樓上漏水、天花剝落：邊一道門要先敲？

好多人問：我報咗管理處之後，跟住應該點做？

你以為呢件事係「搵邊個」嘅問題。其實係次序問題——因為每一步唔止會幫你，仲會製造或者毀滅證據，而最平、最順手嗰一步，往往就係毀滅得最快嗰一步。

三十秒版本

• 政府嗰部機器唔係你揸掣嘅。 由「有冇妨擾」到「發唔發通知」到「告唔告上法庭」，每一步喺條文入面都寫明係主管當局嘅事；你唔係任何一方。
• 有結論嘅調查入面，接近一半係「搵唔到源頭」。 2025年，10,481宗有明確結果嘅個案入面，5,155宗搵唔到源頭，即 49.2%。但你真正身處嘅分母唔係呢個：同一年處理咗 44,548 宗，搵到源頭嘅係 5,326 宗，即 12.0%。兩個數都係真嘅，但佢哋唔係同一件事嘅兩個講法：49.2% 數嘅係失敗（搵唔到源頭），12.0% 數嘅係成功（搵到源頭），分子同分母都唔同。要拉成同一條線嘅話——以有明確結果嘅個案做分母，搵到源頭係 5,326／10,481，即 50.8%。
• 「搵唔到源頭」唔等於「冇滲水」。 有一宗案件，審裁處讀過政府部門嗰封結案信之後，仍然裁定外牆破損係其中一個源頭。
• 最平嗰一步，可以係最快令證據消失嗰一步。 有一宗判詞記載：業主一度以為問題解決咗，通知政府部門唔使再跟進；部門發信暫停調查；跟住樓上單位裝修，換咗地磚同改咗明喉；案件最後因為證明唔到源頭而被駁回。呢個係事件次序，唔係法庭嘅因果裁斷。
• 2026年7月16日或之後接到嘅個案，行嘅係另一套程序，而喺嗰日之前接到嘅個案，繼續行舊程序。所以第一件要查嘅，係你嗰宗係邊日接到。（見食環署 滲水／滴水常見問題 ；詳情見下文。）
• 樓上唔開門，你自己冇任何法定權力入去。 香港條例並無賦予業主、佔用人或者毗鄰業主一項進入鄰居單位嘅權力；條例入面「可進入」嘅條文，係賦予當局或者獲授權人員。第7章第24條（條文標題係「業主可進入處所以作出必需的修葺」）講嘅，係業主進入自己出租嗰間屋。

第一件事同法律無關：你要留低乜，同幾時留

以下六宗滲水判詞，事實裁斷入面都有行政程序整出嚟嗰疊紙；而其中兩宗，嗰疊紙係打返自己人。

六宗之中，六宗嘅事實裁斷入面都有政府部門（滲水辦或者食環署）嘅文件——兩次定罪同部門報告、一封確定「幾時開始知情」嘅部門信、一封被審裁處讀過嘅結案信、部門做嘅色水測試同兩封暫停調查信、一整份調查時序表、一次部門水測試同一次被拒絕嘅第三階段調查。

而兩宗入面，嗰疊紙係反過來咬住攞紙嗰個人。 一宗係色水測試全部陰性，法庭指出：

另一宗更加直接：原告手上有兩次定罪，係行政途徑可以造出嚟最強嘅紙——但簡易判決仍然被拒絕，因為所有報告同兩次定罪，全部早過被告2022年1月嗰次裝修：

換言之：如果你要嘅結論係「而家仲喺度漏」，你手上嘅證據就要新過對方最後一次維修。 但唔好反轉嚟讀。 嗰宗案件拒絕嘅係簡易判決，法庭批咗被告無條件抗辯許可，並唔係裁定早過維修嘅證據冇用；同一份判詞入面，法官仲明言同意原告大律師嘅講法——「the defendant cannot escape liabilities even if there is water seepage from both the bathroom and the external wall」。早期證據對已經發生嘅損失、對方幾時開始知情、維修之前嘅源頭，以及嗰次維修究竟修緊乜，一樣可以有用。

判詞入面實際有用嗰啲測試，由平到貴

• 雨天／晴天對比，做成一個量度，唔係印象。 有一宗案件，專家喺同一幅受損牆身設置九個測試點，喺落雨嗰日（2月10日）同天晴嗰日（2月22日）各以導電測試計讀一次。兩日嘅讀數係咁分開嘅：2月10日雨天，所有測試點讀數平均都高於 80%，其中 3 個測試點更超過 90%；2月22日晴天，相應測試點嘅平均數只約 34%。 同一宗案件入面，對方專家亦做過自己嗰套試水測試，而審裁處對嗰個測試有所保留，只給與有限比重——即係話，量度唔係自動贏，佢係要同對方嘅量度一齊被衡量嘅。 而呢件事嘅拍照部分，你今日就做得到：同一個位、同一個角度、影落雨嗰日同天晴嗰日，並且留低日期。
• 有對照嘅現場試水，並且拍成片。 另一宗案件有三段影片，一段攝於2016年10月1日，兩段攝於2016年10月2日約11時59分及12時33分；法庭並且裁斷，該滴水 "must have nothing to do with the weather at the material time"。
• 收費嗰一級，攞嚟做對照。 樓上做地台蓄水測試，樓下天花喺測試前後各做一次導電濕度量度，再夾埋30毫米、70毫米、110毫米深度嘅微波掃描影像一齊睇——雙方同意嘅導電測試結果顯示，天花平均濕度由 20.6% 升到 22.4%（判詞記載嘅係一個平均數）。兩位專家嘅微波掃描影像互相矛盾，而法官正正係用嗰個雙方同意嘅導電測試結果去揀邊一份影像可信。

管理處自己嘅記錄，就係證據——而且法庭用過

有一宗案件，法庭用嘅係管理處嘅事故記錄簿：記錄顯示管理處職員只係做咗目視「視察」

而同一份記錄亦留低咗樓上業主自己嘅書面承諾：

一個冇權迫任何人維修嘅辦事處，整出咗一份法庭用得着嘅文件。 所以「報咗管理處」嘅價值，唔喺佢會唔會幫你修，而喺佢會唔會寫低同埋落日期。

一宗停低咗之後發生嘅事——講次序，唔講因果

同一批判詞入面，有一宗嘅事實裁斷係咁排：2017年6至7月間，原告以為問題已經解決，通知政府部門唔使跟進；2017年7月27日，部門去信兩戶表示會暫停調查；2017年8月左右，被告喺樓上浴室裝修，換咗地磚，並且將喉管改為明喉。該案最後因為未能證明源頭而被駁回，訟費歸被告。

法庭係按舉證責任駁回申索，佢冇裁定「暫停調查」導致敗訴。 但如果你而家正喺度衡量「係咪唔好再煩落去」，呢段事實裁斷，係最值得你讀完先決定嘅一段。

至於你出錢請嘅嗰份報告——法庭點樣分好壞

有一宗判詞講得好白。被拒納嗰位專家喺盤問下承認，佢只係照搬對方嘅方法而冇分析過該方法查唔查得出成因，因為證明成因係原告嘅事；就算所建議嘅測試唔足夠，佢亦唔會主動提出，因為佢喺該案嘅角色係為被告辯護。而獲採信嗰位：

