香港同居伴侣：层楼有冇你份？分手同过身，两条路点拣

好多人问

好多人问嘅唔系一条法律问题，系一条数：我夹咗钱，层楼写住佢个名，咁我究竟有冇份？

呢条问题喺网上论坛出现嘅时候，通常唔会有人讲到权益、信托呢啲字。出现嘅系首期、供楼、装修费、水电煤，同埋一句话层楼写住边个名。而更加值得留意嘅系：同一条讨论串入面，会有人斩钉截铁话写咗人哋个名就冇得救，亦会有人喺下面几行话只要证明得到自己有供楼就拎得返。两边都好肯定，两边都冇引过任何条文。

政府网页一般冇讲同居伴侣喺物业或者遗产上面有咩地位。

本文由结果讲起，唔由条文讲起：你有冇份、你付出咗嘅嘢点计、对方过身之后又点，同埋点解呢两条路要靠嘅证据刚刚相反。

一句讲晒

香港冇同居配偶或者事实婚姻呢个身分，同居几多年本身都唔会自动令你对一层写住对方名嘅楼有份——但唔代表你冇路可行。本文写出两条路，而且两条要靠嘅证据刚刚相反。

• 第一条路，衡平法上嘅财产申索——共同意向法律构定信托（common intention constructive trust），又或者所有权／承诺禁止翻悔： 你唔系靠同居呢个身分去主张，而系要证明层楼喺实益上有你一份。*呢条路唔系「两个人都在生先至有」嘅：对方过咗身，呢条路一样可以向遗产提出——下文嗰单 Luo Xing Juan，被告一方正正就系死者嘅遗产，而终审法院照样批出救济。*起点对你不利：法律上边个嘅名，推定实益权益就跟住去边，而举证责任喺主张两者不同嗰个人身上。
• 第二条路，第481章下向遗产申索经济给养——呢条路要有一次死亡先至存在： 《财产继承(供养遗属及受养人)条例》（第481章）第3(1)(ix)条——「在紧接死者去世前，该人是完全或主要靠死者赡养的」。入场一步问嘅唔系你哋关系几深，系问你系咪一直靠对方养；过咗门之后，关系有几密切就系法院须顾及嘅其中一项因素（第5(6)条）。呢条路上面仲有一道门槛同你完全无关：死者本身要喺香港有居籍，或者去世前3年内曾经通常居于香港。 呢道门槛不过，成条路由头到尾都唔存在。
• 两条路可以并存，唔系二择其一： 一条问层楼喺实益上有冇你一份，另一条问遗产应唔应该向你作出经济给养。对方过身之后，两条都可以同时在场。但佢哋系两件唔同嘅事：程序唔同、次序唔同、时限亦唔同。第481章嗰条时限见下一点。
• 两条路点解相反： 第481章第3(3)条要求死者系「非为换取十足的有值代价」而分担你嘅生活需要。你夹得越多、越对等，你靠对方赡养嘅程度就越低。但同一笔钱，喺信托嗰条路上面系最有力嘅证据。你自己过去点做，会将两条路推向相反方向。
• 两个时钟，两个都由一次死亡开始行，两个都唔会有人通知你——但唔等于查唔到。 第481章嘅申请：自最初取得遗产承办之日起计6个月。尚存配偶要求取得居所嗰项选择权（同居伴侣冇份）：12个月。两个都由有人最初取得承办嗰日起计，而唔系由去世日、亦唔系由你知悉嗰日起计。
• 要留意： 同性伴侣嘅法律位置会随时间改变，下文有关陈述均标明日期。

两条路唔系一张完整清单。 成文法例答唔到一条普通法问题。 实益权益仲可以来自契上联名、明示协议或明示信托、归复信托，以及所有权禁止翻悔——下文引述嘅终审法院描述，就同时提到普通法上的拥有权及共有、共同意向法律构定信托同所有权禁止翻悔。要再讲白啲：所有权／承诺禁止翻悔尤其唔应该当作弱嗰条路。 终审法院喺 Luo Xing Juan Angela v Estate of Hui Shui See Willy [2008] HKCFA 48，(2009) 12 HKCFAR 1（FACV 32/2007，全文见 https://www.hklii.hk/en/cases/hkcfa/2008/48 ）处理过一对未婚同居伴侣同佢哋所住嗰个单位——（本站撮述）该案由 Ribeiro 常任法官颁下判词，终审法院喺 C.2 节裁定：涉案单位由一间公司持有，而股东对公司本身嘅财产并无法律上或衡平法上嘅权益，所以共同意向法律构定信托喺该案唔适用——公司唔系嗰个「共同意向」嘅一方，冇不衡平地违背过任何共同意向。但法院同时裁定，呢个唔代表佢一无所得。 法院喺 E 节裁定承诺禁止翻悔成立，并喺 E.2 节列出三项要件：(i) 双方处于一段涉及可强制执行或可行使嘅权利、义务或权力嘅关系；(ii) 一方以言语或行为传达、或被合理理解为传达一个清晰而明确嘅承诺或保证，表示佢唔会强制执行或行使当中某些权利、义务或权力；(iii) 另一方合理地依赖该承诺并因而改变自己嘅处境，以致该承诺人此后作出与承诺相悖嘅行为即属不衡平或有违良心。 法院喺 E.5 节认定，佢继续与死者以夫妻名义同居、放弃自己嘅就业机会、并支付咗一期四万元嘅按揭供款，呢啲都系有份量嘅不利依赖。救济方面，法院喺 F.2 节同 G 节批出嘅，系宣告佢喺单位售出时可取得售楼净得款嘅 35%，并以衡平法上嘅押记作担保，条件系佢喺接获清盘人不少于一个月嘅合理书面通知后交出管有。 所以：呢条路唔系弱嗰条路——喺该案，共同意向法律构定信托失败，而承诺禁止翻悔成功，并且拎到楼价三成半。

