签咗临约先发现僭建、钉契或者凶宅：业权有问题同层楼有问题，法律当成两件事

相关指南： 十五年业权追溯期、附表2 A部第7、9、10条、第12及12A条、第128章第3条，以及《建筑物条例》第24(4A)及24C条的条文原文，见〈香港物业转让：按揭及业权调查〉。临时买卖合约本身的流程，见〈香港买楼：律师做啲乜〉。

最扼要的几点

好多人以为，签完临约之后查到有嘢，就等于可以退订；又或者以为，查册干净就等于层楼干净。条例最少喺两个地方写明，呢两句都唔系咁。

• 法律将业权出咗问题，同层楼本身出咗问题，当成两件唔同嘅事。 第219章附表2 A部第3条用一句话，把物业的实质状况放咗喺买方身上；而《建筑物条例》第14(2)(a)条反方向讲明，屋宇署批图则同意工程，并不赋予任何土地业权。两部条例各自否认对方嘅范围——但两者都冇写明一件实物唔可以同时掂到两边。条例本身冇为呢条问题写低答案。 *就未经批准建筑工程嗰一边，可参考两份香港上诉廷判词（Spark Rich，CACV 249/1998；同 Lucky Dragon v Speedy Vantage，CACV 79/2009），见第一节。*
• 你用嘅四个字，冇一个系法律用语。 钉契、凶宅、凶宅、踢契，四个词都唔系条例用语。
• 查册干净，唔等于层楼干净——但都唔等于嗰项纪录永远清唔到。 第24(2C)条的注册是「可」而唔系「须」；屋宇署自己表明，把命令送去土地注册处登记，唔系该条例规定佢一定要做嘅一步，但同一段答案接住讲，按现行程序该署会将命令同埋遵从嗰项命令嘅纪录一齐送去登记（中文版本写的是命令获遵从之后会将嗰项登记注销）；而较旧嗰批命令当中，亦有可能仍然未上到册；第24(2A)条更容许命令送达另一幅土地的拥有人。
• 清拆费用跟住层楼走，系当年立法时就想咁。 第24(4)条的预设是向被送达命令的人追讨；一经注册，第24(4A)条改为向拆卸完成当日的拥有人追讨。当年提交立法会的文件，把注册写成一项给准买家的保障。
• 可唔可以拒绝接受业权、退出或者提出质询，答案取决于你自己嗰份合约点写——原因见第八节：法律本身令嗰份文件成为关键。

一、你揾到嗰样嘢，法律当佢系业权问题，定系层楼问题？

香港法律将业权出咗问题，同层楼本身出咗问题，当成两件事，而两件事的后果唔同。 但要即刻讲明一件事：「当成两件事」唔等于「一件实物净系可以引起其中一种问题」。两部条例划嘅系各自嘅范围，冇一部写过呢句。

先睇第219章附表2 A部第3条，中文文本全文：

英文文本：

换言之： 条文冇话卖方唔使负责任何嘢，佢话嘅系一件更加根本嘅事——物业的实质状况，喺呢套条件之下，系买方嘅一边。

条例另一边的门，写喺另一部条例入面。 《建筑物条例》第14(2)(a)条讲明，批准图则或同意展开建筑工程，均不得当作赋予任何土地业权，亦不当作免除任何租契条款。条文原文见〈香港物业转让：按揭及业权调查〉第十节。两部条例各自否认对方嘅范围：屋宇署嗰套唔讲业权，物业转易嗰套唔讲实质状况。而两者划嘅都系自己嘅范围——冇一部条例回答「一件实物可唔可以同时引起两种问题」。

而第3条唔系孤零零一句。同一份附表 A部第6(2)条，把补偿嗰条路都封埋：

读落去就见到机制：落喺第3条范围嘅事，买方无权获得补偿。 ⚠ 但第6(2)条写嘅系补偿，唔系业权反对；条文并冇讲「第3条的事一律唔可以成为业权上嘅反对」。

但同一份附表，第4(1)条又畀返买方一项卖方保证——而呢一条两头都有界。

英文文本：

一句讲晒： 卖方保证嘅范围，上限系佢自己知道或者作出合理查询后可确定嘅嘢；下限系——凡系买方已知悉，或者对该财产作出合理检查后可确定嘅，都唔喺保证之内。 所以睇楼嗰阵望得到嘅嘢，同望唔到嘅嘢，喺条文入面唔同待遇。

最紧要嘅一道闸，要同上面每一条一齐读。 第219章第36条写明，附表2 所述的契诺及条件，系「可用提述方法收纳在任何文书内」。即是说，以上全部条款，都系一套摆喺度畀人采用嘅预设条件，唔系法律硬性加落你单交易度。一份冇收纳附表2 的合约，上面每一条都唔会自动出现。

有两份香港判词讲嘅正正系呢条问题。第一份系： Spark Rich (China) Ltd v Valrose Ltd（CACV 249/1998，上诉廷，Mortimer 副庭长、Godfrey 及 Rogers 上诉庭法官，1999 年 3 月 9 日判决）。案中物业系深水湾道 16 号一楼，包括天台及一个「penthouse」；该有顶构物其后被人喺砖柱与女儿墙之间装窗围闭，属未经批准嘅工程，而建筑事务监督四十年来一直未曾就此作出任何追究。卖方拿出两份测量师报告及大律师意见，讲执法行动不大可能；买方仍然拒绝完成交易并取消合约。上诉廷驳回卖方上诉，判卖方未能证明良好业权，买方有权取消合约。