一句講晒：喺法庭眼中，一份好報告嘅標誌，係佢肯承認自己嘅局限。 一份句句都幫你、一個限制都冇嘅報告，喺法庭度未必幫到你。

你講「管理處」，法例講「法團」——兩樣嘢，一條條文接住

你落樓下報嗰間管理處，同法例入面要負維修責任嗰個法人，唔係同一樣嘢；而《建築物管理條例》自己有一條條文，將兩者接返埋。

法律文件講嘅，係法團（業主立案法團），唔係管理處。

條文點寫

《建築物管理條例》（第344章）第18(1)條列出法團嘅三項責任：

而接返「管理處」同「法團」嗰條，喺同一條條文嘅下一款。 第18(2)(c)條訂明法團可以：

條文自己嘅字眼係「由其代表法團執行」。 「代表法團」即係獲授權去做法團嘅事，而唔係條例另外畀咗管理公司一套自己嘅法定權力。但「授權」唔等於「冇權」：一間管理公司實際上可以決定同安排到啲乜，要睇你幢樓嗰份公契、管理合約、法團嘅授權同財政預算——條例只係話法團可以請佢代做，冇話佢喺運作上一件事都話唔到事。

所以實際做法係：照報，而且盡快報（佢會寫記錄，見上一節），因為管理公司通常係第一個可以落嚟睇、記低、通知樓上、協調各方或者安排公用部分工程嘅人。同時唔好期望佢可以話畀你聽邊個要負最終責任——私人之間嘅法律責任，唔係管理公司定得到嘅；而喺條例上，法團嘅職責寫喺第18(1)條，仍然係法團嘅。要知道你間管理公司有幾大權，唯一嘅辦法係去睇公契同管理合約嘅實際條文。

另外一條經常被誤讀嘅，係第34H條——而佢最常被讀漏嘅，係佢講緊邊啲人。 第34H(1)條：

條文寫嘅係三類人，唔淨止係業主：擁有該部分的人、對該部分具有獨有管有權的人、以及對該部分具有獨有的使用、佔用或享用權的人（視屬何情況而定）。所以樓上單位嘅租客，如果佢對嗰個單位有獨有管有權，佢自己都可能負上呢條責任——呢一點喺「應該搵邊個」呢個問題上唔係細節。而佢仍然係一條「填空條文」：只有喺公契冇就該部分施加維修責任嘅情況下，條例先自行施加；而第34H(2)條：

即是說：先睇你幢樓嗰份公契，第34H條只補公契留低嘅空位。

一條容許唔係公職人員嘅人進入別人單位嘅條文——而佢唔係你嘅

《建築物管理條例》第40條：管理委員會委員（以及獲管理委員會授權嘅人），可以喺給予單位業主或佔用人合理通知之後，喺任何合理時間進入該單位，藉以——第40(1)(a)款：視察、修理、保養或翻新(i)單位內嘅任何公用部分，或(ii)單位內其狀況已對或可對公用部分或其他業主造成不利影響嘅任何其他財物；第40(1)(b)款：消除已對或可對公用部分或其他業主造成不利影響嘅危險情況或煩擾。第40(2)條容許裁判官發手令，授權該人喺警務人員在場下破門進入。

第40(3)條：

一句講晒：呢條鎖匙喺管理委員會手上，唔喺你手上；而用咗之後，條數係向嗰個單位嘅業主追——但只限第(1)(a)(ii)或(b)款嗰兩類工程嘅費用。 換言之，如果做嘅係第(1)(a)(i)款嗰類，即係單位內嘅公用部分本身，第40(3)條並冇授權向該單位業主追討；工程屬邊一類，正正就係喺呢個位置嘅讀者最需要問清楚嘅事。

法團自己嘅責任有幾重？——一宗審裁處案件講到好清楚

有一宗2023年嘅土地審裁處案件，法官將標準寫得好齊：

同一案件入面，法團提出咗十二項理由——包括話目測睇唔到外牆破損、話未經業主大會議決唔可以即時維修、話資金短缺、話屋宇署嘅信冇指佢要負責、話管委會成員唔識英文所以睇唔明申請人自費取得嘅英文專家報告——十二項全部不獲接納。其中審裁處講：

而該案嘅申請人冇律師代表、親自應訊，答辯嘅法團則由律師行轉聘大律師代表。

要留意： 以上係該審裁處喺2023年所述嘅標準，唔等於「香港法律就係咁」。而法團責任嘅範圍，終審法院喺 Centre Chase Investment Ltd v The Incorporated Owners of Castle Peak Road International Industrial Building & Anor（[2026] HKCFA 26）處理過。該判詞：終院民事上訴2026年第2號，[2026] HKCFA 26，上訴自民事上訴案件2021年第96號，張舉能首席法官、李義常任法官、霍兆剛常任法官、林文瀚常任法官、Gummow 非常任法官，聆訊日期2026年5月29日，判決日期2026年6月18日。

⚠ 本站撮述——該案裁定咗乜。 上訴許可只就一條問題批出（第20、73段）：除咗涉及違法性嘅公契違反（該類雙方一致同意不能寬免）之外，寬免（waiver）或默許（acquiescence）喺甚麼情況下可以收窄或免除第344章第18(1)(c)條加於法團嘅法定責任。法院一致駁回上訴（第86段），並裁定：第18(1)(c)條唔係一項絕對責任，「合理必需」本身留有酌情餘地（第51段）；管理委員會就點樣處理一項違反，享有完整嘅管理酌情權（第54段）；除違法性以外，寬免同默許嘅法理適用於法團提出嘅申索，與個別業主提出嘅申索並無分別，第18(1)(c)條並唔產生一條排除該等抗辯嘅特別規則（第57段）；Godfrey 法官喺 Hoi Luen Industrial Centre 同 Chungking Mansions 嘅相反推論不應再被遵循（第56、83段）。但同一判詞亦劃返界：法團或管委會唔可以因此不理公契，管委會成員須認真而合理咁考慮一項違反投訴，而第29A條嘅保護只及於真誠並以合理方式行事嘅人（第58段）。

⚠ 本站撮述——同一份判詞入面，對「業主可以點做」講到嘅兩句。 判詞第25段記錄 See Wah Fan v Incorporated Owners of Ki Tat Garden (Phase I)：業主可以喺土地審裁處入稟，強制法團就公契及條例嘅違反採取行動。而第14段補上要緊嘅一句：如果強制執行嘅程序注定會被寬免或默許嘅抗辯擊敗，土地審裁處可以以「該等執行行動注定失敗」為理由拒絕給予濟助——即使法團之前嘅不作為本身係違反咗佢嘅法定責任。

判詞冇裁定嘅事。 該案處理嘅係第18(1)(c)條——執行公契嗰一項；上文2023年審裁處案件所講嘅標準，係第18(1)(a)條嗰項維持公用部分嘅責任，唔喺該上訴嘅範圍之內（第20段：上訴許可只就寬免同默許嗰項爭議批出）。所以上面關於維持責任嘅陳述唔受呢宗終審法院判詞影響；該判詞亦冇推翻嗰宗2023年審裁處案件。 該案亦唔係滲水案：涉案嘅係一幢青山道工業大廈外牆上、為風水而裝設嘅裝飾窗框（第19、70段），而該等窗框其後已按《建築物（小型工程）規例》（第123N章）拆除再裝回並取得合格證明書，審訊時已無違法性問題（第19段）。所以唔可以直接將佢搬落滲水情境。