唔系边个嘅名，系边个有份

香港法律将物业嘅拥有权分成两层：契上面写边个名（法律上的拥有权），同埋背后真正享有利益嘅系边个（实益权益）。本文由头到尾问嘅，都系第二层。

起点对唔喺契上面嗰位不利，而呢一点有香港上诉法庭嘅说法。 上诉法庭在 Primecredit Ltd v Yeung Chun Pang Barry（CACV 246/2016，2017年7月21日）判词第1.4段，由林文瀚副庭长写道："Whilst there is a presumption of beneficial interest following legal interest"——即系话，起点系推定实益权益跟随法律上的拥有权。同一判词第17段，关淑馨法官写："As it is the claim of Madam Wong that the beneficial ownership of the Property is different from the legal ownership, the burden of proof is on her to establish this."——主张实益拥有权有别于法律上拥有权嘅人，举证责任在他自己身上。

必须讲清楚：呢单案唔系同居伴侣嘅案。 当事人系母亲同儿子，起因系一位判定债权人就一个单位取得押记令。本文引用佢，系因为佢系一宗香港上诉法庭案例，而佢所讲嘅起点同举证责任系一般性嘅。*处理未婚同居伴侣所住单位嘅，系终审法院嘅 Luo Xing Juan [2008] HKCFA 48（FACV 32/2007）。 上文已撮述佢喺 C.2 节同 E.2 节嘅裁决：物业由公司持有时共同意向法律构定信托不适用，而承诺禁止翻悔仍可成立并带嚟实质救济。*

英国最高法院嘅 Jones v Kernott [2011] UKSC 53 分开咗两种情况，而搞错咗会将法律讲反。 第52段讲嘅先系本文读者嘅情况——层楼只写一个人名：

即系说：第一个争议唔系你应该分几多，而系究竟有冇打算过你有任何实益权益。至于同一判词第51段——"The starting point is that equity follows the law and they are joint tenants both in law and in equity."——讲嘅系联名嘅情况，起点系双方在法律上及衡平法上都系联权共有人。将第51段引畀一位单名情况嘅读者，等于将法律讲反。

不过第52段自己有一句收尾，唔可以漏埋。 同一段最后写："If the evidence shows a common intention to share beneficial ownership but does not show what shares were intended, the court will have to proceed as at para 51(4) and (5) above."——一旦证明到双方有共同意向分享实益拥有权，但证明唔到打算点分，法院就会用返第51(4)及(5)段嗰套。所以第51段唔系完全同你无关：佢嘅起点唔系你嘅起点，但佢嘅计算方法，喺你证明到自己有一份之后就会用得着。

Jones v Kernott 系英国案例，喺香港只有说服力，并非约束力。本文引用佢，系因为香港终审法院（林文瀚常任法官）在 [2023] HKCFA 28 曾经描述，未婚伴侣之间的财产由普通法上的拥有权及共有、共同意向法律构定信托以及所有权禁止翻悔管辖。要准确：嗰句系司法上的描述，出现在一份部分持异议的判词入面，并非就任何争议点作出的裁决。

点解两条路刚刚相反

同一件事实——你夹咗几多钱——会令一条路变强，同时令另一条路变弱。两本条例自己冇讲出嚟，因为两边条文喺两本唔同嘅条例入面。

先睇继承嗰条路点解会惩罚夹钱嘅人。 第481章第3(3)条界定咩叫「完全或主要靠死者赡养」：

留意「非为换取十足的有值代价」呢一句。 佢系一个交易测试：法律问嘅系，你收到嘅嘢系咪你自己畀咗价钱换返嚟。但唔可以就此话呢条路唔问需要、亦唔问资源——咁讲就同条文本身相反。 同一句条文写嘅系「分担某人生活上的合理需要」，需要两个字本身就写咗入门槛度；而过咗第3(3)条之后，第5(1)(a)条列出法院须顾及嘅第一项就系「申请人所拥有或在可预见的将来相当可能会拥有的经济资源，及申请人所面对或在可预见的将来相当可能会面对的经济需要」。第3(3)条问嘅系你有冇畀价，第5条问嘅系资源同需要有几多。两问系两件事，冇一问可以取消另一问。一个一直付返自己嗰半份租、半份按揭、半份杂费嘅同居伴侣，就嗰部分而言系畀咗价，因而就嗰部分而言唔算靠对方赡养。你越对等，呢条路越窄。

同一条例自己界定咗咩唔算「有值代价」，而呢一句帮到部分读者。 第481章第2(1)条：

换言之，一句迟啲会结婚嘅承诺，喺条例眼中唔系你畀出去嘅价值。真金白银就可以系——但畀过钱，同「就你收到嘅一切都畀足咗十足的有值代价」系两回事：后者要按成个安排嘅事实去衡量，唔系一句「我有畀钱」就自动成立。

再睇物业嗰条路点解需要嗰笔钱。 上诉法庭在 Primecredit 判词第2.4段（张举能上诉法官）讲到共同意向法律构定信托嘅第二条途径："direct contributions to the purchase price by the party who is not the legal owner, whether initially or by payment of mortgage instalments, will readily justify the inference necessary to the creation of a constructive trust."——非法律业权人一方对楼价的直接出资，不论初时支付抑或以按揭分期形式支付，足以合理地支持设立法律构定信托所需的推论。法院将呢个说法归于英国 Lloyds Bank Plc. v Rosset [1991] AC 107 一案。

所以同一笔按揭供款：喺信托嗰边系最直接嘅证据，喺第481章嗰边就变成你自己畀咗价。 读者自己过去点做，会将两条路排成相反次序：

• 一个一直夹钱供楼、经济上同对方对等嘅人：物业申索嗰边有嘢讲，第481章嗰边门槛难过。
• 一个放弃咗工作、打理屋企、对层楼一蚊都冇出过嘅人：第481章嗰边最容易证明「完全或主要靠死者赡养」，但物业申索嗰边冇咗最直接嗰项证据。

而第二种人仲有一个更残忍嘅位。 佢最容易入到第481章嘅门，但第481章对佢嘅计算标准系较窄嗰一档。第3(2)(b)条：

而照料家庭呢项贡献，第481章有写，只系唔系写畀佢。第5(2)条开首写明：「凡有人凭借第3(1)(i)、(ii)或(iii)条申请根据第4条作出命令，法院除须顾及第(1)款(a)至(f)段明确提及的事宜外，亦须顾及」，然后(b)项先至系：

