楼上漏水、天花剥落：边一道门要先敲？

好多人问：我报咗管理处之后，跟住应该点做？

你以为呢件事系「揾边个」嘅问题。其实系次序问题——因为每一步唔止会帮你，仲会制造或者毁灭证据，而最平、最顺手嗰一步，往往就系毁灭得最快嗰一步。

三十秒版本

• 政府嗰部机器唔系你揸掣嘅。 由「有冇妨扰」到「发唔发通知」到「告唔告上法庭」，每一步喺条文入面都写明系主管当局嘅事；你唔系任何一方。
• 有结论嘅调查入面，接近一半系「揾唔到源头」。 2025年，10,481宗有明确结果嘅个案入面，5,155宗揾唔到源头，即 49.2%。但你真正身处嘅分母唔系呢个：同一年处理咗 44,548 宗，揾到源头嘅系 5,326 宗，即 12.0%。两个数都系真嘅，但佢哋唔系同一件事嘅两个讲法：49.2% 数嘅系失败（揾唔到源头），12.0% 数嘅系成功（揾到源头），分子同分母都唔同。要拉成同一条线嘅话——以有明确结果嘅个案做分母，揾到源头系 5,326／10,481，即 50.8%。
• 「揾唔到源头」唔等于「冇渗水」。 有一宗案件，审裁处读过政府部门嗰封结案信之后，仍然裁定外墙破损系其中一个源头。
• 最平嗰一步，可以系最快令证据消失嗰一步。 有一宗判词记载：业主一度以为问题解决咗，通知政府部门唔使再跟进；部门发信暂停调查；跟住楼上单位装修，换咗地砖同改咗明喉；案件最后因为证明唔到源头而被驳回。呢个系事件次序，唔系法庭嘅因果裁断。
• 2026年7月16日或之后接到嘅个案，行嘅系另一套程序，而喺嗰日之前接到嘅个案，继续行旧程序。所以第一件要查嘅，系你嗰宗系边日接到。（见食环署 渗水／滴水常见问题 ；详情见下文。）
• 楼上唔开门，你自己冇任何法定权力入去。 香港条例并无赋予业主、占用人或者毗邻业主一项进入邻居单位嘅权力；条例入面「可进入」嘅条文，系赋予当局或者获授权人员。第7章第24条（条文标题系「业主可进入处所以作出必需的修葺」）讲嘅，系业主进入自己出租嗰间屋。

第一件事同法律无关：你要留低乜，同几时留

以下六宗渗水判词，事实裁断入面都有行政程序整出嚟嗰叠纸；而其中两宗，嗰叠纸系打返自己人。

六宗之中，六宗嘅事实裁断入面都有政府部门（渗水办或者食环署）嘅文件——两次定罪同部门报告、一封确定「几时开始知情」嘅部门信、一封被审裁处读过嘅结案信、部门做嘅色水测试同两封暂停调查信、一整份调查时序表、一次部门水测试同一次被拒绝嘅第三阶段调查。

而两宗入面，嗰叠纸系反过来咬住攞纸嗰个人。 一宗系色水测试全部阴性，法庭指出：

另一宗更加直接：原告手上有两次定罪，系行政途径可以造出嚟最强嘅纸——但简易判决仍然被拒绝，因为所有报告同两次定罪，全部早过被告2022年1月嗰次装修：

换言之：如果你要嘅结论系「而家仲喺度漏」，你手上嘅证据就要新过对方最后一次维修。 但唔好反转嚟读。 嗰宗案件拒绝嘅系简易判决，法庭批咗被告无条件抗辩许可，并唔系裁定早过维修嘅证据冇用；同一份判词入面，法官仲明言同意原告大律师嘅讲法——「the defendant cannot escape liabilities even if there is water seepage from both the bathroom and the external wall」。早期证据对已经发生嘅损失、对方几时开始知情、维修之前嘅源头，以及嗰次维修究竟修紧乜，一样可以有用。

判词入面实际有用嗰啲测试，由平到贵

• 雨天／晴天对比，做成一个量度，唔系印象。 有一宗案件，专家喺同一幅受损墙身设置九个测试点，喺落雨嗰日（2月10日）同天晴嗰日（2月22日）各以导电测试计读一次。两日嘅读数系咁分开嘅：2月10日雨天，所有测试点读数平均都高于 80%，其中 3 个测试点更超过 90%；2月22日晴天，相应测试点嘅平均数只约 34%。 同一宗案件入面，对方专家亦做过自己嗰套试水测试，而审裁处对嗰个测试有所保留，只给与有限比重——即系话，量度唔系自动赢，佢系要同对方嘅量度一齐被衡量嘅。 而呢件事嘅拍照部分，你今日就做得到：同一个位、同一个角度、影落雨嗰日同天晴嗰日，并且留低日期。
• 有对照嘅现场试水，并且拍成片。 另一宗案件有三段影片，一段摄于2016年10月1日，两段摄于2016年10月2日约11时59分及12时33分；法庭并且裁断，该滴水 "must have nothing to do with the weather at the material time"。
• 收费嗰一级，攞嚟做对照。 楼上做地台蓄水测试，楼下天花喺测试前后各做一次导电湿度量度，再夹埋30毫米、70毫米、110毫米深度嘅微波扫描影像一齐睇——双方同意嘅导电测试结果显示，天花平均湿度由 20.6% 升到 22.4%（判词记载嘅系一个平均数）。两位专家嘅微波扫描影像互相矛盾，而法官正正系用嗰个双方同意嘅导电测试结果去拣边一份影像可信。

管理处自己嘅记录，就系证据——而且法庭用过

有一宗案件，法庭用嘅系管理处嘅事故记录簿：记录显示管理处职员只系做咗目视「视察」

而同一份记录亦留低咗楼上业主自己嘅书面承诺：

一个冇权迫任何人维修嘅办事处，整出咗一份法庭用得着嘅文件。 所以「报咗管理处」嘅价值，唔喺佢会唔会帮你修，而喺佢会唔会写低同埋落日期。

一宗停低咗之后发生嘅事——讲次序，唔讲因果

同一批判词入面，有一宗嘅事实裁断系咁排：2017年6至7月间，原告以为问题已经解决，通知政府部门唔使跟进；2017年7月27日，部门去信两户表示会暂停调查；2017年8月左右，被告喺楼上浴室装修，换咗地砖，并且将喉管改为明喉。该案最后因为未能证明源头而被驳回，讼费归被告。

法庭系按举证责任驳回申索，佢冇裁定「暂停调查」导致败诉。 但如果你而家正喺度衡量「系咪唔好再烦落去」，呢段事实裁断，系最值得你读完先决定嘅一段。

至于你出钱请嘅嗰份报告——法庭点样分好坏

有一宗判词讲得好白。被拒纳嗰位专家喺盘问下承认，佢只系照搬对方嘅方法而冇分析过该方法查唔查得出成因，因为证明成因系原告嘅事；就算所建议嘅测试唔足够，佢亦唔会主动提出，因为佢喺该案嘅角色系为被告辩护。而获采信嗰位：