政府嗰道門：邊個可以按嗰個掣？

答案係：唔係你。由「有冇妨擾」到「發唔發通知」到「告唔告上法庭」，條文每一步都寫住係主管當局，而你由頭到尾唔係任何一方。

先介紹返個名。處理樓宇滲水舉報嘅，係食物環境衞生署同屋宇署合組嘅「滲水投訴調查聯合辦事處」，一般叫做「滲水辦」。

滲水辦並非由條例設立

滲水辦係一項行政安排，並非由條例設立。所以滲水辦冇自己嘅權力。 佢行使嘅係食環署喺《公眾衞生及市政條例》（第132章）下嘅權力，同建築事務監督喺《建築物條例》（第123章）下嘅權力。

但要先問一句：你嗰啲水，係邊種水？

唔係每一種「上面／外面入水」都行滲水辦呢條路，而呢一步係喺下面所有嘢之前發生嘅。 滲水辦自己嘅資料講明：一般情況下，經天台、平台、露台、外牆或者窗框滲入嘅雨水，以及供水管漏水，並不構成公共衞生上嘅影響，因此唔屬滲水辦按第132章處理得到嘅妨擾。 呢類個案，佢會建議你聯絡法團或者管理公司，或者轉介屋宇署；懷疑浪費食水嘅，則轉介水務署。水務署自己亦講明，佢只調查涉及浪費食水嘅個案，唔會介入冇浪費食水證據嘅私人糾紛。屋宇署嗰邊管嘅係樓宇失修同排水渠缺陷，而且係以法定命令嘅方式處理。

所以下面第132章嗰套機器，講嘅係「樓上單位入面滲落嚟」嗰一類。 如果你嗰啲水係外牆、天台或者窗框入嚟，又或者係供水管爆漏，你要敲嘅可能係另一道門。至於你屋企嗰啲係邊種水，要現場睇先判斷得到。

條文入面「妨擾」係咩？——讀足成條先睇得出重點

第132章第12(1)條列出可循簡易程序處理嘅妨擾——而條文開頭有一句限定詞：「除下文另有規定外」。頭兩項係：

而讀足成條第12(1)條會見到一件事：條文有提過水，但唔係你嗰種水。 第12(1)(g)條：

冷氣機滴水，喺條文入面有自己一項；樓上滲落樓下，冇。 你嗰單要行嘅係第12(1)(a)或者(b)嗰兩條一般性條文。

所以「篩除準則」睇落好牙煙，其實好講得通

滲水辦有幾項篩除準則：濕度低於35%、滲水源自舉報人自己嘅物業、個案性質不涉及樓宇滲水、舉報人撤回投訴。四項入面有三項同「你講嘅啱唔啱」完全無關。

但要分清楚呢四項係邊種嘢。「濕度低於35%」係滲水辦自己訂嘅行政調查門檻，唔係第132章嘅條文。 第132章冇訂明任何濕度標準。即是說，35% 係部門決定幾時開始或者繼續調查嘅一條線，唔係立法機關劃低「到此為止就冇妨擾」嘅界線。

其餘三項亦各有各嘅性質：源頭喺舉報人自己嘅物業、或者事情根本唔係樓宇滲水，係「唔關呢個機制事」；而舉報人撤回投訴，只係令行政程序停低，唔係一項「妨擾已經停止」嘅裁定。所以一封結案信可以只代表政府嗰邊嘅調查完咗，而唔代表民事嗰邊有人答過責任問題——下文嗰宗審裁處案件，就係讀完低濕度結案信之後仍然裁定外牆破損係其中一個源頭。

每一步都寫住係主管當局

第132章第127(1)條：主管當局如信納有妨擾事故存在，可安排送達妨擾事故通知。同一款嘅但書：

第127(4)條：

「下述情況」係邊兩種，條文自己接住寫：(a) 該人沒有在通知所指明的期限內，遵從該通知的任何規定；或 (b) 通知所關乎的妨擾事故雖已在送達後被減除，但主管當局仍認為相當可能在同一處所或船隻再次出現。兩者任擇其一，主管當局就可以向法庭提出申訴，而聆訊嘅法庭可以作出妨擾事故命令。

「主管當局」係邊個？ 就第127條而言，係食物環境衞生署署長，由第132章附表3訂定。而呢個指定本身係可以改嘅：第3(2)條容許行政長官會同行政會議藉命令指定其他公職人員取代，第3(3)條容許將附表3修訂、增補或刪減。

第127條仲有三樣你用得着嘅嘢：

• 第127(2)條：如果令妨擾產生嘅人、同埋處所嘅擁有人及佔用人都尋獲唔到或者身分確定唔到，主管當局可以自己減除該妨擾，並向日後尋獲嘅人追討費用。即是說：樓上吉屋、業主搵唔到，唔係一定死症。
• 第127(5)條：妨擾事故命令可以係減除令、禁止令或者封閉令，亦可以組合。
• 第127(7)(b)條：

（開頭嗰句「在不損害(a)段條文的原則下」唔係客套話：(a)段係「無合理辯解而沒有遵從妨擾事故命令，或明知而違反該命令，即屬犯罪」，而(b)段嘅減除同追討權，係同(a)段嘅罪行並行運作，唔係取代佢。）

而上訴權，係「被告嗰邊」嘅

第127(8)條將《裁判官條例》（第227章）第VII部（上訴）套用落嚟——所以要答「邊個可以上訴」，就要睇第227章本身：第227章第113條就係嗰項上訴權。

第113(1)條講嘅係罪行——任何人如因裁判官就任何罪行作出嘅定罪、命令或裁定而感到受屈（並且並無認罪），可向法官上訴。而妨擾事故命令唔係定罪，佢係裁判官循簡易程序作出嘅命令，所以行嘅係第113(3)條：

關鍵喺「任何一方」四個字。 第127(4)條寫明，向法庭提出申訴嘅係主管當局；申訴嘅兩方，就係主管當局同命令所針對嗰個人。樓下投訴嘅鄰居唔係申訴嘅一方，所以喺第113(3)條下亦唔係可以上訴嗰個「一方」。

由頭到尾，你唔係任何一方。

剩返嗰條私人途徑，係一個死結

理論上你可以自己檢控。《裁判官條例》第14(1)條：

但同妨擾事故程序有關嘅罪行，主要係第132章第127(3)條同第127(7)(a)條——而呢兩項罪行，喺署長未發通知或者未攞到命令之前，根本唔存在。

第132章仲有第126A(1)條。 佢係一項獨立罪行——擁有人或佔用人無合理辯解，沒有喺法定期間內讓獲食環署署長授權嘅公職人員進入處所，即屬犯罪——而佢唔需要先有妨擾事故通知，亦唔需要先有妨擾事故命令；佢需要嘅，係一次根據第126(1)條提出嘅進入要求。所以「一定要署長先行一步」呢個講法，就第127條嗰兩項罪行而言啱，但唔可以推去成章第132章。