本站撮述（判词原文为英文）：

• 小标题「The issue」：双方并无争议——如果那项风险是真实的，买方就有权退出合约。
• 小标题「What is the test?」：法院明言无法就「何谓真实风险」订立任何公式，并讲明尝试订立公式帮助不大。
• 同一小标题：证明业权良好嘅举证责任在卖方身上；喺一宗未经批准建筑工程嘅案件里，卖方必须令买方（否则令法院）满意，那项执法风险系一项可以安全地建议买方不予理会嘅风险。
• 同一小标题：法院把测试改写成一条问题——买方问佢嘅律师：「我可不可以确信自己可以安全地不予理会这项风险？」除非一位谨慎而有经验嘅律师可以妥当地回答「可以」，否则买方不可被迫接受卖方业权；而就算卖方拿出意见证据讲建筑事务监督不大可能行动，也一样。
• 小标题「Conclusion」：法官讲明，一位谨慎而有经验嘅律师，即使可以加一句说行动不大可能、甚至说不行动的机会较大、风险很小，佢依然不能完全排除那个可能性，因此不能建议买方可以确信风险可以安全地不予理会。 同一段最后讲，可以安全地建议买方确信可以不予理会未经批准建筑工程嘅案件，预计少之又少。

而呢个测试其后点样被应用，另有一份判词。 Lucky Dragon Corporation Limited v Speedy Vantage Limited，CACV 79/2009（上诉廷，Rogers 副庭长、Le Pichon 上诉庭法官及 Sakhrani 原讼法庭法官；2009 年 9 月 4 日聆讯，2009 年 9 月 16 日颁下判决）。

判词首页自己写明：由 HCMP 778/2008 上诉而来，案由写住「IN THE MATTER of Section 12 of the Conveyancing and Property Ordinance, Cap.219」——即系一宗第219章第12条之下嘅「卖方与买方传票」，涉及一份 2008 年 2 月 4 日嘅合约，买卖伊利近街 4 号地下。原告系买方 Lucky Dragon Corporation Limited，被告系卖方 Speedy Vantage Limited。所以佢同第一节嗰单一样，系一宗买方以未经批准建筑工程反对卖方业权嘅案，唔系任何其他种类嘅案。

本站撮述（判词原文为英文）：

• 案情。 楼价 1,300 万元，订金合共 130 万元。买方律师收契后提出三项质询，冇一项系关于未经批准建筑工程。成交前几日，屋宇署一位代理喺物业门口贴咗通知；2008 年 3 月 31 日视察后发现两项未经批准工程：拆去连接地下与阁楼嘅批准楼梯并把楼梯井封平，以及把面向伊利近街嘅天花空隙封平（第 9 至 10 段）。买方逾时提出质询，最终撤销合约；卖方亦撤销并没收订金（第 12 至 13 段）。
• 第 14 段：屋宇署嘅回复。 屋宇署 2008 年 4 月 10 日回信，按当时嘅执法政策，该等工程唔属于须优先执法嘅个案，但会向有关业主发出劝谕信。
• 第 20 段（共同基础）：逾时质询几时仍然可以提出。 买方有权逾时提出质询，条件系该等质询触及业权根本（root of title），而该项瑕疵系买方纵使已作合理努力（due diligence）亦无法发现。
• 第 24 段：呢一项触及业权根本。 复原唔可以净系喺物业范围内做——会涉及削去分开拥有嘅前阁楼约两成或以上嘅楼面，并会令两个业主被迫共处。法官写明，按呢单案嘅事实，佢毫不怀疑执法行动会触及业权根本。
• 第 28 段：买方作合理努力亦不会发现。 卖方交出嘅六张批准图则之中只得一张，而显示女儿墙同空隙嘅第 5/6 张并未交出（第 26 段）。
• 第 29 至 34 段：「执法」喺呢度指边个。 指嘅系建筑事务监督喺《建筑物条例》（第 123 章）第 24 条之下嘅补救——命令更改或清拆、把命令喺土地注册处注册，以及喺业主不遵从时代为施工并向完工当日嘅业主追讨费用。法院并且讲明：只有违责业主嘅权益受呢啲补救所及（第 32 段），而该等工程是否同时违反政府租契，并不影响呢个分析（第 34 段）。
• 第 35 至 36 段：问题点问。 问题系——建筑事务监督行使权力并最终对该土地施加押记，有冇「真实可能或真实风险」。法院采用 Godfrey 上诉庭法官喺 Spark Rich 所述嘅测试，并讲明自己无法写得更好。
• 第 37 至 38 段：一封「唔须优先执法」嘅信解决唔到问题。 该信并无讲明不会采取执法行动，只系话会发劝谕信；而信中所依据嘅「现行执法政策」系可以改变嘅。
• 第 40 段：结论。 适用该测试，冇一位谨慎而有经验嘅律师可以妥当地排除建筑事务监督日后采取行动嘅可能性。
• 第 41、43 段：上诉驳回。

