香港同居伴侶：層樓有冇你份？分手同過身，兩條路點揀

好多人問

好多人問嘅唔係一條法律問題，係一條數：我夾咗錢，層樓寫住佢個名，咁我究竟有冇份？

呢條問題喺網上論壇出現嘅時候，通常唔會有人講到權益、信託呢啲字。出現嘅係首期、供樓、裝修費、水電煤，同埋一句話層樓寫住邊個名。而更加值得留意嘅係：同一條討論串入面，會有人斬釘截鐵話寫咗人哋個名就冇得救，亦會有人喺下面幾行話只要證明得到自己有供樓就拎得返。兩邊都好肯定，兩邊都冇引過任何條文。

政府網頁一般冇講同居伴侶喺物業或者遺產上面有咩地位。

本文由結果講起，唔由條文講起：你有冇份、你付出咗嘅嘢點計、對方過身之後又點，同埋點解呢兩條路要靠嘅證據剛剛相反。

一句講晒

香港冇同居配偶或者事實婚姻呢個身分，同居幾多年本身都唔會自動令你對一層寫住對方名嘅樓有份——但唔代表你冇路可行。本文寫出兩條路，而且兩條要靠嘅證據剛剛相反。

• 第一條路，衡平法上嘅財產申索——共同意向法律構定信託（common intention constructive trust），又或者所有權／承諾禁止翻悔： 你唔係靠同居呢個身分去主張，而係要證明層樓喺實益上有你一份。*呢條路唔係「兩個人都在生先至有」嘅：對方過咗身，呢條路一樣可以向遺產提出——下文嗰單 Luo Xing Juan，被告一方正正就係死者嘅遺產，而終審法院照樣批出救濟。*起點對你不利：法律上邊個嘅名，推定實益權益就跟住去邊，而舉證責任喺主張兩者不同嗰個人身上。
• 第二條路，第481章下向遺產申索經濟給養——呢條路要有一次死亡先至存在： 《財產繼承(供養遺屬及受養人)條例》（第481章）第3(1)(ix)條——「在緊接死者去世前，該人是完全或主要靠死者贍養的」。入場一步問嘅唔係你哋關係幾深，係問你係咪一直靠對方養；過咗門之後，關係有幾密切就係法院須顧及嘅其中一項因素（第5(6)條）。呢條路上面仲有一道門檻同你完全無關：死者本身要喺香港有居籍，或者去世前3年內曾經通常居於香港。 呢道門檻不過，成條路由頭到尾都唔存在。
• 兩條路可以並存，唔係二擇其一： 一條問層樓喺實益上有冇你一份，另一條問遺產應唔應該向你作出經濟給養。對方過身之後，兩條都可以同時在場。但佢哋係兩件唔同嘅事：程序唔同、次序唔同、時限亦唔同。第481章嗰條時限見下一點。
• 兩條路點解相反： 第481章第3(3)條要求死者係「非為換取十足的有值代價」而分擔你嘅生活需要。你夾得越多、越對等，你靠對方贍養嘅程度就越低。但同一筆錢，喺信託嗰條路上面係最有力嘅證據。你自己過去點做，會將兩條路推向相反方向。
• 兩個時鐘，兩個都由一次死亡開始行，兩個都唔會有人通知你——但唔等於查唔到。 第481章嘅申請：自最初取得遺產承辦之日起計6個月。尚存配偶要求取得居所嗰項選擇權（同居伴侶冇份）：12個月。兩個都由有人最初取得承辦嗰日起計，而唔係由去世日、亦唔係由你知悉嗰日起計。
• 要留意： 同性伴侶嘅法律位置會隨時間改變，下文有關陳述均標明日期。

兩條路唔係一張完整清單。 成文法例答唔到一條普通法問題。 實益權益仲可以來自契上聯名、明示協議或明示信託、歸復信託，以及所有權禁止翻悔——下文引述嘅終審法院描述，就同時提到普通法上的擁有權及共有、共同意向法律構定信託同所有權禁止翻悔。要再講白啲：所有權／承諾禁止翻悔尤其唔應該當作弱嗰條路。 終審法院喺 Luo Xing Juan Angela v Estate of Hui Shui See Willy [2008] HKCFA 48，(2009) 12 HKCFAR 1（FACV 32/2007，全文見 https://www.hklii.hk/en/cases/hkcfa/2008/48 ）處理過一對未婚同居伴侶同佢哋所住嗰個單位——（本站撮述）該案由 Ribeiro 常任法官頒下判詞，終審法院喺 C.2 節裁定：涉案單位由一間公司持有，而股東對公司本身嘅財產並無法律上或衡平法上嘅權益，所以共同意向法律構定信託喺該案唔適用——公司唔係嗰個「共同意向」嘅一方，冇不衡平地違背過任何共同意向。但法院同時裁定，呢個唔代表佢一無所得。 法院喺 E 節裁定承諾禁止翻悔成立，並喺 E.2 節列出三項要件：(i) 雙方處於一段涉及可強制執行或可行使嘅權利、義務或權力嘅關係；(ii) 一方以言語或行為傳達、或被合理理解為傳達一個清晰而明確嘅承諾或保證，表示佢唔會強制執行或行使當中某些權利、義務或權力；(iii) 另一方合理地依賴該承諾並因而改變自己嘅處境，以致該承諾人此後作出與承諾相悖嘅行為即屬不衡平或有違良心。 法院喺 E.5 節認定，佢繼續與死者以夫妻名義同居、放棄自己嘅就業機會、並支付咗一期四萬元嘅按揭供款，呢啲都係有份量嘅不利依賴。救濟方面，法院喺 F.2 節同 G 節批出嘅，係宣告佢喺單位售出時可取得售樓淨得款嘅 35%，並以衡平法上嘅押記作擔保，條件係佢喺接獲清盤人不少於一個月嘅合理書面通知後交出管有。 所以：呢條路唔係弱嗰條路——喺該案，共同意向法律構定信託失敗，而承諾禁止翻悔成功，並且拎到樓價三成半。