一句讲晒：喺法庭眼中，一份好报告嘅标志，系佢肯承认自己嘅局限。 一份句句都帮你、一个限制都冇嘅报告，喺法庭度未必帮到你。

你讲「管理处」，法例讲「法团」——两样嘢，一条条文接住

你落楼下报嗰间管理处，同法例入面要负维修责任嗰个法人，唔系同一样嘢；而《建筑物管理条例》自己有一条条文，将两者接返埋。

法律文件讲嘅，系法团（业主立案法团），唔系管理处。

条文点写

《建筑物管理条例》（第344章）第18(1)条列出法团嘅三项责任：

而接返「管理处」同「法团」嗰条，喺同一条条文嘅下一款。 第18(2)(c)条订明法团可以：

条文自己嘅字眼系「由其代表法团执行」。 「代表法团」即系获授权去做法团嘅事，而唔系条例另外畀咗管理公司一套自己嘅法定权力。但「授权」唔等于「冇权」：一间管理公司实际上可以决定同安排到啲乜，要睇你幢楼嗰份公契、管理合约、法团嘅授权同财政预算——条例只系话法团可以请佢代做，冇话佢喺运作上一件事都话唔到事。

所以实际做法系：照报，而且尽快报（佢会写记录，见上一节），因为管理公司通常系第一个可以落嚟睇、记低、通知楼上、协调各方或者安排公用部分工程嘅人。同时唔好期望佢可以话畀你听边个要负最终责任——私人之间嘅法律责任，唔系管理公司定得到嘅；而喺条例上，法团嘅职责写喺第18(1)条，仍然系法团嘅。要知道你间管理公司有几大权，唯一嘅办法系去睇公契同管理合约嘅实际条文。

另外一条经常被误读嘅，系第34H条——而佢最常被读漏嘅，系佢讲紧边啲人。 第34H(1)条：

条文写嘅系三类人，唔净止系业主：拥有该部分的人、对该部分具有独有管有权的人、以及对该部分具有独有的使用、占用或享用权的人（视属何情况而定）。所以楼上单位嘅租客，如果佢对嗰个单位有独有管有权，佢自己都可能负上呢条责任——呢一点喺「应该揾边个」呢个问题上唔系细节。而佢仍然系一条「填空条文」：只有喺公契冇就该部分施加维修责任嘅情况下，条例先自行施加；而第34H(2)条：

即是说：先睇你幢楼嗰份公契，第34H条只补公契留低嘅空位。

一条容许唔系公职人员嘅人进入别人单位嘅条文——而佢唔系你嘅

《建筑物管理条例》第40条：管理委员会委员（以及获管理委员会授权嘅人），可以喺给予单位业主或占用人合理通知之后，喺任何合理时间进入该单位，借以——第40(1)(a)款：视察、修理、保养或翻新(i)单位内嘅任何公用部分，或(ii)单位内其状况已对或可对公用部分或其他业主造成不利影响嘅任何其他财物；第40(1)(b)款：消除已对或可对公用部分或其他业主造成不利影响嘅危险情况或烦扰。第40(2)条容许裁判官发手令，授权该人喺警务人员在场下破门进入。

第40(3)条：

一句讲晒：呢条锁匙喺管理委员会手上，唔喺你手上；而用咗之后，条数系向嗰个单位嘅业主追——但只限第(1)(a)(ii)或(b)款嗰两类工程嘅费用。 换言之，如果做嘅系第(1)(a)(i)款嗰类，即系单位内嘅公用部分本身，第40(3)条并冇授权向该单位业主追讨；工程属边一类，正正就系喺呢个位置嘅读者最需要问清楚嘅事。

法团自己嘅责任有几重？——一宗审裁处案件讲到好清楚

有一宗2023年嘅土地审裁处案件，法官将标准写得好齐：

同一案件入面，法团提出咗十二项理由——包括话目测睇唔到外墙破损、话未经业主大会议决唔可以即时维修、话资金短缺、话屋宇署嘅信冇指佢要负责、话管委会成员唔识英文所以睇唔明申请人自费取得嘅英文专家报告——十二项全部不获接纳。其中审裁处讲：

而该案嘅申请人冇律师代表、亲自应讯，答辩嘅法团则由律师行转聘大律师代表。

要留意： 以上系该审裁处喺2023年所述嘅标准，唔等于「香港法律就系咁」。而法团责任嘅范围，终审法院喺 Centre Chase Investment Ltd v The Incorporated Owners of Castle Peak Road International Industrial Building & Anor（[2026] HKCFA 26）处理过。该判词：终院民事上诉2026年第2号，[2026] HKCFA 26，上诉自民事上诉案件2021年第96号，张举能首席法官、李义常任法官、霍兆刚常任法官、林文瀚常任法官、Gummow 非常任法官，聆讯日期2026年5月29日，判决日期2026年6月18日。

⚠ 本站撮述——该案裁定咗乜。 上诉许可只就一条问题批出（第20、73段）：除咗涉及违法性嘅公契违反（该类双方一致同意不能宽免）之外，宽免（waiver）或默许（acquiescence）喺什么情况下可以收窄或免除第344章第18(1)(c)条加于法团嘅法定责任。法院一致驳回上诉（第86段），并裁定：第18(1)(c)条唔系一项绝对责任，「合理必需」本身留有酌情余地（第51段）；管理委员会就点样处理一项违反，享有完整嘅管理酌情权（第54段）；除违法性以外，宽免同默许嘅法理适用于法团提出嘅申索，与个别业主提出嘅申索并无分别，第18(1)(c)条并唔产生一条排除该等抗辩嘅特别规则（第57段）；Godfrey 法官喺 Hoi Luen Industrial Centre 同 Chungking Mansions 嘅相反推论不应再被遵循（第56、83段）。但同一判词亦划返界：法团或管委会唔可以因此不理公契，管委会成员须认真而合理咁考虑一项违反投诉，而第29A条嘅保护只及于真诚并以合理方式行事嘅人（第58段）。

⚠ 本站撮述——同一份判词入面，对「业主可以点做」讲到嘅两句。 判词第25段记录 See Wah Fan v Incorporated Owners of Ki Tat Garden (Phase I)：业主可以喺土地审裁处入禀，强制法团就公契及条例嘅违反采取行动。而第14段补上要紧嘅一句：如果强制执行嘅程序注定会被宽免或默许嘅抗辩击败，土地审裁处可以以「该等执行行动注定失败」为理由拒绝给予济助——即使法团之前嘅不作为本身系违反咗佢嘅法定责任。

判词冇裁定嘅事。 该案处理嘅系第18(1)(c)条——执行公契嗰一项；上文2023年审裁处案件所讲嘅标准，系第18(1)(a)条嗰项维持公用部分嘅责任，唔喺该上诉嘅范围之内（第20段：上诉许可只就宽免同默许嗰项争议批出）。所以上面关于维持责任嘅陈述唔受呢宗终审法院判词影响；该判词亦冇推翻嗰宗2023年审裁处案件。 该案亦唔系渗水案：涉案嘅系一幢青山道工业大厦外墙上、为风水而装设嘅装饰窗框（第19、70段），而该等窗框其后已按《建筑物（小型工程）规例》（第123N章）拆除再装回并取得合格证明书，审讯时已无违法性问题（第19段）。所以唔可以直接将佢搬落渗水情境。