⚠ 呢两份判词嘅范围。 两份都系未经批准建筑工程嘅案件：佢哋就凶宅（第六节）、第 284 章嘅失实陈述，一样都没讲。两份都系卖方与买方之间关于业权嘅案，不是关于屋宇署会做乜嘅案。而佢哋也决唔到任何读者嘅个案：一项具体发现落喺边一边、你可唔可以踢契，要按你自己嘅事实判断。尤其要留意：CACV 79/2009 系就嗰单案嘅事实作出嘅裁定——第 24 段讲嘅「毫不怀疑」，讲嘅系嗰个削去邻居楼面、迫两个业主共处嘅复原方案，唔系一条「凡有未经批准工程即触及业权根本」嘅通则。

二、你用嘅字，法例一个都冇用过

僭建、钉契、踢契、凶宅——四个字，冇一个系法律用语。

法例自己嘅字，喺附属法例入面。 《建筑物（小型工程）规例》（第123N章）附表1第1部：

英文文本：

「违例」（unauthorized）呢个词嘅定义，载于根据《建筑物条例》订立嘅第123N章。

而法例嘅定义本身，指返转头。 违例呢个定义，指返转头去《建筑物条例》本身：意思就系在违反该条例任何条文的情况下竖设或进行。即是说，你叫佢僭建，条例叫佢违例，而两个字讲紧同一件事——有冇违反《建筑物条例》。

政府自己都用返读者嗰个字，而且明讲系俗称。 喺一份 2026 年 5 月 13 日提交立法会的中文答复入面，当局描述屋宇署向业主发出清拆令并将清拆令在土地注册处注册，并在同一句加上括注，说明呢个做法俗称「钉契」。即是说：「钉契」系一项法定行为嘅俗称。

三、查册干净，唔等于层楼干净

土地查册冇嘢，唔代表冇嘢；而呢一点，官方来源自己讲咗。

第一条路：注册命令系酌情权。 《建筑物条例》第24(2C)条用嘅字系「可」——建筑事务监督可安排将命令在土地注册处注册；而第24C(4)条就警告通知用嘅字系「须」。两款同由 2004 年第 15 号分别以第 21 及 22 条加入。条文原文见〈香港物业转让：按揭及业权调查〉第十节。

但「须」嗰个字，有一个条件喺前面。 第24C(1)(d)条规定，通知本身要指明一个日期：

换言之： 第24C(4)条嘅「须」，只喺工程未有喺通知自己指明嗰个日期之前拆卸或改动嘅情况下先至发动。所以命令系酌情、通知系强制呢个对比，比想像中更利，同时亦更窄——通知嗰边嘅强制性，本身系有条件嘅。

第二条路：命令可以钉喺另一幅地上面。 第24(2A)条：

一句讲晒： 如果违例工程同另一幅土地相连，而且由嗰幅土地嘅拥有人或占用人占用或使用，命令就唔送达工程所在地嘅拥有人，而系送达嗰另一幅土地嘅拥有人。第24C(3)条就警告通知作出同一安排。即是说，一份针对你自己嗰个地段嘅查册，可以系干净嘅，而同一件工程嘅命令，系钉咗喺隔篱。

第三条路：官方来源之间讲法唔一致。

<table> <caption>《建筑物条例》第24条命令的注册：六个来源的说法。来源：《建筑物条例》（第123章）第24(2C)条（2026年3月1日生效版本）；屋宇署法定命令常见问题 https://www.bd.gov.hk/tc/resources/faq/index_statutory_orders.html；土地注册处查册常见问题 https://www.landreg.gov.hk/en/faq/faq_search_2.htm；屋宇署2010年作业备考；地产代理监管局《从业员操守通告》07-05 (CR)（2007年9月）及10-01 (CR)（2010年4月）。</caption> <tr><th>来源</th><th>就第24条命令的注册，说法是</th></tr> <tr><td>《建筑物条例》第24(2C)条</td><td><strong>「可」</strong></td></tr> <tr><td>屋宇署常见问题</td><td><strong>登记唔系该条例规定的一步</strong>；但同一段答案接住讲明，<strong>按现行程序该署会将命令同埋遵从嗰项命令嘅纪录一齐送去登记</strong>（中文版本写的是命令获遵从之后会将嗰项登记注销）；并提到较旧嗰批命令当中有可能仍然未上册</td></tr> <tr><td>土地注册处常见问题</td><td><strong>「可」</strong></td></tr> <tr><td>屋宇署2010年作业备考</td><td><strong>一项以多数个案为限的说法，并非绝对</strong></td></tr> <tr><td>地产代理监管局《从业员操守通告》07-05 (CR)（2007年9月）</td><td>第24条命令<strong>会</strong>被注册</td></tr> <tr><td>地产代理监管局《从业员操守通告》10-01 (CR)（2010年4月）</td><td>同一件事收窄成<strong>多数个案</strong>会被注册；并讲明命令获遵从之后，通常都会有一份确认遵从嘅信件一并注册</td></tr> </table>

留意最后两行。 地产代理监管局系法定规管机构，而嗰两份通告系前线代理受训时所依据嘅文件。2007年嗰份讲「会」；2010年同一个机构嗰份，就收窄到净系讲多数个案，仲明讲就算土地注册处冇注册过任何命令，僭建物一样可以存在。即是说：法例写嘅系一项权力，各个机构描述嘅系一种做法，而做法可以改变。