唔係邊個嘅名，係邊個有份

香港法律將物業嘅擁有權分成兩層：契上面寫邊個名（法律上的擁有權），同埋背後真正享有利益嘅係邊個（實益權益）。本文由頭到尾問嘅，都係第二層。

起點對唔喺契上面嗰位不利，而呢一點有香港上訴法庭嘅說法。 上訴法庭在 Primecredit Ltd v Yeung Chun Pang Barry（CACV 246/2016，2017年7月21日）判詞第1.4段，由林文瀚副庭長寫道："Whilst there is a presumption of beneficial interest following legal interest"——即係話，起點係推定實益權益跟隨法律上的擁有權。同一判詞第17段，關淑馨法官寫："As it is the claim of Madam Wong that the beneficial ownership of the Property is different from the legal ownership, the burden of proof is on her to establish this."——主張實益擁有權有別於法律上擁有權嘅人，舉證責任在他自己身上。

必須講清楚：呢單案唔係同居伴侶嘅案。 當事人係母親同兒子，起因係一位判定債權人就一個單位取得押記令。本文引用佢，係因為佢係一宗香港上訴法庭案例，而佢所講嘅起點同舉證責任係一般性嘅。*處理未婚同居伴侶所住單位嘅，係終審法院嘅 Luo Xing Juan [2008] HKCFA 48（FACV 32/2007）。 上文已撮述佢喺 C.2 節同 E.2 節嘅裁決：物業由公司持有時共同意向法律構定信託不適用，而承諾禁止翻悔仍可成立並帶嚟實質救濟。*

英國最高法院嘅 Jones v Kernott [2011] UKSC 53 分開咗兩種情況，而搞錯咗會將法律講反。 第52段講嘅先係本文讀者嘅情況——層樓只寫一個人名：

即係說：第一個爭議唔係你應該分幾多，而係究竟有冇打算過你有任何實益權益。至於同一判詞第51段——"The starting point is that equity follows the law and they are joint tenants both in law and in equity."——講嘅係聯名嘅情況，起點係雙方在法律上及衡平法上都係聯權共有人。將第51段引畀一位單名情況嘅讀者，等於將法律講反。

不過第52段自己有一句收尾，唔可以漏埋。 同一段最後寫："If the evidence shows a common intention to share beneficial ownership but does not show what shares were intended, the court will have to proceed as at para 51(4) and (5) above."——一旦證明到雙方有共同意向分享實益擁有權，但證明唔到打算點分，法院就會用返第51(4)及(5)段嗰套。所以第51段唔係完全同你無關：佢嘅起點唔係你嘅起點，但佢嘅計算方法，喺你證明到自己有一份之後就會用得着。

Jones v Kernott 係英國案例，喺香港只有說服力，並非約束力。本文引用佢，係因為香港終審法院（林文瀚常任法官）在 [2023] HKCFA 28 曾經描述，未婚伴侶之間的財產由普通法上的擁有權及共有、共同意向法律構定信託以及所有權禁止翻悔管轄。要準確：嗰句係司法上的描述，出現在一份部分持異議的判詞入面，並非就任何爭議點作出的裁決。

點解兩條路剛剛相反

同一件事實——你夾咗幾多錢——會令一條路變強，同時令另一條路變弱。兩本條例自己冇講出嚟，因為兩邊條文喺兩本唔同嘅條例入面。

先睇繼承嗰條路點解會懲罰夾錢嘅人。 第481章第3(3)條界定咩叫「完全或主要靠死者贍養」：

留意「非為換取十足的有值代價」呢一句。 佢係一個交易測試：法律問嘅係，你收到嘅嘢係咪你自己畀咗價錢換返嚟。但唔可以就此話呢條路唔問需要、亦唔問資源——咁講就同條文本身相反。 同一句條文寫嘅係「分擔某人生活上的合理需要」，需要兩個字本身就寫咗入門檻度；而過咗第3(3)條之後，第5(1)(a)條列出法院須顧及嘅第一項就係「申請人所擁有或在可預見的將來相當可能會擁有的經濟資源，及申請人所面對或在可預見的將來相當可能會面對的經濟需要」。第3(3)條問嘅係你有冇畀價，第5條問嘅係資源同需要有幾多。兩問係兩件事，冇一問可以取消另一問。一個一直付返自己嗰半份租、半份按揭、半份雜費嘅同居伴侶，就嗰部分而言係畀咗價，因而就嗰部分而言唔算靠對方贍養。你越對等，呢條路越窄。

同一條例自己界定咗咩唔算「有值代價」，而呢一句幫到部分讀者。 第481章第2(1)條：

換言之，一句遲啲會結婚嘅承諾，喺條例眼中唔係你畀出去嘅價值。真金白銀就可以係——但畀過錢，同「就你收到嘅一切都畀足咗十足的有值代價」係兩回事：後者要按成個安排嘅事實去衡量，唔係一句「我有畀錢」就自動成立。

再睇物業嗰條路點解需要嗰筆錢。 上訴法庭在 Primecredit 判詞第2.4段（張舉能上訴法官）講到共同意向法律構定信託嘅第二條途徑："direct contributions to the purchase price by the party who is not the legal owner, whether initially or by payment of mortgage instalments, will readily justify the inference necessary to the creation of a constructive trust."——非法律業權人一方對樓價的直接出資，不論初時支付抑或以按揭分期形式支付，足以合理地支持設立法律構定信託所需的推論。法院將呢個說法歸於英國 Lloyds Bank Plc. v Rosset [1991] AC 107 一案。

所以同一筆按揭供款：喺信託嗰邊係最直接嘅證據，喺第481章嗰邊就變成你自己畀咗價。 讀者自己過去點做，會將兩條路排成相反次序：

• 一個一直夾錢供樓、經濟上同對方對等嘅人：物業申索嗰邊有嘢講，第481章嗰邊門檻難過。
• 一個放棄咗工作、打理屋企、對層樓一蚊都冇出過嘅人：第481章嗰邊最容易證明「完全或主要靠死者贍養」，但物業申索嗰邊冇咗最直接嗰項證據。

而第二種人仲有一個更殘忍嘅位。 佢最容易入到第481章嘅門，但第481章對佢嘅計算標準係較窄嗰一檔。第3(2)(b)條：

而照料家庭呢項貢獻，第481章有寫，只係唔係寫畀佢。第5(2)條開首寫明：「凡有人憑藉第3(1)(i)、(ii)或(iii)條申請根據第4條作出命令，法院除須顧及第(1)款(a)至(f)段明確提及的事宜外，亦須顧及」，然後(b)項先至係：