呢一点好易讲错，而讲错咗就系假嘅。 第5(2)条并冇禁止法院考虑持家。第5(1)(g)条系一项兜底因素——「(g) 法院在该个案的情况下认为是有关系的任何其他事宜，包括申请人或其他任何人的行为。」——而第5(2)至(6)款每一款都以「在无损第(1)款(g)段的概括性的情况下」开首。准确嘅讲法系：对配偶、前配偶及妾侍，法院系必须顾及持家贡献；对第(ix)项申请人，法院只系可以顾及。强制与酌情之别，就系权利与希望之别。

同一款收尾仲有一项，只写畀配偶。 第5(2)条最后一句：

即系话：配偶除咗攞到照料家庭呢项强制因素之外，仲攞到一把假想离婚嘅尺——法院要问，如果嗰日唔系死亡而系离婚，佢会攞到几多。第(ix)项申请人冇呢把假想离婚嘅尺——但唔系一把尺都冇。 第5(5)条同第5(6)条各自写畀佢：第5(5)条适用于第3(1)(viii)及(ix)项，法院「亦须顾及死者生前承担赡养申请人的责任的程度及根据，以及死者生前履行该责任的期间的长短。」；第5(6)条净系适用于第(ix)项，法院「亦须顾及在紧接死者去世前申请人与死者之间的关系的密切程度。」即系话：第(ix)项申请人有三项属于佢自己嘅强制因素——第5(5)条两项，第5(6)条一项——而关系有几密切，系法院「须顾及」嘅事，唔系唔计。佢冇嘅系假想离婚嗰把尺，唔系冇尺。

最后一项，方向啱啱相反。 第5(8)条要求法院考虑申请人嘅经济资源时「须考虑该人的谋生能力」。一个有工做、揾到钱嘅同居伴侣，喺呢一步会被计返落去。 所以一直有返工、经济独立呢件事，喺第3(3)条嗰度令你难入门，喺第5(8)条嗰度又令你嘅需要显得细。同一件事，两次向同一个方向计。

你付出咗嘅嘢，法律点睇

真金白银落楼价，系读者手上最强嗰样嘢——但佢自己一个唔够，而喺一段关系入面，畀出去嘅钱好容易被定性为馈赠。

共同意向法律构定信托有两条途径，而两条都写喺同一份香港上诉法庭判词入面。 Primecredit 判词第2.3段（张举能上诉法官）："The first situation where common intention constructive trust may arise is where at any time prior to acquisition, or exceptionally at some later date, there is an agreement, arrangement or understanding reached between the parties on how the property is to be held beneficially."——第一种情况：喺取得物业之前任何时候，或者例外地喺其后某个时间，双方就物业喺实益上点持有达成过协议、安排或谅解。

第二种情况就系上一节引过嘅第2.4段：冇协议证据嘅时候，法院完全倚赖双方行为，而非业权人对楼价嘅直接出资足以支持推论。

同一位法官自己划低咗界线。 第2.9段开首："It is not necessary in this judgment to resolve these two opposite doctrines or the difference between the second limb of common intention constructive trust and resulting trust."——法官明言毋须喺该案解决呢个问题。所以以上两条途径系法院对法理嘅陈述，唔系一条可以套落每宗案嘅公式。

而同一份判词入面，副庭长写低咗一句，将只有直接出资先算数呢个印象直接推翻。 第1.6段："Since Stack v Dowden [2007] 2 AC 432 and Jones v Kernott [2012] 1 AC 776, as far as Hong Kong is concerned, the modern approach on constructive trust is to assess the common intention of the parties by a holistic approach having regard to the context"，接住："In a domestic context, particularly in relation to a matrimonial home, the court is not constrained in that exercise by pure direct monetary contributions to the purchase price"。

即系说：就香港而言，现代做法系整体地、按脉络评估双方共同意向；喺家庭脉络下，尤其涉及婚姻居所，法院唔会受限于纯粹直接嘅金钱出资。呢一句同时做两件事：佢令我冇夹钱落首期就一定冇份呢个结论唔成立，亦令我夹过钱所以实有份呢个结论唔成立。 佢讲嘅系法院会睇整幅画面，唔系一条加数。

馈赠风险系真嘅，而且同一份判词就系例子。 原审法官裁定该笔钱「more likely than not, the purchase was a gift」——多半系一份馈赠。上诉法庭推翻咗呢个事实裁断。两边都要讲：呢个定性随时会发生；而佢唔系不能上诉。

至于赠与推定（presumption of advancement）。 同一份判词第2.13段记录咗代表原告嘅大律师援引 Cheung Pui Yuen v Worldcup Investments Inc (2009) 12 HKCFAR 31 及 Suen Shu Tai v Tam Fung Tai [2014] 4 HKLRD 436，指赠与推定系一项相对薄弱、可凭比较轻微嘅证据推翻嘅推定。留意：呢个系判词记录嘅一方陈词，唔系嗰两间法院嘅裁决。 而张举能上诉法官喺第2.15段自己嘅回应系，归复信托系喺欠缺意向证据时运作，用薄弱呢类形容词去描述佢并无帮助，并且写道："the issue of financial contribution is clearly a most weighty consideration"——就确定实益拥有权而言，出资问题明显是一项最有分量的考虑。赠与推定喺未婚伴侣之间是否适用，未有定论。