而屋宇署嗰段答案有下半截。 同一段答案接住讲：按现行程序，该署会将命令同埋遵从嗰项命令嘅纪录一齐送去土地注册处登记。而中文版本同英文版本喺呢一句上并唔一样——中文版本写嘅系该署会将命令送交登记，并会喺命令获遵从之后将嗰项登记注销。两个版本讲嘅系同一件事嘅两面：登记册会反映遵从，而唔系只入唔出。所以：条例嘅字系「可」，而该署自述嘅现行程序系「会」——一个讲权力，一个讲做法，两者唔矛盾，但做法唔系法定权利，亦可以改。

屋宇署仲有第二句，讲得更加直接。 该署喺同一份常见问题入面表明，处所没有法定命令，并不代表该处所没有僭建物，并提示准买家应视察处所、查阅批准图则及小型工程记录。规管机构自己讲明，一份干净嘅命令记录唔系答案。

而「查册干净」四个字，本身要问清楚系边一种查册。 土地注册处自己讲明：一份「现行」查册只显示最新一宗交易同现时仍然生效嘅产权负担，而一份「全面（历史及现行）」查册先至显示全部已注册嘅交易。土地登记册本身仲有一栏叫「待注册契约」，载列已经交付注册但仍未完成注册嘅文件，而该处自己讲明，嗰啲文件可能会、亦可能唔会最终注册得成。仲有第三层：一份未过户契约摘要名单，载列已经交付注册但仍未喺土地登记册上入帐嘅文件——唔会喺土地登记册上面见到，要另外查，而该处讲明可免费查阅。 屋宇署嗰边亦讲明另外两条路，用嚟对比实物同批准图则：楼宇资讯中心，以及网上嘅「百楼图网」（BRAVO），可查批准图则同小型工程记录。所以「干净」呢两个字，要连住三样嘢先讲得准：边一种查册、边一日、有冇顺手查埋未过户名单。（收费以有关部门公布为准。）

第四条路，喺另一部条例。 《土地注册条例》第3(2)条的但书，把两样嘢剔出咗注册保障之外：一份真正而且付足租金、年期三年或以下嘅租约，以及《业主与租客（综合）条例》所界定的规管租赁。条文原文见〈香港物业转让：按揭及业权调查〉第三节。即是说，一份短租约可以约束买方，而喺任何查册上面都唔会出现。

四条互不相干嘅路，指向同一个结论：一份干净嘅土地查册，唔等于一个冇问题嘅物业。 一项酌情注册权；一个讲明注册唔系条例规定、但自述现行做法系会登记嘅规管机构；一款容许命令钉喺隔篱地段嘅条文；同一条把短租约剔出保障范围嘅但书。

四、点解笔钱会跟住层楼走——而且系刻意咁设计

清拆费用跟住物业走，唔系条文写漏，系当年立法时就系为咗咁。

先睇预设。第24(4)条：

换言之： 政府自己动手拆嘅费用，预设系向被送达命令嗰个人追讨。命令通常送达当时嘅拥有人，即系卖方。

跟住睇例外，而例外嘅开关，就系有冇注册。 第24(4A)条规定，命令一经按第24(2C)条在土地注册处注册，同一笔费用改为向「在该项拆卸或改动完成之日是该土地或处所的拥有人的人」追讨。条文原文见〈香港物业转让：按揭及业权调查〉第十节。

两款对读，机制就出嚟：注册，就系令责任跟住土地走嗰件事。 冇注册，责任跟人；有注册，责任跟地。

而「完成之日」点证明，同一条条文入面有答案。 第24(4C)条：

一句讲晒： 第24(4A)条把责任钉死喺一个日子上，而第24(4C)条就系嗰个日子点样被证明——一份看来由建筑事务监督签署、述明完成日期的证明书，即为该事实的表面证据。

同一条仲有一款，收窄咗第24条自己嘅适用范围。 第24(1A)条：

即是说，根据简化规定展开嘅小型工程，唔喺第24(1)条清拆命令嘅射程之内。

但唔喺第24(1)条射程之内，唔等于冇命令——第24AA条就系为咗嗰批工程而设。 第24AA(1)条容许建筑事务监督就根据简化规定展开的小型工程作出命令；第24AA(5)条喺该地方与另一幅土地或处所相连、而由该处的拥有人或占用人占用或使用时，规定命令须送达该另一幅土地或处所的拥有人；第24AA(6)条容许建筑事务监督安排将命令在土地注册处注册，用字同样系「可」；第24AA(9)条规定，命令一经按第24AA(6)条注册，拆卸或改动的费用改为向「在该项拆卸或改动完成之日是该土地或处所的拥有人的人」追讨；第24AA(10)条就以建筑事务监督签署、述明完成日期的证明书作为该事实的表面证据。即是说，第三节同本节讲嘅整套机制——命令、可以送达隔篱、酌情注册、费用跟地走、证明书——喺第24AA条逐项再行一次。第24(1A)条收窄嘅系第24条嘅适用范围，唔系收窄咗买家嘅风险。