呢一點好易講錯，而講錯咗就係假嘅。 第5(2)條並冇禁止法院考慮持家。第5(1)(g)條係一項兜底因素——「(g) 法院在該個案的情況下認為是有關係的任何其他事宜，包括申請人或其他任何人的行為。」——而第5(2)至(6)款每一款都以「在無損第(1)款(g)段的概括性的情況下」開首。準確嘅講法係：對配偶、前配偶及妾侍，法院係必須顧及持家貢獻；對第(ix)項申請人，法院只係可以顧及。強制與酌情之別，就係權利與希望之別。

同一款收尾仲有一項，只寫畀配偶。 第5(2)條最後一句：

即係話：配偶除咗攞到照料家庭呢項強制因素之外，仲攞到一把假想離婚嘅尺——法院要問，如果嗰日唔係死亡而係離婚，佢會攞到幾多。第(ix)項申請人冇呢把假想離婚嘅尺——但唔係一把尺都冇。 第5(5)條同第5(6)條各自寫畀佢：第5(5)條適用於第3(1)(viii)及(ix)項，法院「亦須顧及死者生前承擔贍養申請人的責任的程度及根據，以及死者生前履行該責任的期間的長短。」；第5(6)條淨係適用於第(ix)項，法院「亦須顧及在緊接死者去世前申請人與死者之間的關係的密切程度。」即係話：第(ix)項申請人有三項屬於佢自己嘅強制因素——第5(5)條兩項，第5(6)條一項——而關係有幾密切，係法院「須顧及」嘅事，唔係唔計。佢冇嘅係假想離婚嗰把尺，唔係冇尺。

最後一項，方向啱啱相反。 第5(8)條要求法院考慮申請人嘅經濟資源時「須考慮該人的謀生能力」。一個有工做、揾到錢嘅同居伴侶，喺呢一步會被計返落去。 所以一直有返工、經濟獨立呢件事，喺第3(3)條嗰度令你難入門，喺第5(8)條嗰度又令你嘅需要顯得細。同一件事，兩次向同一個方向計。

你付出咗嘅嘢，法律點睇

真金白銀落樓價，係讀者手上最強嗰樣嘢——但佢自己一個唔夠，而喺一段關係入面，畀出去嘅錢好容易被定性為餽贈。

共同意向法律構定信託有兩條途徑，而兩條都寫喺同一份香港上訴法庭判詞入面。 Primecredit 判詞第2.3段（張舉能上訴法官）："The first situation where common intention constructive trust may arise is where at any time prior to acquisition, or exceptionally at some later date, there is an agreement, arrangement or understanding reached between the parties on how the property is to be held beneficially."——第一種情況：喺取得物業之前任何時候，或者例外地喺其後某個時間，雙方就物業喺實益上點持有達成過協議、安排或諒解。

第二種情況就係上一節引過嘅第2.4段：冇協議證據嘅時候，法院完全倚賴雙方行為，而非業權人對樓價嘅直接出資足以支持推論。

同一位法官自己劃低咗界線。 第2.9段開首："It is not necessary in this judgment to resolve these two opposite doctrines or the difference between the second limb of common intention constructive trust and resulting trust."——法官明言毋須喺該案解決呢個問題。所以以上兩條途徑係法院對法理嘅陳述，唔係一條可以套落每宗案嘅公式。

而同一份判詞入面，副庭長寫低咗一句，將只有直接出資先算數呢個印象直接推翻。 第1.6段："Since Stack v Dowden [2007] 2 AC 432 and Jones v Kernott [2012] 1 AC 776, as far as Hong Kong is concerned, the modern approach on constructive trust is to assess the common intention of the parties by a holistic approach having regard to the context"，接住："In a domestic context, particularly in relation to a matrimonial home, the court is not constrained in that exercise by pure direct monetary contributions to the purchase price"。

即係說：就香港而言，現代做法係整體地、按脈絡評估雙方共同意向；喺家庭脈絡下，尤其涉及婚姻居所，法院唔會受限於純粹直接嘅金錢出資。呢一句同時做兩件事：佢令我冇夾錢落首期就一定冇份呢個結論唔成立，亦令我夾過錢所以實有份呢個結論唔成立。 佢講嘅係法院會睇整幅畫面，唔係一條加數。

餽贈風險係真嘅，而且同一份判詞就係例子。 原審法官裁定該筆錢「more likely than not, the purchase was a gift」——多半係一份餽贈。上訴法庭推翻咗呢個事實裁斷。兩邊都要講：呢個定性隨時會發生；而佢唔係不能上訴。

至於贈與推定（presumption of advancement）。 同一份判詞第2.13段記錄咗代表原告嘅大律師援引 Cheung Pui Yuen v Worldcup Investments Inc (2009) 12 HKCFAR 31 及 Suen Shu Tai v Tam Fung Tai [2014] 4 HKLRD 436，指贈與推定係一項相對薄弱、可憑比較輕微嘅證據推翻嘅推定。留意：呢個係判詞記錄嘅一方陳詞，唔係嗰兩間法院嘅裁決。 而張舉能上訴法官喺第2.15段自己嘅回應係，歸復信託係喺欠缺意向證據時運作，用薄弱呢類形容詞去描述佢並無幫助，並且寫道："the issue of financial contribution is clearly a most weighty consideration"——就確定實益擁有權而言，出資問題明顯是一項最有分量的考慮。贈與推定喺未婚伴侶之間是否適用，未有定論。