政府嗰道门：边个可以按嗰个掣？

答案系：唔系你。由「有冇妨扰」到「发唔发通知」到「告唔告上法庭」，条文每一步都写住系主管当局，而你由头到尾唔系任何一方。

先介绍返个名。处理楼宇渗水举报嘅，系食物环境卫生署同屋宇署合组嘅「渗水投诉调查联合办事处」，一般叫做「渗水办」。

渗水办并非由条例设立

渗水办系一项行政安排，并非由条例设立。所以渗水办冇自己嘅权力。 佢行使嘅系食环署喺《公众卫生及市政条例》（第132章）下嘅权力，同建筑事务监督喺《建筑物条例》（第123章）下嘅权力。

但要先问一句：你嗰啲水，系边种水？

唔系每一种「上面／外面入水」都行渗水办呢条路，而呢一步系喺下面所有嘢之前发生嘅。 渗水办自己嘅资料讲明：一般情况下，经天台、平台、露台、外墙或者窗框渗入嘅雨水，以及供水管漏水，并不构成公共卫生上嘅影响，因此唔属渗水办按第132章处理得到嘅妨扰。 呢类个案，佢会建议你联络法团或者管理公司，或者转介屋宇署；怀疑浪费食水嘅，则转介水务署。水务署自己亦讲明，佢只调查涉及浪费食水嘅个案，唔会介入冇浪费食水证据嘅私人纠纷。屋宇署嗰边管嘅系楼宇失修同排水渠缺陷，而且系以法定命令嘅方式处理。

所以下面第132章嗰套机器，讲嘅系「楼上单位入面渗落嚟」嗰一类。 如果你嗰啲水系外墙、天台或者窗框入嚟，又或者系供水管爆漏，你要敲嘅可能系另一道门。至于你屋企嗰啲系边种水，要现场睇先判断得到。

条文入面「妨扰」系咩？——读足成条先睇得出重点

第132章第12(1)条列出可循简易程序处理嘅妨扰——而条文开头有一句限定词：「除下文另有规定外」。头两项系：

而读足成条第12(1)条会见到一件事：条文有提过水，但唔系你嗰种水。 第12(1)(g)条：

冷气机滴水，喺条文入面有自己一项；楼上渗落楼下，冇。 你嗰单要行嘅系第12(1)(a)或者(b)嗰两条一般性条文。

所以「筛除准则」睇落好牙烟，其实好讲得通

渗水办有几项筛除准则：湿度低于35%、渗水源自举报人自己嘅物业、个案性质不涉及楼宇渗水、举报人撤回投诉。四项入面有三项同「你讲嘅啱唔啱」完全无关。

但要分清楚呢四项系边种嘢。「湿度低于35%」系渗水办自己订嘅行政调查门槛，唔系第132章嘅条文。 第132章冇订明任何湿度标准。即是说，35% 系部门决定几时开始或者继续调查嘅一条线，唔系立法机关划低「到此为止就冇妨扰」嘅界线。

其余三项亦各有各嘅性质：源头喺举报人自己嘅物业、或者事情根本唔系楼宇渗水，系「唔关呢个机制事」；而举报人撤回投诉，只系令行政程序停低，唔系一项「妨扰已经停止」嘅裁定。所以一封结案信可以只代表政府嗰边嘅调查完咗，而唔代表民事嗰边有人答过责任问题——下文嗰宗审裁处案件，就系读完低湿度结案信之后仍然裁定外墙破损系其中一个源头。

每一步都写住系主管当局

第132章第127(1)条：主管当局如信纳有妨扰事故存在，可安排送达妨扰事故通知。同一款嘅但书：

第127(4)条：

「下述情况」系边两种，条文自己接住写：(a) 该人没有在通知所指明的期限内，遵从该通知的任何规定；或 (b) 通知所关乎的妨扰事故虽已在送达后被减除，但主管当局仍认为相当可能在同一处所或船只再次出现。两者任择其一，主管当局就可以向法庭提出申诉，而聆讯嘅法庭可以作出妨扰事故命令。

「主管当局」系边个？ 就第127条而言，系食物环境卫生署署长，由第132章附表3订定。而呢个指定本身系可以改嘅：第3(2)条容许行政长官会同行政会议藉命令指定其他公职人员取代，第3(3)条容许将附表3修订、增补或删减。

第127条仲有三样你用得着嘅嘢：

• 第127(2)条：如果令妨扰产生嘅人、同埋处所嘅拥有人及占用人都寻获唔到或者身分确定唔到，主管当局可以自己减除该妨扰，并向日后寻获嘅人追讨费用。即是说：楼上吉屋、业主揾唔到，唔系一定死症。
• 第127(5)条：妨扰事故命令可以系减除令、禁止令或者封闭令，亦可以组合。
• 第127(7)(b)条：

（开头嗰句「在不损害(a)段条文的原则下」唔系客套话：(a)段系「无合理辩解而没有遵从妨扰事故命令，或明知而违反该命令，即属犯罪」，而(b)段嘅减除同追讨权，系同(a)段嘅罪行并行运作，唔系取代佢。）

而上诉权，系「被告嗰边」嘅

第127(8)条将《裁判官条例》（第227章）第VII部（上诉）套用落嚟——所以要答「边个可以上诉」，就要睇第227章本身：第227章第113条就系嗰项上诉权。

第113(1)条讲嘅系罪行——任何人如因裁判官就任何罪行作出嘅定罪、命令或裁定而感到受屈（并且并无认罪），可向法官上诉。而妨扰事故命令唔系定罪，佢系裁判官循简易程序作出嘅命令，所以行嘅系第113(3)条：

关键喺「任何一方」四个字。 第127(4)条写明，向法庭提出申诉嘅系主管当局；申诉嘅两方，就系主管当局同命令所针对嗰个人。楼下投诉嘅邻居唔系申诉嘅一方，所以喺第113(3)条下亦唔系可以上诉嗰个「一方」。

由头到尾，你唔系任何一方。

剩返嗰条私人途径，系一个死结

理论上你可以自己检控。《裁判官条例》第14(1)条：

但同妨扰事故程序有关嘅罪行，主要系第132章第127(3)条同第127(7)(a)条——而呢两项罪行，喺署长未发通知或者未攞到命令之前，根本唔存在。

第132章仲有第126A(1)条。 佢系一项独立罪行——拥有人或占用人无合理辩解，没有喺法定期间内让获食环署署长授权嘅公职人员进入处所，即属犯罪——而佢唔需要先有妨扰事故通知，亦唔需要先有妨扰事故命令；佢需要嘅，系一次根据第126(1)条提出嘅进入要求。所以「一定要署长先行一步」呢个讲法，就第127条嗰两项罪行而言啱，但唔可以推去成章第132章。