不過對樓下嗰個嚟講，結果差別唔大：第126A(1)條嘅罪行同樣建基於一次由公職人員提出嘅進入要求，唔係由你提出；你依然唔係任何一方。而且同一條第(2)款寫明，律政司司長可以喺任何階段介入接手，其後即被當作代替你成為法律程序中嘅一方。

樓上唔開門呢？——進入權喺邊個手上

你冇。業主、佔用人、毗鄰業主、鄰居，喺條例下都冇進入隔籬單位嘅權力；而政府嗰邊有，但2025年只向法庭申請咗21宗入屋手令。

香港條例並無賦予業主、佔用人或者毗鄰業主一項進入鄰居單位嘅權力；條例入面「可進入」嘅條文，係賦予當局或者獲授權人員，唔係賦予你。

第7章第24條——條文標題係「業主可進入處所以作出必需的修葺」——係容許私人進入處所嘅條文。 佢講嘅係業主進入自己出租嗰間屋，去確定是否需要修葺或者作出修葺；條文冇提過「水」，唔係一條滲水條文。唔係鄰居入樓上。

呢兩條條文管嘅係兩件唔同嘅事： *第344章第40條容許唔係公職人員嘅人，進入別人嘅單位（管理委員會委員或其授權嘅人，為公用部分或影響公用部分嘅財物，並包括消除危險情況或煩擾——即係包括水）；第7章第24條容許嘅，係業主進入自己名下而已出租嘅處所*，作必需的修葺。兩者都唔係樓下業主嘅權力。

三道真正嘅門，全部唔係你嘅：公職人員嘅（第132章第126條）、建築事務監督嘅（第123章第22條，而自2012年第24號起，除緊急情況外，須經擁有人或佔用人准許，或者取得第22(1B)條下嘅裁判官手令）、以及管理委員會嘅（第344章第40條，見上一節）。

公職人員嗰道門，實際上點行——讀足成條第126條

• 第126(1)條（條文開頭係「除本條條文另有規定外」）：獲書面授權嘅公職人員，可以喺上午7時至下午7時進入處所；但如果唔係作業務用途或者工場，就有一句但書：除非已先發出不少於2小時通知期嘅書面通知（或者喺上述的人不在場時，將通知張貼於該等處所或船隻的顯眼地方），

• 第126(2)條——而佢有兩節，中間夾住一個「及」字，兩節都要滿足。 (a)節（任擇其一）：進入要求已遭拒絕或預料會遭拒絕、處所無人佔用或船隻無人看顧、佔用人或看顧人暫不在場、情況緊急、提出進入申請會破壞進入嘅目的，又或者「在該個案情況下，在下午7時至上午7時的時段內進入該等地方就施行本條例而言是合理的」；及 (b)節（必須另外成立）：為達致任何上述目的，進入該等處所或船隻是有合理理由的。兩節都滿足，裁判官先可以發手令授權公職人員進入，並且喺有需要時使用武力。(b)節係一項獨立嘅實質條件，唔係手續。
• 而條文喺呢度仲有一句，好多轉述都停咗喺上面嗰句：

（後面接住嘅，係同一批例外情況——處所無人佔用、暫不在場、情況緊急、發通知會破壞目的等等。）即是說：連「攞手令」呢一步本身，原則上都要再通知多一次。 呢個唔係拖延，係條文嘅設計。

• 第126(3)及(4)條：公職人員可以帶同所需嘅人；離開無人佔用嘅處所時，須令該處所回復到佢進入時同樣可以防禦侵入者嘅狀態；而手令保持有效，直至需要進入嘅目的達致為止。

2025年8月17日改咗嘅嘢

第126(5)條（由2025年第13號增補）有三節。凡主管當局係食環署署長：(a) 第(1)款入面「上午7時至下午7時的時段」讀作「上午7時至下午10時的時段」；(b)

(c) 第(2)款入面「下午7時至上午7時的時段」，讀作「下午10時至上午7時的時段」——即係上面第126(2)(a)節嗰個「非辦公時間進入是否合理」嘅門檻，同樣跟住向後推。

同時新增咗第126A條：擁有人或佔用人如無合理辯解，沒有喺14日內讓獲署長授權嘅公職人員進入，即屬犯罪。而嗰14日由邊日起計，條文自己寫明：第126A(1)(d)(i)節分兩種情況——(A) 作業務用途或用作工場嘅處所或船隻，由該公職人員擬進入嘅日期起計；(B) 並非作業務用途或用作工場嘅（即係一般住宅），由擬進入嘅通知根據第126(1)條發出或張貼嘅日期起計。

但第126A(2)條同樣要講：署長可應該人申請，藉書面通知延展該期間，並且可以再進一步延展。所以嗰14日唔係一條硬線。 罰則係第2級罰款；級數由《刑事訴訟程序條例》（第221章）第113B(1)條連附表8訂定（第2級 $5,000、第4級 $25,000、第5級 $50,000），而第113B(3)條容許行政長官會同行政會議藉規例修訂該等款額——但修訂嘅目的喺條文入面寫死咗：係為咗反映他認為自附表實施之日以來、或自款額對上一次修改之日以來，通貨膨脹對該等款額價值嘅影響。 唔係一項任意調整嘅權力。

「必要時可使用武力」——一年用幾多次？

政府自己嘅五年統計：向法庭申請嘅入屋手令，2021年87宗、2022年45宗、2023年67宗、2024年23宗、2025年21宗；同期處理個案總數係 2021年36,262宗、2022年38,275宗、2023年43,367宗、2024年46,907宗、2025年44,548宗——即係升到2024年見頂，2025年回落。而2025-26年度那份答覆嘅註4記載：法庭就所有申請都發出咗入屋手令。

兩件事一齊睇：申請一路跌，而2025-26年度嗰份答覆嘅註4記載，法庭就所有申請都發出咗手令。 呢兩個數講唔到申請點解會跌、由提出到批出要幾耐、有幾多個案喺提出申請之前已經被篩走或者自行解決，亦講唔到個樽頸喺邊——「批出率係全部」只係話畀你聽，被拒絕唔係呢張表上面出現過嘅結果。

而樓上唔畀你入——一宗案件入面係點樣被計算嘅？

判詞記載：被告容許咗滲水辦喺2016年5月初左右做一次水測試，該測試未能確認源頭；判詞跟住用咗一個轉折詞 "However"——當部門要求進行「第三階段」調查時，withhold 同意嘅係判詞入面具名嘅 Mr Kwok：

法庭最後裁定該被告須就妨擾及疏忽負責。 拒絕第三階段調查唔係唯一嗰件事——佢係被放埋入去一齊衡量嘅其中一件，唔係「拒絕入屋本身就等於敗訴」。

呢個係一宗案件嘅裁斷，唔係一條規則。

英格蘭及威爾斯有一道香港冇嘅門

兩地嘅條文寫法極之相似，而分別集中喺一點：英格蘭及威爾斯畀咗「受影響嗰個人」一條可以自己行嘅路，香港冇。

先講相似。 英格蘭及威爾斯《1990年環境保護法令》第79(1)(a)條所指嘅法定妨擾，係 "any premises in such a state as to be prejudicial to health or a nuisance"——同第132章第12(1)(a)條幾乎同一個句式。而該法令第80(2)條嘅結構性缺陷條文，同第132章第127(1)條嘅但書幾乎逐隻字對得上。