以下三樣嘢要分開講：

• 裝修費。 上訴法庭第2.4段列出嘅係樓價嘅直接出資（初時支付或按揭分期），冇提裝修，亦冇提持家。
• 對方反過來要你畀返居住期間嘅租（佔用租值／衡平法上的結算）。Lioe Ka Khie（HCAP 12/2005，原訟法庭，Lam J，2009年1月23日）第92段，喺討論邊個應該做遺產代理人嗰陣，就一方提到「his potential liability to pay an occupation rent to the estate for the occupation of the flat at Wah Po Mansion since the demise of the Deceased.」——但緊接嘅第93段寫「that is not an issue which I need to decide now」，即係法院明言唔喺該案決定呢一點。 所以要講準：嗰份判詞順帶提及佔用租值，並且明言不作裁決。至於「對方可唔可以純粹因為你住咗喺度就向你收租」，答案就喺下面。 仲要分清楚兩件事：衡平法上的結算係共有人之間嘅帳目調整，佢本身假設咗你要證明緊嗰份實益權益已經成立。 一個喺實益上冇份嘅人並唔係共有人，佢住喺度嘅日子喺法律上點計，係另一條問題。 終審法院喺 Cheung Lai Mui v Cheung Wai Shing [2021] HKCFA 19（FACV 1/2021，全文見 https://www.hklii.hk/en/cases/hkcfa/2021/19 ）正正處理過共有人之間嘅結算同佔用租值。（本站撮述）終審法院批出上訴許可嘅第二條問題，正正就係呢條：一名獨自佔用土地嘅共有人，喺並非分割訴訟、亦非逐出（ouster）、亦冇協議嘅情況下，應唔應該就佔用租值向其他共有人交代。法院喺「Conclusion on Question 2」一節嘅答案係：唔應該。 法院裁定，過往嘅案例並冇確立一套新嘅、獨立存在嘅「現代進路」（“modern approach”），上訴法庭採納嗰套進路係錯嘅。共有人之間佔有權合一（unity of possession），所以除咗以下情況，一名共有人唔可以純粹因為另一名共有人獨自居住就向佢索取佔用租值或要求交代租金：(一) 有逐出，包括家庭暴力案件中嘅「推定逐出」（"constructive exclusion"）；(二) 有生效嘅協議，令佔用嘅共有人成為代理人或管理人，因而負有交代嘅義務；或 (三) 已經展開分割或類似嘅訴訟，此時衡平法可以喺結算嘅過程中，要求一方以佔用租值抵銷另一方所支出嘅款項。 喺該案本身，各方由頭到尾都同意並無逐出，其他基礎亦未曾提出，所以針對上訴人嘅佔用租值及交代租金申索全部失敗。對讀者嘅意思係：光係「你住咗喺度好多年」，喺香港本身唔足以令你要畀佔用租值。對方要贏，要指得出逐出、協議，或者一宗分割／類似訴訟入面嘅結算。
• 照顧子女。 照顧子女要變成金錢，主要途徑係《未成年人監護條例》（第13章）第10(2)(b)條下嘅照顧者津貼，而且必須有子女；而照顧者津貼係贍養費，唔係物業份額。

香港法院確實有審理呢類申索，而嗰批結果整體唔向讀者呢一邊行： 兩宗屬單名而又家居性質嘅案件，兩宗都係非業權人敗訴；另外兩宗係聯名案件，起點係均等推定，同讀者嘅起點相反；唯一一宗非業權人明確勝訴嘅案件，標的係商業資產，並且有一份已簽署嘅備忘錄、多名獨立證人同電話錄音。

如果係對方過身

先講一道同你完全無關、但可以一刀切斷成條路嘅門檻：呢道門檻問嘅係死者，唔係你。

第481章第3(1)條由呢一句引起，之後先至列出九項可申請的人：

即係話：死者去世時居籍唔喺香港，而去世前3年內亦從未在任何一段時間內通常居於香港嘅話，第481章由一開始就唔適用——不論你哋一齊咗幾多年，不論對方養咗你幾耐。但要講準：北上定居或者長期喺外地工作，本身唔等於過唔到呢道門。 呢道門有兩條腿，任何一條成立都夠。第二條腿同居籍完全無關：去世前3年內任何一段時間曾經通常居於香港就得，所以一個長期喺外地工作嘅人，只要嗰三年內有一段時間通常居於香港，門已經過咗。第一條腿係居籍，而居籍點斷，《居籍條例》（第596章）自己有寫：第3(1)條——「每名個人均有居籍。」；第3(2)條——「任何個人不得在同一時間為同一目的而有多於一個居籍。」；而第5(2)條訂明點樣先取得到一個新居籍——「在符合第6及7條的規定下以及除第8條另有規定外，成年人如 ——(a)身處某國家或地區；並且(b)意圖無限期地以該國家或地區為家，則取得該國家或地區居籍為新居籍。」即係話：離開香港唔會自動甩掉香港居籍，要有一個新居籍取代咗佢先會。 司法機構遺產承辦處嘅公開問答第11.6及11.7段講嘅係同一件事：居籍指死者去世時合法逗留、並且打算以之作為永久居所嘅地方；而如果死者喺內地或者海外去世，遺產承辦處會要求以誓章交代住所同居所形式、喺香港逗留嘅時間同有冇打算永久或無限期居於香港、業務同大部分投資資產嘅所在、家人朋友嘅所在，以及證件私人物品嘅存放地同社交習慣。呢個係一條靠證據去證嘅問題，唔係一條靠「佢搬咗去邊」就答得到嘅問題。居籍有爭議就要問香港律師。

同一份問答第2.3段仲有一件跨境讀者必須知道嘅事：香港法院（包括遺產承辦處）嘅遺囑認證司法管轄權只涵蓋喺香港嘅遺產。 香港境外嘅遺產——包括內地同澳門——要按遺產所在地嘅法律另行處理同管理；《遺囑認證及遺產管理條例》（第10章）第24A(1)條界定「資產」時，講嘅同樣係位於香港嘅財產。所以一位伴侶喺境外留有物業嘅讀者，除咗本文兩條路之外，仲要按當地法律另外處理嗰邊嘅遺產。

門檻過到之後，同居伴侶落入嘅通常只有第(ix)項：

呢一項嘅入場條件係經濟供養，唔係關係長短；而「完全或主要靠死者贍養」點界定，就係上文第3(3)條嗰句。第481章第3(1)條九項嘅逐項內容、第3(2)條兩檔標準嘅全文、以及無效婚姻一方點樣行第(i)項而唔使行第(ix)項，見本站另一篇指南（第5(5)及(6)條寫畀第(ix)項申請人自己，上文已經講咗，唔轉去嗰篇）：見 香港無遺囑繼承規則 。

另外三點。

第一，法院可以落嘅命令，唔止係錢。 第481章第4(1)條列出五種命令，其中第(c)項：

即係話，法院可以命令將遺產入面指明嘅財產——包括一項物業——轉移畀申請人。第3(2)(b)條嗰句「以維持其生活」限制嘅係數額，唔係命令嘅形式。 呢個分別要緊，因為贍養兩個字讀落好似只係逐月畀家用。

第二，去邊個法院。 答案唔喺定義度，喺第481章第25(1)條度：

即係話：呢類申請係喺區域法院展開，唔係由申請人二揀一。 第2(1)條界定「法院」時寫「指原訟法庭或區域法院」，講嘅係本條例入面「法院」兩個字可以指邊兩間法院，唔係話你可以揀。上去原訟法庭嘅路寫喺第25(2)條——《高等法院條例》（第4章）第54條及《區域法院條例》（第336章）第72條下訂立法院規則嘅權力，包括就移交及再移交程序訂定條文嘅權力，即係由法院規則同法院處理，唔係由你入稟嗰陣揀。