以下三样嘢要分开讲：

• 装修费。 上诉法庭第2.4段列出嘅系楼价嘅直接出资（初时支付或按揭分期），冇提装修，亦冇提持家。
• 对方反过来要你畀返居住期间嘅租（占用租值／衡平法上的结算）。Lioe Ka Khie（HCAP 12/2005，原讼法庭，Lam J，2009年1月23日）第92段，喺讨论边个应该做遗产代理人嗰阵，就一方提到「his potential liability to pay an occupation rent to the estate for the occupation of the flat at Wah Po Mansion since the demise of the Deceased.」——但紧接嘅第93段写「that is not an issue which I need to decide now」，即系法院明言唔喺该案决定呢一点。 所以要讲准：嗰份判词顺带提及占用租值，并且明言不作裁决。至于「对方可唔可以纯粹因为你住咗喺度就向你收租」，答案就喺下面。 仲要分清楚两件事：衡平法上的结算系共有人之间嘅帐目调整，佢本身假设咗你要证明紧嗰份实益权益已经成立。 一个喺实益上冇份嘅人并唔系共有人，佢住喺度嘅日子喺法律上点计，系另一条问题。 终审法院喺 Cheung Lai Mui v Cheung Wai Shing [2021] HKCFA 19（FACV 1/2021，全文见 https://www.hklii.hk/en/cases/hkcfa/2021/19 ）正正处理过共有人之间嘅结算同占用租值。（本站撮述）终审法院批出上诉许可嘅第二条问题，正正就系呢条：一名独自占用土地嘅共有人，喺并非分割诉讼、亦非逐出（ouster）、亦冇协议嘅情况下，应唔应该就占用租值向其他共有人交代。法院喺「Conclusion on Question 2」一节嘅答案系：唔应该。 法院裁定，过往嘅案例并冇确立一套新嘅、独立存在嘅「现代进路」（“modern approach”），上诉法庭采纳嗰套进路系错嘅。共有人之间占有权合一（unity of possession），所以除咗以下情况，一名共有人唔可以纯粹因为另一名共有人独自居住就向佢索取占用租值或要求交代租金：(一) 有逐出，包括家庭暴力案件中嘅「推定逐出」（"constructive exclusion"）；(二) 有生效嘅协议，令占用嘅共有人成为代理人或管理人，因而负有交代嘅义务；或 (三) 已经展开分割或类似嘅诉讼，此时衡平法可以喺结算嘅过程中，要求一方以占用租值抵销另一方所支出嘅款项。 喺该案本身，各方由头到尾都同意并无逐出，其他基础亦未曾提出，所以针对上诉人嘅占用租值及交代租金申索全部失败。对读者嘅意思系：光系「你住咗喺度好多年」，喺香港本身唔足以令你要畀占用租值。对方要赢，要指得出逐出、协议，或者一宗分割／类似诉讼入面嘅结算。
• 照顾子女。 照顾子女要变成金钱，主要途径系《未成年人监护条例》（第13章）第10(2)(b)条下嘅照顾者津贴，而且必须有子女；而照顾者津贴系赡养费，唔系物业份额。

香港法院确实有审理呢类申索，而嗰批结果整体唔向读者呢一边行： 两宗属单名而又家居性质嘅案件，两宗都系非业权人败诉；另外两宗系联名案件，起点系均等推定，同读者嘅起点相反；唯一一宗非业权人明确胜诉嘅案件，标的系商业资产，并且有一份已签署嘅备忘录、多名独立证人同电话录音。

如果系对方过身

先讲一道同你完全无关、但可以一刀切断成条路嘅门槛：呢道门槛问嘅系死者，唔系你。

第481章第3(1)条由呢一句引起，之后先至列出九项可申请的人：

即系话：死者去世时居籍唔喺香港，而去世前3年内亦从未在任何一段时间内通常居于香港嘅话，第481章由一开始就唔适用——不论你哋一齐咗几多年，不论对方养咗你几耐。但要讲准：北上定居或者长期喺外地工作，本身唔等于过唔到呢道门。 呢道门有两条腿，任何一条成立都够。第二条腿同居籍完全无关：去世前3年内任何一段时间曾经通常居于香港就得，所以一个长期喺外地工作嘅人，只要嗰三年内有一段时间通常居于香港，门已经过咗。第一条腿系居籍，而居籍点断，《居籍条例》（第596章）自己有写：第3(1)条——「每名个人均有居籍。」；第3(2)条——「任何个人不得在同一时间为同一目的而有多于一个居籍。」；而第5(2)条订明点样先取得到一个新居籍——「在符合第6及7条的规定下以及除第8条另有规定外，成年人如 ——(a)身处某国家或地区；并且(b)意图无限期地以该国家或地区为家，则取得该国家或地区居籍为新居籍。」即系话：离开香港唔会自动甩掉香港居籍，要有一个新居籍取代咗佢先会。 司法机构遗产承办处嘅公开问答第11.6及11.7段讲嘅系同一件事：居籍指死者去世时合法逗留、并且打算以之作为永久居所嘅地方；而如果死者喺内地或者海外去世，遗产承办处会要求以誓章交代住所同居所形式、喺香港逗留嘅时间同有冇打算永久或无限期居于香港、业务同大部分投资资产嘅所在、家人朋友嘅所在，以及证件私人物品嘅存放地同社交习惯。呢个系一条靠证据去证嘅问题，唔系一条靠「佢搬咗去边」就答得到嘅问题。居籍有争议就要问香港律师。

同一份问答第2.3段仲有一件跨境读者必须知道嘅事：香港法院（包括遗产承办处）嘅遗嘱认证司法管辖权只涵盖喺香港嘅遗产。 香港境外嘅遗产——包括内地同澳门——要按遗产所在地嘅法律另行处理同管理；《遗嘱认证及遗产管理条例》（第10章）第24A(1)条界定「资产」时，讲嘅同样系位于香港嘅财产。所以一位伴侣喺境外留有物业嘅读者，除咗本文两条路之外，仲要按当地法律另外处理嗰边嘅遗产。

门槛过到之后，同居伴侣落入嘅通常只有第(ix)项：

呢一项嘅入场条件系经济供养，唔系关系长短；而「完全或主要靠死者赡养」点界定，就系上文第3(3)条嗰句。第481章第3(1)条九项嘅逐项内容、第3(2)条两档标准嘅全文、以及无效婚姻一方点样行第(i)项而唔使行第(ix)项，见本站另一篇指南（第5(5)及(6)条写畀第(ix)项申请人自己，上文已经讲咗，唔转去嗰篇）：见 香港无遗嘱继承规则 。

另外三点。

第一，法院可以落嘅命令，唔止系钱。 第481章第4(1)条列出五种命令，其中第(c)项：

即系话，法院可以命令将遗产入面指明嘅财产——包括一项物业——转移畀申请人。第3(2)(b)条嗰句「以维持其生活」限制嘅系数额，唔系命令嘅形式。 呢个分别要紧，因为赡养两个字读落好似只系逐月畀家用。

第二，去边个法院。 答案唔喺定义度，喺第481章第25(1)条度：

即系话：呢类申请系喺区域法院展开，唔系由申请人二拣一。 第2(1)条界定「法院」时写「指原讼法庭或区域法院」，讲嘅系本条例入面「法院」两个字可以指边两间法院，唔系话你可以拣。上去原讼法庭嘅路写喺第25(2)条——《高等法院条例》（第4章）第54条及《区域法院条例》（第336章）第72条下订立法院规则嘅权力，包括就移交及再移交程序订定条文嘅权力，即系由法院规则同法院处理，唔系由你入禀嗰阵拣。