不过对楼下嗰个嚟讲，结果差别唔大：第126A(1)条嘅罪行同样建基于一次由公职人员提出嘅进入要求，唔系由你提出；你依然唔系任何一方。而且同一条第(2)款写明，律政司司长可以喺任何阶段介入接手，其后即被当作代替你成为法律程序中嘅一方。

楼上唔开门呢？——进入权喺边个手上

你冇。业主、占用人、毗邻业主、邻居，喺条例下都冇进入隔篱单位嘅权力；而政府嗰边有，但2025年只向法庭申请咗21宗入屋手令。

香港条例并无赋予业主、占用人或者毗邻业主一项进入邻居单位嘅权力；条例入面「可进入」嘅条文，系赋予当局或者获授权人员，唔系赋予你。

第7章第24条——条文标题系「业主可进入处所以作出必需的修葺」——系容许私人进入处所嘅条文。 佢讲嘅系业主进入自己出租嗰间屋，去确定是否需要修葺或者作出修葺；条文冇提过「水」，唔系一条渗水条文。唔系邻居入楼上。

呢两条条文管嘅系两件唔同嘅事： *第344章第40条容许唔系公职人员嘅人，进入别人嘅单位（管理委员会委员或其授权嘅人，为公用部分或影响公用部分嘅财物，并包括消除危险情况或烦扰——即系包括水）；第7章第24条容许嘅，系业主进入自己名下而已出租嘅处所*，作必需的修葺。两者都唔系楼下业主嘅权力。

三道真正嘅门，全部唔系你嘅：公职人员嘅（第132章第126条）、建筑事务监督嘅（第123章第22条，而自2012年第24号起，除紧急情况外，须经拥有人或占用人准许，或者取得第22(1B)条下嘅裁判官手令）、以及管理委员会嘅（第344章第40条，见上一节）。

公职人员嗰道门，实际上点行——读足成条第126条

• 第126(1)条（条文开头系「除本条条文另有规定外」）：获书面授权嘅公职人员，可以喺上午7时至下午7时进入处所；但如果唔系作业务用途或者工场，就有一句但书：除非已先发出不少于2小时通知期嘅书面通知（或者喺上述的人不在场时，将通知张贴于该等处所或船只的显眼地方），

• 第126(2)条——而佢有两节，中间夹住一个「及」字，两节都要满足。 (a)节（任择其一）：进入要求已遭拒绝或预料会遭拒绝、处所无人占用或船只无人看顾、占用人或看顾人暂不在场、情况紧急、提出进入申请会破坏进入嘅目的，又或者「在该个案情况下，在下午7时至上午7时的时段内进入该等地方就施行本条例而言是合理的」；及 (b)节（必须另外成立）：为达致任何上述目的，进入该等处所或船只是有合理理由的。两节都满足，裁判官先可以发手令授权公职人员进入，并且喺有需要时使用武力。(b)节系一项独立嘅实质条件，唔系手续。
• 而条文喺呢度仲有一句，好多转述都停咗喺上面嗰句：

（后面接住嘅，系同一批例外情况——处所无人占用、暂不在场、情况紧急、发通知会破坏目的等等。）即是说：连「攞手令」呢一步本身，原则上都要再通知多一次。 呢个唔系拖延，系条文嘅设计。

• 第126(3)及(4)条：公职人员可以带同所需嘅人；离开无人占用嘅处所时，须令该处所回复到佢进入时同样可以防御侵入者嘅状态；而手令保持有效，直至需要进入嘅目的达致为止。

2025年8月17日改咗嘅嘢

第126(5)条（由2025年第13号增补）有三节。凡主管当局系食环署署长：(a) 第(1)款入面「上午7时至下午7时的时段」读作「上午7时至下午10时的时段」；(b)

(c) 第(2)款入面「下午7时至上午7时的时段」，读作「下午10时至上午7时的时段」——即系上面第126(2)(a)节嗰个「非办公时间进入是否合理」嘅门槛，同样跟住向后推。

同时新增咗第126A条：拥有人或占用人如无合理辩解，没有喺14日内让获署长授权嘅公职人员进入，即属犯罪。而嗰14日由边日起计，条文自己写明：第126A(1)(d)(i)节分两种情况——(A) 作业务用途或用作工场嘅处所或船只，由该公职人员拟进入嘅日期起计；(B) 并非作业务用途或用作工场嘅（即系一般住宅），由拟进入嘅通知根据第126(1)条发出或张贴嘅日期起计。

但第126A(2)条同样要讲：署长可应该人申请，藉书面通知延展该期间，并且可以再进一步延展。所以嗰14日唔系一条硬线。 罚则系第2级罚款；级数由《刑事诉讼程序条例》（第221章）第113B(1)条连附表8订定（第2级 $5,000、第4级 $25,000、第5级 $50,000），而第113B(3)条容许行政长官会同行政会议藉规例修订该等款额——但修订嘅目的喺条文入面写死咗：系为咗反映他认为自附表实施之日以来、或自款额对上一次修改之日以来，通货膨胀对该等款额价值嘅影响。 唔系一项任意调整嘅权力。

「必要时可使用武力」——一年用几多次？

政府自己嘅五年统计：向法庭申请嘅入屋手令，2021年87宗、2022年45宗、2023年67宗、2024年23宗、2025年21宗；同期处理个案总数系 2021年36,262宗、2022年38,275宗、2023年43,367宗、2024年46,907宗、2025年44,548宗——即系升到2024年见顶，2025年回落。而2025-26年度那份答复嘅注4记载：法庭就所有申请都发出咗入屋手令。

两件事一齐睇：申请一路跌，而2025-26年度嗰份答复嘅注4记载，法庭就所有申请都发出咗手令。 呢两个数讲唔到申请点解会跌、由提出到批出要几耐、有几多个案喺提出申请之前已经被筛走或者自行解决，亦讲唔到个樽颈喺边——「批出率系全部」只系话畀你听，被拒绝唔系呢张表上面出现过嘅结果。

而楼上唔畀你入——一宗案件入面系点样被计算嘅？

判词记载：被告容许咗渗水办喺2016年5月初左右做一次水测试，该测试未能确认源头；判词跟住用咗一个转折词 "However"——当部门要求进行「第三阶段」调查时，withhold 同意嘅系判词入面具名嘅 Mr Kwok：

法庭最后裁定该被告须就妨扰及疏忽负责。 拒绝第三阶段调查唔系唯一嗰件事——佢系被放埋入去一齐衡量嘅其中一件，唔系「拒绝入屋本身就等于败诉」。

呢个系一宗案件嘅裁断，唔系一条规则。

英格兰及威尔斯有一道香港冇嘅门

两地嘅条文写法极之相似，而分别集中喺一点：英格兰及威尔斯畀咗「受影响嗰个人」一条可以自己行嘅路，香港冇。

先讲相似。 英格兰及威尔斯《1990年环境保护法令》第79(1)(a)条所指嘅法定妨扰，系 "any premises in such a state as to be prejudicial to health or a nuisance"——同第132章第12(1)(a)条几乎同一个句式。而该法令第80(2)条嘅结构性缺陷条文，同第132章第127(1)条嘅但书几乎逐只字对得上。