第三，個時鐘唔會有人通知你——但查得到。 第481章第6條：

起計點係「最初取得死者遺產的承辦之日」——即係遺產程序入面另一件事，由另一批人辦，而你可能根本唔會收到通知。 唔係死亡日，唔係你知悉嗰日。而第481章冇任何一條容許行政機關更改呢個期限。即係話呢六個月冇任何官員可以幫你推遲，只有法院可以准許逾期。

但「冇人通知你」唔等於「你冇得查」。 司法機構遺產承辦處嘅公開問答第11.8段話畀市民知，遺產承辦處設有電腦紀錄查閱服務：任何人都可以親身去嗰度，用死者個名、又或者遺產承辦處以 HCAG 或 HCCV 作前綴嘅檔案編號，查一查份授予書申請咗未、批咗未；每查一次收費18元（收費會變）。要老實講埋佢嘅限制：冇任何自動通知，所以要監察就要一次又一次咁自己查，而你仍然可能一直唔知情。 亦要記住，逾期之後可以准許嘅只有法院，唔係任何官員。

一個常見誤解：未婚同居者冇任何權利、法律冇任何安全網。 呢個講法唔啱。安全網係有嘅，但好窄，就係第481章第3(1)(ix)條——要證明緊接死者去世前完全或主要靠死者贍養，而喺雙方都有工做、收入相若嘅情況下，呢一點好難證明。

至於第73章，全條例入面唯一一次提到你呢類人，係一項酌情，唔應該當成一條可靠嘅路。 第4(1)條係封閉式嘅——「(1) 無遺囑者的剩餘遺產須按本條所述的方式分配或以本條所述的信託形式持有。」——而同居伴侶唔屬於第4(2)至(8)款任何一類。要去到第4(9)款，即上述各類全部落空之後：

三個限制要一齊講： 佢淨係喺冇任何人享有絕對權益時先運作；佢係「可」，唔係「須」；而條例本身冇訂立任何申請程序。不過同一款有一句對你有利，值得記住：呢項無主財物歸屬「除《財產繼承(供養遺屬及受養人)條例》(第481章)另有規定外」——即係話，即使遺產最終歸咗政府，第481章嘅申請照樣行得通。

尚存配偶可以要求取得層樓，同居伴侶唔可以

香港法律有一套機制，回應緊讀者真正問嗰條問題——我可唔可以繼續住喺度——而佢係一項可以強制對方照做嘅權利，唔係一項要向法院求嘅申索。佢只係扣住咗一個你冇嘅字。

第73章第7條，連同附表2：

而附表2第1(1)段講明機制點運作：「遺產代理人須於該尚存丈夫或妻子作出如此的選擇後，撥出有關權益」。

睇清楚呢部機器係咩。 佢係一項法定選擇權，唔係一項要向法院求酌情嘅申索：尚存配偶「作出選擇」，遺產代理人就「須」照做。 配偶可以按估值將自住嗰層樓由遺產入面取出，差額用現金找數。但唔等於冇條件：附表2訂明要作出書面選擇、要估值、要補回差額、有時限，亦有物業類別上嘅限制，而指明嘅個案仲要法院命令先行使得到——下文逐項列出。

同居伴侶三重唔到位： 佢唔可以作出呢項選擇（第7條寫明係「尚存丈夫或妻子」），佢冇任何份額可以攞嚟抵銷（第4(1)條封閉式），而「丈夫」及「妻子」在第2(1)條被鎖死——「丈夫 (husband)及妻子 (wife)就一個人而言，指該人在有效婚姻中的丈夫或妻子；」，而「有效婚姻」由第3條界定。同一章條例，同一個問題，答咗你三次唔得。

但要公道：呢項權利本身有欄杆，唔係想點就點。 附表2寫明佢喺短期租約上面唔適用；如果居所係大廈嘅一部分而遺產包括成幢大廈，或者去世時有部分作非住宅用途，就要法院命令先行使得到；而最重要嗰項時限係附表2第3(1)(a)段：

兩個時鐘擺埋一齊睇： 12個月，係你冇嗰項選擇權嘅期限；6個月，係你有嗰項申請嘅期限。兩個都由同一件事起計——有人最初取得承辦——而兩個之中，短嗰個係你嘅。 附表2機制嘅細節屬另一篇指南，見 香港無遺囑繼承規則 。

同一組條文入面仲有一項不對稱，而佢係可以核對嘅。 第481章第2(1)條界定「丈夫」或「妻子」時，除咗有效婚姻中嘅一方，仲包括「(b) 本於真誠與死者締結無效婚姻的人」（除非婚姻已在死者生前解除或廢止，或該人已再婚）。第73章第2(1)條冇呢一項。 即係話：一個辦過婚禮、但婚姻在法律上無效嘅人，就第481章而言係配偶，就第73章嘅無遺囑繼承而言唔係。分界線唔係婚姻有冇成立，而係有冇行過嗰個儀式。 一位一齊咗三十年、從來冇辦過任何儀式嘅同居伴侶，兩邊都唔在其內。

法例識得同居關係——但從來唔為財產而識

香港法例好清楚咩叫同居關係，並且喺多章條例入面實質地承認佢——退休金、僱員補償、致命意外、歧視、醫療決定、洗錢相關性、家庭暴力——但決定物業同繼承嗰幾章一次都冇。

重點係分佈：喺決定物業同繼承嘅幾章入面，一條都冇。第481章、《土地註冊條例》（第128章）、《物業轉易及財產條例》（第219章）同《業主與租客(綜合)條例》（第7章）——四章由頭到尾，實質承認同居伴侶嘅條文：一條都冇。