第三，个时钟唔会有人通知你——但查得到。 第481章第6条：

起计点系「最初取得死者遗产的承办之日」——即系遗产程序入面另一件事，由另一批人办，而你可能根本唔会收到通知。 唔系死亡日，唔系你知悉嗰日。而第481章冇任何一条容许行政机关更改呢个期限。即系话呢六个月冇任何官员可以帮你推迟，只有法院可以准许逾期。

但「冇人通知你」唔等于「你冇得查」。 司法机构遗产承办处嘅公开问答第11.8段话畀市民知，遗产承办处设有电脑纪录查阅服务：任何人都可以亲身去嗰度，用死者个名、又或者遗产承办处以 HCAG 或 HCCV 作前缀嘅档案编号，查一查份授予书申请咗未、批咗未；每查一次收费18元（收费会变）。要老实讲埋佢嘅限制：冇任何自动通知，所以要监察就要一次又一次咁自己查，而你仍然可能一直唔知情。 亦要记住，逾期之后可以准许嘅只有法院，唔系任何官员。

一个常见误解：未婚同居者冇任何权利、法律冇任何安全网。 呢个讲法唔啱。安全网系有嘅，但好窄，就系第481章第3(1)(ix)条——要证明紧接死者去世前完全或主要靠死者赡养，而喺双方都有工做、收入相若嘅情况下，呢一点好难证明。

至于第73章，全条例入面唯一一次提到你呢类人，系一项酌情，唔应该当成一条可靠嘅路。 第4(1)条系封闭式嘅——「(1) 无遗嘱者的剩余遗产须按本条所述的方式分配或以本条所述的信托形式持有。」——而同居伴侣唔属于第4(2)至(8)款任何一类。要去到第4(9)款，即上述各类全部落空之后：

三个限制要一齐讲： 佢净系喺冇任何人享有绝对权益时先运作；佢系「可」，唔系「须」；而条例本身冇订立任何申请程序。不过同一款有一句对你有利，值得记住：呢项无主财物归属「除《财产继承(供养遗属及受养人)条例》(第481章)另有规定外」——即系话，即使遗产最终归咗政府，第481章嘅申请照样行得通。

尚存配偶可以要求取得层楼，同居伴侣唔可以

香港法律有一套机制，回应紧读者真正问嗰条问题——我可唔可以继续住喺度——而佢系一项可以强制对方照做嘅权利，唔系一项要向法院求嘅申索。佢只系扣住咗一个你冇嘅字。

第73章第7条，连同附表2：

而附表2第1(1)段讲明机制点运作：「遗产代理人须于该尚存丈夫或妻子作出如此的选择后，拨出有关权益」。

睇清楚呢部机器系咩。 佢系一项法定选择权，唔系一项要向法院求酌情嘅申索：尚存配偶「作出选择」，遗产代理人就「须」照做。 配偶可以按估值将自住嗰层楼由遗产入面取出，差额用现金找数。但唔等于冇条件：附表2订明要作出书面选择、要估值、要补回差额、有时限，亦有物业类别上嘅限制，而指明嘅个案仲要法院命令先行使得到——下文逐项列出。

同居伴侣三重唔到位： 佢唔可以作出呢项选择（第7条写明系「尚存丈夫或妻子」），佢冇任何份额可以攞嚟抵销（第4(1)条封闭式），而「丈夫」及「妻子」在第2(1)条被锁死——「丈夫 (husband)及妻子 (wife)就一个人而言，指该人在有效婚姻中的丈夫或妻子；」，而「有效婚姻」由第3条界定。同一章条例，同一个问题，答咗你三次唔得。

但要公道：呢项权利本身有栏杆，唔系想点就点。 附表2写明佢喺短期租约上面唔适用；如果居所系大厦嘅一部分而遗产包括成幢大厦，或者去世时有部分作非住宅用途，就要法院命令先行使得到；而最重要嗰项时限系附表2第3(1)(a)段：

两个时钟摆埋一齐睇： 12个月，系你冇嗰项选择权嘅期限；6个月，系你有嗰项申请嘅期限。两个都由同一件事起计——有人最初取得承办——而两个之中，短嗰个系你嘅。 附表2机制嘅细节属另一篇指南，见 香港无遗嘱继承规则 。

同一组条文入面仲有一项不对称，而佢系可以核对嘅。 第481章第2(1)条界定「丈夫」或「妻子」时，除咗有效婚姻中嘅一方，仲包括「(b) 本于真诚与死者缔结无效婚姻的人」（除非婚姻已在死者生前解除或废止，或该人已再婚）。第73章第2(1)条冇呢一项。 即系话：一个办过婚礼、但婚姻在法律上无效嘅人，就第481章而言系配偶，就第73章嘅无遗嘱继承而言唔系。分界线唔系婚姻有冇成立，而系有冇行过嗰个仪式。 一位一齐咗三十年、从来冇办过任何仪式嘅同居伴侣，两边都唔在其内。

法例识得同居关系——但从来唔为财产而识

香港法例好清楚咩叫同居关系，并且喺多章条例入面实质地承认佢——退休金、雇员补偿、致命意外、歧视、医疗决定、洗钱相关性、家庭暴力——但决定物业同继承嗰几章一次都冇。

重点系分布：喺决定物业同继承嘅几章入面，一条都冇。第481章、《土地注册条例》（第128章）、《物业转易及财产条例》（第219章）同《业主与租客(综合)条例》（第7章）——四章由头到尾，实质承认同居伴侣嘅条文：一条都冇。