而三条条文各自都有最后一款，把成套机制交畀另一部条例收窄。 第24(6)条：

第24AA(11)条就第24AA(1)款、第24C(7)条就第24C(1)款，作出同一规定。而《简朴房条例》（第658章）第72条讲紧嘅，正正就系分间单位——即系读者口中嘅㓥房。

第658章第72条（2026年3月1日的综合本），标题系「变通《建筑物条例》的效力」：

三重限度，一定要一齐读。 第72(2)款指明嗰两项情况，系该分间单位有一项有效的简朴房认证，或者已有简朴房(认证)申请提出而未有定论；第72(3)款规定，如喺提出认证申请之前，已有命令或通知根据第24(1)、24AA(1)或24C(1)条送达或发出，而该命令或通知未获遵从、亦未被撤回，则第(2)(b)款嗰项情况须不予理会；第72(4)款则规定，如建筑事务监督信纳第(1)款的施行会对生命或财产构成迫切的危险或风险，并在作出命令或发出通知时作出表明此意的陈述，第(1)款就不适用。即是说，呢个系一个有条件、而且可以被推翻嘅暂时安排，唔系一次过永久豁免；佢针对嘅系第24(1)、24AA(1)及24C(1)款嘅适用，由头到尾冇提过土地注册处，亦冇销除任何已经注册咗嘅命令或通知。

而买家最终付钱呢件事，唔系立法时冇为意，系当时提出嘅理由本身。 2003 年《建筑物（修订）条例草案》提交立法会的文件，在连续两段里面同时提出第24(2C)及24(4A)两款：其中一段记述，在业权易手的情况下，因为需要向新业主重新送达命令，执行工作曾经出现延误；紧接的一段则把注册写成一项给准买家的消费者保障——买家可以透过土地注册处的查册，得知处所存在僭建物。

即是说，买家承担拆卸费用唔系一个立法意外，而系机制本身喺度运作——佢阻止一宗买卖把执法的时钟揿返零。 而同一份文件讲出嚟嘅理由系买家会查得到，呢一点正正就系第三节讲紧嘅嘢。

同一场立法程序里面，另一边嘅忧虑亦在案。 法案委员会报告记述，香港律师会关注警告通知的注册会影响物业转易惯例，因为警告通知可被视为业权上的产权负担，并可能被买方用作借口，借以退出原本具约束力的交易。呢个系向委员会提出的意见，唔系法律。

⚠ 两道界线：

• 第24(4A)条分配嘅，系建筑事务监督根据第24(3)条自己动手做嗰批工程嘅费用。 佢唔系一条命令一经注册，所有责任就转去买方嘅通则。
• 《建筑物条例》第33(9)条另有一条收费路径：一份费用证明书的注册摘要，可针对招致该费用的处所或土地的业权在土地注册处注册，一经注册即构成第一押记。

五、卖方拆咗，唔等于甩契

拆工程同销登记，系两件事，而条例只为其中一件写低咗一条路。

第24C(6)条的字，又系「可」。 条文规定，工程一旦按通知所指嘅方式拆卸或者改动咗，建筑事务监督可以就嗰份通知，向土地注册处递交一份满意文书——用字系「可」，唔系「须」。条文原文见〈香港物业转让：按揭及业权调查〉第十节。

一部条例、三条条文，而助动词唔止一个： 警告通知入登记册系「须」（但如第三节所述，附带一个日期条件）；第24条清拆命令入登记册系「可」；第24AA(6)条就小型工程命令入登记册，同样系「可」。而出登记册——第24C(6)条只为通知写咗一条路，用字亦系「可」。（第24(2C)、24(4A)及24C条由 2004 年第 15 号加入或修订；第24AA条由 2008 年第 20 号增补。）

而命令嗰边，条例根本冇写过一条出嚟嘅路。 「满意文书」呢个机制，只见于第24C(6)条。《建筑物条例》冇为第24条或第24AA条的命令，订立任何销除、注销或解除注册的条文。

条例另有一份清偿文书：第33(10)条规定，一经根据该条讨回任何款项，建筑事务监督须向土地注册处递交有关的「清偿注册摘要」，以抵销佢自己根据第33(9)款递交的注册摘要——针对嘅系嗰笔费用，唔系嗰项命令。 换言之：通知有一条酌情嘅出路；费用的注册摘要有一条强制嘅出路；而命令冇。

⚠ 而呢项「冇」系关于条例，唔系关于登记册。 屋宇署自己嗰份常见问题讲明，按现行程序，该署会将命令同埋遵从嗰项命令嘅纪录一齐送去登记（中文版本写嘅系命令获遵从之后会将嗰项登记注销）；地产代理监管局 2010 年嗰份通告亦讲，命令获遵从之后，通常都会有一份确认遵从嘅信件一并注册。所以：条例冇为第24条命令写低一条出路，同「一份查册会永远见到一项未清嘅命令」，唔系同一句说话。 条例系一件事，行政做法系另一件事，而行政做法唔系法定权利，亦冇任何条文规定佢一定要维持。要分清楚嘅系五样嘢：工程有冇拆（遵从）、通知有冇撤回、警告通知有冇满意文书、费用注册摘要有冇清偿摘要，同埋一项已登记嘅事项喺全面查册上面仲睇唔睇得见。