《家庭及同居關係暴力條例》（第189章）係整個模式嘅縮影。 佢一步一步做咗五件事：

• 佢界定咗關係。 第2(1)條：「同居關係(cohabitation relationship) —— (a) 指作為情侶在親密關係下共同生活的兩名人士(不論同性或異性)之間的關係；及 (b) 包括已終結的該等關係；」呢句定義用語唔止呢一章有。 同一句「作為情侶在親密關係下共同生活」出現喺五章：第189章、第32章第265B(5)(a)條（界定「同居人士」）、第622章第484及666條、第651章（界定「同居關係」及「同居者」）同第155S章（界定「同居關係」及「同居伴侶」）。第189章嗰個嘅特別之處係(b)段：佢係五章之中唯一一個連已終結嘅關係都包括埋。
• 佢畀咗一張法定清單去證明關係存在。 第3B(2)條：「為裁定兩名人士(雙方)是否處於同居關係，法院須顧及該段關係的所有情況，包括而不限於攸關該個案的任何以下元素 ——」，然後列出八項：是否同一住戶、有否分擔日常事務及責任、關係是否穩定和具永久性、開支分擔及財政上依靠或互相依靠的程度、有否性關係、有否分擔照顧指明未成年人、共同生活的理由及彼此承諾共度人生的程度、以及雙方在親友面前的行為及親友如何看待雙方。呢張清單只係第189章嘅測試，唔係第481章或者信託法嘅測試；本文列出佢，係因為佢係整本法例入面唯一一份講明呢類關係喺證據上係咩樣嘅官方清單。
• 但輪到同居關係一方申請嗰陣，佢先加一道門檻。 第6(3)條規定，法院不得應同居關係一方嘅申請而發出佔用類條文嘅強制令或附上逮捕授權書，除非「該法院在考慮該段同居關係的永久性後，信納發出該強制令或附上該逮捕授權書在所有情況下均屬恰當。」配偶申請冇呢一道。
• 強制令有時限。 第6(1)條：「在法院認為適當的時間內有效，但有效期不得超過24個月。」要準確：呢個24個月上限唔係只針對同居伴侶。 同一款以同樣字眼適用於配偶根據第3條取得嘅同類條文。同居伴侶獨有嘅係第6(3)條嗰道門檻，唔係時限。
• 而佢唔會上契。 第10條：「載有第3(1)(c)或(d)、3A(4)(b)或(c)或3B(1)(c)或(d)條所述條文的強制令無須根據《土地註冊條例》(第128章)註冊。」——中英文兩個真確本喺呢一條並唔一致： 英文本寫 "shall not be registered"（禁止註冊），中文本寫「無須根據《土地註冊條例》(第128章)註冊」（即不需要註冊）。兩個都係正式頒布嘅真確本。點樣處理呢種分歧，《釋義及通則條例》（第1章）第10B(3)條自己有寫：「凡條例的兩種真確本在比較之下，出現意義分歧，而引用通常適用的法例釋義規則亦不能解決，則須在考慮條例的目的和作用後，採用最能兼顧及協調兩文本的意義。」即係要協調兩個文本，唔係任由兩個讀法長期並存。「無須註冊」亦唔等於「不得註冊」。中文本嘅措辭容唔容許自願註冊，未有定論。

仲有一點要講清楚，因為好易誤會：第189章嘅入口係騷擾，唔係關係本身。 第3B(1)條要求法院信納申請人或指明未成年人曾被另一方騷擾。佢係一條保護人身安全嘅條文，唔係一條房屋條文，亦唔會改變任何人喺層樓上面嘅權益。

至於「同居關係引起的財產分割」呢個類別本身——香港法例提過一次，而嗰一次係為咗唔執行佢。 《內地民商事判決(相互強制執行)條例》（第645章）第6(1)(c)(vi)條：

要講準方向： 呢一項寫喺界定咩情況下一項內地判決屬「被排除的婚姻或家庭案件」嘅限肢入面。同條第(2)款另行界定香港判決幾時被排除，而嗰張名單入面冇呢一項。換言之，立法機關識得精準咁講出讀者嗰項申索嘅名——而佢淨係喺一張唔會跨境執行嘅名單上面講過一次。 順帶一提，同一條例第5(1)(b)條將關乎繼承遺產、管理遺產或分配遺產嘅判決，喺兩個方向上都排除喺該互相執行機制之外。

立法機關識得寫同居滿幾年呢種條文，而且早咗九年。 《致命意外條例》（第22章）第2(1)條界定「受養人」時，其中一項係第(c)項，要求在緊接死者死亡前與死者在同一住戶內生活如同夫妻，並且：

第22章1986年就有呢一項。1995年生效嘅第481章冇。 第481章冇一項條文係以申請人嘅關係長短作為門檻。所以我哋一齊咗N年呢件事，喺第481章嘅入場一步既唔開門亦唔閂門。 條例呢一項並非疏忽：因為第481章係按贍養收人，唔係按關係收人，所以根本冇嘢畀年期附上去。

法律甚至冇一個統一嘅中文叫法。 同一個概念，第32章叫「同居人士」，第651章叫「同居者」，第155S章叫「同居伴侶」，而第189章同第622章用「同居關係」講段關係。最貼近日常用語嗰個——「同居伴侶」——出現喺一條銀行業規則入面。 連第189章都唔統一：「同居人士」只見於第3B條嘅標題，而實質條文一律寫「同居關係一方」。

點解會咁？終審法院自己講咗。 終審法院在 [2024] HKCFA 30 就香港法例承認同居關係嘅情況做過一次自行編製嘅調查，其結論係：不同嘅立法目的引致採用不同嘅定義，而立法政策決定每一條條例就其本身目的而言將邊啲人納入。所以第481章同第73章嘅缺席係一項政策立場，唔係一次疏忽——呢個講法比話條例前後唔一致強，亦對讀者更有用。而喺該次調查嘅整段範圍入面，法院從來冇觸及未婚伴侶之間嘅財產或繼承。

個政府計你伴侶嘅錢，但唔畀你claim佢

同一個政府，喺決定你應得幾多嗰陣會將伴侶嘅收入同資產計埋落去；喺你哋分開嗰陣，就唔畀你對嗰啲資產有任何申索。

政府資料提到 同居，主要喺兩個範疇：第189章嘅家庭暴力，同埋社會福利署嘅經濟審查表格——後者將同居列為一種婚姻狀況，並且要求填報伴侶嘅收入及資產。但政府資料一般冇話畀同居伴侶知佢哋喺物業或者遺產上面有咩地位。

政府統計處已公布嘅網上統計表，並冇就同居伴侶作出細分。

統計處自己有兩個方向相反嘅盒。 婚姻狀況係受訪者自報，不論該段婚姻或離婚有冇經過任何法律登記或儀式都照錄；而婚姻統計數字則只限於已登記嘅婚姻。即係同一個部門，喺兩張表、為兩個目的，將同一對同居伴侶一次升格做已婚、一次抹入非親屬住戶嗰一欄。香港冇第三個盒。