然後係三處分別，而每一處都對讀者有實際後果。

• 一項調查責任。 該法令第79(1)條訂明，凡有喺該區居住嘅人作出法定妨擾投訴，地方當局有責任 "to take such steps as are reasonably practicable to investigate the complaint"。香港第132章冇對應條文——滲水辦嘅調查係一項行政安排，唔係一項法定責任。
• 「須」對「可」。 該法令第80(1)條：地方當局如信納法定妨擾存在，或相當可能發生或再次發生，"shall serve a notice"。第132章第127(1)條：主管當局「可」安排送達妨擾事故通知。
• 一道私人嘅門。 該法令第82條：裁判法院可以按 "a complaint … made by any person on the ground that he is aggrieved by the existence of a statutory nuisance" 行事；法院如信納該妨擾存在，"shall make an order"。第82(6)及(7)條要求受屈嘅人事先給予被告書面通知——就噪音以外嘅妨擾而言，不少於二十一日。

喺「入屋」呢一點上，兩地嘅機制係一樣嘅——公職人員、裁判官或太平紳士嘅手令、必要時使用武力——但香港畀被投訴嗰個人嘅通知期係「不少於2小時」，英格蘭及威爾斯係〈二十四小時〉（該法令附表3第2(2)段）。再加上2025年8月17日之後，香港嘅時段延長至晚上10時、「佔用人」讀作「擁有人或佔用人」、唔開門14日內即屬犯罪。

一句講晒：就入屋前嘅通知期、發妨擾通知係「須」定「可」、以及有冇一條私人自己行得到嘅路而言，香港對「被投訴嗰個」比英格蘭及威爾斯嚴，對「投訴嗰個」比佢薄。

兩宗英國最高法院判詞： In re McAleenon（[2024] UKSC 31）第58段講到：

（該案是北愛爾蘭就一個堆填區對環境規管機構提出嘅司法覆核，爭議點係私人妨擾申索同該地相當於第82條嘅程序是否構成排除司法覆核嘅替代濟助。佢唔係香港嘅權威，亦唔係關於樓宇滲水。）

而 Manchester Ship Canal Co Ltd v United Utilities Water Ltd (No 2)（[2024] UKSC 22）第136段結語：

（該案是英格蘭《1991年水務業法令》下一間運河公司同一間法定承辦商之間嘅訴訟。同樣唔係香港權威，亦唔係關於單位之間嘅滲水。）佢說明咗一點：去咗行政嗰條路，唔等於用晒你民事嗰邊嘅權利。

「查唔到源頭」係咩意思？——同一批個案，幾個分母，兩種計法

同一年、同一個部門、同一批個案，可以得出49.2%、34.1%同12.0%三個數。三個都啱，但唔可以當佢哋係三個同類嘅「成功率」：34.1% 同 12.0% 數嘅係搵到源頭，49.2% 數嘅係搵唔到源頭——前兩個係成功率，第三個係失敗率。以同一個「搵到源頭」嘅分子逐個分母排出嚟，三個成功率係 50.8%、34.1%、12.0%。

2025年，由政府自己嘅答覆列出： 處理個案總數 44,548 宗 → 篩除 28,921 宗（64.9%）→ 完成調查 15,627 宗 → 找出源頭 5,326 宗。

由呢四個數，可以得出三個比率：

• 以「有明確結果嘅個案」為分母：搵到源頭 5,326 宗 ÷（找出 5,326 ＋ 搵唔到 5,155）＝ 5,326 / 10,481 ＝ 50.8%；同一個分母之下，搵唔到源頭係 5,155 / 10,481 ＝ 49.2%。呢兩個數加埋係一百，佢哋係同一條線嘅兩頭，唔係兩個成功率。
• 以「完成調查嘅個案」為分母（搵到源頭）：5,326 / 15,627 ＝ 34.1%。
• 以「處理咗嘅個案」為分母（搵到源頭）：5,326 / 44,548 ＝ 12.0%。

而2024年，46,907宗已處理個案入面，只有9,954宗（21.2%）走得到去「有明確結果」呢一步。

政府自己亦並排列過兩個成功率

喺一份2018年11月21日嘅書面答覆入面，政府就2015年同時列出兩個成功率，並且將兩條公式一齊寫出嚟：在已調查個案中找出源頭嘅比率 36%（4,679 ÷ 13,093），以及在已完成調查個案中找出源頭嘅比率 57%（4,679 ÷ 8,173）。同一年、同一張表、兩個官方成功率。

而審計署2016年嘅報告用嘅係第三條公式——分母保留咗〈滲水停止或舉報人撤回〉嗰批個案——按該公式，成功率由 2007年嘅46% 逐年跌到 2015年嘅36%。

一句講晒：喺呢個題目上，冇「個成功率」呢回事，只有「用邊條公式嘅成功率」。

方向：由大約三成，升到大約五成

用兩個機構共用嘅同一條公式（搵唔到 ÷（找到 ＋ 搵唔到））：

留意：第一格係一個九年累計平均數，由審計署提供；其餘全部係單一曆年，由食環署提供。

而「搵唔到源頭」呢四個字，唔等於「冇滲水」

有一宗案件記載：2020年9月9日，政府部門回覆投訴人，指該牆壁喺檢查時嘅濕度低於處理滲水嘅35%行動標準，按既定程序不擬作進一步跟進行動。但同一封信仲寫咗一句：

而審裁處之後裁定，該外牆嘅破損確實係其中一個源頭，並且明言：

一句講晒：你要證明「一個」源頭，唔使證明「唯一」嗰個。 而一封結案信，喺條文上係一個準則觸發嘅結果（濕度低於35%），唔係一個關於你講得啱唔啱嘅裁決。

順帶講埋：色水測試「陰性」，兩面都切得

同一批判詞入面有兩個相反嘅例子。一宗係一連串陰性色水測試，法庭指出佢哋「may well be evidence against the seepage path as alleged by the claimant」，該申索最後被駁回。另一宗係單一次陰性色水測試，法庭援引香港測量師學會指引第4.2.1段，指該測試喺冇表面裂縫（例如埋藏式防水膜缺陷）嘅情況下顯示著色效果嘅能力較弱，因此該陰性結果只係

兩個都啱。變數係測試做過幾多次，同埋同時仲有啲咩證據。冇一個係規則。

2026年7月16號之後程序唔同咗——而你可能唔喺新程序入面

先查返你嗰宗個案係邊日接到，因為呢個日期決定咗你行緊邊一套程序。

新程序做咗啲乜（按2026年7月16日政府新聞稿）：如果有理由相信滲水來自樓上單位，滲水辦會喺接獲舉報後大約14個工作天內向該單位業主發出通知信，要求喺28個曆日內完成檢查同維修——政府自己嘅講法係，比起舊做法——要成套調查全部做完，先至發妨擾事故通知——提早咗大約57個工作天。紅外線熱成像分析移到第一階段，同電子濕度儀一齊使用；第二同第三階段並行進行。而對於不遵從嘅個案，滲水辦會向未履行責任嘅樓上單位業主追討不少於 $17,000 嘅檢測費用。