一句讲晒： 工程喺卖方手上，登记册喺建筑事务监督手上，而买方喺查册上面睇到嘅系后者，唔系前者。所以睇到一项第24C条通知，要问嘅唔系拆咗未，而系有冇递交满意文书。

⚠ 《建筑物条例》有一条上诉期限，而佢系写死喺条例上面嘅 21 天。 第47条，中文文本：

英文文本：

两个位要睇清楚： 第一，21 天由决定的通知送交该人之日起计，唔系由佢收到嗰日起计；第二，上诉通知要喺 21 天之内由上诉审裁小组秘书收到，唔系寄咗出去就算。条文本身冇赋予任何人以宪报公告或其他方式延长呢 21 天嘅权力，所以佢系一个写死喺条例上嘅日数——同第24(1)条嗰个由建筑事务监督逐案喺命令入面指明嘅期限，唔系同一回事。

而发出上诉通知本身，会令执行暂停。 第44(2)款，中文文本：

英文文本：

第44(1)款讲嘅系因建筑事务监督行使酌情权所作决定而感到受屈嘅人——喺一般情况下系当时嗰位业主。一位仲未成交嘅买方喺呢条路上处于乜嘢位置，系一条要连埋你嗰份合约一齐睇嘅问题。第44(3)及(4)款另有一项紧急情况例外。

六、凶宅同僭建：两道门唔同

两样嘢报纸成日一齐讲，但喺法律上行嘅系两道唔同嘅门。

「凶宅」唔系法例用语，成文法冇直接回答呢个问题。

成文法嗰边嘅位置，见本站另一篇指南。 简单讲：成文法冇为卖方就过往事件设下一项披露责任，而个答案要返去睇合约本身写低咗啲乜，以及一般法律原则。详见〈香港买楼：律师做啲乜〉。

分别喺边：门唔同。 一项违例构筑物，系有可能成为一条业权题目——地产代理监管局自己嘅通告就系咁讲嘅（见第三节）。而一间有过往事件嘅单位，可以行嘅路唔止一条，而且要分清楚系边个对边个：向代理追究有冇如实告知，系一条；而如果卖方自己作出过失实陈述，《失实陈述条例》（第284章）自己有一套规则，见下一段。

而附表2 A部第6(5)条把《失实陈述条例》（第284章）引进协议，以下涉及该条例第2、3、4条。 第2条除去咗两项本来会阻止撤销合约嘅障碍。第3(1)条，中文文本：

英文文本：

第4条，中文文本：

英文文本：

两条加埋，讲咗两件事。 第一，一项并非欺诈地作出嘅失实陈述，本身一样可以引致损害赔偿嘅法律责任，除非作出嘅一方证明佢有合理理由相信、而且直至立约时仍然相信所陈述嘅事为真实。第二，一份合约入面免除或限制失实陈述责任嘅条款，唔系写咗就一定作数——除非佢符合《管制免责条款条例》（第71章）第3(1)条所述嘅合理标准，否则无效，而且要由主张佢符合合理标准嘅一方负责证明。

⚠ 一句说话算唔算失实陈述、系边个向边个作出、代理有冇权代卖方作出，以及呢啲条文喺一单具体交易入面点样运作，全部系事实问题同法官造嘅法。

七、点解香港买家要追十五年契——因为业权注册制未实施

十五年唔系一个落后嘅数字，而系一个冇业权注册制嘅地方唯一做得到嘅嘢。

香港有一部《土地业权条例》，而佢未实施。 第585章第1条，中文文本：

英文文本：

留意两件事。 第一，条文标题自己写住「尚未实施」。第二，生效日期唔系一个日子，系一项权力——由发展局局长以宪报公告指定。所以现时冇一个确定嘅生效日期。

⚠ 纸面上自 2004 年以来有过改动，但未生效。 《2025年业权注册及土地（杂项修订）条例》（2025年第40号条例）于 2025年10月3日刊宪。截至最后更新日期，该条例尚未实施，而第585章第1(2)条所讲嗰项权力冇变：仍然由发展局局长以宪报公告指定日期。所以本节每一项陈述，分两类读：香港现时仍然行第128章嘅文书注册制，呢个系现行法律；而 2025年第40号条例系已制定但尚未生效。

政府自己讲过一件关于范围嘅事。 喺法律改革委员会嘅实施情况登记册入面（<https://www.hkreform.gov.hk/en/implementation/index.htm>），发展局记述：政府于 2025 年 2 月向立法会提交嗰条条例草案，系先喺新批出嘅土地上实施业权注册制度；草案于 2025年9月25日获立法会通过，该页形容佢预期喺 2027 年上半年生效。要留意两点。（一）「预期」唔系一个已经指定嘅生效日期；第585章第1(2)条嗰项权力冇变，仍然要发展局局长以宪报公告指定。（二）「新批土地先行」，即是说一个买紧旧楼嘅读者，喺呢个时间表下唔会被业权注册制覆盖——佢手上嗰幅地系几十年前批出嘅，仍然行第128章嗰套文书注册，而要点样过渡，系将来另一次立法嘅事。