有一個相關數字，唔係政府嘅。 當值律師服務2025年申請人資料入面，1,312人之中有22人自報為同居，即1.68%。要講清楚佢係咩： 佢係一個計劃、一年、申請人之中嘅比例，唔係一個人口估算，亦唔可以當人口估算用。

而最平嗰個解決方法，係訂立遺囑。 訂立遺囑嘅程序另見 在香港訂立遺囑 。

而家可以做啲乜

呢個題目入面，有一步嘅代價係$10、唔會通知任何人；另外有一項註冊，收費$375，會出現喺業權紀錄上面畀業主同任何買家睇到。⚠ 而呢種曝光有幾耐，要分開兩件事講：一件係效力，一件係睇唔睇得見。 效力方面，《土地註冊條例》（第128章）第17條訂明，「判決、命令或待決案件的註冊，由註冊日期起計滿5年即停止有效」，但「可不時再註冊，而一經再註冊，即由再註冊日期起有效5年」。第17條講嘅係註冊停止有效，唔係話項紀錄會喺查冊結果入面消失。 按第128章第19條，註銷要由法庭或法官命令。兩者嘅分別唔係價錢，係曝光——而第二項唔係一項話做就做嘅步驟，佢嘅前提寫喺下面個表之後。

計條數

兩個數都來自《土地註冊費用規例》（第128章，附屬法例B）附表：

留意唔好撈亂咗附表入面另一個同價嘅項次。 第8(a)項——「每份註冊摘要或政府租契 $10」——係逐份註冊摘要或政府租契嘅查索，唔係上文所講「話畀你知契上面寫住乜」嗰件產品：金額一樣，買到嘅嘢唔同。同一附表仲有兩個相關價錢：第11(b)項「某一財產的過去及現時詳情 $25」（想睇埋過去），同第13(a)項「就所提供的每份註冊摘要及其任何附帶文書 $100」（想攞文件副本）。

但第5項係一項註冊費，唔係一項可以買返嚟嘅保障，而呢一點必須擺喺個價錢隔籬。 待決案件係一宗尚未了結、以某項財產為標的嘅訴訟。《土地註冊條例》（第128章）第14條寫：「本條例與判決有關的條文(在不抵觸下文所載的條文下)引伸而適用於待決案件。」第16條寫：「所有待決案件，均只許在土地註冊處註冊，不得在高等法院登記處或其他辦事處註冊；凡沒有在上述辦事處註冊的待決案件，對擬受此影響的產業的任何買方或承按人均無約束力。」而第19條講到法庭注銷註冊嘅權力嗰陣，開首寫嘅係「在法庭或法官席前尋求約束任何財產的訴訟中」。即係話：註冊之前，先要有一宗以嗰項財產為標的、已經展開嘅法律程序，同埋一份法院文書。嗰$375淨係土地註冊處收嘅註冊費，唔包括入稟嘅費用、時間同訟費風險。

差價係$365。差別唔係$365。 土地查冊話畀你知契上面寫住乜——即係本文由頭到尾嗰個問題嘅事實基礎——而唔會話畀任何人知你查過。註冊待決案件啱啱相反：佢出現喺業權紀錄上面，業主同任何買家都睇得到，而且土地註冊處自己撤唔到，只有法庭命令先可以注銷。

呢兩個費用會變，而條文寫明佢會點變。 費用訂喺附屬法例入面，藉法律公告修訂——附表自己嘅註腳列出最近一次係2025年第79號法律公告。附表第5項喺十三個月之內已經由$280（2025年7月16日）升到$375（2026年7月1日），升幅34%。所以呢兩個數要連埋規例同項次一齊睇。（規例第3條容許土地註冊處處長免除費用，但只限於該費用會由政府一般收入撥付嘅情況——唔係呢位讀者。）

法律援助：上限寫喺條例本身。 《法律援助條例》（第91章）第5(1)條：財務資源不超過$452,320的人，可就附表2第1部所述的民事法律程序獲得法律援助（該附表第2部所述者除外）。第5A條：財務資源超過$452,320但不超過$2,261,600的人，屬補充法律援助計劃嘅範圍，而該計劃只涵蓋附表3第1部一張封閉嘅案件類型清單。附表2第1部第1項包括區域法院嘅民事法律程序，而第481章第25(1)條規定呢類申請喺區域法院展開——即係話，就「程序類別」呢一關而言普通計劃係涵蓋得到，但仲要過財務資格同案情兩關（第91章第10條）。 兩個數字都由法律公告修訂，最近一次係2026年第29號法律公告。 資格機制見 香港法律援助資格 。

免費電話諮詢。 香港律師會嘅遺囑及遺產認證諮詢線並無關係欄；至於同一機構嘅婚姻法諮詢熱線，其登記表要求填報致電人配偶的全名，同居者冇欄可填。

同居協議有冇用？公開資料有不同講法。 一個公營法律資訊來源話同居協議嘅效力尚待法庭裁定；一間律師行嘅文章話佢具合約效力。個別協議嘅效力，應由律師按內容評估。

至於對方可唔可以反過來向你追討居住期間嘅租值，見上文就 Cheung Lai Mui v Cheung Wai Shing [2021] HKCFA 19 嘅分析。

其他地方點做

喺持家算唔算數呢條問題上面，香港同澳洲之間嘅分別，係一串段號，唔係法律傳統嘅分別。

澳洲。 澳洲《1975年家庭法令》在處理事實婚姻伴侶（de facto partners）之間嘅財產命令時，明文將一方以持家者或父母身分為家庭福祉所作的貢獻列為法院須考慮嘅事項（第90SM(4)(c)條）；同一法令第4AA(2)條列出九項情況，其中包括關係持續期，以及雙方財產嘅擁有、使用及取得。香港第481章第5(2)(b)條有實質相同嘅一句，講明貢獻「包括在照料其家庭或照顧該等遺屬方面的貢獻」——但佢寫畀配偶、前配偶同妾侍，唔寫畀第(ix)項申請人；而第5(2)(a)條嘅持續期同樣只寫畀婚姻及夫妾關係。 兩地嘅分別，落到紙上就係申請人名單唔同。