《家庭及同居关系暴力条例》（第189章）系整个模式嘅缩影。 佢一步一步做咗五件事：

• 佢界定咗关系。 第2(1)条：「同居关系(cohabitation relationship) —— (a) 指作为情侣在亲密关系下共同生活的两名人士(不论同性或异性)之间的关系；及 (b) 包括已终结的该等关系；」呢句定义用语唔止呢一章有。 同一句「作为情侣在亲密关系下共同生活」出现喺五章：第189章、第32章第265B(5)(a)条（界定「同居人士」）、第622章第484及666条、第651章（界定「同居关系」及「同居者」）同第155S章（界定「同居关系」及「同居伴侣」）。第189章嗰个嘅特别之处系(b)段：佢系五章之中唯一一个连已终结嘅关系都包括埋。
• 佢畀咗一张法定清单去证明关系存在。 第3B(2)条：「为裁定两名人士(双方)是否处于同居关系，法院须顾及该段关系的所有情况，包括而不限于攸关该个案的任何以下元素 ——」，然后列出八项：是否同一住户、有否分担日常事务及责任、关系是否稳定和具永久性、开支分担及财政上依靠或互相依靠的程度、有否性关系、有否分担照顾指明未成年人、共同生活的理由及彼此承诺共度人生的程度、以及双方在亲友面前的行为及亲友如何看待双方。呢张清单只系第189章嘅测试，唔系第481章或者信托法嘅测试；本文列出佢，系因为佢系整本法例入面唯一一份讲明呢类关系喺证据上系咩样嘅官方清单。
• 但轮到同居关系一方申请嗰阵，佢先加一道门槛。 第6(3)条规定，法院不得应同居关系一方嘅申请而发出占用类条文嘅强制令或附上逮捕授权书，除非「该法院在考虑该段同居关系的永久性后，信纳发出该强制令或附上该逮捕授权书在所有情况下均属恰当。」配偶申请冇呢一道。
• 强制令有时限。 第6(1)条：「在法院认为适当的时间内有效，但有效期不得超过24个月。」要准确：呢个24个月上限唔系只针对同居伴侣。 同一款以同样字眼适用于配偶根据第3条取得嘅同类条文。同居伴侣独有嘅系第6(3)条嗰道门槛，唔系时限。
• 而佢唔会上契。 第10条：「载有第3(1)(c)或(d)、3A(4)(b)或(c)或3B(1)(c)或(d)条所述条文的强制令无须根据《土地注册条例》(第128章)注册。」——中英文两个真确本喺呢一条并唔一致： 英文本写 "shall not be registered"（禁止注册），中文本写「无须根据《土地注册条例》(第128章)注册」（即不需要注册）。两个都系正式颁布嘅真确本。点样处理呢种分歧，《释义及通则条例》（第1章）第10B(3)条自己有写：「凡条例的两种真确本在比较之下，出现意义分歧，而引用通常适用的法例释义规则亦不能解决，则须在考虑条例的目的和作用后，采用最能兼顾及协调两文本的意义。」即系要协调两个文本，唔系任由两个读法长期并存。「无须注册」亦唔等于「不得注册」。中文本嘅措辞容唔容许自愿注册，未有定论。

仲有一点要讲清楚，因为好易误会：第189章嘅入口系骚扰，唔系关系本身。 第3B(1)条要求法院信纳申请人或指明未成年人曾被另一方骚扰。佢系一条保护人身安全嘅条文，唔系一条房屋条文，亦唔会改变任何人喺层楼上面嘅权益。

至于「同居关系引起的财产分割」呢个类别本身——香港法例提过一次，而嗰一次系为咗唔执行佢。 《内地民商事判决(相互强制执行)条例》（第645章）第6(1)(c)(vi)条：

要讲准方向： 呢一项写喺界定咩情况下一项内地判决属「被排除的婚姻或家庭案件」嘅限肢入面。同条第(2)款另行界定香港判决几时被排除，而嗰张名单入面冇呢一项。换言之，立法机关识得精准咁讲出读者嗰项申索嘅名——而佢净系喺一张唔会跨境执行嘅名单上面讲过一次。 顺带一提，同一条例第5(1)(b)条将关乎继承遗产、管理遗产或分配遗产嘅判决，喺两个方向上都排除喺该互相执行机制之外。

立法机关识得写同居满几年呢种条文，而且早咗九年。 《致命意外条例》（第22章）第2(1)条界定「受养人」时，其中一项系第(c)项，要求在紧接死者死亡前与死者在同一住户内生活如同夫妻，并且：

第22章1986年就有呢一项。1995年生效嘅第481章冇。 第481章冇一项条文系以申请人嘅关系长短作为门槛。所以我哋一齐咗N年呢件事，喺第481章嘅入场一步既唔开门亦唔闩门。 条例呢一项并非疏忽：因为第481章系按赡养收人，唔系按关系收人，所以根本冇嘢畀年期附上去。

法律甚至冇一个统一嘅中文叫法。 同一个概念，第32章叫「同居人士」，第651章叫「同居者」，第155S章叫「同居伴侣」，而第189章同第622章用「同居关系」讲段关系。最贴近日常用语嗰个——「同居伴侣」——出现喺一条银行业规则入面。 连第189章都唔统一：「同居人士」只见于第3B条嘅标题，而实质条文一律写「同居关系一方」。

点解会咁？终审法院自己讲咗。 终审法院在 [2024] HKCFA 30 就香港法例承认同居关系嘅情况做过一次自行编制嘅调查，其结论系：不同嘅立法目的引致采用不同嘅定义，而立法政策决定每一条条例就其本身目的而言将边啲人纳入。所以第481章同第73章嘅缺席系一项政策立场，唔系一次疏忽——呢个讲法比话条例前后唔一致强，亦对读者更有用。而喺该次调查嘅整段范围入面，法院从来冇触及未婚伴侣之间嘅财产或继承。

个政府计你伴侣嘅钱，但唔畀你claim佢

同一个政府，喺决定你应得几多嗰阵会将伴侣嘅收入同资产计埋落去；喺你哋分开嗰阵，就唔畀你对嗰啲资产有任何申索。

政府资料提到 同居，主要喺两个范畴：第189章嘅家庭暴力，同埋社会福利署嘅经济审查表格——后者将同居列为一种婚姻状况，并且要求填报伴侣嘅收入及资产。但政府资料一般冇话畀同居伴侣知佢哋喺物业或者遗产上面有咩地位。

政府统计处已公布嘅网上统计表，并冇就同居伴侣作出细分。

统计处自己有两个方向相反嘅盒。 婚姻状况系受访者自报，不论该段婚姻或离婚有冇经过任何法律登记或仪式都照录；而婚姻统计数字则只限于已登记嘅婚姻。即系同一个部门，喺两张表、为两个目的，将同一对同居伴侣一次升格做已婚、一次抹入非亲属住户嗰一栏。香港冇第三个盒。