然后系三处分别，而每一处都对读者有实际后果。

• 一项调查责任。 该法令第79(1)条订明，凡有喺该区居住嘅人作出法定妨扰投诉，地方当局有责任 "to take such steps as are reasonably practicable to investigate the complaint"。香港第132章冇对应条文——渗水办嘅调查系一项行政安排，唔系一项法定责任。
• 「须」对「可」。 该法令第80(1)条：地方当局如信纳法定妨扰存在，或相当可能发生或再次发生，"shall serve a notice"。第132章第127(1)条：主管当局「可」安排送达妨扰事故通知。
• 一道私人嘅门。 该法令第82条：裁判法院可以按 "a complaint … made by any person on the ground that he is aggrieved by the existence of a statutory nuisance" 行事；法院如信纳该妨扰存在，"shall make an order"。第82(6)及(7)条要求受屈嘅人事先给予被告书面通知——就噪音以外嘅妨扰而言，不少于二十一日。

喺「入屋」呢一点上，两地嘅机制系一样嘅——公职人员、裁判官或太平绅士嘅手令、必要时使用武力——但香港畀被投诉嗰个人嘅通知期系「不少于2小时」，英格兰及威尔斯系〈二十四小时〉（该法令附表3第2(2)段）。再加上2025年8月17日之后，香港嘅时段延长至晚上10时、「占用人」读作「拥有人或占用人」、唔开门14日内即属犯罪。

一句讲晒：就入屋前嘅通知期、发妨扰通知系「须」定「可」、以及有冇一条私人自己行得到嘅路而言，香港对「被投诉嗰个」比英格兰及威尔斯严，对「投诉嗰个」比佢薄。

两宗英国最高法院判词： In re McAleenon（[2024] UKSC 31）第58段讲到：

（该案是北爱尔兰就一个堆填区对环境规管机构提出嘅司法覆核，争议点系私人妨扰申索同该地相当于第82条嘅程序是否构成排除司法覆核嘅替代济助。佢唔系香港嘅权威，亦唔系关于楼宇渗水。）

而 Manchester Ship Canal Co Ltd v United Utilities Water Ltd (No 2)（[2024] UKSC 22）第136段结语：

（该案是英格兰《1991年水务业法令》下一间运河公司同一间法定承办商之间嘅诉讼。同样唔系香港权威，亦唔系关于单位之间嘅渗水。）佢说明咗一点：去咗行政嗰条路，唔等于用晒你民事嗰边嘅权利。

「查唔到源头」系咩意思？——同一批个案，几个分母，两种计法

同一年、同一个部门、同一批个案，可以得出49.2%、34.1%同12.0%三个数。三个都啱，但唔可以当佢哋系三个同类嘅「成功率」：34.1% 同 12.0% 数嘅系揾到源头，49.2% 数嘅系揾唔到源头——前两个系成功率，第三个系失败率。以同一个「揾到源头」嘅分子逐个分母排出嚟，三个成功率系 50.8%、34.1%、12.0%。

2025年，由政府自己嘅答复列出： 处理个案总数 44,548 宗 → 筛除 28,921 宗（64.9%）→ 完成调查 15,627 宗 → 找出源头 5,326 宗。

由呢四个数，可以得出三个比率：

• 以「有明确结果嘅个案」为分母：揾到源头 5,326 宗 ÷（找出 5,326 ＋ 揾唔到 5,155）＝ 5,326 / 10,481 ＝ 50.8%；同一个分母之下，揾唔到源头系 5,155 / 10,481 ＝ 49.2%。呢两个数加埋系一百，佢哋系同一条线嘅两头，唔系两个成功率。
• 以「完成调查嘅个案」为分母（揾到源头）：5,326 / 15,627 ＝ 34.1%。
• 以「处理咗嘅个案」为分母（揾到源头）：5,326 / 44,548 ＝ 12.0%。

而2024年，46,907宗已处理个案入面，只有9,954宗（21.2%）走得到去「有明确结果」呢一步。

政府自己亦并排列过两个成功率

喺一份2018年11月21日嘅书面答复入面，政府就2015年同时列出两个成功率，并且将两条公式一齐写出嚟：在已调查个案中找出源头嘅比率 36%（4,679 ÷ 13,093），以及在已完成调查个案中找出源头嘅比率 57%（4,679 ÷ 8,173）。同一年、同一张表、两个官方成功率。

而审计署2016年嘅报告用嘅系第三条公式——分母保留咗〈渗水停止或举报人撤回〉嗰批个案——按该公式，成功率由 2007年嘅46% 逐年跌到 2015年嘅36%。

一句讲晒：喺呢个题目上，冇「个成功率」呢回事，只有「用边条公式嘅成功率」。

方向：由大约三成，升到大约五成

用两个机构共用嘅同一条公式（揾唔到 ÷（找到 ＋ 揾唔到））：

留意：第一格系一个九年累计平均数，由审计署提供；其余全部系单一历年，由食环署提供。

而「揾唔到源头」呢四个字，唔等于「冇渗水」

有一宗案件记载：2020年9月9日，政府部门回复投诉人，指该墙壁喺检查时嘅湿度低于处理渗水嘅35%行动标准，按既定程序不拟作进一步跟进行动。但同一封信仲写咗一句：

而审裁处之后裁定，该外墙嘅破损确实系其中一个源头，并且明言：

一句讲晒：你要证明「一个」源头，唔使证明「唯一」嗰个。 而一封结案信，喺条文上系一个准则触发嘅结果（湿度低于35%），唔系一个关于你讲得啱唔啱嘅裁决。

顺带讲埋：色水测试「阴性」，两面都切得

同一批判词入面有两个相反嘅例子。一宗系一连串阴性色水测试，法庭指出佢哋「may well be evidence against the seepage path as alleged by the claimant」，该申索最后被驳回。另一宗系单一次阴性色水测试，法庭援引香港测量师学会指引第4.2.1段，指该测试喺冇表面裂缝（例如埋藏式防水膜缺陷）嘅情况下显示著色效果嘅能力较弱，因此该阴性结果只系

两个都啱。变数系测试做过几多次，同埋同时仲有啲咩证据。冇一个系规则。

2026年7月16号之后程序唔同咗——而你可能唔喺新程序入面

先查返你嗰宗个案系边日接到，因为呢个日期决定咗你行紧边一套程序。

新程序做咗啲乜（按2026年7月16日政府新闻稿）：如果有理由相信渗水来自楼上单位，渗水办会喺接获举报后大约14个工作天内向该单位业主发出通知信，要求喺28个历日内完成检查同维修——政府自己嘅讲法系，比起旧做法——要成套调查全部做完，先至发妨扰事故通知——提早咗大约57个工作天。红外线热成像分析移到第一阶段，同电子湿度仪一齐使用；第二同第三阶段并行进行。而对于不遵从嘅个案，渗水办会向未履行责任嘅楼上单位业主追讨不少于 $17,000 嘅检测费用。

