10% 至 20%；
- 住宅物業新印花稅（New Residential Stamp Duty, NRSD）——適用於非首置住宅買家；以及
- 雙倍印花稅（Double Stamp Duty, DSD）的歷史形式。
2024 年 2 月 28 日起：政府宣佈取消所有「需求管理措施」，即 BSD、SSD 及 NRSD 全部停徵。AVD 中原來的 Part 1 of Scale 1（7.5% 平稅）亦與較低的 Scale 2 對齊。相關法例《2024 年印花稅（修訂）條例》於 2024 年 4 月 19 日刊憲生效。
結果：由 2024 年 2 月 28 日起，所有住宅及非住宅物業交易，只須繳付一項印花稅——從價印花稅（AVD），並按統一 Scale 2 計算。 差別對待（例如永久居民 vs 非永久居民、首置 vs 二套房、個人 vs 公司）在物業印花稅層面已完全消除。
此項改革是對 2010 年代初期引入的「辣招」需求管理措施的一次全面撤回，目的為在樓市下行環境下釋放需求。
2025 年稅階調整
2025 年 2 月 26 日起：政府透過《2025 年印花稅（修訂）條例》（於 2025 年 5 月經立法會通過、5 月 16 日刊憲）調整 Scale 2 的稅階：
- HK$100 象徵性稅款的上限，由原本樓價不超過 HK$3,000,000 提高至 HK$4,000,000。即物業售價 HK$400 萬或以下，印花稅僅為 HK$100。
- 中、高樓價的稅階亦相應調整。Scale 2 的最高稅率維持在 4.25%，適用於樓價超過約 HK$21,739,120 的物業。
此舉旨在減輕中低價物業買家（尤其首次置業者、小單位買家）的稅務負擔。政府估算約 15% 的交易因此受惠，政府一年稅收減少約 HK$4 億元。
2026 年擬議加稅（高端物業）——尚待立法
2026 年 2 月 26 日起（擬議）：在 2026-27 年度財政預算案中，財政司司長宣佈對超高價住宅物業提高印花稅頂格——由 4.25% 加至 6.5%，適用於樓價超過 HK$100,000,000 的住宅物業。同時引入一個新的 Scale 3，適用於非住宅物業。
相關《2026 年印花稅（修訂）條例草案》於 2026 年 3 月 6 日刊憲，並於 3 月 18 日提交立法會。截至 2026 年 4 月，該條例草案尚未獲立法會通過。政府已透過《公共收入保障（印花稅）令 2026》機制暫時生效執行新稅率，即買方先按舊稅率繳交，修訂條例通過後 30 日內補交差額。
因此對於 2026 年 2 月 26 日或之後簽訂合約的超高價住宅物業買家，實際應付印花稅視乎該條例草案最終是否通過、如何通過。此等情況下，高價物業買家尤其需要律師及稅務顧問的及時意見。
印花稅的基本概念
不論稅階如何變動，幾項基本概念貫穿始終：
計稅基礎： 從價印花稅按買賣價或市場價兩者較高者計算。若法律文件所載的買賣價低於市場價，稅務局可按市場價徵稅。
稅項責任： 在法律上，買賣雙方均須負責繳交印花稅（對合約雙方連帶負責），但市場慣例為由買方承擔。合約應明確列明由哪一方繳交，以免爭議。
繳稅期限： 印花稅須在臨時合約或正式合約簽訂後 30 日內繳交。逾期會被科以附加費（按延期長度遞增），逾期超過一定期間更可能面臨司法追討。
印花要件： 未繳印花稅的合約及轉讓契，在稅務局蓋上印花前不能作為證據呈堂，亦不能於土地註冊處辦理登記。因此印花稅是交易完成及業權登記的必要條件。
完成 vs 簽約： 印花稅的徵稅時點為合約簽訂時，而非交易完成時。因此即使交易尚未完成，只要合約已簽訂，印花稅義務已產生。
永久居民、非永久居民及公司買家
在 2024 年 2 月 28 日前，永久居民（HKPR）首置買家享有較低的 Scale 2 稅率；非永久居民及公司買家須繳付較高的 AVD Scale 1 Part 1（15% 平稅）再加上 15% 的 BSD，合共可達樓價的約 30%。
由 2024 年 2 月 28 日起：此項差別對待已完全取消。所有買家——永久居民、非永久居民、個人、公司——均按同一 Scale 2 徵稅。BSD 不再適用。
對於欲透過公司持有物業（例如保護私隱、資產規劃、公司形式的稅務安排）的買家，印花稅不再是顯著障礙。但透過公司持有物業引申的其他稅務及法律後果（例如將來轉讓股權而非資產的安排、公司年度申報責任）應另行諮詢專業意見。
兩種物業交易的分別處理
住宅物業
現時住宅物業只繳付一項 AVD，按 Scale 2 稅階徵收。2026 年超高價物業的 6.5% 提議若獲立法會通過，將適用於 HK$100,000,000 以上的住宅物業。
非住宅物業
非住宅物業（例如寫字樓、商舖、工業大廈、停車位）同樣按 Scale 2 徵稅。2020 年 11 月 26 日起（《2021 年印花稅（修訂）條例》向前生效），非住宅物業的 AVD 已由 Scale 1 對齊至 Scale 2。2026 年擬議的 Scale 3 亦適用於非住宅物業，但稅率不變，只是結構重整。
常被忽略的細節
- 股權轉讓的印花稅： 若物業透過持有物業的公司形式間接轉讓（即轉股而非轉樓），交易或受印花稅條例下股票轉讓的條款規管（稅率一般為 0.1% 買賣雙方各付一次，合共 0.2%）。稅務局可能視乎實質判斷是否屬於避稅安排。
- 集團內部轉讓的減免： 《印花稅條例》設有集團內部轉讓減免機制。2026 年 2 月預算案提議放寬減免條件——將相關公司之間的最低關連比例由 90% 降至 75%，並涵蓋有限責任合夥等沒有股份資本的實體。相關修訂條例同樣尚未通過。
- 首置退稅機制保留： 永久居民原本擁有的物業更換（即賣舊買新）的退稅機制仍然保留，避免同一居民在置換期間重複交稅。
- 逾期繳交的附加費： 逾期 30 日、3 個月、6 個月的加收倍數不同，可達應付稅款的10 倍。按時繳交尤為重要。