而分水嶺寫得好清楚：由2026年7月16日起接獲嘅所有滲水個案按新程序處理；喺該日之前接獲嘅個案，繼續按舊程序跟進。

⚠ 「大約14個工作天」係一個預期，唔係一個承諾。 食環署 滲水／滴水常見問題 講明：就簡單直接、而且有關業主或住客肯合作嘅個案，聯辦處預期可以喺接獲舉報後大約14個工作天內向業主發出通知信。 同一份常見問題亦寫明兩件事：新程序係由2026年7月16日起以先導計劃形式實施，而由該日起接獲嘅個案一律按新程序處理；第二及第三階段同步調查已推展至全港。所以14個工作天唔係你嗰宗一定會發生嘅事，亦唔係任何人向你作出嘅承諾。

兩條軌，同時行緊。

而舊軌上面積壓緊幾多？——一條可以計嘅底線

滲水辦自己公布嘅表現指標係一個「同期群組」量度：2025年接獲嘅個案入面，69.5%（31,940宗）可以喺90個工作天內完成調查並通知舉報人。

2025年接獲個案總數為 45,957 宗，由此推算：45,957 − 31,940 ＝ 至少14,017宗單係2025年一批入面，就已經行超過90個工作天。

呢個係一條底線，唔係一個統計數。 已公布嘅數字冇講到當中有幾多宗喺2026年7月16日嗰日仲未完結。

舊制度用幾耐？——講嗰個數之前，要講佢量度緊乜

審計署喺2016年報告：2015年4月至2016年3月完成嘅28,332宗個案入面，9,710宗（34%）超出133天嘅參考時限，其中643宗（2%）耗時2.2至7.5年。

呢兩個數字唔可以同上面90個工作天嗰個拉成一條線。 90個工作天量度嘅係「某年接獲嘅個案」；133天量度嘅係「某段期間完成嘅個案」；而133天亦唔等於90個工作天。所以唔可以由呢兩個數字得出「快咗」或者「慢咗」嘅結論。

仲有一件事喺路上

2025年10月27日，申訴專員宣布就滲水辦處理滲水個案展開全面調查，並且表明會以系列形式深入探討滲水辦嘅調查運作過程同成效，包括對顧問公司嘅監管；書面申述期喺2025年11月27日結束。

截至2026年9月5日，仲未有報告發表。

調解呢條路

新程序明文鼓勵透過協調同調解解決。

就「物業管理公司參與處理住宅樓宇滲水個案」嗰個計劃，食環署公布：喺參與計劃嘅屋苑入面，過去三年約 七成 滲水個案由物業管理公司以協調方式成功解決。佢嘅範圍係參與計劃嘅屋苑，唔係全港；佢數嘅係「由管理公司協調解決」，唔係「調解達成和解」；而佢係一個約數，冇並排列出分子分母。

究竟使幾多錢？——政府自己出咗一張價目表

2026年7月15日，即新程序生效前一日，滲水辦公布咗一份參考費用表。有咗佢，你手上張報價單第一次有嘢對得住。

調查／測試項目，以下按價錢排列，（括號內為該表嘅項目編號）：試紙測試（第12項）$100–200；供水喉管流量錶測試（第3項）、排水口色水測試（第7項）$500–1,000；濕度監測（第1項）$1,000–1,500；供水喉管反向壓力測試（第4項）$1,200–2,000；靜態水壓測試（第5項）$1,200–2,500；紅外線熱成像分析（天花板位置，第2項）$1,500–2,500；地台蓄水測試（第8項）$1,500–2,800；牆身灑水測試（第9項）$1,500–2,500；靜水壓測試（第6項）$1,500–3,000；微波斷層掃描（第10項）$3,000–7,000；雷達掃描（第11項）$5,000–8,000（後兩者以每組計，一組最多10平方米）。

組合例子：以先進科技測試防水層滲漏 $5,500–11,000；傳統測試浴室防水層滲漏 $5,000–8,800；供水喉管滲漏測試 $3,000–5,500。

維修例子：一個浴室重造地台及牆身防水層連重鋪瓷磚同完工後滲漏測試 $30,000–67,000；同上再加更換供水喉管同排水管 $39,000–80,000；更換約3米外露供水喉管 $3,000–5,000；更換排水管 $6,000–9,000。

張表嘅基礎： 費用以一個約 3 至 4 平方米 嘅浴室或廚房計算；不包括調查報告嘅撰寫費用；數字係滲水辦喺 2025年第四季 邀請認可人士、註冊結構工程師、註冊檢驗人員同註冊小型工程承建商提供嘅參考費用，加上屋宇署顧問合約價編制而成；而滲水辦明言，該等費用不應被視為建議收費。

（歷史對照，講埋年份：2018年，政府答覆講過，以一廚一廁嘅普通住宅單位為例，傳統測試每宗費用約 $3,500，採用新測試科技一般約 $9,000。呢個係當年滲水辦自己做測試嘅成本，唔係市場價。）

咁我出咗嗰筆測量／公證費，贏咗攞唔攞得返？

呢度有一個好多人估錯嘅機制：嗰筆錢唔一定係「無咗」——佢可能係由「損害賠償」跳咗去「訟費」——而兩者嘅規則完全唔同。

有一宗2023年嘅區域法院判詞，原告索償佢嗰份入稟前報告嘅測量費。法官指出，該報告喺法律程序展開前大約兩個月已經發出，並且係作為2019年6月18日入稟前信件嘅附件送交對方，因此：

判詞用嘅字係「傾向認為」，所以唔係一條硬規則。該法官引用嘅係另一宗判決（Yim Wai Ling and Anor v Yuen Chik Wah and Anor，DCCJ 663 of 2013，2016年8月12日，第95段）。

點解「跳咗去訟費」有分別？ 損害賠償跟法律責任走；訟費係酌情嘅。判詞入面，訟費命令出現過以下幾種形式：

• 判畀贏嗰邊（一）：土地審裁處嗰宗，法官頒暫准訟費命令，由答辯人按區域法院訟費標準支付申請人本案所有訟費，而金額不經聆訊，由法官按簡易程序評定。
• 判畀贏嗰邊（二）：一宗區域法院案件，責任已獲承認，原告人就損害賠償評估獲判訟費，連大律師證明書，如未能協議則須評定。
• 判畀輸嗰邊承擔：另一宗區域法院案件，原告敗訴，訟費隨訴訟結果，暫准命令由原告支付被告，連大律師證明書，如未能協議則須評定。
• 未定：一宗簡易判決申請被拒嘅案件，訟費〈隨訟案而定〉，連大律師證明書——即係留返最後由誰勝訴決定。

所以準確嘅講法唔係「贏咗先有得計，計完仲要評定」。 贏咗先有得計係啱嘅；但評定唔係唯一路徑——上面第一種就係由法官按簡易程序直接評，唔使開聆訊。

而最平嗰個場，規則明文唔同，而條文自己答到呢一點。《小額錢債審裁處條例》（第338章）第24條標題就係「訟費」：

要留意條文自己嘅結構。 授權嗰一句係「審裁處可裁斷任何一方獲償訟費及開支」；跟住(a)、(b)兩節，係由「可包括」帶出嘅。「可包括」係舉例，唔係封頂——條文冇寫「只限於」。所以「為出席聆訊」嘅請假損失同證人開支，係條文列出嘅例子，而唔係一道將入稟前測量或公證費用一律關埋嘅門。上文附表第1段但書(f)節剔走嘅，係「淨係追討入稟前訟費、而又冇喺該處展開過法律程序」嗰種獨立申索；佢冇裁定喺一單已經展開嘅申索入面，某筆測量費可唔可以判作訟費、或者以損害賠償方式追回。