而分水岭写得好清楚：由2026年7月16日起接获嘅所有渗水个案按新程序处理；喺该日之前接获嘅个案，继续按旧程序跟进。

⚠ 「大约14个工作天」系一个预期，唔系一个承诺。 食环署 渗水／滴水常见问题 讲明：就简单直接、而且有关业主或住客肯合作嘅个案，联办处预期可以喺接获举报后大约14个工作天内向业主发出通知信。 同一份常见问题亦写明两件事：新程序系由2026年7月16日起以先导计划形式实施，而由该日起接获嘅个案一律按新程序处理；第二及第三阶段同步调查已推展至全港。所以14个工作天唔系你嗰宗一定会发生嘅事，亦唔系任何人向你作出嘅承诺。

两条轨，同时行紧。

而旧轨上面积压紧几多？——一条可以计嘅底线

渗水办自己公布嘅表现指标系一个「同期群组」量度：2025年接获嘅个案入面，69.5%（31,940宗）可以喺90个工作天内完成调查并通知举报人。

2025年接获个案总数为 45,957 宗，由此推算：45,957 − 31,940 ＝ 至少14,017宗单系2025年一批入面，就已经行超过90个工作天。

呢个系一条底线，唔系一个统计数。 已公布嘅数字冇讲到当中有几多宗喺2026年7月16日嗰日仲未完结。

旧制度用几耐？——讲嗰个数之前，要讲佢量度紧乜

审计署喺2016年报告：2015年4月至2016年3月完成嘅28,332宗个案入面，9,710宗（34%）超出133天嘅参考时限，其中643宗（2%）耗时2.2至7.5年。

呢两个数字唔可以同上面90个工作天嗰个拉成一条线。 90个工作天量度嘅系「某年接获嘅个案」；133天量度嘅系「某段期间完成嘅个案」；而133天亦唔等于90个工作天。所以唔可以由呢两个数字得出「快咗」或者「慢咗」嘅结论。

仲有一件事喺路上

2025年10月27日，申诉专员宣布就渗水办处理渗水个案展开全面调查，并且表明会以系列形式深入探讨渗水办嘅调查运作过程同成效，包括对顾问公司嘅监管；书面申述期喺2025年11月27日结束。

截至2026年9月5日，仲未有报告发表。

调解呢条路

新程序明文鼓励透过协调同调解解决。

就「物业管理公司参与处理住宅楼宇渗水个案」嗰个计划，食环署公布：喺参与计划嘅屋苑入面，过去三年约 七成 渗水个案由物业管理公司以协调方式成功解决。佢嘅范围系参与计划嘅屋苑，唔系全港；佢数嘅系「由管理公司协调解决」，唔系「调解达成和解」；而佢系一个约数，冇并排列出分子分母。

究竟使几多钱？——政府自己出咗一张价目表

2026年7月15日，即新程序生效前一日，渗水办公布咗一份参考费用表。有咗佢，你手上张报价单第一次有嘢对得住。

调查／测试项目，以下按价钱排列，（括号内为该表嘅项目编号）：试纸测试（第12项）$100–200；供水喉管流量表测试（第3项）、排水口色水测试（第7项）$500–1,000；湿度监测（第1项）$1,000–1,500；供水喉管反向压力测试（第4项）$1,200–2,000；静态水压测试（第5项）$1,200–2,500；红外线热成像分析（天花板位置，第2项）$1,500–2,500；地台蓄水测试（第8项）$1,500–2,800；墙身洒水测试（第9项）$1,500–2,500；静水压测试（第6项）$1,500–3,000；微波断层扫描（第10项）$3,000–7,000；雷达扫描（第11项）$5,000–8,000（后两者以每组计，一组最多10平方米）。

组合例子：以先进科技测试防水层渗漏 $5,500–11,000；传统测试浴室防水层渗漏 $5,000–8,800；供水喉管渗漏测试 $3,000–5,500。

维修例子：一个浴室重造地台及墙身防水层连重铺瓷砖同完工后渗漏测试 $30,000–67,000；同上再加更换供水喉管同排水管 $39,000–80,000；更换约3米外露供水喉管 $3,000–5,000；更换排水管 $6,000–9,000。

张表嘅基础： 费用以一个约 3 至 4 平方米 嘅浴室或厨房计算；不包括调查报告嘅撰写费用；数字系渗水办喺 2025年第四季 邀请认可人士、注册结构工程师、注册检验人员同注册小型工程承建商提供嘅参考费用，加上屋宇署顾问合约价编制而成；而渗水办明言，该等费用不应被视为建议收费。

（历史对照，讲埋年份：2018年，政府答复讲过，以一厨一厕嘅普通住宅单位为例，传统测试每宗费用约 $3,500，采用新测试科技一般约 $9,000。呢个系当年渗水办自己做测试嘅成本，唔系市场价。）

咁我出咗嗰笔测量／公证费，赢咗攞唔攞得返？

呢度有一个好多人估错嘅机制：嗰笔钱唔一定系「无咗」——佢可能系由「损害赔偿」跳咗去「讼费」——而两者嘅规则完全唔同。

有一宗2023年嘅区域法院判词，原告索偿佢嗰份入禀前报告嘅测量费。法官指出，该报告喺法律程序展开前大约两个月已经发出，并且系作为2019年6月18日入禀前信件嘅附件送交对方，因此：

判词用嘅字系「倾向认为」，所以唔系一条硬规则。该法官引用嘅系另一宗判决（Yim Wai Ling and Anor v Yuen Chik Wah and Anor，DCCJ 663 of 2013，2016年8月12日，第95段）。

点解「跳咗去讼费」有分别？ 损害赔偿跟法律责任走；讼费系酌情嘅。判词入面，讼费命令出现过以下几种形式：

• 判畀赢嗰边（一）：土地审裁处嗰宗，法官颁暂准讼费命令，由答辩人按区域法院讼费标准支付申请人本案所有讼费，而金额不经聆讯，由法官按简易程序评定。
• 判畀赢嗰边（二）：一宗区域法院案件，责任已获承认，原告人就损害赔偿评估获判讼费，连大律师证明书，如未能协议则须评定。
• 判畀输嗰边承担：另一宗区域法院案件，原告败诉，讼费随诉讼结果，暂准命令由原告支付被告，连大律师证明书，如未能协议则须评定。
• 未定：一宗简易判决申请被拒嘅案件，讼费〈随讼案而定〉，连大律师证明书——即系留返最后由谁胜诉决定。

所以准确嘅讲法唔系「赢咗先有得计，计完仲要评定」。 赢咗先有得计系啱嘅；但评定唔系唯一路径——上面第一种就系由法官按简易程序直接评，唔使开聆讯。

而最平嗰个场，规则明文唔同，而条文自己答到呢一点。《小额钱债审裁处条例》（第338章）第24条标题就系「讼费」：

要留意条文自己嘅结构。 授权嗰一句系「审裁处可裁断任何一方获偿讼费及开支」；跟住(a)、(b)两节，系由「可包括」带出嘅。「可包括」系举例，唔系封顶——条文冇写「只限于」。所以「为出席聆讯」嘅请假损失同证人开支，系条文列出嘅例子，而唔系一道将入禀前测量或公证费用一律关埋嘅门。上文附表第1段但书(f)节剔走嘅，系「净系追讨入禀前讼费、而又冇喺该处展开过法律程序」嗰种独立申索；佢冇裁定喺一单已经展开嘅申索入面，某笔测量费可唔可以判作讼费、或者以损害赔偿方式追回。