土地注册处其后亦公布咗一个目标（本站撮述）： 该处表示，《2025年业权注册及土地（杂项修订）条例草案》于 2025年9月25日获通过之后，该处一直为附属法例的草拟工作作准备；实施业权注册制度的运作层面准备工作（包括开发资讯科技系统、拟备转易及申请表格与实务指引，以及筹划宣传和专业教育计划）正在进行；而该处的目标，是在 2027 年上半年就新批土地开展业权注册。

一个目标唔系一个已经指定嘅日子：第585章第1(2)条冇变，生效仍然要发展局局长以宪报公告指定日期。所以现时仍然冇确定嘅生效日期。该目标明文只针对新批土地，所以一个买紧旧楼嘅读者唔会被佢覆盖。

同一页亦讲明，按经修订的《土地业权条例》须订立嘅附属法例正在处理中，并就提交立法会定咗一个目标时间。 ⚠ 该等附属法例嘅内容尚未公布。

所以买方要追十五年契，唔系香港落后，系制度使然。 香港仍然以《土地注册条例》（第128章）作文书注册，优先次序按注册日期先后排；而《土地业权条例》自 2004 年至今尚未实施。第219章第13(1)条嗰十五年，就系一个冇业权注册制嘅地方，要令交易做得成，所必须做嘅事。条文原文见〈香港物业转让：按揭及业权调查〉第一及第三节。

法律改革委员会 2014 年一份报告，用一段讲咗同一件事。 该段的要点有三个：第585章距离实施仍有时日，所以本港至今仍未行业权注册制；卖方要证明的期间不少于十五年，而且起点必须是一份妥善的业权根源；至于第128章那套文书注册，虽然令追溯业权变得可行，但它既不授予业权，亦不为业权作保证。

而可以用合约改动呢一点，系第219章由头到尾嘅做法，唔系业权条文独有嘅特色。 开首语「除非明订有相反用意」喺第219章多条条文出现，包括第13(1)、13A(1)、16(1)、17、35(1D)、44(6)、51(1) 及 62(5) 条。即是说：整部第219章都系用「除非明订有相反用意」呢种写法运作，所以第13条嗰十五年系一个预设值，唔系一条底线。

英格兰嘅十五年，数字一样，路唔同，而终点亦唔同。

英格兰的追溯期由 1925 年《财产法法令》第44(1)条的四十年改为三十年——条文原文：

再由 1969 年《财产法法令》第23条改为十五年：

留意 1969 年那一条自己嘅描述：「a contract expressing no contrary intention」。 英格兰条文自己亦写明可以用合约改动，喺第44(11)条：

所以第219章第13(1)条嗰句开首语，系承继返嚟嘅，唔系香港自己嘅特色。

但英格兰跟住做咗一件香港做唔到嘅事。 2002 年《土地注册法令》加入了第44(12)条：

换言之： 英格兰把已注册业权嘅土地整幅剔出咗追溯期规则之外。所以香港嗰十五年，做紧英格兰嗰十五年已经大致上唔使再做嘅工作——因为英格兰注册业权，而香港根据第585章仍然未有。

而读者最想知嗰一件事，英格兰有一款条文，香港冇对应。 1925 年《财产法法令》第49(1)条，关于卖方及买方向法院提出申请，同第219章第12(1)条共用一模一样嘅括号除外语。但英格兰条文后面仲有一款：

一句讲晒： 喺英格兰，法院拒绝颁令强制履行、或者喺任何追讨按金的诉讼中，可以命令退还按金。⚠ 第219章并无一项相应、容许法院命令退还按金嘅明文权力。 但咁唔等于香港法院冇其他途径命令退还按金。

仲有一件事，两地由相反方向行到同一个地方。 香港法改会 2002 年就二手住宅市场建议过一份卖方资料表格，而政府的建议实施登记册把整个项目归入部分实施的类别；就二手市场那一半，登记册写得出嚟嘅只系一项要求代理提供实用面积资料的安排。

英格兰嗰边，系立法做过，然后废除。 2004 年《房屋法令》第163(5)条列明，卖方资料套的规例可以要求提供的资料包括：

留意 (b)、(c)、(d) 三项嘅次序：业权、法定登记册上关于该物业的东西、以及物业的实质状况。 呢三样，正正就系香港买家要靠自己去查嗰三样。而该部分嘅修订纪录，写住佢嘅结局：

即是说：香港就呢单交易考虑过一份卖方披露文件而从未立法；英格兰就同样三个项目立过法，七年后废除。两地由相反方向，行到同一个位置。

最后一点，两地系一致嘅。 香港第219章附表2 A部第4(1)(b)条，把买方作出合理检查后可确定嘅嘢剔出卖方保证之外（见第一节）。英格兰 2002 年《土地注册法令》附表3，就地役权亦用同一个测试：

两个注册制度相反、相隔七十七年立法嘅地方，都把望一望层楼会唔会见到放喺同一个位置。 而对买家嚟讲，天台一个构筑物、一个封咗嘅露台，正正就系望一望会唔会见到嗰一类嘢——但望到嘅系嗰件嘢本身，唔系佢嘅法律状况。 望一望睇得到嗰个构筑物；至于佢同批准图则相符与否、当年有冇获批、有冇违反地契或者公契，以及屋宇署会唔会就佢采取行动，全部都唔系望一望睇得出嘅事。而第4(1)(b)条嗰项例外，睇嘅正正就系一次合理检查睇唔睇得出——所以由实物跳去法律状况，系跳咗一步。