但唔可以將對比講得太簡單，因為咁樣就講錯咗。 澳洲有一道兩年門檻，但同時有四條路可以過：關係達兩年、有該關係嘅子女、作出重大貢獻而不作出命令會造成嚴重不公、或者關係曾經登記（第90SB條）。香港冇門檻，亦冇申索。 話香港冇年期要求、澳洲有兩年，並唔係一對相反嘅講法：一邊係有門有鎖，另一邊係根本冇門。

兩個時鐘嘅對比，重點在於時鐘扣喺乜嘢上面。 澳洲嘅期限係關係結束後兩年，並且可以基於困苦而申請逾期許可（第44(5)、(6)條）。香港嘅期限係最初取得遺產承辦之後六個月。因為香港根本冇一項分手時嘅財產申索可以設限期，所以第481章嗰個時鐘由一次死亡開始行。 但要講準一件事：唔係話香港冇時效法。

《時效條例》（第347章）係有嘅，而佢唔按題材收人。 會碰到本文題目嘅條文係第4、7、10、17、20、21、26、36、40條：第4(1)(a)條（基於簡單合約或侵權行為，6年）；第4(2)條——「清算帳項的訴訟，不得就任何於訴訟展開時已發生超過6年的事項而提出。」；第7(2)條（收回土地，12年），而第17條規定期限屆滿時所有權即告終絕；第20(2)條（受益人追討信託財產或就違反信託而提出的訴訟，6年），而第20(1)條訂明本條例的時效期不適用於兩類訴訟，其中(b)類係「向受託人追討在他管有中的信託財產或信託財產的所得收益，或之前已由他收取並轉為己用的信託財產或信託財產的所得收益。」；第36條——「本條例並不影響法院基於默許或其他理由拒絕濟助的衡平法司法管轄權。」；以及第40條——「本條例並不適用於經由或根據任何其他條例或英國成文法則訂明時效期的訴訟或仲裁，亦不適用於官方乃其中一方，但如各方均為公民時則會經由或根據任何其他成文法則訂明時效期的訴訟或仲裁。」。

第40條就係點解上文六個月唔受第347章影響：第481章第6條自己訂明咗時效期。

對而家做定等埋呢個決定嚟講：等落去，並唔會令第481章嗰個時鐘開始行——嗰個時鐘由一次死亡同一次遺產承辦開始。

蘇格蘭。 蘇格蘭《2006年家庭法(蘇格蘭)法令》第28條容許同居者在分開時申請一筆款項，第29條容許尚存同居者在對方無遺囑去世時申請，並且第29(4)條將可判給嘅金額封頂於配偶或民事伴侶本可獲得嘅數額，第29(6)條要求在死者去世後六個月內提出。呢個數字要連埋可以郁佢嗰項權力一齊講：2024年《信託及繼承(蘇格蘭)法令》第78條已經制定咗將第29(6)條嘅六個月換成十二個月，但該條要待指定嘅生效日期先生效，截至2026年8月31日仍未生效。所以六個月係現行法，但佢係一個可以由生效安排郁到嘅數字。 本文只描述其結構，不引述其條文文本。

英格蘭嘅價值在於佢冇立法。 英格蘭及威爾斯法律委員會第307號報告（2007年）至今仍然在該委員會自己嘅已完成項目表上列為 Pending，十九年。英國司法部一份題為《A fairer end to relationships》嘅諮詢文件由2026年6月5日開始、8月14日結束，涵蓋同居者分開時嘅權利及無遺囑繼承。該諮詢已經結束，但唔等於即將有改變。

至於普通法婚姻呢個講法本身。 英國最高法院韋彥德夫人（Lady Hale）在 Gow v Grant [2012] UKSC 29 第50段提到 "the widespread belief that cohabiting couples are already protected by something called “common law marriage” which has never existed in the south"——一種普遍存在嘅信念，以為同居伴侶已經受一種叫做普通法婚姻嘅嘢保護，而佢在南方（即英格蘭）從來冇存在過。要準確：佢講嘅係英格蘭，唔係香港。

而最值得記低嘅立法歷史，係一個字嘅改動。 法律改革委員會1990年5月嘅報告建議引入一個剩餘類別，涵蓋完全或部分靠死者贍養嘅人。實際立法出嚟嘅係「完全或主要」，喺1995年立法會委員會審議階段改嘅。 第481章入面冇「完全或部分」，亦冇「同居」呢個詞。條門收窄過兩次，由兩個唔同嘅機構、相隔五年，而兩次都唔係為咗同居伴侶而收窄——佢哋從來唔係嗰場討論嘅主角。

同性伴侶

終審法院在 [2024] HKCFA 30（2024年11月26日）確認咗對第73章第3條及第481章第2(1)條入面「有效婚姻」(d)段、以及「丈夫」、「妻子」嘅補救性解釋，使其涵蓋在香港以外締結嘅同性婚姻。

而必須同行嘅限制係： 同一份判詞寫道："It does not have the effect of constituting such marriages valid marriages under Hong Kong law and does not confer the status of marriage upon the parties to such a same-sex marriage."——該補救性解釋並不使該等婚姻成為香港法律下的有效婚姻，亦不賦予當事人婚姻身分，而佢只及於在香港以外締結嘅婚姻。即係話：一對從來冇喺任何地方結過婚嘅同性伴侶，喺呢份判詞入面攞唔到任何嘢，佢哋嘅位置同一對未婚異性伴侶完全一樣——第3(1)(ix)項，贍養標準。

條例文本本身唔會顯示呢份判詞，所以讀第73章第2(1)/3條或第481章第2(1)條時，要連同呢份判詞一齊睇。

今日可以講、而且真係有用嘅一件事： 《同性伴侶登記條例草案》在2025年9月10日被否決；而該草案原本會修訂嘅係第1、132M、278、465、465A及486章——當中冇一章係第73章、第481章、第128章或者第219章。 換言之，新聞入面嗰場承認之爭，無論結果如何，都唔會改變本文兩條路嘅答案。

另外一項仍然寫喺條文上面嘅嘢： 《強制性公積金計劃條例》（第485章）第2(1)條界定配偶一詞時仍然寫住「配偶 (spouse)就任何人而言，包括在真正的家庭關係中，與該人如同夫婦一樣同居生活的異性；」。上述補救性解釋處理嘅係第73章同第481章，唔係第485章。

呢方面嘅法律位置近年有變，應留意最新發展。同性伴侶整體嘅法律地位另有專文，見 香港同性伴侶的法律權利 。