三个场嘅条文写法并唔一样： 上文讲嘅「损害赔偿跳去讼费」呢个机制，喺区域法院同土地审裁处行得通；而喺最平嗰个场，即小额钱债审裁处，第24条系一条酌情条文——审裁处「可」裁断讼费及开支，而条文举出嘅例子系出席聆讯嗰一类开支。你嗰笔入禀前嘅测量／公证费攞唔攞得返，系审裁官按你单案嘅情况决定嘅事，冇一定攞得返或者攞唔返。第24(2)条另外规定审裁处作出讼费裁断时，须就每一方所须付嘅款额作出指示；第24(3)条规定讼费裁断嘅强制执行方式，与该处其他裁断相同。

而楼上「唔遵从」，佢自己使几多钱？

两宗定罪，两次 $3,000 罚款。 同一宗案件入面，被告先喺 2021年9月29日 因没有遵从2021年1月15日嘅妨扰事故通知被定罪罚款 $3,000，再喺 2022年4月20日 因没有遵从妨扰事故命令被定罪罚款 $3,000。

而条文上嘅最高罚则系——级数同每日罚款两样都由第132章附表9（罚则表）就每一条条次列明： 第127(3)(a)或(b)条——第4级罚款另加每日罚款 $450；第127(7)(a)条——第5级罚款另加每日罚款 $600（同一张附表亦就第126A(1)条列明第2级罚款）。级数本身按第221章附表8换算，第4级系 $25,000、第5级系 $50,000，而该等款额可由行政长官会同行政会议藉规例修订，目的限于反映他认为通货膨胀对该等款额价值嘅影响（第113B(3)条）。

罚得到，但一蚊都唔会赔畀你。 而且——一次定罪喺民事诉讼入面只系表面证据，唔系确证，被告依法仍然可以提出相反证明。刑事同民事系两条唔同嘅路，见 案例点睇：楼上漏水，法庭喺真实案件点判 。

边个场审？有冇法援？

判赔金额同小额钱债嘅全套程序见姊妹文章。

喺金额之前：你想要嘅系钱，定系想要佢停？

下面引嘅附表第1段，开头嗰四个字系金钱申索——条文写嘅系「任何就合约、准合约或侵权行为而提出的金钱申索」，而 $75,000 就系挂喺呢种申索上面嘅上限。一单要求对方修好、或者要求法庭下令个渗水停止嘅申索，唔系金钱申索；佢唔会因为你估个数细过 $75,000 就落到嗰个场，$75,000 呢个数字亦唔会令小额钱债审裁处变成一个颁得出强制令嘅地方。

所以要分开两种要求嚟睇下面：

• 净系要钱（已经发生嘅损失）——分别喺金额同程序：小额钱债审裁处（$75,000 或以下）、区域法院（$3,000,000 或以下）。
• 要佢停、要佢修——就要睇有冇一个场，喺你单案嘅范围内有相应嘅权力。大厦管理范围内嘅，系土地审裁处：下面引嘅第17章第10(1)条订明，审裁处可以沿用原讼法庭行使民事司法管辖权时嘅常规及程序，而为此目的具有与原讼法庭相同嘅司法管辖权、权力及责任。至于原讼法庭本身——上面两条金额线，一条系小额钱债审裁处嘅，一条系区域法院嘅，两条都唔系原讼法庭嘅；原讼法庭唔受嗰两条线所限。

小额钱债审裁处——《小额钱债审裁处条例》（第338章）附表第1段：

但书开首：

跟住列出(a)至(f)六节，而第(f)节系：

即是说：如果你想入嘅，系一单净系追讨入禀前开支嘅申索——譬如你自己出钱做嘅测量／公证费，而你并冇喺小额钱债审裁处展开过任何法律程序——附表第1段但书(f)节明文将呢类申索剔出咗该处嘅司法管辖权之外。 呢一点同下文「讼费」嗰节要一齐读。

而呢条线可以改。 同一条例第6条：

区域法院——《区域法院条例》（第336章）第32(1)条：

同样可以改：第73A条订明，第32、33、35、36、37、49、52、53A(5)、68B及69B条中述及嘅款额，可藉立法会决议修订；上一次改动系2018年第131号法律公告。

法援：一头一尾都关咗门，而且系明文

《法律援助条例》（第91章）附表2第1部第1段列明，法律援助可给予喺终审法院、上诉法庭、原讼法庭同区域法院进行嘅民事法律程序。但同一附表第2部第9段明文列为不在法律援助范围内：

而土地审裁处嗰边，第1部第4段只容许：

而一宗针对法团嘅大厦管理申请，唔属于第7章第II部。 换言之：最平嗰个场，法援明文唔入；而追法团嗰条路，喺附表面上亦唔入。 中间嗰个区域法院，原则上入。

土地审裁处：有一项进入视察嘅权力，但要讲埋佢嘅界线

第10(1)条订明，审裁处可以喺它认为合适嘅范围内沿用原讼法庭行使民事司法管辖权时嘅常规及程序，而为此目的，就该等常规及程序具有与原讼法庭相同嘅司法管辖权、权力及责任；第10(1A)条订明，喺对犯藐视罪者施加处罚方面，同样具有与原讼法庭相同嘅司法管辖权、权力及责任。第10(2)款自己开头嗰句系「在以不损害根据第(1)款归于审裁处的权力的概括性为原则下」——即系话(2)款嗰批权力系例示，唔系穷尽。

喺呢个背景下，第10(2)(c)条订明审裁处可以：

呢句条文授予嘅系审裁处嘅一项权力，唔系一道针对第三者嘅命令。

司法管辖权嘅来源：《建筑物管理条例》（第344章）第45(1)条订明，审裁处具有聆讯及裁决附表10所指明嘅任何法律程序嘅司法管辖权；而附表10列出九类法律程序，第1类就系「与本条例条文的释义及执行有关的法律程序」，第2类系公契条款嘅释义及执行，第5类系涉及法团、管理委员会、经理人等权力及职责嘅法律问题。所以一宗针对法团嘅大厦管理申索，喺呢度揾到佢嘅门。

而同一条仲有一句系直接针对「边个可以入禀」嘅。 第45(2)条：

第45(4)款列明本条适用嘅人——业主、主管当局、第3(1)(a)或(b)条所提述的人、管理委员会、法团、经理人、第VIA部所指嘅业主委员会、已登记承按人、管理人，以及在审裁处许可下嘅租客代表或公契指明嘅其他人。呢张名单最后两节，要照条文读：

「租客代表」系一个法定角色，唔系「任何一个租客」嘅同义词。 所以准确嘅讲法系：业主明文喺名单上；而租客并唔系「攞到审裁处许可就入得」——佢首先要属于名单上某一类人，例如系租客代表，或者系于土地注册处注册嘅文书（包括公契）所指明嘅人，然后嗰两类仲要再攞审裁处许可。第45(2)条写明，除本条适用嘅人外，任何人不得开始有关法律程序——许可系必要条件，唔系入场资格本身。