⚠ 另一半： 英格兰同一份附表就不超过七年的租约另有规定：

呢一项系无条件嘅，可以同香港第128章第3(2)条但书嗰三年并排睇。但同一份附表关于实际占用嗰一项，附有四项例外，其中一项正正剔除咗一项权益——如果占用情况喺一次合理小心嘅视察之下并唔明显，而买方亦无实际知悉。 所以唔可以简单比较两地风险。

八、点解答案喺你自己嘅文件入面

你可唔可以踢契，答案喺你嘅合约同业权契据里面——系法律本身令嗰两份文件成为关键。

一、你手上嗰份文件，冇任何法例规定佢要点写——但有一条法例规定要有书面。 上面每一条附表2 A部条款，都要靠第36条用提述方法收纳先至约束到你单交易，而香港亦并无任何法例订明的临时买卖合约标准格式。不过第219章自己有一款讲书面。 第3(1)条规定：

即是说：格式冇任何法例规定，但要就一份土地合约提出诉讼，前提系有一份书面，而且由被告嗰一方（或佢合法授权嘅人）签咗名。 你嗰份纸点写，要由律师睇过先知。

二、质询有死线，而提出质询本身唔系一个免费动作。 附表2 A部第7(1)条的长限是完成交易日期前 14 天——呢个唔系一个由发现当日起计嘅期间，而系一个由你早已知道嘅成交日反推出嚟嘅死线。愈迟发现，个窗愈窄；喺最后两个星期内先发现，个窗系零。 而第7(2)条容许卖方废止售卖——但条文本身为呢项权利划咗界，而嗰道界一定要连埋读：发动条件系买方提出及坚持一项反对或要求，而该项反对或要求，系卖方「不能够或(因困难、延迟或开支或任何其他合理的理由)不愿意消除或遵从的」；条文另有第三个支路——「或如卖方的业权欠妥」。所以「不愿意」唔系一个纯粹随心所欲嘅不愿意：括号入面嗰句，就系条文自己为「不愿意」划低嘅理由范围。 一旦发动，买方取回按金但无费用、无补偿。两条条文的原文见〈香港物业转让：按揭及业权调查〉第二节及该篇的常见问题。

⚠ 但呢条死线唔系绝对，有一份判词可以参考。 CACV 79/2009（见第一节）第 20 段记录咗一项共同基础：买方有权逾时提出质询，条件系该等质询触及业权根本，而该项瑕疵系买方纵使已作合理努力亦无法发现；喺嗰单案，一项喺视察当日、合约期限已过之后先至提出嘅质询，就系咁样被接纳。两项限度要一齐读。 一，嗰个系一单案入面双方之间嘅共同基础，唔系适用于每一份合约嘅通则——嗰单案讲嘅系该份合约嘅第12条，唔系本节列出嗰份表格嘅第7条。二，佢决唔到任何读者嘅个案：有冇过期，要按你份合约同事实判断。

三、如果走错咗，损失唔以按金为上限。 附表2 A部第10条一次过做咗四件事：按金绝对没收，并且系当作算定损害赔偿而非罚款；卖方可以撤销协议，跟住保留或者转售层楼；转售如果蚀咗，个差价连埋转售嘅开支，系要买方找返；而如果转售反而卖贵咗，多出嗰笔归卖方。条文原文见〈香港物业转让：按揭及业权调查〉第二节。

四、业权上嘅争议有一条入法院嘅路，而佢剔除嘅嘢，窄过睇落嗰个样。 第219章第12(1)条容许土地的卖方或买方，「就土地售卖或土地交换的任何合约所引起的任何问题，或与该等合约有关的任何问题」，藉呈请书或原讼传票向法院提出申请。跟住嗰个括号只剔除两样嘢，而且逐样写明：「会影响该合约的存在或效力的问题」，以及「关乎政府或公共机构支付补偿的问题」。质询有冇答到、业权有冇证明到、一方可唔可以拒绝完成交易，全部都系合约所引起或与合约有关嘅问题——嗰个括号并冇把佢哋剔除。 条文答唔到嘅唔系呢类问题，而系喺文件以外答呢类问题：呢一条系一项向法院提出嘅申请，由手上有份合约同啲业权契据嘅一方提出。而第12A条非常窄：只喺产权负担人在司法管辖权以外、无法寻获、不知谁是或无法肯定谁是嘅情况下先至适用，而且处理嘅系把款项缴存法院。两条的原文见〈香港物业转让：按揭及业权调查〉第二节。

五、最后一点。 业权出问题同层楼出问题之间嗰条线，喺边度划、划得几深，系法官造嘅法。*就呢个题目，可参考两份香港法院判词——Spark Rich（CACV 249/1998）同 Lucky Dragon v Speedy Vantage（CACV 79/2009），两份划嘅都系未经批准建筑工程嗰一段，已喺第一节写低。 条例讲清楚呢个题目嘅结构，但唔足以衡量任何一件具体嘢嘅风险*——呢一步需要一位手上有齐文件嘅律师。