三個場嘅條文寫法並唔一樣： 上文講嘅「損害賠償跳去訟費」呢個機制，喺區域法院同土地審裁處行得通；而喺最平嗰個場，即小額錢債審裁處，第24條係一條酌情條文——審裁處「可」裁斷訟費及開支，而條文舉出嘅例子係出席聆訊嗰一類開支。你嗰筆入稟前嘅測量／公證費攞唔攞得返，係審裁官按你單案嘅情況決定嘅事，冇一定攞得返或者攞唔返。第24(2)條另外規定審裁處作出訟費裁斷時，須就每一方所須付嘅款額作出指示；第24(3)條規定訟費裁斷嘅強制執行方式，與該處其他裁斷相同。

而樓上「唔遵從」，佢自己使幾多錢？

兩宗定罪，兩次 $3,000 罰款。 同一宗案件入面，被告先喺 2021年9月29日 因沒有遵從2021年1月15日嘅妨擾事故通知被定罪罰款 $3,000，再喺 2022年4月20日 因沒有遵從妨擾事故命令被定罪罰款 $3,000。

而條文上嘅最高罰則係——級數同每日罰款兩樣都由第132章附表9（罰則表）就每一條條次列明： 第127(3)(a)或(b)條——第4級罰款另加每日罰款 $450；第127(7)(a)條——第5級罰款另加每日罰款 $600（同一張附表亦就第126A(1)條列明第2級罰款）。級數本身按第221章附表8換算，第4級係 $25,000、第5級係 $50,000，而該等款額可由行政長官會同行政會議藉規例修訂，目的限於反映他認為通貨膨脹對該等款額價值嘅影響（第113B(3)條）。

罰得到，但一蚊都唔會賠畀你。 而且——一次定罪喺民事訴訟入面只係表面證據，唔係確證，被告依法仍然可以提出相反證明。刑事同民事係兩條唔同嘅路，見 案例點睇：樓上漏水，法庭喺真實案件點判 。

邊個場審？有冇法援？

判賠金額同小額錢債嘅全套程序見姊妹文章。

喺金額之前：你想要嘅係錢，定係想要佢停？

下面引嘅附表第1段，開頭嗰四個字係金錢申索——條文寫嘅係「任何就合約、準合約或侵權行為而提出的金錢申索」，而 $75,000 就係掛喺呢種申索上面嘅上限。一單要求對方修好、或者要求法庭下令個滲水停止嘅申索，唔係金錢申索；佢唔會因為你估個數細過 $75,000 就落到嗰個場，$75,000 呢個數字亦唔會令小額錢債審裁處變成一個頒得出強制令嘅地方。

所以要分開兩種要求嚟睇下面：

• 淨係要錢（已經發生嘅損失）——分別喺金額同程序：小額錢債審裁處（$75,000 或以下）、區域法院（$3,000,000 或以下）。
• 要佢停、要佢修——就要睇有冇一個場，喺你單案嘅範圍內有相應嘅權力。大廈管理範圍內嘅，係土地審裁處：下面引嘅第17章第10(1)條訂明，審裁處可以沿用原訟法庭行使民事司法管轄權時嘅常規及程序，而為此目的具有與原訟法庭相同嘅司法管轄權、權力及責任。至於原訟法庭本身——上面兩條金額線，一條係小額錢債審裁處嘅，一條係區域法院嘅，兩條都唔係原訟法庭嘅；原訟法庭唔受嗰兩條線所限。

小額錢債審裁處——《小額錢債審裁處條例》（第338章）附表第1段：

但書開首：

跟住列出(a)至(f)六節，而第(f)節係：

即是說：如果你想入嘅，係一單淨係追討入稟前開支嘅申索——譬如你自己出錢做嘅測量／公證費，而你並冇喺小額錢債審裁處展開過任何法律程序——附表第1段但書(f)節明文將呢類申索剔出咗該處嘅司法管轄權之外。 呢一點同下文「訟費」嗰節要一齊讀。

而呢條線可以改。 同一條例第6條：

區域法院——《區域法院條例》（第336章）第32(1)條：

同樣可以改：第73A條訂明，第32、33、35、36、37、49、52、53A(5)、68B及69B條中述及嘅款額，可藉立法會決議修訂；上一次改動係2018年第131號法律公告。

法援：一頭一尾都關咗門，而且係明文

《法律援助條例》（第91章）附表2第1部第1段列明，法律援助可給予喺終審法院、上訴法庭、原訟法庭同區域法院進行嘅民事法律程序。但同一附表第2部第9段明文列為不在法律援助範圍內：

而土地審裁處嗰邊，第1部第4段只容許：

而一宗針對法團嘅大廈管理申請，唔屬於第7章第II部。 換言之：最平嗰個場，法援明文唔入；而追法團嗰條路，喺附表面上亦唔入。 中間嗰個區域法院，原則上入。

土地審裁處：有一項進入視察嘅權力，但要講埋佢嘅界線

第10(1)條訂明，審裁處可以喺它認為合適嘅範圍內沿用原訟法庭行使民事司法管轄權時嘅常規及程序，而為此目的，就該等常規及程序具有與原訟法庭相同嘅司法管轄權、權力及責任；第10(1A)條訂明，喺對犯藐視罪者施加處罰方面，同樣具有與原訟法庭相同嘅司法管轄權、權力及責任。第10(2)款自己開頭嗰句係「在以不損害根據第(1)款歸於審裁處的權力的概括性為原則下」——即係話(2)款嗰批權力係例示，唔係窮盡。

喺呢個背景下，第10(2)(c)條訂明審裁處可以：

呢句條文授予嘅係審裁處嘅一項權力，唔係一道針對第三者嘅命令。

司法管轄權嘅來源：《建築物管理條例》（第344章）第45(1)條訂明，審裁處具有聆訊及裁決附表10所指明嘅任何法律程序嘅司法管轄權；而附表10列出九類法律程序，第1類就係「與本條例條文的釋義及執行有關的法律程序」，第2類係公契條款嘅釋義及執行，第5類係涉及法團、管理委員會、經理人等權力及職責嘅法律問題。所以一宗針對法團嘅大廈管理申索，喺呢度搵到佢嘅門。

而同一條仲有一句係直接針對「邊個可以入稟」嘅。 第45(2)條：

第45(4)款列明本條適用嘅人——業主、主管當局、第3(1)(a)或(b)條所提述的人、管理委員會、法團、經理人、第VIA部所指嘅業主委員會、已登記承按人、管理人，以及在審裁處許可下嘅租客代表或公契指明嘅其他人。呢張名單最後兩節，要照條文讀：

「租客代表」係一個法定角色，唔係「任何一個租客」嘅同義詞。 所以準確嘅講法係：業主明文喺名單上；而租客並唔係「攞到審裁處許可就入得」——佢首先要屬於名單上某一類人，例如係租客代表，或者係於土地註冊處註冊嘅文書（包括公契）所指明嘅人，然後嗰兩類仲要再攞審裁處許可。第45(2)條寫明，除本條適用嘅人外，任何人不得開始有關法律程序——許可係必要條件，唔係入場資格本身。