仲有七道会用你个名关上嘅门

政府一个大厦管理支援服务网页下面有十二项服务。其中七项写明佢哋不接受与渗水事宜相关嘅申请——免费法律咨询服务、大厦管理纠纷顾问团、免费调解服务先导计划、解决大厦管理争议服务、业主立案法团顾问服务计划、业主立案法团会前咨询服务，以及大厦管理外展法律服务。

（判赔金额、六宗判词嘅实际结果、同埋佢哋点样对返 $75,000 呢条线，见 案例点睇：楼上漏水，法庭喺真实案件点判 ；小额钱债由入禀到执行嘅全套程序，见 小额钱债全攻略 。）

告乜嘢？同埋，隔咗几年仲追唔追得到？

喺一宗案件入面，四个诉因被双方大律师同意当作一个问题处理；而时效，系四个诉因之间有明文分别嘅地方。

一宗案件入面，四个诉因点样变成一个问题

有一宗案件，原告以违反公契某条、违反《建筑物管理条例》第34H条、疏忽同妨扰四项诉因起诉。而双方大律师同意，无须详细讨论呢啲诉因：

证明唔到，就冇责任。

将四个诉因塌成一个问题嘅，系嗰单案入面双方大律师嘅共同立场，唔系法庭就香港法律作出嘅一般裁定；判词除咗上面嗰段之外，再冇分开讨论过四个诉因。所以准确嘅讲法系：喺嗰单案，源头就系全场；而喺一般情况下，源头系四条路共同嘅第一关，唔等于四条路嘅全部。 妨扰除咗源头，仲要问边个制造、采纳或者延续咗个妨扰，以及佢知唔知情、有冇合理机会去消除（下一节就系讲「知情」）；疏忽要问注意责任、违反、因果同损失；公契要问边一条契款、由边个告边个、可以攞到乜嘢补救；第34H条要问嗰个人属唔属条文列出嘅三类人，以及公契有冇留低嗰个空位。

举证责任同「知情」

责任喺你身上，而且冇任何推定帮你。 判词讲得好白：

你要证明嘅系「一个」源头，唔系「唯一」嗰个（见上文审裁处嗰句关于「唯一原因」嘅裁断）。

而楼上嗰边要负责嘅门槛，系「知情」。 上诉法庭喺一宗1998年嘅案件（张秀玲及吴炳汉 对 郑礼庄，CACV 268 of 1998，第26段）用中文列出咗一套框架：

而「知道」系两种情况：

同一段跟住讲：

即是说：唔喺屋企、唔知道，唔系一个答案。 框架讲嘅系户主，而户主：

「几时开始知情」点样定？ 同一宗2023年判词入面，被告嘅实质知情由渗水办2018年6月4日嗰封指明浴缸地台防水层欠妥嘅信件确定；而管理处只做过目视「视察」，唔足以构成不作为嘅合理理由；换咗浴缸排水管亦唔等于履行咗责任，因为水可以喺到达喉管之前先穿过失效嘅防水层。

时效：条文有嘅，同条文冇嘅

条文有嘅：《时效条例》（第347章）第4(1)(a)条——

——于诉讼因由产生嘅日期起计满 6年 后，不得提出。同一条第4(3)条就基于盖印文据嘅诉讼订明 12年。

两款各自都带住一句但书。 第4(1)条(d)项下嘅但书第(ii)节：

而第4(3)条自己嘅但书：

即是说，六年同十二年都唔系条例入面唯一嘅钟。

第4(7)条：

即是说：第4条唔会凭自己嘅效力管到强制履行、强制令或者其他衡平法济助嘅申索——但条文同一句就留返一道门：法院可以用类推方式引用第4条嘅条文，方式一如英国法院引用《1980年时效法令》嘅对应条文。所以正确嘅讲法系：嗰六年直接管嘅系赔钱；至于强制令，第4条唔系自动适用，但亦唔等于冇时钟——条文明文容许法院以类推方式将同一套期间引落嚟。

拣边个诉因，喺呢度先有分别。 第31及32条——迟知悉嘅延展（6年，或者由知悉日期起计3年，以较迟者为准）同 15年 嘅最终时限——只适用于「因疏忽而要求损害赔偿的诉讼」，两条都冇提过妨扰。所以四个诉因对「责任」而言可以互换，对「时间」而言唔可以。

一个仲喺度漏紧嘅渗水，个钟由边日起计，系普通法（持续性妨扰）嘅问题；《时效条例》冇一条讲持续性妨扰嘅时效。

买咗楼之后先发现天花有水渍呢？

例如买咗楼之后，想追前业主时期发生嘅楼上漏水损毁；又或者收咗楼、搬咗入去之后，先至喺天花见到几笪水渍。

条文讲嘅系：上面第4条嗰两个期间，一个系 6年（简单合约或侵权行为），一个系 12年（盖印文据），佢哋分别对应两种唔同嘅诉讼；而两者都唔系一条关于「一单仲未停嘅漏水由边日起计」嘅规则。

你未必系楼下嗰个：中层单位、租客，同收到律师信

唔系每个人都系楼下受害嗰个。

中层单位：一边系苦主，一边系被告

常见嘅处境系：楼上渗落嚟，同一时间楼下投诉你渗落楼下；师傅未必即刻揾到，楼下又话会出律师信。真正嘅问题往往系修嘅范围：要修到几阔。

先讲一半： 上文嗰套「知情」框架，系跟住户主走嘅，而「知道」包括「在通常及合理谨慎下应可知道」。所以「我自己都仲未揾到源头」，本身唔系一个对楼下嘅答案。

另一半——修到几多先算「修好」——系复原范围嘅问题：赔折旧价定系换新、系咪要全幅墙、材料点分摊，要按个案由专业人士评估。六宗判词实际批过同扣过啲乜，见姊妹文章嘅损失项目一节。

租客：楼下可唔可以连我一齐告？

例如业主自己装修漏落楼下，然后用「楼下要告会连你一齐告」催促死约未完嘅租客搬走。

要留意： 上文引述嘅上诉法庭框架讲嘅系户主，而户主「是使用该地方的人，不一定需要是业主」。其余嘅——死约、通知期、修葺责任喺租约上点分——属于租务范围，见 香港住宅租约 同 终止租约 。

收到楼下嘅律师信

有人认为可以唔理楼下嘅律师信，因为对方一样要拎到部门或者公证行嘅证明先告得入。

前半截系啱嘅：举证责任确实喺提出申索嗰一方，法律上冇推定渗水一定嚟自楼上，事实不辩自明原则亦唔适用（见上文）。

但由呢一点推唔出「封信可以当冇嘅」。 上文嗰宗2023年判词就系现成嘅示范：入禀前信件日期系 2019年6月18日、附上一份报告；2019年7月 入禀；而被告系入禀之后先开始维修。一封入禀前信件嘅作用之一，就系将「你几时开始知」呢个日期钉死——而「知情」正正就系上文讲嘅责任门槛。

收到律师信之后嘅一般处理方式，见 收到律师信点算 。