有一个相关数字，唔系政府嘅。 当值律师服务2025年申请人资料入面，1,312人之中有22人自报为同居，即1.68%。要讲清楚佢系咩： 佢系一个计划、一年、申请人之中嘅比例，唔系一个人口估算，亦唔可以当人口估算用。

而最平嗰个解决方法，系订立遗嘱。 订立遗嘱嘅程序另见 在香港订立遗嘱 。

而家可以做啲乜

呢个题目入面，有一步嘅代价系$10、唔会通知任何人；另外有一项注册，收费$375，会出现喺业权纪录上面畀业主同任何买家睇到。⚠ 而呢种曝光有几耐，要分开两件事讲：一件系效力，一件系睇唔睇得见。 效力方面，《土地注册条例》（第128章）第17条订明，「判决、命令或待决案件的注册，由注册日期起计满5年即停止有效」，但「可不时再注册，而一经再注册，即由再注册日期起有效5年」。第17条讲嘅系注册停止有效，唔系话项纪录会喺查册结果入面消失。 按第128章第19条，注销要由法庭或法官命令。两者嘅分别唔系价钱，系曝光——而第二项唔系一项话做就做嘅步骤，佢嘅前提写喺下面个表之后。

计条数

两个数都来自《土地注册费用规例》（第128章，附属法例B）附表：

留意唔好捞乱咗附表入面另一个同价嘅项次。 第8(a)项——「每份注册摘要或政府租契 $10」——系逐份注册摘要或政府租契嘅查索，唔系上文所讲「话畀你知契上面写住乜」嗰件产品：金额一样，买到嘅嘢唔同。同一附表仲有两个相关价钱：第11(b)项「某一财产的过去及现时详情 $25」（想睇埋过去），同第13(a)项「就所提供的每份注册摘要及其任何附带文书 $100」（想攞文件副本）。

但第5项系一项注册费，唔系一项可以买返嚟嘅保障，而呢一点必须摆喺个价钱隔篱。 待决案件系一宗尚未了结、以某项财产为标的嘅诉讼。《土地注册条例》（第128章）第14条写：「本条例与判决有关的条文(在不抵触下文所载的条文下)引伸而适用于待决案件。」第16条写：「所有待决案件，均只许在土地注册处注册，不得在高等法院登记处或其他办事处注册；凡没有在上述办事处注册的待决案件，对拟受此影响的产业的任何买方或承按人均无约束力。」而第19条讲到法庭注销注册嘅权力嗰阵，开首写嘅系「在法庭或法官席前寻求约束任何财产的诉讼中」。即系话：注册之前，先要有一宗以嗰项财产为标的、已经展开嘅法律程序，同埋一份法院文书。嗰$375净系土地注册处收嘅注册费，唔包括入禀嘅费用、时间同讼费风险。

差价系$365。差别唔系$365。 土地查册话畀你知契上面写住乜——即系本文由头到尾嗰个问题嘅事实基础——而唔会话畀任何人知你查过。注册待决案件啱啱相反：佢出现喺业权纪录上面，业主同任何买家都睇得到，而且土地注册处自己撤唔到，只有法庭命令先可以注销。

呢两个费用会变，而条文写明佢会点变。 费用订喺附属法例入面，藉法律公告修订——附表自己嘅注脚列出最近一次系2025年第79号法律公告。附表第5项喺十三个月之内已经由$280（2025年7月16日）升到$375（2026年7月1日），升幅34%。所以呢两个数要连埋规例同项次一齐睇。（规例第3条容许土地注册处处长免除费用，但只限于该费用会由政府一般收入拨付嘅情况——唔系呢位读者。）

法律援助：上限写喺条例本身。 《法律援助条例》（第91章）第5(1)条：财务资源不超过$452,320的人，可就附表2第1部所述的民事法律程序获得法律援助（该附表第2部所述者除外）。第5A条：财务资源超过$452,320但不超过$2,261,600的人，属补充法律援助计划嘅范围，而该计划只涵盖附表3第1部一张封闭嘅案件类型清单。附表2第1部第1项包括区域法院嘅民事法律程序，而第481章第25(1)条规定呢类申请喺区域法院展开——即系话，就「程序类别」呢一关而言普通计划系涵盖得到，但仲要过财务资格同案情两关（第91章第10条）。 两个数字都由法律公告修订，最近一次系2026年第29号法律公告。 资格机制见 香港法律援助资格 。

免费电话咨询。 香港律师会嘅遗嘱及遗产认证咨询线并无关系栏；至于同一机构嘅婚姻法咨询热线，其登记表要求填报致电人配偶的全名，同居者冇栏可填。

同居协议有冇用？公开资料有不同讲法。 一个公营法律资讯来源话同居协议嘅效力尚待法庭裁定；一间律师行嘅文章话佢具合约效力。个别协议嘅效力，应由律师按内容评估。

至于对方可唔可以反过来向你追讨居住期间嘅租值，见上文就 Cheung Lai Mui v Cheung Wai Shing [2021] HKCFA 19 嘅分析。

其他地方点做

喺持家算唔算数呢条问题上面，香港同澳洲之间嘅分别，系一串段号，唔系法律传统嘅分别。

澳洲。 澳洲《1975年家庭法令》在处理事实婚姻伴侣（de facto partners）之间嘅财产命令时，明文将一方以持家者或父母身分为家庭福祉所作的贡献列为法院须考虑嘅事项（第90SM(4)(c)条）；同一法令第4AA(2)条列出九项情况，其中包括关系持续期，以及双方财产嘅拥有、使用及取得。香港第481章第5(2)(b)条有实质相同嘅一句，讲明贡献「包括在照料其家庭或照顾该等遗属方面的贡献」——但佢写畀配偶、前配偶同妾侍，唔写畀第(ix)项申请人；而第5(2)(a)条嘅持续期同样只写畀婚姻及夫妾关系。 两地嘅分别，落到纸上就系申请人名单唔同。