仲有七道會用你個名關上嘅門

政府一個大廈管理支援服務網頁下面有十二項服務。其中七項寫明佢哋不接受與滲水事宜相關嘅申請——免費法律諮詢服務、大廈管理糾紛顧問團、免費調解服務先導計劃、解決大廈管理爭議服務、業主立案法團顧問服務計劃、業主立案法團會前諮詢服務，以及大廈管理外展法律服務。

（判賠金額、六宗判詞嘅實際結果、同埋佢哋點樣對返 $75,000 呢條線，見 案例點睇：樓上漏水，法庭喺真實案件點判 ；小額錢債由入稟到執行嘅全套程序，見 小額錢債全攻略 。）

告乜嘢？同埋，隔咗幾年仲追唔追得到？

喺一宗案件入面，四個訴因被雙方大律師同意當作一個問題處理；而時效，係四個訴因之間有明文分別嘅地方。

一宗案件入面，四個訴因點樣變成一個問題

有一宗案件，原告以違反公契某條、違反《建築物管理條例》第34H條、疏忽同妨擾四項訴因起訴。而雙方大律師同意，無須詳細討論呢啲訴因：

證明唔到，就冇責任。

將四個訴因塌成一個問題嘅，係嗰單案入面雙方大律師嘅共同立場，唔係法庭就香港法律作出嘅一般裁定；判詞除咗上面嗰段之外，再冇分開討論過四個訴因。所以準確嘅講法係：喺嗰單案，源頭就係全場；而喺一般情況下，源頭係四條路共同嘅第一關，唔等於四條路嘅全部。 妨擾除咗源頭，仲要問邊個製造、採納或者延續咗個妨擾，以及佢知唔知情、有冇合理機會去消除（下一節就係講「知情」）；疏忽要問注意責任、違反、因果同損失；公契要問邊一條契款、由邊個告邊個、可以攞到乜嘢補救；第34H條要問嗰個人屬唔屬條文列出嘅三類人，以及公契有冇留低嗰個空位。

舉證責任同「知情」

責任喺你身上，而且冇任何推定幫你。 判詞講得好白：

你要證明嘅係「一個」源頭，唔係「唯一」嗰個（見上文審裁處嗰句關於「唯一原因」嘅裁斷）。

而樓上嗰邊要負責嘅門檻，係「知情」。 上訴法庭喺一宗1998年嘅案件（張秀玲及吳炳漢 對 鄭禮莊，CACV 268 of 1998，第26段）用中文列出咗一套框架：

而「知道」係兩種情況：

同一段跟住講：

即是說：唔喺屋企、唔知道，唔係一個答案。 框架講嘅係戶主，而戶主：

「幾時開始知情」點樣定？ 同一宗2023年判詞入面，被告嘅實質知情由滲水辦2018年6月4日嗰封指明浴缸地台防水層欠妥嘅信件確定；而管理處只做過目視「視察」，唔足以構成不作為嘅合理理由；換咗浴缸排水管亦唔等於履行咗責任，因為水可以喺到達喉管之前先穿過失效嘅防水層。

時效：條文有嘅，同條文冇嘅

條文有嘅：《時效條例》（第347章）第4(1)(a)條——

——於訴訟因由產生嘅日期起計滿 6年 後，不得提出。同一條第4(3)條就基於蓋印文據嘅訴訟訂明 12年。

兩款各自都帶住一句但書。 第4(1)條(d)項下嘅但書第(ii)節：

而第4(3)條自己嘅但書：

即是說，六年同十二年都唔係條例入面唯一嘅鐘。

第4(7)條：

即是說：第4條唔會憑自己嘅效力管到強制履行、強制令或者其他衡平法濟助嘅申索——但條文同一句就留返一道門：法院可以用類推方式引用第4條嘅條文，方式一如英國法院引用《1980年時效法令》嘅對應條文。所以正確嘅講法係：嗰六年直接管嘅係賠錢；至於強制令，第4條唔係自動適用，但亦唔等於冇時鐘——條文明文容許法院以類推方式將同一套期間引落嚟。

揀邊個訴因，喺呢度先有分別。 第31及32條——遲知悉嘅延展（6年，或者由知悉日期起計3年，以較遲者為準）同 15年 嘅最終時限——只適用於「因疏忽而要求損害賠償的訴訟」，兩條都冇提過妨擾。所以四個訴因對「責任」而言可以互換，對「時間」而言唔可以。

一個仲喺度漏緊嘅滲水，個鐘由邊日起計，係普通法（持續性妨擾）嘅問題；《時效條例》冇一條講持續性妨擾嘅時效。

買咗樓之後先發現天花有水漬呢？

例如買咗樓之後，想追前業主時期發生嘅樓上漏水損毀；又或者收咗樓、搬咗入去之後，先至喺天花見到幾笪水漬。

條文講嘅係：上面第4條嗰兩個期間，一個係 6年（簡單合約或侵權行為），一個係 12年（蓋印文據），佢哋分別對應兩種唔同嘅訴訟；而兩者都唔係一條關於「一單仲未停嘅漏水由邊日起計」嘅規則。

你未必係樓下嗰個：中層單位、租客，同收到律師信

唔係每個人都係樓下受害嗰個。

中層單位：一邊係苦主，一邊係被告

常見嘅處境係：樓上滲落嚟，同一時間樓下投訴你滲落樓下；師傅未必即刻搵到，樓下又話會出律師信。真正嘅問題往往係修嘅範圍：要修到幾闊。

先講一半： 上文嗰套「知情」框架，係跟住戶主走嘅，而「知道」包括「在通常及合理謹慎下應可知道」。所以「我自己都仲未搵到源頭」，本身唔係一個對樓下嘅答案。

另一半——修到幾多先算「修好」——係復原範圍嘅問題：賠折舊價定係換新、係咪要全幅牆、材料點分攤，要按個案由專業人士評估。六宗判詞實際批過同扣過啲乜，見姊妹文章嘅損失項目一節。

租客：樓下可唔可以連我一齊告？

例如業主自己裝修漏落樓下，然後用「樓下要告會連你一齊告」催促死約未完嘅租客搬走。

要留意： 上文引述嘅上訴法庭框架講嘅係戶主，而戶主「是使用該地方的人，不一定需要是業主」。其餘嘅——死約、通知期、修葺責任喺租約上點分——屬於租務範圍，見 香港住宅租約 同 終止租約 。

收到樓下嘅律師信

有人認為可以唔理樓下嘅律師信，因為對方一樣要拎到部門或者公證行嘅證明先告得入。

前半截係啱嘅：舉證責任確實喺提出申索嗰一方，法律上冇推定滲水一定嚟自樓上，事實不辯自明原則亦唔適用（見上文）。

但由呢一點推唔出「封信可以當冇嘅」。 上文嗰宗2023年判詞就係現成嘅示範：入稟前信件日期係 2019年6月18日、附上一份報告；2019年7月 入稟；而被告係入稟之後先開始維修。一封入稟前信件嘅作用之一，就係將「你幾時開始知」呢個日期釘死——而「知情」正正就係上文講嘅責任門檻。

收到律師信之後嘅一般處理方式，見 收到律師信點算 。