但唔可以将对比讲得太简单，因为咁样就讲错咗。 澳洲有一道两年门槛，但同时有四条路可以过：关系达两年、有该关系嘅子女、作出重大贡献而不作出命令会造成严重不公、或者关系曾经登记（第90SB条）。香港冇门槛，亦冇申索。 话香港冇年期要求、澳洲有两年，并唔系一对相反嘅讲法：一边系有门有锁，另一边系根本冇门。

两个时钟嘅对比，重点在于时钟扣喺乜嘢上面。 澳洲嘅期限系关系结束后两年，并且可以基于困苦而申请逾期许可（第44(5)、(6)条）。香港嘅期限系最初取得遗产承办之后六个月。因为香港根本冇一项分手时嘅财产申索可以设限期，所以第481章嗰个时钟由一次死亡开始行。 但要讲准一件事：唔系话香港冇时效法。

《时效条例》（第347章）系有嘅，而佢唔按题材收人。 会碰到本文题目嘅条文系第4、7、10、17、20、21、26、36、40条：第4(1)(a)条（基于简单合约或侵权行为，6年）；第4(2)条——「清算帐项的诉讼，不得就任何于诉讼展开时已发生超过6年的事项而提出。」；第7(2)条（收回土地，12年），而第17条规定期限届满时所有权即告终绝；第20(2)条（受益人追讨信托财产或就违反信托而提出的诉讼，6年），而第20(1)条订明本条例的时效期不适用于两类诉讼，其中(b)类系「向受托人追讨在他管有中的信托财产或信托财产的所得收益，或之前已由他收取并转为己用的信托财产或信托财产的所得收益。」；第36条——「本条例并不影响法院基于默许或其他理由拒绝济助的衡平法司法管辖权。」；以及第40条——「本条例并不适用于经由或根据任何其他条例或英国成文法则订明时效期的诉讼或仲裁，亦不适用于官方乃其中一方，但如各方均为公民时则会经由或根据任何其他成文法则订明时效期的诉讼或仲裁。」。

第40条就系点解上文六个月唔受第347章影响：第481章第6条自己订明咗时效期。

对而家做定等埋呢个决定嚟讲：等落去，并唔会令第481章嗰个时钟开始行——嗰个时钟由一次死亡同一次遗产承办开始。

苏格兰。 苏格兰《2006年家庭法(苏格兰)法令》第28条容许同居者在分开时申请一笔款项，第29条容许尚存同居者在对方无遗嘱去世时申请，并且第29(4)条将可判给嘅金额封顶于配偶或民事伴侣本可获得嘅数额，第29(6)条要求在死者去世后六个月内提出。呢个数字要连埋可以郁佢嗰项权力一齐讲：2024年《信托及继承(苏格兰)法令》第78条已经制定咗将第29(6)条嘅六个月换成十二个月，但该条要待指定嘅生效日期先生效，截至2026年8月31日仍未生效。所以六个月系现行法，但佢系一个可以由生效安排郁到嘅数字。 本文只描述其结构，不引述其条文文本。

英格兰嘅价值在于佢冇立法。 英格兰及威尔斯法律委员会第307号报告（2007年）至今仍然在该委员会自己嘅已完成项目表上列为 Pending，十九年。英国司法部一份题为《A fairer end to relationships》嘅咨询文件由2026年6月5日开始、8月14日结束，涵盖同居者分开时嘅权利及无遗嘱继承。该咨询已经结束，但唔等于即将有改变。

至于普通法婚姻呢个讲法本身。 英国最高法院韦彦德夫人（Lady Hale）在 Gow v Grant [2012] UKSC 29 第50段提到 "the widespread belief that cohabiting couples are already protected by something called “common law marriage” which has never existed in the south"——一种普遍存在嘅信念，以为同居伴侣已经受一种叫做普通法婚姻嘅嘢保护，而佢在南方（即英格兰）从来冇存在过。要准确：佢讲嘅系英格兰，唔系香港。

而最值得记低嘅立法历史，系一个字嘅改动。 法律改革委员会1990年5月嘅报告建议引入一个剩余类别，涵盖完全或部分靠死者赡养嘅人。实际立法出嚟嘅系「完全或主要」，喺1995年立法会委员会审议阶段改嘅。 第481章入面冇「完全或部分」，亦冇「同居」呢个词。条门收窄过两次，由两个唔同嘅机构、相隔五年，而两次都唔系为咗同居伴侣而收窄——佢哋从来唔系嗰场讨论嘅主角。

同性伴侣

终审法院在 [2024] HKCFA 30（2024年11月26日）确认咗对第73章第3条及第481章第2(1)条入面「有效婚姻」(d)段、以及「丈夫」、「妻子」嘅补救性解释，使其涵盖在香港以外缔结嘅同性婚姻。

而必须同行嘅限制系： 同一份判词写道："It does not have the effect of constituting such marriages valid marriages under Hong Kong law and does not confer the status of marriage upon the parties to such a same-sex marriage."——该补救性解释并不使该等婚姻成为香港法律下的有效婚姻，亦不赋予当事人婚姻身分，而佢只及于在香港以外缔结嘅婚姻。即系话：一对从来冇喺任何地方结过婚嘅同性伴侣，喺呢份判词入面攞唔到任何嘢，佢哋嘅位置同一对未婚异性伴侣完全一样——第3(1)(ix)项，赡养标准。

条例文本本身唔会显示呢份判词，所以读第73章第2(1)/3条或第481章第2(1)条时，要连同呢份判词一齐睇。

今日可以讲、而且真系有用嘅一件事： 《同性伴侣登记条例草案》在2025年9月10日被否决；而该草案原本会修订嘅系第1、132M、278、465、465A及486章——当中冇一章系第73章、第481章、第128章或者第219章。 换言之，新闻入面嗰场承认之争，无论结果如何，都唔会改变本文两条路嘅答案。

另外一项仍然写喺条文上面嘅嘢： 《强制性公积金计划条例》（第485章）第2(1)条界定配偶一词时仍然写住「配偶 (spouse)就任何人而言，包括在真正的家庭关系中，与该人如同夫妇一样同居生活的异性；」。上述补救性解释处理嘅系第73章同第481章，唔系第485章。

呢方面嘅法律位置近年有变，应留意最新发展。同性伴侣整体嘅法律地位另有专文，见 香港同性伴侣的法律权利 。